房地产开发与经营概述讲义

第二章房地产开发项目

可行性研究主要内容项目选择项目可行性研究概述市场分析经济评价建设项目投资估算产品成本测算财务评价国民经济评价备选方案的选择不确定性分析项目选择概念对房地产项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定的过程。作用是房地产投资成败的关键。房地产开发全过程包括项目选择、土地开发、规划设计、施工建设等具体内容，但最关键、能最大限度地创造经济效益的是项目选择和规划设计两个方面。项目选择是从全局、宏观上决定项目的定位；而规划设计是从微观上进一步创造和提高项目开发的价值。

项目选择程序广泛寻找投资项目在管理部门寻找待出让、批租的土地从媒体广告寻找合作、转让土地从咨询、中介机构寻找直接寻找拥有土地使用权的单位精心筛选投资项目组织内部专家，初选几个具有初步可研价值的项目对重点项目进行初步可行性研究由各职能部门逐个分析是在规划参数未获政府批准的前提下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场的一般条件以及常规性规划指标和项目特点，就投资效果和可能出现的技术、经济问题进行研究。项目选择程序项目投资谈判就若干有开发价值的项目与土地提供方或合作方，就出转让面积、金额、税费、合作方式、资金构成相应条件和价值进行谈判。批租土地、合作开发、征地拆迁等详细可行性研究委托有专业资格的专业研究或评估咨询机构完成，要求比较严格，对报告承担相应的法律责任。公司总体决策即使可行，也未必一定执行。因为科研是立足项目本身角度进行的，而公司必须从其总体投资组合、资本结构及发展战略等角度考虑。房地产项目可行性研究概述概念对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发展到各个流域，充实完善，形成系统。涉及市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。房地产项目可行性研究概述作用投资决策的依据筹集资金的依据签订合同的依据规划设计的依据目的实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高经济、社会、环境效益。特点前期性预测性不确定性房地产项目可行性研究概述专业机构前期的投资机会分析和初步可行性分析，主要解决投资方向和把握机会，一般有1、2个房地产经济专家即可。而详细可行性研究是全面的经济技术研究，需要专门的机构或研究小组。一般应由专业的评估咨询机构完成，我国目前大多由各开发公司自己编制，然后报政府计划部门审查立项。人员构成注册房地产估价师造价工程师市场调查和分析人员经济分析专家制作人员社会学、环境科学专家房地产项目可行性研究概述质量体现在研究的最终成果（报告）中，对于项目损益分析的准确程度取决于研究者的知识、经验和掌握的基础资料和情报量。针对不同的研究深度，其结果的质量要求也不同，国际上通用的为：投资机会研究：误差范围±30％初步可行性研究：±20％可行性研究：±10％房地产项目可行性研究概述时间与研究深度和建设规模有关，同时也影响到质量。一般小型项目1～2个月，甚至2~3个星期，中型项目8～9个月，大型项目1.5～2年或更长。从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。费用与规模、研究深度成正比，一般以占投资总额的比例计算。投资机会研究：0.2~1.0%初步可行性研究：0.25~1.5%可行性研究：大型项目0.2~1.0%；小型项目1.0~3.0%。房地产项目可行性研究概述程序、步骤讨论可行性研究的范围，确定研究目标。市场实地调查，收集情报和资料。市场分析、预测技术研究：项目实施全过程所有环节的衔接处理，环保措施，项目工程施工工艺和物资投入等。经济研究：项目的资金筹措、成本开支、效益预测、投资风险、国民经济宏观考察、社会环境效益等。方案设计与选择：根据研究内容设计可供选择方案，或将各个方案的代表性组合，或集中优点重点修订设计最佳方案。制定实施计划：对选定方案，确定所有具体的技术指标范围，估算投资、成本支出及收益幅度等财务状况，说明成本、价格、进度等变化对项目效果影响及其应变能力。编制报告。房地产项目可行性研究概述内容项目背景与概况项目用地的现状调查及动迁安置市场分析与建设规模的确定规划设计方案选择资源供给环境影响和环境保护项目开发组织机构、管理费用的研究开发建设计划项目经济与社会效益分析（财务评价、国民经济评价、风险分析等）结论及建议房地产市场分析（市场调查与预测）

目的了解市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向；了解市场上各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位；了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划设计。市场分析要紧紧围绕特定的开发地点和类型进行，尤其在以下四种情况下：开发商对拟开发项目没有或很少有相关经验；拟开发项目要持续几年的时间，在这段时间里，市场的变化是不可避免的；市场不确定因素较多；开发商拟进入一个特殊的市场，没有经验可资借鉴。

房地产市场分析（市场调查与预测）

市场调查的步骤确定分析目的确定分析目标（对象）：范围与主要问题选择分析方法：确定数据类型、收集方法、处理方法等（估算分析过程所需时间与费用及分析结果的预期价值）数据收集、处理与分析评价初步结果，进行修正结论和建议房地产市场分析（市场调查与预测）

市场调查的作用提高对市场机会的分辩能力，发现和捕捉市场机会；提高对市场状况的把握，增强竞争力；有利于对项目进展的控制，适时调整策略。市场调查的类型探测性：对市场情况和面临的问题比较模糊，不知如何入手时，发现和提出问题，确定调查重点；描述性：对找到的问题进行如实的反映和具体的回答，说明问题；因果性：进一步分析问题的前因后果，找出影响问题的各个因素及其与问题之间的关系，分析问题原因；预测性：估计问题发展的趋势。另外可以分为：普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等。房地产市场分析（市场调查与预测）

市场调查的一般内容宏观因素：政治、经济、科技、人文地理、宗教信仰、习俗、法律法规等；区域市场因素（与房地产市场运作相关的信息）：区域经济发展水平、地区产业结构与产业政策、人口因素、城市发展方向与城市规划、环境因素等；微观市场因素（与投资项目相关的信息）：市场的总体趋势：房地产指数；供给：同类物业的供给量、替代物业的供给量、增量与存量、市场成交量、土地批租数量和用途分布；需求：潜在需求量（有效需求量）、空置率、市场吸纳能力、人口、收入、销售趋势；房地产市场分析（市场调查与预测）

价格：销售价格或租金水平、地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其它成本费用、相关税费、投资收益率、开发利润率等；竞争：市场占有量、同类物业供需情况、竞争企业数量、竞争企业能力等；中间商：信誉、能力等；其它：金融、物业管理等。特定类型项目的市场调查内容住宅项目：与房地产代理机构、物业管理人员特别是用户的沟通，了解项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望。房地产市场分析（市场调查与预测）

工业或仓储项目：考察开发所必备的条件，如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源；考虑未来入住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。商业购物中心项目：考虑所在地区的流动人口与常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊要求，考虑购物中心的服务半径及附近其它购物中心、中小型店铺的分布情况。写字楼项目：研究所在地段的交通通达程度，拟建地点的周围环境及与周围商业设施的关系，还要考虑内外设备的平面布局、特色与格调、装修标准、提供公共服务的内容，满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。

房地产市场分析（市场调查与预测）

市场资料收集方法访问法：根据调查目的，拟定调查提纲或设计调查问卷，以提问或填写问卷的形式请被调查者回答。速度较快且成本不是太高。有时信息资料缺乏客观性。面谈调查：有较大的灵活性，可以集体面谈或针对重点调查对象进行深入调查，气氛好，资料是第一手的，也比较真实。成本相对较高，资料处理较为繁琐，受调查人员业务水平的影响较大。电话调查：收集资料快，成本也比较低，便于信息处理。不易取得被调查者的合作，调查不够深入。房地淹产市水场分杂析（狼市场分调查愚与预趋测）通讯钓调查墨：范围报较为只广泛详，能调充分负表达胆个人峡意见机，资须料较抬为客你观、利真实碎。问卷帽的回迫收率蚀较低醉，拖垫延时穿间往蚀往较蓬长。观察色法：么通过挣观察师被调方查者循行为饶或收友集其竞行为吩痕迹捏。可以溉获得战被调唐查者肠不愿洁意以世及言偿语无耽法提考供的畏信息忽；并寸能客咸观地叠获得连准确武性较疤高的翅第一浮手资应料。调查盈对象似的面叨比较锐窄，浑花费扎的时励间较尺长，趁有时棒仅能弃观察猾一些岭表象府，需避与其脊它方猾法进冲行结熄合。实验闸法：渣将调施查范把围缩胖小到购一定扛范围齐进行萍试验特，再挡对整黑个市电场进纠行预南测。数据桂的加阔工分逢析方敲法列表释分析数理叨统计缺方法叙分析频率衰分布突、均拾值与舟百分益比、极相关失分析跨、多耳变量乎分析挖、假剧设检涨验分周析等口；图形变分析直方养图、脸饼图量、折费线或判曲线处图等钻。房地鲜产市芒场分仆析（伍市场橡调查牲与预贸测）【案没例】劲南京北市房翼地产扒市场显分析房地拦产市买场分照析（拼市场茎调查倦与预忘测）房地舟产市膝场预跨测的凳内容供给走状况海变化预测永房地徒产开跳发企势业数矛量以群及投叔入开拼发物烈业的渔数量检（增住量）轧（注躺意开恼发周挨期长抬、利护用土往地供揉给总看量的娃预测兆进行煌）；预测膨房地鲜产存昆量的输供应怖量（新三级挨市场屋）；预测浓拟开麻发物芽业类忠型及龙可替水代物鉴业类染型的牵供给遣；预测阵宏观滴决策关对房蜻地产蜓供给歇的影华响。需求寄状况敲变化购买怜力预井测（学社会给集团肯购买勒力、杀城乡扁居民所购买恼力等窑）；投资姑价值键预测滩；市场肢潜在甚需求剑预测愚。价格网变动伙及其拨影响淘预测市场轨竞争课能力里发展纹趋势土预测狱（本困企业缝及竞洞争企铺业）房地拾产市基场分谨析（冲市场月调查岁与预浙测）房地早产市晒场预复测的滥步骤确定但预测盼对象吐：拟岗投资近物业添类型杂在合鸣理开斥发建扒设期冶后的腔市场速需求据、供柳给等坛状况尘；收集驾、分喂析资坑料；选定姨预测赖方法绘和预甘测模脉型进茂行预这测；评价岁、修建正初离步预普测结移果；预测房地膀产市该场分植析（南市场业调查档与预泽测）市场谢预测撤的方撕法定性血方法特尔征斐法怪（专配家意齿见法蛛）：充分引发挥污各方挥面专休家的刘知识辽、经废验和胡判断券能力套；独立珍性和暑往复殃性；时间纸、资码金花横费少启并可谣得到饺多种锡有价始值的蜂观点莲和意树见；但意横见难贪免有晃主观小片面素性；要注督意专层家的议代表眼性、拥广泛姿性、别数量哲以及绣意见仆反馈餐时间肆。意见朵集中百法市场桥因素唯变动茧激烈颂时，排能考驳虑多陪种非坡定量馋因素橡；简单馒易行吸，缺呜乏历通史资累料也谣能进秋行；但易壤受市睡场形雷式的薄影响毅。房地偏产市痕场分白析（全市场邪调查岔与预统测）定量货方法时间猛序列常法：假定淹影响多市场君的各阵种因布素大谢体相秋似，夸需求单形态奥具有宇一定揭规律冶；而隆且必蓄须具场备完抹备的腥时间可序列到资料简单城平均渠法加权祥平均领法算术叛移动葱平均沃法加权份移动龄平均单法指数策平滑吃法因果量分析末法（贺回归短分析颤法）一元巷回归诸法多元镰回归彻法房地碧产市圆场分绢析（眠市场蛇调查赏与预蔽测）算术情移动权平均叉法确定挠各期忧的期朽距；求相劲邻期桃距各鲜期的奶简单舟平均伪数；将各园期平临均值膨进行我比较陕，求怕出变理动趋震势值丢；求预仔测值湾。其尽计算起公式诊为：荣预测羊值=刊最后矛—期醋简单摊平均粘数+惭预测填期与弯最后梅—期怠简单啦平均腹数的茂期距钉×最赢后—屠期变临动趋盖势数加权侮移动骗平均精法以加招权形庸式求强得移惨动平驴均值休；指数扔平滑肃法利用则前后腹两期利实际披与预怜测数陵据，苹并考陆虑其耀比重铜进行恢预测楚；t期俩预测燥值＝丸平滑杏指数崇×t傍前期缺实际联值＋谋（1丙－平啄滑指酒数）镜×t店前期虽预测处值平滑折指数危根据守预测钻值与与实际精值的举差异抢大小悄而定惜，差咽异大阵通常懂为0总.7圾~0冬.8春。房地辉产市罚场分磨析（查市场宜调查贩与预腾测）算术店移动牵平均片法房地险产市勇场分武析（谁市场华调查县与预倍测）加权厘移动亲平均丸法房地芹产开发召项目菜经济除评价经济闲评价投是可煤行性刑研究欺的核腰心，折贯穿岭于可龄行性斑研究鸽的全道过程瓶。它的睬最终嫩目的对是根页据国储民经粮济发苦展战堵略和柜城市版发展菠规划贝的要惕求，亮在做宗好产演品市左场需沿求预熟测和哈工程扁技术杆研究槐的基跃础上鸽，计滚算开呢发项免目投发入的厦费用辽和产高出的抖效益纽奉，通磨过方住案比爬较，顺对拟鲜开发狱项目燥经济尺可行海性和窄合理笼性进也行分励析论丧证，预作出傅全面塞的经弄济评杆价，察为投隶资决部策提甲供依油据。可行唇性研贴究中砌的开品发项骄目经嚷济评临价有蛙两种枝：选择指优化介方案巾中的谁评价吹，用党以比除较和诸筛选谦方案希，以社寻求微最佳竭或满监意方帅案；确定躬推荐疮方案迫后，晚对开缠发项板目进漆行的天最终展的全芹面预胃测评访价。房地炎产开发怠项目慎经济拥评价项目奇财务孔数据师测算投资导来源仙与支沫出测拴算销售礼收入指与税算金测途算产品球成本雾测算利润肯测算财务障分析步、经搁济效洲益评电价现金批流量撑表静态贴分析动态漏分析不确启定性絮分析国民隙经济款分析评价膀结果项目没经济算评价太的步纳骤项目脱投资城估算投资达：为普了保苗证项泛目投聋产和枪生产隶经营眉活动植的正铃常进塌行而瓶投入拉的活啊劳动岂和物程化劳屈动价趟值的壳总和威。固定苦资产祥投资森：用趴于建塌设或前购置费固定钉资产贝所投眯入的究资金习。固定颤资产愤是指溜使用猛期限掩超过越一年帮的房盗屋、梯建筑联物、哭机器交机械坟、运御输工狭具以馆及其商他与索生产耍经营寻有关职的设盯备、苦工具险、器忍具等适。由工迫程费猾用、讲其他窑费用糠、预盖备费饶用等普组成躺。流动史资产医投资牛：项稿目在歉投产脾前预勒先垫昼付、窑在投武产后临生产阀经营绑过程吼中周亏转使颤用的钟资金饿。流动亮资产巷是指胃可以刮在一它年或奖者超榆过一液年的珠一个肿营业匪周期投内变桨现或浙者耗亲用的帖资产秋。由现逝金、想应收依及预穷付款锈项、模存货肢等项五组成括。项目赏投资誉估算构成雅：固定赖资产相投资静态阔投资土地始费用前期俘工程基础雹设施沙建设胶费公共膛配套给设施例建设壤费建筑丹工程法费用安装岭工程固费用设备闲及工熟器具说的购评置费脂用其他福工程骨费用基本恨预备懒费项目攻投资讲估算动态锅投资建设岂期利止息固定筝资产致投资鹿方向障调节亿税涨价候预备吐费汇率愚变动枣预备疑费流动商资产该投资阁：应演收及澡预付完款、窄存货聚、现衔金勘查禾设计倾费管理找费销售胃费用建设词项目古投资迹估算固定怨资产认投资冻估算伶：估算浓是在脊投资臣项目至可行银性研惊究阶萍段，蒸采用岛模拟炒已建练成的壁同类做项目躺或参逮照经来验指鱼标或伪采用掘编制窜概算怨等方柏法来头估算牌项目惹所需号的全刑部投泥资费火用。概算进是在亲初步薪设计滴阶段要根据败设计贫图样伸、概孕算定蚁额、贝费用趋定额竖、设凯备和克材料船的预体算价拖格、垃工资烂标准去等资欺料编败制的岗比估蹈算更匪详细会、精剥确的尿全部翅建设收费用搏。预算腊是在课施工础图设乓计阶绳段根寇据施挑工图娱样、塑预算希定额着、费升用定痕额、篇设备岔和材子料预申算价扰格、蹲工资滚标准储等资际料编吸制的亮更为乐详细拖、精担确的爷技术孩经济宜文件窃，用昼以确吗定项搏目所功需的柏全部音投资迎费用店。决算烤是反正映项袄目实精际造按价的扯文件樱，是浊办理更交付用使用堡新增斜资产车的依顿据。建设愚项目氏投资逐估算常用预的固以定资诱产估宫算方嗓法类比详估算辜法：侧根据潜已建香成的趣与拟桑建项杯目工裤艺技勉术路项线相耕同的怠同类挠产品俘项目价来估博算。单位价生产抵能力袋法规模胀指数那法系数球估算火法概算踏指标爹估算久法：枕按概华算定探额分扯部分骑项估晨算。常用州的流比动资阀产投洽资估每算方惯法类比陵估算艘法分项历估算猫法：问按流披动资炼产的兄构成傲分项啦估算架。产品筝成本垮测算会计之成本尝：是懂会计涌记录架在帐斤册上享的客呆观有酬形的技支出际。生产漏成本京：生跟产单订位为证生产芹产品初或提堪供劳听务而充发生孔的各蔬项生芦产费础用，芝包括戚各项捧直接陆支出歪和制堵造费婶用。直接肆支出直接铲材料锡（原赛材料呆、辅给助材虚料、杆备品大备件嘉、燃臭料及止动力昆等）直接盛工资己（生灶产人勤员的名工资辽、补膜贴）其他狱直接娇支出府（如熟福利市费）踩；制造躁费用企业肯内的眉分厂援、车阻间为葬组织曲和管阔理生诞产所杠发生晃的各吊项费侦用包括述分厂紫、车耍间管脆理人名员工奔资、厚折旧抢费、供维修池费、敢修理缓费及那其他拌制造湖费用曾（办赖公费信、差工旅费召、劳护保费感等）宜。产品盼成本迫测算管理寇费用傅：企详业行适政管杆理部柴门为歼管理葡和组着织经冤营而匆发生轿的各帝项费葵用。管理减人员砍工资寨和福姑利费珠、公馅司一啄级折蜻旧费期、修枪理费熊、技驳术转满让费漆、无锄形资名产和葬资产蝇摊销涉费及刘其他犬管理钩费用牌（办榴公费与、差母旅费润、劳右保费拾、土怖地使发用税爽等）悄。财务怠费用佣：为剪筹集闯资金电而发具生的独各项忘费用僻。生产耻经营蒸期间简发生滨的利柄息净吃支出吩及其娇财务缴费用粱（汇窜兑净枣损失印、银素行手具续费奖等）国。销售茂费用笨：为饺销售果产品脚和提蜜供劳冒务而胖发生低的各饼项费棉用。包括捆销售柱部门即人员购工资拐、职有工福却利费皂、运口输费用及其催他销颂售费刘用（专广告桑费、暑办公钉费、花差旅疏费）译。产品吉成本鼠测算经营椒成本经营那成本搞是从貌投资顾方案尝本身枣考察利的，若是在禽一定搬期间斜（通煮常为我一年里）内乐由于寄生产董和销蹄售产型品及得提供诊劳务温而实世际发蚊生的标现金聋支出峰。它不妨包括冲虽计吩入产踩品成借本费打用中运，但皱实际俱没发补生现绝金支锄出的胸费用晃项目评。在技谎术方消案财打务分社析时故：经营秋成本大＝总呀成本辽费用寒－折晒旧费肢－维弦检费余－摊末销费剧－财梅务费猫用维检辣费指狮矿山宫项目声的维检检费去；摊志销费况指无范形资叹产的践摊销忆费。产品里成本租测算机会腥成本由于瞧将有好限资佛源使唐用于柱某种朱特定暗的用竹途而券放弃价的其蓄他各朝种用贤途的稿最高鼻收益煌。经济晨成本除实逃际成搭本一做显性刃成本拉外，丘还存友在着跃隐性袋成本颜。它贝是指进企业乖自有山的资塘源，慎实际既上已贱经投言入，愚但在固形式只上没崭有支室付报汁酬的渣那部曲分成绕本。狡经济算成本矛是显碗性成占本和面隐性轮成本休之和猜。沉没庄成本过去破巳经渡支出挠而现忧在已饰无法盾得到总补偿堤的成购本。边际健成本企业敢多生雾产一子单位合产量感所产悦生的伍总成县本增须加。变动歉成本贺和固漆定成击本税收划与税培金我国驳目前草的工岩商税野制分修为流学转税筑、资名源税笑、收丘益税安、财单产税稀、特自定行枯为税插等几眼类。翠其中永与项砖目经棒济评践价有零关的群主要熄税种佣是：从销欢售收涌入中热扣除价的增证值税慰、营廊业税鸟、城丽市维桶护建止设税赵和教容育费牙附加劳；计入窑总成妹本费折用的虎房产论税、湾土地就使用信税、妨车船颤使用更税、驳印花备税等娇；计入陶固定毒资产枝总投童资的杨固定殖资产蓝投资拍方向若调节芬税；从利趴润中跪扣除乐的所面得税理等。税收战与税暂金营业阴税：应纳案营业敞税税差额＝甚营业钩额×伯适用僚税率唉。销亦售不宿动产寻的税加率均热为5尚％。城乡歇维护细建设击税：以纳士税人井实际绵缴纳各的营颤业税聋税额凉为附东征依屠据。炎税率抖为7华％（费市区耀）。教育据费附辈加：以纳须税人么实际桌缴纳牧的营锁业税喷税额删为附惰征依卖据。脱教育置费附邪加率漫为3别％。企业蛙所得奏税：应交律所得陶税=形应纳互税所冻得额雪×所占得税揭税率扣。应亿纳税慈所得集额：余利润川总额±税收疤调整迟项目梯金额探。房捧地产限企业皇所得扯税率揭一般述为3倘3％影。土地异使用息税：每年麦0.记2～水10撞元/嫁平方疮米，剩按城蛙市规欣模分免四级尺按年种计税袋。（崖税前践列支指）税收容与税牌金房产肾税：出租豪房屋穿租金轿的1播2％冶，出屈售房电屋现愿值的侮1.绳2％羡。（疑税前译列支僻）固定填资产乖投资冈方向霞调节挑税：计税劝依据艇为固凉定资志产投晋资项每目实闸际完垒成的她投资正额。差别幅比例纽奉税率勺：对于例国家熄急需扶发展若的基愤建或莫技改降项目币投资罚，适战用零左税率汪；对国掌家鼓泻励发镇展但该受能针源、变交通症等制征约的龟基建叛项目题，实幼行5％的散轻税茶政策图；对楼牧堂馆相所以俗及国皂家严村格限华制发仔展的决基建艇项目犬，实植行30％的亡重税古政策雹；对职遣工住诊宅的专建设投投资蒜实行5％的酸税率肠；对不吃属于坏上述蝇四种索的其龙他项渣目投水资，究实行鱼中等蝴税负邪政策珠（10％、15％）建。经济定评价援中的顾经济询效果画评价靠指标我们魔把“精成果拉与消惰耗之执比”务、“望产出它与投锅人之督比”但称为婶经济乱效果化，而脖将经联济活闹动中论所取虎得的纵有效慎劳动眨成果娱与劳阶动耗似费的坏比较厕称为倾经济粱效益汗。成果腥与耗胆费进街行比餐较通怎常有漫三种武表达丛方式外：差额胁表示谜法比值仆表示绍法差额课一比麻值表担示法经济射效果助的分帜类企业躁经济日效果发和国米民经夕济效伏果直接郊经济窝效果勒和间呈接经逐济效亩果有形散经济看效果湖和无怖形经靠济效咏果经济暴评价群中的献经济种效果孙评价逮指标投资执回收虾与投扎资回群报投资琴回收啊是指播投资商者对贫其所山投入懂资本父的回谋收；投资担回报睛是指咽投资喊者所堤投入稠资本叠在使碰用过玩程中宗所获沈得的商报酬尝。两者旨的关饭系可羊以从古资金排回收巡寿公式榨中反涝映。前者惯可以捡理解围为投鸽资回繁报，纸投资维回报概率为单i，基后者艺就是热投资企回收长，是京投资遮者提弃取折险旧的伞一种腰方法阳，若轮以它铁作为葱年金苹，其当折算漆的终血值正认好为谷P，满反映匀了简例单再南生产膊的过胳程经济漂评价淘中的政经济自效果次评价爆指标收益遥率：海是一味种投情资回苍报率宽，通帖常表责示为挎一个府复合追年百渠分率牌的形绍式，摄表明乖项目薯在一牺定周膨期内惨的连验续收框益能立力。六通常番包括冷：利息恢率：复针对假信贷可资金肤而言起，因论此是肺借贷颈资本忘而不怠是权悄益资部本的宵收益踢率；折现扮率：纪将未桃来收考益或恋收入偶转化膨为现块值的示收益斑率；内部讯收益猪率：压某投脊资在艺其持焦有期验内实玻际获艇得的肚或预您期可唯获得友的收肥益率迈；全部左资本胀收益批率：裁反映者全部骆已投恳入资汉本的凑收益屿水平偶，它闸不考谅虑还是本付笨息的镇影响则，假令设全氏部投舒资都温是投假资者绩的自修有资颗金；权益兴资本秒收益判率：顶反映尾投资父者投贵入自家有资搁金的凳收益自水平乔。经济林评价权中的友经济幕效果琴评价打指标其它始经济帝效果晌评价待指标投资鞠回收良期：谷反映洲收回桐全部融投资浸的时松间长购短；现金皆回报远率：扑反映纪初始饼现金铃投资绪或首罗付款票与年知现金滥收入裙之间退的关熊系；还本根付息哪比率解：投划资所代获得钩的年箩净经惧营收双入除丑以年哪还本字付息咽额。财务券评价哄的基师本数贯据计丛算表建设粉投资永估算丸表：畅估算惰项目搜从筹据建到霞竣工狠验收尖中全维过程象的全岁部费拐用。序号项目金额（万元）估算指标工程量单位指标一建安工程1.1建筑工程装饰120015000m2元/m28001.2地下室部分723600m2元/m2200……………………………………合计7846二规划设计2.1初步设计23………………总计12389财务纠评价忌的基窄本数泄据计历算表总成译本费姜用测沾算表稀：按马开发犹经营怨顺序限及成越本测首算方库法，薪测算黑从开片发建杀设到酷销售端经营鸟总费股用的块。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1销售成本1.1建房成本1.2售房费用………………2租赁成本1.1建房成本1.2出租费用…………总成本财务如评价使的基妇本数地据计股算表投资迁项目陆损益扶测算按表：枯反映钉开发啄经营边过程浊中的赶收入狱、费惕用、扔利税列、所奥得税提等情梦况，族用以答计算产经济化指标跳。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1经营收入1.1售房收入1.2租金收入………………2总成本费用3经营税金4经营利润5所得税6税后利润财务却评价福的基床本数副据计等算表现金蹲流量缩慧表：信一系杰列财闹务基摔础数破据报隶表的接汇总步。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1现金流入1.1售房收入………………小计2现金流出2.1建安成本………………小计3净现金流量-131-1840121194累计净现金流量-131-149-10912305净现值-117-1528106116累计净现值-117-132-104223资金输的时略间价渗值及缠其等丽值计搞算不同霜时间咳发生脊的等唤额资崭金在哲价值坛上的稻差别咽称为郑资金著的时引间价坐值资金芽增值奶（投忍资者养）牺牲策即期泊消费捷（消摩费者屑）资金帜时间快价值圣得大斯小取冈决于投资院利润经率通货以膨胀春率风险（投吓资利眼润率槐＝资舰金时葡间价享值＋减通货教膨胀某率＋救风险登）利息擦：占跪用资纯金所宋付的洁代价单利篮：F＝闪P（艘1+验i•n）复利则：F＝越P（臭1+呼i）n资金雕的时余间价卵值及先其等巧值计巴算利率稀与计闹息周都期名义非利率实际水利率资金先等值考虑阔时间帐因素贿的情肠况下幅，不纵同时朽点发驼生的生绝对捞值不宅等的扮资金拒可能吐具有福相同块的价多值。贴现压与贴躺现率现值蚊、终院值、题年金现金麦流量担图i0123456资金声的时机间价漫值及稻其等匪值计标算年金惊：每乐年发凝生一坐次的车款项构，现由推广砌为定迁期发悲生的下款项芬。分亚为普通止年金镇（定营期、恒定额丝式）期初贿年金期末座年金特殊松年金疾（定窜期、衰不定括额）等比悠年金等差它年金延期补年金离：第摊一次配款项计发生况距“初现在屡”有籍很长渗时间万，即延投资身若干钻年后鞭才有件稳定呆收益蔽。永久励年金雀：只早有起苏始时赤间，傅没有寻终了陈时间逮。资金吼等值迅计算资金烤等值鲁计算财务性评价报的主疗要指辅标与拜方法单位煮面积循投资作额：匀开发弯项目择投资谣总额该与总煮建筑伪面积段的比矛例简单鞋投资疫收益对率：丢开发名建设绵完成凭后正旅常年阀度的谨年净该收入挥总额镰（或圆预计朽回收浪期内冶的平冷均年胀净收盘入额嫩）与透项目天总投却资额姨的比杯率投资勉利税桑率：俱正常蜜年度黑的年时利税迎总额差（或绞预计俩回收贩期内欺或全义部售昌完的缓几年笔内的庄年均公利税识）与乘项目胞总投炮资的渠比率静态辩投资裹回收蕉期：狭以项贤目的蚊净收川益来欺抵偿便全部芬投资分（包皮括固梅定资顺产投贯资和豆流动迎资金娱）所疗需要仰的时普间逮。财务扒评价笼的主声要指誓标与肉方法空置浴率＝楚空房售损失貌/总品计划姿收入运行薪费率助＝总甩运行网费用前/总副计划暂收入债务摄偿还进覆盖凤率＝穿净收反入/纷年债碌务偿篇还数总开猴支费专用率肝＝（撇总运庆行费半用+喜债务搂偿还棍数）时/总熊计划畏收入贷款喊资金孝率＝沟贷款晓额/勾总投红资……财务撑评价容的主鸭要指踪蝶标与昂方法财务沈净现址值（FN丧PV）:假项目求按行疤业的纳基准辟收益书率或蚊设定油的目践标收激益率鱼，将蹦各年莲的净慰现金四流量锈折算袭到开怒发活提动起掏始点虑的现疫值之膛和。FN买PV≥0每说明婶项目捕的获桐利能田力达骑到或忠超过团了基已准收头益率障的要窃求，灭在财浴务上色是可责行的据。与F敞NP骗V相次关的别一个准评价历指标醋是财匙务净秀年值扒(FN遵AV)，罗即将弊项目轮净现幅值分塞摊到枝投资躲期各命年的偷等额桶年值叙。财务钞净现怪值率虑（NP惨VR）:财务闻评价船的主陕要指壳标与嫩方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300年折捡现率称＝1懒2％FN速PV雹＝-竟40场00般/(宿1+斥12集%)挡-3再60惜0/鸣(1膊+1丈2%患)2+3咳00暑0室/(沃1+轨12喇%)3+7叨00特0活/(牌1+舅12浅%)4+6劳00居/茂(1赤+1腊2%己)5+3欠00宣/跌(1紫+1呀2%猛)5.虎5=6视43看.6蹲8崇>晓0财务勺评价乳的主众要指窗标与镰方法财务束内部逮收益望率（FI齿RR）：益在项士目投蕉资有盾效期客内，咬各年未净现桑金流掌量现侵值累策计等艇于零励时的惯折现敏率。对房私地产恋开发耽项目密而言目，投观资有屡效期廉是指昌从购留买土凉地使贝用权横开始忘到项遇目全松部售旺出为翅止的驰时间东。FI赶RR可以骡通过顿逐步疤测试隐法（下内插圆法）艳求得秃，即宽先用满目标扩收益匹率或妥基准液收益工率求筑得项每目净宴现值种，若宣为正饭，则趟用更膀高的患折现仗率使槐净现相值为绩零的喝正值筝和负沙值各秃一个阻，然栏后通写过内旋查计马算FI简RR。财务培评价第的主来要指恨标与洗方法r1:当宅项目桥净现敬值为偏接近职于零贩的正胀值时拿的折来现率期；r2:当宰项目雄净现逃值为烤接近盘于零凭的负铸值时眼的折得现率勉;NP搜V(音r1):右采用丘低折永现率弦时净能现值魔的正妨值；NP赵V(疏r2):柴采用逮高折璃现率摆时净烫现值怀的负看值。r1恭与r2之间灯的差鞠距应著在2证％之爽内，省否则献两者猎之间罢不一导定呈锐线性深关系哨。FI季RR可以忍反映念项目泻投资塞所能淹支付惜的最程高贷焦款利嫌率，唤也可感以与正部门四或行丧业的浩基准文收益怀率或屠目标寒收益伟率ic进行届比较份，当FI丧RR≥ic时，扶则认餐为项叨目财蚊务上脊可行息。财务咳评价及的主间要指狸标与甘方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300取年更折现遇率＝域12歌％时FN喉PV慰＝-载40趁00妈/(睁1+搭12骂%)甚-3汤60新0/捏(1舰+1镇2%拴)2+3摔00封0劝/(容1+棍12超%)3+7蠢00钻0魄/(扒1+员12城%)4+6责00跃/盒(1聪+1辜2%鹿)5+3担00术/恭(1食+1估2%肥)5.略5=6芹43倚.6仪8洞>据0取年拳折现距率＝谈18君％时FN译PV拉＝-拌40延00均/(城1+看18太%)圾-3则60跳0/再(1杆+1昏8%医)2+3充00免0松/(答1+各18四%)3+7鼻00暂0充/(戏1+匠18忽%)4+6疫00良/筛(1怕+1绪8%筝)5+3佳00山/扭(1隔+1牛8%姑)5.段5=-任15裹6.位14棒<0取年改折现浅率＝虽16貌％时FN掘PV穴＝-似40耐00陵/(蚀1+绸16复%)旗-3健60攻0/仆(1叨+1懒6%笨)2+3移00春0竹/(屿1+袖16矛%)3+7进00臣0瘦/(誓1+地16舱%)4+6良00峰/馆(1州+1桌6%旦)5+3睁00貌/节(1苦+1桥6%宾)5.聋5=8度2.织56艘>0FI抄RR类=1伴6%聚+׀82议.5稍6׀×（18％-1千6％）÷（׀82栋.5联6׀+׀-15狸6.该14׀）＝16眼.6永9％财务茫评价稼的主起要指浩标与姑方法FI唉RR是项善目投链资的廉盈利春率，源由项勾目的向现金馅流量史决定羞，是芽内生六决定排的，债但其感反映宏的是薄项目鹅生命前期内爸没有绘回收剂的投转资的显盈利尝率，幻玉而不扁是初慨始投毅资在尺整个蔑生命础期的烤盈利起率。比如蹈，某吩方案梦初期蓬投资绿10半00僚万元饿，FI脑RR为1白0％鸭，第窗一年尝净收打入3雪50眨万元各，第肝二年篮30剪0万志元。湾由于饰初期公投资俩在第所一年愤末的映等值仆为1旅10烫0万诉元，好所以员第一袜年末甩未回昌收的宽资金势为7插50程元，丘根据FI猴RR的经浊济含蚕义，精10絮％是搜未回顽收资英金的疤收益杯率，孕那么口第一司年末联未回涉收的范资金鹅到第公二年印末的锻等值要为8传25商万元垦，减升去第郊二年倚的净腿收入行30射0万烫元，吐第二遮年末闯未回委收资出金为浪52厘5万屠元，奋依此撒类推笔，到掠生命毙期末马，未推回收率资金安为零诵。这竿里假牌定了裁已回痕收资疗金用雅于再葛投资掌的收飞益率慈等于FI浓RR。关于缘瑞财务板内部郑收益陕率的明评价再投摩资假葱设（棒re授in俭ve承st夏me险nt爹a线ss亿um遗pt聪io申n）投资浙方案滔A士B初始肾投资页10问69贯4均1痰06磁94第一欢年的跪净现其金流深量冠7嘉00崇0稍0第二遵年的闯净现激金流施量族7滑00时0抢1慌48辨90内部昌收益孤率楼2限0％徒18捡％用2蜘0％暂的再宝投资端利率深计算有10许％第一鱼年窝8飘40作0档7点70离0第二被年用7摄00耀0蹈7叙00院0累计弊终值助15餐40粉0固1谢47激0020底％折由现盐1膀06诱94甘10由20努8资金辞等值轨的贴闪现率嘴2灵0％幼17街.2咱4％关于漏财务凶内部粮收益最率的币评价投资初方案泊A候B初始典投资左22蝇83掏2斯3膀35燥22前3鸣年的借年现瓣金流哀量冈10应00餐0段1终00简00第4证和第爸5年渡的净手现金葬流量泰0古1落00学00内部蜻收益醋率恐1谷5％较15呆％用1乐0％祥的再牌投资地利率电计算第1合年（诊再投丛资4荷年）代A补B第2欧年（袄再投洪资3画年）盈14锯64鹊1费1院46财41第3宫年（旦再投神资2洋年）祖1舒33惊10绞13呈31洞0第4姓年（喜再投友资1挡年）求0夕11多00发0第5怎年（奔再投仓资0杏年）极0雀1土00许00所有头现金稳流量避的终豪值鸟4肚00挥51员61语05清1资金耕等值头的贴鞭现率找1构1.过9％期12习.7体％财务台评价释的主卸要指碍标与积方法但通溜常情贼况下某，再肉投资胁的收痛益率庄往往粒小于堪初期报投资违的收陵益率鹅，因蚁为回浸收的宽资金异总是提比初澡期投膀资的波少，阻而且反使用衔时间茎短。尖为了摊反映逗出两晒者的镇差别蚊，给帐出一阔个回间收资影金再感投资课的收剧益率饥（通气常取毒基准伙收益未率ic），乡丰产生兵了财页务外昨部收伐益率挽（FE钩RR）的图概念捉。一般筝ic<FI秩RR，所受以一镇般ic<FE图RR<FI啦RR校。财务腥评价勿的主煎要指飘标与泛方法通常妨情况奴下，FI喊RR计算利只适饮用于午常规渐投资演方案么的评将价，仗非常贩规投为资方竞案往拾往会氏出现米多解。常规牧投资搏方案线是指竭在生养命期钞内除我建设状期或朵投产与初期抗的净婆现金课流量歉为负汪值之乒外，溉其余优年份徐均为街正值鼻，净做现金抖流量稼符号贱只从率负到项正变狭化一知次，绸且所橡有负支值均羽出现任在正蕉值之灰前。当用脏于两婶个方晚案比稿较时圣，通畅常采降用增坐量财张务内追部收壁益率音（ΔFI衫RR），时它是掏指增兼量净偏现值欧等于限零时零(或掉净现石值相名等时倚)的求折现造率，德增量短净现价值根寇据根五据两亦个方泳案的匹增量询现金新流量伴计算已。若ΔFI陷RR≥ic，则旦增量干投资草部分本达到垄了规盏定要迷求，破增加睬投资旁有利剪，投哄资大排的方窗案有魄利。净现凉值与蹲内部窜收益辈率的基比较决策腥原则FI场RR遣>＝料最小峰收益嘴率FN臣PV第>0规模旁不同投资显方案辞A本B初始复投资乔10爪00陷00鹅15谜00沟00拉0第一非年后顶回收击1惑50玻00材0才2竖00更00暑00FI纳RR荣50扰％并3疼3％FN悄PV汪（1袖2％胃）鸣33展92有8轿2治85鸽71屯4净现历值与种内部护收益舟率的衣比较现金间流量奏时间信不同投资寸方案辈C健D初始劲投资探10植00供0士1恢00逆00第1极年现撕金流模量尚20森00拳40孝00第2刮年现扒金流逆量牛30谁00胁40偿00第3姨年现啄金流吹量提50洪00历40敞00第4阴年现币金流车量猛60吩00誓45茧00第5慈年现卸金流画量检70甘00蒙50婶00FI这RR西28以.2增％朽3透0.窃9％FN腾PV探（1职2％肤）惊55校21糠53贸04财务努评价倾的主字要指晃标与厘方法动态午回收缓期（涝DP佩P）尽：考也虑折跳现因惑素时世，拟侵投资惧项目展的所拣有投浆入回惭收所拼需要毅的时蛛间，撇一般份从建废设开演始年鸣算起喘，以割年为涛单位异。可以祖根据穴现金认流量林表计简算D倚PP膛。财务掉评价笋的主傻要指愿标与证方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300年折凑现率灭＝1掉2％1、侦计算敏各年嚷现金梯流量弱的净霜现值第1于年＝省-4盗00盏0/躺（1淡+1姿2％秧）＝茄-3爬57仙1.名6第2吊年＝侦-3串60你0/协（1略+1来2％竿）2＝-雀28养69饺.9弦2第3锯年＝趴-2赶13轰5.副4；薪第4妥年＝晕44须48牌.5血；第逆5年届＝3怎40闸.4寒4；猴第5小.5犁年＝糖16抽0.地862、吴计算烫累计婶现金贫流量锤的净柿现值第1痒年末顺＝-疮35鼓71雅.6胀；第邻2年拘末＝渔-6尊44然1.吵52裳；第先3年们末＝连-4繁30毅6.侮12狱；第4财年末升＝1元42侍.3矩83、瓶求D魄PPDP周P＝能4赠-1猫+׀-43利06莲.1吊2׀/4龄44钢8.柔5＝3.斗97财务大评价缺的主降要指舅标与饰方法开发冠商成膜本利滴润率脂：是捡开发纷商初育步判印断项执目财养务可户行性企的指盒标：计算板项目击总开辨发价缎值，恐如果镰项目宵全部轧销售隆，则洪等于胞扣除作销售岩税金愈后的晃净销迈售收途入；暴如果辟全部奔出租然，为芽项目土在整镜个持剑有期黄内所寺有净浇经营仰收入情的现颈值累景计之严和。总开关发成序本一顿般包粪括土梦地费织用、猜前期振工程枣费用晌、建录筑安析装费轧用、亲管理汉费、蒙财务笨费用惊、销第售费足用和颤其他猎费用竭。成本故收益态率：嘱项目底正常暮盈利合年份卫的年灿净经滴营收懒入与经总开宽发成至本之勤比，迎常用夜于租客赁物闪业财伴务分半析。财务录评价份的主预要指版标与挎方法以上烧收益硬率都舅没有塔考虑乖通货默膨胀赠的影延响，首称为立表面例收益转率，丈如果色考虑窝通货月膨胀洲的影伙响，辨则实菠际收磁益率聚（Rr）、勉表面痕收益托率（勾Ra）与摸通货档膨胀苏率（宋Rd）之胁间的响关系世为：国民珠经济朴评价国民查经济哀评价铸是从铸国家旋整体邀或全熊社会瓦的角灭度，角考察针项目看能否固做到疮最优六利用搅，是般否取旧得最圈佳的奖社会赴经济纠效益争。为什事么要雨进行破国民订经济目评价茎？财务般评价拐使用撞的是座现行跌市场换价格立，由花于诸鞋如政改府控势制等呈原因凯，使尊价格仆脱离购产品毅价值流（如推政府互对生迁活必秧需品藏如粮避食、搞食油线、棉停布和挥住房裳等实竞行低隆价供樱应；李为了厕扶持梨出口无工业部以较视高的冷收购敢价格舰进行愉补贴箩等）捕，因嘱此“已失真去”的将价格胸不能南反映席项目控的真夕正效脚益。投资滑项目局存在削外部练性（追外部淋收益学、外若部成斤本）撇。外轻部收艺益是珍指落葛在投正资经狐营主毒体之湖外的现收益锈，由形其他康人免酸费获颈取；摇外部江成本姜是指的落在搜投资族经营戚主体溪之外利的社灰会成袭本，拖由其盈他人优无偿叙承担阿。前避者如冶技术著扩散争、闲谣置资允源的矮利用融等，低后者迷如环待境污它染。国民联经济弓评价国民萍经济此评价箩与财置务评戏价的宵不同椅：评价房诚的角开度不性同；前者盾是从变国民缓经济伐和社狂会需词求的久角度拉来考随察项予目需蛛要社就会付醋出的鞭代价膏和对皇社会遮的贡愁献熟；后者遇是在咱企业扶的角喜度考粉察项谅目的县盈利系能力梨和借公款偿泳还能某力。采用格的参压数不颈同。财务疼评价伴采用渐的是剥现行弊市场仇价格词，国讨民经聋济评伪价采猫用的君是根莫据机划会成召本和晋供求瞒关系独确定湖的影幼子价否格；财务洽评价租采用第的是免基准狼收益勉率，截国民歌经济筑评价度采用蚊的是籍社会元折现仿率；财务纷评价港采用狐的是胃国家盾统一伪的官户方汇培率，犬国民升经济昌评价扶采用惭的是膏影子袋汇率扇。国民光经济州评价效益嫁与费别用的吸构成母和范欠围不喉同；有些混在财暖务评惹价中京属于刚支出杜的，底在国薯民经饿济评恩价中桥不属杠于支前出（且如税毒金、萄国内悬贷款祥利息苍），属而在染财务时分析六中不购属于坑支出把的，悬在国壤民经济济评纱价中收属于拦支出湿（如哪污染伪、出质口补委贴）衔；另外堤财务膛评价风中只鉴考虑悦直接怒收益影和直既接成薄本，乏国民脸经济身评价蜜不仅扩包括戚这些日，而咬且包堤括间悼接收禁益和竹间接悔成本常，即去包括斯可计剃量的即货币山效果贪，也克包括很不可走计量叹的政舌治、准环境评、国轰防等危效果私。国民晒经济死评价国民庙经济助评价境的费际用计本算税收快和补章贴某房车地产恩开发锅项目私根据擦设计嚼预测勇，需民从市将场购索买钢铃材5慨00况吨，楼水泥威80闯0吨贷。钢像材的堪市场脖价格拌是2期00商0元傲/吨辱，其飘中有魄20液％的课间接些税；农水泥碧的市窗场价挠格是轨12局0元另/吨凭，包侧括1涉0％懒的国倒家补搂贴。岂如果额进行稀国民堆经济脉评价蒸，它火们的愈经济司代价武是多欲少？费用装、利睁息及青其它凡是湖能提捡供一箭定的刷劳务疾服务并等费悄用都菌应记钢入经郊济成达本，充如养皱路费伏、城鞋市维焦护费恭、排旗污费男等；利息匪属于火转帐毙性质较，支烈出不坡算成问本，钩收入变不算法收益尤；折旧字在国含民经猪济分泻析中煌也不随考虑猾；一般奏性的填通货恳膨胀堂在国畅民经袖济分艇析中土也不致考虑葡。国民扮经济填评价国民搅经济犹评价声的价孔格计桶算影子塌价格是相揭对于来市场股交换锋价格脂的计忽算价爆格，端又称浸“经言济价严格”幻玉。它是起基于情市场仪交换缴价格叫决定卷的，遗对货查品进煮行分妻析计搁算后拿确定扭。外贸桃货品世：以傅货品送的口想岸价艳减去坦捐税都后乘巩以影速子汇惹率。非外煎贸货医品：悬比较口复杂芽，通氏常计说算其袄影子纽奉成本钞，即啊计算决生产忧这些约货品虹所消句耗的快原材深料成马本以雪及与非此有议关的移因素件，一轨般只鼓进行筋粗略眨的计检算。影子感工资垃率进行膀财务叉分析意，人徒工属码于成晌本，邪工资宜是成钱本支仔出，喇但对