年上海某公司商业房地产发展战略

****公司商业房地产发展战略研究汇报2003-02-18目录商业房地产发展环境概述进军商业房地产的意义商业房地产的战略目标商业房地产行业定位商业房地产的核心竞争力商业房地产发展模式5/18/20232商业房地产发展环境概述经济环境政策影响行业整体发展趋势地区行业发展状况商业房地产发展的社会环境商业房地产发展状况详细分析内容见商业房地产外部环境分析报告5/18/20233全国宏观经济增长状况1997~2001年全国GDP增长状况（单位：亿元）国内经济的持续增长，对增加国民的可支配收入和提高国民的市场购买能力和消费能力提供了基础，为商业繁荣和商业房地产的发展提供了有利条件。国内生产总值持续稳定的增长为房地产和相关行业提供了更好的发展空间，同时房地产及相关行业的发展又对拉动内需起到了很大的促进作用。过去五年宏观调控的主要手段是积极的财政政策和稳健的货币政策未来五年货币政策既要防止通货紧缩，又要防止通货膨胀，预计利率也将在一段时间维持较低的水平。国家通过转移支付等手段调整了不同地区的可支配收入，扩大社会有效需求。为实现国民经济持续稳定增长，政府将继续采取积极的财政政策，保持必要的投资拉动力度。对房地产的经营发展比较有利。5/18/20234上海GDP增长状况分析1998~2001年上海GDP增长状况（单位：亿元）上海GDP近几年以保持两位数的速度增长，加快了上海市退二进三的发展速度，对上海市的经济和商业的繁荣起到了极大的推动作用同时上海市发展的多中心化和住宅郊区化又促进了上海商圈的数量的增加和规模的扩大，为上海商业房地产业的发展提供了很好的发展机遇。上海市近几年规模较大的世博会、特奥会、F1赛事等一大批有影响力的大型综合性盛会又必将加速上海经济和商业的进一步快速发展，同时也为商业房地产开发提供了更多的发展机会。5/18/20235新土地政策将对土地供应总量、价格、房地产业竞争态势以及跨区域经营都带来重大变化供应总量国家将通过土地规划控制供应总量土地结构和性质，政府完成一级开发，减少生地供应。土地利用计划要公开透明价格总体价格比协议转让的价格高，长期走势趋向市场合理价格各地的价格水平不一区域经营打破了地区、行业垄断，大大加快了区域竞争的进程。对地主的威胁比较大介入外地经营的范围和速度加快竞争态势重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行业竞争的激烈程度，对核心能力提出更高的要求。规模和品牌对企业的生存发展更加重要。国家土地政策:从2002年7月1日起，各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。6未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高5/18/20237有实力的房地产开发商将是新政策的最大受益者提供更多的机会促进规模化专业化缩短开发时间控制经营风险行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国1400多个地区选择合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的开发模式目前政府主要供应熟地，大大减少了开发商自行进行一级开发的时间和风险由于土地成本透明，开发商可以选择自己的优势项目开发，便于控制风险只有规模化、专业化才能有更多的开发能力和获得更多的开发资金、获取新的开发项目，有利于形成全国性的大开发公司5/18/20238土地政策将使现有房地产开发商将重新洗牌，改变目前竞争态势外商、外地、外行的竞争成本降低，更多的外资竞争者进入房地产开发市场，竞争将更加激烈，价格战将不可避免，房价将更趋向市场化。新开发商增多竞争方式改变土地价格因素排除在价值链外，对企业的核心竞争力提出更高的要求，促进房地产行业规模化，专业化，以降低成本，控制风险重新洗牌没有实力的地方开发商将被市场淘汰，房地产行业的兼并重组将维持一段时间。2001年深圳市土地使用权出让建筑面积在20万以上的大地块均落入万科、泰华地产、振业集团、百仕达地产等品牌公司囊中。****经营商业房地产——受土地政策的影响1、由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来获取大面积优质土地的难度将非常大2、土地出让方式的转变将促使企业从土地资源优势型（地主型）向能力优势型企业转变，能力优势的形成与公司决策和经营市场化速度相关3、土地价格比协议转让价格总体水平上升，长期价格趋向合理区间，总体价格水平将高于现在水平，这对****84平方公里土地增值提供机会4、房地产开发行业竞争趋向激烈化，实力决定开发机会，资本运作、技术创新、专业人才、投资策划等方面都对房地产商提出了更高的要求5/18/20239土地市场供应者土地多头供应的局面将得到更本性好转国家成为土地的唯一供应商。土地统一供应将成为一种趋势。需求者国民待遇。对内和对外的开放，外资和民营的需求将大幅上升尤其是开发服务领域，政府审批公开、公正、公平市场化配置土地资源，维护国家土地政策的稳定性减少行政审批和政府划拨中介服务国外评估机构的进入带来了先进的管理理念、成熟的评估技术、服务手段和实践经验市场化价格将合理回归目标：形成平等、公开、竞争有序、统一规范的土地市场秩序加入WTO对中国土地市场的影响主要是规范政府的审批行为和公开、透明，规范10我国加入WTO在给房地产业带来三大机会的同时，也带来了四大威胁1、外商的加大投资将使对写字楼、工业用房和高档住宅的需求增长。2、入世带动的经济发展和部分建筑用进口原材料关税的降低将使住宅的有效需求增大，并使住宅的消费层次更加分明。3、国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业发展。三大机会1、入世带来的政策透明性和中国目前房地产业的相对高利润必将吸引国外大型房地产集团进入，国内规模小、资金量低、管理技术水平差的企业将受到冲击。2、外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念，对国内房地产开发商的业务将形成威胁。3、国内房地产开发商的政府背景优势和天然的地区优势将逐渐淡化。4、房地产企业正面临新一轮“洗牌”，相当数量的房地产企业将被市场淘汰。四大威胁5/18/202311加入WTO后，中国将在过渡期内，逐渐取消进入房地产相关行业的市场壁垒资料来源：WTO协议2000200120022003

20042006年允许建筑设计、工程服务、城市规划服务允许设立独资企业准许外商进入中国的房地产及服务行业，高档公寓写字楼外商不许独资收费和合同为基础的房地产服务仅限于合资企业形式，允许外方拥有多数股权建筑设计服务（CPC8671）及工程服务，集中工程服务、城市规划服务，仅限于合资形式，外资可以拥有多数股权建筑及相关工程服务（CPC511，512，513，514，515，516，517，518），外商可以独资2005外商可以独资在中国建设、改造和经营饭店和餐馆设施2006市场开放度5/18/202312房地产开发业的产业特性可以总结为：周期性、关联性、地域性、政策性周期性我国的房地产周期有三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约是7到8年为一个周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。因此房地产公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。关联性房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着国际一体化的发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。而新的国际贸易保护主义的抬头，如美国对我国钢铁业实施反倾销制裁，使房地产相关行业的发展不稳定性增加，同时入关后，这些行业将面临跨国公司的强大竞争压力。因此，房地产公司需要密切关注相关行业的发展状况给房地产行业带来的影响地域性房地产地域性很强，各地房地产市场发育程度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。北京地区由于对奥运概念和入世概念的过度挖掘，使市场面临较大的压力。房地产行业的地域性特征使得房地产公司在进行地域扩张时，必须针对各地具体情况进行逐一分析，谨慎投资。政策敏感性房地产在国民经济中具有一定的先导性，受国家宏观经济政策的影响非常大。虽然我国国民经济的发展势头良好，预计今后几年仍会保持7%的增长速度，但国际形势的不稳定也有可能给我国经济带来较为严重的影响。同时，房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏，大量商品房空置，以及开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失等情况都有可能导致国家相关政策的变化。房地产开发业5/18/202313周期性：我国房地产历经起步（1979-1991）、过热（1991-1993）和调整（1993-1997）后，1998年房地产业步入复苏阶段从各阶段的波动幅度可以看出，房地产市场的成熟度日益加强，市场逐渐趋于理性发展。1999年以来虽然进入复苏期，但发展进入2001年后有所调整。这实际上有利于整个行业的持续稳定发展。房地产投资的增幅近年一直高于固定资产投资增幅，说明房地产对固定资产投资有较强的拉动作用，在国家“加大投资，拉动内需”的政策不变前提下，房地产投资还会有所增加。过热期复苏期调整期1987-2001年固定资产投资与房地产投资增长率统计分析与宏观经济周期波动的趋势基本一致；波幅大于后者衰退期较短而增长期、繁荣期较长发展领先于宏观经济增长而衰退迟于宏观经济，体现了先导经济的特点。

5/18/202314全国房地产行业增长情况分析

单位:亿元全国房地产行业销售额增长状况:1997-2000年全国房地产每年销售额增长分别是33.05%、2.54%、49.21%，从增长趋势分析房地产业目前有较好的发展势头,市场对房地产的需求仍处于一个上升通道,从销售额分析:已经占到全国GDP的5%左右,成为国民经济的支柱产业，****公司进入这样的支柱产业中运营，有必要适时地根据国内经济的发展状况，动态调整公司在商业房地产业的投资策略。通过1999年的调整，2000年又出现了较快增长的势头，从经济周期分析，房地产业还有3—5年的增长期。5/18/2023155/18/202316全国房地产行业集中度全国房地产行业集中度发展趋势预测：50000多家2000多家2002年2008年据专家分析：我国未来5-10年，90%的房地产企业将消亡，目前全国的房地产公司有50000多家，平均每个公司的资产不足2000万元，具有一级资质的不足1.44%,平均开发量不到10000平方米,经营规模小、成本高、效益差、无充足的资本支持。预计5年后会剩下2000家左右，形成100个左右经营收入在100亿元以上的跨地区经营的大企业。由此分析,目前房地产行业的集中度并不高，行业未来发展将会有一个大规模行业整合和淘汰的过程。5/18/202317从发展走向成熟，中国房地产业未来发展将形成以下五大趋势行业竞争日益激烈。房地产开发商向规模化、品牌化的方向发展。地区性品牌由于在资金实力、开发经验等方面处于整体劣势，生存空间收到严重挤压。房地产供给将向多元化发展，住宅供应体系将包含商品住宅、经济适用房、低租金公寓等面向不同消费层次的房地产产品，商业房地产将会稳定增长。商品住宅价格将呈现稳中回落的趋势。商业房地产的租、售价格将稳中有升。二级市场的不断发展将对房地产业的发展起着越来越大的作用。房地产金融业将更加完善，对推动房地产和商业房地产的发展起积极推动作用。规模化品牌化供给多元化价格趋势住宅二级市场房地产金融业5/18/202318规模化的产业联合，增强行业竞争先进的物业管理模式营销网络专业化、人性化的服务理念雄厚的资金实力外资公司优势是否渐增是本土企业重新塑造核心竞争力否走联合之路扩大融资渠道更新经营理念政府背景优势天然的地区优势本土公司优势是否仍旧明显面对外资企业的竞争，本土房地产企业应该重新塑造核心竞争力以迎接挑战5/18/202319房地呀产企县业规傍模的海变化腿必然峡引起羞其经共营模拾式的忆变化随着昌行业低竞争匹日益戒激烈倒，规凝模与扛联合纽奉才能帽重新听构建碍企业舒的核粘心竞怨争力单独匀的项区目公释司无毙法从余品牌箱资源阁、资士金实淘力、脚专业裕人员暖等方载面和贝大的叉地产根集团截竞争导，要基凭借麦合纵起联横注的优室势，仪凝聚敬分散递资源手，提绍炼集皆团终仅极势各能，孟并以丽联合欺营销喝推广比模式陷抗衡畅强敌犯，才晨不会浇在大柏浪淘六沙中齿被淘今汰企业拿规模鲁变化数量职众多泉、规丑模小倒、效荡益差置的小炼企业集中但度高锄的大童规模宿企业经营奥模式斤变更单一况注重滔功能免开发与商悠业、膨旅游那、体父育等呆行业吃结合重新澡塑造犬核心徐竞争叔力5/玻12雅/2仙02昼320房地灭产行历业分丢析结良论1.秘我打国房栋地产轧业正采处于黑成长胸期向拌成熟哄期过贩度的廉阶段点。2.谅房笋地产熟业的甲产业悄特性菜为：扭周期养性、糊关联劣性、腾政策狭性、煮地域劝性3.遮我械国房础地产苗企业惯数量塑多，扁普遍蜜规模挣小而购竞争亭能力殊弱，凉行业皂集中层度低4.拾商受业房泛地产心的投捉资额沉近年盾来快数速增义长5.孤中灿国居性民住茶宅市冬场容遣量巨歼大，矮发展努前景带看好帝。购帆买方党分析躬表明丘，个预人消衣费逐俯渐成锋为市将场需缺求的截主体士，购竿房目暖的是斥为了醉改善场住房辰条件6.润中语国房畏地产占企业即未来剃发展昌方向军是规鲜模化稼、品匆牌化7.铃现打阶段箱我国带房地手产行级业普药遍负怒债较激高，此行业荷整体黑风险屋较大汤；部体分地迷区商王品住院宅房课供给赛出现咸结构浪性过饶剩，轰商品革房空衡置率团开始变加大5/晌12慎/2框02戚321上海眨房地济产正饭成为关上海军的支径柱产执业房地包产投认资房地熊产消助费GD印P拉担动20雨02众年90绘年代权初1.脚4％7％不足侵一百若万平迈方米18陵00余万平斤方米不足叫10河亿70库0亿上海欺房地范产增天加值榨占G酸DP含的比泪重已所由1恩99组1年微的1聚.4振％上供升至借20开01皮年的旦6.盟4％迎，1阻0年克间增照加了车5个饿百分遍点，烛预计竞20讲02百年底弃将达谣7％船，增此速明沿显高情于同的期G剖DP谷增速源，上叶海房税地产端业已槐成为胁全市屑经济屡增长玩的重箱要加倒速器5/劫12利/2括02些322我国恭商业霞房地校产开虑发面合积增括长状仪况19音97铜~2匠00饰0年救我国林商业明房地始产开虫发面为积增裕长率追分别社为32睡.5会5%望、1击3.辞41少%、匀38饲.0堤3%单位蜂：万万平方掠米商业士房地僻产的抽开发已面积听的大简幅度福增长穗，体摘现了锡商业酱房地盆产的扰增长牛潜力绘，随穗着商余业和闸零售邀业的朵快速肥发展央，在肯未来全几年愧将会拴吸引抖大量狂的资吗金参尾与到谦商业课房地赶产项劫目的渣开发站。机终遇和棋挑战医并存伞，*醒**女*公搜司应特抓住丝式机遇呢迎接拌挑战膏，实握现公栽司的兆快速章发展跳。5/爬12划/2伶02哈3235/偏12略/2运02驳324顾客趟消费部习惯嫁的变艇化对促商业萍形态贝的影饲响分铲析购物离中心梦的服影务形庸态会目越来塘越多挖元化严，包役含吃渣、喝阿、玩虚、乐把等综离合需钉求。添它不刺仅要效满足皆人们苍物质饿需要愤，而嫂且还样要满青足人塌们日融趋丰汤富的男文化笋需要之，它唱不仅循要满蒙足人夜们的救生理逮需要槽，而全且还寺要满牢足人鄙们的晨精神乓需要暗，因影此其勾功能惰将从妥购物影中心培演化乱到生羞活中荐心再阴演化喝到精属神乐委园。把文碰化做目成特昌色从物副质演脚化到殃精神发展持连锁吩超市灯和购缺物中振心要栗强调遇科技材和文植化含纯量，抚尤其存是具侍有地生方特电色的颈文化益含量眨。每脖一个上城市睬的购变物中夕心应翁具有批自己袍的独兽特性旦，有陷了独崖特性圾才不晓容易妇被替蔬代，尽才能猪保持桐强劲吼的市烫场竞松争力滤。精神区乐园生活昂中心购物兽中心连锁鹊超市顾客限一站列式购手物和榆集购皂物、漠休闲艳、娱即乐为板一体筒的消火费习脾惯的辽变化职为连轨锁超欧市和刊购物其中心挣的发挡展提催供了挣市场透机会基本糖需求吃喝纵玩乐生活探精神充乐园5/梅12婆/2筑02旋325我国贱零售僚商业虎市场幼特点分：规仍模大循、发周展迅芽速，喊潜力励大19踩93及年，垫我国洪社会江消费躬品零克售总侦额为颠1.找2万豪亿元借人民更币，付到2腰00芹0年桶，这尚一指抱标增秒长为司3.烂4万抚亿元屯，7爷年间艳增长版了2矛.2肚万亿来元，旗年均酱增长岭率达愿20应.8骄7％腾，扣医除物则价上抛涨因奴素，服年均果增长忍率为飞10戚.5再8％遥。20瓶01茂年，扒由于糠国家今采取针以扩煎大内券需为腰主拉池动经超济增必长的肤方针哨，国督内消拔费品佣市场件商品嘱销售埋保持摆了较样快增弱长速夹度。命全年封社会架消费睡品零冈售总木额3倾75闹95芹.2盾亿元钞，比灭上年浸增长寸10议.1监％。按照姐这种衫发展脖速度享，在信未来滤三年滋中，崭我国母社会搅消费羡品零及售总飞额还滔将有罗1万亏亿元箩以上贼的增绪量。顺如此桐广阔相的市披场，燥为我吉国零节售商伐业提纸供了镰巨大不的发钻展空白间。在发改达国息家中度，商慰业对插国民锣经济站增长退的贡施献率镇一般俯为1发5％针左右都，而或我国妄目前做仅为忧8.孙3％配，说考明我做国商顷业的转发展庙潜力周巨大年均拢增长余率1橡0.忠58城％我国膜社会娱消费终品零侦售总知额趋留势单位期：万船亿元洪人民迹币5/核12欲/2牌02肝326住宅牙郊区比化的送变化宗趋势瞒对商以业形粮态的堡影响城市门的过艘度及避无序牛发展聚，会亦产生菊一系抽列的扎社会土问题遵，即奶所谓困的“录城市淹病”捎。交愈通拥划挤、拢住房顿紧张俘、社恳会秩伯序和委治安蹄状况症不良愉、城终市环顺境污循染严座重、动环境嗓质量括快速寨下降甩等。在此院背景咳下，笑以富彻裕人爸群为施主体童的部额分城眠市居鱼民选尿择到袋城市并的近素郊乃党至远误郊居估住，垃从而圈出现津住宅澡郊区锄化和层城市块“空挪心化恐”的关现象责。伴矿随郊西居化夸浪潮链，大搞型的降郊区棵购物惹中心形(S歉HO避PP其IN炊GM湿AL罪L）伶和一咐些办忽公楼段宇也疏随之夹出现株，居霉住、困工作印、购谁物、雾娱乐混等实灯现一饱定程傲度的黑就地丧平衡饼。中颂国的临大都利市目种前的蒸发展屠趋势朝已经街在向事郊区拖发展事,这贫就为夸城乡吸结合稳部的升超级榆市场尺和购号物中松心的亦发展随提供冲了市舅场机崭会.**泪**检公司啊要发剂展商底业房摘地产展可以锅通过骡研究插郊区晶的商让业环丽境,授选择乖有发勾展潜榴力的松地段敢进行机系统东开发利，以平满足澡周围牧商圈吧居民附的购愤物、杀娱乐幅、生纷活、虾工作毙和休毛闲的缠需要夏。5/扶12宇/2缎02她327设计枣技术早系统材料垃技术般系统建筑汗技术索系统大力昂推广起轻质养、保圆温、号防震迈、耐晨久的涝建筑聚材料勉。研价发和际采用打标准地化部威件，搁实行巡寿建筑阿材料盈质量想认证压，禁亡用“偷三无滤”建狠材。苗产品贫逐渐柜实现既定型冤化、锯配套亭化和骡系列令化。稼以硅绝砌块送取代剃实心隆粘土经砖，母采用是内浇肠外砌归（挂鞠）结根构体呜系、闷钢筋同混凝龟土异荐型极项框架偶体系抚和底桐部为奋大开缎间、息上部用为少悼纵墙谋的钢季筋混汁凝土足剪力般墙体旅系。不断好改进删现行样传统子施工叙作业迅方法谷，引丧进和木采用顽国外袄先进魔的节删能、科安全铁、利堡于环热境的劝建筑难工程洽技术咐。发先展预耍拌、留泵送锤混凝也土技页术，哑采用碗胶合陷板或步全网盏柜胶莫合板脆模板兼，推到行新盟型脚炼手架域。强网制执颠行健阶全的该模数终标准渔，将偷电脑榜网络申技术禾应用避于项炎目管置理、荷模板撇计算讽与配乏件、锅工材醋与机而械的钩管理予。坚持诸以人管为本动的现蒙代设鲁计理傍念，勇在规谦划布蔽局、鹊功能疑结构抽、公沾共设沈施、款环境塌绿化孤、采黑光通兄风、喜室（光内）辫外交成通等惹方面费把人扔的需赢要、出人的飞方便雀、人青的舒健适放膝在第致一位烤，将粥现代撞科技永成果统在经宇济可编行范率围内似，尽记可能队地融织于房蛙地产踢开发樱之中合。构造催技术肆系统绳—发臭展商设业房适地产5/秒12龄/2耐02懂328目贱录商业消房地年产发攻展环只境概仰述进军悟商业急房地但产的篇意义商业冬房地界产的暴战略语目标商业拘房地棉产行享业定字位商业五房地鬼产的挡核心尸竞争臭力商业熔房地近产发陵展模咸式5/丧12禽/2袭02法329抓住非商业世房地系产的拦机会巨大爆的市梅场空污间外资参进入比的机秩遇较弱腹的竞距争势狸力使*存**敏*公越司异门军突依起，辛成为掘商业捷房地饿产知罗名品亲牌，云领全颗国之攀冠，锹提升嫁企业倘影响汁力开辟遣**碗**葵外的常战略停活动结空间**亦**治之外忌的地嫂产开同发预迁演**镇**我开发拘意义纤重大软，不涉容失按败**唉**鸦公司散在*矩**潮*做除什么商业帽设施研建设酒在*倦**纽奉*的警地位**箱**续开发听的实哪质和即盈利信模式商业垂房地蚀产的斥实质沿和盈黄利模你式与传猜统房俗地产纲业的韵比较促成铁公司来知识层经营除平台统的形冰成商业坝房地奇产可齐实现葱资源凶移植进军丝式商业尘房地态产的蝴意义5/托12揪/2度02下330对全搂球生搏态化没进程抢的贡睡献探索察生态赴型现按代化止，进钩行积窃极的略生态讽资源美保护勉和利乖用探索闭后发锅展中逗国家勾的生死态跨择越之御路探索盒综合袋型生翼态园服区的坑建设被模式**禁**鹿开发党意义颂重大对中晌国城百市化追建设钓的推王动建设饲健康婶优质舱生活歪模式辽小城搞镇，凳探索捧农村月城市漫化问渐题发展霉农业土服务些业，惯探索衣农业镜产业恳化运忽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