四川成都某别墅项目策划案

***别墅项目策划案目录前言市场篇一、大市场分析二、项目资源分析三、别墅产品情况分析四、个案分析五、别墅市场结论消费者篇一、目标人群论证二、目标人群定位理念篇一、目标人群诉求理念建立二、产品理念构建三、核心理念诉求产品篇一、总平规划建议二、产品规划建议三、配套建议销售篇一、销售核心策略二、本案的特殊性对营销执行的要求三、本案的各阶段销售、工程及推广关系四、本案的营销执行阶段化策略前言首先感谢**公司给予**公司参与该项目全程策划的机会。**公司秉承公司“严谨、求实”的作风，展开了对别墅市场，尤其是成都市场别墅的详细的、大量的调研分析，力求**公司的工作能为贵公司“绿野牧歌***”项目的开发、营销、推广上，提供有效、有利的意见和建议。因**公司介入本案的时间尚短，故本案主要以市场分析、项目核心策略和营销纲要为主；全案的细节实施方案，**公司将在签约后另案提交。**公司带着以下问题，对市场展开调研：1、什么是真正意义上的别墅？2、独幢别墅客户在哪里，他是谁？3、他，需要什么要的独幢别墅？3、他，需要多大面积的独幢别墅？4、他，愿意出多少钱买独幢别墅？指的是那些占有稀缺的自然风景、人文景观的豪华住宅，坐拥天地山水而与之浑然一体不显突兀雕琢，远离世俗喧嚣而独享人生风雨细品时间沧桑，同时价格也不菲，它绝对要求一种身份上的同质性与距离上的私密性，奢侈性是它的显著特征。

高端别墅具有的十大核心要素：一、稀缺的外部环境

二、位置优越交通发达三、有节制张扬的室内空间

四、具有灵性的多重庭院

五、丰富多彩的外立面变化

六、宽阔大气的社区道路

七、超大型会所

八、自然优美的中央公园

九、足够的私密性

十、完美的细节别墅的定义市场篇大市场情况区域市场情况别墅产品市场情况别墅消费市场情况项目定位的可行性情况说明由于时间的局限性，以下数据在市场调查的基础上，引用了成都市统计局、成都市成房指数、成都市国土局、成都市产权处的部分数据。成都别墅开发经过了上世纪九十年代初的第一次狂热并明显回落之后，再经过2002年的预热和2003年的升温，终于在2004年迎来了突破：最具标志性的事件是多个开发面积超过千亩的别墅项目（天泉·聚龙、玉龙·红宇山庄、国际名城、麓山高尔夫国际社区等）即将亮相，可以预言，2004年是成都别墅市场最活跃的一年，成都别墅开发迎来了大盘时代！一、大市场分析（一）成都别墅的供应情况市场供应量巨增，市场竞争逐渐激烈,独栋别墅市场前景看好。据成房指数统计，2004年成都市及其郊县具有别墅形态的项目总共有53个，目前亮相及在售别墅项目48个，总规划用地面积至少在10000亩左右，开发资金在50亿元以上，开发量在7600套左右，今年开工的规模在500亩以上的别墅项目就有6个，别墅开发量首次占到2004年楼市总开发量的10-20%左右。从区域的供应情况来看，华阳、龙泉未来的供应量最大，占整个别墅供应量的80%左右。可以预计未来这两个区域的竞争最激烈。从整个别墅的销售情况来看，别墅的销售情况均较好，总体销售率在80%，销售周期在8-24个月。供应的建筑类型来看，在目前7600套的别墅量中，独栋别墅只有1000套左右，而市场的需求量至少在3000套，呈供不应求的状况。由此可见独栋别墅的市场前景看好。

2004年已开盘和准备开盘的部分代表项目项目名称开发公司地址规模（亩）麓山国际社区万华房产华阳（人南沿线尽头）总占地4000亩，一期800亩将开盘天泉·聚龙中铁二局龙泉总占地2000亩，二期960亩**森林别墅**集团***600亩流水山庄大行宏业浣花风景区100多亩高山流水同景房产青城山316亩国一·澳乡北京国一集团龙泉600亩锦绣森林华新国际温江500亩（二）成都别墅的区域分布情况成都别墅市场已经形成了三大别墅区90年代初，成都出现了第一个别墅项目（锦绣花园）后，在很长的一段时间里，虽然出现了大量的别墅项目，但几乎都是零落地分布在各个地方，这使别墅在每个板块中都有鹤立鸡群的感觉。人以类聚，物以群分。随着经济的不断发展，越来越多的成功人士在要求拥有尊贵品质生活的同时，还渴望形成与其相对应的富人区的出现。而真正的富人区不再表现为单一的别墅项目，而是规模化的别墅区的出现。顺应市场的需求，浣花风景保护区先后开发的舜苑、草堂之春和金林半岛等项目，使该区域形成了城市别墅聚集区。青城山则依靠世界文化遗产的资源，天下青城、中国青城、青城高尔夫山庄等众多项目让其形成了青城度假别墅区。

今年伊始，***别墅开发浪潮的全面爆发，使拥有最大市场需求的近郊别墅片区一蹴而就，成都的三大别墅开发片区的格局由此完美形成。综合整个区域板块的情况，由于未来龙泉、华阳的供应量极大，随着两区域城市化进程的进一步加快，交通及生活配套设施的进一步完善，未来成都别墅市场有可能形成五分天下的格局。浣花城市别墅区：早在2000年，春天花园在浣花溪的成功推出让人们认识到了该区域的居住价值，舜苑推出的别墅项目在创造了当时别墅价格之最的同时，别墅开发开始在浣花蔚然成风。2001年，草堂之春以每平方米1.1万元的天价别墅震动了成都楼市，金林半岛再次在去年8月推出了每平方米1.8万元的别墅价格新高，确立了浣花在城市别墅区中无可争议的老大地位。据悉，大行宏业在今年也将在该区域推出自己的筹备已久的别墅项目，预计售价在3000美元/㎡。

在浣花城市别墅区，能够买得起别墅的人，可以称得上是“富人中的富人”。从人群构成可以发现，他们主要以企业主，外企高级管理人员（CEO级）、从海外回国的“海归派”等几大类人群组成，有一种触不可及的高贵感，从某种程度来说，浣花城市别墅区是一种身份的象征或者是财富的炫耀。青城度假别墅区：凭借青城山这一世界历史文化遗产的资源和得天独厚的山水环境资源，以青城山为核心的150平方公里景区，中国青城、青城白鹭洲、青城山高尔夫山庄、天下青城、假日青城等旅游地产大盘在最近两年相继亮相青城山，这些楼盘少则占地上百亩，多则上千亩，使如今的青城山已经发展成为开发阵容强大的度假别墅区。

青城度假别墅区虽然上千亩的大盘林立，但其别墅形态主要以经济别墅为主，中国青城提出的“5+2生活模式”充分体现了其度假、休闲的特征，购买的人群相对城市别墅来说要相对“小资”一些。但值得注意的是，由于目前成都的城市影响力还不能有效地辐射该区域，人们的生活水平和观念等因素，度假别墅区的火爆兴起还有待时日。***近郊森林别墅区：

相对城市别墅和度假别墅而言，***近郊别墅的居住形态应介定在1.5居所的理念上。因为近郊，所以她兼有城市别墅的第一居所性质，同时又兼有度假别墅的原生态环境，可谓鱼和熊掌兼得。在这个新兴的板块里，既有纯欧式的森林别墅(**森林别墅)，还有即将启动的中式传统文化别墅社区以及中产经济别墅（交大房产的项目），使近郊别墅的形态和居住人群在这里表现得淋漓尽致。从该区域的投资置业热潮中可以发现，近郊别墅片区涵盖的居住人群与城市别墅区和度假别墅区相比，表现得更为全面。有不少的投资置业者选择该区域的目的，就在于抛却都市的喧嚣，享受自然与生活的宁静。以**集团的**森林别墅为代表，今年的***别墅开发风起云涌。作为成都近郊唯一的原生松林，是成都市一级森林保护区，坡地、山风、森林、高尔夫使***的生态形成了原生和人工的绝佳生态配合。

目前，随着交大房产、兴益房产锦丽园二期和北大方正等众多知名开发商的强势进入，该区域已经形成了一个高档生态纯别墅区。由此可见该区域别墅开发的时机已成熟，前景极为广阔。二、项目的资源分析***现状分析

成都***开发区是城南副中心的重要区域，距成都仅14公里，10多分钟的路程，有5条道路可以直通成都。开发区的规划性质为旅游、居住、文体为主，休闲、疗养为辅的现代化、多功能的新型山水新城。旅游区总体规划面积15.3平方公里，现已建成项目38个，规模较大的有国际标准化的高尔夫球场，热带秀美的西南日月城，幽雅恬静的***庄，欧式风格的金湖度假村。白河沿山环绕而过，多种常绿灌乔木覆盖其中，呈一片绿景，尤以自然分布的美国松树林更具魅力，整个旅游区幽雅静谧，是度假、休闲、娱乐的好地方。

未来的***将是成都的“深圳”，吸引高新技术和技术密集型企业，成为成都市的保税区。未来的***将是成都乃至四川省的信息市场、咨询市场、劳动市场、人才市场、金融市场、股票市场、生产市场、科技市场。

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企业的高级管理者、经商户、私人企业主、高校教授等企业事业单位的高级管理者和经商户、私人企业主

企业事业单位的高级管理者和经商户、私人企业主等非成都的房地产业内人士购买者居多企业的高级管理者、经商户、私人企业主、部分非成都地区的富有阶层等从市疏场可店以看榜出，移独栋惑别墅励总价众在1撑20锹-2杀00讯万左录右的展销售娘情况纹较好咽，这掘说明覆本案强的总饺价有未较大雄的市挣场承岔受能冲力。四、员个案戴分析个案居分析乳的所悔有数现据均论来源至于相纲关楼册盘负翠责人盗的深间访楼盘短名称卧：*拴*森附林别吵墅1.拳背景倾资料地理最位置复：*轮**闷大道再（室女内咨村询中溉心：歉成都涂市桐凉梓林咬北路货16讯号）发展忌商：睬成都只**剧实业矛集团占地男面积登：6喇00肉亩总建暑筑面圣积：忆10秧40判00痛㎡建筑底形态违：新店古典牵主义枪欧式慎别墅车位壳比例傲：1鉴：1蒙.6容积趣率：蜘0.甩26绿地舒率：威78争％建筑连结构瓦：异闭型框圈架总户晃数：记29册8户乒（一却期：饼13成4户扁）销售轿率：方65乡丰%面积介区间合：2扬55惯-4吴60纳㎡主力母面积纳：3矛30忘-4脸30肿㎡价格厕区间京：3联00讯0-烈80居00蔬元/叔㎡均价春：4鲜70缎0元委/㎡2．茅总体部规划**伐森林怎别墅市较好凝的解家读了早森林侮居住升价值怕，整丢个别翠墅区谁和着译连绵爬坡势蝴“韵扎律”遭有节橡奏的祖起伏庄，背豆倚1滔00胸0亩蒜的原拦生松傻林，股毗邻团四川惊国际悉高尔符夫球累场，肆内镶皆近万赞平米冒内湖顽，南寸北朝屑向为俘主，秘实现过了居吉住与帆交流月的完质美融扰合，闪被山警、水赶、森魔林环穴绕的害家，纷每一盼扇窗兵外都蓄是不县一样浮的风搜景。3．存小区匪功能径配套生活围类配极套：腹超唐市、链无公条害蔬予菜市竟场、削小邮催局、脆洗衣沟房、袄自助也银行席、社辨区医将疗中挤心、纺小型挪商务半中心耳、汽敌车美珍容中者心晶休闲辞类配怠套：水森拣林温午泉馆渗、业品主会巡寿所、持森林离度假呈小别稳墅酒捆店、车森林旱茶室迷、美蜂容美置法中乖心、饥森林惨SP捕A、千老年代休闲过中心矿运扬动类顷配套逆设施寺完善俯：栋森林拍满跑勺道、服森林盾晨跑辆道、丢森林魂登山嗓道、锁森林卧篮球恭场、爆森林望网球逗场、睡健身忘中心进、儿挽童欢足乐谷4．谅物业好管理星级捧管理瘦提供筒最贴谢心的柔服务常规打性的获公共拉服务前（环他境卫撕生、哥绿化板、治坐安管释理、季保安24小时嘱昼夜苍巡逻碰）委托廉性的索特约供特色正服务捷（根纸据业罗主需口要，笔依据巷协议刺提供亿特色贷服务殊，如亚家庭星医疗傲保健陶、叫查醒服横务、各种诸培训拿服务损、摄鹊像、街个人处网页腔制作悠、个硬人演烫唱会选、婚习庆礼复仪灯幻玉）针对短性的赚专业羊服务日常丸服务衣物壳方面烘：为总住户比洗衣削物、棋被褥村；提秀供补禁衣、述制衣止服务须等饮食献方面虽：为旦住户甚选购除食品狼、粮的食、波蔬菜俯副食咽及日喊常用雕品居住罪方面豆：为帽住户爹提供朝室内偷卫生候保洁研、装绸修、魄搬家添等家卡庭所醒需服乔务出行蒙方面昂：代丸购、烈代订喘车船节票、筑飞机我票、聋接送哭小孩引上学立、入糖托等卫生挥服务刊设医涉疗服尸务中停心、妙提供芳出诊啊、打肠针、闲小孩种疫苗批接种么、家景庭病政房服沟务等以及偿各种疾商业鸟服务派、金认融服胁务、释代理嗓中介碗服务忆等5．劲推广搜策略5．酱1产效品策规略该楼旺盘主戏体建华筑采虹用新宇古典煌主义为的欧工式建搜筑风清格，坚外立贪面整么体感翅觉给产人较锁为沉条稳。弱较为切完善性的生有活配勺套设皱施和的较高延的园棉林绿屯化尽匪显一身流的朋居家闲生活械环境孕。产拐品以海欧式掘别墅睛为主淹从产歇品定翅位来慨看，症住宅客在区瞎域内给走的状高档广路线嘉，面汪积适泡中（倍33怪0-择36屿0㎡岂为主奇力）匪，其棍户型押配比炊为：25投6-顿26纯0平问米，跌占盟15胡%；33恢0-粱36溉0平睁米，量占肯55弦%；43检0-嘉46勺0平那米，至占3猎0%边。5．故2价禁格策施略总价判在9新8-歇40稍8万宗间（没12品0-跌15练0万扶为主备力）疮。筛付款烛方式婆多样身，可命一次爬性、跟分期盈、按英揭。倾在已椒购房掠的客税户中贫一次恋性付节款客次户的移比例储占6欣成。开盘仓时均烛价4案50湿0元隙/㎡妨,目骗前均洗价4尺70厚0元唐/㎡剩。主纠力总渗价俱12岁0-输18丛0万。5．砍3销膜售周练期从2柏00陵3年孙9月已亮相省，2重00大3年合12鹿月2气7日赖正式理开盘渐至今途近7馆个月糠的时凯间，摧推各出户毫型销盟售了娱65雅%。5．棋4销错售情紧况目前午推出球的1谎34剑套住岛宅，奴销售糖了6肆5%蛾，最贵绕（3兴45捕-4秆08怖万）涨的和扩最便厕宜（漆98附-1寨10蔬万）剖的物泽业最夺先销祥售完张毕。喝开盘友时只偿销售擦了2悄0%渣，随即着项铃目的岁呈现菠，销熟售情屠况逐悔渐好间转。5.搁5目悔标客亭户群已购李房消晒费者宫别墅售置业顶主要马以一泰次为君主。黎主要桑有企呢业的虹高级渠管理泡者（屑西航股公司呆的管蒸理层臭等）瞧、经啊商户挖、私授人企肉业主润、部第分非统成都劫地区螺的富裳有阶肆层等炼。外哲地客僚户与鸭本地购客户拢的比精例目朵前在脆2：运8左岸右。架他们晴在置平业时吊，在结考虑宽价格例的同牌时更匀看中汇的是程小区耀的园辅林环棕境、摔交通狐、生正活配唤套等相与生画活息纷息相升关的腔因素曾以及滚区域筝未来锅的发纯展潜可力。5．唤6推纯广策沉略本楼旋盘的抛推广艘方式御较为北多样织，有洪市内托售楼土部、红现场送售楼间部，无广告厅宣传患有华顷西都住市报设、成真都商集报、奥大型勿户外滥、航风空杂侵志（庙东航顶、西达航）云等，仪特台别是掏软文军和开纽奉盘前传的连殿续报醉版宣范传影棒响力揉较大石，5．气7营么销诉兰求**漠森林纳别墅迁以“格森林算·湖坛泊·涛高尔蜓夫”棍、“碗新董厅事官习邸”辱、“闲懂欧龟洲懂喝生活笔”、沫“离走梦想昆最近榨的高纳尔夫劣别墅世”为客营销服的核券心诉者求点航。6.礼个案欣综合勺评述袖：**魄森林劳别墅润是目苹前四耕川最武大的用纯独风栋别战墅社霸区，起地处引成都内市未席来的稿富人屯区*莫**绣，地乏理位请置优承越，本交通漂便利蔽、环克境优批美。眠正是惩因为调这样振才取端得了道开盘掉四个效月，惕销售贿65艘%的价不俗窃业绩末。但慕其产债品仍病较为感粗糙近，如静园林屑、花畅园等肤与宣胀传的腾有一锹定差膊距。楼盘是名称游：锦丽毛园别寒墅（咏二期蜜）1.震背景牵资料地理掘位置蓄：成泻都市思航空覆港长品城南皮路2隔28纽奉号发展史商：给成都屠兴益改房产占地秒面积脚：3丢00危亩（疗二期港：1刘60佩亩）建筑占形态械：山沾涧独已栋欧涂式别貌墅车位狂比例丘：1奋：1呢.5容积顷率：栽0.柳2绿地装率：韵71赔％总户晕数：栗16锄6户顽（二失期：记98光户）销售累率：匙一期券售完副，二史期销注售了怜25涨%面积嫂区间父：1屠91徐-3旺44伙㎡主力架面积赛：2角80怠-3胞44找㎡均价摔：3丙30哄0元仗/㎡2．谦总体蕉规划整个凉别墅督区和跌着坡点势“吐韵律哥”有悼节奏塌的起失伏，被背倚枯**绝*，尊毗邻演四川你大学肌、西膝南民驴族大外学新辫校区阻，棠作湖实堡验中情学，拌内镶称以巨遇型瀑暗布为锈主的炮主题烧公园骗，南荡北朝仍向为涝主，村实现培了居党住与辆社区帜环境省的较伴好融匪合。3．顿功能抓配套小区闹内：以巨校型瀑拜布为热主的杜主题习公园编，小隙区游墙泳池持、网份球场蜻、健腊身房排、透读空式堡茶楼瓦、超盏市、环快餐愧、美惠容、兵美发周边珠配套讽设施晨：毗邻鸟四川帝大学掉、西旁南民度族大冤学新麻校区控，棠感湖实笨验中悟学，卵以及浸购物促休闲埋较为红便利拢。4．暗物业立管理常规橡性的咸公共谢服务挣（环愁境卫逐生、太绿化脖、治烧安管翅理、满保安恨24膨小时四昼夜猛巡逻扶）委托尼性的芬特约狱特色买服务困（根症据业葱主需垒要，秃依据父协议险提供手特色巩服务腿，如伸家庭枕医疗因保健件等）针对干性的口专业费服务日常汁服务衣物涉方面老：为宇住户腊洗衣裕物、浆被褥造；提劝供补蓬衣、沫制衣鞠服务床等居住撕方面厚：为添住户铺提供句室内磨卫生隶保洁亿、装滥修、骂搬家织等家幼庭所鞋需服辉务出行躺方面父：代根购、毙代订惰车船深票、屑飞机揭票、纵接送拢小孩妄上学逢、入缝托等5．雅推广框策略5．烛1产车品策垃略该楼挖盘主仰体建钩筑采养用山何涧独徐栋欧庙式建音筑风斜格。终较为洽完善成的生通活配顿套设诉施和录较高大的园狠林绿搬化尽蹲显一肠流的举居家塑生活树环境堂。产权品以成欧式弟别墅穴为主食从产捉品定扩位来喊看，绢住宅大在区叶域内妈走的刮中高洲档路巴线，我面积胖适中晓（2脾50爽-3邻50粥㎡为势主力扰）。5．怒2价评格策挎略总价音在6科8-券12仓4万丘间（振90芬-1桌10谅万为垒主力议）。目前歼均价烈36硬00薪元/界㎡。取主力桶总价博9泊0-只11最0万错。5．谷3销船售周室期一期傲20瓶01从年亮殃相，蠢已售麦完。脾二期腔20狸04慰年3馅月正纽奉式开婆盘至哑今近减1个歇月的欺时间觉，茎推出折户型病销售丽了2贝5%益。5．盲4销虑售情赠况二期浩推出搭的9搁8套率住宅坡，销数售了务25长%，5.散5目碌标客置户群已购塞房消渔费者脉别墅挠置业隔主要孟以一乌次为第主。厦主要赌有企别业的粗高级末管理葬者、炕经商荐户、地私人采企业佛主、基高校蛛教授窄等。怨他们案在置慈业时焰，在握考虑杜价格曾的同故时更毛看中河的是炕小区狮的园仪林环唇境、刮交通茄、生碌活配虎套等彩与生网活息斥息相信关的氧因素汽以及生。5．护6推暂广策膜略本楼亏盘的悔推广技方式认相对乳较少筐，有库现场完售楼诸部，扯广告纲宣传魂有华际西都巧市报第、成够都商悉报、货大型争户外达等。5．万7营巨销诉以求以“孕山涧绩独东艺欧式达别墅含”、醒“尽怠享盛蝇世荣子耀，现细品设一世杠锦丽较”为烂营销记的核周心诉缘瑞求点蛾。6.致个案神综合冠评述些：锦丽踩园别狸墅是懒成都垮的首辫个纯喝独栋逗别墅严社区荷，地细处成粗都市纪未来壶的富心人区颤**洁*，所地理淋位置出优越芝，交岩通便亲利、佣生活掉、医衔疗、巾教育咳配套酬设施工较为究完善舱。正前是因涉为这哨样才吗在产治品非常捞一般的情乔况下捐取得厅了一界期销刑售完患毕，仇二期古开盘颠一个航月销降售2杨5%粮的较壶好销毁售业菠绩。楼盘熄名称矿：天泉鸦·聚累龙国烫际生腰态别哄墅园1.同背景影资料地理纤位置烟：龙写泉驿弦阳光逝城阳词光大恩道四戴段发展岗商：救中铁河五局懂·成扭都天台泉置兰业有稿限公友司建筑碍设计款：著扫名的耐国家拐级建凑筑设政计专抱家、晒国家阶特许弓一级仓注册忙建筑按师周恩方中钥先生尝主持瓣设计占地就面积轻：2务00结0亩单，一扛期：练14兄1亩总建桂筑面喂积：调5.表64切㎡安（一屠期）建筑推形态获：联靠排别晴墅（动95妄套）意、单鲜体别君墅（毁11年套）焦，豪拢华别绪墅（趋2套始）停车头位：截1窜21司个容积敞率：债0.弯6绿化园率：剧45厚％总户求数：毫10苹8户省（一晌期）面积姿区间任：1升57馆-4术00尚㎡价格须区间岩：联排蓄别墅短：2异30亏0元佣/㎡幼（均被价）单体瞒别墅权：4合00形0元收/㎡勿（均握价）2．郊总体课规划项目幸总占邻地约幕20援00壮亩，甜包括湾11翅00稳多亩为的项别目用右地，稻80秤0亩界的水眨体湖割面。揭整个恰项目洋形成火一个罪集生博态、您居住摇、旅突游、歌休闲芳、娱截乐、创商业叔为一摊体的童原生宵态、且符合六8S躬（景弯观、壳轶事醉、阳鲁光、河运动毅、空撤气、趋溪流秘、森装林、杨服务派）标趁准的互高尚拘山水例别墅腐社区百。一挣期1侮41至亩由蔑联排留别墅最、单铃体别难墅、敢酒店匙公寓变等组县成。尾整个活建筑孟设计嫂造型招明快垦、外桃立面唱以简益约洗截炼的御现代樱建筑助设计犁手法教处理菠，展虫现与邪众不犬同的贴新川廉西民炼居风留格。从一粥期上驶行5池00态米即屑为有南山水项相依杰80熔0亩趴天泉龟湖面斯的二掏期用吉地。演整个嗽二期颠地势腰呈不法规则早半围体合状妻环绕历湖岸蠢，以吨起伏咳绵延多的坡类地为澡主。穿准备强以业偷主D他IY信的形踢式修尾建单漆体别霜墅。从规飞划、己园林芹、设烤计、柄营销意方式惕上来签看较挑完善茫，并龙有所亮创新奇。在息目前辨成都派市是好一个施全新啄的、盼高品杜质的捎别墅切生态啄社区鸦，可新以称颂的上做是大右局运他筹，雄独领痕风骚童。3．耽小区寻功能舒配套生态至广场从、社衬区会豆所活丢动中胜心、筝游泳僵池、职网球杂场、韵商业档街、箩运动雅区、赔健康两跑道延、攀惰岩壁卡、滨誓湖人词造沙粥滩游腿乐区夹、山驱顶公调署以钟及医毛疗中谢心等诉，充财分的路满足衬业主阅的日构常生关活需仰要。4．敞物业攀管理社区酱由四央川总厘府酒支店物贼业管竭理公苏司进搅行九邀星级闪管理眉。根虎据“纽奉天泉泊·聚弊龙国离际生污态别饲墅园冈”的抛业主死，度拌身制放定一胀套星毯级酒女店式茂服务波，提翅供个论性化创、全缴天候桐的全欺面呵兔护。沟全面丹提供古：家鼻政服饺务、捉清洁碎服务筝、礼腿仪服燃务、搬健康渡及社祖区服巩务、狗家庭梯装修病、维刚修服亮务、仍商务捕服务教、绿北化服贡务、栗房屋圆中介集服务州。5．黎推广绪策略5．促1产范品策标略外立象面以逗简约质洗炼仇的现剃代建食筑设富计手春法处特理，武展现谈与众讽不同养的新课川西微民居旋风格燃。外驳立面虽整体采感觉锹给人轰非常址沉稳桌、简鸡洁。汗较为折完善搂的生衣活配惠套设臭施和阴无敌炉山水养环境段尽显议一流罗的居音家生则活环置境。涨产品粮以单谣体别输墅为益主。勤其中复一期纹以联词排别遍墅为浴主，供面积慕在1同57病-4采00佩㎡之葱间痒，其欧户型宋配比扔为：15搅7-征18阵0平搭米，箭占零75熔%；19金0-且21殃0平屑米，音占蓬15驱%；（单软体）斤30旬0-妈36赔0平达米，扇占吗8%弦；（单陵体）恭40杰0-婶50絮0平窃米，吹占2幼%。5．至2价葵格策魔略总价挎在3彼0-捞60世0万迹间（伟36炊-5俘0万热为主贫力）艰。音付款匀方式润多样助，可御一次园性、召按揭那。联排醒的均湾价2疗30狱0元守/㎡葡,单汽体别即墅均钓价4龄00子0元旗/㎡腾。一期酬10饱8套呼已投朋入市闹场销铸售情墓况好际。5．火3销忍售周互期开盘储后5禁个月庭的时恨间，亿推巧出户呆型基别本销匠售完尾毕。5．蛛4销耀售情盼况一期瞒推出灿的1便08惯套别馋墅，责联排棉别墅帝95牌套（挖16有0-覆19酷0㎡勤主力面，3拿6-店50塌万为捧主力茅）全陈部售签完，眼4个闪月时靠间；厦单体抱别墅读11剧套（拣30浑0-指36膜0㎡矮主力睁，1雅20筹-1榨50络万为每主力己），昨开盘海即全钞部售塘完了膝，豪笑华别海墅二胳套，圈总价议50暴0万佩以上泰未售祸出一古套。5.梳5目殿标客度户群已购伞房消且费者穗别墅挨以一歌次置动业为动主。戏主要遗是来摄自成枣都的抬企业浸事业凳单位鹅的高庸级管献理者员和经费商户进、私陶人企懒业主保等。5．反6推灰广策返略本楼策盘的但推广葬方式莫较为扯多样每，有恰形象拉墙、眉楼书艇、现国场售僻楼部妹，广准告宣宜传有贪电视争、商灶报、芦户外陵等。5．分7营伤销诉泄求开发红商以千“中兆国西宽南首鼻席纯哨正山睁水别唇墅”练、“毒8S板国际主原生紧态别缠墅标坏准，取同步肚享受冷世界充级住欢宅品核质”娘，为紧楼盘内的核仍心营准销诉材求点臭。其棚产品唐较好么的对味营销拖诉求挪点进劣行了馆支持孟特别隐是二里期的秃产品卖。7.究个案尘综合蔬评述矮：天泉石·聚鲁龙国蛮际生嚼态别杏墅园围是一夸个集喇生态海、居麻住、借旅游坦、休脾闲、京娱乐扁、商丢业为乒一体租的原刮生态叹、符化合8晌S标岗准的饺高尚递上水婆别墅贱。正就是这堆样才银做到佣开盘贡5个励月销矮售1责00敬%（棕豪宅拌除外办）的数良好筝销售失势头贼。楼盘杀名称帖：三胁利宅定院1.你背景杀资料地理隆位置辩：人取南延宾线十惹八步谣岛发展听商：铺四川错三利吗房产狐有限麻公司建筑医设计夏：新典加坡蹦建筑肝城市基设计占地班面积立：5险00悼亩，斜一期米：1且88投亩总建傲筑面围积：扩52袭64刘3㎡级（并一期汁）建筑咐形态坐：宅扔院别粗墅地面侦停车卖位：容积专率：淡0.血42绿化遣率：有70耗％建筑贿结构么：框改架总户峰数：坑18熄5户醒（一虹期）面积帐区间劝：1稀39明.5宿6-凭37失0.鱼81闸㎡价格蓄区间杂：4雄00耳0元烫/㎡手（均乖价）2．吸总体种规划整个店小区政由1辫2个锁相对帖独立捕却又瞒有机度的融隐为一售体的淹宅院晓组团麻构成赵，域建筑狠大量她以南部北朝逢向为躬主，遵力求赠做到谱户户永采光蠢，窗县窗有崇景。猾整个血小区酷规划皱施行呼人车扯分流赴，、挤动静思分区呢、步血移景棚换的蜡原则目，以眉组团皱式进盏行开旋发。迅错落舅有致屯的建斥筑自梨然有刃序,膛依南窝向北桂的排套列分该布，保最大嗓限度锈的满扛足居搞民舒臣适生具活的愉需求丘，形肤成具朋有内灾向空爆间特红色的则独立午居住塘组团跃，既语能保衬证和矿谐浓依郁的佳交流黑气氛国又不域失静麻谧不荐喧的滔居家被特质亮。从规惜划、什园林锻、设械计上滋来看洪较完撑善，缺并有晋所创齐新。鞭在目倒前成资都市愈是一吸个全笛新的肃、高皱品质蚂的住轰宅小漠区，帜可以大称的饮上是渴大局收运筹亏，独愁领风金骚。3．凡小区吗功能清配套入口镜小广赢场、县叠水畅艺术刮墙、径社区器会所深、景驻观游爆泳池行、戏怖水池促、网杜球场宿、文技化墙挖、活饭动小乖广场亡等，罚充分虚的满营足业锡主的薄日常浅生活炎需要孤。4．皂物业拘管理开发宪商自额建物犹管公胀司，淹由重满庆大仰正物晌业管嫩理公涨司担找任小误区物帜业顾油问。沿服务泽项目苹有：书保洁宝、2搅4小适时安业防、球物业竭保养钱与维桃护、拘家政努服务营、代塑订报切刊杂半志、润园艺酱绿化焦、代怪交水菌电、翅光纤铺费用米、收屿发等妈。5．粉推广钳策略5．史1产刺品策抢略该楼目盘主炭体建束筑采雾用现购代简膊约的特建筑徒风格茅，外嚼立面响整体颠感觉卡给人插非常索沉稳割、简销洁。垮较为亦完善造的生字活配较套设垂施和羞较高粥的园额林绿搂化尽枕显一坦流的贷居家殊生活底环境尼。产社品以触宅院落别墅批为主受从产炕品定队位来哄看，符住宅锯在区俯域内苍走的附高档纵路线彻，面售积适甚中（糟23低9-辅37者0.狐81炭㎡四母房、配五房专为主店力）乓，其角户型妨配比游为：三房虚，2风30寨-2讯40奶平米钱，占瞧1准0%灾；四房搞，2记56窝-3酱08所平米圆，姜占4橡5%胀；五房约，2膊80杨-3政70撇平米淋，岩占3协0%逆；六房填，3揪30仿-3威40物平米烘，占在15者%。5．计2价痛格策野略总价浑在9沸5-捏14毒8万命间（页10端2-喊12勺0万葵为主音力）龟。脂付款畅方式次多样认，可言一次冠性、身分期驴、按储揭。开盘奶时均远价3绒80针0元绑/㎡除,目章前均戏价4氧00遍0元尼/㎡背。主赏力总销价1呢02羡-1折40忍万。5．材3销虚售周忍期开盘央至今梅近8计个月灾的时欲间，降销售客完毕糠。5．蚊4销休售情歼况目前探推出圈的1歉85乏套住柳宅，柏以销舅售了愉10歇0%间，其断中三摩房、舅四房饼的样铅板间愿户型茧销售洪较快窜，5扬房、岔6房妨的销始售相武对较骂为迟洪缓。5.眼5目莫标客惕户群已购蜜房消屿费者于主要亦为二棉次或强者多奋次置寇业者鼠。主漏要有触企业膝事业独单位灯的高爹级管晌理者狼和经毕商户辟等。亿他们竟在置敌业时闭，在视考虑熊价格文的同挽时更此看中毯的是避小区敬的园穴林环极境、凑交通挎、生列活配息套等周与生尖活息步息相岸关的然因素想以及伍区域土未来变的发羊展潜绵力。5．欣6推择广策迎略本楼页盘的苍推广宪方式野较为般多样溪，有作形象座墙、拆楼书旗、现丘场售栗楼部副，广怎告宣不传有确电视历、商欢报、遥户外牵等，赏特适别是监软文藏和开朴盘前像的连归续报赤版宣叛传影芬响力愚较大哑，5．和7营例销诉族求开发环商以策“空漆间·猛纯净纽奉品位缠·存捷在个吃性”疏、“爸无限历遐想蓬的空崖间，编心驰腐，神闪往”肠，为伙楼盘扛的核娱心营械销诉胁求点量。其嫌产品居较好庄的对肯营销悄诉求且点进岗行了油支持址。7.赚个案耀综合躲评述舍：成都慕的住愉宅应段该适侮合成臂都人灭的性左格，料在这烈方面叠三利痛宅院淋作出出了有前益的狠尝试逃。三松利宅卵院从壳成都财悠久菜的院苗落文库化出煎发，照抓住驱了成耐都人育对悠霞闲生融活，耕对成违都宅钞院生疼活文煤化的伤追求厅，将鼻川西遮民居颗特色集与现麻代建侦筑理渣念有遵机结妙合，鸭这满片足别放墅购旁买者吧对精汤神层病面的搞需求旁。格这是骆对川监西民射居的掉传承氧也是剧对川宽西民候居的欧创新候与突体破！正是纷这样接才做骂到了隆开盘乱八个饮月销朴售1畏00谜%的塌良好音销售灵业绩话。值得狮重视彻的个担案楼盘天名称焦：青城黑高尔隶夫山削庄说明瘦：虽慎然该忆项目狱已售将完，贤对项喘目不司存在赴竞争挑，但脊其销听售中盯的一艇些情肤况值得迫借鉴。1.首背景扶资料地理智位置晴：青骂城山发展斤商：亡顺漆通实辆业建筑揭形态亦：别气墅主力彼面积系区间隶：3紧50废-4碰50特㎡均价需：4暖50泪0退元/屋㎡主力铜总价垄：1姻50流-2催00依万元消费赢者特帜征：与其吸他区扩域的论消费陶者不徒同的观是该房诚项目舞的消犯费者仔以非请成都主市的现房地船产业壁内人腔士居西多，蹈这个浴比例奶高达80营%，主疮要以调投资亭为主鸟。消费添者都沟比较应喜好累自由夺、自雹然的伏设计口理念乳，在询建筑暑风格亭等统题一的邻条件础下，宗对产赛品的爱外立乘面、侨建筑清材料彩、园诵林、袍色彩青等比咏较倾鞭向于士自由草选择铃。五、枪成都圆独栋考别墅园结论1、朗独栋谅别墅正供需邪情况将：供不胡应求（需枝求量炸：4倾00碰0套昂左右闷，供窗应量葱：1体00机0套授，缺口货：3脱00含0套）2、血产品蒸特征夕：建筑文风格糠：欧香式为必主户型别：至催少4房主力候面积未：30笔0-懒40哑0㎡主力弯总价退：12墙0-榜20巷0万目标聚客户树群：衬企业魂主、遇经商吊户、虚企事抵业单超位的漏高级觉管理撤者、唯自由摇职业舱者等芒。3、配爸套设躁施较伸为完盾善：社区交内：编会所朱、泳束池、阳网球乔场、各星级舰物管福、智驼能化行的安带防设遍施等社区虽外：彩交通惑便利汗，自窝然景叹观优跟越4、目歌前存观在的菠不足木：教育妥、医茧疗、谱购物当等配虑套设大施缺涛乏（敞城区福别墅箱除外胡）综合止整个装大市星场、镇区域汪市场燥的情积况以拆及别防墅市仅场的材产品其情况批，典壁型及白个案弄分析槽，对移独栋合别墅巴市场娇得出岭以下量几个姿结论遗：综合爱别墅殿项目己的产堵品情狱况，忽可以渗看出凳随着记别墅绝大盘童时代荣的到醉来,别墅重市场骑出现磁了三莲大新桃的特尽点:一是五别墅纱建筑鹅风格晒同时浮出现对了纯聋西式惧风格计和中齿式风及格等男多种晕类型;二是勒别墅肥市场墓向草寒堂之脖春、踪蝶金林会半岛切类型趟的极黑品别国墅和防向中弃产阶仅层的扰经济井别墅爽实现遇两极损化发舰展，揉独栋引别墅导供不经应求;三是廊近郊盆别墅怪逐步赖火爆！近战郊的帖**指*成合为别峰墅的普又一色个开耍发热帆点，赞该区掠域的牛别墅鲜市场仔潜力浸巨大倡。市场饭篇结样语消症费新者各篇一、肢目标鉴消费要人群革论证消费疯力论励证成都豆消费族者对竞别墅恨认知崭分析成都颈别墅染消费嘴大市填场层认面特蜂征从消衫费力馆层面功划定村目标羡人群ABC从文抛化层坡面划马定目皮标人聪群D价值做观、校文化尺素质盗、消楼费习傻惯论令证目标族人群危定位成都胶消费选者对浅别墅呢的认承知分纸析别墅押历来珠被尊盼为“鼻人居解金字核塔的涂巅顶帐”，盒拥有崭阳光买、运柿动、询风景木区、兄自信杨、社么会名弟流五辆大要肯素，甘是成折功者塞梦想车的家册。由抢于别博墅在句成都反市场景上只膛有短影短的伏10穴年时驴间，舞这在一定齿程度雷上决萝定了涂成都裙消费万者使给用产弊品的紧阶段资和经摆验还家处在抚初级希即消选费者晓对别填墅的缝认知俊度还袄不成龄熟，锐大多摘数消宁费者吹都还址处在敲感性羊和虚诊荣的积消费或中。在相类当长踢的一歌段时柿间，粪成都熄的开增发商慈都认碑为别宴墅就纳是要悄建得毙够大患、装仇修得侧够豪抹华、崇价格狂拉得芳够天鸣文（列如草趋堂之倚春、姻金林倚半岛刺）。但随钩着经俘济的上发展订和社哑会的麻进步训，消哪费个赏性化剖时代尘已到狐来，卸加之栋别墅傻消费薪生力途军(锐白领详、金草领、皂大型可企业催管理删层等糟)日槽渐壮根大，混他们辱都有倾很强搬的文测化素和养，助对别讽墅要舍求有唐更强睬的文析化内忙涵，蜻奢华帝、虚弯荣以脑不再躲是唯把一评排判标膏准，迟同时取对第况一居沫住的亦需求飞也日制趋增衫强。现阶谈段消委费者拜对别着墅的孟认知骡度已家不再农局限德于奢孕华、抓虚荣治，有半自己统独特道的文壁化内涂涵、皂居住筝理念闻、生沸活方墓式的财产品截(如宝:清勇华坊勉、三绘利宅诱院、粉**