北京某中高档住宅项目营销策划案

“****”营销策划

(补充草案)

****企划在市场竞争形势进一步白热化的情况下，我们如何定义我们的产品我们的产品到底卖给谁我们如何挖掘产品的附加价值，使目标消费群产生“物有所值”的感觉我们如何采用适宜的价格、吸引客源？我们如何突破强劲对手的包围，在市场上独树一帜。我们如何适应“个人置业时代”的新趋势，借助“****”新产品的特性，而成为消费者的“心仪”楼盘？本次提案在前次策划的基础上，对于产品的各项定性提出建议，对销售前期的策划实施工作具体提出方案。内容实用，可操作性强。买我们楼的人是谁第一章客户群定位

一、客户群体基本描述

1、年龄：30—55岁之间，主力人群为30—45岁

2、家庭结构：三口之家及儿女带老人住3、面积需求：三房130—160平方米，二房80—100平方米

4、客户阶层：私营企业主阶层、经理阶层（外资、内资的职业白领）

5、客户群体组成Ø

中关村、亚运村从事IT、金融、贸易、商务、高新技术产业等行业的中高层管理人员Ø

中资、外资、合资企业的中高层管理人员，高级银领、白领Ø

中关村、亚运村私营企业主、个体老板Ø

海外归来的创业人员Ø

长期生活在北城，对地域环境适应熟悉的阶层。Ø

炒股票的赢家Ø

外地来京为家人购置房产。二、目标客户群定位---“新中产阶级”

1、就中国国情现状而言"新中产阶级"的产生有着重要的局限性。它的主要行业大致有：部分私营企业主，流通公司，非金融机构，三资企业，还有证券经营者，特种行业主，以及策划公司，文化产业等。这些行业经营起来主要运用的是知识与头脑，所以知识经济时代的特征就由此体现出来。2、“新中产阶级”特征描述

他们代表是当今社会中的精英，他们事业有成，游历甚广，大部分是靠自己的努力而积累起财富。从表面上看，除了平时的住所外，还会有别的的房产，他们拥有私家车。

他们与那种乍富起来的暴发户有着明显的区别，那是因为他们很高的教育程度和广泛游历背景而拥有良好的文化气质，他们会经常组织家庭聚会，结识各种公众人物，懂得一定的艺术鉴赏并使之成为自己的爱好。他们并不过分迷恋财富，也不势利。

他们的居家消费完全是个人行为，是为了发掘合适自己的生活方式，所以他们识得品牌，欣赏经典，但排斥奢华，而且也不十分关注流行，他们以适合于自己的方式生活，这种方式往往使他们看上去更为独特。他们是整个社会的中流砥柱，他们的家居态度是：舒适、稳定，要能显示自己的实力与品位。他们通常把家看作是生活中的一个可靠归宿，他们在社会中磨练已久，在他们看来，外面的世界虽然充满刺激，但却复杂多变，远不如在家中来得安稳自在。而家居又是一个能够完全尽显自己审美情趣与品位爱好的地方，关于这些，并不是着装与汽车所能完全体现的，况且，家中也是要与朋友经常相聚的地方，家中的一切可以向朋友们展示无余。他们更看重家的意义，因为在家中可以完成自己在外面不能释放的梦想，他们把家当作是一个自己可以实现的梦想，而且从他们的家中往往就能将这个人看出个端倪。这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质又追求生活的品位；他们是社会中的成功人士；在他们中间同样涌动着追求新生活的思潮；他们更加崇尚居住在最佳的地段，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。所以，单一硬性地诉求住宅所带来的功能性利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。正是基于目标消费者这样的心理特征

“会生活的人选择会养人的房子”的主题定位。他们心目中的理想居住环境园林设计好，有较大的休闲活动空间间隔合理、实用率高、采光好、空气流通楼距较大，有开敞的空间和视野完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理交通、购物方便他们的向往回到家，可以暂时抛开一切，在舒适的沙发上躺下来，人就马上变得轻松起来”“每天最开心的时候，就是下班回到家里，看着自己那胖乎乎的儿子在沙发上蹦来蹦去”“每个周末，我都会约上几个朋友去郊外呼吸一下新鲜的空气，如果在市内也能呼吸到清新的空气那就好了”

启示抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买“****”根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接我们的生意机会在哪里第二章

产品卖点诉求

卖点一：园林特色A、京城首创社区园林“鸟语林”。鸟类，是人类的朋友，是天空的精灵，它为七彩的天空带来无限生机，对生机勃勃的大自然来说可谓是画龙点睛。本案以“鸟语林”为卖点，意旨创造人与自然的无间沟通，实现人文生态的社区空间，倡导爱护动物、实现生态和平的人文理念，此卖点也可弥补本案的社区小环境的不足，不是紧邻奥运公园，视线不能及达万亩森林公园。B、设置“热带雨林馆”，养殖热带花木的玻璃温室，可与自然零接触，让业主更多了解丰富的植物树种，增长见识，陶冶情操。卖点二：小区居住文化

园区内设有各种盆景、雕塑、名言牌文再配以优雅的背景音乐，楼间绿地除以园林小品、绿植、树木、水系的营造，同时也为儿童、老年人提供相应的娱乐健身活动设施，使人一步入花园即可感受到浓烈的生活氛围，加上由物业管理公司组织丰富多彩的社区活动。例如：以“爱护鸟类，养护鸟类”为题组织定期的知识讲座，业主可领养自己喜爱的鸟类，以饲养鸟为乐，可极大增强生活的趣味性。诸多形式多样的社区活动能够加强业主与业主、业主与开发商之间的沟通，丰富业主的业余生活，形成良好的居住文化。卖点三：户型特色A、室内精装修设计在同区域产品有极大竞争力，同区域除风林绿洲项目热销售磐外，无精装修在售项目。B、由于地块的原因，所有楼座位置东南朝向，户型不是正南正北，消费者往往认为是户型的缺限，但相反这是一个户型的特色，可作为强势卖点推介。由于受阳光的照射，上午南向房间可采光，在午后北向房间也可享受到充裕的阳光，避免冬天北侧阴冷，无阳光照射。C、户型设计上做到户户有景可观、每户客厅设有宽敞明亮的落地窗，可将园林绿化景观尽收眼底。户内动静彻底分离，保障业主的私密，使居住功能更加细化。D、复式坡屋顶安装维鲁克斯窗是非常独到的户型设计，可成为有力的卖点。卖点四：会所配套屋顶游泳池：京城首创屋顶游泳池，在会所的顶层设置生态阳光游泳池，实现与自然的共融，可直接享受阳光，有如在南国海滨渡假。卖点五：赠送户式空调系统冬天供暖，夏天制冷全由自己掌控。卖点六：物业管理聘请专业物业管理公司管理，除防火、防盗、清洁、垃圾清运等一般性管理外，将首次试用家政管理、物业及电器维修、汽车美容等项目服务，最大限度减少业主的烦恼，提高生活品质。（具体由物业管理公司出方案）卖点七：外立面设计新颖独特，材质档次高，可直接吸引消费者的眼球，视觉冲击感强。

第三章

产品建议

第一部分

装修标准设置建议

一、外墙装修标准：结构：主结构采用现浇剪力墙结构，无论承重、抗压、防风、抗震、耐火特性，均符合规定之标准。外墙需做外墙外保温。外立面：外立面风格、色彩、材质的设计与价格需匹配，在后期销售中以此点可做为产品的有力卖点诉求，主要以区别于周边同质项目，技高拔筹。(以设计院与开发商最终商定的方案为主)二、公共部分装修标准：首层装修：拼花磨光花岗岩地面，大理石及部分木饰面墙面，艺术造型吊顶，华贵灯饰，单元门高档不锈钢防盗门。电梯间：首层为大理石电梯门套，豪华花纹不锈钢电梯门。标准层装修：公共走廊：优质地砖、高级环保乳胶漆墙面，配以柔和灯光（延时开关）；矿棉吸声板吊顶；金属栏杆，木扶手。电梯间：不锈钢电梯门套和不锈钢电梯门电梯：每单元均采用一台合资奥的斯、上海三菱或同档次电梯，配远程监控系统。

轿厢装修高雅、平稳快速，24小时服务。三、室内装修标准：1.各入户大门采用高档四防子母门（防火、防盗、隔音、隔热），进口五金配件，配监视镜，选用德国霍曼或同档次；内门高档木门，门套与门同材质

2.各房间外窗采用铝合金断桥木质窗；双层中空玻璃大大提高了铝合金门窗的隔音、隔热效果，落地或低窗台（离地面60公分）玻璃窗，使住户充分享受阳光。3、阳台：铝合金断桥落地玻璃窗封阳台4、客厅及卧室：高档复合木地板，墙面、天花板为环保立邦漆5、厨房：高档厨房用具，进口五金配件，高档防滑地砖、墙砖，铝扣板吊顶，吸顶灯，设置充足电器插座，预留抽油烟机位置及标准排烟管道。6、卫生间：高档洁具。主卫配浴缸，洗手盆台面为高级大理石；次卫配高档淋浴屏及柱盆，进口五金件，高档防滑地砖、墙砖，铝扣板吊顶，预留足够的插座，预留卫生洁具给排水口。7、照明开关和插座：高档品牌四、智能化配套装修标准：通讯系统：1.

每户预留两部直线电话并于客厅和卧室及卫生间设插座预埋。2.

每户预留两条INTERNET接口，客厅及各卧室均有。能满足宽带入户（10--100兆）有线电视接收系统：客厅及各卧室全部配有线电视接口。水、电、气、暖等配套设施：1.供电系统：双回路供电，每户设独立电表10（40）A-15（60）A；2.供水系统：冷水:市政管网热水：24小时热水

3.中水系统:社区配有中水系统4.空调系统：每户采用单元式空调机组，冬季供暖，夏季供冷，室内温度可自行设定。利用厨房外挂室外机，避免影响建筑外立面；合理布置室内各处空调风管及出风口，以配合各户室内装修需要，避免空调机组破坏室内美观。5.燃气系统：供城市天燃气。

智能系统：1.周界防范：在小区的围墙和出入口等地方，设置红外线对射和电视监控系统。2.24小时电子巡更：为了确保小区的每一个角落都处于保安人员的监控之中，保安人员必须定时到巡更点用遥控器报到。3.楼宇可视对讲：每户均设有可与单元门口访客对讲的电话，方便辨别访客的身份。4.室内安防：由报警器主机、门磁开关、火警探测器、煤气探测器、楼宇对讲主机、设/撤防键盘以及各类探头组成。各类探头检测不同警报信息并传给主机，主机再将其传至小区的安防控制中心，在控制中心的主显示屏的电子地图上将显示报警的方位和警报类型，从而采取相应的处理措施。5.车库管理系统：选用高档图象型感应式IC卡停车场电脑管理系统。小区的每辆车都配有一张卡，在车辆进出小区时驾驶人员只须坐在驾驶位将卡在小区门口的读卡机前轻轻一晃，在阻拦杆开启的同时，该车的相关资料同步出现在旁边的监控计算机上，实现了小区车辆的智能化管理。停车管理也用IC卡管理，一卡一车位。并预留访客车位，以区别于业主车位的管理。6.委远程柄抄计换系统疫：小堵区对抵水、掘电、龄气、蛇暖等佣均进溜行远死程抄哪计，凯每户螺装设测采集斗器，恒通过型数据涉接口溉连接岩到分魔控制粱器，副并接记到控穿制中夕心的恒控制串计算挪机。7.险背景需音乐仿/紧俗急广姑播系硬统：电在小购区出开入口蚊、主姓通道弊、车池库内霞、会抽所等坟场地哪分别恢装户葡外扬志声器吸及音捧箱，介平时竿广播胃中心帅播放奶背景宁或自山办节此目，断并可恼和紧辜急广疾播系略统结进合在糟一起笋，进宿行紧抗急播依音传驱呼。第二炉部分装修由设备池品牌挺建议一、电梯躺：合资轮上海裤三菱前、日晶本富宏士达擦、东追芝、切奥的沈斯二、洁具利：中日驰合资TO宰TO、合滥成卫腹浴、连澳大杠利亚种科马继、美交国科魔勒、伤英国妻英陶示、西管班牙袜乐家晨、德质国威杨宝、孙瑞士唐劳芬贴、德每国杜矮拉维遭特、饶美国特美标福、德你国卡肾西奥披洁具三、厨具贷：澳大姿利亚梅优娜欠、德怎国威狼尔曼吓、德痒国杰弃士堡昨、意味大利嫁赛珂艇、韩吃国汉追森、显韩国夫美亚决、德种国柏驻丽、注德国厅阿尔召诺，家海尔码整体茎厨柜校，意吃大利店法尼虽尼组责合厨垒柜四、磁砖析：台湾闷冠军亮，罗泽马磁崇砖，晶现代胆磁砖层，上浩海亚怎细亚只，德纷国诺贴贝尔便磁砖五、涂料五：意大苗利澳游可斯盛、多有乐士仪、荷岸兰来第威漆划，瑞毙典福贯尔阁帮漆，瓜力邦单漆六、户门翅：德国剖霍曼以上喷品牌浪可作爱为开仙发商救选材爆参考赏，因牧各种绳品牌屡分高王、中坡、低匆三档短，可渣根据牵成本芝核算订后，夺决定催适于程本案党的品案牌标握准。第四肆章销售越价格谎建议我司吸针对塔本案卧特性土及市裤场研叹究，丧提出炮以下馒三种强市场顽开拓歪的类拦型，同基本帐型、啊舒适批型、福豪华疑型。丧销售吵价格冻的制异定采蹄用加逢价系派数的素方式爽，科出学而喂有效遣地制寄定出挂最终筑销售察价格哭。此辛方案匙我司蜻认为冤，采辣用豪获华型闹方案割与本脾区域补的市画场有弃产品滥竞争裁力，斯避免答同质吨化产储品所诵带来龄的竞捏争。图望开委发商纵引以姿为用疲。（一迈）基功本型知市场进开拓误：二舅期开隐发成苏本+地块币的升丛值优耍势+开发朝商合纪理利墓润二期棒开发位成本摘计算谦包括袜土地琴成本浴、前腾期工亿程费教、基目础设息施费枪、建惭安工辞程及价设备催费用腊、管牢理费蝇、销宽售费斜、两毁税一装费、枝不可抖预见较费用谅等，浸其中飘建安飘造价抗不仅部包括绿基本摩建安堪工程金及设斩备，绢还包璃括局亚部外纽奉挂贴编砖、版电梯彩、室叫内空洋调系吉统、规公共适部分染高档秧装修把、二勉期会室所、巴公建货配套四等，狠计算挣出本创地块擦的综丽合开认发成馆本为蓝：43乓00荣—4承80睡0元地块芽的升快值优院势：级因本订案地裳处亚礼奥商霞圈，惭紧邻幼奥运牛公园架及京映昌高倚速，抄地理疯位置唯和环孟境得拐天独肉厚，阳市政庄交通西路网政正加逐紧建团设，役在奥愿运会般之前材将会舅有极记大改桑善，培另外芳，在匠清河拍京昌撤高速物西侧必将建借设15万平述米的柳大型茧商业织设施并，极仆大提苍高本胞地区租的商吩业配嚼套功楚能。洁诸多洪利好欺因素由，与欺前几倦年的终地价贴相比必，目勉前已蛙突显葡其升戒值空耍间，荷据市冲场考边证及狱周边佩项目找的价它格调臂查，承目前晒地块绩升值汁在10旨00塑-1斧50愿0元。开发饥商利波润实蔑现为10俱%-沈-1舌5%门(正常券利润)成本郑加价棕法(取以硬上中槐间数衣值为老计算来依据)：二期孟开发作成本45眼50地块凶升值互系数非：加屯价12绒50元开发绞商合救理利贱润：15井%，加蒸价87耍0元最终原可实滴现价轿格：叮二期驴开发画成本+地块快升值扇系数+开发蛾商合南理利趁润=6做67姥0元/平米（二卷）舒盲适型偶市场袋开拓熔：二股期开队发成含本+舒适嗽型室皇内精跳装修+地块趁的升膏值优荷势+开发舍商合丛理利面润舒适继型的办室内首精装春修(加价田系数50财0-匠-6叶00元)。其它穷加价孕项目忘同基吓本型成本笛加价叛法(取以岂上中渔间数弟值为岂计算字依据)：二期遭开发昼成本45引50舒适合型精茫装修毯：加烫价55流0元地块房诚升值夏系数鸟：加善价12称50元开发累商合兽理利牺润：15之%，加窑价95港3元最终啄可实腐现价杰格：档二期脏开发珠成本+舒适悦型室床内精嘴装修+地块筹升值邻系数+开发点商合扭理利备润=7骂30窗3元/平米（三煌）豪掉华型姓市场翅开拓钩：二兽期开欢发成艘本+豪华村型室锅内精土装修+地块奔的升饥值优父势+开发涛商合讨理利狡润豪华边型的奏室内浓精装斯修(加价陡系数70爱0-执90监0元)。其它易加价市项目秩同基回本型成本贪加价沟法(取以都上中愧间数忘值为免计算倦依据)：二期令开发喊成本45大50豪华双型的桐室内应精装早修：80蛮0元地块书升值窗系数扫：加夏价12阶50元开发户商合滴理利边润：15假%，加栏价99该0元最终昨可实报现价剂格：愤二期口开发晓成本+豪华浪型室惧内精合装修+地块挥的升储值系也数+开发歼商合龙理利捞润=7谊59醋0价格昼最终霜定价渡：通蹦过对貌本案句卖点顷的细绩致挖渐掘，接可作蒜为产债品的迫附加讯值体盟现，偏以基艺本型茶的价工格制麦定，脑最终洪两者劳构成袄可实杆现的纠销售丛均价共。产品铅附加提值：秒社区亡鸟语讲林，焰屋顶护游泳筛池，到户型桥特色乌、外圆立面箱，可待实现20添0元的烧利润跨附加最终诉实现凤均价轰66寨70+款20投0=可68本70元。价格矮建议演：1、与周过边项降目进病行比驼较之矮后，忙建议林毛坯壳房价前格开缴盘，答开盘书均价角定在69睁00元/平米拐与周炭边项渠目毛手坯房泡价格肿相当作，但埋卖点茅丰富阀存在宵竞争涨力。煤最终久可实湖现整完体均倘价71防00元/平米凉以上贱。2、选择地菜单霉式装野修方洽案（临舒适克型，静豪华轮型，55搁0元和80潜0元两刷种价益位）陪。风拢林绿猛洲就已是采傅取（挽毛坯筛房价策格+精装兄修价传格）臂方式旋，取室得骄贺人销务售业斯绩。3、与东副易日辫盛、比元周醉装饰猫、等独有实遗力品桨牌的纷装修疤公司别合作生，强厦强联融手，辣为项重目增非加卖生点，枪实现笋品牌懂化营咬销。第五境章雨园林攻规划方建议一、足园林丢设计蝴主题绞风格“鸟完语林舅”，候以各龟种珍溉奇鸟武类为姻主，右创造逆与鸟么而居细的生怎活环抖境。虎皮穿鹦鹉嘴（俗荷名姣沿凤）愉，它炉的羽牲色艳鸽丽多尺样，臂很容蔑易饲伯养，旺管理甘也方纽奉便。晓还有朗白腰钉（俗汇名十猴姐妹棵）、蜡黄雀创、金砖翅、棕蜡嘴普、燕灭雀、率鹦鹉厨等，待这些感鸟的荡姿态薯优美独，鸣蛾声婉掩转动损听。伶百灵软、画摄眉、蠢乌鸫葱鸣声殿清晰栏悠扬腹，激辈昂流再畅，性八哥王、鹩毕哥智裤商较纹高，瘦能学弦人语供，深倒受养帽鸟老刑人们倦的喜亿爱。茂这些惊种类歉的鸟娃都是场容易耐饲养沉的鸟遍类，字以吃胶谷类不杂含沫食为塞主。二、绳园林框布局社：Ø小区毅环境案即要密有大派面积鄙草坪购，同钱时要纪有一乘定高宴度的脱花草曾树木劣及喷萍泉系蹦统，神形成纱有层照次的瘦四季顽常青得绿色古小区泉，在盟小区迈入口射处两怨侧建蛙造引棍入式态绿化牧，直醒接引涛入中厅心花冤园鸟蛾语林酷。中忍心花央园为酒社区党“鸟馆语林它”，渐设置沿以各允类鸟代种区个分的绪大型权鸟笼奶。Ø在7号楼绢的东耳侧设妨置热筑带雨妈林馆骄，养疮殖热狗带花伟木的扫玻璃掀温室祝，同鼠时也颗为鸟温类提纸供冬爱季过较冬的孕场所茶。Ø同时遇在小抛区内却步行逼道上至设置旱草坪宁灯，妇并配查合若袜有若反无的五背景坛音乐匹及亭蚂台、踢名言倍牌文烛及盆谱景、廉雕塑铸，形锻成有醒静有倍动，纺富有舟文化瞎气氛阁的小疼区氛丑围，右楼间惧绿地矩除以号园林蛙小品煎、绿豪植、仍树木医、水牧系的铺营造冶，同皱时也矿为儿谊童、享老年暗人提膜供相也应的傻娱乐沸健身皇活动州设施陕，增抄加园鉴林的呀实用唤性。胃环境餐设计灶上处恶处体骄现对育人的顾尊重证，为染残疾过人设芦计的真园路扎应尽耽量考怜虑出挽行的代方便美与安灾全。三、盼车位简规划Ø人车腹分流壶，车休走车裳行道冤，停丑车全蜻部在素社区犁的北爆侧集既中停窜放。估机动宏车交蛮通在忍居住致区内胜被限项制到腿最低同程度瞧，不语允许宇进入错景观烤区、单休闲茧区。秩中心先花园筒及楼岭间绿甚地设逮置人颤行道翠，在哲平时伏被用普作步由行的个交通封系统抚，行寨人主辫出入算口等炭区域紫。充圾足满格足人隶的自顺由活匠动空搂间，振保持塞步行少的完潮整性化。上夫述区浪域中哄，机樱动车骆在遇充紧急池事故京或服皇务需诉要时矮（如馆消防项、急预救等明）才锯可通距行车联辆。Ø北侧梁停车由位与凯建筑逃物之辣间设霞置绿旷化屏科障，牢以树究木或蔽四季除常绿题植物宽遮挡纺，提察高整孩体的贿私密狠性和街美观腔性，荐提高失社区神绿化唉率。第六梦章会所泪及底扯商功脖能设就置一、盲社区污会所额设置有：为符万合小忠区高宅品质射标准逆，设棋立以健身出和艺地术为主霞题的馒独立苏会所厘以供泥小区裙住户尖使用最。健身阴主题包括递有屋惨顶阳喷光温恭水游半泳池侨、桑疗拿淋鲜浴室单，美烤容美吹发，旧健身翼室、枯韵律旱教室售、棋把牌室联、桌腹球室荒、乒奸乓球关、台锤球等浴球类部活动贤室。艺术扒主题包括泛有创老造者圣乐园奋（陶旦艺吧蹦、插齐花艺诊术、喷根雕脊艺术埋室、驶凡高鸦画室嘉等）利；互爱动俱粉乐部退，创颠作者眉可以际互相辆展示吩或交耐换自嫩己的撤作品戴，形戒成独顷特的越邻里命交流寇方式配；茶伟吧、佣音乐滑酒廊留、高暂档休乓闲餐瞒厅、鸽小型宾超市剥等休杏闲娱赶乐设叙施。二、丝式底商颗设置或：本项屈目商拦业服桃务配器套，柄如果亡单纯耐为小钓区业丙主服左务，管根据鱼小区币规模早，会揉出现营购买胸力资下源不骨足，难而造早成商引铺经犹营者熔“无扩利可讯图”芽，影驾响经统营者酿放弃产经营妄或经沿营质棍量下择降的枕负面朋结果质。唯精一的酸办法浩就是怠要把含商业争纳入幕小区血整体等规划积，从汤根本博上解废决由捎于商从业经怠营带公来的钓小区方管理料混乱魂的局转面。逼达到见“以喘服务则小区腥业主液为主燃”的每原则答，并挂将服鸡务面针向社功会。班本项专目商样业配确套，外由于归地段墨位置补和小租区规时模等紫因素阀，不铃宜做列大百缓货，族而适箱合小沙开间盖商铺叛。可翅由买存主出值租或谋自行幼经营间。根边据结闯构，勇建成晶复式惜商铺砌，供虫储藏须货物虽或居派住，威是商挽铺的暴卖点捕。复腿式商六铺的色售价掌也会勺高于颂一般闷商铺造。商铺手的经部营范讨围尽颈可能想满足弦小区朽内业贿主的出生活辽规划储时尚蕉精品第店，级经营缺服装纪、服怎饰、当百货展、运兽动休季闲类梅物品响；小施型超惹市；苗糕饼杆店；漠美容甜美发他等。布局舱规划第：商铺叉部分女规划池15抹0-乌-2惨00重M膝2中番小铺滩位，助容易励为小拒商户报接受坟。三、既物业司管理膀办公喂室设等置物业移管理认办公吊室的百位置娇可设讽在距凉会所介较近屠的2恨#紧已靠小态区出截入口爹边单辰元。当本套艳单元锡由于荣在小舟区入笋口，面居住演受干恼扰不抱好销芹售，杏作为浆物业讨用房饥既方僻便业垫主，游也方沃便物确业管券理人炊员的篮出勤的。第七舟章售楼者处设背置建路议第一突部分免售楼迟处选陡址建骡议根据佳我公烈司现能场实螺地调陶查，岂对于沫售楼体处设到置地待提出斤以下旅建议侨：由于踏本案肝的销驻售期棵拟定斤于明弦年3月中泰旬，岗为了铅能够冰按照范计划肃时间切销售锯，抢卵占新字一年全的销匙售高分峰，我公裕司建败议在捏短期晨采用充租用冲临时碍售楼斥处的榨方式燃进行犯销售菌，正牺式售超楼处宅建议疼发展掠商在睬项目路施工任期间波，先小加大揉对本件案配诞套公现建即蚂会所甩的施熊工力彻度，德提高坟进度廉，在搜所租拘售楼事处地昨点租牢约到尽期时溪，将图售楼洽处移政至会锐所的再一层。原逐因有朋三点逼：一辈可节帐省建悟设成钥本，蔽减少反另建桃设售卡楼处将的建毯设费弦用；再二为角会所射的装采修及拥面积跨适于恭售楼赶处的槽整体蒜包装男，有指利于扣楼盘石整体稻形象犯的宣市传；周三会肯所内喜的高欢档舒看适的惹环境多有利惹于营妨造客鬼户的欢愉悦优心情乘，利偶于双利方洽射谈沟针通成准交。临时祥售楼旧处的吩选址造：位置校：中拳科电奥大厦衰一层员（即怀大屯过路与妈北沙走滩桥讨的交滚汇处还，劳渴动大城厦北历面）有利厨面：1、处般于主逗干道渐旁，涉人流网车流问密集付，交糊通方刚便，斗位置电醒目退，便属于识匹别。2、处猪于主狸干道赶旁，好售楼糟处的独外包却装能彻够强傅化人幸的视宝觉冲声击，责可起神到良抓性的顶宣传话效果愈，对秘销售苍推广姐十分锅有利趣。3、大希厦的谋五层醋为天堂和人嘴家的繁售楼骂处，监将本阳案售胃楼处鸦设置贫于此倒，可怠对本唇案竞则争对间手的行客户淡进行饰一部朴分截丈流，妈削弱亮对手淋的竞蹄争力奏。4、租堪用此略大厦蛮作为咸售楼固处可斯大大沾降低阁本案稿的建沿设成宅本。弹普通抓售楼露处的衔建造溉费用惑至少10刺0万元植以上姨，而傍很多孔大盘澡的售锯楼处晌做为趟形象箩的宣还传口斧，耗寨资近虑千万费的也固为数僵较多筒，而据这些水售楼松处多厚数做残为临范建报抢批，蜓在项铁目售货馨后派就将观拆除术，加严大了妄成本疾损耗宴。而木采取想租用息的方烛式，究不仅缸费用别可大轮幅度释降低组，还场可将印预算真的剩造余费激用用莲于其迅他形积式的出推广撇宣传旋中。图一夜：中西科电捡大厦义外观集实景图二进：中晕科电负大厦抛位置盖图图三肺：中熟科电歉大厦坟首层涛平面乡丰图1、该愉大厦这现剩议余面盘积为印：一级层50分0㎡、20敏0㎡两该块面比积，蝴七层13则0㎡、17列0㎡、18营3㎡三踢块面遮积。2、我敲公司普建议阻售楼君处设俊置在突大厦版一层遥。50从0㎡面晃积不龄仅面遭积上返浪费订过大州而且宴租金分成本泰也较悔高。驶面积推位于歼一层壶的20突0㎡面心积对浅于本向案来睁说作遥为临花时售殊楼处括比较盏理想君，此粮面积连对于抹售楼逆处的枝功能胜分区成及布殃置比尚较便粮利。3、大付厦一闷层现廉租金景报价雹为8元/㎡/天，蚊实际祥成交转价预逢计在7元/㎡/天左鼻右，金按20厦0平方分米计阅算，何租金检为42或00屡0元/月。斗建议沸发展慨商租建用时沾间在6个月跳左右片，总贤计费孟用为25革20雪00元。章可大使量节效省售绍楼处沟的建赔造预除算。雾（一安般40尖0㎡左救右的永售楼清处建饰造成阿本约糕在10接0～12灰0万元疲之间纤）第二忙部分临时精售楼沃处的犯设置一、售楼占处分久区：售楼期处共顽分为锐七个黎区：烧接待问区、搬模型陪区、圈产品董展示兄区、趟洽谈图区、态办公匙区、助休闲滨区（辽阅览葬角、染茶水轧间、菌沙发更）二、叼设备茄配置1、销售伍部：业务酿办公株区：经热线半电话妖：2部（甩设IS苦DN分配富式设敏计）销售鸽经理灭办公砖室：归电话1部，新电脑1台企划但办公墨室：海电话1部、僵电脑1台、弦打印绒机1台行政饱办公蒙室：忠电话1部，侨传真1部，居电脑1台，木打印距机1台，档复印脊机1台2、客户镇服务富部：电话1部、来电脑1台、盆打印聪机1台、煮档案废柜3、财务翁部：电话1部、符电脑1台、累打印车机1台、铁档案丛柜、银保险胞柜4、业务症员休舒息区佳：回访成电话犁：2部公共年区域酱配置振：1、视听茂设备际（DV善D、电摇视）2、谈判千桌椅报、公塑共区池域饮恭水机三、人员售配置1、销售格部：销售韵经理1人销售春主管2人业务散员8人，态分成歪两组经销售隶，每止组4人。企划吼专案1人行政纵助理1名司机1人共计14人。2、客户荣服务眯部：客服扮经理1人，播下设剖工作炼人员2人（熊负责晨签约拢、合杰同档袄案管亚理、俱银行贺按揭谁、公脖积金挺贷款认、预泰售登懒记、劫外地等人购提房登拣记）共计3人3、财务辅部：出纳1人，秆会计1人第八而章拉物段业服掌务内情容建茄议一、拨物业贝基本昏服务伶：1.榆房屋徐建筑车及其另公共俩服务鄙设施军的日手常使教用管敲理、心维修御养护岁、巡规视检讲查。2.份园林奸绿地扭的管句理养趋护。3.对热带滤雨林唐馆及芝鸟语陪林的缺专人齐管理率及维岂护4.知环境诉卫生械的管钟理服蒙务。5.决公共摊秩序喇的维辞护。6.枯物业汁装饰鬼、装眉修、霉施工伏、监宵督管笋理。7.召入住子管理8.芽车辆袭行驶列、停岔放、验管理盗及其把场地无的维盒修养蒙护。9.阀消防像管理10服.会迁所的秋经营涌与管伤理11洁.物蔑业档欢案资颠料的佣管理12恐.节器日期届间装振饰社拴区的趁入口赌及外痕墙，口包括颜灯光律及其滑他饰沈物。13促.组讯织社斩区文隆化活约动，栋定期只为客在户组扎织丰宽富多醒彩、晃健康从向上骂的社邪区文谢化活妥动。14按.代宿收代唇缴服婆务，影提供云住户包水、容电、堪气、旋有线闯电视智等代惩收代辉缴费剑服务胆。二、凭物业全特色神服务山：u提供衫居室蜘内设衫施、谦设备土的维绣修及稻咨询讨服务积。u提供义居室轧内的淘清洁勺服务沃。为笼住户陶提供伏室内弊清洁斯、厨哭房大倡清、晚地毯甜清洗滔、地幕板打旺蜡、奶沙发陈清洗迟以及揉房屋享装修败完工底后的腹清洁罩开荒林等项劝服务u送货搞服务森。用良电话涌预约变送货欲上门胖。u饮用肿水送响水服寄务。鸡用电披话预方约送踢水上备门。u洗衣仿及干聚衣服猛务传促真、亭打字史、复五印、善国内抱长途座、国颂际长纽奉途；u室内察花卉喷租摆放服务陆，社则区设绿有花狸房，贴当住兔户的本居室划内需渴要摆益放鲜仍花时感，花丈房可铺为住丈户提构供鲜万花，养并提侄供养蠢护服旱务u出租示汽车锻预约楼服务称；u提供展旅游狐活动圣安排猾服务舰；u航空镇机票链、火旁车票私定购件服务叙；u提供僻小时性工服劫务；u接送络儿童斑服务u汽车宋保养吼保洁愈服务u房屋最租赁栗服务轧，为拘产权友人代演理出顽租房胸屋业泼务及壮日常星租务阴管理弄服务第九怒章喂销份售计恼划一、宋工程饰进度严配合劲建议(1浆)由苏于7铁#目针前已妖到地斤上二背层，习明年旬6，筛7月姻份完头成外叙装，畜进行盖内部滔装修屋。其仆他楼固座明岁年开悄春出浓地面把，(2处)在上1#绍-6罩#主讯体施桐工到伴三层势时，拳即将原重点乳放在瘦该会信所的析施工芦上。(3替)争修取在艘6，口7月膝份完筹成会宜所内征外装晓修，取并完遇成会多所周录边环蛇境布些置，于7月址份把或售楼逆处搬墓至会殖所进队行销笔售。墙临时斑租用谣售楼膜处取叙消。感7月扬份完假成7待#交条房样齐板间园开放腰。(4池)明妹年6极，7芝月份怒1#勿-6腐#结白构封津顶，个10肾月左准右完获成外击装，营进行艰内部革装修崇。(5票)争引取在拾8，绘9底详前完掠成主桃题园衡林布针置。(6宵)1平0月愤份左膀右，齿7#伞交房喇入住僻。(7稼)后支年3粉，4吨月份帅1#屿--些6#肝整体样交房蜡入住滩。二、貌畅春偏园二脑期价周格制吐定及则销售悠回款享计划共计蚊可销就售套衔数约住54犁6套以下贱销售落面积斩以（嫩建筑巾面积伍计算再）1#雁每套漠平均番面积椅=6灰90神0/指52罢=1纱32阻.6留9户型建面建面+半阳台面积套数合计面积二居110.97139.68101396.8二居110.29114.76101147.6三居128.44133.24102664.8三居133.64139.68101396.8二居1472294合计5269002#反每套关平均侧面积蹲=9趟18鲜6.报24鹊/7甲5=局12核2.泄48户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积二居143.71146.34121753.44一居70.3574.1412889.68三居127.7132.25121587二居111.25114.95121379.4三居133.06136.54243276.96一居96.699.923299.76合计759186.243#夏每套往平均数面积坦=1佣07狱14栏/7颗7=兵13请9.贱14户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积一居96.1699.925499.6三居133.06136.54608192.4四居160.39164.44111808.84五居213.471213.47合计7710714.314每递套平倡均面功积=泳20遇61罢1.肾4/折14膊0=午14青7.冷22户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积三居137.56141.03131833.39三居137.28141.87811060.4三居138.6143.12263721.12三居139.44142.89131857.57五居212.881212.88五居213.5661281.36五居214.972429.94五居214.741214.74合计14020611.45#妖每套刷平均侦面积白=8尾15声8.泽86管/6依6=椅12矩3.枝62户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积一居88.6691.316547.86三居130.01135.15101351.5三居120.79125.19101251.9三居122.96125.19405007.6合计668158.866#番每套爸平均缠面积挨=9风45盒6/沈76放=1孤24仆.4控2户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积三居116.52118.75404750三居126.66129.8681038.88二居97.57100.831100.83三居121.32124.678997.36四居149.19172.5561035.3四居141.63146.066876.36一居

85.154340.6一居94.2697.52197.52二居100.31103.571103.57二居112.01116.391116.39合计

769456.817#妻每套谋平均手面积拌=8备26起4.情22西/6洽0=肺13持7.吓74户型套内建面套内建面+半阳台面积套数合计面积三居130.87135.366812.16三居125.7129.82364673.52三居129.26134.026804.12四居165.12172.5561035.3四居149.12156.526939.12合计

608264.22项目分配比遇指标户型一居二居三居四居五居套数合计平均面积1#

2230

52132.692#152436

75122.483#5

6011177139.144#

130

10140147.225#6

60

66123.626#625612

76124.427#

4812

60137.74合计套数32484203511546所占比例5.9%8.8%77%6.4%2%100%三、斤销售职计划7号抓楼由多于已彼出地页面二临层最联先开介盘,泽依次锣是推鸦广顺覆序7未#、牧6#碎、1蝴#、消4#诱、2干#、蠢3#看、5偶#7#龟位于苗小区映中心损花园厕东侧柱,位摊置较麦好，敌六层凉带电惑梯，贿最先倡开盘诵，意架图造赢成开腹盘热志销。6#皮位于室7#陷东北革边，锤因2膜，3埋，4音居户泽型多畅样，示能补敌充7蜘#的损户型胳不多躺的问雨题。肉促进热销售迟，但纯北面奥有停飘车干满扰问带题。1#科位与漫小区酒西南盆侧，镰一二扮层有毛底商洪，居炮住有接干扰柿问题吐，低岛价格雕吸引是客户浇。4#僵小区吊南侧资临路走，北灰面可捆看到劈燕花园匠，景链观好俩，户疏型好撒。2#搭户型鞭从一盏居到夫三居中品种晒丰富霸，解均决6汽#，旗7#斗全是淘大户脊型问桃题，五扩大煤销售像业绩崇，位继置优稿越可扑看到膜中心冰花园会。单诵元位或于整牛个社物区的恳中心痛，视备野景监观好椅，三盲面可营见景勾，但扯西边秃有行佳车道各。5#摊位于丽3#稀东侧辜，北娘侧为乘停车硬场，身面积愚适中努。3#介位置搬最好旧，南弃北视抱野开止阔，商可看睬到中肆心花袖园，痰此时惊推出镰实现盒利润叉最大搜化，傲最后汇推出煌。毛坯急房价眨格以朋开盘枯顺序7＃桃均价抱74泪00千元/廉平米振,6＃夏均价细70错00位元/房诚平米弊,1＃刊均价焰66横00丸元/崭平米痰，4＃肥均价协68水00付元/对平米差,2＃蒙均价睡72敢00谊元/译平米纠,5＃聪均价筋73非00菊元/赞平米残,3＃梁均价非77孕00浙元/卖平米为计纯算依闷据畅春砍园二榴期最羽终实皆现总束体均仇价7浆14租3元闸/平莫米。截止荐至年往底，舒共销若售4菜53粘套，严总销唯售额翅42各49旗2万培元，长销售嫁率8堂3%傍,销虚售回陵款考絮虑到祸楼体洽封顶吨银行款才开打始放闲贷，运除7无#以旬外其挎他楼罚座在逮7月卫底前株封顶嫌，销蕉售回羽款按态80柜%计狂算，手共计劲回款粱额3造39桶94很万元智。此推核广思逝路未宣包括皆媒体截宣传炒策略购、主属题活恰动、振单位客推售阶策略捡、价臂格策劳略、锻促销搂措施滤策略牵。阶段

楼号均价时间面积7#6#1#4#2#5#3#合计7400700066006800720073007700137．74124.42132.69147.22122.48123.62139.14合计销售率第一阶段认购期2.20--3.1710

255%开盘期3.18—3．3115

签约额(万元)2548

2548第二阶段开盘期4．1—4.3010