国内外房地产企业战略发展模式

房地产企业战略发展模式分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1城市新中心区房地产开发一般经历由起步－发展—快速发展－成熟四个阶段起步期发展期快速发展期成熟期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施中低档办公社区级商业中档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序城市新中心区成功开发次序0-3年4-5年6-10年10年后时间开发类型不同城市新中心区的开发历程基本一致不同城市，开发力度不同，则开发周期不同滨江新城所处阶段项目发展战略落实主动城市化（实）配套导入2发达国家成熟房地产企业的发展模式一中国房地产企业未来发展模式探讨二如何思考一个房地产企业的战略发展问题三版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008-03发达国家成熟房地产企业的发展模式一一、美国房地产企业战略发展模式美国独特的房地产发展背景决定了“美国模式”的特殊性优秀的高等教育对美国房地产运作的影响自由土地制度

公私兼有的多元化土地所有制：主体多元化，私人所有土地占51％，其他分别为联邦及州政府、原住民所有；

自由开放的地产交易市场：在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押地域辽阔的大陆经济体成熟的金融体系资产证券化的盛行：1983年制定的可调整抵押贷款利率，真正促进美国房地产证券化的发展。

80年代，美国政府放宽房地产金融政策，推进金融业混业经营制度，打通银行、证券和保险业。自由经济土地几乎无限供应、购买方式灵活、地价便宜，使土地不成为房地产开发的决定性因素

美国地域辽阔、人口庞大，是典型的大陆经济

市场庞大，提供了企业规模化、细分化的空间；区域城市化的发展规律美国奉行“自由经济”，同时房地产开发起步早，市场化程度高，高度竞争。在房地产发展的历程中，积累的众多优秀的专业人才金融运作是美国房地产开发的核心；加快并购和扩张速度，促进企业规模化；促进专业化分工房地产企业的产融结合模式

为专业化发展提供了人才支持促使企业专业化打造核心竞争力背景特征6专业分工明确、以金融运作为核心、规模化和精细化运作是“美国模式”的主要特征横向产业链，专业化分工明确以金融运作为核心规模化、产业化和精细化运作

美国房地产的金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。专业分工细致，是一条横向价值链。不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。美国房地产发展模式的特点是：以房地产基金（XX）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商是围绕房地产基金的配套环节。美国真正的大地产商都出于金融领域。由于美国充分竞争的市场环境，导致美国的房地产公司不得不采用高度的专业化，精细化，产业化，在细分的市场上取胜，靠长期的经营获取利益。在专业化和细分化的基础上，跨区域发展，实现企业的规模化发展。通过对产品的精细化定位，高效地开发流程，迅速地完成销售周期。从一个宽泛的意义上来说，美国模式的开发商更接近于制造类企业。投资商土地开发商建设商建设商金融服务商物业服务商建设商资本与基金土地开发策划销售物业服务7美国的房地产开发历程：由土地投机活动到以城市建设为重点、金融运作为核心，房地产企业由大而全到专业化开发背景房地产公司主要内容房地产市场开始产生并兴旺房地产市场发展房地产的大发展与成熟土地私有化、所有权制工业化浪潮与城市化运动房地产金融发展战后重建；城市郊区化；房地产金融的突破性开放铁路公司等：土地运营者房地产公司典型：荷兰土地公司，由金融家与投资者组成，土地出售、城市运营，开始社区建设专业的房地产金融公司出现房地产企业专业化开始发展房地产金融企业发达出现专业化的全国性开发巨商土地与城市运营、开始社区建设中央商务区与商用地产郊区化与城市更新起始阶段（殖民地时期-19世纪末）发展阶段（19世纪后期--二战）成熟阶段（二战结束至今）

随着美国经济的高速发展，其房地产业也从最初的针对西部开发、农业及畜牧业的土地投机活动发展到目前以城市开发为重点、以金融运作为核心的一个重要产业。无序化大而全土地时代规范化精而细金融时代阶段特征阶段8二战后的发展历程——进入以金融运作为核心、以标准化生产、精细化运作为特征的大企业主导时代，通过频繁并购进行大规模扩张国家背景美国战后重建，房地产市场快速增长房地产过热，导致区域市场开始饱和美国政府放宽房地产金融政策卖方市场转向买方市场美国房地产行业的黄金发展时代50年代60年代70-80年代中期90年代中期至今80-90年代中期地区性企业区域扩张全国性企业开拓国际市场真正大企业主导时代专业化产融结合模式业务模式客户导向的细分多元化业务运作重点标准化生产、精细化运作；并购与战略合作扩张内部生长，产业链整合确定企业核心竞争力与核心模式地域扩张，上市专业化起步，奠定基础赢利模式开发销售销售、金融服务销售、金融服务、投资管理、物业服务规模9特征1：美国金融业的发展是促进房地产企业规模化与市场集中化的核心驱动力，通过持续并购实现区域与业务的扩张美国最大的四家房地产企业并购企业数量（1994-2003年）XXHomes（PHM）7XX（CTX）11XX（LEN）19D.R.XX（DHI）171983年，美国资产证券化真正发展后推动美国房地产企业的并购与扩张速度促进美国房地产企业的规模不断扩大，市场集中度不断加强美国房地产行业的规模化与集中化趋势美国资产证券化的发展是房地产企业规模化与市场集中化的核心驱动力

在80年代之前，整个美国房地产行业存在“小公司效应”，80年代后，美国房地产行业进入了“整合期”，逐渐改变低集中度的格局；最近二十年，美国最大的四家房地产企业，在全国住宅市场的份额从5％上升到20％。10特征2：专业化分工细致；房地产企业专注于某一类的产品市场居住物业开发商四大、KBhome等投资性物业开发商商业（购物中心、酒店等）XX、铁狮门写字楼XX工业地产XX特殊类型房地产开发商高尔夫、旅游房产等投资者XX投资商银行建设商

负责房屋的施工建造等金融服务商

抵押贷款服务等土地开发商负责土地开发；地块划分商负责地块的规划设计物业服务商

销售策划经营管理物业服务等专业分工细致：所有环节由不同的专业公司共同完成不同公司根据自己的专业特长而专注于某一类产品市场11住宅开发企业呈现制造类企业的特征：基于自身产业链上的优势，专业化分工，整合价值链，确定企业的核心模式业务产业链融资土地客户细分产品设计建筑产品精细化生产金融服务物业服务客户服务XX公司

基于客户细分和产品设计能力、建造能力，关注价值链的前端

1、依靠客户细分进行产品设计建造，满足最大多数客户的需求

2、精细产业化生产：纵向整合价值链，降低原材料成本，提高质量

基于原材料生产和房屋建造优势，选择价值链的中段

1、强化房屋建设为中心的主营业务，注重提高房屋质量和运营效率2、发挥一贯的在原材料生产上的优势，降低生产成本。XX公司基于其源于家族企业管控能力，选择价值链的前后端

1、建筑外包，监督人员负责监控所有房屋建设并参与重要的设计决策

2、实现在分散化经营中的产品个性化与规模化生产的统一

XX公司基于融、投资和营销能力，选择价值链中的土地和销售

1、通过独特期权和建立松散的合作关系的方式来扩大土地资源的来源

2、多渠道及双营销模式促进销售/向顾客提供完善的金融服务XX公司住宅开发商基于产业链优势的开发模式12美国住宅开发商的业务模式：产融结合；业务细分化、精细化运作；标准化复制、规模化扩张主营业务的细分市场其他业务XXHomes居民住宅：11类细分客户，几乎涵盖所有的居民住房市场地产金融服务物业服务XX居民住宅：各种细分市场建筑材料；建筑服务地产金融服务不动产投资D.R.XX居民住房：首次置业、二次置业地产金融服务XX居民住房：二次置业、老年人住房土地并购社区规划地产金融服务住宅企业的业务模式根据细分客户的需求，设计针对性的多元细分产品，精细化运作

将每类细分产品进行标准化复制，快速运作，实现规模化扩张

美国四大开发商的主营细分业务产融结合13XX—全球最大的工业房产XX：以XX与基金运作为核心，实现工业地产的投资、开发与运营服务XX公司(ProLogis)

：全球最大的工业房地产投资开发商。

1991年，XX成立；借助1992年至1993年间席卷美国的XX热潮蓬勃发展；

1994年在纽约证券交易所正式挂牌上市。

1998年成为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，开发及管理超过140亿美元资产。XX上市土地开发物流地产开发物流设施租赁物业服务投资商开发商服务商XX资产打包XX上市；管理了9个基金1融资方面

只投资工业地产，专注于物流房产租赁服务

自身的开发投资同行业并购2业务方面3扩张方式4运作模式5XX的角色管理的9个基金投资性物业企业的发展模式14XX—全球第一大零售业XX：以金融运作为核心，专注于零售商业地产的投资、开发与管理

业务运作转向：持有经营、优化资产组合、品牌营销；并购重组扩张：经过5次合并重组，XX的规模持续发展。XXXXXX三方合作购物中心开发XX上市开发XX运营管理收购1959年1993年1996年

业务运作以开发为主。纽约证券交易所上市（美国证券史上最大的房地产基金IPO）成立，借债经营全美第一的商业房地产投资商、发展商XX地产集团：是美国最大的商业地产投资、开发及管理公司、全球最大的上市零售房地产基金；四个主要业务平台：区域性购物中心、厂家直销(折扣)中心、社区生活中心及国际购物中心。资产打包运作模式XX在中国的运作资金、土地与项目资源

提供充足的资本提供资金、商业物业经营管理能力

投资性物业企业的发展模式15XX—全球专业写字楼开发商：以操盘手的功能与资本合作，架构专业写字楼开发、管理、投资管理与第三方服务的核心业务投资性物业企业的发展模式XX(XX)

：全球专业写字楼开发建造商、开发和持有经营，全美最大的写字楼物业持有者，1957年成立；XX的运作模式房地产投资管理房地产开发第三方房地产开发服务房地产管理（物业服务）自1991年起，创立了26个投资基金管控资产价值超过160亿美元全面的一条龙服务，从选项目到开发、物业管理等基于专业的开发能力，为他人作开发服务，收取开发服务费初期：通过借款进行自主开发“XX模式”—资本与操盘手间的合作：1.广泛的融资渠道：与美国养老基金等投资者合作取代借债经营；XX的投资比例为10%~30%；2、XX负责项目管理，分配20%的利润；XXXXXX管理公司“新兴市场房地产基金”项目完成后的退出机制，如项目打包上市等负责理财找项目，并使项目成功XX运作案例XX的业务构成16美国房地产企业发展模式总结：“资本运作型”的专业化、精细化运作的成熟房地产投资商、开发商与服务商成熟的金融体系美国背景要素美国企业模式特征地域辽阔的大陆经济体，市场庞大以金融运作为核心，统筹各个开发环节；“产融结合”模式美国企业角色总括“资本运作型”的专业化、精细化运作的成熟房地产投资商、开发商与服务商

专业化分工细致：根据企业的核心优势，专注不同的业务领域；基于自身产业链上的优势，专业化分工，整合价值链，确定企业的核心模式自由土地制度、充分市场化的自由经济产业化、精细化运作：专注于细分业务，精细化运作；标准化复制，规模化扩张17二、新加坡房地产企业战略发展模式新加坡的房地产发展的背景——以政府为主导，市场与企业发展空间有限，金融市场发达对新加坡房地产运作的影响

新加坡是岛国，土地面积为699平方公里，土地资源非常有限；高地价现象。土地72%为国家所有，28%为私人所有。政府严格控制土地的开发利用。

由于国内土地供应和需求市场有限，促使新加坡的开发商纷纷向外开拓市场；政府的严格管控，促使新加坡大部分的房地产企业与政府有紧密的联系；资本运作是新加坡房地产企业发展的主要手段。以中产阶级为主的人口结构有限和政府严格控制的土地供应发达的金融市场以政府为主、市场为辅的房地产环境

新加坡是继纽约和伦敦之后的世界第三大金融中心，资本市场发达。

新加坡住房基本由政府解决，商品房市场空间有限：80%的人住在新加坡建屋发展局（HDB）统一建造的政府津贴组屋；仅20%人的住宅由私人开发商供应；近年，即将住“组屋”的人口降低到70%，为私人开发商提供了空间。

新加坡国民以中产阶级为主，生活和居住条件都相当不错，他们没有强烈的房地产投资意愿，令当地楼市非常平稳，地产商投资获利空间不是很多。背景特征19新加没坡房宋地产今企业辰特吐征1：国敢资控搂股；必特征2：由般于国销内市育场饱与和而现呈现侮群体剖游牧覆性国苹际扩钉张的隙特征特征1：国台资控川股新加秃坡财歌政部XX控股政府味投资躺公司荡（GI衡C）XX置地XX置业独资咳拥有XX（房闹地产宇投资洞公司垂）45吊.2摸%附属坊公司RZ扔P基于往新加贫坡政代府对悦土地杀和房森地产奖市场歌的严铸格管尤控，喉新加桃坡的广房地肤产企蕉业具陕有与离政府迹紧密罩联系今的特谈征。款新加托坡财治政部箱旗下奥拥有钳几大摸全球餐著名辣的房蚁地产绩投资愁开发煌企业短。特征2：游阶牧性室的国宇际扩杨张新加机坡国描内市筛场饱鼻和向外布游牧殊性扩果张，岛国际怠化运祥作：XX的投臭资分跳布：新悔加坡33％；基发达桃国家33楚%；亚冤洲发尸展中援国家33捕%；XX置业薪的投四资分闻布变善化：20尺00年，盐新加再坡本询地资鹊产为80欢%左右司；20沃05年已衔下降窝到50谜%以下颤。发达荒国家英国斗、澳列大利睛亚和裹新西欺兰等亚太改地区汗的新渠兴市脑场中国茫、印属度、绪越南乞、泰部国等北；从章中国衡的北础京、妹上海网，到刮二线百城市仇，如核重庆申等随着拔房地钻产的凉发展熄周期顶，选泳择不叛同的枝国家员和区柴域组锤合投仁资。新加箱坡房陕地产铺企业钥的投斩资逐妙渐从新咱加坡侵向其雕他国牲家转狗移，近皮期尤掏其关暖注亚锁太地振区的稳新兴巩市场独。新加仰坡房避地产扔企业太的海独外投慰资比想重不识断加秘大。20业务内模式欲：多元络组合覆；注重严平衡磨；“开姻发+持有+金融艳”向外狭游牧寒性扩孔张，州国际柏化运属作：多市可场的失进入参，使铜企业搞必须锤根据把不同票房地既产周构期、疫不同雄市场隶的风皱险与场回报艰情况朱，进误行多拆元的据投资寄组合书，减低笔企业坝对任券何一煌个市膏场的禾依赖。新加粒坡房商地产暂企业信特征3：多忌元的只业务穗组合俘，“开发闭+绣持有糠+金轰融”，透平衡庄发展编，以惩防范碰多市储场的串风险XX置业绑：致力卵于打造裳以房地伴产开继发、资产复管理和基金铸管理汗（开池发+甜持有鹿+金千融）为核贞心业露务的全方观位房活地产论业链芦条。XX置业枯：本地铸区首抚屈一攻指的房地虎产开缘瑞发商和房地项产基纪金管色理人；乎业拐务构百成：顿住宅馆、商旅务房佣产（扛写字警楼、宪商铺票）、薄休闲伐房产吸（酒非店、烘度假倦村、沫服务首式公炎寓）脑；下禾设房馆地产梁投资裹信托K-上RE哥IT贫A容si氏a、首剧峰资遗金管欺理房地产开发核心业务住宅房产商业房产商用综合房产服务公寓休闲娱乐与会议设备物业管理服务公寓运营资产管理房地产金融服务地产投资房地睁产开神发房地壶产金赞融住宅烦地产商用怒地产/购物吃中心(X蚂X商用句产业正公司)服务娇式公灾寓(X银X集团)XX信托XX信托房地身产持型有经滑营商业岔综合乳地产(X速X商业边综合和资产柔公司)新加改坡置毕地：房地厘产开障发、趟房地点产管少理、徒投资满控股腔、酒毒店及仅购物微中心瞧发展否管理房地观产产暗业链业务袄构成21特征4：成位熟市袭场的戴资本侨运作宅、经吓营技颂术与僚新兴坚市场那的项跪目开马发的饲协调替运作洽，新疑加坡秀房地贱产商补体现楼了强偏烈的盘投资滚运作译商的国角色润功能成熟归市场（资胞本工赞具与界技术恰的把奴握）开发一线庆城市中高宾档公疗寓和傻别墅商业盒物业土地耐资源物业左经营氏管理资本茂运作私募抓基金XX产品千开发原技术新兴妙市场资金杰注入经验舰技术兄支持成熟嚼市场物业XX上市私募金基金怒退出属渠道榜，资产害套现企业金战略尺调整盖的工穴具投资叙与收犯购二线屑城市掌握答土地笋，提膝供开犯发利眠润提供外充沛舒的资斥本与加开发胃技术新加俭坡房追地产劈燕商的缎区域销性运脏作新兴坊市场（趋势颠、产汪品及哈时机冠的把谢握）22新加翠坡房博地产垮企业夫发展缩慧模式朽总结油：“资劳本运夜作型葬”的全抖球化笑房地拔产投险资商聚、开海发商筑与服授务商之，综合瓣运作相全方舟位的房火地产换业务发达献的金焦融市剥场新加谦坡背测景要慌素新加弹坡企症业模止式特窃征有限脾的国拌内市永场趋掠于成落熟饱叶和游牧浑性的祥国际桑化运签作：广泛篮参与绑国际卫发达诉国家协与新沾兴市浓场的误房地昂产投公资开醒发以资本公运作为核毙心，呜统筹狠国际愿区域雷性开屈发：成熟才市场罢的资牌本运爹作与些新兴雨市场勒的开速发协错同运底作新加朵坡企鼠业角垄色总墨括“资本抚运作胃型”的全撒球化皇房地授产投吵资商塑、开沾发商球与服羞务商否，综厚合运睛作全怪方位夜的房慌地产耕业务多元交业务桂组合泰：业务阔范围业广泛樱，包吐括“开边发+持有+金融泰”，注逼重平淋衡发亚展，互以防匀范不摧同市明场的珍风险扶。23三、星香港掀房地炸产企汪业战饰略发猾展模装式受制伙于特吧殊的盒地理草经济效背景泡，香奴港的睛房地勿产开鱼发模垒式形跳成了添以房婶地产许企业僵为核致心的摧纵向多一体些化的丧综合泉开发稳模式房地产开发企业15432投资买地开发建设营销销售物业管理……香港宾模式抱：“找一条妹龙”梅垄断绳开发发展伪溯源土地采制度地理两特征经济早特征香港麻模式吴背景释成因香港房产发展与二战后期，香港在发展初期人才缺乏，教育落后，使得战后香港房地产业缺少分工的可能，走综合开发模式发展溯源香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，土地资源极其稀缺地理特征土地稀缺使得政府高度垄断土地，土地流通相差，进一步加重土地稀缺性土地制度香港属于城邦经济，资本的投资空间有限，而土地作为稀缺资源具备巨大的投资价值，资本很容易在房产行业聚集，具备土地资源的房产企业能够募集充足的资金经济特征发展滑基础锄薄弱躲，缺胡乏专泪业化减条件先天炕条件互决定富土地倡资源兔的稀刘缺性认为达条件罚进一胃步加畜剧土锅地的侨稀缺捉性资本盐逐利使，土栋地的予稀缺购价值妈使得韵房产真能够日吸引诱大量废资本香港刻模式侮的核摸心其塞实是删对土地劳的极掉致化蒜开发，最大嘴化的昆获取咏利润土地双的极锡度稀好缺以及占由此浴为开术发企资业带倒来大量乔的资级本投位资是形成证一体扩化模惜式的蛙支撑25香港度模式孟的发阔展成飞型与堵香港鼻地产程的发扩展阶好段密宇切关循联，帖在不低同的炉市场独阶段次，其榴内涵视特征施存在秘一定狗的差拥异起步国期19恼46双-1洪95侮9年19良60胃-6拜9年升温绵期高速贩发展昆期19招70任-1砍99皆7年成熟阔阶段97年－垒至今香港爪房地予产业肾虽然酬几经景起伏镜，但侦一直茂是香摧港经殃济的长支柱治之一奸，占GD狱P的比席重在20破%以上桌，是致香港帅经济之的“之晴雨牙表”卵。战后象至现歉在，柄香港喂房地亏产业泽经历螺了四利个发书展阶谦段，踪蝶目前摔已进石入成尘熟期模式芦发育混沌竭期初露先端倪基本午成型异地校扩张市场衫集中吉度极度查分散初步程集中快速揭集中垄断魄集中业务充布局住宅住宅和为主想，少摘量工研业地肾产住宅/商业/写字私楼等苍多物驾业住宅/商业/写字穷楼等酱多物才业盈利鹅模式销售销售矛为主箱，少自量持典有持有罚持续括上升持有旧销售斗并重发展隆模式项目俗开发项目觉开发并购/控股/合作跨区滥域扩财张内涵厚特征26市场颠格局：香屡港的澡房地朗产市猜场经忙历了酱从起圣步期索的众缝多散朋乱小成的企开业分透散发堡展到菜如今遭大型羊的垄脊断集绢团主湖导市心场的樱转变谋，市坟场从姿极度镇分散霉到极袜度集劝中企业歼发展发展菊的背净景发展睡举措企业搂众多妥，鱼锡龙混另杂竞争陪使得据出现地一部专分大蔑企业大企检业通托过上签市融虑资进需一步澡扩大拘规模垄断夜性的贯集团详企业殿出现人口殊迅速张增长：二顷战后踪蝶香港注的人著口从50年代爸的60万增馅长到60年代30受0万人市区威旧楼织重建味基本富完成现，小锹幅地津皮大棕大减李少工业逼楼宇贪的兴甲建需如要申洁请比崖较大裹幅的湾土地段，加轰上香耳港当肥局批柏租住抗宅用隆地呈情现大碑型化从发展挨趋势袜，竞远投需马要付烦巨款新建趁楼宇廊造价朗不断府提高垦，超追过了党小型孟地产悲公司吵的承男受能率力进入70年代珍，香忘港已奏从完冤成转冬口贸拐易港常向工膊业城哗市的确转变金融箱业开纠始进凉入快厚速发雅展的烂阶段市区衰旧楼倾重建援基本隙完成谷，小业幅地炼皮大奇大减庆少工业欠楼宇付的兴健建需彻要申殖请比郊较大笔幅的拨土地促，加碌上香称港当美局批故租住占宅用骗地呈起现大敲型化距发展税趋势佳，竞鼠投需互要付魔巨款新建飞楼宇们造价循不断川提高厌，超勤过了治小型旧地产防公司桶的承调受能诊力在港以府政砖策推行动及毫利益构驱动唱下，刺上世蚀纪50年代伯，大衬量资鼻本涌凉入，灶香港询出现筑了房商地产肚建设灰热潮上市菌，增张强资漂本实告力通过垦资本雹市场级上的灾换股棕、收这购、喝合并赚等活首动使谦资本昨进一载步集上中上市命，增名强资仅本实谨力通过洁资本红市场矩上的政换股向、收搏购、缩慧合并绣等活他动使底资本欧进一妥步集候中50年代60年代70年代80年代40滋00家房漠地产捧企业10两0家房探地产虎企业10家垄烦断集娇团10家地早产集敲团的酒市值妄约占滑地产漠建筑迁类上旦市公屠司总晃市值辰的七成开发榴量约能占总翁开发播量的80访%左右求，市输场集趣中度墙相当军高截至虑至今竭香港宪房地锄产企霸业布毒局27房地产企业上市时间XX1981XX1972XX1972XX1972南丰非上市恒隆1972XX1996信和1981太古1972XX的借妙款结菌构XX银行持借款蛮期限外结构紧密除地银良企关坏系：地产帖在香慕港经肿济中盟的地奋位（探占经缩慧济总泻量20注%）以不及狭于小的帝经济趟空间惧使得尽资本摇在房拘地产亭的聚硬集度暑极高榆，体斩现在蜓银企涛关系胜极为节密切50年代70年代80年代恢复茂转口戏贸易能地位香港形工业掏化时算期制造歼北移跃产业猛高度驶轻型欣化时悔期工业征多元谎及服漆务秤业堤增长烈期香港开产业上市胖扩张：70到80年代六香港产业湖结构塞调整，大泥型企苗业密至集上读市融死资扩喉展，列奠定缺了香罩港房拘地产娘市场围今天理的发粥展格待局房企吩资金纺织棉、成壮衣、粉电子运输偶、物刑流、受金融金融司、通蔬讯、仆信息…自有型资金揪，银邀行贷稳款自有劝资金疲，银访行贷波款,信托述，公餐司债边，股沃权融飞资发展漏曲线发展阵方式：70梅-8怨0年代矿香港救金融听产业气的进臣步是忘房地溪产企筑业发连展的典拐点蚂，由混上市您引发壶的并滚购式锁扩张息取代交传统清的项们目扩锡张的献方式淘，使侮得一遗部分急企业衣迅速骑壮大28业务标布局需：香港俗城邦将经济碗的特逮征以滚及经象济的凭自由银化政晶策使栗得香描港的罚房地段产业劳周期思性变腿化较鹿快，岩行业别的周扰期性纲震动拘对企云业的会业务画布局突造成轰了影于响19哭46拿E19熟59谁E19雹69火E19如75活E20休03舟E19玻85膨E19煌46～19县5919扬59～19戏6919斧69～19越7519架75～19芦8519说85～20爹03战后蹦由于宪人口净的迅根速增略加，咱港府甘鼓励坦房产婆开发密导致赖资本筹大量接进入页房产辩行业不，发丹展到58年房绪地产惕市场要开始突供过超于求态，房斜价、帅地价亮下跌止了70歇%，房准产进见入低首潮59年由心于外述部机秧构的糖大量驻进入示，房芳地产解进入腾恢复虾期，醋但65年的友银行垦信用驻危机层使得屈房产误暴跌按，大为量企碗业倒佣闭，爷这种砖状况挥一直葵延续预到69年6年房伐产开灭始恢嘉复，花政府72年制窑定的隙“十划年建尸屋计占划”福进一类步推独动了驱市场构升温宣，74年石胖油危财机导停致股利市暴选跌，吐带动嚷房地口产调聋整，毙地价彼下跌40妥%，楼好价下匙跌30词-4仪0%76年的猪地铁且规划础及“肺居者鄙有其狱屋”查计划爷带动沸了市泥场发誓展，衡但19吗81年的宪中英嘉谈判扮导致附市场丝式确实垄信心判，房粥产下爪滑，朋直到84年中弄英联骡合声票明发妥布市岗场才卸开始篮好转90年代浪国际菊游资晴开始开炒作纹香港弓楼市充，导赴致价甜格飙需升，洋到97年金圣融危僵机爆筋发，愿香港畏房地肝产暴急跌到03年缩奶水进70策%，此浙后市虑场开丙始升丽温战后惩至今雷香港昂的房短地产闹经历5次盛津衰循重环，飞有3次受时西方永经济吼危机叶影响躺，2次受缘瑞政治咐因素典及移惭民影唯响城邦泽经济理的不问稳定咸向使伟得对百香港高房地胁产企布业的冈业务坝发展扮造成猜了重争要影沫响，企业料必须谈对这煌种外欢部环倚境的东变化肆做出泉反应29主营业务其他业务XX有限公司物业销售、物业租赁酒店、基建、物流、金融保险、电讯、信息科技、XX有限公司酒店、基建、投资及财务XX有限公司酒店、基建、电讯、服务XX有限公司酒店、百货、建筑、物业管理、财务及投资控股XX有限公司酒店、物流、基建、物业管理XX有限公司酒店、物流、通讯、媒体及娱乐XX有限公司酒店、物业管理、投资及财务XX有限公司物业弹收益嘉占企避业收既益的锦比例多元漆化时顽机：80年代香港棍产业狐结构图向服铅务业尸转变盗，大秒的房熄企集傻团开昆始介忧入其闭它高目利润叼行业布局促方向：涵党盖基建、住宅、写字床楼、酒店、商场网甚至胜工业因地产等可池以涉离及到桶的土丢地上悟的所狗有产丧品。多元马化深映度：部铅分企嘱业顺你应香臭港产择业调踪蝶整契阵机，魂向一查些高遍利润乓其他言行业绘布局计，但禽主体华仍以趴房地续产为徒主业务诞布局：为迈避免屡行业速周期博对企赵业发烟展造应成重脊大影旧响，宁同时眼考虑鱼香港俊产业睁升级批的趋咸势，骂大的涝企业消集团递调整艰了业颜务布醒局，典形成飘以房躁产为投核心低的多判业务顶布局窗形态30盈利规模式：同石时大坐型企袄业集扫团在神盈利令方式熔上也尤进行难了相命应的最调整刷，由揭单纯摸的开缴发销搭售向燥开发厌持有炎经营配转变扫，平扑衡行裤业的逮震动桥风险12３４XXXXXXXXXX在80年代抗市场腿快速涝发展惩期在残盈利叉模式门上以敞实现筑物业撕持有弊收入位的高芒比例进入90年代栏香港古领先群大企杏业基辆本实街现盈老利模贱式销育售及摘持有于的转闭变31XX紧密障跟随误市场包形势急的变泽化，恳丰富而企业溉的业嫩务布有局，拜逆势遗扩张止，成麦为香麦港顶苹级的伞四大秆房地洞产企厕业集舌团稳固福基础面期19竖72～19萝81外部障背景企业内背景阶段堂特征经济的快速发展使得香港人收入水平快速提升，对住宅的需求很大，同时第三产业开始发展香港产业向轻型化发展，金融保险资讯等产业发展迅速，投机炒作盛行97年金融危机让楼市一落千丈国内的住房改革启动，商品房的开发开始逐渐兴起并迅速的蔓延至全国，房产热在全国兴起1972年，XX有限公司注册成立并于同年上市，开始开发住宅物业XX规模不断扩大，94年盈利达103亿港币，雇员超过1万人大举进军中国房地产专注于住宅物业的开发开始向酒店、写字楼、商业及其他行业进军稳固香港市场，向内地领先城市进军：确立发展大型屋苑雏形1、紧密跟随市场形势变化进入酒店写字楼及其它物业领域的开发2、进入豪宅领域开发3、进入低风险稳定收益行业1、坚定信心，香港逆势拿地2、有选择的进入国内领先城市，扩展业务布局策划建设多幢住宅物业荃湾中心，初步明确公司发展方向；参与发展沙田第一城、南区薄扶林花园以及湾仔伊利沙伯大厦开发了一系列具有地表的写字楼开发了一些大型商业中心开发了一些高端酒店开始开发高端豪宅进入北京、广州、上海开发住宅及商业物业98年投得跑马地地块，坚定信心关键奴举措成功输与问桂题多元舌发展划期19拘81～19以97跨区垮域扩萍张期199维8～目怜前32开发饥模式浸：XX首创支“一筋条龙兆”建愉筑发凳展来蜻保证城优质崭物业拥的质霉素，纹以垂班直管供理架废构包孝办物滴业发妈展的毙所有缺环节买地规划设计购料机电设备混泥土机械建筑工程监察销售维修园艺智能家居新地垂直架构管理流程以最煤省的充资源侧（省），西最短税的时偏间（快），姻提供宋最好原的产养品及惑服务井（好）XX以一寒条龙扰模式维为核尼心衍蹄生出枯六大促优势棵，保弓证优型质物姿业的霜打造XX开发嚼理念族：快脾好借省的精彼神优质物业跨部门交楼小组质量督察小组新技术新的规划理念保修及增值服务一条龙开发模式全面供应链管理全面脏供应自链管歉理：内悠部消箭化所餐有开难发环陷节，都实现叨资讯殖共享托，有织效控碍制质戏素跨部蜓门交勾楼小烘组：汇绵集建箱筑部斧、工励程监资察部脖、业励务部放、管辩理公凳司等巨部门告提供由全面察交楼己服务质量猾督察直小组：成住立跨恢部门帝项目恋监察域小组达，监跟察整吴个设乳计及爹建筑缴的过链程，春保证猎物业亮质素保修资及增葬值服不务；新姜地向使买家者承担贞首年梁的工骡程维割修责掩任，摧显示免对物蔽业质投素的叼信心新规敌划理夺念：以欲用户结的角赛度责湿成内不部部盗门精亮心构猴思，台力求耀从源坏头保剃证物酸业品贱质新技全术体于系：不萝断引烛入新桨技术开，监昆查物职业的跌品质露，提限高物艰业的童价值33业务恐布局渗：以轮市场描为导伸向，汗采取帮多元小化的便布局仅满足短市场都不同会阶段倾的发扑展需扁求，饮但在苏每一爹类物恐业上盟采取洒了精粱细的垂定位衰，总原体方娃向上星打造消优质晒物业住宅住宅商业写字标楼豪宅其它行业19屑7219农8119宾97至今住宅商业物业沙布局XX的业即务方条向深债刻了涨反映团了香仍港经夏济环窗境的王变化搂，是逢适应庙市场因的反夜应：72年香浆港正蹲值工业役多元轰化，经宅济发棉展迅田速，收入挨提升砌快，居民扣住宅消费茫需求泰旺盛80年开候始香太港第三岔产业迅速共发展煤，对商业街、办涉公楼现宇需求淡旺盛兔，XX顺应笨市场粱需求97年后内地舅市场房产兴起，而香港陷入低迷，XX迅速日进行扭了区辞域布患局调榨整XX业务布局香港内地地产及相关资讯科技及电讯运输基建及物流住宅定位：大型屋苑及指标性豪宅酒店定位：高端五星级酒店级以上写字楼定位：高端及地表性写字楼商业定位：大型购物中心北京上海广州……34盈利湿模式贱：XX在实惭现多赤物业附布局要的同纹时也畜实现鸣了从毙开发百商向龙开发徒商兼坝投资机商角扎色的挖转变默，持华有经踏营成茄为新脊的利集润来剪源方公向开发商开发商兼投资商80年代住宅喇开发菊销售住宅避销售工业摩楼宇以出租写字填楼出谁租商场窜出租酒店拌运营电讯践及资狗讯基建浅及物调流利润乐来源草多样历化XX投资贡物业削及发毫展物呀业比忽例XX在发展年成熟的香港程市场持有心经营杠的物崖业比羞例极打高而在快速陈发展呀的内歪地市场退主要赴以开发富销售惹为主，少量雨持有储为辅35土地库储备候：XX极其窝重视叼对土鲜地吸锄纳时雁机的寇把握日，坚复定市穴场的纲长远信发展仅大势现，逆哑势扩殃张，困以低弄成本他实现值土地答规模宪扩张房地齐产市申场时间19园8219野8619抵9819罚82年中英辛香港石谈判蜘前景兄未明，楼梨市发粥展进冻入低潮，新学地仍披斥巨鸭资在沙田，成香为首家地产亡公司山在新兴界作供如此功庞大透的投搂资19红86年新地答购入医置地鹿于山眨顶道吐地皮详，用把于发凯展标瓜志豪贺宅帝悔景园责与晓转峰阁吴，显示秃对香购港经膀济前地景的痛信息19耍98年金融形风暴期间悼集团害投的跑马取地礼切顿山套与逸初涛湾洲地块，再尤度显幕示逆境中对聪香港厘发展境的信识心19带98年新地博开始吓逆境啊内地罗扩张聋，首买先进狭入广州开发陈物业新地痒吸地新地耀吸地新地筛吸地XX土地羽布局捉区域专注娃香港私地产户市场选择片内地框主要讲城市北京上海广州合及珠咳三角无锡成都内地描扩张20共06年XX土地致储备床状况36融资腿模式味：依捞托于勺香港取发达太的金陡融产嫁业，XX通过丘发行侮债权昂、房堂地产盈投资XX、配到股融粥资等芳方式仰建立站了强惠有力毛的资眨金平贵台，研支撑公企业足的扩遍张19盯7219围8119局9720页07业务另额上市融资股权融资信托资金企业债券上市脖融资：19茄72年XX上市梢，当林时市晋值4亿港筛币股权粒融资：90年代枯香港亏楼市殊投机闻盛行垦，价坟格飙论升，XX业进垫行了徒业务棵扩张灿与96年首喷次进拆行了便股权腿融资群，随着XX将业版务重袋点转插向内粮地，06年进殃行了论第二支次股岔权融象资，07年拟膊第二摩次股宵权融送资10驳9亿债权病融资：20律06年12月5日新普地公链布20亿美坊元的债券哈计划毅，07年3月份巧首次秀发行3亿美剑元用脉于支乌持内磁地业贯务发陕展房地森产投嫩资XX；07年XX委托XX和汇辞丰控侄股将忆旗下骡的10处工说业地垫产和红写字词楼打晶包XX上市然，价值73亿港速币37XX经过羽三十齐多年方发展考，通县过大泡规模直吸纳筐土地糕、并涛购重挖组以汗及业诉务多载元化年等手猪段，评已成微为香愧港最抖大的螺开发班商之密一高速高发展承期（19离97年前葬）外部践背景企业昼背景阶段欢特征香港房地产业已历经4个周期性盛衰循环。1985年起房地产市道复苏，楼价地价飚升，至97年房价上升了9-10倍1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右2003年下半年楼市开始呈现转势，2004年经济重新复苏；国内房地产热1975年，李兆基成立了自己独立的“XX有限公司”；XX集团已经晋身为香港四大地产发展商之一大举进军中国房地产将土地储备放至极其重要的位置专注地产业务发展专注地产业务，巩固香港市场，布局国内市场方法一：积极吸纳平价土地方法二：收购重组1、善价而沽——减慢项目发展速度2、业务改组——售出非地产之低回报业务，将资产调配到地产业务3、私有化恒发4、稳定收入——增加投资业务比重，增加稳定的租金收入1、谨慎补充土地储备——转移集中收购农地；2、力争西九项目；3、继续私有化：私有化恒中、恒数（以换股方式私有化恒发，大大改善XX的资本负债率）XX成为仅次于XX的第二大土地储备银行；XX地产营运边际利润率由90年的60%上升至95年的78%；XX股价急升9.9倍，为“四大天王”中之最XX的地产业务营运边际利润率在一浪接一浪的减价狂潮中保持在高于其他“三大”的水平XX的地产业务营运边际利润率由03年的18%大升至05年的46%，与XX并列升幅为“四大天王”之首关键毅举措成功牢与问寄题稳中作求胜漫期（19双97朗-2碎00盈3年）东山爽再起拘期（20僵03年至袋今）38XX有限球公司XX公司XX有限追公司XX建筑哈有限检公司XX建筑骑有限质公司XX建筑号有限踩公司XX建筑充有限终公司XX地产主借鉴士了XX的垂逢直管铁理结胞构，苦以完默善的头全链它条开军发能淘力来距达到套控制传成本彩、提砖升速态度及驾保证裂质量阵的目露的土地获取规划设计建筑施工市场推售物业管理12345依托冤于集团夜或者糊关联麻公司获取击土地歼资源集团喂发展白的项立目由齐集团宫内部专门析的规外划专饼才负责撕设计集团旦设立四家相全资名控制篇的建郑筑子数公司，作欧为项墓目发兰展的狂总承忍包商抱，然输后外立包其现他非疏联营本机构今承建市场庸的推那广及尸物业愧销售马由集案团营销尼部门负责集团希下辖3家物际业管墙理公蛇司管泡理相盒关物畅业及爹停车愿设施39XX地产泻的业蔬务布愈局集坛中体楼现了芳多元+专业悦的特泉征：岁以多捉元化躺来分架担风质险增收强收周益，来以专棉业化律巩固煤基础吉增强缘瑞实力XX地产盟业务帖架构XX地产财业务幼布局厕的策竖略方吸向XX业务联布局发展催物业投资耕物业其他愈相关多元特化专业桑化大型嘉屋苑拿住豪宅零售共购物弓商场写字坦楼燃气炉、油登气分偷销豪宅停车侍位工业四楼宇酒店专业乓化20包07年XX香港啄储备伏物业乎状况巩固涂在发袋展大赵型住茶宅项购目中交的领呀导地颂位扩大忆收租称物业奶的比聋例以胶增加述经常受性收暖益适当酒多元艰化获螺取更董多的歪现金园流40XX通过嫁大量夜收购句农地棍然后己逐步慌更改喜土地坊性质深以及管其他苦一些蚊非常突规手催段实轻现土跃地资秩源低渣成本奏大规絮模增鄙长现金画收购测农民倘的“换地劝权益球书”收购凤具有皱大量富土地的资产去的公垦司四处犯收购懂旧楼采，进硬行改完建土地悬储备香策略时值栏香港哥政府散征收鸦新界再农民悼的耕买地以辈作各傲种发坚展用药途，撇交换油条件去是先扣征收胡耕地膊，然错后拨辣付可坐建房毁屋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