房地产押品价值评估培训讲义

2019.11房地产押品价值评估培训班

培训讲义课程内容第一部分：房地产押品评估基础知识第二部分：房地产押品价值评估理论与实务市场法收益法成本法基准地价系数修正法假设开发法评估程序评估报告第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识一、房地产基本知识第一部分：房地产押品评估基础知识房地产押品实物层面的基本知识房地产的含义指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。面积大小依水平投影面积计算。建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外房地产押品实物层面的基本知识房地产的种类按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，在此基础上可再细分为下列10类:居住房地产办公房地产商业房地产旅馆房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产工业房地产农业房地产特殊用途房地产综合用途房地产房地产押品实物层面的基本知识房地产的种类按开发程度划分

生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。“三通一平”一般指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平”一般指在“三通”基础上增加排水、电信；“七通一平”一般指在“五通”基础上增加燃气、热力在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛坯房、粗装修房和精装修房房地产押品实物层面的基本知识房地产的种类按的结构类型和材料划分砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑钢结构建筑房地产押品实物层面的基本知识房地产押品勘查知识房地产的位置坐落：房地产所在具体地点。方位：房地产在所在区域中的方向和位置。距离：房地产与有关社会场所的远近。朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在的楼层房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。公共服务一般指教育、医疗、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利的含义我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权房地产所有权单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权，共有又分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利的含义土地使用权建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让、划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利的含义地役权房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利抵押权债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得价款优先受偿房地产租赁权以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利房地产押品权利层面的基本知识出让和划拨出让协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，邀请特定或者不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果择优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请招标和公开招标房地产押品权利层面的基本知识出让和划拨出让拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公开叫价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限，只能限于最高年限的范围内房地产押品权利层面的基本知识出让和划拨划拨划拨用地范围：（1）国家机关用地和军事用地：（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地划拨土地使用权的处分在转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿房地产押品权利层面的基本知识出让和划拨划拨划拨土地使用权的处分以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用出让手续、补交出让金、进行土地登记后，土地使用权由股份制企业持有职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承房地产押品权利层面的基本知识土地使用权转让土地使用权转让条件土地使用者按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。土地使用者依出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地。转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证书土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益，不得违反城市规划的要求；土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房管部门批准，并按规定办理过户登记手续。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让房地产押品规范层面的基本知识规划知识用地分类根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。城市用地共分10大类、46中类和73个小类规划控制指标：规定性指标用地性质，指规划用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。用地面积，指规划地块划定的面积建筑密度，指规划地块内各类建筑首层占地面积与地块面积之比，通常以上限控制建筑控制高度，指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离房地并产押宪品规布范层号面的葵基本表知识规划知腿识规划控叶制指标羡：规定轨性指标建筑春红线县后退市距离偏，指疲建筑尿相对诵于规淋划内键道路警红线苦后退阴的距厨离，霜通常衫以下刊限控川制人口容虑量。即源规划地匠块内部根每公顷隙用地的坑居住人赶口数，祖通常以背上限控讯制建筑钱形式右、体庭量、般色彩柳、风小格要屿求。趣对规秃划区享重点伐地段吴的建暴筑形餐体和倘布局乌应进架行特池别控氧制，籍包括用广场弱控制苹线、晨绿地愚控制思线、触裙房厅建筑润控制菠线、艇主体泰建筑跨控制衔线、滨建筑杏架空地控制变线、用建筑龟高度泼控制局范围醒、建央筑颜魂色等类具体附指标其他五环境电要求房地产肥押品规姑范层面舰的基本凝知识规划态知识规划控靠制指标演：指导诱性指标容积率档，指规腔划地块个内各类封总建筑美面积与自地块面介积之比仆，可根妄据需要顾制定上端限和下稼限。容敞积率的牲下限保宰证地块汗开发的滋效益，污防止无屈效益或方低效益司开发造练成的土变地浪费席。绿地率阵，指规竞划地块时内各类颜绿地面单积的总跌和占规走划地块讽面积的列比率，深即：绿晌地率=绿蛙地面阅积／田土地录面积绿地苍率通捆常以干下限响控制碑。这寸里的努绿地娱包括短公共缸绿地钻、宅朋旁绿丢地、饿公共荷服务串设施后所属饿绿地翠（道劈燕路红边线内涨的绿贪地）蜓，不算包括务屋顶临、晒嘉台的尝人工委绿地继。交通福出入肝口方子位，打指规谢划地唐块内押允许影设置汽出入落口的贸方向般和位黄置停车泊舌位及其赵他需要被配置的响公共设狐施，包随括居住锦区服务伸设施（堆中小学谎、幼托剂、居住屋区级公定建）、玻环卫设腊施（垃遗圾转运矮站、公春共厕所耗）、电仅力设施尝（变电眯站、配醒电所）殊、电信毕设施（祥电话局盒、邮政傲局）、倒燃气设户施（煤梦气调气巾站）等房地灭产押晚品规补范层脏面的返基本层知识规划谣知识建设获工程悟规划圾许可坊证制鞋度在城市禾规划区粒内新建修、扩建禾和改建茎建筑物扶、构筑形物、道词路、管户线和其他他工程拒设施，垄必须持茅有关批匆准文件督向城市词规划行宋政主管歌部门提啦出申请贱，由城杰市规划抹行政主当管部门煎根据城债市规划辅提出的奇规划设信计要求荣，核发写建设工怜程规划螺许可证俱件。建伍设单位芹或者个仿人在取刷得建设织工程规稻划许可喊证件和庭其他有似关批准倍文件后唇，方可察申请办患理开工三手续房地产迈押品规绳范层面础的基本汉知识房地产翼开发管粗理知识立项管倾理对房纤地产译开发驻项目乎进行竹可行铸性研权究，垒形成《房浩地产相开发座项目馋可行价性研兵究报执告》房地产惯开发项塌目用地前的土地堤使用权晨出让或皱者划拨陵前，主屯管部门君应当出津具《房乐地产开谨发项目婚建设条枪件意见兴书》，店其内容点应当作慢为土地自使用权议出让合层同的必胜备条件剖或者划他拨土地论使用权淘批准文应件的内袭容之一房地产城开发企电业应当纹在签订数土地使写用权出史让合同捎或者取湿得划拨申土地使浑用权批耐准文件姐后的1它5日内爱，到建绿设行政资主管部涝门备案端，领取抬《房地崭产开发袍项目手虹册》。挨房地产忙开发企具业应当墨将房地扛产开发厉项目建般设过程银中的主饥要事项彼记录在阻《房地输产开发戴项目手疼册》中垦，并定蔬期送房协地产开悼发主管克部门备唯案房地产傅押品规召范层面趣的基本解知识房地产皆开发管特理知识四证管附理房地衫产开吉发企贺业应衔取得《国蹈有土泡地使岂用权镇证》罚、《险建设胁用地床规划发许可诉证》歪、《驼建筑呼工程揪规划痰许可灵证》疏、《虎建筑企工程骑施工至许可灰证》质量押验收圈和房羽屋完仙损等封级房屋验微收按国泰家《建必筑工程呜施工验盐收统一剂标准》厘（GB硬503雁00-啄201乎9）规慨定进行二、锯房地糕产押注品评春估基猛本知悲识第一部意分：房龟地产押浮品评估扰基础知辨识房地产灾评估基经本知识定义评估人干员依据底国家有哲关法律油、法规岔和评估匪规范，米根据评猫估目的碰，选择涌适当价篇值类型微，遵循稼评估原趣则，按小照评估纱程序，距运用适驰当的评剥估方法戒，对房凝地产抵稍押品在诸评估时舱点的合性理价值怒进行分牺析、估证算并发侨表评估穗意见的菠行为和拼过程评估主幼体从事房谨地产抵刑押品价和值评估报和审核咽工作的倾人员，扯他们是耻评估工找作的主页导者。评估客吸体（评汁估对象困）具体宝评估初活动税中需疗要评箭估的移房地挎产作为评摆估对象涌的房地遮产，应况符合国义家有关纪法律、交法规和努农业银少行相关嚷制度的雾规定。订对于根婚据有关健规定不剃得抵押熊的房地辈产，不倚得作为伐评估对标象房地御产评熄估要赌素评估不依据评估工活作所应银遵循的禽国家法教律法规遍和评估剂规范、趟评估活怀动相关糕当事人扩之间的萌合同协锻议以及护其他参徒考依据《房地躺产估价贺规范》拾（GB归/T学502惩91-境201敌9）《城镇张土地估犹价规程份》（G昏B/T海18以508束-20招19）《房地咱产抵押输估价指安导意见爷》（建脚住房[搁201胀9]8笼号）《资产穿评估准码则——毒不动产行》（中倘评协[概201写9]1突89号美）《中国尤农业银腔行押品炉管理办荡法（试从行）》棚（农银笛发[2掩009螺]40谅0号）《中严国农槽业银袋行房狐地产誓押品股价值网评估造指引件》人民银储行、银蓝监会等远外部监劫管部门稳的监管胖要求以栋及本指予引等我份行内部挨制度办秃法的规阳定房地呆产评兄估要肠素评估目朽的评估结欺果的期催望用途么，它直灿接决定删着价值班类型和薯评估方蝇法的选舞择评估时债点（评焦估基准店日）评估结脑果对应披的日期齿。即只柜在该评胞估日期妨，评估常对象才妈有该评忘估价值一般应按为完成框评估对须象实地吐查勘之茶日，但循评估委达托合同建另有约苏定的除优外。因巨特殊需牢要，评黄估时点核可定为逆过去或晨未来的罩某个日蜻期房地产汉评估要芦素价值它类型评估结验果的价尘值属性军及其表围现形式农业旦银行钥房地妈产价核值评槽估的纪价值猴类型柔为房脚地产朽抵押婶价值遥，即耗抵押往房地址产在诸评估嚼时点矮的市加场价刘值。抵押砖价值=未贸设立会法定大优先垮受偿毛权下循的价动值-职优先妨受偿凉权=未设树立法定云优先受奥偿权下三的价值印-拖欠像建设工兰程价款趴-已抵甲押担保的债子权占用贤额度-什其他法开定优先览受偿权房地产碎评估要矩素价值类距型名义价暴格和实忧际价格名义虏价格踪蝶是表龙面上母的价吉格，殊实际袋价格括是在演名义常价格猫的基浓础上辛进行国计算摊或处政理得畏到的暑价格姑。[例]裤一宗建钢筑面积施为15哄0平方晋米，总蚁价10缺0万元知的住房睬，在买到卖中双晚方如约园定按以喜下几种简付款方星式付款展：（1火）要求芦在成交孔日一次哪性付清勾；（2诉）如果凭在成交胁日一次交性付清录，则给气予2%滑的优惠脑；（3奥）以抵役押贷款茶方式支呆付，其肠中首付烧50万劳元，银获行贷款简50万续元，期言限20善年，贷愁款年利浆率7%辛，按月堪等额偿童还贷款镜本息；糕（4）纹从成交成日期起芬分期支滋付，成筛交日期知支付5穷0万元尤，1年考后支付苏剩余5挑0万元咸，年折员现率为似10%福。请计舰算各种关付款方蛛式下的倘名义价根格和实另际价格摆。[解]替在以上底4种付悄款方式讲下，名陪义价格盆均为总掉价10杠0万元纯。第（谋1）、士（3）头中付款旅方式下晋，实际编价格和吩名义价楼格一样现，均为失总价1存00万磨元。在脾第（2日）中付逢款方式鼠下，实懒际价格勇为：1飞00×哥（1-丧2%）膀=98稳万元。麻在第（种4）中测付款方略式下，绪实际价若格为：晚50+萍50/朗（1+垮10%决）=9拖5.4哪5万元型。房地产承评估要长素价值类长型总价书格、碰单位牵价格唱和楼聪面地永价总价格茅简称总乱价，是推指某一矿宗或某胖一区域禁范围内华房地产氏整体价灭格单位价阵格简称付单价。果土地单斯价是指伪单位土乎地面积伙的土地煌价格。握建筑物忌单价通剩常是指争单位建锁筑物面剃积的建斥筑物价贞格。房躺地单价沾通常是泥指单位盘建筑物模面积的跟房地价杰格楼面江地价惰是土扎地上配建筑拉物面世积均捐摊的都土地悬价格象。楼励面地点价与且土地良总价息的关幻玉系为剥：楼棋面地斩价＝六土地页总价/总建兆筑面积楼面地解价、土骄地单价见、容积理率三者门之间的谅关系，氏即：楼块面地价践＝土地匹单价/本容积率房地产益评估要悬素评估原怠则独立适客观告公正页原则独立：草要求房柳地产评惹估不应琴受外界侨不合理散因素的抓干扰和搏影响客观桌：要丧求房楚地产欲评估抛要尽租可能削地减放少评吩估人番员主巴观意置志对耽评估吵过程天和评截估结上论的奶影响饮。公正：煤要求房砌地产评妙估时必尘须站在罩中立的子立场上再，不偏鹊袒当事荷人的某违一方，下特别是团不可有勺意无意铅地偏向拦委托方合法原散则：必放须以评余估对象丽的合法床产权、国合法使罢用、合绸法处分让为前提净进行评育估房地产汇评估要吴素评估原屿则评估时缝点原则悉：评估扣结论具塌有很强金的时间况相关性袄和时效样性，要扶求评估迫结果是瞎评估对刘象在评眠估时点艘的价格率，不能班将该评颤估结果鸣作为评刻估对象慎在其他托时点的裙价格替代介原则城：评霸估结堵果不捧得不鼓合理聋偏离桌类似勒房地简产在秤同等培条件古下的班正常誓价格类似房闭地产是元指在同偿一供求习范围内贱，在用疤途、规由模、档迁次、区景位、建钩筑结构粮、权利叠性质等薯方面与据评估对夺象相同漆或相近明的房地妙产谨慎原豪则：在秆存在不珠确定或济不可量衡化因素添的情况决下，评只估人员子作出评答估相关处判断时小，应当滩保持必愿要的谨蚂慎，充笑分估计华抵押房通地产在闯处置时招可能受坊到的限彩制、未阅来可能皆发生的泡风险和启损失，躲不高估意市场价搭值，不奏低估知虽悉的法犬定优先慢受偿款断，并在碌评估报载告中作烘出必要弊的风险繁提示房地产遵评估要孙素评估方坦法评估方男法是指六评估所晨运用的迅特定技慢术，它愿是分析挪和判断电房地产岔价值的乞手段和溜途径。指评估人栋员应根套据评估柏对象、旱价值类速型和评舒估资料胁的搜集荒情况，息分析各拿种评估赠方法的丧适用性浙，选用钟适宜的较评估方游法。房地产坏价值评愉估主要葛使用市斧场法、倚收益法砖、成本麦法、假约设开发稳法、基呀准地价诞系数修袭正法等猜评估方酿法以及横这些评敢估方法娱的综合愁运用。象评估人言员应熟筋知、理宿解并正潮确运用稍这些方购法，根还据实际网情况选滨择适宜脆的评估种方法进暂行评估房地产掏评估要灶素评估俯程序评估程输序是指首评估工释作从开昨始准备馅到最后淡结束的猎工作顺返序，主践要包括南明确评郑估基本藏事项、勾拟定评津估作业障方案、酒搜集评凯估所需衡资料、木实地查尚勘评估党对象、很选定评夺估方法惕、计算扰和确定暑评估结党果、撰喝写和出那具评估土报告、慢审核确适认评估弃结论、反评估资冬料归档吧等内容评估存信息评估所贝需信息讲的来源地方纵政府残公布踏的有糕关行被业数城据地方涂政府充相关授的政时策文穴件根阵据各嚷地情咏况执页行，柔一般煮可根构据各叶地的册相关有地方搂政府责部门挺及其削网站养查外部乒评估削中介承机构粉数据能提供芦数据的沙外部中包介机构滩有评估钩公司、坝房地产恢销售公懒司、房纲地产交兆易会、恶房地产畅二手交隙易中介净、电视胶电台网裙络等现场勘粮查、客敢户提供信息斤归档将评橡估报纪告电奶子版挤、现降场勘馆查资舒料、甲电子布照片津、评板估测架算资糟料、高权证谢复印娃件等藏资料狐存档卵备查第二块部分授：房铸地产瘦押品淡价值释评估折理论糟与实过务一、市丸场法第二先部分掀：房羡地产捆评估鸣理论困与实氏务市场肺法定义市场法俗又称市车场比较困法，是糟指将评挑估对象制与在评家估基准工日近期魂有过交闷易的类舍似房地工产进行雾比较，陈对这些就类似房堂地产的认成交价询格做适欧当的修家正，以旧此估算宾评估对池象的客准观合理悬价格或除价值的咬方法。采用市桃场法求衔得的房军地产价衬格又称吊为比准加价格使用前眯提有一个永活跃的拳公开市暮场：市获场上有隐自愿的水买者和肝卖者，第他们有干足够的君时间可感以获得鸽相关信纽奉息并进洒行平等刷交易，挽市场成饥交价格能基本上养可以反崇映市场夏行情公开策市场奋上要灿有可建比的斑交易岸实例便：选筒择的盲交易举实例胡及其押交易歪活动裤在近说期公佛开市点场上缴已经伐发生必过，矛且与亮评估定对象毙相同龙或相候似，锡这些酸交易扑实例普就可俊以作变为评捕估对罚象的雀参照器物市场法适用轻范围同种密类型质的数谷量较惊多且务经常乞发生溪交易喜的房讲地产①住宅长，包括愿普通住惨宅、高孟档公寓慢、别墅咐等②写针字楼览。③旱商铺炭。④壮标准田厂房企。⑤恭房地补产开鸟发用旨地。下列抢房地候产难阿以采循用市迟场法甚评估哭：①数芬量很演少的概房地亡产，客如特纵殊厂古房、舰机场邻、码劫头、冒博物滩馆、恭教堂帮、寺腔庙、股古建谦筑等眼；②很少波发生交是易的房正地产，碰如学校还、医院病、行政跨办公楼悦等③可沸比性洲很差据的房漂地产杨，如东在建绞工程颈等市场法操作步比骤搜集交确易实例幼，即从耕房地产劲市场中峡搜集大绞量的实皇际成交秒的房地淘产及其亭成交日歌期、成殖交价格杂、付款王方式等拴情况选取可备比实例刚，即从启搜集的奋大量交宿易实例竟中选取勇一定数抛量、符微合一定攻条件的洋交易实风例对可届比实誓例的野实际罚成交刷价格考进行碰适当受处理市场法可比活实例牲选择寺要求用途领相同逢，指碧居住兆、商咽业、蓬办公我、工驻业等谦用途建筑结宵构相同浓，指钢蜓结构、源钢筋混诵凝土结励构、砖冻混结构蜡、砖木谱结构、挂简易结储构等房性屋建筑煤结构。权利议性质厚相似益，指锡土地稀和房糠屋的狱权利垄性质湖。例蚂如国巴有土杠地与暮集体暑土地跪权利科性质脚不同那，出芦让土污地使鸦用权纱与划笑拨土驼地使连用权倦的权遍利性掀质不顶同，顾商品灰住宅仔与经阻济适耻用房霞、房模改所理购住胀房权炉利性因质不舌同交易系类型滚相同店，房鉴地产吼交易份类型埋主要状有买崖卖和址租赁剧两大隙类，顺其中洽根据节交易砌方式档可分庙协议伐、招泪标、哨拍卖酬、挂炭牌等拒交易鸟类型灰。所处地预段相同炼或是同屯一供需浑圈内，早指所处傅的市场稻供求环忽境和竞岗争状况俊相同或讽相似。交易实劝例的成轰交价格骨为正常塔价格或贡可修正芝为正常芒价格。交易供实例射的成叙交日悦期与境评估病基准伏日接乏近，惯最长令不超枯过1年市场嫂法计算朽公式Pf=PB×A×歪B×CPf—评徐估对解象的锐比准盾价格倘；PB—可比破实例成足交价格前；A—交旗易情况罢修正系迅数；B—市即场状况毒调整系送数；C—房届地产状棚况调整四系数市场榨法指标说示明交易情令况修正肌系数（诊A）交易欢情况药修正低是指抗排除苗交易鲁行为烤中特毁殊因岁素所构造成越的可家比实各例成众交价揉格偏窗差，予将可狱比交卡易实妈例成坊交价恩格调肢整为棚正常扭价格计算惹公式市场状傅况调整昼系数（蜡B）市场状洲况调整雪是指由亮于可比沸实例的尼成交日制期与评厉估时点妙不同，到房地产湖市场状侦况可能让发生了怠变化，朱因此，晨应将可辛比实例泻在其成碗交日期秃时的价槐格调整度到在评乳估时点壶时的价念格计算呆公式市场法指标响说明房地妥产状数况调千整系匙数（腾C）房地忽产状暮况调性整是义指把悼可比羡实例鞭在自菊身状究况下轧的价企格，腐调整萄为在厕评估缩慧对象外房地词产状遣况下饱的价盼格计算公研式区位状恢况调整代，是将锯可比实寄例房地鞠产在其灿区位状充况下的晚价格，巴调整为琴在评估狐对象房歼地产区皮位状况工下的价李格。内勾容主要委包括：兔位置、秀繁华程暗度、交战通便捷顷程度、糟环境、凭景观、纱基础设南施情况易、公共肢配套设风施完备吹程度、节产业聚银集度等什影响房咳地产价花格的因骆素。区纯位状况渐比较、薪调整的寄具体内球容应视逗评估对棍象的具钩体用途睡而确定市场法指标问说明房地税产状恢况调服整系叶数（著C）实物状脆况调整出，是将步可比实极例房地叠产在其鬼实物状在况下的留价格，打调整为员在评估喷对象房托地产实风物状况帜下的价贵格。实划物状况些比较、闷调整的嗽内容，枣土地主捉要包括稠面积、剧形状、数进深、够宗地内狮基础设母施完备煮程度和戏场地平岔整程度帜等；建齐筑物主劳要包括从建筑规引模、建挥筑结构越、设施骂设备、慢空间布纺局、层运高、工愉程质量越、建筑呆物年龄鸭、维修吩养护情牛况等影巡寿响房地缴产价格熔的因素圣。实物寒状况因弟素修正敞的具体家内容应奇视评估拣对象的耽具体用催途而确础定权益筐状况抱调整犯，是伶指将棚可比逝实例壮房地坊产在美其权配益状仆况下族的价腊格，锻调整反为在储评估姨对象慢房地子产权殿益状肿况下国的价哄格。斗权益奖状况渗调整窑的内烟容主丽要包肃括土执地使廉用期呀限、狐城市趁规划情限制政条件签（如温容积笋率）风等影待响房赶地产忆价格尾的因员素市场贺法指标取宿值范围单项因紧素修正符不能超蛛过20%综合齐因素保修正择不能县超过洲30亡%因素修此正超出融范围的涌，应更积换其他丝式可比交傲易实例现场勘己查:比较因事素条件准指数表市场衔法的亏计算见应用建立傅比较狮基准统一桥房地锅产范蕉围针对某桐些评估棚对象，义有时难匠以直接预选取到请与其范羞围完全兴相同的滔房地产出的交易靠实例作贱为可比秤实例，仆只能选陡取“主干”相同的解房地产劲的交易锁实例作专为可比衣实例。欺统一房绳地产范渣围即是典进行“有无碌对比”并消娱除由折此导偿致的恋价格猾差异带有铲债权耻债务朗的房扣地产葡。房地产宣价格=带有裂债权债躁务的房赶地产价杯格-债暑权＋债投务含有糊非房械地产淋成分唐。房地产葵价格=珠含有非乎房地产肝成分的障房地产监价格-答非房地为产成分忌的价格房地产躁实物范首围不同市场纽奉法的项计算亡应用建立比情较基准统一房沙地产范悦围[例]暴评估对兰象是一径套不带仆车位的孤住宅，牛选取的重可比实疫例成交赖价格为际126团万元，源含有一多个现价汪为15忌万元的仅车位和犬一套全列新状态慰下价值爸为8万激元的家矮具，家妇具为八磁成新，引请计算转该可比腐实例经故统一房掏地产范稻围后的罢价格。[解]屡选取的池该可比松实例成济交价格暑为：1说26-朗15-耳8×0狮.8=掉104锋.6万嫩元市场法稼的计算塞应用建立伯比较饮基准统一咽付款挖方式需要螺将分穷期支净付的迫可比刚实例蜡成交概价格印折算百为在捆其成颂交日嫩期一禽次性据付清售的金话额。卵具体米方法振是通席过折巧现计头算[例]谁某宗房口地产成啦交总价息为12狗0万元谈，其中首首付款洞40%导，余款捞于半年晓后一次征性支付以。假设厕月利率挤为0.颂4%，欣请计算颠该宗房羞地产在销其成交柴日期一翼次性付但款付清盆的价格祝。[解]系该宗房石地产在孩其成交兵日期一执次性付已清的价码格计算秀如下市场朱法的够计算鸟应用建立比客较基准统一津采用黄单价统一价若格表示秘单位可括以是总乏价，也合可以是值单价，采但一般拳是采用纽奉单价统一币呜种和货笛币单位在统画一货消币单关位方齿面，膨按照告使用更习惯砍，人墓民币封、美扮元、币港币极等，典通常鸟都采册用“元”统一面外积内涵市场法鼓的计算船应用建立比题较基准统一面雄积单位平方挡米下段的价早格=现公顷枪下的马价格旱÷1灯00乒00平方段米下凳的价盖格=蓄亩下惰的价既格÷用66凉6.呆67平方测米下餐的价梅格=造平方枣英尺资下的注价格煌÷0窃.0淡92踪蝶90瘦30免4平方待米下壳的价话格=像坪下喷的价解格÷寺3.痛30饶57爪93[例]德搜集了已甲、乙松两个交努易实例欠。甲交富易实例耐房地产垫的建筑达面积1立20平灰方米，律成交总骗价24膏0万元统人民币酸，分三嗓期付款捧，首付灾款10喝0万元井人民币更，第二质期于半纠年后付惑70万恒元人民胀币，余奏款70置万元人追民币于岩1年后亡付清。借乙交易皆实例房信地产使妹用面积雷300来0平方搞英尺，稻成交总柏价12天2万美愉元，于仪成交时蚕一次性延付清。触已知人牌民币年浓利率为减6%，迈该类房泊地产建欠筑面积喘与使用军面积的聚关系为扯1平方曲英尺建狗筑面积湾等于0梅.65石平方英铃尺使用城面积，尤乙交易首实例成末交时人艇民币与沾美元的俭市场汇外率为1哑美元等充于6.导838抬3元人慨民币。长如果选氏取该两状个交易深实例为拜可比实司例，请控对其成忽交价格饱进行“陪建立比健较基准报”处理市场药法的劲计算劣应用建立比电较基准统一这面积砖单位[解昨]（央1）分统一著付款怠方式乙总价指=12幼2.0乏0（万际美元）统一采凶用单价略。甲单价嗓=23胖403恼00÷闯120恨=19才502灾.50语（元人爪民币/郊平方米亡建筑面潜积）乙单价勿=12台200什00÷悲300叉0=4城06.亭67（情美元/昌平方英烂尺使用镇面积）统一币恳种和货早币单位殖。统一滤采用人遮民币表卖示：甲单骆价=涉19嘱50钟2.砍50叮（元妨人民架币/咐平方技米建寻筑面躁积）乙单价影=40谨6.6军7×6港.83瓣83=添278脉0.9贴3（元崇人民币悉/平方袜英尺使肥用面积攻）市场法纯的计算析应用建立脚比较导基准统一罢面积若单位[解]系统一规面积内魂涵。统拜一采用拨建筑面妨积表示杏：甲单价形=19抽502字.50禽（元人朴民币/术平方米滨建筑面功积）乙单价畜=27静80.狠93×哪0.6乘5=1妄807牵.60请（元人夸民币/胀平方英鲁尺建筑讽面积）统一面贸积单位竿。以平旺方米为忽基准表埋示：甲单在价=菌19裹50贸2.孝50莲（元薯人民饲币/晕平方重米建龟筑面洗积）乙单抗价=劣18只07究.6肾0÷肚0.鸟09抗29万03喷04合=1乔94棵56怪.8四4（档元人熔民币承/平学方米径建筑竞面积笑）因此，烧通过建厦立比较蝴基准处秋理，甲初交易实茅例的单勤价为1器950替2.5岸0元/牙平方米屯建筑面链积，乙扬交易实宿例的单钻价为1稼945阔6.8苹4元/砖平方米格建筑面勿积市场法扩的计算施应用交易情仰况修正交易时情况排修正拳需要拿考虑恩的主沸要因陶素利害沿关系知人之相间的捷交易急于出亲售或急熊于购买阵的交易交易险双方好或某责一方平对交炊易对句象或晓市场劈燕行情烤缺乏烛了解卫的交鹿易交易商双方搭或某灵一方渐对所心交易航的房毙地产面有偏坦好的鸭交易特殊能交易皆方式桐的交事易交易税浇费非正趁常负担茫的交易相邻柜房地江产的润合并役交易强迫刘出售幕或强朋迫购矛买的者交易受迷信次影响的忆交易其他非现正常的庆交易市场胸法的朴计算私应用交易情日况修正交易搞税费垒非正砍常负拥担的贷修正将成交梢价格修兆正为依华照税法营及中央榜和地方糖政府的闭有关规独定（没扣有规定帆的，按动照当地巾习惯）礼，买卖雾双方各不自缴纳燃自己应洽缴纳的雾交易税藏费下的进价格。修正公祝式为：正常成季交价格蚂=卖方贤实得金惧额+应谈由卖方堪缴纳的秀税费=毒买方实头付金额揭-应由语买方缴组纳的税包费正常竿成交牛价格窝=卖们方实党得金庆额/始（1执-应储当由丝式卖方卷交付糖的税格费比小率）载=买河方实宿付金仆额/识（1炉+应其由买羊方缴撤纳的届税费钟比率傅）市场表法的辽计算为应用市场独状况框调整市场状恰况调整获是指将夜可比交拜易实例爸在交易内日期的视价格调裙整为评捷估基准么日的价顺格市场脑状况塔调整贡的价叼格指暗数法采用松定基往价格记指数村进行粥市场线状况到调整诵的公办式为瓦：[例恐]某纲房地洁产2烫00非9年脆3月静1日冶价格轨为1妙60喘00竟元/汇平方岂米，棵现需价将其身调整息到2叫00谨9年要11羞月1伤日。喊已知虑该宗禽房地恒产所落在地汪区类菠似房扑地产吐20浮09咱年1慕月1征日至上11挺月1绍日的守价格拒指数帐分别肠为8蜜9.屋3，唇84映.7扑，8挠6.火8，轮85扔.0巷，8晴9.识2，朽92饼.5更，9剃8.湿1，享98径.0按,9添7.赚6,国98警.0刘,9掌7.雄9（壁以2点01曾9年兰1月型1日爹为1窃00盘）。肌请计为算该饥宗房垂地产彩20州09坡年1画1月墨1日抬的价尘格。[解妙]该滨宗房扩地产搂20指09剂年1英1月洽1日刷的价施格计筛算如满下：市场呢法的览计算充应用市场蚀状况璃调整市场状引况调整彩的价格担指数法采用品环比脚价格度指数捞进行丹市场松状况喇调整困的公塔式为可比牢实例排在评匠估时镇点的老价格百=可鉴比实往例在待其成详交日新期的附价格授×成仿交日隶期的皱下一改时期被的价播格指筒数×过再下加一时雾期的睡价格摩指数擦×…独×评赠估时竿点的折价格宪指数[例]位某宗房艘地产2匠009院年3月血1日的雕价格为拢160跃00元繁/平方祥米，现喝需将其蹈调整到装200怪9年7娇月1日呀。如已详知该宗连房地产蚂所在地警区类似麻房地产睛200帽9年1卸月1日允至7月涌1日的饭价格指闯数分别的为94湾.7，垮94.泽8，9慌6.7页，10烘5.0踢，11弯4.2疯，11篇6.5芝，12爆0.1别（均以安上个月乘为10袍0）。购请计算件该宗房歌地产2信019躺年10蛛月1日抽的价格东。[解园]该展宗房畏地产法20介09做年7馒月1扑日的鬼价格汽计算扔如下救：市场榜法的雀计算血应用市场宇状况知调整市场状仅况调整胁的价格群变动率县法采用输逐期吵递增菠或递牌减的值价格报变动栏率进颠行交历易日堡期修骡正的陪公式妻为[例]锯为评估另某宗房千地产2延009陆年9月煤1日的只价格，货选取了腿成交日注期为2块019泽年12占月1日姐、成交阴价格为丽800弄0元/锻平方米网的可比叛实例。凳另获知乐该类房兆地产的睡价格2帝019认年1月核1日至茧200薄9年2村月1日重平均每虚月比上发月上涨胀1.5竹%，2袄009童年2月速1日至董9月1肆日平均城每月比简上月上例涨2%患。请对绑该可比唇实例的剑价格进劈燕行交易芽日期修上正。[解妹]对蚊该交佩易实阻例的剧交易脏日期想修正列为：市场法绩的计算杠应用市场状摇况调整市场状章况调整丈的价格扶变动率皮法采用期雨内平均滑上升或丧下降的寺价格变缎动率进油行市场匀状况调蛾整的公歼式为：可比实铜例在评普估时点炭的价格蜘=可比榴实例在绘其成交浩日期的钓价格×份（1±巴价格变快动率×换期数）房地纷产状蚊况调剃整区位米状况键调整[例]妄已知在积某宗房目地产评跳估中，难选取的贷可比实古例A、县B、C化的区域位分析如费下表所毫示，请猜计算可拣比实例哪A、B般的区位棋状况调朵整系数市场法室的计算栽应用[解]闷可比实像例A、罚B的区棚位状况旺调整系盈数分别胃为市场法颠的计算瞧应用房地产武状况调掘整实物状妥况因素失修正[例]切已知待在某宗圆房地产丘评估中喉，选取搭的可比损实例A予、B、祥C的实酒物状况还分析如直下表所誉示，请蛙计算可苦比实例级A、C杂的实物涨状况因息素修正侨系数市场膝法的裤计算筝应用房地产茄状况调妨整实物状告况因素切修正可比柱实例奔A、蚂C的齿实物客状况在因素修修正滋系数分别为市场法确的计算动应用房地剩产状教况调初整权益必状况贫调整[将宴可比斜实例忽房地体产在嚼其权拘益状柴况下染的价他格，宣调整岗为在孤估价嚼对象启房地败产权托益状馅况下枣的价驻格。暖权益胸状况嚷调整狭的内匆容主扭要包遇括土组地使速用期舅限、楼城市口规划帐限制治条件碎（如涝容积斜率）斩等影测响房逼地产新价格航的因衣素求取比耕准价格求取某复个与可桑比实例结对应的最比准价麦格比准价券格＝可闸比实例抗价格×碧交易情造况修正兵系数×涉市场状乞况调整伴系数×启房地产览状况调城整系数交易秆情况窄修正划系数耳=可尸比实建例的谈交易论情况硬指数谨/1挺00市场夜状况伙调整狡系数仰=可拍比实遮例的拣市场必状况断指数视/1躺00房地产浪状况调蠢整系数本=10棕0/可舱比实例板的房地评产状况毛指数市场旋法的食计算阿应用求取眨比准凭价格求取其挪他几个蹲可比实稳例的比陡准价格采用算恳术平均合数法，况将多个萌可比交甜易实例益的比准谦价格相唱加求和明，除以广可比实历例的个回数，得宋出评估姥对象的况最终比盘准价格[例]坏某宗房哈地产评形估时，楚选取周惹边成交严的同类主房地产倘实例A筝、B、构C、D斑，成交粱单价分责别为8钓700趁元/平摸方米，撇820嗽0元/蓬平方米康，85颗50元登/平方倦米，8仙400交元/平炼方米，妈已知交侨易情况情修正率阀为0，虑2%，泛3%，伍0，交碎易日期萝修正率什为6%衫，7%迹，12魔%，1提0%，料房地产淹状况调院整打分泊分别为锐104喊，10猾1，9脏8，6浸5。假忘设没有揭其他需倚要考虑引的因素舒，请计中算该宗丢房地产悦的最终旬比准价蛇格（采丝式用算术计平均数忽法）市场法武的计算竟应用求取派比准肌价格[解]报由于同熊类房地泡产实例询D的房奔地产状机况调整白修正超犬过30盆%，不议宜作为悠评估对境象的可只比交易冈实例。妹本宗房谊地产评畏估的可货比交易翠实例为对A、B挥、C，稳依据比汇准价格不=可比恭实例成恩交价格扫×交易胁情况修胀正系数安×交易到日期修柄正系数杏×区域桂因素修倾正系数在×实物性状况因预素修正暖系数，洁相应计到算如下逼：利用算垫术平均墙数法计撞算评估矿对象的斥最终比睬准价格浓为：二、菌收益版法第二部屯分：房宽地产评赚估理论尿与实务收益蝴法定义收益敢法是衡指预杰计评接估对捉象未具来正掏常净鼓收益页，选裙用适浩当的弃报酬弹率或取资本术化率避将其捆转换密为价仓值，生以此肌估算岗评估笛对象减的客您观合毕理价蜻格或肃价值派的方抚法。葡通常科把收茧益法诊测算障出的胜价值不简称达为收垫益价监格选用好条件被评估亡房地产合的未来注预期收峰益可以众预测并皆可以用幅货币衡律量房地产梅拥有者鹊获得预沟期收益贩所承担残的风险神可以预馋测并可锻以用货贤币衡量被评估党房地产立预期获娃利期限怪（寿命扑）可以摆预测适用牙范围对于可慨独立经薯营获利忠或具有叨潜在收斧益的房码地产，庸一般采完用收益屡法进行劳评估收益肾法操作螺步骤确定未阀来收益剩期限求取未费来净收看益求取报妈酬率选用很恰当秒的报淹酬资孙本化触法公浇式计鞋算收令益价挤格基本干公式V─评款估时点坊的收益凭价格（幻玉通常称难为现值汽）；Ai─未萌来第盐i年羽的正双常净微收益引；Y—房骗地产的夸报酬率偿；n─可翁获收益间的年限收益法寇的计算数公式可参考描公式净收胀益每洗年不乓变V─溜评估挑时点膜的收欲益价慌格（苗通常甩称为聚现值聪）；A─浆未来饮第i垦年的杀正常丛净收宁益，贼保持素不变叠；Y—房为地产的沈报酬率舌；n─起可获禾收益溪的年馋限[例]洪某宗房冻地产是晋在有偿贝出让的狼土地上鼓开发建拢设的，梦当时获及得的土第地使用狱权年限这是70圈年，不键可续期翼，至今劲已使用麦了8年善；预计侍该宗房锈地产在简正常情里况下每咱年的净杀收益为介7万元屑；该类略房地产饱的报酬夕率为6淘.5%佛。请以抛收益法婆计算该弄宗房地配产的价决格。[解航]该凭宗房印地产扣以收微益法扫计算爱的价抹格为收益法题的计算圣公式可参喇考公隆式净收益渗在若干宜年前有治变化V─评桶估时点干的收益凉价格（铺通常称眠为现值降）；Ai飘─未往来第霸i年锋至第臭t年押的正辫常净死收益幸；A─未婶来第t巡寿年后的誉正常净爱收益，刊保持不鲜变；Y—房越地产的销报酬率咏；n─精可获输收益妻的年考限[例截]某隐宗房妇地产灾的收曲益期始限为博40棚年，双通过楼预测判得出代未来劲5年吨的净州收益岁分别影为1土8万灰元，体20嚼万元货，2观1万揭元，细23优万元伐，2驰6万摄元，碧从未民来第饺6年叉到第命40粗年每和年的孕净收此益将盏稳定谜在2巡寿8万娃元左喉右，熔该类接房地途产的春报酬往率为给10屈%。被请以从收益浮法计肺算该弯宗房体地产凭的价授格。[解罢]该急宗房警地产绑以收琴益法宝计算浩的价延格为收益辽法的伙计算纺公式可参侵考公纠式净收挨益按红一定部数额瘦递增V─评出估时点陡的收益摧价格（赵通常称凳为现值福）；A─未争来第1陕年的正崇常净收昂益，此业后按数浅额b逐骨年递增滋；Y—矿房地蒜产的灿报酬贱率（简不为吨0）训；n─泻可获既收益罩的年购限收益法许的计算合公式可参考摆公式净收备益按缺一定伟数额从递减V─低评估勤时点元的收以益价皂格（逐通常茂称为薪现值碰）；A─序未来默第1兆年的假正常忆净收拨益，华此后任按数灶额b碑逐年民递增必；Y—房扭地产的帮报酬率足（不为羞0）；n─然可获向收益微的年茶限，涨为有狐限年美，满狡足n范≤收益降法的浑计算傍公式可参找考公随式净收忆益按历一定暂数额底递减[例绿]预纷计某农综房贴地产浅未来橡第一任年净亦收益贫为3竹7万串元，网此后读每年居的净狸收益合会在布上一巩年的秆基础招上减絮少2拢万元蛇，该限类房剖地产俊的报范酬率低为1厉0%念，产海权有副限时施间为热40舅年。吹请以结收益坏法计黑算该临宗房莫地产夏的价任格。[解]折该宗房趟地产的霞合理经喘营期限辱n计算康如下收益猫法的释计算婚公式可参欠考公斤式净收外益按箩一定睬比率役递增V—衬评估袖时点脑的收阁益价树格A—盐未来杆第一妇年的闪正常筝净收锄益；Y—淘房地插产的交报酬姥率；g—净扑收益逐债年递增循的比例歌；n—可险获收益晨的年限可参考丝式公式净收益宴按一定房诚比率递叨增V—评揉估时点号的收益切价格A—似未来骨第一荒年的纹正常刊净收宽益；Y—饱房地畏产的梯报酬捆率；g—净垮收益逐舍年递增溉的比例竞；n—借可获灰收益唯的年械限收益法点的计算糠公式可参考垂公式净收艇益按临一定迷比率势递增纹、递习减[例]节预计某桃综房地防产未来唯第一年罚净收益冒为26码万元，辫此后每明年的净仆收益会虽在上一留年的基翼础上减幼少1%博，该类荒房地产燃的报酬闸率为7宋%，收疲益期限蜜为5年别。请以饭收益法承计算该知宗房地油产的价键格。[解映]该饿宗房站地产优以收昂益法趴计算乘的价用格为收益法直的计算屋公式可参考棍公式预知未孙来若干孙年后的滔价格V─诵评估见时点净的收贼益价习格（添通常请称为穷现值闻）；Ai─请未来第渡i年至卫第t年溉的正常内净收益吴；Vn冲——穷房地显产在烈未来播第n培年末尖的转晓售净叔收益秃或市小场价调值Y—房埋地产的验报酬率安；t─持尿有房地便产期间收益萝法的钟计算枪公式可参换考公涂式预知未俊来若干衰年后的乔价格[例浪]某忌写字嘱楼过欣去的迁市场寒价格琴为2捧80曾00掠元/驻平方决米，与目前为房地传产市绒场不牵景气冲，其败市场弱租金圣为每淡天1咽3元沃/平炮方米腊，该孟类写凶字楼阔的净言收益渣为市盐场租腔金的叶70歼%。坐预测欢房地歉产市泛场3生年后班会回软升，甘那时们该写蒸字楼都的价弦格将估达到葡30粉00狱0元傅/平寻方米锄，转稠让该厚写字复楼的龙税费聚为市宽场价塔格的缎6%乡丰。如打果投湾资者怖要求对该类众资产资的报片酬率兔为1禽0%夺，请嘴以收嫂益法辩计算援该写脑字楼忍目前逮的价访值。[解挡]该松写字干楼以锋收益逝法计诸算的永价值迁为：收益险法的前指标须说明未来讯第i悄年的执净收壮益（群Ai）基于蹲房地笨产出柱租的曲净收饥益的崖计算霜。基于擦房地永产出假租的樱净收智益计役算的库基本句公式裕为：年净收楼益=房地灶产出租扮年总收兽入－房姑地产出趋租年总折费用。董房地产鸭出租的号总收入房地部产出微租年央总收盗入=达有效串毛收雁入+涛其他援收入有效惩毛收喇入=窝单位弊租金胸×建舞筑面补积×岁36陷5天惑×（雕1－链空置新率）霸－拖颗欠的坏租金拾以及旁其他牙收入报损失其他收扇入主要粥包括租激赁保证输金和押疲金的利饱息收入蕉、房地伏产经营巷业态带薪来的除盼租赁收胃入外的拘其他收绢入。没阶有其他面收入取局值为0收益悉法的胁指标浪说明未来躲第i春年的芦净收允益（得Ai）基于只房地陡产出忠租的改净收彼益的廉计算房地产保出租年煮总费用保险步费=重置欺单价×弃建筑面纵积×保较险费率肤。房屋古保险费馆率一般位按1.苹5-2掏‰计算询。税金：父按照国甩家和地缝方政府沫有关规炊定执行想，主要码包括房魂产税、氏营业税险、城市患维护建乡丰设税、谜教育费遥附加等遗。其他贷费用绑：根衰据当晚地具注体情金况确嗓定，滔主要帮包括远供暖分费、敲水电犁费、刚电话案费等卡，但酱是要驶注意湖租金狮收入薪是否车包括曾该项罪费用习，并偶根据善实际亏情况水决定允是否景计算林或扣通除基于营竞业收入列的净收恳益的计否算。使用收钩益法对粉百货商忧场和超取市等业坛态评估破时，净紧收益测愉算公式最为：净厘收益＝牵主营业跟务收入多－主营灾业务成殿本和税碍金－管拣理费用泼－财务配费用－胶销售费谨用－商窄业利润阔。收益法化的指标渡说明房地产证的报酬右率（Y裕）市场提贼取法搜集三烤宗类似