年山东曲阜市某别墅楼盘推广策划

****推广策划

（草案）2007年11月1日案名定义*：财物丰富，富裕*：尊贵，地位高，权势大*：名声名望*：适宜居住的地方。原意：养禽兽，种林木的地方帝王的花园**．**：为有地位，有名望，富裕的尊贵人士建造的环境优美，居住舒适的理想家园。产品概念联排别墅：英文名称TOWNHOUSE，TOWN—HOUSE，TOWN在英文里面是小镇，HOUSE是房子。TOWNHOUSE原始含义是“联排别墅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，表现为由几幢三层的住宅并联而成。TOWNHOUSE现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。叠拼别墅：TOWNHOUSE住宅的一种，是由两个复式住宅叠落起来，下层有花园，上层有屋顶花园（露台）。

Townhouse与叠拼别墅具有别墅的一些特性，在定位上属于经济型别墅，它的购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人，并且稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所，这也与定位为第二居所的单体别墅有着概念上的差别。多层住宅：指4至6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。用地较低层住宅节省，性能价格比高，公共空间与氛围较好，公摊面积少。物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。**．**区位图（图略）区位位置：**．**位于曲阜城区东南，北靠田家炳小学，即将开通的春秋东路将该小区与南泉居委隔开。西邻规划中的小东湖西北部即是曲阜最大的大型超市－百意超市和本市唯一的体育场。**．**总平面图(图略)****由联排别墅、叠拼别墅、多层住宅三种类型的产品组成，总规划用地面积：37800平方米，总建筑面积：45537．9平方米，容积率：1．17，绿化率32％。**．**联排别墅的特点：联排别墅是一种介于独立式别墅与多层、高层之间的住宅形式，具有以下特点：1、**．**建在曲阜城区动南部，由于土地成本低于市区繁华地段，与独立式别墅住宅相比开发成本相对较低。2、**．**的般绿化率较高，达到32％，小区两面环水，因此小区景观比较优美，居住环境更加贴近自然。3、**．**的联排别墅与普通多层、小高层住宅相比，其住宅功能更为齐全。联排别墅除了具有多层；小高层所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家庭院、阁楼等，并在卫生间、储藏、露台、休闲阳台等功能上放大。而且它为住户提供了相对独立的出入口和私有的庭院，基本满足了人们对独门独户，有天有地的要求，使居民更加方便地接触到自然，并且其价格不像独立式别墅那样令人难以企及。4、**．**的联排别墅为了在亲近大自然的同时，尽量降低土地成本，采用节省用地的大进深小面宽的平面形式。联排别墅南面效果图联排别墅北面效果图、南面局部处理效果图联排别墅剖面图**．**联排别墅设计的基本理念1、楼体层数与总面积的相互制约**．**的联排别墅和叠拼住宅地面以上均是三层、两层，并在顶层露台。之所以如此，主要是由于以下原因：出于在价位上与别墅拉开差距的考虑，**．**的联排别墅和叠拼住宅总面积控制在200平方米～31０平方米之间，面积适中。在这样的面积控制之下，层数自然不宜过多。如果层数多，室内交通面积加大，既减少了使用面积，需要频繁上下楼梯也给有老人和孩子的家庭带来生活上的不便。**．**的联排别墅和叠拼住宅均在一层以下设计了地下室，根据规划部门有关法规，地下室面积不影响容积率。公司可以利用地基的结构设置地下室，成本较低。在规划局批准的容积率限制下为购房者提供更多的使用面积，消费者对此也比较欢迎，业主可以利用地下层作为整个家庭休闲、娱乐和进行各种活动的空间，如在内设置体育活动器械，吧台，视听设备等。另外，由于联排和叠拼住宅每层均须设置至少一个卫生间，如果层数增加，卫生间的个数也将随之增加，因此面积会增加许多。２、适应大家庭居住的需要联排别墅的居住者有不少是三代同堂的大家庭。**．**的联排别墅和叠拼住宅的户型设计充分考虑到了这一需要，便于家庭成员的亲切交流，同时又保证各代人之间生活的相对独立性和私密性。通常的房间安排是：把老人房设在一层，这样老人可以方便地外出活动，而且不用经常上下楼梯；二层设置家庭活动室和儿童居住的次卧，三层设置主人夫妇的主卧室及配套用房。二三层设置活动室及书房，晚睡的年轻夫妇和孩子可在此度过时光，而不至于影响楼下老人休息。屋顶露台和地下室也常常是一家人的交流场所。室外庭院可以供老人晒太阳，养花和进行其他一些户外活动。３．室内空间设计力求丰富**．**的联排别墅和叠拼住宅在室内空间设计上比起多层住宅更为灵活丰富。设计师利用错层楼梯、大面积采光玻璃、飘窗、个性化露台、庭院等彰显个性的部位，通过多种手法创造出较为丰富的室内空间。进户入口是住宅的“脸面”，因此**．**的设计师在进户入口的设计实现了美观与功能的统一。功能的体现包括门的开启形式和对户内交通的组织。适应曲阜室内外温差大的特点，出于对防风、保温功能的考虑，联排别墅在入口处均设置了作为过渡空间的门厅。在门厅处留有设置更换衣鞋的柜橱空间，体现了人文化设计理念。起居室通常是主人展示其生活情趣的地方，因此**．**的联排别墅在起居室的设计上考虑到这一需求，设置了便于展示收藏品的空间和实墙面。起居室是家庭成员娱乐交流的空间，是最体现家庭凝聚力的场所。设计师还在起居室设计了明亮高大的落地窗与室外呼应，使室外环境与室内空间能够较好地融合。４．室外空间设计注重美观与功能的结合**．**的联排别墅设计有私家庭院和顶层露台，这些空间的设计很自然地把主人的生活空间延展到室外，这也是联排别墅吸引消费者的重要魅力所在。联排别墅的私家庭院根据业主个性需要，可赋予不同的功能。有些注重景观，如做开放式家庭园林设计，以显示业主情趣，表现业主的个性；有的注重实用，如做成封闭式院落，设置小型戏水池，室外烧烤场地等。有时也用作室外停车或者厨房的辅助场地。**．**的联排别墅均在三层设置了比较受客户欢迎的南、北两个露台，业主入住后可利用露台进行花鸟鱼虫的养护、衣物晾晒的活动。５．车库的配置在**．**联排别墅的设计中，每个住宅都配备了半地下车库。因为联排别墅客户定位为成功人士，购买本类型住宅的客户一般都配备了家庭轿车，家庭轿车是业主主人的基本交通工具。**．**的数联排别墅一般户型设置一个车库，根据客户需要，部分较大户型还设置了双车库。联排6900-7(车库层平面图)联排6900-7(一层平面图)联排6900-7(二层平面图)联排6900-7(三层平面图)联排6600-6(车库层东户平面图)联排6600-6(车库层西户平面图)联排6600-6(一层东、西户平面图)联排怕66变00细-6吨(二招层东臂户平昼面图错)联排倍66朴00老-6肠(二俯层西僵户平李面图害)联排日66征00岩-6尘(三结层东偷户平闪面图透)联排具66提00能-8躁(车饿库层举东西挎户平勤面图塞)联排浆66内00陡-8绝(一会层东今西户误平面弄图)联排呆66阀00巷-8感(二赔层东安西户土平面赏图)联排破66谱00仇-8绪(三廊层东符西户衣平面眉图)联排肯66毫00叠-6幅90随0(政车库先层平盟面图叹)联排惕66蛮00参-9园60集0(摔西一流层平肺面图缴)联排村66扶00械-9阶60声0(弊西二蛮层平单面图乏)联排窄66坑00斜-9嗓60辅0(安西三白层平弦面图冰)**遥．*莲*多拆层住栗宅的星特点灵：**德．*界*的牢多层尖住宅仰用地拢较联葵排别蚕墅和辉叠拼警别墅胀低节很省，捆性能她价格裤比高塌，公盛共空晒间与花氛围族较好拜，每惠家都摄拥有焦私家检车库抵，同消时还肤具有衫住宅秤功能织空间稼的可饰变性但和可锻改性汁。随着煎社会饮的进烈步，保人们馅不断浪改变拦的生兔活方梁式和蚂更快绑的节亏奏要哑求户坦型空射间具带有可进变性搭和可摩改性浙。可虎变性响实际刮上萌于芽着蓬一种怜崭新书的住到宅思雕维，董不象饥过去反传统饶住宅羊，开堪发商执建什架么样堆的住羡宅，趋让买惑主无蝇可奈送何地伴接受役并凑财合着税住，锻而是乐让住城宅适论应人屠，尊研重人冶的选努择与宗决策殿的权逐利，座真正担体现轿“以默人为泽本”潮的哲彼学。饼可变钩性的宏原则孩是房泉屋价痰值可养持续端发展奸的具榆体化姑措施影。*写*．廊**铃的多晌层住列宅可钉以根恰据市哥场销矿售情桂况变村化调跳整房些型结攻构的箭适应分性，急住户名可以剩根据急生活贺的改键变调悼整住绿宅的闻功能凭分区轿，降祖低房祥屋的惩功能身性贬衫值。**信．*猛*的饱多层浇住宅鞭在可贪变性趴的原见则体毙现在拿户型省创新宋上，熔户型急的弹急性设父计主稻要指肠户型亩内部船的弹誓性设套计。于比如旺：采年用大欠开间刺大跨于度结逢构，差内部鞠房间拜可以璃自由纽奉隔断佣随意燃组合漆，提陶高使轧用率纲，开周发公券司可论在销头售时迟根据疾客户厚的需衣求决拍定如优何分淡割，耻住户备也可念在居跑住一嫌段时猛间后长根据所人口蜜、生斤活变畏化调炎整功右能布凉局进糖行二径次装航修，帐在房洒间布让局上泛进行孙自由糊分割析。在价谢格方战面，坦**偏．*爹*的搜多层报住宅闸是本钉项目秧的三贿种产烤品类滩型价盆格最辩低，抚性价扶比最侧高的舅住宅为，住概宅总评价比素本市沉其他拣小区陈同类挥型商栏品房进相差诊无几强，但厅享受形的居贪住环挨境、隔配套啦设施樱及高缘瑞质量胡的物倦业服子务是宽和联筑排别爷墅和鹿叠拼抄别墅络是一遍样的刃。产品赏类型模之多岂层住碧宅南番面效更果图产品支类型膊之多睁层住洁宅北沃面效底果图多层傍住宅筝剖面用图多层挤住宅所2(浓车库愤层总汤平面园图)多层牺住宅茅2(好标准咳层平施面图命)多层挺住宅逐2(栽顶层旦平面漆图)**轰．*蕉*叠碑拼别聚墅的紫特点涨：在建虏筑设骆计上颜叠拼违别墅颂是两笔个相呜对独弯立的枣住宅编通过立叠加滋、叠晃拼的早方式归来体捡现建绢筑形斯态。隶具有肝以下令特点稿：1、责叠拼舌别墅狐的容史积率享相对富比较精低，提这使厚它具隔有了贝如别团墅一肉样的祸低密擦度性帆和私基密性娘。2、蛛在建覆筑形帝态上街，考孟虑到抽更多榜人性他化的吨设计唤，比耍如露校台、蛋私家费花园躺、地惊下室乌、及俩车库推的设搁计，暂这些诉又使灯它与繁纯别阀墅所扁具有乳的舒爷适性写最大采程度训上的触靠拢愈。3、疼**萄．*街*的掠叠拚拳别墅票是上爱下两拿个住镰宅的驰叠加苹，上俯下两霞家一港南一芬北各脏有独内立庭塔院和懂私家养车库泡，上会下两粘家互碎有联猛系但闭又互孟不相精扰。4、戏价格捉方面爽，叠潜拚别学墅相旁比多宇层住对宅高硬一些攻，比沃联排争别墅史的价辆格低落一些显，在湾**垄．*执*购葵买一醒套叠茫拼别轮墅的且价格饰在其蓄他小日区顶腿多买兴一套群位置倚较好贸的复魄式住畜宅，德然而往这样个的价俱格却亦可以岗带来镇别墅汇一样傻的居贱住感裳觉，灵满足碌了购别房者名对于鞭理想项居所欧和彰钩显华冶贵的片心理渗需求报。联排帝66听00北-9争60扁0(严西一休层平梢面图勇)联排仗66拴00础-9绞60废0(柄西二致层平蹦面图阀)联排闸66牲00栋-9先60透0(哈西三性层平甘面图财)产品兵类型研之会爬所效居果图林（图六略）**闲．*羽*设登商业薄会所替一处其，总阁建筑政面积付52丹42控．9保平方该米。乒会所钱共四愚层，冠地上旦三层绑，地恢下一提层，搅地下鸣建筑蔽面积斑：1环31仁0．浙7平章方米着。产品轰类型欧之会用所剖狮面图会所直地下慢平面绿图会所刺一层疲平面冶图会所隙二层表平面脚图会所词三层熊平面屠图户型僵情况酬汇总产品类型编号套型车库面积楼层面积数量联排别墅A1七室四厅六卫122．83311．455A2六室四厅四卫95．90253．384A3六室四厅四卫92．05243．7211A4六室四厅四卫89．14235．1910A5六室四厅四卫85．28225．0539叠拼别墅B1四室三厅三卫16．83204．7212B2五室三厅二卫16．83249．2412多层住宅C四室二厅二卫20107－165100环境告设计负平面翼图（斗中央寨区域快亲水嫂台阶姻）（愚图略旷）环境趟设计馆平面逆图（涂西北鱼部圆厌形水孟池）华（图脾略）环境宇设计裙平面叉图（采小型正休憩躲场地貌设计算）贸（图主略）环境翼设计锹平面扫图（今小区朗主入辰口景拔观设铸计）玩（优图略真）环境夹设计梳平面豪图（亲小区争次入梨口景剥观设灰计）临（甚图略芬）环境增设计悲平面狮图（垫小区望中心劳遮阳配篷景态观设拖计）纷（图睛略）环境盯设计心平面革图（况小区鹊主入坊口景意观设览计）忍（图朗略）项目乖分析开发粉部组酸织人术员围雪绕*展*．窄**咬项目坝对曲凑阜房樱地产眨市场获进行赤了调随查、心研究野和分增析,画认为街：*熔*．舍**序项目探具有校一定谨的优连势，票但也稻存在腔一些背不足照。*普*．馆**腐项目介的推改出可史以发起挥一稠些项霞目自稠身的节优势烟，借众助一怨系列乌有利绪条件薪，同呢时也结要正税视和切避免观一些糟不利前因素制。具极体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200，000．00

电视台标版广告、新闻报道10，000．00

报纸软新闻、整版、1／4版5，000．00开盘前期路灯广告（指引型）奎泉路或春秋路、104国道路灯广告60，000．00

户外广告项目现场围墙、工地、附近路灯的包装

10，000．00

电视台广告专题片（15－30秒）10，000．00

报纸整版（2版）、1／2版、软新闻（引导型）8，000．00

楼书、MD单提炼诉求点，直接面向目标人群，必要时专项邮寄15，000．00

邀请目标人群座谈互动交流、宣传推广、小礼品赠送3，000．00开盘当天开盘仪式邀请政府人士剪彩（纪念品），交订金人士排队选楼号2，000．00

演唱会邀请知名演员演义活动15，000．00

新闻报道邀请记者参观，新闻发布会，造舆论1，000．00

礼仪公司礼炮、热气球、条幅等现场气氛布置3，000．00

电视台、报纸前期预告性宣传5，000．00开盘后电视台广告片和专题片交叉播放20，000．00

报纸工程进度报道、整版广告宣传10，000．00

楼书发送针对目标人群，派销售员游说0

房展参加济宁地区房展会20，000．00

公益活动捐款、电视节目赞助、名人演唱会赞助等（品牌树立）

其他宣传形式随机

合计：397,000.00

销售究策划销售辈方式一、预设点珍直销提：1、评在*吼*．耕**算项目逢附近接设立夕销售浴中心跟，通爹过广司告宣召传，测将项蹄目信内息传忽递给倡目标侄客户议，销妨售人授员在馆销售么中心计直接屑接待斜客户拳，提狗供咨衔询，欠带领图客户井看房互，向湾客户辞作*义*．丛**羽项目状的详顺细讲扇解，辜签订遥意向棚书，船与客原户达捞成意护向后争，由棋销售扩人员邀引领搞客户提办理鱼购房绝手续来。2、塔在周邮边城崭市目尝标客脱户来乔往集轿中区为域设董立销虚售咨梯询中赶心。弟曲阜良是历未史文标化名抖城，食是未榜来的存济宁靠城市晕群行维政中泻心，搁同时笑也是愉鲁西站南的勤交通延枢纽烛，优蛇美的菜环境俯，厚贩重的殿文化搁底蕴更，极先富潜仔力的染城市驻地位察吸引纵了大虽量外唤来人背口入抱住曲卧阜。浑据向捷有关乖人士乞了解掠，在宋曲阜舟的汇咳泉小陆区、桶裕隆加小区表、圣飘城国异贸、候万佳方小区穗几个跟档次朗较高僚的小伍区销描售部瞧门几旺乎每猴周都监接待逆来自悔曲阜故周边膜经济创发展屿比较哀快的际兖州抵市、贵邹城冶市和雪济宁小市人茂士，防该几弦个小尝区均浑有数仆量不期少的框房屋否销售拥给了估这些选外地悉来曲喉人士庙。*闯*．摆**梢客户尸定位闭为成丘功人维士和盆精英巨阶层侄，该逆目标僻人群践共同递特点睡是经吐过多插年的泛努力睛奋斗杯，实猎现了麻个人坛价值带，成玩为现匀代有已钱、完有闲杰、有孙车、项有房垫的四欧有新托人，吉在住皆房上朝，该坐部分疫人群榜可能顽不止菌一套京，但冬是由个于过占去济篮宁地疑区高贩档商齐品住骨宅发纪展较摄慢，临该部诸分人革群对羞自己吨所居辆住房厌屋满石意度显普遍伞不高渣，有遮改善只居住俱状况绣的需洪求。河现代帜社会须交通塔便捷瞒，私越家车升在该事部分奴人群赴中已辰经普龙及，叼住宅锹的地延区空唱间限更制已破经不照是主栋要问恳题。循**洋．*珠*项服目所谦在位用置道施路畅结通，血交通舞方便查，一即经推券出，踪蝶必将答吸引糕大量挂外地慈人士辅前来航置业讯购房测，因赔此在牵曲阜巴周边穗经济诱较发凡达的地城市袭设立适**清．*志*销蓝售咨桥询中馋心必滴能成径为沟司通当陶地有亮来曲落购房播意向饼人士敬和*搅*．堆**颜项目奔沟通象的重喷要桥萍梁。销售领策划二、垃充分皂利用趁我公竖司自进身的辱现有架资源题：公司续通过乒长期社有效课的经虹营，欲在社况会上星和所原属小惨区业拔主树丘立了