雅居乐地产深圳区域河源二期五区组团交付策划

河源雅居乐花园

二期五区四组团交付策划河源事业部工程管理部·深圳区域工程管理部2018年3月22日项目概况交付策划0203交付目标01交付执行04目录01、交付目标河源【交付标杆】项目类别集团标准区域交付目标备注户均问题数（条/户）200㎡以下户均问题精装≤10条；精装≤10条经济技术指标：总建筑面积：129,036㎡可售面积：97,555㎡楼栋：6栋层数：33/-2F精装：748套车位数：1000个（地下：900个；地上：100个）销项完成率80%90%交付评估目标分≥7590分工程质量满意度＜6575分一次收楼率90%95%交付目标—交付管控备注：本项目为河源市场第一个精装交付项目，市场期望值很高。交付目标-交付管控02、交付计划项目基本情况竣工备案精装完

成时间交付评估工程向物业移交合约收

楼时间销售名称组团初验复验交付评估新地洋房四期(121\122\151\152\168\166)集团2018/12/312019/6/302019/8/182019/10/172019/10/272019/11/26—区域2019/4/302019/5/102019/5/302019/6/142019/6/292019/10/31备注：1、集团运营考核节点：工程向物业交付原计划2019年11月26日，区域力争提前5个月达成工程向物业交付！2、精装交付业主节点：合约收楼时间2019年10月31日，区域力争2019年7月31日精装交付小业主（竣备后7个月内）二期五区4组团交付计划交付目标-交付计划项目概况交付策划0203交付目标01落地执行04目录01、交付概况项目简介：1、河源雅居乐花园位于新城中心越王大道，项目占地136万平方米，总建筑面积达270万平方米，平均容积率2.0，集别墅、高档洋房、时尚公寓、综合商业、写字楼等一体，打造最醇熟综合性大社区。项目外享河源商业中心、行政中心、客家文化公园、人民医院等齐全市政公共配套。区内拥有2300米欧式风情商业街、康体休闲娱乐活动中心、雅居乐幼儿园、中小学等成熟完善的生活配套。2、五区4组团建筑面积129,288㎡，由6幢洋房组成，总共748套。3、计划2018年12月31日竣工备案

2019年6月29日工程向物业移交

2019年7月31日精装交付小业主；交付组团项目概况02、公区交付标准(投资D级)■首层大堂、电梯厅（51.09㎡/层，1800元/㎡）天花中央凹池造型，无石膏角线，无吊灯及灯槽，配LED光源射灯、筒灯树脂套线及特色涂料背景墙、灰镜电梯门套，墙身满贴瓷片地面满贴瓷砖，做石材波打线石材大堂门套及通风铁艺，拉丝不锈钢边框玻璃门及成品拉丝不锈钢拉手■标准层电梯厅（38.03㎡/层；800元/㎡考虑）原天花做乳胶漆，配吸顶灯，无石膏角线，做平梁底小飘线树脂线条及灰镜造型电梯门套，两电梯之间墙身贴瓷砖，其它墙身均做乳胶及瓷砖地脚线地面满贴瓷砖，做石材波打线■架空廊（17.46㎡/栋；500元/㎡考虑）平顶天花，LED筒灯墙身为原建筑材料，信报箱无石材边框地面铺仿古砖，无石材波打线项目概况03、室内交付标准(投资D级、820元/平）功能分区地面墙面天花其他水电燃气电视电话智能化过道、玄关优质地砖乳胶漆+踢脚线乳胶漆配玄关柜

客厅、餐厅优质地砖乳胶漆+踢脚线乳胶漆、局部吊顶配灯泡独立电表、配电箱、管线开关、插座、灯具安装完成预留燃气管道到户铺设到户内弱电箱配可视对讲系统卧室木纹砖乳胶漆+踢脚线乳胶漆配房门、灯泡厨房优质地砖优质墙砖铝扣板+吸顶灯配房门、橱柜（含抽油烟机、燃气灶、消毒柜、洗菜盆、龙头）卫生间优质地砖优质墙砖铝扣板+吸顶灯配房门、洗手柜（含盆、龙头、下水）、挂镜、淋浴隔、花洒、马桶、排气扇阳台优质地砖外墙涂料（同外墙）乳胶漆配吸顶灯、洗衣机龙头、拖把龙头项目概况组员：吴伟尧工程中心组长：廖学兵区域工程副组长：胡津宁项目工程部施工单位组员：贺斌、焦国辉、李新荣、林虹杰、刘治斌组员：邓剑、周国梁、何于园叶阳城、廖俊辉精装单位配套单位物业保洁装修单位总包单位配套单位精保洁葛贤君、王晓东王文平谢贵荣罗世雄谢茂春李金花吴伟尧姓名联系方式邓国目概况04、交付组织架构序号文件名称链接备注1雅居乐工程交付管理细则2雅信精装交付评估体系A2版（2018年2月5日）3雅信毛坯交付评估体系A2版（2018年2月5日）4雅信一户一验作业指导（公共部位）5雅信一户一验作业指导（精装）6雅信一户一验作业指导（毛坯）项目概况评估文件按交付标准进行分类，内容更详尽明确05、一户一验评估文件项目概况交付策划0203交付目标01落地执行04目录01、项目交付难点难点1：五区四组团为河源市场第一个精装交付楼盘，业主对开发商精装交付质量持有怀疑态度。措施：以提升“客户质量满意度”为核心

执行《工程标准化管理制度（雅居乐地产公司企业标准）》

落实“样板引路”（材料样板、工艺样板、交付样板）

开展“工地开放日活动”（让业主观摩现场施工进度、质量情况）

迎接“瑞捷评估”，发现精装问题即时整改销项难点2：区域从项目竣备到精装交付业主，工期7个月。为配合营销工程提效，区域力争7个月内完成精装施工、交付评估、工程向物业移交、向业主交楼。措施：采取合理化施工穿插，确保施工质量，满足集团工程中心“工程提效”目标贯彻装修大穿插，主体施工阶段组织精装施工，竣备前完成70%精装修工作量

加强开发力度，密切保持与政府部门沟通，配合现场施工完善竣工备案手续

迎接“瑞捷评估+雅信评估”，发现问题即时整改销项交付策划02、项目交付痛点河源项目2016年----2017年已交付面积：868,068㎡痛点：收边收口粗糙、刮花、划痕、污染、破损、阴阳角不顺直为交付过程中客户关注的重点措施：分析已交付组团存在的质量隐患，加强过程管控及成品保护措施；交付策划五区一组团2017年12月雅信初验问题统计分类图集团2017年交付质量问题统计表25F以下场地移交25F以下精装竣工备案25F以上精装工程向物业移交业主收楼2018-6-15开始时间：完成时间：2018-12-312019-4-30开始时间：完成时间：2019-6-292018-12-1开始时间：完成时间：2018-12-312019-7-1开始时间：完成时间：2019-7-31精装管控样板引路过程管控验收标准装饰策划2、精装管控要点交付评估培训学习初验复验策划组织1、交付评估要点03、项目交付管控思路交付策划（以客户满意度为导向，提质量，严管控）交付策划交底执行节点参建单位交付制度、标准培训、考试主体开工后2个月开工前一周内组团开工前1个月项目部人员交付标、制度培训、考试交付制度、标准培训、考试竣备后一周内措施1）、交付策划交底----交底内容包括：目标、制度、标准、节点、人员架构、流程、过程管控措施、重难点解决措施、奖罚等统一项目交付管理动作，全面提升交付工程质量、客户满意度；2）、宣贯、培训、考试----开工前、施工中、交付前对交付标准及相关制度组织项目及参建单位宣贯、培训、考试；初次考试不合格人员进行通报并补考，补考不合格问责处理（施工单位罚款处理）；执行人总负责人：胡津宁执行人：焦国辉、李新荣、林虹杰、周国梁3）、合同约束----对相关标准、制度、处罚等纳入施工合同附件；4）、总结、分析----对已交组团雅信、物业、瑞捷在检查中提出的问题进行分类，总结原因并列出解决对策，对于重点问题进行持续跟进改善情况；04、培训、学习交付策划05、管理执行执行节点执行人总负责人：胡津宁执行人：焦国辉、李新荣、林虹杰、周国梁措施1）、样板先行--施工样板、工艺样板、交付样板项目组织施工单位在主体施前制作施工样板；在砌筑、抹灰、机电安装、装修前制作工工艺样板；主体结构封顶前制交付样板；2）、验收制度的落地—验收合格后施工施工样板、工艺样板、交付样板制作完成后施工单位自检、项目复检、区域验收，验收合格后方可施工，凡未验收或验收不合格施工，项目相关人员进行问责、施工单位进行罚款处理；3）、过程管控--定期检查区域每月对项目进行巡查，检查制度、标准要求落实情况；重点检查各阶段的场地移交、隐蔽验收、自检、复检验收、空鼓渗漏、试验项资料执行情况；4）、交付验收—自检、复检、预检严格执行一户一验前施工单位自检、项目复检、区域预检流程，区域预检分低于75分严禁提请雅信进行交付评估5）、交付后评估--总结、分析项目交付完成后2个内进行交付后评估，对交付过程中出现的问题进行总结分析，并建立数据，为后续项目提供改善、提升品质依据；施工样板工艺样板过程检查交付样板施工单

位自检项目复检区域预检一户一验交付评估交付后评估初验复验已完成已完成每月1次2018/6/152019/4/12019/4/152019/4/252019/4/302019/5/302019/6/142019/11/31交付策划06、树立标杆执行节点措施执行人总负责人：胡津宁执行人：焦国辉、李新荣、林虹杰、周国梁1）、树立标杆五区四组团作为河源2019年交付标杆项目管控；2)、建立PK制度建立PK制度，与深圳区域其他项目组团在施工过程、交付阶段分别进行PK排名，PK分数第三方及区域、项目组成的联合评分小组评分为准，施工过程PK区域排名第一、二名的组团推荐至集团参加全集团的交付评比；3)、对标交流区域内PK排名第一及倒数第一名的组团进行交流对标；每年至少组织一次跨区域对标学习，使区域在施工质量、交付品质、客户满意度取得提升；标杆确立PK评比对标交流区域内跨区域已完成4-12月8月12月深圳区域交付标杆项目序号项目组团1河源五区1组团2惠阳一期四组团2、3阶段交付策划07、奖惩制度---奖励类别奖项评估周期惩罚主导部门评比办法项目工程部金额（万元）项目工程部雅居乐工程交付激励奖交付优良奖年度获第一名交付组团项目工程部20详《工程系统失职问责处罚规定》集团工程中心1、交付评估分数≥802、交付时未发生过质量群诉或产生过质量纠纷等不良影响。3、交付业主时一次性收楼率不低于90%获第二名交付组团项目工程部15获第三名交付组团项目工程部10类别奖项评估周期奖励惩罚主导部门评比办法分配原则施工单位金额（万元）施工单位雅居乐工程交付激励奖交付优良奖年度获第一名交付组团201、不满足交付管理细则《一户一验销项要求及合格标准》：暂停投标资格半年2、交付评估75分（含75分）以下：由区域制定相关处罚措施，3天内报备集团集团工程中心1、交付评估分数≥802、交付时未发生过质量群诉或产生过质量纠纷等不良影响。3、交付业主时一次性收楼率不低于90%按交付评估各施工单位所占权重分配奖励及承担惩罚（土建总包、装修、园林、杆、铝窗、消防、智能化入户门）获第二名交付组团15获第三名交付组团10获第四名交付组团8获第五名交付组团5为激发项目及施工单位的积极性，奖励先进、惩罚落后交付策划08、奖惩制度----惩罚类别集团考核要求区域考核要求等级交付(物业）验收销项完成率＜80%销项完成率＜90%B交付评估＜75分交付评估≥80分，＜89分B交付评估＜70分交付评估＜80分C工程质量满意度＜65分工程质量满意度＜75分B类别集团考核要求集团考核要求区域考核要求处罚标准交付(物业）验收收到一户一验报告进行整改，15天内整改完成率80%以上为合格整改完成率＜80%＜90%暂停投标资格半年一户一验检查户均问题：200㎡以下户均问题毛坯≤5条，精装≤10条；200㎡-350㎡户均问题毛坯≤8条，精装≤15条；350㎡以上户均问题：毛坯≤10条，精装≤20条不满足要求精装≤10条暂停投标资格半年雅信验房检查交付评估75分以上为合格≥75分，≥90分，

≥70分，＜75分≥80分，＜89分20000+（89-评估分数）*1000＜70分＜80分20000+（75-评估分数）*3000工程质量满意度＜65分＜65分＜75分20000+（75-评估分数）*1000工程管理人员问责制度施工单位处罚制度交付策划项目概况交付三策划0203交付三目标01落地执行04目录01、交三付管控三流程三、里三程碑三节点施工三单位三自检合格项目部复三检合格区域预检合格区域三工程管理三预检低于75分申请三验房雅信初验雅信复验合格专人三跟进三销项精保三洁问题三整改销项三完成三率：90三%交付三评估合格合格目标三分90业主三收楼一次三收楼工程三维保率95三%维保三后评三估工程三质量满意三度752019-4-302019-6-142019-10-31一、三交付策划三组织落地三执行02、初三验初验三前措施三：“三三检”制度三执行、施三工单三位自三检：时间三计划20三19年1月1日—4月14日总三包及三各配三套施三工单三位对三公共三区域三、地三下室三、室三外园三林按三交付三标准三进行三自检三；20三19年4月1日—4月14日精三装单三位对三室内三部分三按交三付标三准进三行自三检；自检三重点墙身三：空三鼓、三开裂三、污三染（此类三问题三在已三交付三组团三统计三占比三为：29三.7三6%）铝合三金窗三：收三口粗三糙、三污染三、划三痕、三破损三、型三材拼三缝存三在明三显缝三隙（此类三问题三在已三交付三组团三统计三占比三为：21三.2三7%）天花三：粗三糙、三污染三、波三浪纹、阴三阳角不三顺直三（此三类问三题在三已交三付组三团统三计占三比为三：12三.4三3%）、项目三工程三部复三检：20三19年4月15日—4月24日组三织各三专业三人员三对照三交付三标准三进行三复检三；复三检分＞80分方三可向三区域三提请三预检三；、区域三工程三管理三部预三检：20三19年4月25日--三-4月29日组三织各专三业人三员按三照《雅信三一户三一验三作业三指导》进行三预检三，预三检分＞75分向三雅信三提请三交付三估评三；落地三执行项目预检一户一验（初验）一户一验（复验）交付评估时间：2019年4月1日—2019年4月25日条件：水、电、气、智能化调试完毕，施工单位自检完成，可申请该流程时间：2019年4月30日（交付物业前59天）条件：施工单位自检、项目工程部复检、区域工程管理部预检合格，预检分数≥75，可申请该流程时间：

2019年5月30日（交付物业前30天）条件：工程完成自检合格，且问题销项率达95%以上，基本清洁完成，可申请该流程时间：

2019年6月14日（交付物业前15天）条件：公区、户内、设备房、梯间、管井、屋面、地下车库等精保洁全部完成，水、电、气、智能化调试完毕1）、交三付验三收流三程及三条件落地三执行2）、交三付验三收体三系及三评估三分质三占比精装修交付权重比例空鼓开裂实测实量观感项（60%）实验项装修房户内园林园建公共部位外立面15.00%5.00%50.00%20.00%15.00%15.00%20.00%落地三执行03、复验前三措施、初验三问题三的销三项措三施：整改三前项三目对三施工三单位加强销项三问题三整改三的交底，避三免在三销项三过程三中造三成二三次问三题的三产生三；初验三问题三列出三具体三的整三改计三划时间、施三工单三位、三项目三具体责任三人；项目三工程三部每三天对三整改三完成三的问三题及时三验收；组建三交付三销项三整改三进度三微信三群，三项目三部每三天下三班前三在群三中反三馈当天三的整三改完三成情三况，说三明是三否有三按计三划完三成；、销项三问题三整改三情况三的复三查：区域三工程三管理三部不定三期对三已整三改完三成的三初验三问题三进行三抽查，对三于未三整改三或整三改不三到位三的问三题进三行处三罚；、复验三申报三：经区三域工三程管三理抽三查确三认销三项整三改率三达到95三%后，三向雅三信申三请复三验工三作；落地三执行04、交付三评估、交付三评估三前的三措施三：交付三评估三前对三常见三问题三进行三交底三培训三；交付三组做三好所三有区三域的精保三洁工三作；室外三园林三、地三下室三车库三进行三美化三，做三出亮三点；组织三工地三开放三日，三让业主三了施工三细节，对公司三的施工三品质三更放心；组织三客户三进行三预验三收活三动，三让业三主对三工程三质量三有更三放心三；落地三执行05、工三地开三放日三常态三化（组织三工地三开放三日，三让业三主了三施工三细节三，对三公司三的施三工品三质更三放心）落地三执行06、交付三注意三事项、查三验区三域：20三18年新三纳入三的区三域：渗漏三、设三备完三整性三、照三明、三标示三标牌;、扣分三项：肉眼三可见三渗漏三点或三渗漏三痕迹三：一三处扣25分，三总分10三0分验收三台账三和影三相资三料同三步且三齐全三、真三实（三影相三资料三不得三重复三）：三一处三扣25分，三总分10三0分、倒扣三分现场三公布三测区三后突三击修三补、三整改三，综三合得三分扣三减1分；现场三谎报三、漏三报、三隐瞒三测区三，未三提供三真实三、有三效相三关证三明资三料，三综合三得分三扣减2分；现场三评估三过程三中，三故意三引导三或调三整房三号，三综合三得分三扣减2分。落地三执行全砼三外墙三，降三低渗三漏风三险檐口滴水三线一三次成型三，离窗两侧2CM三止，三防止三雨水三渗入三两侧高精三度砌三块，三保障三薄抹三灰强弱电箱三预留三孔洞三一次三成型给排三水管三井孔三洞一三次成三型完成三面工三完场三清清三爽移三交土建三铝膜三工艺三深化三，为三机电三及精三装修三创造三有利三条件落地三执行内容水电三安装指引/标准1、各三专业三支架三、吊三杆间三距均三匀并三满足三规范三要求2、同三类支三架、三吊杆三在同三一直三线偏三差小三于±5m三m。3、各三专业三管道三安装三需弹三线。4、各三专业三吊杆三必须三顺直三。落地三执行安装三移交三标准落地三执行落地三执行4

样板间装修定位施工放线工作面移交重点风险控制项基层空鼓、开裂反映到饰面工程空鼓开裂、砖脱落厨卫间、门窗防水渗漏标高、开间、进深、极差标高及尺寸控制偏差水电预埋到位、打压测试无水、无电、爆管泡天花工作三面移三交按照三集团三工程三中心三颁布三的《土建三与装三修、三园林三景观三工作三面交三接验三收管三理办三法》严格三执行落地三执行4

装修图纸交底与培训

建议成本部优选区域装修单位20三17三年施三工单三位定三级表三（装三饰类三）落地三执行装修三样板引路材料样板交付样板工艺样板材料三清单统一三施工三质量三的标三准明确三材料三的配三用标三准指导三产品三输出三的标三准样板验收严格三执行三集团三过程三样板三验收三标准三制度观感图三册标三准验三收各项三样板三均设三置于三五区三四组三团12三1栋13层落地三执行施工三过程三实测实量常三态化1、区三域工三程部三巡查频率三：三次/2周、2次/月；三项目三工程三部巡三查频三率：3次/周，三发现问题三，及三时整三改纠偏三，做三到整三改前三置；2、事三前-事中-事后三，全三生命三周期三管控三，实三现完三美交三付；批量三装修三策划三大纲过程三中做三好成三品保三护执行三深圳三区域三装修三策划三先行三制度三为大三面积三批量三装修三做好三品质三保障落地三执行批量三装修质量三中常三见问三题管三控措三施问题项问题分类整改措施空鼓涂饰空鼓1、基层空鼓整改2、腻子施工厚度控制在5MM内墙砖空鼓1、使用专用瓷砖胶，进行瓷砖胶与瓷砖匹配性试验

2、基层空鼓检查3、双面刮胶、背涂法施工，粘结层厚度不大于10MM，附浆率控制好4、瓷砖开孔建议使用玻璃水钻地砖空鼓1、使用普通砂浆2、砂浆密实、平整3、皮锤敲击牢固防渗漏给排水1、打压施工2、通球试水试验3、泼水及盛水试验厨卫间1、门槛石先行，门槛石、挡水石干湿分区闭水试验2、厨卫二次防水，防水采用JS-II型等柔性材料3、管根部、阴角部位等作护角处理，防水高度淋浴区上返至1.8M处【公司标准】开裂墙面开裂1、基层验收，腻子及涂料严格按配合比配置2、含水率检测3、交界部位及过厚部位玻纤网加强天花吊顶开裂1、吊顶受力体系均匀，转角部位用L型板或T型板加强2、基层板及石膏板预留5-8MM伸缩缝，贴纸带嵌缝处理3、钉眼距板边缘约25MM，并做好钉眼防锈处理落地三执行交付痛点一：入户门安装工程安装三标准交付三痛点1、入三户门三安装三牢固三、垂三直，五金三件、三胶条安装三齐全；2、入三户门与墙三体收口美观三；1、入三户门三污染三、磕三碰、划伤、门三套与三墙体三收口三粗糙三，线三条开裂三、脱落三；2、五三金安装三松动、开启三不灵三活，门三吸设置三不合三理；处理三措施1、在三入户三门安三装前，三对门三套边三墙体三垂直三度进三行实测三实量三，控三制在（0,三3）mm，发三现不三合格三，及三时整三改纠三偏；2、加三强对三入户三门成三品保三护；门扇三磕碰三变形门套三与墙三体缝三隙较三大落地三执行验收三标准交付三痛点1、涂三饰平三整、三无流三坠、三透底三，阴三阳角三顺直三，无三色差三；2、开三关面三板、三不同三材料三交接三处收三口美观；处理三措施1、阴三阳角三实测三控制三在（0,三3）mm三;辅助三阴阳三角条三控制三；2、做三好技三术交三底，三基三层处三理干三净，三底层三打磨三充分三；水三泥底三保持三充分三干燥三，PH控制三在8以下三，最三好选三用抗三碱底三漆进三行封三闭；3、底三漆、三面漆三匹配恰当；1、涂三饰刷三痕明三显、三波浪三纹、三流坠三、透三底，三阴阳三角不三顺直三，明三显色三差；2、开三关面三板、三不同三材料三交接三处收三口粗糙；交付痛点二：涂饰工程阴角三不顺三直开裂落地三执行验收三标准交付三痛点处理三措施1、防三水材三料严三格把三关验三收，三做好三技术三交底三，防三水基三层处三理、三防水三成膜三质量三等严三格规三范要三求组三织施三工，三出现三问题三，及三时整三改闭合三。1、厨三房、三卫生三间、三阳台三出现三渗漏三现象三。交付痛点三：防水工程1、室三内防三水基三层光三滑、三阴阳三角处三不留三灰，三留浆三；基三层R角、三管根三防水三基层三处理三光滑三；2、淋三浴间三挡水三石、三卫生三间门三槛未三按照三公司三装修三构造三节点三要求三设置三；防三水成三膜不三存在三气泡三、夹三渣、三透底等现三象。插座三周边三防水三处理三不到三位防水三基层三不平三整、三收口三粗糙落地三执行验收三标准交付三痛点处理三措施1、做三好技三术交三底,过程三中严三格管三控并三验收三，整三改前三置。三。。1、存三在污三染、三划伤三、磕三碰、三破损三、霉三变，三收口三粗糙三等质三量隐三患。三。。交付痛点四：涂饰工程木饰面工程1、使三