关于大规模旅游地产项目的经验分享

关于大规模旅游地产项目的经验分享在具备一定旅游人文资源的大规模区域开发过程中，我们的客户常常会面临如下问题大规模旅游地产开发依托资源评价及发展潜力如何？大规模旅游地产发展方向和成功关键要素是什么？大规模旅游地产开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？大规模旅游地产开发面临的市场竞争环境怎样？国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？开发战略中的致胜要素是什么？面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符合企业目标的、最优的开发模式和盈利模式。世联对大规模旅游地产发展项目的思考切入点价值最大化的资源利用研究以盈利模式为核心制定开发策略兼顾长短期目标的成功启动营销为项目增值协调各方利益的目标体系的建立战略层面运营层面营销层面对于具备一定资源的大规模区域发展项目，我们需要考虑涉及项目三个层面的八大问题基于城市视角的区域价值定位以控制土地为目标的开发模式研究规划增值：功能分区与规划指标确定战略层面——保证项目开发走在正确的方向上三大问题核心要点目标体系建立资源利用研究区域价值定位企业与政府目标的协调对收益的预期土地的开发方式项目资金投入的计划资源的盘点、评估资源如何在区域发展中发挥价值资源与房地产开发的互动资源的保护与开发城市经济特征及城市发展阶段界定城市功能缺失或城市功能布局演变规律项目在城市中的地位、发展前景项目与城市其他功能区的关系重大设施投入以及其对项目所在区域的影响类似项目发展案例研究以及经验借鉴策略层面——保证开发主体的利益实现四大问题核心要点开发模式研究功能分区与指标启动策略用地取得方式开发计划开发纲领管理模式长期利益与短期利益的平衡项目开发节奏/开发顺序确定确定不同开发内容对于盈利目标的作用确定项目开发的不同阶段在利益实现中的作用合理的功能组合与功能比例各功能区布局；核心功能区规划如何为土地增值；指标如何使土地增值。盈利模式研究项目在企业中的地位，即项目长短期目标之间的关系项目的启动资金不同启动模式的作用及项目的适应性相关物业的现实市场状况营销增值——区域整体营销推广陌生区域大规模项目位于城市郊区、非热点区域或未开发区域等市场认知较差区域，在进行产品推广之前，针对整个区域的价值和发展前景进行营销推广，才能够增强市场的认知和信心、克服区域陌生感，成功实现区域的市场推广目标。重点关注：在解决区域整体营销推广问题过程中，需要重点考虑通过区域边界建立区域形象基础的问题，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销创造有效价值。世联成功案例：深圳大梅沙、北京温泉镇、青岛温泉镇、海口美丽沙世联对具备旅游资源的区域发展的基本观点按照国际标准，一流的旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型resort非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间最多去一次科罗拉多州BeaverCreekResort三亚夏威夷区域旅游度假resort类(包括商务旅游)一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次宾夕法尼亚州HiddenValley，省内游本地旅游休闲自住类resort不必是特别强势的资源大部分来自本区域<100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住周末1天或一居数次ForestHighlands，亚利桑那州国际成功案例揭示，一流的旅游度假区为谋求可持续发展，均形成了深具竞争力的大旅游特征一流resort在一流资源条件下，根据市场需求提供多种旅游度假活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能。定期更新旅游项目，保持新鲜度。产品活动组合大旅游高质量的游客群特色产业群人口增长城市繁荣围绕旅游业性形成特色产业群通过resort的发展，开发主体最终实现利益实现灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。游客重复光顾率高、逗留时间长。常住人口和就业人口逐步增长，最终成为新城产业发展带动居民财富水平提高和城市繁荣大旅游特征一：大旅游特征二：大旅游特征三：大旅游特征四：旅游业带动产业群形成和新城市的最终繁荣，是一个动态的发展历程城市功能围绕旅游产业延伸，商贸服务功能是核心。旅游业兴起关联产业群城市功能的延伸休闲度假新城成熟期发展期起飞期以旅游为区域增长引擎，必须为区域准确定位，在战略规划上形成五种致胜要素开发主体整合协调各方资源执行多方位高起点市场推广投资兴建完善基础设施取舍有度的区域产业组合保护生态自然和人文历史资产评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特的人文和历史资源引导本地居民对旅游和环保的参与规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。区域定位对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间对异质文明的好奇视野的开阔和见识增长、自我提高对现实生活的逃逸、反思和整理资料来源：世联分析；V-BAY分析潜在的其他需求该类项目世联工作阶段划分与工作内容编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。土地储备中心向计划部门申办立项手续。需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。申办《房屋拆迁许可证》。委托拆迁公司进行拆迁谈判。土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。监督控制。组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。土地出让信息公布。招商引资。土地公开出让。政策支持。监督控制监督控制参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。制订土地开发规划方案。制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议。与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。与业主签订拆迁补偿协议。融资。寻找合作者。分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。房屋拆除与土地平整。分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。支付土地出让金，获取土地使用权。项目招商。区域增值设施建设。土地转让。项目股权转让。自主开发。联建开发。区域整体定位与发展战略研究（报告）拆配模式以及实施策略（报告）协助运营商与政府契约文件的准备区域规划设计跟踪服务，包括：协助开发商选择规划设计单位出席规划设计汇报沟通会议基于规划方案的专题研究区域营销战略与策略（报告）土地出让计划（报告）招商服务，包括：撰写项目推介书梳理资源，筛选主力招商对象协助客户举办项目推介会协助土地转让/股权转让。前期工作的评估、调整。协助客户与招商对象之间其他方式的沟通整体定位与发展战略研究（报告）启动区与物业发展建议（报告）营销策略（报告）营销执行顾问服务世联提供的顾问服务旨在解决开发主体在区域开发不同工作阶段可能面临的不同问题前期规划、审批阶段一级开发土地出让土地转让二级开发政府开发商世联服务区域整体定位与发展战略报告报告核心内容建立目标体系资源盘点，方格网法进行土地分级城市特征与城市发展阶段的研究区域价值的挖掘基于城市发展和市场的定位从市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性其价值在于发展战略核心区确定功能分区与经济指标前期一级开发二级开发市场调研方法现场踏勘问卷调查焦点小组访谈一对一深度访谈技术思路形成方法土地方格网法KPI指标法研究案例MECE法界定问题头脑风暴会技术支持获取法5G(GROUP)法工作方法开发模式/盈利模式研究报告报告核心内容取地策略开发顺序/开发节奏不同阶段开发目标及开发内容盈利模式经济评价涉及合作开发的开发组织建议其价值在于二级开发市场调研方法现场踏勘问卷调查焦点小组访谈一对一深度访谈技术思路形成方法土地方格网法KPI指标法研究案例MECE法界定问题头脑风暴会技术支持获取法5G(GROUP)法工作方法从开发主体开发利益实现的角度，制定最合理的控制土地、取得土地的策略，同时结合开发主体资金安排和市场接受程度，确定区域开发的节奏、顺序和分阶段盈利计划前期一级开发报告核心内容其价值在于营销目标确定区域形象定位阶段营销方案设计区域增值举措建议营销价值点整合营销模式推广策略企业品牌的社会营销树立区域形象建立区域知名度实现区域价值指导区域推广策略区域营销战略与策略报告前期一级开发二级开发市场调研方法现场踏勘问卷调查焦点小组访谈一对一深度访谈技术思路形成方法土地方格网法KPI指标法研究案例MECE法界定问题头脑风暴会技术支持获取法5G(GROUP)法工作方法工作内容要点解决的关键问题制定启动策略，并形成启动区定位和产品建议，形成启动区设计任务书其价值在于整体定位与发展战略回顾启动区位置、规模启动区产品定位客户定位价格定位启动模式价值展示启动区物业发展建议启动区定位与物业发展建议报告前期一级开发二级开发市场调研方法现场踏勘问卷调查焦点小组访谈一对一深度访谈技术思路形成方法土地方格网法KPI指标法研究案例MECE法界定问题头脑风暴会技术支持获取法5G(GROUP)法工作方法世联察同时喜提供喊过程麦服务敞以协赌助客耕户解件决过炕程实荣施问波题，舱确保霸发展窄战略牙和策匆略的帮实施前期覆阶段协助运营商与政府契约文件的准备规划设计跟踪服务协助开发商选择规划设计单位规划设计单位推荐规划设计单位评价选择标准体系出席规划设计汇报沟通会议基于规划方案的专题研究规划方案的市场检讨方案目标客户接受度研究其他相关专题研究一级术开发螺（土从地出哈让／定转让起）招商服务撰写项目推介书梳理资源，筛选主力招商对象协助客户举办区域推介会协助土地转让／股权转让前期工作的评估与调整协助客户与招商对象之间的其他方式沟通二级践开发营销执行顾问服务修正营销推广方案，并且指导实施组织开盘前培训，提升销售技巧基于成交分析的策略调整指导销售总结以及阶段计划世联引操作设的部安分同使类型蹄案例固介绍云南映昆明沙安宁狂温泉虚镇项纹目项目域位置锹：昆胃明安摩宁市妹温泉木镇项目质规模：占匠地6.仿4平方称公里京，首芹期12侦00亩项目猫界定：依维托一存定资粥源下累的区家域房尿地产鸟开发筑项目客户惊面临浮的困纺惑：如何椅在前千期投旱入较毅少的臂情况通下进秘行住歼宅开睡发。怎样痕实现过资金悠的滚河动开服发利烫用，象快速惰的回淋现。打造签区域雀产品辜的品盟质，go虎lf建设听与住寺宅的夏关系炕。客户举为首鄙次进暂行房煌地产示开发颗项目松，缺涨少经司验。世联扑提供么服务：困项目含整体郊发展滤策略歼与区躲域定际位，占功能艺分布株及比煤例，值项目单规划欠设计闪建议稿，肠市场羞判断裁及客辫户分笑析，吧项目某盈利幻玉与开倚发策佳略，确经济碎评价载。安宁昆明38公里/1h世联并在云自南昆童明操犹作的扇其他芬项目项目舞名称酿：昆被明东泳南二枪环12臂6地块补项目项目代规模：12光6亩项目剧界定：普受通城配市住痛宅项羽目服务踏客户：昆袖明银鉴海房向地产益房地膝产开禽发有析限公毛司项目誓名称染：昆宜明安谱宁太陆平镇莲项目项目惑规模：27走00亩项目偿界定：无镰特殊摧资源武的大低规模汁旅游袭地产英开发贿项目服务核客户：厦恼门特尸工集挂团项目牙名称层：昆菌明环定滇池塘区域帐项目项目合规模：18先.6平方赌公里项目铸界定：具友备强导势旅都游资街源的们区域软开发糟项目服务枪客户：云自南澜徒沧江仪实业促有限因公司/昆明桌顺江名房地洁产有惹限公邮司青岛招天泰身假日矿温泉疗项目项目令位置纽奉：即墨愚市温泼泉镇项目刊界定：城馆市远吊郊区挥具备样优良技资源雕的较府大规离模中孝高端互住宅姻项目客户仰面临按的困炭惑：区域辣未来驾发展胳方向碗模糊如何抛面对皮区域纤内未庆来面叉临高差端项掀目急竟剧放耕量的巧竞争膊环境尼？如何凑整合迟资源讯，克社服地打块分蔑散的塞劣势缩慧？项目围如何石推进侮和启扩动？世联炭提供战服务：城市裤中高沾端房艇地产眼特征你研究阶、区皂域价童值挖喂掘和仗定位阶、城齐市中南高端戴置业普人群旋特征盯研究禽、项歪目竞财争策君略制投定、先地块继资源央整合宝策略扒、项冷目开程发推忘进策框略研储究、匙产品纸设计框定位居、区欠域营葬销推形广成都雷郫县厦友爱踏镇项企目项目慕位置妨：成都堂市郫隐县友佩爱镇和，距毯市区巾三环记路约27公里咐，距牢都江违堰/青城凉山景弱区约20公里项目及规模：建风设用狡地50奔0亩，球文化眠设施公用地30灭0亩项目袍界定：区役域中羡心城宫市，歇无优嘉势自减然资闭源，乡丰陌生朋区域贞大规婶模低术密度迁项目客户谎面临士的困龟惑：项目启的核熔心卖惨点是芬什么增？项目差的目住标客递户是招谁？世联吹提供爪服务：深入渗分析旁成都租低密树度市慌场发积展现袜状与琴未来慢趋势效，总锈结成座熟低讲密度搁市场烦圈层污结构钓，并惭结合枕成都宋城市驳人文询性格莲本源牢，从撤中找膛出项谁目区报域价疏值，恼打造跟核心毅卖点勺；剖校析成玻都低拣密度纪市场殖客户驰特征交，结航合本荐体条溪件找驶出目芬标客野户；李给出酱具体井的项您目区维域价懒值、视整体扮定位惯的贯茂彻方未法；拆提供独详细睛的产熊品设赵计要榴点、单配套绪发展割策略北京究怀柔旱红螺寨湖项灾目项目敌位置剖：北京耻市怀穴柔区冈红螺橡寺旅盘游区炉的西毛部项目串规模：占杀地面往积11杰56亩项目攀界定：大冲都市什远郊姑区、荒大规挑模、滋多物刷业组往合项蓬目客户斗面临偶的困版惑：地块品既定逃规划酷中的珠别墅费、度暂假村叹和游财乐设岁施用费地通跌过建氏设后哭变现梅，会刮所和悟五星钩级酒副店自嫁己持埋有，毯想了双解变驻现部斤分资拳金是匪否可蹲以与脾总投蓝资持描平？别墅奥、度摊假村描和五阵星级君酒店辨的市捞场状鞭况如算何？世联登提供晕服务：对地密块相尖关竞傲争区穴域的阅别墅瓦、度拦假村裙和五乒星级暂酒店垄进行膏了深紫入的桑市场炭调查烦，总做结出兔特征红和规顿律；箱给出于整个非项目矮的投捡资安益排和蜻经济为测算旺，对缴项目筋存在其的风袖险给丘出规琴避建展议和饺方法基本恶情况委托豆背景服务麻内容项目豪位置娃：天津显宁河判县七校里海室国家逼级保城护区项目珠规模：占地宰约39穗0平方束公里项目从资源革：拥有56签.5平方锦公里猴的国侮家级菌湿地材自然崭保护锣区委托乐客户猎：天津土泰达培益德仰集团射（泰指达控及股下丢属企祝业）料旗下债有泰良达国暖际酒脖店集拖团等宗公司项目继阶段决：泰达域有意疗介入39挥0平方久公里毛中部锯分区德域的匙开发从，处洲于前欠期投盆资决厘策阶市段客户仰问题区域伐到底箩能做拒什么制？旅免游？纺产业铃？房宿地产上开发俭？项目狼湿地裙资源牌有什刊么利产用价棒值？歉怎么轻利用找？不同印功能/产业沟的市两场状着况如色何？踢盖了蹈房子性到底倘谁能拖来买虚？旅雨游做擦什么荷样的远旅游板？泰达沉在3件90步平方僚公里饱内可疑以取驱得土朴地有斩多大狂规模沾？在屠什么抵地方纪能取头？成硬本如惯何？顾问饰内容区域行土地赴利用集现状建以及郑取地钓策略货研究国内外外生息态城持市案碌例研书究区域缺整体械以及俱功能欣定位帖研究不同武产业掌以及解功能答的市丧场以压及布垂局研悔究区域磁启动抱策略较以及讽经济却评价天津未七里确海项竞目唐山视新戴锁河区搜域规鸦划发步展项惹目项目库位置抖：唐山塌乐亭匠县打牧网岗葡岛项目乏规模：占负地15平方爸公里项目虹界定：区摘域旅业游地商产开信发项贿目客户燥面临播的困川惑：如何牺整合啦海岛道旅游鸡资源浪，形是成新闲戴河救旅游伯品牌歼；对大格规模剩的土株地开透发经晴验不半足，判驾驭台能力雪不够骡；项目相如何繁实现犹成功姑启动臭，形陪成滚姐动开每发；如何流项目强整个勤开发迁进程疼。世联协提供杆服务：区域半整体旗定位朽与发卷展策拜略、进区域靠旅游都资源亩整合晚、确付定项糊目开组发次削序、的大北谱京旅颠游度桥假市根场研玩究、型区域傅启动私策略香与定铜位北京兵温榆贷河绿顷色生赖态走胶廊项绍目项目都规模：占版地10图00芬0亩项目泰界定：城汤郊资飞源型距、大稍规模鲁旅游车地产来性质买区域鸣开发客户省面临产的困蛛惑：发展骑商擅忆长旅游游、找休闲柿度假元、酒代店等接方面场的地馋产经出营与牺发展弱，对诊土地趋运营专经验绑不足淋；第一域次进墨入北扒京市艺场，脸对市余场不费熟悉蹈；对大理规模懂的土样地开办发经海验不疫足，齿驾驭我能力寨不够修；土地坛一级析市场步与二粗级市展场之月间的诉关联僻性怎管样协阶调。世联身提供馅服务：区域耐整体马定位乱与发誓展战毅略、萄功能再分区防及经葵济指炊标确旺定、福土烦地价蛛值评锡估与廊土地诸开发殃模式戚研究禽、区岩域营否销战侧略与旅策略失、启可动区踪蝶物业来定位约及发川展建笛议；消企业昨会所姜、企棋业总夜部、器办公肯别墅绸、高运端小庄众物角业市聪场等婚发展讨方向躲的可豆行性项目驱位置签：山东布邹平脆县城双南新谱区西挖侧项目辽规模：占展地7.符6平方涨公里项目迷界定：大局规模驳区域绸开发悬项目客户污面临纱的困揪惑：地块蔬规模院较大规，本叛地市衡场无慨法形退成有朋效支寄撑对大量规模寇的土遥地开络发经针验不翻足，躲驾驭律能力留不够项目俩所在注区域查在依缘瑞托城钳市圈授内绝椅对陌惯生项目净发展柱方向唐和功路能定少位世联源提供进服务：世联盟以山晃东内蒜陆经窃济圈舞为战赌略出藏发点搅，借保鉴国保外中李小产舞业城廉市发柏展规爹律，桂对项陷目进弹行区舅域价才值定令位与皱挖掘橡；通糠过依坏托城野市圈尖功能掏缺失傲和发证展不我平衡练确定歪城市字功能狗定位骄；通勒过国昂外优辛秀案悬例确削定项搜目功淡能配档比和辜分布察；给琴予开钱发目叮标和梦市场运变化臣的开拥发策把略研风究山东动邹平梦一河严两湖素项目其它颤大规础模区拖域项讽目案显例北京吩顺义种新城息项目基本百情况委托苹背景服务毫内容顾问胀效果项目番位置肠：北京猜顺义口区项目凉规模：占地10顺8平方亏公里项目诸资源进：具备裁良好换产业萄基础殃和发递展机阶遇委托间客户富：首都有规划尤委员的会/顺义底规划迈局项目徒阶段厘：20娘05年1月国樱务院兵正式茄批准舒的北溪京总骨体规绝划修纷编成愁果确浑定顺靠义为竖三座化重点益发展僚新城题之一犹，世面联参共与首学都规度划委磨员会栽的顺涛义新哲城总萍体规循划编学制工慌作客户着问题如何抛在北词京总旗规要盈求下碧，顺止义新高城建麻设成起为新呈城典通范？顺义绝的多纲种优惠势（砌机场横、汽删车城训、奥还运、垮生态秀资源旗）中沙，以旧什么未产业镇为主延导？如何度进行窃新城企的产以业规究划才锦能达醋到土繁地利瓶用价诸值最盼优顾问策内容区域威基础袭状况期研究国内伤外新宝城发辛展案兼例研寸究新城恳整体侦定位杏与发谅展战女略研气究新城坊产业制研究运作犁阶段句：顺义鼓新城英总体翅规划饥编制院完毕效果霉评价械：项目掠顾问铺成果阴受到况首规券委领饶导高狡度评逼价，溪同时贸被纳步入顺堡义新腹城总更体规衡划当镜中。臣顺义炒新城近总体丘规划筒被建匪设部蒜评为凯全国以优秀宇城市亡规划谋设计茅二等听奖，架获得20惑05年北础京市看第十究二届德优秀易工程岗设计共二等险奖；逢世联纺成为牛首规怜委/顺义补区政绢府长然期顾避问服虹务机膛构北京缎国门倾商务调区项区目项目遍位置：北夜京首满都机澡场南限侧项目恨规模：占翅地约6平方命公里项目跃界定：区防域功破能定秤位、敞产业渡规划兄及土精地利仅用项叫目客户岩面临母的困猎惑：国门拍商务肺区作急为产划业区株之一论与北化京其北他五无大经党济区诸的关蜂系？国门呼商务泡区在镜顺义唉新城原中的西作用低和定赌位，母与其挺他区挺域的籍竞合距关系贞？如何拆进行骑国门融商务举区的统产业墓定位逗才能愧达到知土地舞价值另利用偷最大艺化？世联驶提供蔑服务：区域痛发展彩基础概条件陪研究她、注国外炒机场素城市举案例爆研究旨、国围门商互务区披功能吧定位著和产下业规那划北京茅海淀时温泉只镇地秆块出抱让营瞎销推补广项目续规模：占骨地40负4公顷舌；项目滨界定：土辟地出觉让计问划及迁营销揉推广政府浮面临厘的困窗惑：市场漏上各恩方対捏温泉晃镇的决认识弓产生饰多种公认识绪，区域酱的整枪体形澡象究井竟是减什么缺样的矛？如何轿制定幸区域肤的土备地出印让计蚂划？怎样舒进行勤区域叠土地荣营销京？与结区域愈招商抛工作机？世联盲提供摆服务：区域融整体位形象饰定位区域型整体秒营销岭战略开发迟商土留地需番求调范研首次劣出让近地块哈营销须执行势安排廊坊判固安红工业加园发兽展项啦目项目邀规模：20平方巨公里项目饿类型：开词发区年发展涂战略我们设解决礼的问派题：拿地蝇策略区域裕整体梢定位割与发吹展战凯略区域厌开发暮模式土地凉价值佛评估相与地揉块划著分启动爹区范康围确翠定、侵启动印区定台位与薄功能尘布局斤、启昼动区公发展孔战略土地天出让票计划盈利直模式朝与开届发次缎序区域播营销追策略项目仰位置很：北京披顺义惹新城胸马坡酬组团贩核心繁区项目院规模：占鸟地24作00亩项目津界定：区咳域发讽展顾俱问客户杜面临距的困羽惑：与顺诉义热激点区铃域相漏比，舌马坡调组团烟缺乏饱强大捡的产潮业基宋础和仪明确刮的发册展动勉力，丢不在挽政府曲确定功的新后城近烧期建魔设重煌点之配列，桑而开历发商阁希望被区域聪尽快卷进入床政府倡土地燥供应启计划虫从而员启动包项目低开发政府开在已惩经引蛇入的愚少数粥金融似机构申总部嚷的基叔础上急希望必强化蠢区域指商务办商业肤功能金，并尾主张筝商务数先行露，而出从现索实市兔场状形况出批发，蔑以居辣住和贴休闲扒娱乐盼启动忽比较冒具备误可操防性，谊商务登功能忽现行她的难穴度较句大世联医提供诞服务：参照程国际输先进左案例合，确精定马伴坡组烫团整蕉体定受位以但及对掩于顺颈义新冤城的裁意义喘分析摧；核先心启纠动区立确定给以及津整体腐定位料；区油域功禽能定偶位以群及各听功能完（商吸务、偏休闲刷、商禁业以花及居勿住）董细化伴研究古；功咱能分航区以罩及技把术指哪标的考确定晨；区掩域开穴发策骄略（飘开发葬时序祝以及保关键欲举措菠）北京屿顺义恋区马玩坡组绝团起够步区群项目北京念昌平划新城岸新区按东扩伟项目项目判位置研：北帅京昌头平区项目槽规模：占滑地12平方忍公里项目弹界定：新及城核贵心区缎域开朗发政府咸面临史的困铜惑：如何剖在昌越平新叹城规努划的京指导邮下，签将东卫部新圆区打毕造成骆为代哪表昌提平新讽城形悔象的辰新城订核心私区。喘使之论成为卧区域污名片奶，并失带动殿新城袋全面圆发展会。发展译驱动墨力为澡何？如何吧使区召域土明地增借值，朵土地刚出让罪策略膝为何石？世联客提供堪服务：时区域唐发展肝核心疯驱动皮力研脊究、势区域皇发展矛整体胡定位绸、规壤划市急场评粒价、谷功能亿分区构和指如标确纤定、赤土地贵出让飘策略鲁能凶北京刘东海检花园雪项目项目丙位置你：北京迟市通研州区项目席规模：占痒地22范6万平顿米，夹总建续筑面捉积约47万平埋米项目给界定：陌尺生区碌域大垃盘开密发客户贝面临产的困盛惑：项目牌所在岁