广东某项目策划提案

**二期项目策划提案我们不仅仅是为了完成这个项目的销售而做如果，我们希望在这个项目中赋予更多销售层面之上的使命。或许，我们才值得深谈。而对于本项目的思考，也正是源自换位后对项目的一系列自问…市场永远有奇迹有机会创造奇迹为什么不是本项目？市场大多总是同质有机会形成独特差异个性为什么不是本项目？竞争由产品转向品牌有机会为品牌实现优化升级，为什么不是本项目？市场由物质升格为精神有机会打造一个心灵居所的代言者为什么不是本项目？任务解读——我们认为，在本项目中，完成产品的销售并非是唯一的任务，所以，我们是这样定义此案的任务NO.1面对对手夹击，项目如何后发而先至？NO.2面对业已启动，正在高速发展的江门市场，我们能否在中庸保守的主流中独树一帜，成为市场标杆。NO.2如何在完成项目销售的同时，完成项目与发展商品牌提升？第一章：市场透视第二章：项目理解第三章：开发建议第四章：整合推广第五章：包装建议第六章：价格定位第七章：广告预算第八章：预期目标第九章：服务优势CONTENTS

目录市场透视宏观市场区域市场周边市场直接竞争对手市场江门一手楼市成交量稳步上升，2006年成交量212.04万平方米，多于2005年的198.87万平方米6.62%；近2年总成交量数据来源：《江门市统计局》06年全市商品房销售均价为2052元/平方米,增长7.32%05年与06年价格比较数据来源：江门市统计局自05年起至今，楼市价格上涨一些关键数字的变化统计数字一：2005年，受国家宏观调控的影响，房地产开发投资继续回落，2006年全市商品房销售额43.52亿元，同比增长14.44%,全市房屋竣工面积大幅增长，由于受当前商品房价格上涨，销售情况较好的影响，开发商加快建设速度，促使今年房屋竣工面积大幅增长。全年房屋竣工面积209.67万平方米，销售面积达到212.04平方米,增长6.62%.

统计数字二：2006年江门市区（蓬江、江海）统计数据显示，两区共批准预售面积74.56万平方米、6235套；其中商品房交易均价为2418.96元/平方米，同比上升了19.58%。蓬江、江海两区楼价上升幅度均在15%以上。一些关键数字的变化一些关键数字的变化统计数字三：去年江门楼市中高档楼盘大受消费者追捧。是每平方米2000~3000元的单元，占总数的31.3%。位于北新区龙头地位的金汇豪庭，以2800元/平方米的均价开盘，吸引了众多江门及周边城市居民和外籍人士落户；而北新区骏景湾豪庭，去年12月也以2750元/平方米的高价开盘，仅开盘当天就销售了200多套单元。一改以往价格走底的趋势，市民对楼盘的质量及要求提高。营销成本销售量同上步增长，广告投放比例下降2005年的广告投放比例为33万元/1万平方米2006年的广告投放比例为28万元/1万平方米营销成本数据来源：智库市场研究广告统计购房者对居住的要求综合化,对业界提出更多、更高的要求购房者关注重点注：辰本地蚁消费输需求钓与外膝来置券业的秋消费饿需求津有所造不同丝式，关注邮因素蝴也有闪所差绝别，慢以改属善目吵前居匠住条宗件需丑求为过主的本罩地消饼费者世更为龄注重峰产品你本身处，受波价格舟影响球也较碑大而外俭来置耀业者粉更为吵注重恐与周构边区聚域的代交通垫便利诸性，允社区人赞文环尖境、惹升值乖潜力纤等等捕，价布格影咳响因劳素相转对较辰小。房地闯产市睛场竞爪争由央价格删竞争如、概傻念竞鼻争后贵转而叉进入穿品牌崇竞争址阶段森，优尊胜劣阅汰成吧为房槽地产弹市场钩新法色则大型根化、恳集约妇化开棋发的僚楼盘塑成为鄙市场鸭竞争轿的热陈点“设计撑时代”的到屈来，用发详展商造更加妹重视和产品在的开叉发，剩对楼吉盘的穴前期戴规划研和设编计更鬼加重积视片区地产市场特征2大型更楼盘拔具有蛮综合床素质忠优势虫，中饮小型障盘以艺个性潮化或盘特色斧需求思也在幻玉市场遇占据怠一席武之地集约播化、摄大型君化项哄目是管市场搞竞争渠的热逆点，纳并且悲逐渐窄成为占市场崭的主屈流针对绘不同冠消费或群体药的市园场细顺分趋侄势日宜益明借朗，抱以满稠足不弦同类赞型消吐费需闸求的呜消费俘群体日趋常激烈唉的竞陕争要胖求各伞新生鹿楼盘忙必须纯以更粪为开份放的庙思路而面对鄙目前部以及薪将来垒的市羽场考侵验广珠础轻轨腰线的钞动工趁、市梅政工锁程的似不断临完善检，城储市面化貌焕阳然一柴新，每江门雄市投殃资居预住环书境日俯新月斤异；中江南高速岩外海煌站的运开通卵，为摔中山素和江洲门江片海区结的接铃合提至供了卸契机剧；一级舰城市集土地银紧张印，大横发展淋商纷羊纷在察二级佛城市牵发展潜，产碎品档妥次提撤高造砖就了福机遇捷。周边徐城市通价格淘高企周，造枣就了决江门鸡市楼啄价上碧升的载机遇败；周边娱城市集和大气发展结商的顾进驻巡寿，竞适争导泻致产竟品的付质量仍提升端；江门康市发职达的闷交通较网络北，中登江、歉江珠莲、滨桥江大逆道的柿通车是，一掩小时遣生活悉圈的贴完善定，必叛然导割致珠禽海、处佛山微、广宇州、晶中山党等周院边城怠市投都资置驾业的经人士毫到江驻门购哀房，浅导致五价格袭快速勇上升国。项目名称开发商建筑形态主要卖点价格所在区域嘉悦豪庭鹤山嘉悦发展高层东湖2300-6100市中心骏景湾豪庭南昌房地产小高层、高层地段、天沙河约3650北新区萃锦园恒美房地产多层，小高层半山约3300北新区华茵堡华茵堡开发有限公司别墅环境、产品7000-8000江海区碧桂园别墅、联体品牌、规模约7800蓬江区2007年竞争对手新盘小结乱：碧桂费园以抚规模行、品浓牌取亡胜；乏嘉悦妙则以罩东湖烧景观俗为主炮要卖辣点，规模转及建属筑并拍不占示优；梳骏景借湾豪闯庭产甩品外惠观现羽代，侨但因鸽规划布斜局问槽题，讽居住颤舒适扶度不贺足；情华茵奴庭地践块价叠值高务，但溪产品较用多缺踩憾；耕萃锦粘园半雾山位做置独你特，呆但档拳次略镜嫌不茫足。没有庆具备掘独特幸产品您气质堤的产末品，皱没有漆让人决眼前葛一亮牵，让科人激赏离的产饮品，厚没有眼与其白它项狸目至闭少在馆形象矮上拉镜开距颠离的徐产品，度尤其储重要伸的是澡，没递有真染正被洲赋予拖产品态人文谜内涵眠的产接品。迟早育会走哗到的乞这一负步，肌最先晕由谁造来走判？是我诵们吗植？本区艇域以注开发军高档杂项目怒为主以大而中型索小区臭项目堡居多以优县雅的遣天然疑环境霸为主碗卖点产品好个性夏不够劣鲜明客户功群体举以公辩务员斩、企役业主屑、白舟领精稳英为熊主，诵市场昏包括辈江门肺和中虑山。以本驾土发帮展商毫为主中，象请东华阴这样奋的品速牌发孙展商杠不多魄。项目矛理解基本答数据地块晚适宜袄性消费获群适车宜性产品尊适宜拥性基本央数据1居住徐区规类划总算用地艘面积款：38槐87茶33撕.2埋9㎡居住兼区用妇地面足积：32相72俱47露.0缎9环㎡总建恒筑面芳积：71兽33类90金.4槐5今㎡容萝积举率：1.真99建筑尖密度章：27模.3蜂0%绿化痰率：39熊.7舟6%项目堂现状北西东南2五邑卵路东海蓬路江海桶花园银泉仇花园地块或适宜淡性地理酸位置岂：项纳目位绿于江满门市欠江海摧区、京是南须新区章的中决心，佩是与撇城市揪中心蒸区地行理位筒距最妨近的“一个戏新兴窄区域”；交通虎距离野：交爪通非脂常方馅便，死距离龟中江是高速秀外海威出口10分钟踢车程桂，与葬城际应轻轨矿近在欧咫尺撞，出牢行非故常便您捷；周边睁配套诵：周畅边有酷中环另广场律、华锣润万登家超丸市、户等配痰套设忘施；综合妥配套渗：江负门一由中、报釜山窃公园婆、白兴水带殊风景敞区、牧体育遵公园博。结合称项目挺的地伯理位沾距周柄边配淘套等辩特征捕，本始项目景适宜史发展猪高档厌居家顾型产须品，温但规菌划时腹需注遭重区须内配泪套设返施的裂完善联。提示咬性结蚊论CO赏NC寺LU倦SI好ON消费爆群适液宜性（1）常邪规消垫费群管，其钞特征赶如下胀：江门有市民香、占影重要叛比重强的中学山、映珠海蔑、佛龟山、柱广州趴、深远圳消登费者满；年龄黎在30弃-4韵5岁之趣间；追求都舒适哑的居说住环砍境，触以改粗变原悔居住阁环境没为第荣一出幼发点吓；对居卫住如南其它锅消费轮品一环样，往具有光品牌撕意识劣；对产火品的喉综合鸭质价斑比要踪蝶求较交高；有显射示身局份、畏追求讽高品排味的冷心理蜂需求谢；除基美本的松居住送功能桌外，特希望群得到鞋更多柜的生栽活享细受及俊精神耳享受捆，如言健康满需求络、文夹化气丸息等；外地民置业纳者以陕投资畏度假蒜需求俗为主汁，对佳他们耗来说贵，轻疑轨等笼交通口便捷岔以及权性价上比极搏高是乔最大母的吸瞎引。消费浆理智绞、时吹尚注重梁价值求与品杨质的朽体现透析谨金介字塔置中上火层人思士交通透便捷危的周妻边地庙区置辅业人很士为浴主，辆受过理高等女教育已，年产龄３迈０-４５绕岁之烧间该族芬群的痛数量丢大，寒具有脂较强贼的从古众心掉理。崇尚挤国际幕居住恰文化碎，对延外来创时尚踢文化甲理解滩较深粒。有着株足够阁的购攀买力明，有竿很大米的成渔长性剃，后答续购北买力容强。性价称比高唉和交跪通的拖便利抛造就辨外地样置业页者的烂购房停热情汉；外来老潜在烘消费拘群其特过征如榆下白领平以上大一族多年龄物在30构-4阻5岁之奴间终极卡置业爽者该族争群具纷备相路应的丝式购买络力以机赔关事帆业单婚位、脊私营贫企业出主或泛高层桂，公馅司高刷级管登理、筑高工旺及营扶销人逢员为小主专业骑人士:如律侄师、敏医生赖、音裙乐人巡寿、美爆术人易、策对划人经等本土拜潜在燃消费愿群其特寒征如言下在三网种不蝴同的伞消费枯群中势，常紧规消碎费群匠比较急容易窃启动辱，建斩议以庸常规帝消费瓦群为好启动驼的对采象，堵通过驻常规汗消费舍群带哪动本驻地潜刮在消回费群浆与外棵来消连费群晓。提示安性结词论CO加NC梳LU崭SI观ON——从马吨斯洛齐需求堆层次假模式筒看本项墨目：他们抽对房楼子的胳情感茧需求生存坝需求安全滋需求归属政需求自尊滥需求自我闪实现是好祝房子！物业取管理决和隐菊秘性例好！有家涉的感奖觉！是有叔身份稍感的罚经典监楼盘！找到滤生活葬的意杀义！目标训人群峰的需呀求动浓机多次馋置业巷人群一次水置业销人群归属衡需求自尊/自我竭实现锋需求目标条人群核心侧需求进动机结合捕本项岔目发召展商喜的实禽力、园所处较的地钩理位醋距、初周边田市政询生活赶配套梯，交齐通优糖势等承区位靠项目抄适宜留开发巧高档放次的杠居家陪型产生品一级壳的地匆段一编级的具产品春一级鱼的形倘象惜售炕的手鹿法渐柿次升夹高单音价分期的开发鸡、推他售，床造成炸产品设“脱偷销”心理渐次两完善乳配套烟设施纺，价柱格不膜断提凳升结论CO润NC落LU快SI甲ON开发鲁建议产品适建议一屋顶1立面2CL仰AD论DI卧NG僵S飘窗3WA闻LE碎RP廉RO葵OF[道路]小区轿车道站采用持沥青聪路面充，人脏行道饭采用氏天然乞碎石届铺砌扬，将辞道路顽融入筹于自静然之惧中。不同冠道路龙之间裁采用通花计栏杆猴相互煎隔开二小区日环境闯建议[园林]利用丝式园林状小景护：雕徒塑、讨喷水铺池、脑凉亭援进行释装饰倒点缀陶，显造示出院发展辩商在蚊细节详方面师对客药户的旬关怀线。水景玩园林著是广亮东人简最喜造欢的藏园林导，建植议本具项目花尽可际能多允的增与加水幻玉体，呢并将慎水景堵做得炉更加吐精致般，自督然融牙入建夫筑和瓜园林诞之中惭。[水景]住客东大堂惜建议典以天斧然大绞理石枯作为哗主要轻装饰萝材料台，配它合欧裁式的疾灯饰痕、壁缠画、蜘鲜花刚进行心点缀腾，给择人高舞档而饲不奢巴华的弓感觉塑。[大堂]游泳测是休德闲的际首选鼠运动垒，室奥内恒析温泳非池在妨墙身培装修蜜、雕汉塑等布等各染方面馒都应仔该显文示出毕本项孙目浓乞厚的偷西班榜牙式眉风情长，可场考虑扇沙滩科泳池升。三社区绩配套呈设施悟建议健身尽室、写保龄婚球室遍、壁宾球室也少是高垦尚人踢士的勇主要齐休闲运蜻动桌球岔室、渠视听事室是声高尚文人士裕重要还的娱退乐场恶所建议贞商业丧配套况采用舒商业鼠街的则形式抄，其止主要目功能支是作喘为社失区的流生活灾配套弹。建脚议招助商时络以便或利店愿、美掏容、遇美发撒、艺兽术精次品、够干洗歉、冲绸印、册茶餐促厅、撇咖啡浸店、童糕点必店、外音像技店等附为主恒。商父业驾配逆套教育死配套虽（设超置儿惹童活元动室尾）首先猪必须牲拥有赴优越够的硬消件设智施才揪能解爹除业开主对驼子女俗照顾匪的后刘顾之烘忧。软件鸽配套物业腹管理建议锅物业结管理苍公司很向业掠主提吴供高求素质照的星积级酒作店服睁务，私提供些丰富毒完整盐的家灿居服工务和酒社区腊休闲息服务薯。建献议聘孝请知舍名物伸管公登司如吗戴德句梁行乒或第挤一太或平戴梨维斯乐作物让管顾苍问安防患系统建议共实行璃24货小时挪全封暗闭式想管理智能靠化系芬统整合鞋推广品牌赢定位本项纠目自嫁身优皆势消费自者心览理需版求竞品表差异仿性检波视[核心坝推广碰概念]江门山是个霞著名川侨乡城市舌的文筋化趋挪于多斯样化凯。并使沫本地善人也代受到旗一定舞程度爱的同脉化，不同滴文化乌背景鼓使江雄门人湿对不查同的植生活使方式雹有各秒自的潮认同技。在江孤门做回不同筹形式厉风格游的住陪宅运用慎异国专风情切作为厦项目惰的开荷发理箩念有踢极大抖的吸泽引力丢。但必肝须是胳基于嗓对这姿种风亚情的填适度闷把握并作原文化奶附加服值的猪提升煮。江门叨由于鱼地处突珠江妨三角斑洲的旋核心进位置强，人口树迁移理与轻收轨将展丰富遥和刺原激江寻门地缝区楼湖市消赔费市崖场并使贵其呈纹流派怜多样努化。市场有细分凳已成柏为大接趋势推广豆核心旋理念饱背景推广掠核心瘦理念辞背景个性最化的肥楼盘异风格痰是获档得市俭场青坏睐的景第一妇步。在江腔门高摔价位欠的楼悄盘推痛广中发展碧商大惊都采耳用了内不同症概念氏的包秧装手草法，但没技有深行刻文爹化背挠景支竖撑的钳概念坊，购买尝者并仙不能针获得济多大夏的认锋同。我们亮的产教品：完善乓的规齿划、扮园林厉、配胳套产品榨优势务突出醉。品浅质优串势明晶显。从文满化背汤景上怠讲，以西买班牙撕的异潜域风饮情为任特色以人叉为尊摧的产剂品理偿念将全柱面导既入我湿们的电产品丈设计魄及社亦区人在文氛诸围营例造。我们谁希望著将项捞目的援推广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2/提前对主题商业部分进行招商洽谈及意向落实，务求在开盘前签定协议。1/试探市场后，可逐步再微调价格，营造升值口碑，全线推出各种户型，释放客户积累购买意向

2/同期推出底层商铺

3/继续对商铺进行招商1/根据销售情况推出不同组团

2/促销前期洋房货尾单位。概述试探市场、公共形象推广、启动社会认知，实施软性炒作，公关活动，提高知名度及公信度。销售宣传全面介入、已积累客户变现、加深客户参与深度，形成良好的互动关系。持续以活动营销制造新闻要点，制造小高潮，随着工程完工，加大体验营销的推广重点论述1/通过主流媒体软性报道，吸引客户群关注；2/了解楼盘的客户取向，为下期价格及策略调整积累数据；3/通过公关活动，努力与客户建立良好的互动互利关系；4/逐渐发布楼盘的销售资讯。5/结合成功招商，运用媒体宣传提高楼盘附加值1/以强势宣传媒体，对楼盘卖点进行详尽展示；

2/现楼样板房落成，增加营销工具；