广东城市综合体项目营销策略方案

HuiZhou.5.2011xxxx国际营销策略案市场环境分析CHARPTER.1政策分析楼市分析市场对本项目的指导意义1CHAPTER.1市场环境分析

政策分析关键:政策回顾、影响、国八条2007200820102009政策平稳过渡政策先紧后松政策持续收紧政策先松后紧停止核准用于购买土地等用途的房企IPO；提高土地增值税预征税率；打击假按揭、假首付、假房价等行为；减免住房交易税；支持住房消费；下调资本金比例；取消税收优惠；收紧房贷政策；加强土地监管出台限购令；【政策回顾】从07年至今，楼市调控政策不断，特别是09年下半年一线城市量价齐飞，导致2010年楼市政策逐步收紧2010年可谓政策调控年，从年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，再到年末巩固调控成果的“国五条”，在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。【政策回顾】2010年调控政策不同以往，全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预，调控力度堪称史上最严VS行政手段市场手段祭出限购令整顿土地市场加大保障性住房供应问责地方政府提高准备金率加息严格执行差别化房贷调整房地产交易环节契税【政策影响】2010年第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；而第二波来袭，对政策敏感度降低，且因一线城市的限购，迎来机遇，量价再次攀升国十一条新国十条国五条叫停三套公积金贷款明确二套房认定标准加强土地市场监管执行差别化信贷政策加快保障房建设2010年调控下的惠城商品房市场走势【政策影响】4、9月份出台的调控政策对深圳楼市成交产生一些消极影响，二季度和10、11月成交均有显著降温，但效果在减弱，其影响持续的时间缩短各月来看，年初均价冲高；二季度受政策影响，低价单位成交多，均价持续下跌，不少楼盘价格也有所下跌；三季度成交开始回暖，房价反弹，均价持续走高；四季度楼盘价格基本平稳，但因低价楼盘成交为主，均价下跌4月份和9月份出台的调控政策对楼市成交产生一些消极影响，二季度和10、11月成交都有显著降温【政策预测】“国八条”落地，第三轮调控启动，奠定了2011年房地产调控的基本方向，在延续的同时并强化原有的调控政策，楼市调控没有最严厉，只有更严厉政策目的：进一步巩固调控的成效，抑制短期内部分城市因交易量反弹而引发的新一轮房价上涨收紧二套房贷”限购“蔓延全国加强税收征管量化调控目标二套房首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。【政策预测】政府工作报告:稳定房价不力将问责省市政府

3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中提出，2011年要把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，同时，加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。GDP增长目标：8%。在去年经济增速超过10%的背景下，通胀压力加大。因此，8%的经济增长目标，其核心在于稳住经济增速，把更多精力放在加快转变经济发展方式上.CPI控制在4%左右。4%左右的调控目标，是充分考虑通胀压力不断加大的实际情况，以及群众的承受能力做出的选择。保持物价基本稳定，是国家宏观调控的重要目标之一。公租房补助增加265亿。释放出政府坚持房地产市场调控不放松的强烈信号。大量保障性住房的投放，尤其是限价房，将对整体房价产生较大杀伤力，但关键在于落实、监督。广义货币增长16%。较低的货币增速目标，体现了当前我国稳健货币政策的特征，对外释放了我国货币政策继续回归常态、进一步调控物价的经济信号。政府调控楼市的决心不变，未来调控或成为常态央行继续实施稳健的货币政策，未来开发商融资难度加大，利息成本增加国八条开启了第三轮调控，政策更为严厉结论2011年楼市政策紧缩已成必然政策预测小结2CHAPTER.1市场环境分析

楼市分析关键:板块、成交、供应【板块竞争】随着大亚湾西区及中心区近年供应增加，区域楼市由惠阳中心区板块一枝独秀转变为各大板块群雄竞争的格局振业城半岛1号碧桂园山河城东方新城棕榈岛翡翠山城熊猫国际东部项目珠江东岸光耀城卓越项目卓越东部蔚蓝海岸龙光东部曦城美都健风乐安居大爱城星河项目合生滨海城惠阳中心区版块三和版块西区版块澳头中心区版块金海岸项目霞涌片区房地产开发新兴区域盈泰森项目旺东丰泰项目【惠阳供求比及价格】08年受政策影响外，成交量稳步增长，10年惠阳价格上涨至4462元/㎡，12月份均价已超4500元/㎡2009年惠阳区供应量70.95万平米，同比减少26%;2009成交73.39万平米，同比增加2倍;2009年供求比为0.97。2010年惠阳区普通商品房成交均价达到4462元/平米，同比上涨4.4%，年底整体售价已超过4500元/㎡。惠阳区历年供应成交走势(单位:万平米）惠阳区历年成交均价走势图(单位:元/平米)2009年大亚湾区供应量37.46万平米，同比减少77%；2009年度成交74.16万平米,同比增加136%，2009年供求比为0.51。2010年大亚湾区普通商品房成交均价达到4503元/平米，同比上涨11.9%。大亚湾历年成交均价走势图(单位:元/平米)大亚湾历年供应成交走势图(单位:万平米)【大亚湾供求比及价格】大亚湾成交量逐年递增，09年成交量超07年两倍，08年除外价格稳步提升，10年增长至4503元/㎡【春节前后成交分析】节后成交相对放缓，周成交基本在2-11套范围内，主要原因为受银行政策影响，高品质楼盘成交相对更稳定

1.1-1.81.9-1.151.16-1.221.23-1.312.1-2.52.6-2.122.13-2.192.20-2.283.1-3.8三远大爱城540502325太阳湾1067012546德洲城1815107235811晶地可乐25130304648龙林上观764323253半岛1号1622124257129【供应预测——2011年大亚湾供应】大亚湾小高层、高层供应总量预计达160万平米，未来竞争激烈，以中小户型为主，1-3房居多区域项目名称推售面积(平米)备注大亚湾西区澳城投资项目60000新盘，建面153万太阳湾700002-4房仁和WE城600001-4房卓越项目800002-4房德州城700002-4房为主中联西区50000新盘，建面62万金汇园40000新盘，建面15万花城湾60000建面28万溪山秀40000

龙光项目500002-4房晶地可乐400001-2房五月花630002-4房大爱城800002-4房新园华府500001-3房千禧嘉园400002-3房秋谷康城700002-4房海湾首府430002-3房秋谷月半弯800002-3房区域项目名称推售面积(平米)备注大亚湾中心区纳威人的幸福300001-4房一通项目50000新盘，建面10万DADA的草地800001-4房枫丹白鹭园500001-3房美林雅苑300001-3房四季花语雅苑230002-3房蓝湾星宸花园300001-3房灿邦国际500002-3房为主蓝湾半岛400002-4房天喜东方200001-3房四洲蜜方400001-3房小计393000

大亚湾合计1604000

大亚湾西区首郡400001-3房御玺山600002-3房爱琴海650002-3房小计1211000项目名称推售面积(平米)备注半岛1号440002-4房为主万城600002-4房为主东方新城85003房光耀城1200002-3房为主国鸿秋长项目500002-3房为主日升昌阳光地带10000公寓及1房为主东岸公馆40000公寓及1房为主光耀白云坑项目700002-3房为主太东淡水项目1000002-4房为主碧桂园400001-3房花样年别样城50002-3房外主双城世纪500002-3房为主锦江名钻120001-3房为主富丽达花园500001-3房为主中财中心区项目30000公寓为主龙林上观300002-4房为主丽景酒店项目30000公寓为主小计794500

2011年惠阳小高层高层供应量将达794500万平米，未来竞争压力较大；主要开发区域集中新中心区，老城区新开发项目逐步减少；销售产品主要以2-3房为主。【供应预测——2011年惠阳供应】惠阳小高层、高层供应总量高达79万平米，集中新中心区，以2-3房为主2010年整体成交较稳定，对政策敏感度降低春节后成交放缓，高品质楼盘成交相对平稳近240万区域供应，竞争压力空前结论2011年楼市调控初见微效，高品质楼盘仍危中有机楼市分析小结3CHAPTER.1市场环境分析

指导意义关键:政策、通胀压力楼市侧打压扔严厉膀，在驰目前脑经济惩及区蹈域发谜展背鼻景下督，仍灿危中于有机变市吃下，油打破尺常规瞒营销妙推广肝，多蜡途径木多渠独道促竭进成章交新国购八条砖开启此第三有轮调饭控，办年后促成交邻放缓孙，银御行政施策已层初见害成效物价饲上涨晕，通先胀压斥力增姨大，政需寻筹找保煮值增六值的港投资叫途径深圳湖限购铜促使乱客户石至周品边区叨域置碎业经济祖发展嗓及交熟通等椅利好挖不断絮呈现政策劝紧缩借已成僵必然萌，楼列市调驾控初影见成盒效通胀头压力标不断地加大深圳若限购筛带来蹲机遇区域止利好金不断侍呈现积极狡应对运，危辽中有良机，笼多渠扁道多少途径轧打破竞成交傲障碍【指导喇意义】项目滩突围比策略CH斯AR顿PT绩ER荣.2项目军价值龄分析客户骗突围唉策略项目壤形象弊突围项目摊价值窃突围1CH径AP票TE料R.祝2项目塞突围届策略项目自价值齐分析关键:区域谱价值扔、个昌盘价瓜值【项目衔概况】总体胸量达35万平嚼米，阅位于耕惠州奔市大垃亚湾距西区计，龙淋岗与啦惠州歉交汇奋的核戏心地新带，叫地理也位置因十分颜优越话。35万平姜米品抱质大注城；毗邻串坪山遥新城她；总体拨规模悟较大燃；配套禾商业处面积蚕体量马大。项目项目总体指标地段大亚湾西区龙海二路总占地面积94803㎡总建筑面积343659.80㎡总住宅面积271802.8㎡商业面积40014.24㎡容积率3.1楼层26\28\33层总户数2547户车位2730开发期数分三期四组团开发SW雷OT分析未来场不确架定的破政策疼因素大亚友湾市悔政配样套建话设效极率低片区路供应棒激增祸，大图盘林音立，尖竞争怠激烈产业驻人口歌膨胀方，区姿域需驼求激耀增深圳迫房价坦高涨延，区界域成席价格装洼地3大断重头路倾打通字，即典将无抓缝对耀接深流圳S：优滚势形象案低：展工业似区、谷农民属房低哲劣形耽象配套舰缺：湿周边首生活核基础薪配套出极度湾缺乏治安显差：骑周边炮无联扩防治硬安区位汗优势校：位幼于大誉亚湾虎西区或、毗献邻坪超山新振城交通吹优势排：紧中邻龙临海二口路，啊龙山切一路稳，出喘入便昌利项目患优势协：35万平票米简熟约欧彻式大纤城，托紧凑凉型畅就销产在品项目青配套蓄：未捕来项格目自借身商闲业配勿套齐赵全。【项目SW落OT分析】W：劣船势O：机筝会T：威咏胁【项目妻核心染价值1—祸—区域锅价值】区域肿的融荷合，怒一体完化进婶程加瞎快深圳窜、惠言州、佛东莞,作为岸珠江湖三角转洲一泡体化教的重奔点区易域.根据《珠江基三角侮洲地歌区改耻革发姑展规河划纲架要》，深沫圳将愉着力疲打造庆的产粒业方绪向为弄通讯纵设备乓、生魄物工挪程、今新材肿料、铜新能克源汽严车等足先进命制造揉业和烂高技翠术产槽业基着地。卷深圳泽、惠娇州、低东莞仆地处寨珠江抛口东抬岸.《珠三打角洲泰地区懂改革遭发展涝规划吨纲要》三市桌间路退网、攻城市陷公交队等交古通一押体化芹。>全长97公里补的广筋深沿哭江高享速公蕉路，抓计划20枕11年建零成；长达93公里火的深罩圳外纯环高甜速公呜路，泥计划20邻15年建吉成；>全长48公里是的惠启深沿神海高光速公俘路，20激10年一父季度霉通车>珠江间三角列洲城蚀际轨期道交消通东抗莞至断惠州届项目灿开工养，全按长96治.9伟6公里哄，工民程总斤投资25茅3.杨45亿元速。现代歪物流河业定污为本裁地区雁的三段大支闪柱产薪业之姻一深圳豆市凭考借其仍与港验毗邻斤的桥秆头堡蓬地位继，依姓托于换广袤敬的珠者三角娱经济钞腹地傍，通售过加裁大对兽地区摇交通岔基础痰设施要的投诉资建郑设力舒度，延使得嗽地区有物流般业发书展迅砌猛，倍该地请区也伸正朝碍着“编有影贸响力吵的物堵流枢短纽城倍市”亦目标泡稳步蹈迈进【项目温核心触价值1—哀—区域愚价值】本项逐目距个深圳奏仅1.业2公里透，紧股靠深春圳坪恶山新企城，呀占据往深圳若东进室的首驱站。凯南国际新城凯南国际新城深圳东第一站坪山进新城深汕政高速—在淡驾水坑殃梓均柏有出匆口，坑梓迹出口卸距离即项目5K净M沿海秧高速—2个01傍0年3月通淋车，隙霞涌历及石侨化区德设有朋出口瓶，深急圳与歇大亚吐湾仅某约半叉个小爷时车海程南坪垫快速——三期浩将建晋设龙理岗区付的横污岗、飘坪山饲、大寻工业棉区段知，至蓝大亚绢湾与赚石化父大道依连接蒜，直破通澳紫头镇厦深铁路—2011年底通车，促进东部沿海城市经济合作惠阳得中心钱区大亚遣湾中跨心区大亚禽湾西惨区西南缠大道20捧11年连信接坪缴山兰众竹东饲路规划啊中外枪环高妙速霞涌水片区石化懒大道20糠11年连灯接坪卷山锦踢绣东短路龙海稻二路20付11年连肃接坪芹山丹盼梓东匠路规划共中地金铁3号线本项节目【项目哄核心厅价值2—喝—交通众价值】3条断宵头路子即将拍接通饿，大招大缩费短龙饭岗至订大亚街湾的浴距离票，半书小时感生活炕圈逐堡渐形颜成【项目含核心雕价值3—厌—居住眼价值】本项趟目位崖于大感亚湾雁西区漆居住兆组团非的核阶心区站域，效周边捏大盘脚林立目，居桶住环仗境优汪越，受后期器发展灰潜力令巨大大亚辆湾西事区居狡住组叔团1、大要盘林泪立，四聚集麻效应疗凸显杰：本项况目区绪域将哄在20催11年开沈始启梯动大烘规模虫住宅丧开发凳，主肤要有蔽龙光宝项目匙、卓充越项秒目、扰德州喘城、匪鑫月骗项目闯、大瓶爱城称、鸿娘达华鸡府、崖凯联腔达等装。2、配劲套日虏益成乐熟：太东蜂时尚肥岛城罗市综涛合体昏、卓晚越大葬体量购商业回配套铁、本肯项目拐大体肠量商礼业配爽套；北师烛大附炸属学瞧校即缩慧将进现驻片座区，会教育掏配套哈成熟脑；交通孕网络余四通恐八达妨，且呀将无祥缝对抖接深睡圳。3、一肠定的政山景才资源【项目呢核心的价值4—屈—价格吗洼地生吸引】相比状关内撤或是寒关外就的龙剧岗，解惠-湾房裙价有殿明显毅优势池，维易持在1/搁4比例割，这羊是深羽圳客敞户外线溢的打主因项目鼓规划洒：项目扑地块棍方正擦，形统成一裤纵两可横的获行列鸽式布烘局，只楼间川距宽苦，彰演显大异气528一期二期【项目迟核心须价值5—糟—规划离价值】项目沙的简羡欧风鞭格特酸点鲜忙明，秋具有拐极强独的品恨质感意及视敬觉冲炕击力建筑坊风格筝：简约哭欧式伞风格密建筑听，特宪点鲜串明，奋流线丹完美轿，现仅代感湿强，蔽受主拆流客昌户群果喜好户型维朝向祥：户型蓝南北哲通透汁或南度向，甲保证待了各浪户型锣的通源风采或光，太均衡偶性较榨好5289【项目但核心搜价值6—醋—园林消价值】项目贝园林玻面积愧超大违，小起区中璃心带蚂状湖虚景及势开阔剑的组阿团式医景观浓园林缠将打广造出冬极佳壁的人祖居环谜境5289一期二期【项目聋核心难价值7—甩—产品透价值】本项虹目户睁型定洞位合攻理，巩以区拜域最秤为畅误销的错紧凑口型产壮品为齿主力笛产品户型面积区间编号套型套数合计占比公寓34-75A4单房5822832.7%A21房2厅1卫56A12房2厅1卫56A32房2厅1卫58两房71-73B32房2厅1卫5811816.9%E32房2厅1卫28F32房2厅1卫32三房74-106B13房2厅2卫5620329.1%B43房2厅1卫58E13房2厅2卫28E43房2厅1卫29F43房2厅1卫32小四房102-108B24房2厅2卫568512.2%E24房2厅2卫29四房123-160F14房2厅2卫31649.1%F24房2厅2卫31B54房3厅4卫2合计698698100%项目温一期绝户型凑配比主力予户型梦为紧筋凑型2-齐4房，追面积胜控制铅合理蜜，畅纠销品529一期二期【项目乎核心馅价值7—感—产品笨价值】本项叫目户伍型定脱位合已理，兄以区云域最换为畅池销的盆紧凑任型产至品为泥主力福产品项目脑整体邪户型售配比主力粘户型幅为紧脚凑型2-衣4房，留面积局控制茶合理务，畅棒销品户型面积区间编号套型套数合计占比公寓34-75A4单房582289.0%A21房2厅1卫56A12房2厅1卫56A32房2厅1卫58两房71-73B32房2厅1卫33856322.1%C32房2厅1卫57D32房2厅1卫59E32房2厅1卫29F32房2厅1卫29G32房2厅1卫51三房74-106B13房2厅2卫336109843.1%B43房2厅1卫338C13房2厅2卫28C23房2厅2卫28D13房2厅2卫58D43房2厅1卫59E13房2厅2卫28E43房2厅1卫29F43房2厅1卫29G13房2厅2卫50G43房2厅2卫51H23房2厅2卫64小四房102-108B24房2厅2卫33641416.1%E24房2厅2卫28G24房2厅2卫50四房123-160D24房2厅2卫582449.6%F14房2厅2卫28F24房2厅2卫28H14房2厅2卫64H34房2厅2卫64B54房3厅4卫2合计25472547100%5289一期二期【项目诉核心秆价值8—误—商业坊配套割价值】本项波目商丽业体稳超过4万平沫米，授将成菊为区年域商缴业中毒心，帅并为伏项目咽带来隆完善匀的商培业配绍套本项厚目商室业配叛套面寻积大蹄，欧优式风提格鲜史明拥有车这些拆，够林吗？NO！我锡们需楼要全汤面突洁围摆脱于竞争陆红海【回顾似与反夺思】2CH尊AP蹄TE教R.使2项目仁突围繁策略客户掉突围咏策略关键:客户笨现状汗、突军围方趁向客户真分类投资废客户惠阳株客户大亚缺湾产断业移钞民深圳搅客户本地图客户自住奖客户龙岗悼、坪置山、羞坑梓深圳肚中心李区时（自住尽、+投资覆）【区域贞目前股客户厕现状】目前找区域帽客户吩来源担主要宁分为途深圳贡客户佩和本盏地客如户，住本地傲客户戏以自悦住为户主，隙深圳芹客户日按置摩业目瓣的分踩为自欧住和奇投资不两类20块10年置济业大贸亚湾掩客户驶构成人人炸购物恳广场【区域农目前找客户唐现状】深圳模客户宾比例溪逐年贱上升伐，20蜓10年达牺到75番%（其泛中大湖亚湾讽在84祥%左右访）；竟同时勾，深妖圳客译户成叫交量厉总体苗呈上拳升趋繁势，但深圳黎客户赶成为或目前极的核锁心客饼户群公。深圳丙客户饲在区任域置帮业比皱例近铅年来率一直辨维持泰在高忘位并族呈现匆较快跌增长着势头右。09年深染圳客坦户占招市场吴总体耐七成虑左右纳，预葡计随莫着供监应量狐增加爱、深诊惠一用体化借落实横，深占圳客芦户绝旬对数址及比俊例均辆会持丈续上料升。04球-0耀9年深邪圳客饰户在统惠阳母大亚顿湾区棍域成闯交量稿整体朵呈上俊升趋呀势。08年受弹宏观固调控裤及经枪济因简素影毒响，载成交汤量有速所回幅落，09年市墨场迅侦速回烛暖并骄快速也发展俯。04寻-1干0年惠关阳大校亚湾御深圳蒙客户裙比例惠阳筑大亚队湾深狂圳客陷户成乘交量爱（万堪平米版）项目成交客户比例灿邦国际深圳客户约85%，本地及其他客约15%翠堤尚园深圳客户约82％，温州及大亚湾本地客户约15%纳威人的幸福深圳客户约88%，本地及周边客户约12%DADA的草地深圳客户占85％，15%为本地企业客户大爱城深圳客户80%；20%为福建客户、本地客户及周边客户大亚与湾客楚户来派源分晴析深圳悟客户垂在大校亚湾末市场片整体漠份额钟为79杏%，周附边项睁目深运圳客掉户在85篇%左右其中蚂福田破、南紧山及惭龙岗坊地区毙比重棒较大照，分疑别为25易%、18受%、15督%【区域恼目前孩客户撕现状】大亚圾湾部帖分在食售楼撞盘客检户比馆例情驶况20朋10年深盐圳客盗户置猪业大元亚湾米目的人人购物广场客户置业目的深圳客户置业大亚湾以投资为主，占比65%。深圳投资+自住两用的客户占比20%。深圳自住客户占比上升到15%，自住客越来越多。【区域不目前商客户挑现状】深圳封客户绑置业和大亚还湾主低要目耳的为卷投资艺，但烫自住融客户颤比例策逐渐导上升【区域枪目前该客户厘现状——深圳激投资销客】深圳金投资谨客投腔资理印念强司，投钩资需再求十邮分旺两盛，副数量莲巨大斜，是蛮支撑伍大亚京湾市滩场的脖重要卷客群宜，占亏市场滴份额唤约65果%总价区间首付款家庭月收入60万10万10000~15000元70-80万15万15000~20000元80-90万18万21000~25000元90-100万21万25000~30000元深圳篇投资称客户争购房轮承受任能力价格孝差存墙在可逼降低箭投资敏成本壮是持尊续吸挽引投重资者麦置业策大亚泳湾的嘴动力渴源；深圳涝区域查内房负价高抬企，游推动浆投资己者资惕产外捆溢翠；大亚动湾处粥于房伟价洼鸡地，同承受草能力穴相对乌较高野的投继资者攻纷纷络转向肃大亚籍湾市秒场；大亚减湾城恢市化弹进程懂加快勒，发年展前裁景良异好。投资嘱客在但大亚架湾投族资动客因置业筒动因——深圳触大亚抢湾两查地价缓格剪享刀差妻，高投转资回口报率关注谷点——投资扮回报正率、滔大区际域发元展前祝景、坏产品肝户型【区域闹目前摔客户搏现状——深圳池自住辨客】坑梓膛、坪玩山大理工业颈区客贼户以气中层侦管理剃者和羞技术萍人员或等产肢业人刮群为械主，涌教育能背景险良好素，有派一定阶经济谜实力晃，数释量较池大外溢秋产业舅客户狮教育池背景禾良好元；深圳执龙岗饿外溢伤客户哪收入佩较高凉，经蜂济承蛾受能掘力较罢强，静可以鱼接受回一定牵车程永范围零内置灾业；跨区染域置报业成昼为可零能价格科挤压申迫使幼龙岗姑大工谷业区教大量完产业半人群丛外溢摆置业外部糖价格偶的挤臂压、烤产业克人口舅自身茶的快零速增抛长合含力促恼使龙伯岗自塔住客件户成础为大喷亚湾负购房浅主体坝是一鞋个必放然趋妨势【区域盼目前趁客户忧现状——产业个移民】产业乳移民悉规划伯数量封较大贫，预拐计随削着新匆产业卡的迁孝入和研建设挽产业相的投姐产，腥未来览人口基增长妖迅速斧，置乐业需痰求将营会逐喊步增澡强大亚库湾片羽区5年内电人口杨将达经到30万人10年将贿达到80万人然口2~答4年时敞间将能新增23被~2拥8万就盲业及10淡~1柿5万工默商业呀人口大亚催湾政容府人元口增丛长预吓计：产业慰的聚攀集效掌应引嫌发产短业人舌口的夹迁移承接嘉深圳派各区肤工业即产业难转移叫和人拘口迁梁移的科重大蹦使命鞠；石化庭之外仿的其严它制锣造产凭业正陕在形鼓成规威模；产业付人口匙迁入梁数量乒不断旧增加议，目腾前已帅有约12万人恳迁入翻西部巨工业号区。产业轰移民诊中以著工业近企业伪的中灭高层张管理伴者和庄技术戒骨干腾为主握；承受干能力帝一般废，对峰价格坐较敏胞感；现状刚配套调的缺佣乏是封阻碍套大亚甘湾部巾分产抱业移井民在奸西区注置业悠的主西要因暮素之责一；未来挠产业嘉移民法可能喊成为怪大亚嫌湾本弱地购桨房的荡主力起。产业中高层管理者高级技术人员年均收入50000元45000元大亚湾缸产业甘人群誓年均沫收入【目前禾客户千客户换现状似小结】综合忽上述治客户古的分批析，碍深圳乘客户欠置业皆大亚取湾的朱主要血驱动批因素赚有以俘下三秘个：区域僻发展台前景价格笨剪刀鸦差置业铺大亚暮湾公共朗交通钻等配啄套主要鲜因素客户木语录谣：“价格抗比深标圳便雹宜多蚀了，漆在深湖圳这嚷些钱吩顶多码能买面一房肯，在困这边颂买套傍房住借很舒巨服。”“交显通线掉路很盏多，赴过了真收费序站就缠到了版，公具交车若只要20分钟忘就能介过来栏，很以方便套。”“价恢格便串宜，伴也觉扰得未晒来大亩亚湾商发展洞前景辉应该中不错蜜。”价格病驱动短期窄投资投资+自住报客户牛主要童集中尤在龙槐岗中境心城枣；价格落剪刀培差是果投资+自住堂客户献置业幸主要脑驱动柏因素剖；交通腐、配衔套及孕片区震成熟继度延巴长了笔其入滔住时倒间；片区拖发展怜情况出决定驼了其迅在大愿亚湾屯置业趋的最迈终目扰的。投资+自住析客户检有着管改善训居住时品质配的要猾求，姨目前费短期淹内不聪会入置住惠国湾，垄但他扭们未值来极介有可柏能转匀化成书为纯判自住鱼客户寺。龙赢岗中洋心城糠普通义白领某在价打格挤艘压的知背景副下，学未来骗将成氧为龙艰岗自警住客企置业梨大亚盼湾的袄重要畅组成燃部分合。低端底自住都市融合城市配套完善居住氛围成熟交通路网完善【客户隆趋势——投资振客户应向自冷住客排户转非变】受城严市规系划、溉地缘枪优势也及配过套逐举渐完叛善利婆好，匪深圳拴投资妙客户狭正逐侨渐向略低端匆自住乞客户孙转变塑。深惠递一体冲化更趋成圣熟居住正氛围烂更趋预成熟中高慎低端剃自住区域叶自住来客比仇例呈辫逐年绩上升速趋势【客户粥趋势——自住逃客持辅续上膨升】深圳浪自住横客户既主要腊来自迎坑梓耗、坪粘山大蛾工业帝区、何龙岗守中心已区及茂部分跑关内前客户郑，占薄大亚迫湾市拉场约15傲%04贝-1刊0年大脱亚湾化深圳驳自住作客户遗比例客户慌受到菌价格括的挤步压和特供应潮短缺复驱赶版到周血边惠服阳大溜亚湾纺区域吹置业跌；坪山蜓、坑爽梓产宋业人妨群成覆为跨局区域新置业揉的主僻流；龙岗量中心朵区白记领自滔住客界也明建显增驳加。区域笛内品似质楼婶盘的亲自住哀型客皂户明镜显增扒加，老由于治惠阳跌城市务配套唉相对摆更为材成熟替，其愈自住制型置罚业客令户已疑成主萍流；该部馆分项烘目中云、大则户型名单位供持续羞旺销砌，改巾善型态需求熄客户增有所鬼增长过。【客户著趋势——自住缩慧客户柜明显雾增多】从中甩原代叠理的逃万城砌、半孟岛1号、布大爱垂城等萝品质董楼盘由成交申客户匙来看臣，自革住型输客户盐明显寇增加巡寿。【城市街发展】受深董莞惠扯一体亩化等旨交通酒规划呀利好悼，未牵来龙纳岗、悔坑梓瞧、坪肺山以躺及深碍圳观耐内自投住客抄户将致开始溪增加标。深惠浅秘谋——20光0万深姿圳人貌涌入思大亚忠湾【城市社发展——承接队坪山鸦新城妄迅猛祥发展】坪山舞新区友未来典将形遇成距桨港口20分钟绞，距怀市区30分钟买，距碍机场40分钟讲的高哑速路肝网；甜厦深片高速槐铁路御将设脊站坪拆山，盟深圳桂地铁3号延扁伸线拐、12号线想、14号线班将规殿划相晨继连牢接坪栋山新命区。未来搅坪山肠新区婶将发摸展成谷为高孟端产省业聚列集区笨，生率态人乞文示雷范区新区亿本着暂“建座设世翠界一封流产字业园踢区”锻的美蹈好愿阴景，勾坚持嘴以高尚附加汽值、章高投置资密严度、知高技施术含纠量、礼低污庸染、环低能阴耗的矿原则盲，大力挎发展晕电子什信息足、生渡物医燃药、阵先进例装备佣制造勿、新逼能源燥汽车为等产誓业，充巡寿分发首挥高纪端产印业聚陷集效供应，撒打造版生态遥型、婚创新店型现责代制公造业蚀新区馆。【坪山须新城澡迅猛摊发展】本项禾目毗皂邻深缓圳未奥来重想点区妙域“新坪山目新城扇”，垄且紧蚂靠两乒大新煎兴产疤业基棉地，纸旺盛邻的居谣住及防商业续需求咬支撑旷本项台目。本项裕目依吸托坪劲山新弹区经盆济扩纠张，然将承犬接大顿量的把居住琴及商供业需陈求坪山御：总面或积12摔7.吃4平方晋公里冈，总施人口43万人驳，户脸籍人货口2.饿1万人朵。流淋动人昨口40狗.9万。坑梓童：总面届积为46平方刷公里址，总愤人口瞒约14万，怜户籍洞人口93妨00人。膊流动立人口13万。坪山新城规划图【客户希突围】因素变化客户胳现状拒分析1客户将趋势撑研判2城市促发展卫趋势3深圳壤投资混客户愉为主肌，自弹住客耍户为典辅自住损客户玩呈现誉持续窄上升灶趋势坪山惧新城慕迅猛栋发展魂，产担业人守口持山续增触长深惠访融合凉进一焦步加拳强，全深圳恐人涌维入大悟亚湾客户势突围1、截秧留传垦统客河户；2、突睬围自誓住客忠户；3、突雕围坪给山新撑城、竖龙岗跨、步传吉客萝户观点蛇：通愧过多丛渠道软客户框开发求，寻呀找项涌目目段标客留户1福田记、南限山为竭主客服阁中心/媒介蒜推广/拦截予竞争卵项目俊的关弦内客哭户32西区悬、中启心区立柱岔、灯蔽杆旗曲、导过视牌凳等通程路包暑装关内娱客户孟（投稍资为恒主）龙岗宝、坪宴山客延户（票自住固、投浴资自头住两透用为灿主）产业那移民督（自歇住为挡主）坑梓圾、坪息山、绒龙岗亲中心桃区为苏主打造蓝居家测项目渗吸引力争孤突破外到35版%的客衣户比糠重媒介猪推广/行销/企业船渗透/小众【客户伞突围】重点柜拓展于龙岗航自住短客户朋和投作资自幕住两物用客躲户，巡寿将龙机岗区灿域的泉客户均做深油做透厌。重点趴突围熟方向截留纲竞争换对手杜传统榜客户次要馋突围辽方向【目标田客户统定位】通过眯大力肥突破衰坪山炮、龙罪岗、薪布吉夫等自植住客降户（欠力争挠达到35目%），怀使得巧本项泳目核惜心客填户为车深圳帅自住层及投夹资兼粱自住吐客户筝。边缘稍客户重要包客户2大亚桂湾产夺业移鸽民核心婶客户兽，占48愧%比例深圳僻自住坦客户懒、投仆资兼阅自住分客户重要阿客户艇，占12妨%比例以自汤住为晨目的娇的大墨亚湾慎产业枣客户边缘席客户扒，占3%比例淡水炼、广碍州、户佛山够、香两港等欣外地定客户核心鹿客户深圳鸭自住分、自圆住+投投把资客重要更客户1深圳虏投资睛客重要航客户奴，占37驰%比例深圳山投资咏客户【目标被客户堤描述】好想裂有个晓真正矿属于鹿自己克的家他们贷衣着践光鲜出入沙酒吧疯、休谜闲运们动场搜所等过着末似乎贫滋润眉的生粥活可是犁每当妨夜幕链降临他们初回到批自己朗合租拉的家——甚至康是农竞民房面对投着窗洽外的承璀璨娱夜景心中筛有一垂种难泊言的咬触痛他们跃喜欢骂深圳但是列深圳考的高皇房价步却让菊他们孕很无鱼奈似乎冬觉得险深圳灯离自碗己好赚遥远……他们铃有梦古想，缘瑞有追荐求他们姻具有匆领先汗市场歉的觉筑悟他们些是先集驱者他们躲是深旋惠融泥合的剩先行乒者他们巧是“领版仕一惊族”杰！【目标头客户险文化汤特征】深惠予融合摩的先续行者育，领淘仕一密族快乐妻就是制在车束上听缺十五书分钟地的音测乐回岁家目标雕客户铺交通放状态如何营进行尊客户任突围升！！筋！！【客户察突围丧渠道1—袋—企业托团购码客户呢开拓】。客户木特征拓展搁渠道关键屯执行大亚档湾、述坪山水及坑亏梓为径主（灰核电沉、东筑风汽蹄车、惯迈瑞病等）工作毙区域柴就在医附近剂，为康首次东置业惑者属于袭企业存中层帐管理龟者注重溪生活暮配套磁完善饮，工袜作便拳利性价格貌敏感朽度较凯高企业桑巡展权（在冈活动钟室、贤饭堂慈、厂森区门史口等司集中摩区域挽）联合偷联谊蹦活动咽，或者赞助巧企业泉晚会联抽奖压等，群植入同项目介推介企业驴网站奇宣传灵项目进行矩团购房诚优惠援及老坚带新笼奖励持续凑组织静看楼辽专车寻求率关键概对接狮人从到过访客亩户中肌分析敏企业亡需求饲潜力爬，重辣点挖咏掘客庙户承诺露后期恨开通引企业涉业主嘉专车柿（当难团购炭量达窝到一想定数孤量）企业狂客户周边级知名扛大型踪蝶企业鹿众多降，可湿寻找黄关键谦人对狼接，心通过张联谊跌活动患、企留业内抢部展慕示等汇形式醒渗透青，考骄虑通灯过吸华引，拘促进丢团购戒组织峡。【客户伟突围烫渠道1—猪—企业默团购棍客户蚂开拓】。【客户倍突围娘渠道2—毫—社区着客户棍深度争挖掘】针对农坪山某、坑弹梓、铅龙岗金、布弃吉重听点客挡户突介破区搬域内汇重点牵目标膊小区嫁，进子行地业毯式笋深度积挖掘茶。社区泡针对显性派切单社区功巡展社区踢电梯武框架普广告物业丹管理圾公司听业主蔬名单扩获取社区堡客户四深度红挖掘【客户度突围迈渠道3—径—核心强商圈兼巡展】选择劈燕龙岗寄、坪读山区匀域核蚕心商继圈巡朱展重音点拓港展该蜂区域陵客户晓。地点豪：区泡域核首心商给圈大于型商颤场广蓝场形式乎：阶获段性款流动赤形式配合还工作澡：传单沿派发链、短站信发历送看楼劫专车西接送【客户苏突围汪渠道4—越—重点剩区域泳全面酱广告盾覆盖】针对怠龙岗乐、坪畏山、尚坑梓剥、步骑吉等静重点铅客户口突破寒区域寒，通嗓过多略方位脑、立胜体式孟广告盗配合威进行扬客户畅突围扰。立体桥式广雾告突姨围重点古区域穷夹报弯、DM全面话配合公交烧车、顽出租戏车车黑体、执座椅平广告针对验性短袍信推餐广坪山绝、坑对梓重文要交霞通路阔段灯观杆旗洗广告重要享交通令路段枕、商石业中还心户厅外广撑告支歉持【客户兰突围送渠道5—代—中原目区域垮资源曲集中亮利用】重点职利用舞区域酱中原晨地铺趴客户慎资源愈及万数科金缓域东厚郡、泊振业沉峦山迅谷等坟重点恶楼盘司客户寄资源淘。实惠肠：高嚼额奖伞励，峰调动借转介涉积极用性情感屈：良熔好关塔系维彼护，棋情感愁上拉造拢同茅事精心震礼品割赠送化（如俗电影义票、恳欢乐取谷门仅票）饺；组织萌活动奴体验淋：大气亚湾爪一日复游，助海鲜就品尝从体验载，酒湖吧推怀介会倍（娱饲乐）关键略点：息转介国奖励比及提咳供车倘辆接替送核心赶：将吸主要宝同事免（分宗行经仍理）魔当客个户来谋经营地铺烂推广底方式地铺艇走访专场坦推介态会中原徐平心台地铺突合降作【客户旺突围扯渠道6—耗—定向盲客户仰开拓】充分剩挖掘甲合作姓单位喇客户这资源艳，多踢渠道鬼低成甲本获木取目跑标客驻户。客户娱特征拓展树渠道配合香工作对区益域较男为了报解看过父的楼匙盘较邀多，裁习惯勿进行汇对比多数龄为普绢通置者业人枪群，弹对别挖墅类棒高端墙产品秀消化乓力不腐强各类争媒介祥看楼尘车组负织搜房妖网珠三像角地垦产网城际纳看楼易团团购抄网房信缓网现场薯提供债用餐室等现场划加强慢展示盐体验扰及服科务，辟如良听好的刘物业业服务仓标准可与确合作师单位尘签订杀成交昂才给遇予奖蛇励合装作形锡式定向徒客户【客户毫突围偿渠道7—欠—针对汽性活雅动推另广】针对和坪山客、坑祸梓、钞龙岗鼠等重荣点企丧业客戒户，勿举行码针对必性的劫活动份营销且。3CH摔AP喜TE牌R.率2项目程突围堆策略项目华形象魔突围关键:项目窜形象命演绎滥、居加住体篮系建咸立F（Fe缴at国ur血es普/f忌ac半t）:项目凭本身名的特裳性/属性A（Ad俊va碑nt秧ag装es）：拾相对耐于竞共争对叠手项疤目的秀优势B（Be草ne纷fi赠t/遵va停lu责e）：旬楼盘颂带给劲用户何的利瘦益/价值我有怕什么?我好争在哪箱里?我能桥给客浑户带敢来什筛么价曾值?【项目杯形象穿突围梅推导——凳FA输B价值唇理论】F（Features）我有什么A（Advantages）我好在哪里B（Benefit）我能给你带来什么价值大规模社区完善的生活配套交通便利优越的居住环境丰富的产品线距离深圳最近社区配套最为完善满足不同深圳客户需求尊贵享受（身份、标签）居住在深圳的亲切感舒适的家便利的工作生活众多欧分卖兔点满足竭深圳见人需缩慧求轻松恨享受糊深圳臭生活【取FA霸B价值尺体系】【项目砌整体办定位】深惠磁融合垂领仕耕居住恒专区突出轧项目妙辐射滨区域突出礼深惠赤一体收化，计两城袋融为锹一体袄，拉萍近心流理距怨离感突出逼项目军客户颜群——炮“领仕溜”一萝族，古通过滨演绎染“领密仕生柔活”覆内涵肉，引沫起客倍户共拼鸣体现拣项目绘宜居吃功能70形象切调性便利融合轻松情感依托会深圳废为基行础，煤提出“融刺合”突出“工贵作在云深圳拼，居而住在着近邻比”的“领暂仕”便利粉生活形成汤差异位化、凑符号彼化，言引起而客户律共鸣71Ma条y但be晒v款er搜y怖di惯ff晃ic津ul翻t,饺i罗t傅ca送n挑no普t庄be秀t渴oo参f吓ar证a原wa够y,略f琴ie勿ld况i伞s杂ju女st丑w言is鞋hf怜ul附t币hi括nk好in储g,扇i景n华th船at翠c论as刚e赔br姻il存li传an仓tl打y什il廊lu辨mi袖na雾te引dIn想f结ac捐t膨ve松ry吉s君im怕pl英e,除a纯s萍lo殊ng膨a翠s镇th猾e校ri愧ch失a属nd跌v杰ar持ie餐d,挣c兽an艺p告ea脑ce之o截f彩mi布nd权t矩o堂la泼y狠do验wn惑t亚he双ir盏h指om盛e'敢s历fu疤tu遥re别人森还招在犹荒豫是师否可馅行的红时候你却惯已经质成为“工京作在滚深圳梁，居摩住的棕近郊”的慎先驱篇！凯南孙国际设新城——深惠茅融合见领仕抗居住仅专区真！“领它仕”材，是哈时代袜的先蚀驱者是深荐惠融毛合的受践行伟者！72在这父里是遇两城丹融合冬的中酸心，锄是“排领仕扫”的舞台So室me米s停ay忙L础if捕e铁re乓se汁mb剑le窃s醉a擦fa完bu多lo瞧us宾s复ta努ge规.li椒fe纯i致s某li劲ke宴i扶n星th蔽e添ac愈ti酸ng凯南弦国际捞新城——深惠榜融合裤领仕望居住亚专区妈！7373“领磨仕”突有远昼见宴方有啦大境嫂界凯南右国际隔新城——深惠柱融合盟领仕品居住贸专区股！74其实某，在家考中就间可以剖叹赏一个蝇窗口绵就可算以望将见不振远处阶深圳贩那浩跳翰的澡璀璨Th渗e秘wo词rl堡d哪is京s犬o挠bi朗gI枕ju皮st锄w宇an狗t害to奶,姓an谅i箭nt帽er笑se伴ct授io局n柏ca橡n愤be队f全il票le对d仗wi脾th酱a族ll啊t脱he蹦o灭pt达io犯ns晚,鉴on嘱e睁ca能n弄se高e落th院e拣wi尤nd晨ow证o师f早he镜av躬en丹a傍nd留e还ar歇th反b扭ri木gh壁t启vo浩lu认mi乳no春us毙.凯南旦国际陶新城——深惠鱼融合他领仕险居住率专区乔！75在这照里，屡你可砍以享社受梦体一样陡的水尼景你可肾以享略受都足市中菠无法赶赋予裹的宁局静凯南裹国际杜新城——深惠搞融合举领仕胳居住浴专区怕！76在这晃里，希你可扭以放宰下繁抬重的达工作放飞本你的歼心灵享受料生活鸦本有竭的快盆乐与倘轻松凯南透国际瞒新城——深惠足融合长领仕互居住杏专区恢！如何溉打造贡深惠须居住台服务项区！备！！秀！深惠撕融合侧居住躁专区深圳逐标准割贴心间化服他务深圳复购物喉环境绑营造深惠荡交通袜体系事建立融入仪深圳候元素深圳球教育载资源壳打造【深惠养居住征专区晃价值牧体系引建立】围绕偿项目古整体腐定位足，在敬各方棚面全抄面配误合，葡打造论为真宁正的催深惠柴融合竖居住汗专区忌。【深惠徐交通慌体系英建立】通过原建立稼直通凑深圳搅至龙饭岗地德铁双宗龙站猪社区勤巴士秘，敦妥促政斩府开拉通项备目至毙龙岗手区域锡公交膨车，油建立竭全面录的深屑惠同妈城交棋通体杜系。开通疼项目驰至地攀铁双广龙站贪及龙岛岗中艰心城丘的社猪区巴谣士敦促姥政府爹开通塔本项敌目至堪龙岗刺的公药交车【深圳牺购物瓣环境警营造】引入览在深夜圳受傲客户引认可部的超怜市、紫医疗歇机构妥、药滚店等倡等，茎让客瞎户感级觉生见活在雀这里堆就是总生活集在深烈圳。【深圳仰生活略氛围轮营造】引入枯深圳兄按揭旷银行健，并狗在商管业街办开设也办公星点，誉为客传户提捐供相浊当于钱深圳法本土浑的全抢方位肾服务局。四大结国有哪银行打基本愿实现翼不了访跨区斜业务无，引希进深圳子本土逝银行，增间强深碌圳烙变印同苦时可贩开展却该银勉行按逝揭等伴服务横，实命现同册城金柜融服冒务。【深圳抱教育钻资源耽打造】引进咏深圳规知名遣幼儿息园、荐利用饮北师驶大附您属学宇校打邪造项速目在鉴深圳难都难贱以匹庭敌的肉教育写资源碗。关键铃点：有引进絮权威吴性的好幼儿葛园学挎校（封如金辈钥匙煮等）锐，弥撞补教饿育缺均失，在为客俯户打恳造最泼优质自的服吩务，郑教育拳氛围催同时管能够缺带动锻居住渣氛围须，利找于长柔远发伪展。目前先卓越际已经榜引进跑九年浙制公找办北睛师大产附属烦学校杯，后朝期本删项目椅业主六将享笛受区秃域最洪为优倘越的温教育寨资源辞。人性间化贴样心服与务优质霞物业杂服务优质摄营销由服务个性运化服杯务高智架能安耳防设鬼备24小时都尊贵蛮服务开通溪社区掘巴士忘，便扁于业强主出粮行购偿物深圳忌设置迁客户堤服务砌中心现场廉提供逼五星疫级酒凤店接活待服啊务提供由客户达接送袭服务业主瓦生日难短信趁问候陡，赠尺送小节礼品生日焦宴赞炸助，虹满足者尊贵帝感提供载专车啄接送勇小孩映读书为业宋主提杆供免济费洗秩车【深圳羡标准坡贴心乓服务】人性柄化贴偷心服龟务【深圳查标准闻贴心弱服务】人性鞭化贴派心服达务：垮引进工深圳决知名询物业蔬管理筐公司迅，提载供高笋端尊句贵的先物业爪服务秀，从抚而提言升项证目档豪次。物业校服务狮升级形式2：引魂入金林钥匙翠服务跳体系形式1：引懂入深幕圳知低名物敲业管痕理公艺司世界再最高育级酒滔店式肠物业份服务省，为切宫廷悉式酒来店代直办服怪务，监具有循非常岗高的业形象垂，一咐般为距豪宅别引入雄。提夹供尊峡贵的巧五心敌服务顷：舒朽心、滋安心蜓、放且心、贱开心验、省帐心。引入梳深圳薄花样欣年物肆业管死理，完提供香周到抖的物蚕业顾胀问服底务。【融入认深圳辉元素】围绕扮项目看整体精定位影，在顿各方搅面全念面配彻合，嘴打造蒙为真压正的狠深惠渴融合啦居住根专区停。深圳雅画院傍深圳枪发展碌历程遭作品膨展曾经炕的深笔圳印棕象照窜片展深圳鱼“孺子挪牛”文途化雕赶塑4CH届AP竹TE左R.犯2项目懂突围弱策略项目吗价值菠提升关键:展示沙提升枕、卖灿点打员造高标扛准现远场展吐示1—鼓—增加提大型笼道旗肤营造痰氛围养，昭怕示性晚强，前提升迅项目瓣形象中原口建议虽在本廉项目遮靠近闲营销侵中心招的道休路上报，利推用大猫型道态旗包猾装，遮从项恨目包陈装上旗提升上项目朱形象劈燕的展搭示。价值乱提升密策略1—蜜—高标怎准现淘场展扎示入口逮广场集是来牧访现久场客惊户对廉项目璃的第鸦一个帐接触载点，狗同时泻也是贞项目如的主桃形象典面，歉建议巩设计船标志借建筑烂可彰池显项括目的励大气窜，高教品质胖感，带同时国可对浅客户穿形成穷强烈访的视悦觉冲哭击力周。前广社场主办题雕斩塑高标企准现蜡场展斥示2—斧—入口纷广场仔设置卷一标绿志性购雕塑赖，彰库显项废目大逝气，耕突显关项目冬品质沃。价值休提升敏策略1—及—高标朗准现街场展绕示高标顾准现凭场展吊示3—徐—利用凝本项扯目独毕立商凳场，衰按照甩会所淋标准闭打造光营销判中心暂，给茫客户映完美聋的现物场展逼示，朱以提痒升项码目形搬