房地产开发项目总投资与总成本估算

房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产投资项目基础数据的分析估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措借款还本付息的估算5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的估算方法。5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念

1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算2．房地产开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表5-1）。

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。序号

项目

总投资

估算说明1开发建设投资123456789101．111．12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）3．13．23．3开发产品成本固定资产投资经营资金表5-1项目总投资估算表单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计123456789101112

土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费

合计表5-2开发建设投资估算表单位：万元5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3．开发产品成本

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

上述开发项目总投资构成见图5-1所示。从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用图5-1房地产开发项目总投资构成图示5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5．1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算

1．土地费用估算

土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。

1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算2）土地出让地价款

土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。

4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计

表5-3土地费用估单位：万元

5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

2．前期工程费用房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。序号项目金额估算说明123456规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合计

表5-4前期工程费估算表单位：万元5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3．基础设施建设费

基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。序号项目建设费用接口费用合计12345678

供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施合计表5-领5基础佣设施毫建设匀费估缴算表押单位歇：万伟元5．1房地阻产开怠发项袍目总申投资状与总加成本博费用坑的估最算4．建丙筑安尖装工帅程费建筑卫安装据工程证费是笛指建昼造房扒屋建总筑物厌所发拢生的亭建筑店工程石费用睬、设谁备采疯购费召用、库安装略工程珠费用粘和室重内装菊饰家遍具费友等。建筑近安装翻工程泰费用块估算呆可以供采用随单元纪估算赵法、巡寿单位悄指标借估算统法、析工程摄量近闭似匡奏算法环、概斑算指想标估慰算法遇、概揉预算仙定额槐法，增也可授以根贯据类鹿似工册程经坡验进士行估脖算。项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价金额单价金额单项工程1单项工程2…合计表5-亦6建筑妥安装医工程乏费用抄估算卸表诵单躲位：恳万元5．1房地坚产开庸发项凶目总汉投资绞与总肌成本删费用友的估摊算5．公拼共配慕套设摊施建努设费公共槐配套怀设施皆建设销费是威指居瓦住小厨区内禾为居喷民服亦务配谋套建锤设的谁各种偿非营槐利性吐的公驰共配雕套设收施（萄又称尸公建亭设施蒸）的饶建设批费用庸，主要震包括轿：居盒委会裳、派滩出所棋、托截儿所斩、幼纤儿园舞、锅买炉房轨、变励电室寄、公悬共厕傅所、续停车桥场等丘。一般辟按规雕划指穴标和殖实际罪工程域量估芽算。序号项目建设费用

估算说明123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计表5-听7公共挽配套绵设施扔建设裂费用筑估算骆表恩单孩位：芳万元5．1房地屑产开文发项火目总腔投资奴与总孕成本殖费用声的估撇算6．开微发间剃接费开发扇间接乐费是冤指房忘地产团开发腰企业热所属你独立所核算捎单位兆在开挺发现健场组凶织管妈理所品发生详的各差项费侮用。主要合包括鸭：工沟资、敲福利佣费、马折旧骂费、彩修理局费、孝办公口费、拔水电乌费、铁劳动待保护评费、赵周转冲房摊雪销和织其他魂费用尖等。5．1房地沉产开熔发项顾目总谊投资您与总谢成本由费用匀的估门算7．管苦理费眼用管理凝费用凶是指黎房地称产开欲发企魄业的警管理少部门武为组烧织和覆管理届房地教产项女目的泪开发况经营胃活动馅而发牧生的蓝各项盐费用贡。管理爆费可改按项琴目投买资或鸡前述1~僻5项直甩接费震用的墓一个滨百分鞠比计寸算，川这个难百分停数一蚀般为3%左右征。5．1房地隙产开寻发项术目总衡投资哑与总捉成本模费用填的估达算8．财粗务费够用财务壳费用舟是指飞房地破产开劣发企嚼业为贪筹集背资金制而发乱生的蜂各项程费用阅。主要能包括绞借款遗和债挑券的肿利息针、金趋融机党构手馅续费恭、融掩资代糊理费屋、外桑汇汇朴兑净冒损失乐以及需企业动筹资妖发生圆的其脂他财掩务费贿用。5．1房地盘产开乐发项雨目总两投资石与总渐成本届费用塑的估下算1）长屠期借情款利责息的母估算每年馒应计锯利息拣的近狮似计膨算公畏式如蚊下：每年欠应计青利息=（年然初借宾款本朽息累炼计+本年鸟借款赶额÷2）×年利悠率（架有效肯年利刑率）2）流浊动资蜻金借晕款部枣分是尊按全靠年利胆息。咽利息均计入形财务同费用奏，每兵年照黄付，如期末鲜一次疲还本绒。3）利恶息以朗外的押费用槽一般贡占利度息的10惯%左右篮。5．1房地唐产开割发项队目总钻投资页与总境成本品费用节的估器算9．销龟售费公用销售吐费用通是指优房地狭产开餐发企叼业在榨销售宏房地炒产产等品过醋程中征发生煌的各刃项费铃用，轧以及潮专设亏销售照机构牺或委峡托销趋售代舟理的慌各项背费用惨。主两要包关括销散售人川员工瞧资、佛奖金沈、福撞利费挤、差缎旅费描、销亏售机甩构的之折旧样费、疫修理碰费、求物料遣消耗押、广贺告费室、宣愁传费肚、代架销手蚕续费误、销艳售服脖务费依及预狭售许拐可证币申领壳费等嫂。综廊合起饶来为享：1）广土告宣扒传及强市场久推广怪费，于一般浊约为露销售抓收入禁的2%坐~3侨%。2）销浴售代祖理费患，一怜般约甩为销波售收晋入的1.张5%铁~2谢%。3）其睁他销泡售费薯用，益一般菠约为兽销售扶收入智的0.访5%必~1好%。以上锅各项薪合计续，销丽售费课用约另占到菊销售肠收入诉的4%童~6徐%。5．1房地启产开敲发项敌目总支投资士与总清成本招费用暗的估皂算10．其抢他费谁用其他挽费用烂主要宴包括劣临时升用地除费和丧临时骆建设栋费、降工程费造价共咨询谢费、墓总承净包管混理费蚂、合改同公水证费史、施六工执掉照费闲、工帜程质宫量监药督费疲、工暖程监汪理费生、竣淋工图右编制处费、恶工程翅保险灭费等枪。这眯些费洋用按通当地腥有关巴部门绪规定县的费质率估没算，胞一般辰约占衣投资之额的2%吸~3条%。序号

项目

金额

估算说明123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费

合计表5-思8其他刃费用驼估算伤表午单驳位：鸽万元5．1房地锣产开疤发项叙目总絮投资路与总粉成本墙费用信的估奋算11．开土发期仇间税嘴费开发颤期间书税费窄是指车项目荐所负嫌担的拳与房载地产闹投资迁有关老的各泰种税穗金和吸地方剑政府托或有后关部的门征士收的卧费用摄。各兵项税礼费应到根据俘当地蠢有关裙法规融标准弓估算吗。序号

项目

金额

估算说明12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费

合计表5-神9开发氧期税泊费估降算表右单位款：万周元5．1房地霉产开蒙发项路目总裁投资士与总店成本妥费用勺的估局算12．不僚可预敢见费房地星产项遇目投丘资估魔算应乌考虑情适当皱的不甚可预克见费陕用。妙不可狗预见全费根伴据项知目的森复杂乳程度纪和前彼述各蝇项费玩用估畏算的扯准确言程度员，以著上述签各项纽奉费用正之和萝的3%协~7巴%估算飞。如果唇是开旦发完寺成后症出租牛或自财营的唯项目灰，还饲应该纵估算校下列孝费用份：13．运驻营费复用14．修赚理费鉴用5．1．3房地受产投连资估旗算各革种报戒表5．2房地麻产投魂资项庭目的蔽收入崖、税彻金估吼算与袍资金摸筹措5．2．1经营川收入迟估算1．租控售方症案的羞确定租售阔方案鹊一般窜应包村括以刺下几洪个方慈面的逐内容嫌：1）项龙目出纹售、管出租睁还是确租售从并举章？出臭售面锯积和营出租雷面积叼的比嘱例是求多少脸？以爬及整绕个项有目中瓜哪些蛮出售起、哪吊些出缠租、脱哪些酱自营价？2）可派出售适面积纯、可柄出租耕面积粱、自杯营面闲积和鞠可分卖摊建爸筑面戚积及石各自羡在建站筑物市中的芦位置传；3）出雀售和像出租束的时召间进渴度安泻排和万各时就间段睛内租链售面木积数四量的春确定少，并雨要考收虑租止售期铃内房厅地产感市场兼可能菊发生练的变厦化对撤租售陈数量矛的影靠响；4）售刃价和键租金挖水平夫的确奋定；5）收纯款方鼓式与咽收款巾计划慎的确梁定。这一季过程晌在实护际工沃作中起，可跟参照攻表5-祸10、5-火11、5-蒙12、5-贼13进行豪。销售期间

第1期

第2期…

第N期合计销售计划面积百分比100%收款计划期间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期…第N期总计房地富产开吩发项却目销栽售计碎划及增收款要计划扫表表5-恩10单位墓：建斑筑面吐积（哑㎡）罗，销马售收惜入（醒元）序号项目名称

建设期

经营期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面积2单位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6转售收入7转售成本及税费8净转售收入房地刮产开野发项即目出狗租计巡寿划及分出租眨收入姑计划椒表表5-战11单位蝇：建携筑面甩积（猎㎡）混，销匆售收垮入（锄元）项目建筑面积（㎡）售价（元/㎡）2001年2002年2003年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分总计表5-竹12房地敢产项如目销土售收郑入汇纱总表财（全午部出主售方渴案）架单位性：万歪元物业类型初始租金（元/㎡）年期345……1415总计入住率地上商业部分收入（万元）公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总计表5-献13房地女产项顾目出迟租收饶入计舱划表能（全斜部出咸租方播案）养单位盛：万室元5．2房地基产投饿资项随目的严收入闹、税斥金估逗算与策资金惭筹措2．租绕售价摊格的咱确定1）房告地产慕开发拣产品臂定价裤方法《房地画产开打发项公目经手济评旧价方数法》中规乖定：租售席价格寻应根进据房庄地产作项目壮的特冲点确吉定，宁一般薯应选炊择在海位置紫、规彻模、干功能含和档糊次等颤方面妻可比脂的交办易实味例，容通过梳对其总成交悦价格砖的分鸟析与渣修正臣，最第终得闸到房顾地产脑项目彻的租套售价扯格。这个浑定价昨过程妇就是食市场辜比较额定价壁法的幻玉运用虚。5．2房地贤产投押资项复目的党收入贸、税斑金估最算与盆资金趁筹措2）市枝场比反较法愈定价亭过程①鼻搜集越交易亩实例②苦选择询比较限实例碑房地炕产③背建立戚价格吼可比刑基础④房诚比较籍实例火的比章较和爸修正⑤旦确定局该房奥地产理的比察准价沸格5．2房地致产投押资项辽目的坡收入奔、税后金估驴算与痛资金码筹措3．经酬营收熄入估办算经营谜收入霞是指到向社短会出爪售、饲出租辽房地拒产商启品或蹲自营著时的闹货币调收入稍。房地馅产投盲资项训目的度经营机收入子主要企包括阁房地乒产产甚品的顶销售睁收入欲、租秀金收赞入、单土地信转让可收入车、配刚套设铃施销膀售收寨入（决以上侍统称辱租售宗收入秀）和竟自营络收入帽。5．2房地洲产投晴资项匹目的成收入影、税安金估改算与禽资金序筹措5．2．2税金归估算目前得，我眉国房干地产且开发研投资嗓企业蹦纳税腥的主鉴要税翼种如础下：1．经雷营税前金及幼附加经营歇税金规及附宪加是为指在半房地要产销南售、属出租抱与自勾营过陡程中姜发生各的税座费，诵主要坦包括贷营业草税、等城市相建设漠维护旋税、宏教育任费附农加（含通常贴也叫脆两税帮一费吐）。目前箱营业燥税的云税率珍是5%；城寺市维抢护建所设税绘的税缩慧率，造纳税决人所右在地戒为县崇城、奋镇的华，税嫁率为5%；教粗育费卷附加从的税怖率一秃般为3%。5．2房地荒产投毛资项疼目的尼收入钢、税厦金估栋算与宿资金路筹措2．土法地使盈用税土地斤使用绍税是赏房地饲产开翁发投烂资企抽业在慕开发席经营零过程学中占班用国挠有土婆地应决缴纳颈的一总种税遣。3．房天产税房产暮税是埋投资晨者拥半有房址地产抽时应缩慧缴纳青的一你种财药产税医。对于灯出租碎的房忌产，口以房拳产租灾金收半入为沫计税贺依据况。对判于非顷出租遇的房占产，浅以房移产原盗值一灿次减纷除10豆~3鸡0%后的狂余额猫为计岁税依铁据计否算缴蠢纳。4．企辅业所尺得税企业冠所得骗税是浪对企堤业生错产经筝营所颠得和拌其他险所得器征收堵的一晋种税富。5．2房地抚产投哄资项怕目的滤收入楚、税车金估项算与君资金铁筹措5．土户地增磨值税土地俯增值巷税是耗对转沾让国未有土折地使余用权驻、地瘦上建逝筑物孟及其拒附着舌物并滩取得刃收入惯的单汗位和信个人过，就发其转鸭让房肃地产泰所取脂得的过增值施额为半征税纵对象旺征收伶的一觉种税怎。中国钓最大余的地号产资驼料下真载基蛾地ht秃tp锡:/丢/w荐ww烛.d腹cp垮xw环.c撞om筝/国中敬地产皂顾问5．2房地掌产投销资项射目的胳收入葛、税酬金估众算与院资金咱筹措土地悼增值剥税实严行四销级超针率累丛进税添率，想从30伐%~闲60焰%。（1）增举值额赶未超趁过扣灿除项破目金胁额50社%（包如括本绿比例旧数，到下同阻）的扭部分裙，税献率为30末%；（2）增肯值额驳超过奔扣除垮项目直金额50景%，但伐未超添过扣系除项捎目金瞒额10艳0%的部裕分，刘税率抬为40场%；（3）增屯值额狸超过来扣除商项目松金额10巡寿0%，但孤未超理过扣栽除项峰目金贞额20键0%的部踩分，锅税率仪为50屑%；（4）增煎值额瓶超过丢扣除溜项目尺金额20梯0%的部载分，贤税率侵为60抓%。综上烤所述箭，我揭们可州将土泛地增疼值税步的计占算列蛛出表郑格，昨如表5-秩15。序号项目计算基础1转让房地产总收入详见销售收入表22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)÷(2)

5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%6增值税

应纳税额=土地增值额×适用税率表5-塌15土地两增值命税计析算表5．2房地厕产投逼资项辅目的雾收入浑、税千金估拖算与务资金袜筹措5．2．3销售悬收入丈、出协租收冬入、扬自营距收入辽与经杜营税尊金及押附加顷报表在进帖行房证地产把投资价项目怎的财透务分宅析时哈，应丸按期叫编制赏销售稼收入屯与经赛营税躁金及碗附加拣估算打表、废租金露收入迷与经爽营税轿金及色附加挖估算肺表、撤自营秆收入着与经诞营税虏金及笼附加圣估算熊表。其表该格形姑式见屿表5-册16、5-茶17、5-臭18。序号

项目合计123…

N1销售收入1．11．21．3可销售面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售比例（%）2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加表5-娱16销售球收入吵与经将营税撒金及牙附加迁估算坐表易单位滴：万知元序号

项目合计123…

N1租金收入1．11．21．3可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加3净转售收入3．13．23．3转售价格转售成本转售税金表5-题1壤7出租造收入班与经梢营税椅金及葬附加踏估算务表近单位雅：万民元序号

项目合计123…

N1自营收入1．11．21．3商业服务业其他2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加表5-寄18自营格收入霜与经凤营税彼金及姻附加束估算猜表我单某位：恋万元5．2房地霉产投说资项赵目的巩收入课、税抹金估寻算与停资金荐筹措5．2．4房地店产投洞资项牲目的昏资金卖筹措1．房炎地产萄投资汁资金尸来源付分析房地差产投汤资项学目资侦金来拿源的冷渠道甲主要狐有：辰资本闷金（坊股本误金）毁、银养行贷倘款、筹预售孔收入夸。1）资蜓本金资本规金是粮投资率者对悄其所适投资浅项目烈投入谊的股志本金该，通苍常来设自投枯资者间的自偿有资熔金。从投薄资者帖的角炕度来远说，岗只要招预计台项目盈的投谁资利替润率捡高于赚银行这存款凳利率械，就加可以筝根据雷企业绘的能挺力适级时投爪入自篮有资乱金作发为股影本金峰。5．2房地理产投结资项阀目的裹收入利、税残金估琴算与翅资金虑筹措2）银道行贷休款任何尼房地臣产开赴发商尺要想瘦求得刷发展微，都夕离不员开银乓行及开其他刺金融揪机构拘的支步持。房地胖产开营发投滔资中桐一般于贷款挪比例那应小亏于项残目总胶投资柏的70姻%，而伏且是徒以开羞发项津目本绍身的垄抵押穴贷款凶为主药。3）预互售款预售仿款是过房地催产投矛资者网在商虹品房窗交付据使用贿之前耻，预牵先向怀购房稍者收经取的悦价款洗。这种仙筹资厕方式之较受宅欢迎绸是因浪为对斜房地守产的娃买卖辰双方单来说藏都比旬较有慈益。除了脏这三社种形角式，盆承包伸商带送资承停包和叠合作旬开发融也经便常被赠开发文商作裂为筹旧资的锣渠道提。5．2房地样产投敬资项数目的熟收入脾、税次金估彩算与仅资金支筹措除了筋上述锦介绍而的五赔种方炒式以秘外，食社会驼集资枝（发裙行股陷票、喉发行吐公司泛债券汪）、弯利用谣外资握等方摄式也木可以脖成为死开发陕商投闪资项科目的蝴资金炒来源笋渠道冲或筹泳资手步段。5．2房地欺产投除资项蛛目的虎收入葬、税祸金估身算与轨资金铲筹措2．资城金筹归措计摔划资金染筹措浆计划普是根川据房顺地产羊项目跟对资网金的漫需求援以及乒投资蹄、成梢本与滴费用掏使用穷计划扫，来挥安排硬资金葬来源氏和相渐应数珍量的瓶过程面。面对细不同周的市舱场环袭境和疮竞争虹条件燥，房近地产遭投资灰项目它融资堆结构斗和筹巨资计顺划设钱计合识理与怕否，励也是辉开发贪商能诵否成优功的肝关键爆。5．2房地兔产投扭资项筹目的谦收入典、税摩金估授算与病资金询筹措在制殊定资瘦金筹捆措计熟划时响应当盆注意挽以下倡几点位：1）严醒格按盐照资揭金的企需要包量确声定筹赖资额摔。2）认垃真选陆择筹倍资来倦源渠英道。3）准佛确把淋握自伐有资乓金与歌外部帽筹资适的比令例，框并符猾合国漏家的天有关翼规定冻。4）避排免利课率风遍险对恋项目田的不宁利影槐响。5．2房地乐产投鹅资项罚目的袄收入严、税指金估苹算与虫资金链筹措3．资添金使暗用计粉划房地卸产投创资项拖目的唉资金谢使用辜计划移应根村据可流能的般项目娃施工输进度扇与资父金来辈源渠光道进户行编虫制。编制直时应戴注意解以下烟几点利：1）根虾据建奸筑安疫装工映程进晒度表吩，按浩照不杂同年南度的磨工作挎量安腔排相态应的蒸资金栗供给邀量。2）根呀据设争备到添货计爸划，镇安排惨设备兵购置怖费支洗出。3）项凤目的钩前期堵费用钟应尽冒早落董实。4）在柿安排休投资次计划辅时，殊应先皆安排云自有死资金贫，后巾安排垃外部怀资金沫。5．2房地熊产投屡资项例目的冬收入耽、税岁金估贩算与赶资金印筹措4．投犯资计膏划与写资金炮筹措猾表房地姑产投边资项争目应那根据扛投资帆估算够数据碧、可泊能的呢建设葡进度突、将旅会发现生的排实际默付款得时间严和金闪额以迟及资遇金筹嚼措情寇况按粥期编筋制投谷资计地划与效资金闸筹措哑表。其表球格形火式见壁表5-尚19。序号

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N1项目总投资1．11．2开发建设投资经营资金2资金筹措2．12．22．32．42．5资本金借贷资金预售收入预租收入其他收入表5-骄19投资槽计划魂与资熔金筹膀措表洗单盈位：侮万元5．3借款双还本铸付息座的估孙算借款井还本婶付息悬的估棋算主斥要是用测算鲜借款迅还款砖期的禾利息味和偿咱还借拦款的郊时间筒，从临而观伞察项墨目的锤偿还椅能力录和收尝益，拦为财宵务分诱析和龙项目炼决策匠提供纹依据肥。5．3借款杀还本境付息盒的估需算5．3．1还本莫付息职的资膜金来旨源根据洁国家尊现行对财税盒制度至的规滤定，财归还守建设酒投资晒借款宪的资略金来倍源主膊要是堆项目途建成醉后可锯用于良归还产借款咬的利屑润、饮折旧骄费、烫摊销楚费等水；对榆预售姑或预迁租的纤项目浊，还尺款资成金还劣可以止是预父售或箩预租挠的收厦入。项目灿在建胃设期看借入幕的全自部建蜻设投快资贷志款本涝金及兔其在受建设光期发本生的盼借款兽利息桥，均真构成依项目夺总投裹资的弟贷款柜总额扔，在股项目约建设毅期结代束后模或贷泉款方横要求丸的还丝式款期车开始西，可待由上争述资斥金来全源偿辛还。5．3借款松还本伤付息米的估屋算5．3．2还款古方式垃及还看款顺或序房地溜产投底资项代目贷铅款的寻还款孙方式诞应根初据贷化款资晃金的乒不同利来源床所要闷求的液还款炒条件跨来确欧定。1．国且外借胞款的泛还款榆方式按协峡议的竖要求些分别察采用阀等额集还本广付息欲或等服额本浸金偿湿还两柴种方牺法。2．国砌内借明款的竞还款莲方式实际赢操作崇过程疗中按箭实际榆偿还铜能力尿测算夜。中国勇最大例的地钱产资迁料下乒载基乞地ht冶tp驾:/封/w秤ww居.d纹cp降xw婶.c页om年/国中甲地产提顾问5．3借款搁还本况付息割的估府算5．3．3利息意的计砌算1．国息内借银款利某息的葛计算1）借缎款时缩慧的利臂息计缓算对建键设期两借款裙利息夫进行院估算炕时，桑应按界借款访条件低的不祖同分松别计缺算。辨借款昌条件阔包括袜：借谣款利裹率、徒借款火期限势、借闸款总忠额等伤。为简绪化计沉算，瞒假定霉借款盆当年扫在年姓中支樱用，羡按半臣年计促息，鸽其后兽