央行“345新规”解析10课_第1页
央行“345新规”解析10课_第2页
央行“345新规”解析10课_第3页
央行“345新规”解析10课_第4页
央行“345新规”解析10课_第5页
已阅读5页,还剩27页未读 继续免费阅读

下载本文档

版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领

文档简介

BONZER央行“345新规”解析第10课“”BONZER1234“”1.1

央行的345新规背景——最高指示

习近平总书记强调指出,打好防范化解重大风险攻坚战,重点是防控

金融风险。

习近平总书记多次指出,金融是现代经济的核心,是实体经济的血脉;

金融活经济活,金融稳经济稳;金融安全是国家安全的重要组成部分,

维护金融安全是关系我国经济社会发展全局的一件带有战略性、根本

性的大事。做好金融工作责任重大,容不得丝毫疏忽懈怠。“”

1.2

央行的345新规背景——国际环境•

本世纪以来,美欧为摆脱经济社会困局,不断扩张财政支出,放松货币供应,积累

起巨额债务和资产泡沫,最终酿成次贷危机、欧债危机。•

此后采取的量化宽松政策,负面影响至今尚未完全释放。•

美国联邦储备委员会8月27日宣布对长期目标和货币政策策略声明进行更新,将寻

求实现2%的平均通胀率长期目标•

新兴经济体可能面临输入性通胀、外币资产缩水、汇率和资本市场震荡等多重压力。•

更严重的是,世界可能再次走到全球金融危机的边缘。“”

1.3

央行的345新规背景——国内环境•

我国经济面临老龄化加快、储蓄率下降、资源环境约束增强等诸多困难。•

原来的调控目标是广义货币与社会融资规模增速略高于名义GDP增速,今年上半年

高出10多个百分点。•

预计今年总体杠杆率和分部门杠杆率都会较大反弹,金融机构的坏账可能大幅增加。•

7月24日,“房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开,并首次提出,“要实施好房

地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场”。“”

1.3

央行的345新规背景——国内环境•

2019年银行业新形成2.7万亿元不良贷款,出现疫情“黑天鹅”后,资产质量加倍劣

变不可避免。•

利率下行一致性预期强化后,有可能助长杠杆交易和投机行为,催生新一轮资产泡沫。•

一些地方的房地产价格开始反弹,金融资源有可能再次向高风险领域集中。•

信用较差的借款人可能借延期还款等优惠政策恶意逃废债务,结构复杂的高风险影子

银行也容易卷土重来。“”

1.4

央行的345新规背景——监管部门•

房地产金融化泡沫化势头得到遏制。•

房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。•

近年来,各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神,优化金融资源配

置,严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比,房地产贷款增速下

降12个百分点,新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足

房地产行业平稳发展的正常需要,又避免因资金过度集中出现更大风险。“”

1.5

三条红线•

(1)红线一,剔除预收款后的资产负债率不得大于70%(2019年均值69.8%)•

资产负债率

=(总负债-预收账款)/(总资产-预收账款)•

(2)红线二,净负债率不得大于100%•

净负债率

=(有息负债-货币资金)/股东权益合计•

(3)红线三:现金短债比不得小于1•

现金短债比

=

非受限现金

/短期债务•=年经营现金净流量/年末短期负债×100%•

考虑到地产开发的实际情况,应该以年度指标为准。“”

1.6

四档企业•

(1)三条红线全部触碰的地产企业为红色档企业。•

(2)触碰二条红线的地产企业为橙色档企业。•

(3)触碰一条红线的地产企业为黄色档企业。•

(4)三条红线都没有触碰的地产企业为绿色企业。“”

1.7

有息负债规模控制•

5是指企业每隔一档,负债增速可以上调5%。•

(1)红色档企业的有息负债规模以2019年6月底为上限不得增加。•

(2)橙色档企业的增速不得超过5%。•

(3)黄色档的增速不得超过10%。•

(4)绿色档的不得超过15%。•

12家参会企业需于9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合

“三条红线”的调整。若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行

限制。据有关人士透露,2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。“”

2.1

345规则对融资的影响•

345规则,明确了房企有息负债规模扩张的基本指标和数量边界。•

房企的融资渠道和方式,从间接融资向直接融资过度,从债务性融资向股权性融资过渡,

以不增加有息负债的融资方式为主。“”2.2

融创中国2019年6月30日中报“”2.2

融创中国2019年6月30日中报“”2.2

融创中国2019年6月30日中报“”2.2

融创中国2019年6月30日中报“”2.2

融创中国2019年6月30日中报“”2.2

融创中国2019年6月30日中报“”资产负债率净负债率现金短债比2019年6月30日87.82%2.57.5%2020年6月30日期待期待期待2020年12月31日期待期待期待2.3

融创中国有息负债压降金额全部不达标,有息负债不得增加。(1)2019年6月30日有息负债金额为3020.76亿元(2)2019年12月31日有息负债金额为3222.75亿元有息负债压降金额=3222.75-3020.76≈202亿元“”

3.1

房企的融资应对措施•

(1)多股少债,增股减债;优化合作伙伴,增资扩股;增加股东权益(净资产)。•

(2)在未实施全口径监管前,利用供应链金融,增加总包和材料商的融资比例,有效下降主体有

息债务规模;•

(3)提高项目销售净利润率,降低投资项目的派息率,提高投资项目的留存利润,降低净负债率;•

(4)加速资产周转速度,减少资金沉淀;•

(5)增加员工跟投规模,减少即期员工薪酬;•

(6)反向预付工程款,压降应付账款规模;•

(7)错峰推盘,改善630、1231节点指标(资产负债率、净负债率和现金短债比)•

(8)剥离非增值性资产,变现优化报表。“”

3.2

房企的投资应对•

(1)投资多布局流量大、流速高的城市,便于去化,利于资金周转;•

(2)降低项目资金峰值的自有资金投资比例,合作开发降低自有资金投入规模;•

(3)改变合作开发项目的持股比例,降低并表项目的有息债务规模;•

(4)定向增发,以类别股票为支付手段进行资产收购,减少现金支出,严控现金支出比

例。•

备注:开放合作是平衡规模、利润及财务结构稳定的有效方式。“”

3.3

房企的运营应对•

(1)均衡匹配现金流型和利润型项目的结构和数量比例;•

(2)将资产负债率、净负债率和现金短债比纳入决策参数,总体优化“融—投—销—退”

节奏,到排年度拿地规模、开工面积、首开面积、推盘时间和结转时间等。•

(3)加强对项目现金流和利润的铺排强控,严控死守总可售面积、均价偏离度、目标成

本、目标费用、目标税金底线等。“”3.4

房企的财务会计应对

(1)妥善安排合并报表的范围;

(2)优化表外项目的入表时机和时间—项目回款前表外处理,回款时或后入表;

(3)优先确认和计量合作开发项目的中少数股东权益(非控股权益)及入表,增厚股东

权益(净资产)优化资产结构;

(4)预收账款在630、1231时点的截止测试处理,为有息负债扩张腾出空间;

(5)代销保证金提前入账,提高经营性现金余额;控制630、1231时点的现金支出比

例,提高经营性现金余额。“”3.5.1

中梁控股的净负债率变化“”

3.5.2

中梁控股净负债率优化措施•

2018年-2019年,中梁控股资产负债率为95.98%、90.7%•

中梁负责人解释:净负债率主要是因为公司确认的营业收入及利润增加,公司保

留部分盈余导致总权益扩大。•

资产负债率和有息负债率倒挂,说明中梁利用财务规则将大量负债转移到表外。•

2017年-2018年,上市公司净负债率连续骤降,也说明中梁控股在期内运用了非

控股权益以及其他将负债表外化的方式,让合并报表之后的表观负债率大量下降

所致。“”3.5.3中梁控股合作开发“”

3.5.3中梁控股合作开发•

(1)在销售期现金大规模回流和进入结算期时,将项目公司变为控股项目,而在

其他阶段将项目变成联营和不控股项目。•

(2)可将现金流和利润合法合规并入母公司,同时又能合法合规地把负债转移到

表外。•

(3)由此造成权益金额在流量金额中占比与非控股权占比严重背离。“”4.1

融创中国2019年6月30日中报“”4.1

融创中国2019年6月30日中报“”

4.2

未来展望•

(1)严控负债背景下,高杠杆扩张路径受阻,未来只能依靠合作开发、经营杠杆

和高周转。•

(2)新增土储意愿下降及存货开发进度放缓,房企资产布局或将出现减速。•

(3)房企必须降低购地速度,加速提高存货周转速度,加快去化,注重部分优质

城市群的深耕。•

(4)在房企销售回款未有显著回升及债务管理下,房企前期土地储备的开发进度

将有所放缓,在建及拟建项目的资金投入压力进一步上升,拖累施工结转节奏。“”

4.2

未来展望•

(5)房企首先最重要的应对措施就是加大房地产项目的销售回款,加大资金储备

量,项目拓展过程中降低对债券发行的依赖度;•

(6)坚持稳健财务政策,控制企业杠杆水平,提升资金管理精细度,提高资金使

用效率,积极进行融资创新;•

(7)减少或剥离非核

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

评论

0/150

提交评论