房地产设计阶段成本控制培训咨询讲义

房地产设计阶段成本控制

“一分节省，一分利润”

---本杰明·富兰克林Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin有效建安成本设计过程增加施工过程增加细分建筑安装费WhereGoesYourMoney?统计数据表明，建筑安装费用中的83%是有效费用，另外的17%是被浪费的无效费用。在浪费的这些费用中，仅有大约十分之一有可能在施工过程中加以避免，而另外的90%发生在设计环节，再优秀的施工队伍也无力挽回。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin建筑工程成本控制量化研究中心Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin建筑工程成本控制量化研究中心Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin

成本控制八讲总图规划中的成本控制选择优秀设计团体，深入理解规范内涵成本控制不可极端，哪些成本省不得？再谈地下车库时间差法则：设计成本控制的最佳时机项目创新切忌过度结构设计成本控制建筑设计施工图优化的实施Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin、总图规划中的成本控制

规划设计阶段成本控制的宏观因素成本、进度、品质关系处理目标成本与产品品质标准确定设计过程中实现成本优化与产品精细化方法2.规划阶段的成本优化与效果控制3.相关案例分析

※案例1：建筑形式选择的成本元素

※案例2：足尺模型规避修改的成本风险Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin地产项目的所谓品质就是在用户可能接触到的位置增加足够细节TheFormingOfAscendant.什么构成一个楼盘的品质？夫千尺以为势-其意在度，百尺以为形-其意在观，咫尺以为质-其意在品

STREETVIEWApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin千尺为势STREETVIEWApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin千尺为势Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin千尺为势Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin百尺为形Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin百尺为形Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin咫尺为质Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin咫尺为质Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin咫尺为质三室三厅一厨两卫明厨明卫观景餐厅阳光房四季花厅户内建筑面积：108.77均摊后面积：123.33户型概念Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin※建筑形式选择的成本要素以简约为特征的现代风格：低成本、中价位、高速度大屋顶为代表的中式风格：高成本、高价位、低速度文化符号点缀的后现代派：中成本、高价位、中速度精雕细研的欧美特色建筑：高成本、高价位、低速度※1:1物理模型研究规避修改的成本风险足尺规划模型展示组团关系

足尺户型模型体验空间细节※规划设计案例Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin二、选择优秀设计团体，深入理解规范内涵庸医误人与良言疗心的警示地下车库出口的防火卷帘外窗设计多大的玻璃扇(1.5)你的基础需要打桩吗？窗上口可以不做过梁吗？高层塔式住宅两个消防电梯为何更节约？十二层以上板楼需要设置多少部电梯？地下的基岩如何爆破最节约？※细分建筑师规范解读：高层板楼一部电梯设计要点Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin高层民冰用建框筑设颤计防感火规肤范要采点：联系插廊示渴例Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin全国焦细则北京全市细产则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin全国祝细则北京烈市细绿则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北京溜市细耐则全国春细则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin全国梳细则北京间市细兰则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin强制赤性条倍文〉规范〉细则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin34个单怨元松石闷名第Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin细分浮建筑演师——你愿它意做添建筑亦师吗霉？建筑等设计锅取费趣的大白致标衰准：国际慕事务楼所3%工程善总造虫价国内很设计桶院3%建安晴费88折、85折、80折、75折、6折、5折、椒、、室内占设计50协~2盯00田0元/m阵2“装饰匹就是慌罪恶贯，少裤就是铅多”任的误如解限额挺设计柴操作罪案例——北京××花园Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin三、放成本束控制搂不可爹极端劝，哪臭些成霸本省辜不得寄？谁是静最好搏的木悔匠？三合汉土基增坑回牧填与“水夯介法”；石材额与其桨做法舟类型锹、GR掌C的应唉用与刮品质晴感觉尘；省了血一根哑雨水爸管之忆后；瓷砖杨与涂蚊料的愉品质木差异亿；铝板爱墙板强材的惩厚度仓多少巾为宜欠？容积垫率-效益贡曲线效益罗曲线Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北方并地区/主力悲户型放：12塞0平米Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北方叠地区/主力历户型苦：12嫌0平米Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北方芝地区/主力责户型斧：12剖0平米Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin四、虑再谈么地下打车库恢设计1.车库宫布置帖在哪谅里更巧经济绸？总图1—多层总图2—高层总图3—混合持体（“著名浙发型菊师马猾凯妻法子的靠发型”）2.机械惠式立居体停堪车库呢节约尊了什环么？3.最经局济的编车库有怎么城做？Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin--中国怪人居睛委员召会金哗牌试亡点宁应波XX项目Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范吼解读Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范道解读规范软对自部然通伯风的沟肯定冈及机妻械通竹风方旱式使衬用范围围界贡定8.唇2自然忆排烟8.弓2.孔2.问4需要死排烟徐的房色间可楼开启薄外窗徐面积雷不应有小于技该房姐间面杰积的2%。8.游2.嚷4排烟据窗宜床设置畏在上扬方，供并应错有方原便开朵启的仔装置灯。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范炼解读Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范郑解读规范纱对敞孕开式疤汽车鞋库的张界定Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范干解读车库皮外墙解面积洲的25材%-车库远出口薪面积脊之和约等败于屋顶首面积档的3%规范锄认为狡：外跃墙通眉风口旬宜设北置在误外墙独上部圾较高栋处或除屋顶为处。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范酱解读Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin五、元时间谈差法倦则：泄设计夹成本日控制醉的最惩佳时张机1.开始伴施工果图设异计之跨前必恩做的该工作--面-标准篇输入2.项目倘设计蚀的一揭般周蹲期大型丽单栋境建筑城市赢综合遍体居住邮小区施工金图审股查公剃司的般选择言与沟核通方霜法施工竟图审叉查之睛前：挪经济庸性核缺查--鹊-引入陈监督醉机制施工划图审呜查之诱后：难设计先成本港控制查之施睛工图单优化Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin激励咬还是很奖励津？这迫是个垃问题及！In端sp解ir无it少o恼r脆Re粒wa蹲rd战?Th拉at’s采a洽Qu图es师ti股on毙!Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin六、束项目衬切忌惯过度驾创新1．“万科逝项目隙克隆吸法”在成查本节屯约上暗的深蜻远意帝义四季不花城疏、情裕景洋拔房、V-纺Ho洪us图e、a)地产权项目破创新循切忌网过度b)聪明团的中篮国设仓计师宗失利病的一晴个原脊因2．与市建筑膝师合灶作技腔巧，厘优秀最建筑拼师的谢需求宁层次a)费用枪一定神要高民一点巨点b)精神皇需求幻玉高于仙物质避：奖负项、旷知名证度、叛作品仪、另轰类作砍品……c)赞美泻你的身建筑摧师vs傻.鞭打测建筑袖师3.请建碎筑师艘设计屑你的宝建筑棵（渔塌网、画钓竿常、下犁水）Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin设计择沟通尝二段经法则正式矿合作丘之前俗：反采复考王证，带精挑瞒细选a)单位鼓资质b)单位停管理核机制c)单位刻业绩+团队疼考察d)主持度人阅香历与睬经验e)专业启负责肌人阅买历与妻经验f)设计键组成岩员沟两通能禁力与从沟通烘效果g)对目厕标项津目的召把握锦能力Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin设计支沟通拾二段垦法则正式驼合作讲之中妨：互啊帮互占助，埋精诚蚕合作a)保密为条款射下的晌信息誉对称b)双赢奏预期劫与人烫员激寻励c)设计房诚标准姿正式租导入d)限额搭设计狂实施老方法e)施工搜图前鸣工程祥标准虑互认f)施工不图审轮查直梨通车g)开工弃前图倘纸优颠化--价-“后悔款药”h)工程伞竣工柄后经益验教烛训总布结--捞-”前事抽不忘渠，后脚事之轰师”Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin之前宰酒肉待称兄押弟，植日后狭互怨定成冤咐家！牢固蓬的人想防--握--滔--人人猎设防意的乙漏方群君体Ho酷w置ab肾ou思t岭th滚e剩co菊nt泰ra肃ry策?把顺冈序反班过来隆试试牧！七、结构彻设计批成本印控制Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin匡算信、估两算、勉概预踪蝶算与建筑再安装李费构尸成Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin匡算脸≤±3轧0％.估算还≤±2逗0％.概算劫≤±1增0％.预算放≤±5％估算世方法震有以故下几乱种：1)单元哀估算护法。针如以祝每间董客房腰的综脱合投巩资乘受以客梢房数乔估算喝一座茂酒店谨的总目投资航、以溜每张偶病床弦的综报合投妈资乘呼以病眠床数挨估算煌一座押医院卡的总售投资找。2)单位杨指标继估算暗法。祥以单召位工愈程量宽投资袄乘以饭工程竹量得周到单碑项工网程投倒资的村估算锋。土胃建工辛程、氧给排坡水工挑程、不照明鼻工程枣可按躬建筑阀平方厅米造环价计锹算，肢采暖故工程贱按耗偷热量(千卡/小时)指标咬计算译，变稻配电梨安装意按设矛备容贼量(千伏浪安)指标劲计算亿，集推中空湿调安畅装按件冷负铸荷量(千卡/小时)指标宋计算脾，供榨热锅补炉安躬装按垫每小额时产仓生蒸舍汽量(立方衫米/小时)指标会计算励，各亮类围懂墙、花室外妈管线掘工程伟按长末度(米)指标巧计算捧，室畏外道区路按停道路蛮面积(平方占米)指标顾计算橡等。3)工程杰量近插似匡谨算法赞。工诱程量庸近似建匡算叮法采唉用与挥工程剪概预秋算类驶似的简方法拖，先行近似兄匡算富工程戏量，叫配上晒相应捷的概术预算冰定额君单价态和取躲费，即近似怕计算孩项目筒投资卵。4)概算暖指标抢法。园概算元指标漠法采乞用综出合的挑单位砖建筑掀面积川和建呈筑体赵积等雾建筑蓄工程携概算轧指标庙计算屡整个识工程过费用港：士直捉接费照＝每壳平方愧米造粮价指速标×建筑己面积育，数主别要材各料消汤耗量果＝每慢平方猴米材贿料消六耗量亚指标×建筑描面积。方案愧设计羽阶段舌的结氧构专哲业关键亮和首紧要问慰题选党择建高筑方调案，浪必须肾注意残远瞻悉与现列实相省结合画初步萌设计农阶段属；结构况专业杠应密滔切配哑合建这筑专享业，仆根据讨使用瞒功能懒、房践屋高运度、糠地区倍特点价选择宣结构卧类型匠；根据明初步吨了解愿工程橡地质俗情况炸，提览出采弹用天件然地鞠基、规复合抬地基串、桩溜基的今可能桌性；对结鼓构选者型、贵材料期选用遇、地嫌基基秃础方毕案详辞细说念明；工程售举例游。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin初步京设计陡阶段涉的结扔构专疏业初步盏设计只阶段自是各误专业帖进入貌实质揉性的谜设计坑阶段袜，应疲根据域已批疼准的该方案唱设计叨文件陷进行女设计衔。业延主或挽开发兰商必棍须落励实在臣方案绿阶段姐尚未剩落实瞎的各驴项有旷关手搭续。结构校专业生在此什阶段庸得到产地基饱初勘汇报告酬，以淹便确饿定地袖基方微案。地基末和基绢础方神案是弦否技猜术先刑进、派经济责合理馅，对随工程苹造价页关系刃极大毅。地下既室及行上部纸楼层堤的楼角盖造稿型，跪关系散到层哭高、城有效折空间唤及长制期能轻耗。结构葵构件稍设计石要既布符合羽有关盛标准溉、规敬范，筝又应趟优化常和比窄较，跑做到叔经济竖合理岩。初步矿设计译文件斗应满蒜足建器设部《建筑疗工程贞设计祸文件率编制榴深度羽规定》（20卖03年4月）露。初步协设计笼文件迈是控翼制工爸程规厅范、双标准饮，投译资以扣及统臭一交弃通、辱绿化琴、人羞防、筝市政溪等各晓方面香的审讯批文疏件，些非常秧重要借。因健此，补各专臂业有匠关技麦术问臂题在年此阶利段落测实。设计奥概算缎的重裳要性步。复杂霉工程盼的施崇工图票文件蝴审查迅单位衔应在凡此阶外段确胶定。工程舱进度茶与设匠计配散合。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin施工朋图阶贷段的羽结构紧专业施工护图是需设计识意图吐成为拍建筑条产品澡实施为的依境据；施工释图表法达必进须明焰确，擦构造冠做法唯一定侵要便戒于施贺工，勾有利功于保声证工坟程质扁量；设计竞内容朋必须蚀切合及实际葛，如往材料嚼选用怪、某畅些构兔造做等法；计划断进度魔安排悉；施工抗图文该件的豪完整纺性。适认真凑做好室施工罪图文睬件审屿查意液见的薯修改羊反馈减工作车。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin研究血在主戏体结丝式构设肆计之制前抗浮虹设计薯水位前的确仁定地基痛方案铜的比炉较桩基冷方案钱的确帖定天然繁地基——>复合锤地基——>桩基奥础参考糠周边振勘测明单位平的现司有结臣论天然滋最省复合嫩地基果其次尽量污把大渗型建拿筑避晋开垃蛙圾填各埋场锹、吹袍沙造网地一定翻用桩脖基，察投入拍自然赤也就热大每栋搏建筑使地基绍基础覆单独梳核算萌，不身可做株标准熄图复魂用结构海专项远问题柔探讨巷（1）Q&跳A普On碰S肢tr焦uc身tu搂reApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin普通撒梁板顶、无奶梁楼纱板结严构比侄较±0主.0砖0结构两嵌固镇层应中采用翠梁板弊式结击构（高仗层抗灿震规坛范）±0厦.0冠0结构烧嵌固扬层宜采用摊梁板旁式结构（高龟层结聋构规踩范）±0维.0蹲0结构燥嵌固偷层当……时可顿采用盯平板轰式结捕构（北窑京市浇建筑绕设计唯细则.结构酒专业浊）有使察用功急能的爸地下民室有彻梁板柜结构走通常预层高38涉00无梁忌板层莲高33佣00空间煤效果煌可以凯做到奏更好层数励越高她、跨蔑度越牵大（螺例如9m拼±）底揪板做政无梁产楼板均价值怠越高例如丛北京24层建角筑基衣础：言核心参筒部胃位3米，雹其它膜部位2.岸2米左溪右就盒可以无梁职楼板状结构勺混凝虽土量昼大、颜钢筋矿量也去大，丝式但综爬合造注价结宝论正亦好相饺反工序裳：先撤梁——>后板——>后填跟土——>后找恩平Vs直接烤钢筋街混凝和土大揪板浇孟注（北猾京：伯级配客砂石13齿9元/M壁3≈低标辟号混编凝土催）无梁阔楼板佛式比凶普通禾梁板本式综敬合造瞧价便牺宜15厘%~纯20瓣%结构轨专项帅问题袭探讨徐（2）Q&臂A跑On渣S骄tr刃uc美tu柱reApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin酒店其写字楚楼结贪构选花型钢框庸架核隐心筒犁结构钢筋齿混凝腊土框逃支剪梯力墙桨结构钢筋肢混凝倍土框锹架核顽心筒裙结构钢框腥架剪刺力墙海结构颤（框拨架总蜜倾覆升力矩聋不大检于50鹅%）结构徒专项铸问题灯探讨起（3）Q&汽A句On辟S厦tr终uc覆tu然reApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin高层妇住宅掩结构像如何滨选型钢筋奥混凝寨土剪捧力墙袭结构钢筋距混凝礼土短穿肢剪代力墙魄结构框架丧剪力码墙结冒构结构脾专项碧问题骆探讨域（4）Q&沟A挨On到S歼tr烈uc竹tu鞭reApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin多少窄剪力梨墙算芝多12延-1梳7层钢郑筋混俊凝土哭住宅剪力差墙优鸦化标避准18层以秘上钢搜筋混袍凝土博住宅馒剪力繁墙优斜化标抄准规范:剪力惊墙结跑构最址大层舰间位王移比计小于1/军10抹00优化:小高告层最克大层膜间位猎移比1/柱15左00均~2挥00慨0优化:高层弱最大沾层间悬位移惕比1/头20喉00燃~3略00朵019穴77年罗墙马尼豪亚大偷地震姻剪力爬墙结筐构建贿筑倒牲塌创下蹈世界义纪录漫。这盖是目拿前为植止唯望一的封一座醉。事后调感研结理果：讯倒塌唯的主捕要原金因是遮施工狗偏差跌引起震害累中大纺量的杂倒塌黄的是雅纯框魔架结流构的睛建筑结构竖专项氏问题供探讨山（5）Q&上A鼠On还S饭tr继uc泉tu械reApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin最值鸟得优笛化的春部位肝在基联础1.基础愤底板售受力抬主要而是冲转切控方制，旱而不模是弯崇距控条制整板化冲切季力不醋均匀皮时，赖可以驶区别户对待利，局剥部加丸厚而稀把整岗个底暗板变选薄底板指配筋往率基蛙本由蒸最小峡配筋昨率控摘制，兴多数使情况稻下可碗以大胃量节训约配超筋，必底板功暗梁近原则薄都可遮取消风。2.基础爬底板纹计算足采用疏塑性难计算正常际认为旁底板登需要美防水鸣，由码于不雅允许李裂缝复出现醋，想救当然灾是弹密性计央算理值论。基础须底板辞无论络是弹闲性还切是塑趋性计挎算，质正常德使用服中都祝不会州裂缝晶！合法漏基础孔的计捆算程周序很盘多，封节约彻的办虑法是亏多用岛几个防软件嫂计算披，选烘用配莲筋结螺果最穗小的朵那一至个。计算队机程悄序计宴算出诞来的备配筋累值没蚂有必刃要加柿大，静符合炒结构案规范晌就行眼！3.关于津基础潮底板眨：基础垦底板近的受鼓力模敬式不斑同于虹简单爬的平滤板，曲实验底表明喇，实切际底阅板中拿的钢查筋应副力水还平往区往只径有计算值饮的1/芳10，问堵题出盖在地熔基基舅础设懂计理斑论本执身。地基享反力联事实村上是赠不均社匀的如，墙刃下和肢柱端秒的反首力很烦大，蚁其它其位置胁没有简变形希也就晚没有骆反力密。主要锹原因势是由亏于计男算用至的地氧基承万载力傍值是醒标准舟值或逆特征效值，猪而不圆是极趟限值改，而他通常嫂极限多值约是标笼准值寻的两饭倍，锈因此淹它常节态下障的受鹿力情号况大诱不一显致。尤其担当底越板厚疾度达符到60造0、70攀0厚时锅，还笛会有乔拱承骆载原款理的要作用熊，应榆力值着更小歇，所通以更普不会因为垫配筋葛量小峡