房地产投资基础知识讲解

房地产投资基础知识2012年7月所谓房地产投资

2是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。

房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。目录3一、房地产投资简介二、房地产投资特征三、房地产投资过程四、房地产投资方式五、项目评判过程六、判断项目是否可行的依据4房地产投资简介Part1房地产投资形式多种多样：

房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；

为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；

将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；

企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。

尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。投资决策投资执行投资评估投资研究要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。

所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的。

所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。机会成本的概念。8房地产投资特征Part2

房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。1、房地产投资对象的固定性和不可移动性这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：2、房地产投资的高投入和高成本性一是土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图------税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划------区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资----基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期二是由于房屋建筑的高价值性。房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。三是房地产经济运作中交易费用高。一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。

房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。

房地产投资的资金回收期长，原因包括：3、房地产投资的回收期长和长周期性

一、因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。

二、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。

三、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。

由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。4、房地产投资的高风险性建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。

房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。5、房地产投资的强环境约束性房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。

当然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。6、房地产投资的低流动性1、资金的时间价值：

资金的时间价值，是指在一定量资金在不同时点上的价值量的差额。也就是资金在投资和再投资过程中随着时间的推移而发生的增值。资金时间价值是资金在周转使用中产生的，是资金所有者让渡资金使用权而参与社会财富分配的一种形式。基本概念比如，将今天的100元钱存入银行，在年利率为10%的情况下，一年后就会产生110元，可见经过一年时间，这100元钱发生了10元的增值。人们将资金在使用过程随时间的推移而发生增值的现象，称为资金具有时间价值的属性。资金时间价值是一个客观存在的经济范畴，在企业的财务管理中引入资金时间价值概念，是搞好财务活动，提高财务管理水平的必要保证。资金时间价值可从两个方面加以衡量：理论上，资金时间价值相当于没有风险、没有通货膨胀条件下的社会平均利润率；实际上，当通货膨胀很低的情况下，可以用政府债券利率来表示资金时间价值。2、单霞利与团复利蚂：复利仰率的敬计算爱因荷斯坦梢说：浇复利肥是世旗界第档八大数奇迹井。世草界上蜓最伟葡大的伤力量田不是领原子经弹，快而是刑复利稠！复利咬的计仁算是缎对本梁金及延其产浸生的帖利息极一并焦计算丹，也辆就是世利上嘉有利摄。复利惭计算逐的特迹点是垦：把判上期笋未的贿本利德和作而为下肃一期棵的本艘金，尿在计泪算时痕每一送期本侦金的袖数额废是不嚼同的钳。复像利的秃计算阵公式洽是：S=蓬P（1+金i）^n1、如瘦果从20岁开钓始，阀每个像月拿10者0块钱各去买绪基金摆，每洁年10愤%的收艰益是与大部逐分基蚂金都杨做的尘到的店，每箩月10董0持之哲以恒惨，到60岁的晃时候个，就苹会有枕六十甲三万婆七千罗八百堤元；2、如恢果从30岁开元始那剥么做归，到60岁的抓时候割会有22万；3、如柱果从40岁开摆始投厕，到60岁的速时候监就只诱有七撞万多鼓；4、如捞果从50岁开傅始投定，到60岁只菠有2万多斤点。海所以皮说，叠钱是执长跑毕选手迷，越摩到后给来劲欲越足犹，跑砖的越真快。复利粥的威闯力：一张泪普通考的白眠纸，探厚度盒大约0.掏1毫米纤（1万张界摞在债一起词才1米多键高）舟，如托果对职这张呆白纸云连续模对折52次，赌这张尸纸的学厚度边会是怪多少畏呢？掀冰箱弱那么疮高？必或者材一层破楼那戒么高呢？又贿或者胡一栋聋摩天钞大楼信那么蜘高？号又或妻者相抄当于麦把地祸球围皇绕一剩圈？珍一张0.员1毫米胃的纸征连续谢对折52次他柿的高批度是2.哪25万亿竿公里粱，而素地球塘和太敌阳的怨距离稀才是1.落5万亿茧公里贼，而刑一张0.奔1毫米积的纸豆连续碑对折52次他双的高形度比创地球水到太讨阳的孝距离奸还要库远的然多。3、名珍义利研率与稠实际寻利率底：利率唯是宏与观经子济和喘金融辫活动思中非牛常重羊要的下变量戒，它大连接邻货币部因素帖与实兴际经词济，反是货召币政仍策当验局调螺节经旧济活撕动的错重要迁手段仓。在宏夜观经支济学援和政兴策制霸定中模，均骨衡利窑率，芒也就继是使恶价格销保持煎稳定积且对奋经济倍增长错具有按中性柿作用沃（对攀经济捆增长脱既不坐刺激觉也不再抑制吨）的静利率衫水平顽，有陵着非魂常重跌要的财作用鄙。简单犯的说鸟，实敞际利逮率是笔从表带面的文利率钥减去吸通货性膨胀夜率的真数字州，即招公式虎为：1+名义控利率=（1+实际只利率愁）*虾（1+通货静膨胀谷率）担，也殃可以隔将公枣式简纷化为仅名义草利率山－记通胀便率（个可用CP字I增长父率来断代替捡）。一般捧银行耽存款拍及债伙券等酷固定灶收益喇产品膜的利胜率都喷是按堂名义惭利率男支付呼利息段，但岗如果岩在通井货膨苦胀环举境下凳，储宜户或是投资木者收窃到的剑利息秘回报滨就会起被通拍胀侵挪蚀。熟实际倚利率强与名新义利摇率存假在着耍下述池关系忍：当计脑息周情期为姑一年谦时，搜名义脊利率安和实拒际利疫率相疏等，袜计息该周期牛短于搁一年色时，温实际井利率枪大于导名义驶利率壶。名义演利率姥不能尿完全押反映业资金蔑时间寇价值扮，实妹际利奋率才肢真实孔地反康映了斯资金绢的时飞间价测值。以r表示疲实际怜利率扇，i表示呆名义慕利率顷，p表示区价格佣指数尖，那螺么名鸦义利黄率与毅实际间利率从之间厘的关武系为陶，当差通货胀膨胀肺率较猴低时吉，可千以简冈化为r=i-煤p。名义悬利率第越大子，周苍期越隐短，岂实际萌利率裁与名羡义利咱率的黄差值丘就越刺大。例如渗，假晴设一女年期模存款嗽的名争义利挽率为3%，而CP拍I通胀蹦率为2%，则棚储户悔实际挪拿到猴的利护息回启报率赛只有1%。由于久中国网经济够处于历高速武增长影阶段出，很肝容易糟引发陈较高阵的通讯胀，涉而名萄义利劳率的爽提升络在多匙数时狭间都衬慢于窜通胀载率的借增长谎，因西此时窜常处鸦于实香际利竭率为齿负的老状态膀。也餐就是汽说，编如果知考虑葬通胀共因素烘，储拐户将厌钱存松入银谷行最改终得卖到的堂负回夜报－导亏损价，既兴负利物率。看负利建率环供境将屯诱使政储蓄洽从银餐行体塑系流盼出，矩刺激倒投资茅和消疼费，问很容返易引夺起资垂产价窜格的献泡沫需并有珍可能计进一讲步推沙升通逃胀，陆央行抹一般怕都会姐通过按持续犹加息直的方梁式来壁改变狼经济狡体的哭负利利率运泥行状道态，赔抑制严通胀庆，资阔产市急场的寸泡沫颂也会扛逐步业消退栽。所以卵，股童票投考资者塔在实精际利婶率为京负的违初期厦还可宁以继陈续加钢码，喜但如状果负患利率幻玉持续剩时间陪过长些，由腔宏观编调控阻引发妄的风挂险就埋会加揭大，板需要泼随时会考虑喝退场毅。目束前实摘际利订率为忆负值稀。4、财番务杠鼠杆：抵押漂贷款誓：尽管告各种永房地演产抵决押贷旧款方宽式差夜别较友大，足但是教关于禾房地死产抵痒押贷自款的百研究迟，主验要从泼两个希方面逝展开春，一怎个是旨抵押盲贷款货还本译付息知额，谜一个年是贷银款余缸额。坚要想书了解秀这两果个重百要因请素，拾首先划要计辽算的镜就是冻抵押菊贷款芦常数粘。这里腿仅以涌固定府利率仍抵押堂贷款叉为例孙，介笨绍抵摩押常登数和现贷款熟余额翻的计锯算方仰法。财务歼杠杆界：利用须借贷眠资金喂扩大脆自有逗投资怒产出若通常号被称寺为财庄务杠苦杆。资产抬回报烧率与茧贷款颠利率钩（或壁借贷施成本壮）之撇间的初差价托称之扛为利迟差。陵高杠凑杆投奖资中母，即惜使较姐小的档有利俗利差削也可杆能急词剧扩劳大自咽有资遥本的苦收益旦率；筒一个罢小小胆的不亮利利胁差，亏也会涨带来棍自有膜资本陷的负稳收益巴率。施这使拣我们层认识哗到财伍务杠焦杆不歼是在顽所有攀情况躬下都赠可以因为投马资者怀带来摊收益询。这也炸是绿愤城和包恒大干地产泻资产袜负债悦率居险高不疑下的抵原因撞，绿奖城负密债率四一度狂达到14消0%。财务仗杠杆犹的作声用：借贷兆资本匹与自诸有资桐本的滚比例明越大象，财仆务杠亩杆的壳作用创程度贡越深布。其些作用术有正趣向与艳负向固两种播。财务铲杠杆辱的正半向作斗用。灵当资侦产总湾回报无率大贺过借泳贷成逃本时设，财粥务杠皂杆就喇是有庸利的盗。此控时借奇款越老多自佛有资话本的轧收益音率越队大。财务方杠杆键的负柄向作洗用。呜当资草产总腰回报槐率小界于借仇贷成缸本时晌，财渔务杠盲杆是鞋不利虽的。缴此时枯借款盼越多称自有饱资本喷的收另益率猾越低倍，直适至带饲来财数务风砍险。绿城牌由于冻高财粪务杠跌杆，资带来助严重撑财务牢风险岁，6月8日九狂龙仓哀集团尼有限雀公司别宣布屋斥资盆近51亿港涝元入进股，因占24教.6租%，成炉为第勤二大分股东耗，事益实上换控制桥了绿胞城，翼恒大港地价挪去化夹，年够内力址争负凤债率介减低炒到正放常水零平，20肺11年上析半年辈，在莫内地疲上市袜房企养的平识均资遇产负秆债率升高达71浴.2宁8%，而暮在香肉港上果市的狭内地虹房企潮平均保资产帜负债贡率高刷达66夕%。5、关扛于投去资价捷值：一个所开发称项目闸的投午资价什值在镰于开根发完址成后屠的价叛值大争于其你投入算的成拾本费畏用，誓并在刺一定兴的利街润水腾平之肾上；珍一个肤置业摘项目汉的投擦资价域值在它于其承持有挡期内升各年携净现部金流欢量的舍现值殿大于级其投虾入的万初始灭现金洞支出塌。投资鞋价值绳是预乌期的正未来缺收益贤的价泊值，炕该价拿值是须根据遗项目欺所能乎产生惕的税订后现址金流袭量和经投资推者所君能接缓受的居最低阶收益混率，编计算善所得斧到的彻投资垦者购偷置该爹资产腰所支鞭付的坦最大极款额缴。但某历一特返定物菌业的定投资舰价值塑对于捏不同徒的投睁资者诞而言丈，结抢论不巩是唯志一的症。交易夕价格走：通常棒交易纽奉价格焦是指访实际述交易旋过程所中发竹生的店历史调价格主，即破实际赵发生胖的成萄交价敬，是冷由买婶卖双窄方通氧过议虽价过已程决伪定的鸦。最可肾能销危售价刊格：最可坊能销还售价俭格是命对未刻来交倒易中定成交景价的示一种案可能拿性估组计。吨它是粱指现段行的瓜市场淋条件趣下，示按照杂目前耽某一界物业着的销笛售条与件，查在合煌理的臣时间驾范围腰内，毙对该蛾类物侧业未要来交煌易价挣格所麦作的爆预测物。但洪由于端房地侄产的霸买方开与卖越方各案自掌摔握的兽信息妹不同辅，因热此对隔同一房诚房地叨产的蕉最可淋能销促售价棒格的迫预测察结果偶可能泛是不委一致旬的。市场坡价格嘉：市场正价格鸣是指懂在一留个具麻备公慌平销肆售所傻需要卵的一旺切条袭件下圣的竞伙争开返放市突场中借，某义一物滩业公局开销霜售时团的最体可能猫价格例。交易虑区间暂：卖方旗在出错售物跃业时浅将为孤该物笋业的纪交易旨价格索设置蚁一个穷较低伏的价快格下基限，朝而买米方则佣将为仗此设使置一崭个较抄高的史价格雨上限爷。实肥际成坊交价晕格将梨总是占落在脂这两质个极彩限之姑间，阁这就柜是交条易区雕间。如果散一个毫交易虽要成注功，饰买方毛所认骂为的减投资挎价值献必须波大于盼卖方皮。投资报价值健与市休场价或值的象不同鄙：市场投价值计是客篮观的殃、非纵个人票的价抖值，析而投锤资价的值是奥建立葱在主仆观的就、个辱人的丸因素序基础贺上的凡价值岛。在抬某一瓣时点呢，市刃场价鲜值是茂唯一绳的，梦而投溉资价骆值因刚投资旬者不劫同而高不同上。投资笛价值醒与市捏场价点值的档评估孟方法循可能常相同忽，但辛其中辜参数鉴选取坊的立枕场可项能不步同。投资凳者评向估的场物业仇的投肉资价乘值，节或者爽说消致费者萝对物膝业的斤评价找，大蚂于或尺等于夫该物纤业的返市场任价格营，是脑其投可资行冻为或番交易暮能够骗实现掠的基疤本条织件。就投迁资价虾值与骆市场迅价值跨相对走而言轮，投少资价至值常日为房肆地产苗投资用分析仍人员脏使用蛋；市挖场价梨值（交或市伴场价扮格）汪常为芝房地钳产评类估人观员使惊用。6、关服于现六金流绒量：在房蓝地产辈投资棵分析芬中，围把某扩一项氧投资纠活动缩慧作为男一个笛独立圾的系签统，米把各列个时零间点助上实杏际发全生的热资金赛流出痛或流忠入叫抢做现打金流贪量。召流出律系统糊的资碌金叫蚊现金蚀流出注，流繁入系算统的汇资金唤叫现鲁金流责入，浊现金街流入哪与流碧出之蛛差叫竭净现自金流授量。开发士后出固售房豪地产肌项目哨时的赞现金颈流量奴：对于卷一个既房地茫产开嘉发项途目，战项目藏的净校现金奔流量娱（即聋税前川现金椒流量敞或利惭润总炒额）宏是项钉目销目售收烂入扣冻除总五投资销（或泽总成烫本费谎用）症及偿机还贷决款本悬息之怎后的竭余额座。开发陈后持还有房架地产龙项目洲时的产现金甘流量兼：这种惭时候集的净呜现金鸦流量屠主要存与净吵租金凤收入键或净叙经营划收入汤有关颜，同袋时考菌虑每骑年还坛本付挽息因写素。娃在持裂有期抬或经恢营期志结束马后，脾可能今会有慨转售捆收益梁或固盗定资付产余拜值回俭收，棕这些岩也构堡成了妄其现厉金流刻量的念一部裳分。置业迈投资纺项目赞的现拾金流艺量：置业琴投资丽的现缝金流抽量通粉常是响由两迈部分云构成上：一偏部分寄是持栽有期吩间内舌物业识每年图的净庙经营访收益孤；另吐一部蜂分是味持有兰期末萌物业承的净广转售图收益岛。当对霉项目柱进行徐投资权分析喊以判夺断其炕投资禁价值厚的时但候，踩有些荒动态银指标辽需要烤考虑急折现毁因素强，即死把上堪述的骂净现纯金流于量折勿现到笔项目败投资丸的起外始点检，然谣后与王项目休的投圆入或灵支出舱进行担比较歇，从叔而判脆断项蹈目在恰财务沉上的尤可行骗性。7、广俯义投模资与炭成本萄的概遗念：广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。房地产投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。投资成本房地插产投领资分胜析中削的投杰资与袭成本扎：房地常产开瓶发经惹营活剃动中沿的投迫资与袄成本枣，与况一般召工业挖生产吊活动覆有较期大的那差异纯。对于骡开发膊出售限模式携下的砍房地稳产开发发项葬目而射言，谈基本朱上所崖有的秀投资巨均一择次性卖地转拥移到雨房地番产产扮品的前开发躺成本条中去柄了。房地帅产置行业投优资或绞开发伴建设撞完成坊后出昨租楼刘宇或麻自行震经营黑，则社与一帮般的肢工业炉生产把项目没投资般和成臣本的启概念滨较为掌相似做。8、关滔于其掏他投乐资经催济效剖果评微价指猫标：投资暴回收昏与投酷资回壶报：房地厦产投似资的捡收益梅包括迟投资比回收携和投起资回芳报两家部分饺。投臣资回晨收是缎指投瓶资者塞对其拿所投毕入的俭资本得的回玩收，妈投资赔回报化是指捕投资基者所黑投入辉资本扫在使难用过售程中元所获搁得的塌报酬鬼。就房炸地产袭开发筛投资裕来说解，投止资回督收主倾要是号指开蚀发商摘所投赠入的简总开丽发成父本的有回收士，而骄其投惨资回丈报则瞎主要掀表现迈为开站发商疲利润混。收益叙率：收益巾率通束常被竭表示史为一泥个复喂合年进百分妙率，屿表明肾了投算资项乱目在的某一忧计算客周期竞内的陈连续窑收益叔能力歼。这尸种收法益既楼包括耕物业疯在持芹有期塘间预坛期可蒜获得浙的收忽益，妙也包沉括物暖业持旋有期撇末转愿售时娇所获奏得的隆净转膝售收满益，露这是改与投挨资回主报率展之间安的最堵大区渣别。投资浩回报收率通铸常为朋某年曲的收脆益或亩收入战与投刷资之缸比。利息撇率通发常针熊对信招贷资毙金而荣言的滴，因盗此它仿是借属贷资臭本而浓不是皇权益巨资本之的收简益率摸。折现撇率也拼是收步益率帽的一逢个类鼠型，构是一庆个将驴未来特收益赔或收帝入转薪换成衡现值革的收嫁益率著。内部郊收益允率是碎一个暗使得咽该项善投资奸未来纪收益锻的现甘值等鞋于其宏当前皮所投员入资嘱本价饥值的滩收益惹率。内部剩收益呀率可伐以有沙两种甲形式畜：全搬部投周资收陡益率顺和权畜益（宽自有轨资金沈）投依资收原益率怀。全部哪投资党收益烫率是厉在假旷设项赞目的其全部刑投资吊都是鹅投资烫者的耳自有匪资本加的情先况下畜所计安算的删某个组投资利项目仍的内产部收军益率吴。因席为没贸有借亭款，急所以诸它不瓦考虑梦还本毒付息拳对现婆金流烧的影油响，缴它反集映的朴是全巷部已铸投入兔的自朵有资部本的绩收益迫水平运。权益充投资抽收益霜率是依衡量趴投资寄者投喝入自初有资蓬本或腐自有冰资金参收益勒水平芦的指趋标。持它是赛在假呈设项水目的送全部丝式投资液由借瓜贷资穗金和惭自有鞭资金栏两部移分构樱成的井情况演下，罗针对摘其中钞的自沾有资知金所勒计算喊的收待益率勒。自秒有资匀金的邪投入饿通常形也叫熟做权尾益投续资。兆权益倒投资桃收益尿率是蒸相对槐借贷舟资金贯收益芹率（嚷通常航指利峡息率补）而生言的厕，是慨投资蹲者在筑投资弯项目纤中所艇投入炒的自梁有资吐本的商内部妻收益日率。扔它考铃虑了栏还本辜付息森对自菌有资梯金现诱金流茅的影珍响。资通常信采用匀方法拍。42房地该产投刃资过响程Pa眉rt肿3房地稠产投气资过缠程实芹际上决就是厉房地轻产项膊目开循发经砌营的导全过浮程。独房地豪产投闻资周骄期长晕、环普节多忘，是扇一个怕相当检复杂辞的过山程，恭房地炉产投洗资过久程与有开发浩过程址是类棚似的爱，不财过其党侧重醒点不慨同。概括筐而言塔，房地食产投愤资过疾程大锋体可屠分为投资伍分析、土地锹开发够权获棒得、房地铅产生常产开餐发及房地客产销傍售经誉营这四跌个大有的阶筋段。1、投留资分仰析房地餐产经硬济活如动，沟是个尿大量谜资金隔运动偿的过傻程，误一旦顺作出打投资茧决定团，资辫金的忆投入架就是队一个按难以势逆转啦的持霸续过卷程。她投资亚决策系准确词，是旅确保咬整个祸开发约项目彻成功霸的关潮键。敌反之掘，投亲资决铸策失赴误，魄就会瓶导致螺重大淹损失透。因此民，慎耕重地绳进行匹决策霉，是污房地脱产开妇发经筒营的偿必要晕前提棚。要责保证枣投资伯决策射成功拣，就田必须赛在市走场分蜜析、乏财务粮分析露的基么础上讨，认戏真做仓好可丽行性遵分析旁研究饺。（1）市房诚场分染析市场墨分析煮的重窝点在秤于估注计市兼场对纯于投样资计弓划中山拟开语发成唤为房倾地产针商品席的需职求强厚度以粗及竞灭争环蓝境的裕分析诱。对驴市场稿所做滩的研泥究有抱利于但正确浮估计梁未来险房地族产的贷收益玩，进以而有浴助于列投资据者在碎进行朴财务傲分析吼时，单能够逆正确赶计算荷出未层来现礼金流睬量。（2）财盈务分奶析投资条者经凡由市崭场分爱析估编计未母来房陈地产科的收烤益，枪进而伤估计枕出未量来的例现金所流量疮。因款此，顿财务糕分析梳的主汇要目维的是云经由气现金阀流量选的估豆计，物计算宁出预线期报扎酬率乱，并兄以所忆得的滔结果兵与要躺求的蒸报酬活率加喜经比帽较来朵判定叠这项揉投资盟是否滨可行江。此朋外，舟财务岔分析浇并对妇投资扎的风拼险进杂行估狭计，瞧以判陶定面它临的鸣风险锣与预竭期报昏酬是均否在纽奉投资谨者所乱接受粒的范尝围内扩。（3）可带行性骂分析可行驼性分风析是遗一个体综合浊的步走骤。码投资拆者除罚了利暗用前趋述市鸦场分愈析与嗽财务辉分析鹅的结满果，漆研究迎和判句断其遵可行剥性外殖，还持要进赚行相贺关的贺建筑呀与土耽地使砌用等逮法规锻限制宿的研绒究，晴以了顶解投色资计牛划在俘法规侄限制科上是碌否可膝行，罢以及哗目前支的产症权形后式与副产权劣的取视得是挽否可酿行。上而且钱对房骑地产作开发帖的庞茄大资默金来涌源是处否能兽取得天也是扛一个窝重要铜的关范键点权。收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润因此犹，只鸦有在甚计划谣阶段储中的毅可行诱性分喘析确轮定后稳，整寨个计答划才推可能净付诸块实施港，而阶下一派步骤识的投凭资程叹序才谦能继挣续进誓行。投资涝者必震须了脸解在覆计划惩评估饲过程肝中，贸可能握会因匆为遭渡受的命限制侵而作护某些载修改贿，因隐此，泉投资斜者在西作可店行性卡分析营这个眨步骤扎时，政并不短能将他其当要作单限纯的欢接受混或否唱决的环过程鬼，它绝实际狠上还萍包括础了重召新评篮估与荷修正从的功巴能。通常糟，在展一些渔较大鸽项目阵中，场为了冷确保件投资角决策神成功徐，可印行性映分析刑要反舟复研惰究，治在正汗式决欲策之辰前，迎可作稿可行暑性研眼究，惰以保枣证投票资决由策的果准确汽性。2、土宵地开午发权口的获宜得这一险过程尤中包奴括土倚地使爬用权驻或产潮权的合取得姜与议山价程治序。当在临计划讨时期打确定间投资唉计划手可行听后，盾土地恳使用验权以固何种揉形式验取得眉乃是洁投资亩者接桨下来盾考虑把的要泡点，觉如完街全买转断，遇还是源合作井开发丢，或葡是部浅分使毯用权徒（如烤地上饰权）夫，或回长期兴租赁萝等。在确骆定产听权形或式的角同时吩，要碰进行鬼的是艰获得孟土地涌的程鸣序及饥与土剪地所波有者通议价切的程惨序，拖以确北定产楚权的饼取得兵成本毅。在欲这一死过程撕中，圾是从败一级修市场膀通过污批租诊形式瓣获得诵土地浓，还秤是从笨二级封市场匠购得雁土地源，其摘具体仰法律精手续妇各有至差异药，必倡须搞铅清楚劳其中桥的每跪一个拒环节支，以油免产妙生不冶必要积的纠达纷。此外姑，由素于房忽地产稿为良村好的弹担保抚品，昌而且业其取笋得成延本通辟常非杯常巨元大，甲因此卫大多伪数的马投资喂者皆径运用拐财务闻杠杆迟以取休得房滤地产麦产权汇，也稀就是爽向金何融机杰构融堆资以献取得守资金植。不授同的梢金融刘单位莫其信峡用成各本与鸡融资本条件垦不同储，因苍此在偿进行倡融资浩活动收时，嫂要详析细评城估投惩资计即划与慎各种返融资更机会予，以支选择浴最有郊利的浸融资集方式疗。区位区位上的物业适合市场投资价值区位扁价值写的转老移过妹程：3、房夕地产桨建设汗开发在房社地产成开发雷中，童首先腰要取赖得政咏府立矩项和蜂规划武的许毙可。立项蓝和规劣划涉黑及到启资金孔运作愈及水室、电支、煤恶、路车等各戴项配符套条暮件，拣是一占个相躬当繁构杂但薯又十蛋分重异要的高工作忌。在房蚕地产罢整个仿开发食过程睡中，屿其与碎投资主决策藏、土驳地使厅用权脂获得地一起慢又称鱼为开非发前哑期工蒙作时士期。在上持述前鄙期工垄作完摄成之乔后，央方可狭进入祝实质膏性的券建设拐开发敬阶段蔬。以浙后的衫工作酬为根玩据规榨划及坊开发侮要求温进行鲁设计乏，然躲后寻械找建郑筑商奖进行窄营造摇。在丸整个历营造答过程梯中，迟投资队者又恐必须傻进行傍必要医的监偏督或倍委托剪监理问公司寨进行此建设蠢监理狮。由于权开发话所需策要的捡资金鸡相当消庞大营，因潮此在大仪多数冠的情曾况下她，投垄资者汉仍须仆向金贫融机津构融皮资以董取得屯资金。此艘时，劣融资露活动得又成犯为一气项重愚要的激工作货，如稼何取既得与浩选择格有利米的融烈资机掀会与焰融资甚条件配，以汗保证茂建设泊开发辈进度炕及按拣时竣谁工完书成，傅成为浆此时真融资旦活动峡的主扮要目奔标。财务扮杠杆堆作用托：譬喷如贷佣款利胡率为8%，项狱目预缺期投伶资收崖益率遵超过8%，融桌资额士越大偏，则健项目寻利润狠额越慎大。4、房茅地产巨销售束经营在房头地产俱销售尊阶段类主要斯的工羽作，甜包括咸：必须有完善的营销规划实际的销售活动融资活动的进行包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。在这转一阶窄段中舱，某塑些已互开发友完成还的房颗地产高，如投果不法是以傅销售鹿为目己的，浓或者俱因销载售状份况不伙理想潜，也葡可以兄把这粪部分安房地袜产作核为物鹿业进险行经腿营，路即以当经营秆谋利弃为目挡的。经营正的形阻态主垮要分合为两供大类：一类是将捧房地无产出库租给酬他人句，并咸定期恰收取停租金计获取住收益续。这氏类租富赁的馅经营谎形态游，投伍资者肃负担完的管跳理成难本较阀低，低收益拉固定权且风川险较瞧小，唐但是腥一般缸而言嘉报酬良可能晃较低箱。二类则是樱由投册资者掀自己盆经营修管理背，此活时投壁资者搅可能扮获取葡较高蹄的报寻酬，情但却筑须自项行负桃担营丈运的制风险摊，而轮且收灵益亦粒不稳技定。冲已开仅发完疏成的输房地底产，迈在经随营阶偷段要循依据达不同亮的经虎营形尽态，络采取蠢不同撞的管尚理活牧动，含如维祖修、沈更新山、保叛全、易各种六费用帐税金惜的缴灰纳与淋各种毁收入赖的收海取、国以及映实际苗从事药营业候的必宰要管根理活衰动等柿。此外请，由秋于房烛地产险是价肿高耐步用的游特殊众商品甘，其钻维修如物业谣管理杰不仅股是房岗地产团商品准售后堵服务谎的必扫需，罚而且敲物业冤管理否本身盏也已堆成为花房地匀产整蒜体开隙发中毁不可绸或缺笋的组劲成部真分。因此纷，采朵取何迹种物丢业管狡理方流法及编如何迹真正夫搞好堵物业爽管理母，也遍是房介地产剑整个存投资枯过程粘中必焰须认驰真考趟虑的湾。55房地勉产投暴资方良式Pa宜rt独4从一助般意爹义上锦讲，廊投资嚷者投绳资房宅地产闸，主币要有呀两条寄途径做、四温种方剃式。两条沸途径是指蒜：基弦本建错设途袄径和老房地爽产开橡发途两径。四种魄方式是指拆：基谈本建侵设途薄径中柱的基并本建辟设式狸；房正地产雹开发纤途径醒中的喇楼宇末购买丹式、腥合作桨开发应式和群股权掘购买夫式。当然仇，对线于基铁本建透设途傲径中姓进行驳建设矮的房道地产弓项目徒也可思以采储取购袍买、全合作剥或股斯权收寄购的法方式估，只样是对集这类要性质妹的房吼地产那项目毯或楼轻宇采荐取这外些方后式不斯具有宣典型脏意义仿，而钻且如械果这油样做秋，多抢数情拦况是血改变翁了这终些房疾地产穷项目选或楼斑宇的绕性质毅，即寄转向呜房地半产开昆发或匹使其扭进入额房地问产市败场。故综诊合比挣较，嚼在现罢行的郑法律棵、法谨规框牲架下镇，进赚行房蛋地产维投资攀的一辟般方梢式有动如下病四种撤：方式辫一：顾基本悟建设花式这里停所称愤的基始本建旱设，急是指武按基布建程疲序进好行报秧建的寺方式牛，建填设自妄用的供房地件产项趁目。方案棋评价烂：这种化建设轿方式宫是在鸡房地筒产开窃发市题场化攻之前宜，房峰地产昼项目猾建设勇的主闻要方吃式。甚房产恳地开饲发市扭场化窃之后湿，国沿家法余律和粉地方求法规笨、规于章对疯基本拆建设削方式组进行伸的房剃地产歌项目锈建设诞有严惹格的四条件硬限制亦，这观些条熟件主醒要有箭三个俊方面同：一是省投资生主体靠的限秧制。一般唇应是恼国家病机关厨、全捆民所蔽有制波的事换业单量位或油企业哀单位馒；二是逮项目煎性质危和用屋途的毛限制形。一般涨应是祝不进湾入房坡地产混市场狡的自碧用、向公益弹性质讯的房誉地产熊项目柔。如黑国家公投资骂的公淋用事蝇业项愤目等州，前贺述机纹关、床事业侍单位杨纯粹宁自用办公益璃性质捞的楼练宇建佳设项荒目；三是脊各地匪已停披止办端理经疼营性例项目役国有艰土地洲使用淋权协策议出刊让手宿续。除非慈符合堪特定眯条件稀或经爱政府英特批煤，通羽过协累议出歉让方宗式取樱得经秩营性系项目狗的国糕有土塑地使隶用权厚已不弯可能痕。方式涉二：厕楼宇真购买粮式具体迟做法报是：投资牢人审堤查一钢家房窃地产乒开发那商的简资质湖、该司房地乡丰产开纠发商战所开功发的莫楼宇劝的法江律状观态，贱并考灵查该滚写字楚楼的汉地理病位置钢、建脸筑风遇格等露状况付，如密认为井符合永投资旷人的坑意图钻，则丸投资何人与诵该房嗽地产丸开发骗商建紫立商好品房皆买卖竭法律摆关系菊，通求过商阅品房跌买卖算程序纳获得哭楼宇笑的全旨部权菌利。方案淋评价难：这种预方式烦最为辱简便殖。相疗当于灾对某恰特定域地区欣正在树进行鞠开发简尚未条出售救的房产地产拨项目墓进行集全面峡考查零，在亏法律倍上、着经济呀上和杠技术茎上进拖行分如析和鹊论证纳。在此谷基础休上，妖选择顾一家暴有实巨力的损开发蒙商开枣发的沉符合己投资轮人意泻愿的抹项目筑，与见其谈梅判达毯成购谦买合指约。不足泽之处旁是：拟购委房产纯所在愤项目纱已完里成相梳关法槽律程即序的叫审批求，其塘规划洁、建柿设等洁事项称已很拘难更扑改。否对于贝已建标设完谊工的垦项目植的状蛙况，宗只能萍在现节有市矿场中凑进行疤选择猾，不雀能以厘自己谁的意梨愿进势行所扯需楼俭宇的虾设计餐和建揭设。沟对于鹊未建卫设完悲成之绪房地飘产项召目，沿则又威存在知着预刻购商赤品房净的风料险。方式糖三：课合作大开发趁式具体逼做法茄是：如投娘资人骨本身妹不具锣备房颂地产懂开发著资质夜和相侨关经徒营范房诚围，慌则选锅择一挎家有安相应晌资质鹿、实晌力和悄资源应的的村房地丸产开摊发商凭进行引合作访。这种翁合作旷既可乐以是闸建立网合资图、合块作的左房地体产开川发的欠项目脚公司诸，也雾可以突是通址过合括作协适议的肆方式死进行子约定局。具胆备房鲁地产依开发泥资质关的合掘作方印回收搭其先求前投喇资并厉获得云其应暗得之狂利润矮，而秋投资勺人则辈取得喂双方垂合作杆开发目的房溉地产旗项目僵楼宇闯的全间部产护权。农双方祖各得测其所业。方案家评价搜：合作但开发直式的扫本质单仍是伐对双扬方合等作开享发项糖目之茄楼宇舰的购辈买。针这种贩方式宏区别却于楼茎宇购矮买式颠的主组要优划点是没投资舒人的均可控晒制性候增加昼了。粗楼宇饭购买齐式是骑买成登品，元最多娘只是邮定作蜘而已江。而置在合妹作开朵发式知中，廊投资巩人直桐接进研入项导目开沿发的泊过程乒之中怨，可斧以对致合作时开发乡丰的房僚地产劈燕项目狭依不塞同的喘合作恰开发都方式布，实寺施不喂同程起度的揉控制堤。通壶过合刑作开制发，长投资荡人可柱以对喝合作未开发炎的房后地产连项目敢的成沫本、找设计光理念格、建骑设风晶格、全楼宇铃的功寸用等淡按自言己的宗意愿辛进行归创作舅。不足户之处作是：合作漫开发狗房地轧产项少目涉们及到勤与合绑作对异方的壳合作戒，法线律关姓系及叛协作主配合绝比楼旨宇购竟买式俩相比腊要更蔽复杂击一些蒜。如扩果进楚行合眼作开赶发，玻投资饰人将荡要投编入大卧量的果人力肤、物屯力和舍财力臂。另范外，裳合作咬开发标房地滚产有旋两种疲方式床，即甲不成弱立项洁目公件司的忆合作宝开发的方式萍和成肾立项担目公查司的号合作邻开发扰方式抬。如姿采用刷后一全种合清作开供发方碎式，卡则停斤止国复有土偷地使捏用权割协议筛出让义规定季将会亡构成招一个投障碍谦。方式撇四：穗购买烧股权腹式具体舅做法储是：由投美资人纺或投斤资人泊的关大联公耽司对裹于一月家已服经存竭在或跳拟创挠设的症房地瓦产公央司的鲁股权该进行孔全面迅收购悄。通婚过收直购该剪房地蛛产公当司的辱股权卸，而宿实现狼对该沸公司蔽开发理建设咽或拥滑有的威房地来产项鞠目或蚀楼宇素的占睛有、型使用镰、收农益和纵处分薯的权纳利。方案对评价六：这种售方式肢比较桶前两姻种方絮式而陈言，冲最大处的好浪处在枣于，恨投资躺收购安房地锻产公当司的户股权贴，投腹资人贴不发垃生直滩接购川买或隔通过凉合作除方式愤获得折房地洞产权茂利而储产生归的购变房置梢物业勺的税秋费，滩主要业是土掌地增眠值税嘉后置纠。不足冒之处且有三祸个方并面：一是痒投资卧人对处购置嚼股权穴而拥晴有的黎房地乖产权浸利比程较间渣接，消不能睛直接蝴体现满投资匙人作渗为权麻利人辨；二是详必须具充分江调查真被收即购公般司的座债权榴债务校，并即合理膊处置晌，并顶有担她保措或施，罗以免顺因不肥可预令见因伞素造凉成后屑续开挪发不扯利影需响；其三遮，通鼻过股揪权收饼购溢醉价部扑分无陷法进围入开详发成五本。61项目淡评判禾过程Pa斯rt敌5项目桌拓展距管理梢流程土：流程目的适用范围定义保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高、中、低档区分，也可以按建筑形式进行高层、小高层、多层区分。参与部门流程主导：投资开发部参与部门：研发设计部、成本合约部、营销策划部、财务管理部、物业管理部、工程管理部、企管运营部土地研究与土地信息整理重点地块编制《项目简报》项目初步论证（《项目建议书》）新项目投资决策项目可行性论证（《项目可行性研究报告》）土地获取（招拍挂）工作程序项目酒建议鸭书（熄模板淡）一、歪项目桑概况（投法资开娇发部别）（一风）土竿地基裳本信染息（二败）当闪地政垄府的薯房地辅产政羞策和民对目货标地唱块的换建设杜规划卫要求二、米项目烦开发裕经营敌环境阴分析（投耻资开途发部葛）（一久）近延三至军五年端国内扮经济进及房弱地产记市场隔分析（二映）当灵地房被地产河市场现分析（三邻）政插策影罩响及弦未来守政策卵与市周场走昂势分马析（四鱼）有闯利投疏资经翼济形胁势成肆因分烂析三、晚初步惜市场刮调研暂报告（一弹）投槐资地村块的贿地理竭环境（投鸦资开胃发部此）（二桐）项鱼目所但在区盐域分幼析（投匀资开采发部辆）（三杜）项胜目周壶边主主要物怎业分火析（营步销策呢划部正）（四氧）项劫目所筝在地票消费蛇者调毕查分鄙析（营井销策出划部陕）（五款）项吐目所往在地台物业正运营赠初步钓草案（物释业管永理部州）附：《项目弄建议练书》主要弊内容四、佳项目翅规划辟、建挽筑设召计建企议（研臂发设警计部祸）（一永）项韵目总球体初心步规艺划建烧议五、捧项目序开发纵策略（一巡寿）项耳目总押体开稍发策计略（公塔司领滔导、绵企管侧运营参部）（二卧）项罪目实困施进奸度安肌排（工窗程管矩理部底）六、谈项目躲开发莲经营另状况或分析（一污）项岛目销抽售收等入估呆算（营饭销策响划部障）（二剑）项财目开钞发类蓬（营扬销、碗设计虎、建占安）板成本播估算（成禁本合钟约部将）（三嗽）项河目非埋开发港类成仔本估皱算（财庸务管滩理部你）七、烂结论纱与建株议（投驾资开弄发部便）项目羊可行像性研影究报奸告（彩模板犁）一、忘项目识概况（投饱资开此发部警）二、医项目嫂开发区经营年环境贝分析（投长资开努发部扯）（一耻）近权三至祖五年鱼国内蒙经济醒及房旅地产倒市场茄分析（二册）当王地房厕地产菌市场萌分析（三嫩）政部策影梯响及仙未来秒政策锁与市偶场走胆势分秀析（四爷）有缸利投竖资经僚济形勒势成客因分向析三、仗项目腰周边盯房地秋产项货目市涌场调计查分拦析（一志）投京资地术块的秤地理恳环境（投逢资开东发部楼）（二录）项寇目所尤在区倦域分先析（投箱资开石发部伞）（三钞）项铸目周缎边主赛要物镇业分灿析（营盛销策龄划部朋）（四带）项醉目所卷在地恩消费兆者调帮查分挤析（营索销策闻划部暗）（五撇）项哀目所脏在地弹物业更运营陶初步秃草案（物周业管节理部都）四、跌项目傲开发勇经营SW种OT分析（投抬资开舅发部娇）五、阿项目温定位（营售销策月划部牧）附：《项目渡可行致性研捐究报禾告》主要修内容六、劣项目持规划咸、建窑筑设把计建沿议（研朽发设宿计部仅）七、誓项目好开发洋策略（一柿）项酬目总喇体开裹发策送略（投誓资开款发部首主办奔，公乏司领领导、公企管争运营珍部审暮核）（二删）项弹目实盘施进楼度安呜排（工熔程管杏理部羞）（三按）项丸目销果售计唇划（营粮销策泉划部蝇）八、哥项目届开发匙经营约状况垦分析（一味）项斜目销贤售收把入估星算（营禽销策壤划部搂）（二称）项召目开姓发类你（营朱销、搁设计豆、建防安）克成本孕估算（成素本合张约部贴）（三配）项遇目非扁开发摩类成拐本估践算（财灭务管测理部根）（四跃）项幼目利泊润估驼算（投贤资开竟发部磨）（五肌）项抵目现泥金流磁量、闹收益贼率（投析资开兽发部畜）九、过项目放开发隐经营可风险黎分析（投呆资开敏发部飞）（一葬）项刚目盈槽亏平片衡分傍析（二四）项目目敏糖感性廉分析（三岗）项狂目开全发经警营主刻要风殊险及跳对策杀分析十、贼结论悲与建耐议（投数资开暗发部控）68判断并项目是否总可行丘的依旦据Pa镜rt淘6房地应产投本资风祥险的欺含义风险驰是指贱在一织定条炸件下横和一后定时枪期内缺可能亡发生土的各帐种结嚷果的席变动区程度善。风吵险是卡指投凝资的诸实际伯收益尝与期张望的彩或要句求的呢收益钥的偏棉差。所谓驴风险牵，在萄经济途活动臣中包丙括两攻方面姐的内幕容：涝其一婶，遭魄受经阿济损休失；牛其二井，实刃际所浆获得魂的收念益小姻于预敞期收帖益（胜希望誓获得币的收火益）搬之差罚。房地吓产投拉资风筐险就病是从忌事房撇地产糟投资即而造竭成的液损失