万科房地产产品标准化报告

2013.万科产品标准化研究

万科产品线1、以“城市公园”“光明城”为代表的多层公寓系列城市公园项目的创新有这么几个方面：1）临街的主入口作了大面积的退让，把公园绿地奉献给整个城市2）建筑风格尽量做到不张扬，以米褐色的陶土砖贴面来反衬现在流行的大色块和现代风格，颇有儒家文化色彩，深受传统知识子的喜爱3）小区规划上以庭院为设计单元，由数个庭院组成一个完整的小区，配合

“老虎窗”等传统中国建筑元素4）环境设计精致南京万科城市花园，总占地580亩，总建筑面积93万平方米，容积率2.4，建筑密度28.85%，绿化覆盖率36%。设计定位为精新雅致、格调高尚的中高档住宅园区，总体退后文二路22-26米，留出长300余米，宽22-36米，提供面积达8000平方米的大型公共绿地，充分展示了小区主入口区宏伟的气势，也标志着高品质住宅园区的界定。中央景观：合肥光明城由17幢18-28层的建筑组成，同时辅以底层架空和丰富的高差变化，不仅形成半室外空间交流平台，也同时产生步移景异的观景效果。光明城的园区环境设计体现了一种均衡的美，小区由六个组团组成，每个组团都有一个共享的半封闭的休闲庭院空间。会所：3幢条式公寓则与会馆相结合，通过会馆的柱廊与大台阶，围合成视野开阔的屋顶花园，与会馆一起成为中心广场的对景。由住宅间超大的楼间距而形成的庭院空间则是光明城的另一个经典设计，这种安全舒适的休憩空间利用半地下室的高差设计，通过草坡和台阶的变化，形成丰富的竖向景观而底层局部架空的手法，使得各种景观空间有机地联系起来，为人们提供了充满情趣的室外公共空间，从而，园区的大型城市绿地、中心花园、组团规模绿地、空中花园、宅间绿地共同组成了层次丰富的绿色空间。

有人做过统计，“城市公园”系列多层公寓产品是目前国内房产品

中最长的一个系列房产品，10年来，已建、在建的已达69个之多，

地域涉及北京、大连、合肥、郑州、长沙等地。在各地城市公园一

路热销的背后，有两个事实显得更为重要：一、城市公园总是同区域内房价最高的楼盘；二、城市公园的二手房总是在同区域内最走俏的。

城市公园市场反响之强、建筑形态之美，构成了令业内外注目的万科

城现象。固化总平面城市公园的内核蕴涵了典型的现代江南小镇的诗意。在现存江南小镇的聚落中可以看到：一个江南小镇，在整体的布置上，通常采用围合的办法布置，抵御外来可能的危险，给人安全的感；小镇的中心一般是湖面或者水系，是作为饮用水或者防御火灾的源头，后来这些实际的功能逐步弱化，沿湖面的区域逐步演化为邻里交流空间或者具有审美趣味的空间；江南小镇的建筑风格内敛而含蓄，建筑之间各有不同又相互和谐，讲究与周边环境的和谐。城市公园的种种要素，和这些小镇的典型特征十分吻合。固化总平面固化建筑立面形式用四坡顶、大型景观阳台、八角窗等元素，久经时间磨炼采用青灰、赫红系列的清水砖墙面巧妙组合页岩、片石饰面及局部喷涂立面丰富柔和，营造淡雅清新、含蓄大气的江南小城风情在众多设计元素中，首先被提炼的是：围合。通过营造围合，院落套院落，形成一个整体，而不是当时普遍的一栋一栋房子的组合。一旦院子形成之后，园区的感受会完全不一样，所谓的居住氛围就会有所依托，就会有很多的可能性出现。第二是对建筑时间感的把握。城市公园的建筑充满时间的痕迹，它也许造好的时候看起来不新，但很多年以后看起来也绝对不旧。城市公园的植被覆盖率极高，花草树木不在乎名贵，重要的是如何搭配出环境和家的融合氛围，运用层次、色彩、形态的变化，与建筑相表里，形成高低相形，水木相生，清新爽目的景观意向。万科在景观方面的投入很大，一般公寓项目也要达到400元/平米，因此在景观展示方面的优于金地、万科，深得消费者认可。城市公园在细节上的注重还体现在道路铺装方面，运用丰富多彩的硬质铺装材料拼出富有变化的人行道路，通过植物的衬托，软化了道路枯燥、生硬的感觉。同时顺应地势的变化，有节奏的收放，凡是在两条道路的交叉口还特设了景观小品丰富。

房型标准化——固化面宽、进深的尺寸城市公园户型——二房二厅二卫118平米城市誉公园糠户型——三房惩二厅推二卫13毙6平米三房姜二厅烤二卫旁（3阳台璃）14浅4平米三房勤二厅齿二卫+书房+大储扇藏室16单8平米万科辩城市异公园——触及赏人性屠的11转6个细标节对称家、稳通重、界均衡——园区姿规划居者忘优其盏屋——品质半第一江南遣庭院惭式布浆局——大社另区、拆小住骨区庭院挺式居柳住理参念——组团容庭院场设计五重吹渐进——外围延围墙-社区库入口栋门禁-组团-单元悠门厅-入户泊门优雅卧尊贵项的载赠体——单元事大堂练、精纪装修亮大堂彻、楼指道建筑循细部——观景星阳台相、八陵角窗奖、老肉虎窗拐、空新调机涌位预团设生活抗细节胁考虑——主副暴烟道离、双渔中空借玻璃掏、会居所、母幼儿固园……2、以“万科·大连培绿园”“万科·大连范春江卷花月”“上海肚万科”为代表敞的高保层公摸寓系税列上海辛万科上海迁万科森与其趴他楼沟盘以压社区时中心挪发散米布局出，共湖享世锡纪公雕园10煎00米的纵距离优培势，为周边访生活揪配套捏设施统包括如超市搂、学狡校，绿加上箭完善光的社惹区配崖套（室芒内外治游泳环池、智网球肯场、60变00余平打方米惕会所黑、20料00余平凉方米嚷步行喘商业街枣），转让万骆科与万其他趣楼盘译形成做明显侮差异鹅，作匀为进历军上娇海市域场的壤首个项目迁，成肢为公感司品嗽牌之俭作。园区候外围脸车道绕、人根走捷郊径设患计，侍完全喂人车莫分流中心议广场愈落差5.轿6米，5个独徐立组乖团高充出地森坪2米左俩右，3个层次的坛立体眼空间罚创造概前所况未有脑的自约然落疮差新月氏形坡邮面和变隐形桨轴把硬各组窗团有步机结既合，舒花园沃、会搞所与纷绿化水景你相融劳合上海介万科仇项目轮鸟瞰蹦图大连匆春江识花月大连散项目治鸟瞰香图真正鹊的人已车分瘦流——外围粪车行略系统真正蜘的人逃车分礼流——社区男内人茂行系泛统上海祝万科春江雄花月固化钱建筑昌立面——典雅堂、稳舌重（三段辟式、句选材丑、色萝彩、晕细节恋）点式腹住宅敏强调滥竖向鹊线条叼的挺底拔刚汇毅，拌立面晴作三污段式逼处理愤，底阅层架咱空7米，播上部获处理滑以厚贤实为周基调滥，体功现该锈组建捞筑整豆体的床阳刚谎气质怨。三咱幢建筑看由于轿位置极、高镜度特岁殊，邻与园腿区整铅体相么对柔将美的活基调坊形成斤对比筛。其余兄住宅抛建筑萌强调后横向灾的组孔合关立系，敲建筑暑立面巧的凸动凹转私折增心强了乖层次煎感、光影块效果恳，相侵对于秀前述衰三幢奖点式忍住宅字，其溜虚面喉（玻袄璃）您所占吃比例抽更大掀，讲究动线角艺的丰各富细愉腻，么讲究额形体拘变化毫的韵遵律，花讲究圈窗、愚门、稳阳台吴等建差筑构件某组合线的比荒例关献系。固化击建筑句立面——典雅瞎、稳线重（三段秃式、越选材斜、色抱彩、原细节很）固化烦建筑海立面——典雅赚、稳勾重（三段忆式、车选材支、色锁彩、汗细节浅）春江捏花月固化也建筑筑立面——典雅按、稳六重（三段攀式、关选材跃、色鸣彩、哪细节和）大连典绿园中心径广场刘高层荒底层翅架空5.散4-宴7米，遍增强准会所撞下沉提的空难间感将会辫所作愈为整晚个规污划的趟核心阴，景福观的傅视觉规的焦晃点利用馒架空州层设脂置室萝外休赢憩场枣所，后提供列交流茶平台大连苍城市旧公园格、大念连光宜明城队、南凭京万妖科为灿代表延的多层谎公寓虚系列万科·大连龄绿园挥、爬万科·大连湾春江援花月预、上疏海万僻科为代表伟的高改层公狠寓系佳列1、产谁品标叉准化紫应针炕对不身同物蝇业类昨型进晋行，府而非咐简单的部鞋件复图制2、结甲合消黑费者育需求历进行臣产品遮标准糠化因因素筛规选，印并根直据项目档实际科条件施改善3、产李品标扫准化腐需要谱一定究高度骨的产锦品模怨块，检以保西证一葡定时间市获场的尺竞争才优势对我叉们的街启示夸：三、吹产品将标准熔化的孙运用1、针臣对具伸有独腾特地抛理、佳自然都景观糟优势药项目歇应充舞分挖林掘、善打造精品惕概念肿，实继现项阿目价辩值最征大化2、盟形成伸主产减品线书（系离列化给复制愧）及悉副产油品线胖（特裳色精山品）利于可规模俊化、叛高效技益的煮实现换，同尼时加帮强公保司品舱牌认崖知度3、虎产品痒标准连化前藏提是扣公司盘战略哥性土溉地获贫得，缩慧并需暑要开行发个闭环节各犁部门炊共同铺配合山实现热，对我帝们的吸启示魂：三、慰产品舱标准连化的慌运用三、抄产品而标准方化的狸运用——2.巷5容积蔬率“极高鸽极低”、“均好相性”规划州布局会所惭设施江基本耍配置现场肌售楼厕处、模样板圆房、院景观练样板平段设郑置标说准化部件拦标准宝化——设立棉标准榴并通费过战卫略合安作实斑现网滩络统塔一采丧购（真集团涂公司认进行俘中）三、傍产品架标准忆化的助运用——90赶/7深0规划伶要求农，一缝梯多鸭户提泼高的朝房率入户发大堂胸、风隙雨廊恐提升蜻项目圈品质维，增雪加产鲁品亮城点三、膊产品插标准怨化的虑运用——三、粥产品眉标准签化的吊运用——入户钳大堂尖、风掩雨廊维提升离项目度品质羞，增找加产盘品亮缺点三、圣产品捐标准焦化的闷运用——入户皮大堂与周边专景观脉设的铅通透见计优茅化室仪内空尖间空中撞花园分、错奶层挑培空阳往台、挽步入威式飘警窗提浅高小怪户型纲空间躬利用率胶及空肤间可介变性三、兽产品脚标准同化的所运用——空中杯花园谱、错圆层挑使空阳响台、茂步入挨式飘屡窗提荒高小模户型埋空间固利用率琴及空熟间可厉变性三、其产品呜标准嫌化的逢运用——三、当产品趁标准护化的鹊运用——公园祸整体肥规划踪蝶作为剃项目励后花晴园、掌独享仅高尚幻玉会所奶提升含产品隐品质弱化捞８万质商业猫对项锅目住事宅的冤不利谷影响熊（高宾层屏稠障、的绿化抢带、怀入口鼻设计窑）三、状产品铁标准密化的歌运用——三、姨产品注标准俯化的挂运用——作为棕区域孟高档竟项目硬，提