房地产策划师基础知识内部讲义

房地产策划师（基础知识）2010.4.15目录<一>CHAPTER1.职业道德房地产策划知识CHAPTER2.房地产策划知识CHAPTER3.相关法律法规知识第一章:房地产策划师职业道德与职业守则一.房地产策划师职业道德的概念二.房地产策划师职业道德规范三.房地产策划师职业守则1.遵纪守法,尊重知识产权2.忠诚敬业,恪尽职守3.公正诚信,杜绝欺诈房地产策划师职业的基本知识结构1.企业策划知识2.房地产经济知识3.市场营销知识4.项目管理知识5.城市规划及建筑设计知识6.人文基础知识7.房地产政策与法规知识8.房地产策划基础知识和专业能力房地产策划师的职业能力掌握全局的能力充分的实战经验出色的创新能力敏锐的洞察能力较强的合作能力房地产策划师的职业素质1.对民族传统文化和人文精神有普遍的认识2.对当代国际精神\流行文化\生活形态有着较为深入的理解.3.对特定区域\特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认知。4.对民族以及世界的建筑历史\建筑文化\建筑思潮有着较为全面的了解.5.对各种营销理论\微观经济理论有着系统而深刻的认识.6.深谙各种广告\品牌传播理论的精髓,熟练运用宣传造势手法,同时具有较强的驾御语言的能力.7.对艺术和美的想象能力和领悟能力,以及沟通执行的能力8.对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识第二章房地产策划基础知识房产/地产/房地产/房地产业国土开发的基本目标:寻求经济\人口\资源\环境之间的最佳组合.城市开发的基本目标:谋求规模效益(“统一规划\统一开发\统一建设\统一管理)房地产综合开发:指城市土地和房屋的规划\设计\开发\建设和经营是综合性的,兼有生产与流通两个领域的经济活动.从纵向来看,要对建设的全过程,从立项论证\规划设计\征地拆迁\招标投标\土地平整\组织施工\完工验收\一直到房屋经营管理,做到各环节紧密衔接\互相配合\协调发展,以达到较高经济效益,较好社会效益,较优环境效益的统一.小知识点七通一平:供水\排水\供电\供热\供气\电信\道路通畅\场地平整获得土地方式（协议），招标，拍卖《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。外延型开发和内涵型开发外延性开发：单纯增加土地面积内涵性开发：在原有土地上通过增加土地的附加值（包括容积率，更新基础设施，新建和翻新，扩建房屋等形式来实现）房地产开发的特点综合性长期性时序性地域性风险性房地产开发策划的内容开发区位和地段的分析与选择开发内容和规模的分析与选择开发时机和开发进度的分析与选择（比如上海金融中心）开发合作方式的分析与选择项目融资方式的分析与选择开发完成后产品推广方式的分析与选择开发商资金来源自有资金，预售或预租收入，抵押贷款，合作方出资，集资或发行债券，融资性租赁融资租赁：非常适合小企业。对于房产项目比如电梯、中央空调等设备。房地产开发程序项目立项阶段项目前期准备阶段项目建设阶段项目销售及售后服务阶段项目立项阶段投资机会研究——申领项目选址意见书及项目立项批文——申请定点——申请购置土地，办理土地产权手续——申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件——编制规划设计总图——提交总图，申领建设用地规划许可证项目前期准备阶段选择勘察队伍和设计单位——申领建设工程规划许可证和施工许可证——申领房屋拆迁许可证——做好七通一平工作——选择承包单位——选择监理单位项目建设阶段组织承包商进场——加强开发项目工程管理与控制——申领商品房预售许可证——项目的竣工验收项目销售及售后服务阶段办理竣工后的产权登记手续——申领商品房销售许可证——与物业公司签订物业委托管理合同——提交相关资料——与用户签订商品房销售合同或租赁合同——做好物业管理工作第二节：城市规划城市规划的概念、任务“合理、有效和公正地创造有序的城市生活空间环境”城市规划的原则1.人工环境与自然环境相和谐的原则2.历史环境与未来环境相和谐的原则3.城市环境中各社会集团之间社会生活相和谐的原则城市吩规划袋的层疮面及听主要丽内容城市赏发展幼战略察层面漏的规着划：岔确定弱城市坦发展卫目标删、原穴则、出战略拨部署挣等重撤大问桐题。茎建立钻在市沈民参丸与和盼法律夕法规黄的基禽础上阀。我佩国城宽市总昌体规闻划及什土地监利用泻总体魂规划厘属于倡这个楼范畴建设呀控制找引导夜层面燃的规泻划：号对具掉体每亩一地游块未封来开守发利咏用做怪出法使律规吨定，圆它必康须尊竖重并按服从捎城市拍发展唇战略办对其缓所在待空间鸣的安王排。控制尚性详盈细规惊划和浆修建步性详川规P4磁3城市积总体限规划衰的调仙整、构修改骄和审壮批城市终总体惊规划费的调屯整由遮城市尾人民忙政府软作出志，并螺报同应级人采民代努表大摩会常势务委孤员会婆和原博批准伍机关南审批修改典总体隶规划林由城焦市人鞭民政执府组杯织，集并需惊经同险级人塔民代旅表大餐会或饮常务愚委员盟会审辆查同攻意后饰报原维批准鞠机关病审批均。第三偶节：红房地赔产策忧划房地什产策晓划的酱概念残：本章爆节见盘自嘴编教临材第四卸节：慨房地参产项膝目规母划与箱设计规划况设计茶的基槐本内笼容：1）土顷地使黎用、叉用地夺边界垦与面盆积2）环骂境容亿量：沸建筑掏容积砌率，煤建筑情密度岗，人宁口密滚度，桶绿地狭率3）建他筑控腾制：告建筑墨高度弟，建窄筑后除退，篇建筑轮间距4）城洗市设弦计5）建龟筑空批间，担功能旷及其垦经济脉性6）基匀地停任车车办位，度总体狂布置森，出邪入口房地干产项疗目规华划内旗容及押审批方程序“一书败两证来”制恨度：抄实行苗选址瘦意见繁书，宽建设队用地来规划尼许可强证，储建设绕工程争规划骨许可及证制眼度1、选解址意坑见书拘制度仪：项抖目基水本情左况/选址福依据2、建扩设用的地规傅划许托可证筝制度堵：现么场勘爪察/征求序意见/提供捎设计芽条件/审查异总平爆图和滴用地太面积/核发栽建设奏用地凯规划墨许可谷证3、建腔设工致程规瓣划许边可证忌制度智：建朴设工普程规撞划许物可证剩申请/初步辨审查/规划载设计柄要点乘意见素书/方案童审查/核发炕建设毯工程鱼规划磨许可茄证工程脸勘察锅与工盒程设框计勘察饼过程徒：资颈料分医析（1：50咳00）/初步说勘察燃（1：20给00）/详细拐勘察厨（1：10良00）/施工偏勘察贵（不挥一定勒做）勘察溉工作转内容竹：地抄形测兼量/工程狮勘察/地下昨水地音表水装的勘告探/气象少调查设计汪过程盆：初该步设躬计/技术沫设计/施工趁图设恭计设计肝工作躺具体停内容惹：总卖体设汗计/单体怎设计/建筑泊构造苦设计/抗震单设防城市挨土地蠢分类城市溪土地醒分为断六大旅类：绝居住青用地篇、公元共活川动中铁心用衔地、凑工业产用地炒、仓控储用琴地、监市政萄公用携设施踏用地膨及绿团地环境握容量梨指标逮：居住笔区人湿口净呼密度=住宅吹区总限人口/住宅漫区建倘筑总倦用地人均租住宅诵区用科地=住宅康区总微用地/住宅涂区总缓人口住宅味区建蛇筑密塌度=住宅留区总慕建筑裂基底日面积/住宅争区总飘用地宵面积住宅塑区容纵积率=住宅益区总趋建筑患面积/住宅唱区总岛用地认面积参见遥各容展积率炭对应怖的建扯筑形茫态容积讨率是它不是发越高久越好稼？设施役与布缸局公共缘瑞服务询设施道路宋与停礼车设恰施教育笨设施绿地害与户快外活袖动场穴地设衰施管理卧设施市政鲁设施从人撤本角偷度考术虑：巷这归些设犬施规寇划时去应该灿注意当什么断？道路识交通液组织路网兄布局屯体系人车才分行家和人管车混敢行居住寄区级诞道路/居住呀组团旁级道伍路/宅间铃小路出入寻口停车耻位建筑然控制建筑较高度额：还绒要考嗽虑到树航线雪、气鲜象观宴测、绕通信榨消防搅、城币市景笔观建筑皱后退垫：道峡路宽型度和匆建筑学高度堪的对还比，伟叫做六路幅畜比一般展路段旱沿路迅建筑险高度饺不得尊超过刻规划熔道路伸红线略宽度睡，并德为纹建筑弹后退逃距离下的1。5倍建筑俭间距奏：刃按照工冬至忆日、扔大寒追日两棍级日苦照标斥准设棒置多煌层和垒高层叠住宅筹间距城市集设计总体“形、寒色、救质”单体宴建筑“点、放线、沟体”内外榜环境挥的转厘换关兰系建筑凤空间荡、景真观和半形象开放狡式讨忽论：四空间词的创燥新突趁破景观倘和形蚕象：呜软质昏景观菠和硬门质景确观（参肥考资成料：武绿城话景观酬成本恶）住宅樱建筑筹设计功能献定位建筑族风格嚷和造伶型定贩位房型罗设计具体没空间陶设计武（卧织室、颤厨房放、卫配生间窝、起种居室趣、书犬房、宋储藏还室、述车库耗）公共笋建筑侵配套千人除指标浮：居殿住区惕三级紫公建宁配置爪的重拨要依郑据千人诱指标掉规定绍之外原则篇：“膛谁投稻资，鼻谁经赤营，惨谁受稍益”各地俩政策旅差别毅比较呀大：各地溪在开丙发过脖程中袋，除劫了缴单纳土畜地出膨让金兄之外透，还同需缴适纳大砌配套贯费用伶、小国配套康费用耐若干弟。据员悉，胆所谓识大配窄套费饭用，肠大配榜套一纪般是禽指房描地产痰项目宴中政瓜府提肠供到炊地块牢接口虽（路嗓由）狠的市免政项助目，势包括坐自来驻水、肆燃气手、排变水及慢道路剖及其睁他，矩一般尖不含籍两电浇一热汪（电清力、贿电信注、供故热）革，小驱配套收一般奥是指译小区安非营醋业性火公建壳费用予，包当括中落小学趴、幼把儿园寻、老仅年公赚寓、盯居委楚会、智派出励所、跨垃圾篮站、绝交通寺站等7项，租一般呆小配亭套的歼费用愤包括谊在房桌地产索开发俯前期沿中。房地识产投遮融资房地拔产开释发项纳目融肿资的欢特点匆：融值资规昼模大美，偿第还期差长，岁房地愉产资锹金缺担乏流救动性投资怀种类插：住抓宅地堵产/商业饶房地益产/工业疮房地房诚产/旅游差房地疤产/综合古房地富产商业心房地轿产类握细分爸：办冈公/总部聚经济服办公/孵化昨器/生态袄园区镜办公商业己街SH扶OP为PI篇NG误M度AL堤L房地孟产开爽发项峰目融姐资的垮基本稳要求1、确灿定合坟理的减融资荐规模2、正洒确选立择渠扑道和我方式蜻、降宾低融巨资成然本3、统坑筹考据虑房捞地产义开发据的融狼资与贪投资句，提寨高房均地产爷开发踪蝶资金岁的使护用效朴益。4、按跟规定气建立菌资本芒金制辱度5、优妖化房释地产腥开发捎的资喂金结刮构案例某公痒司拥滴有10燥0万股籍本，吼现投状资一烟项目记，投净资收功益率头为12临%。如果切以10百%的利拥率借笑入10蜜0万元补，与波原始杏股本安一并恭投资剪，收误益水秃平仍堆然是12促%。那昼么由滑于财字务杠六杆的臂作用编，10止0万原败始股俊的净呆收益麻是多禾少？如果纵借贷口利率浓为10喉%，而缎收益退水平株由于割市场慕风险哭跌到8%，那沸么，巷同样趋由于狭财务蠢杠杆架的作盐用，10蛮0万原元始股贞的净岂收益咸只有6万元铲，收剧益率大为多速少？房地组产开伶发项催目融垒资的勿决策1、欲潮筹集哲资金炊的币羊种、烟数额2、融梁资流薄量3、资敞金来碰源构晃成4、融孟资风盲险分钓析及撞风险称管理拐措施5、融顾资成问本预蓬算6、融室资方左法7、明企确融炕资的坦权力读责任法关系融资卧三大炕衡量异指标安全约性经济蔬性可行金性房地线产项隐目开巴发的蹦融资局来源自有愈资金故：不席只包材括现穗金，末还包汁括各达种速芽动资能产。速动赔资产宵：包阿括用档于透破支贷那款，似保函辉，或炼信用可证的鼻补偿防余额停的冻六结资减金。份如能霸争取垦早日柿解除铅冻结剖，也意属于璃现金摊一类猜。速河动资贩产包鉴括各颤种应辫收的壳银行袜票据免、股烟票和录债券弓（可呜以抵帆押、星贴现葡而获兆得现铃金的鹅证券积），分以及护其它息可立映即售隙出的骂建成里楼宇孝的回漂款和块近期裕可立嫁即售惭出的挣各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