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文档简介
BONZER央行“345新规”解析第10课“”BONZER1234“”1.1
央行的345新规背景——最高指示
•
习近平总书记强调指出,打好防范化解重大风险攻坚战,重点是防控
金融风险。
•
习近平总书记多次指出,金融是现代经济的核心,是实体经济的血脉;
金融活经济活,金融稳经济稳;金融安全是国家安全的重要组成部分,
维护金融安全是关系我国经济社会发展全局的一件带有战略性、根本
性的大事。做好金融工作责任重大,容不得丝毫疏忽懈怠。“”
1.2
央行的345新规背景——国际环境•
本世纪以来,美欧为摆脱经济社会困局,不断扩张财政支出,放松货币供应,积累
起巨额债务和资产泡沫,最终酿成次贷危机、欧债危机。•
此后采取的量化宽松政策,负面影响至今尚未完全释放。•
美国联邦储备委员会8月27日宣布对长期目标和货币政策策略声明进行更新,将寻
求实现2%的平均通胀率长期目标•
新兴经济体可能面临输入性通胀、外币资产缩水、汇率和资本市场震荡等多重压力。•
更严重的是,世界可能再次走到全球金融危机的边缘。“”
1.3
央行的345新规背景——国内环境•
我国经济面临老龄化加快、储蓄率下降、资源环境约束增强等诸多困难。•
原来的调控目标是广义货币与社会融资规模增速略高于名义GDP增速,今年上半年
高出10多个百分点。•
预计今年总体杠杆率和分部门杠杆率都会较大反弹,金融机构的坏账可能大幅增加。•
7月24日,“房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开,并首次提出,“要实施好房
地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场”。“”
1.3
央行的345新规背景——国内环境•
2019年银行业新形成2.7万亿元不良贷款,出现疫情“黑天鹅”后,资产质量加倍劣
变不可避免。•
利率下行一致性预期强化后,有可能助长杠杆交易和投机行为,催生新一轮资产泡沫。•
一些地方的房地产价格开始反弹,金融资源有可能再次向高风险领域集中。•
信用较差的借款人可能借延期还款等优惠政策恶意逃废债务,结构复杂的高风险影子
银行也容易卷土重来。“”
1.4
央行的345新规背景——监管部门•
房地产金融化泡沫化势头得到遏制。•
房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。•
近年来,各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神,优化金融资源配
置,严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比,房地产贷款增速下
降12个百分点,新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足
房地产行业平稳发展的正常需要,又避免因资金过度集中出现更大风险。“”
1.5
三条红线•
(1)红线一,剔除预收款后的资产负债率不得大于70%(2019年均值69.8%)•
资产负债率
=(总负债-预收账款)/(总资产-预收账款)•
(2)红线二,净负债率不得大于100%•
净负债率
=(有息负债-货币资金)/股东权益合计•
(3)红线三:现金短债比不得小于1•
现金短债比
=
非受限现金
/短期债务•=年经营现金净流量/年末短期负债×100%•
考虑到地产开发的实际情况,应该以年度指标为准。“”
1.6
四档企业•
(1)三条红线全部触碰的地产企业为红色档企业。•
(2)触碰二条红线的地产企业为橙色档企业。•
(3)触碰一条红线的地产企业为黄色档企业。•
(4)三条红线都没有触碰的地产企业为绿色企业。“”
1.7
有息负债规模控制•
5是指企业每隔一档,负债增速可以上调5%。•
(1)红色档企业的有息负债规模以2019年6月底为上限不得增加。•
(2)橙色档企业的增速不得超过5%。•
(3)黄色档的增速不得超过10%。•
(4)绿色档的不得超过15%。•
12家参会企业需于9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合
“三条红线”的调整。若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行
限制。据有关人士透露,2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。“”
2.1
345规则对融资的影响•
345规则,明确了房企有息负债规模扩张的基本指标和数量边界。•
房企的融资渠道和方式,从间接融资向直接融资过度,从债务性融资向股权性融资过渡,
以不增加有息负债的融资方式为主。“”2.2
融创中国2019年6月30日中报“”2.2
融创中国2019年6月30日中报“”2.2
融创中国2019年6月30日中报“”2.2
融创中国2019年6月30日中报“”2.2
融创中国2019年6月30日中报“”2.2
融创中国2019年6月30日中报“”资产负债率净负债率现金短债比2019年6月30日87.82%2.57.5%2020年6月30日期待期待期待2020年12月31日期待期待期待2.3
融创中国有息负债压降金额全部不达标,有息负债不得增加。(1)2019年6月30日有息负债金额为3020.76亿元(2)2019年12月31日有息负债金额为3222.75亿元有息负债压降金额=3222.75-3020.76≈202亿元“”
3.1
房企的融资应对措施•
(1)多股少债,增股减债;优化合作伙伴,增资扩股;增加股东权益(净资产)。•
(2)在未实施全口径监管前,利用供应链金融,增加总包和材料商的融资比例,有效下降主体有
息债务规模;•
(3)提高项目销售净利润率,降低投资项目的派息率,提高投资项目的留存利润,降低净负债率;•
(4)加速资产周转速度,减少资金沉淀;•
(5)增加员工跟投规模,减少即期员工薪酬;•
(6)反向预付工程款,压降应付账款规模;•
(7)错峰推盘,改善630、1231节点指标(资产负债率、净负债率和现金短债比)•
(8)剥离非增值性资产,变现优化报表。“”
3.2
房企的投资应对•
(1)投资多布局流量大、流速高的城市,便于去化,利于资金周转;•
(2)降低项目资金峰值的自有资金投资比例,合作开发降低自有资金投入规模;•
(3)改变合作开发项目的持股比例,降低并表项目的有息债务规模;•
(4)定向增发,以类别股票为支付手段进行资产收购,减少现金支出,严控现金支出比
例。•
备注:开放合作是平衡规模、利润及财务结构稳定的有效方式。“”
3.3
房企的运营应对•
(1)均衡匹配现金流型和利润型项目的结构和数量比例;•
(2)将资产负债率、净负债率和现金短债比纳入决策参数,总体优化“融—投—销—退”
节奏,到排年度拿地规模、开工面积、首开面积、推盘时间和结转时间等。•
(3)加强对项目现金流和利润的铺排强控,严控死守总可售面积、均价偏离度、目标成
本、目标费用、目标税金底线等。“”3.4
房企的财务会计应对
•
(1)妥善安排合并报表的范围;
•
(2)优化表外项目的入表时机和时间—项目回款前表外处理,回款时或后入表;
•
(3)优先确认和计量合作开发项目的中少数股东权益(非控股权益)及入表,增厚股东
权益(净资产)优化资产结构;
•
(4)预收账款在630、1231时点的截止测试处理,为有息负债扩张腾出空间;
•
(5)代销保证金提前入账,提高经营性现金余额;控制630、1231时点的现金支出比
例,提高经营性现金余额。“”3.5.1
中梁控股的净负债率变化“”
3.5.2
中梁控股净负债率优化措施•
2018年-2019年,中梁控股资产负债率为95.98%、90.7%•
中梁负责人解释:净负债率主要是因为公司确认的营业收入及利润增加,公司保
留部分盈余导致总权益扩大。•
资产负债率和有息负债率倒挂,说明中梁利用财务规则将大量负债转移到表外。•
2017年-2018年,上市公司净负债率连续骤降,也说明中梁控股在期内运用了非
控股权益以及其他将负债表外化的方式,让合并报表之后的表观负债率大量下降
所致。“”3.5.3中梁控股合作开发“”
3.5.3中梁控股合作开发•
(1)在销售期现金大规模回流和进入结算期时,将项目公司变为控股项目,而在
其他阶段将项目变成联营和不控股项目。•
(2)可将现金流和利润合法合规并入母公司,同时又能合法合规地把负债转移到
表外。•
(3)由此造成权益金额在流量金额中占比与非控股权占比严重背离。“”4.1
融创中国2019年6月30日中报“”4.1
融创中国2019年6月30日中报“”
4.2
未来展望•
(1)严控负债背景下,高杠杆扩张路径受阻,未来只能依靠合作开发、经营杠杆
和高周转。•
(2)新增土储意愿下降及存货开发进度放缓,房企资产布局或将出现减速。•
(3)房企必须降低购地速度,加速提高存货周转速度,加快去化,注重部分优质
城市群的深耕。•
(4)在房企销售回款未有显著回升及债务管理下,房企前期土地储备的开发进度
将有所放缓,在建及拟建项目的资金投入压力进一步上升,拖累施工结转节奏。“”
4.2
未来展望•
(5)房企首先最重要的应对措施就是加大房地产项目的销售回款,加大资金储备
量,项目拓展过程中降低对债券发行的依赖度;•
(6)坚持稳健财务政策,控制企业杠杆水平,提升资金管理精细度,提高资金使
用效率,积极进行融资创新;•
(7)减少或剥离非核
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