同致行-新政下的小户型开发研究

一、 字面解读新政关于产品设计的规定?关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供给结构稳定住房价格意见的通知?〔深圳市人民政府文件深府[2006]98号〕自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须到达开发建设总面积的70％以上。过去已审批但未取得施工许可证的工程凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。购置自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。对擅自改变设计、变更工程、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。?关于落实新建住房结构比例要求的假设干意见?〔建设部建住房〔2006〕165号文〕套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成对于2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房工程……城市政府……区别规划用地性质、工程布局，因地制宜地确定需要调整套型结构的具体工程……

关键点1：“90㎡〞盖棺定论建设部165号文消除了之前关于90㎡的争论。90㎡即户型的建筑面积=套内建筑面积+公摊，无可非议。排除组合分割因素，建筑面积90㎡以下的户型，应该是单房到小三房户型。关键点2：“70%〞的为难根据[建设部165号文]，70%针对地区所有新地块工程建面总和。且对于2006-6-1之前已审批但未取得施工许可证的工程要“妥善处理〞，因地制宜决定是否需要重新调整户型比例。根据[深15条细那么]，70%针对各个未取得施工许可证的工程。两者的分歧在于，70%是总体控制还是工程控制？已审批但未取得施工许可证的工程是否必须调整户型比例？政策非儿戏，我司技术中心及代理事业一部经研讨认为，深圳不大可能再出“细细那么〞颠覆之前的规定。新政的原那么性在目前形势下不可能改变，但政府和企业双方都可有所作为来化解矛盾。从政府来讲，根据土地出让时的协议，有可能在其它方面给予松动或补偿；从开发商来讲，楼盘分大户、小户组团开发，变化大盘的开发节奏，如放缓开发速度或者先开发小户组团。规划上，资源较好的大盘依然可以出现局部纯豪宅区域，即便被迫开发小户也是品质与附加值极高的产品。政府与开发企业的协作，一方面可以保持市场供给稳定，另一方面也可防止土地跌价、流拍等消极现象。关键点3：不宜公开宣传户型的可变更性〔组合、打通等〕组合、打通甚至整层任意分割等变更方式，从消费者角度能够解决大户居住需求，同时对设计要求较高；从开发商角度，能够一定程度化解社区定位矛盾；但从政府角度，这种方式破坏了政策初衷〔调节户型供给比例以抑制房价〕，如果市场大量出现这种行为，必然导致进一步政策出台阻止，使打算“组合、打通〞的工程骑虎难下。新政下产品设计的趋势预测特点一：90㎡以下户型区间更加细分面积区间户型舒适度置业类型客户轮廓产品提升空间30左右单房一般投资为主选成熟地段，放租式投资带装修、酒店式效劳35-401F1T较好投资、单身置业理财型，住租两相宜带装修、酒店式效劳45-551F1T好单身置业单身自由宽尺度生活个性包装、多功能设置、效劳功能55-602F1T一般首次置业讲求实惠，精明置业细节设置表达空间超值〔内置鞋柜之类〕65-702F2T一般首次置业、长线投资买房安家的小家庭超值空间、个性设置70-802F2T较好自住两口之家，舒适惬意社区景观、个性效劳85左右3F2T一般自住买房安家的准三口家庭外部环境、社区配套纳米小户纳米小房子，如55左右的两房、75左右的三房，严格控制总价面向首次置业者，目的是不降低甚至提高单价，同时通过炒作概念和稀缺的面积区间来避开同质竞争。但此类产品在入住后实用性较差，不适合居家客户。纳米小户关键词：投资性地段、便捷交通、总价控制“大尺度小户〞有可能在社区景观资源优越、规划杰出的社区中出现超大小户，如90-100平米的两房等，面向家庭人口少又追求大尺度生活的人群。这类产品在设计的配置性、创新性方面将有高度要求。超大小户关键词：景观住宅、高档社区、“高级灰〞客户、配置创新有可能出现90-100平米相对真空由于90㎡以上户型首付至少三成，使原本90-100的小三房客户〔准三口之家，首付能力有限〕被迫降低要求选取85㎡左右的小三房。90-100平米在大局部普通楼盘中将成为真空区间。特点二：户型趋于实用新政下的产品设计面临两个问题：压缩问题和同质化问题。压缩问题是个技术问题：原本95㎡的三房加上赠送露台凸窗，可以形成很舒适的居室环境，但现在开发者出于销售速度考虑可能将这类三房压缩至90㎡以下。而且由于新的测绘标准杜绝大比例赠送面积，现在90㎡以下的户型使用起来要小很多。于是，如何在比原来小很多的空间里合理安排各功能、如何使户型的实用性提高，是当下户型设计首要解决的技术问题。同质化问题是个市场问题：政策开始生效的未来一段时间内，涌向市场的产品无疑集中在中小户。单就户型因素而言，如何在同质产品中胜出〔起码是不能落后〕是很多业内人士在新政后第一时间考虑的事。小户型本身没有多少噱头可做，很难找到新鲜的概念。在消费趋于理性的今天，好产品必然是营销成功的第一步——好户型就是方正好用、尺度适宜、内外通透实用的户型。特点三：小房子，大生活当户型面积被集体压缩，起居空间相对减小，那么起居空间所注重的不再是“尺度、奢华〞之类，而是尽量减小浪费、合理组织各功能分区。结合深圳新的测绘标准，我们在新政下能看到的产品不会轻易出现“大露台大阳台〞之类的噱头，更多出现的是方正好用的户型。从另一个角度来讲，当室内空间可作的文章极其有限，那么室外空间就显得重要了，包括园林、公共休闲空间、社区配套效劳等。早期“大而恢宏〞的园林变得不实用，注重空间感受注重业主体验的可参与性园林会被提倡，园林景观既有中心又有节点，多层次多组团，能够给业主的活动空间带来丰富感受；社区的配套效劳同样以实用性、个性化为导向，既利于本钱控制又能切实为业主提供便利的效劳工程和设施将被提倡，如社区会所经营经历了前些年的失败应该逐渐走向平民化。特点四：小房子，高技术产品标准化——当户型趋于集中，标准化设计和生产成为可能。采用统一的模数尺寸、构件标准，能够降低设计和建造本钱，适合大批量生产，同时防止出现怪异户型。标准化设计和生产，最适合政府开发经济适用房；而国内先进的开发商如万科早已致力于“标准化〞研究和尝试，将经典产品不断复制和改进，保持着品质领先。产品节能化——提高产品的内在品质，实现采暖、保温、通风等既节能、又舒适的细节设计，主动提高产品的舒适度，从而提高住宅产品的附加值。节能，是绿色建筑的第一步，早年就有建筑专家在呼吁，但是这些年来由于“绿色建筑〞的本钱增加、市场效果不明显、节能技术不成熟等原因，大局部开发商对建筑节能并不热心。新政之后，产品竞争力的重新定位、节能管理条例的即将出台，都会迫使开发者积极考虑“产品节能化〞这个课题。深圳已经有局部楼盘在进行产品节能的实践，如在龙岗的节能试点房，采用遮阳、自然通风设计、太阳能利用，每平米本钱增加约200元，据专家统计，降温节电效果非常明显。“据了解，该地产工程在住宅节能上增加的总投资为2500万元，通过计算得出，单位面积增加造价约206元每平米建筑面积；如果不包括太阳能热水器的投资，那么节能设计增加的造价约177元每平米，增加建造本钱7.1％，但一年节省电费28元每平方米，增量本钱回收期只需要6.5年。〞〔本段摘自?深圳商报?〕“房地产开发企业在销售商品房时，未向买受人明示所售商品房的耗热量指标等根本信息，或者未在商品房买卖合同和住宅使用说明书中予以载明的，由县级以上地方人民政府建设行政主管部门责令改正，并处5万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级，直至撤消资质证书。〞上述强制性条款将出现在即将出台的?建筑节能管理条例?中。小房子高技术，已经有很多开发商在积极探讨，期望将更多的技术引进房地产开发，在同类产品中取得领先优势。产品高适用化——户型采用框架或高层可采用钢架结构，室内无隔墙，厨房卫生间采用同层横向排水系统，管井集中设置，客户购置时可自行分割成两居或三居，如有需求，客户甚至可将整层购置，再重新进行户内设计。从而做到户型种类丰富，涵盖客户群广，既方便一户内任意分割，同时也满足买多套住房的重新组合的个性化需求。图片说明：整层分隔要求管道系统更为明晰集中，不影响分隔前后使用。所以传统的竖管穿楼板作法不适宜，改为右图所示竖管从公共空间落下，而横管更适合从本层地面设夹层走。关于产品设计的一些建议从户型设计角度区别楼盘档次从户型划分角度——如图示，即便同为70%在90平米以下的户型，根据不同区间不同房数的划分，依旧可以分为经济型、舒适性和享受型。这样一来，不同楼盘依旧可以根据工程自身条件和周边市场环境，来选取适宜的面积区间与房数，从而在户型设计阶段定位楼盘的档次及面向的客户。从楼盘主力户型定位角度——70%集中在90平米以下的楼盘可以分为三类：纯小户、以大两房小三房为主的稳妥户型、舒适居家型。就关内可能出现土地放量的区域〔安托山、梅林、南山非成熟区域〕来看，根本属于适合开发稳妥户型的工程。户型同质下的产品差异化表达户型同质竞争加剧，产品的差异化个性化将突出表现在以下几方面〔产品设计角度〕：面积、户型交叉分析图整体规划——更加鲜明的规划理念，突出生态性〔良好的通风节能效果〕和文化感〔如规划理念的故事性〕；面积、户型交叉分析图景观环境——更为细致的景观小环境塑造，突破以往大局部楼盘均用“大围合中心园林〞的做法，真正以人为本，突出景观体验；社区文化——圈层文化的鲜明表达，表达在建筑立面、景观塑造、社区细节、会所配置等。户型组合〔有可能禁止此项〕原本有条件做大户型社区的工程，迫于政策规定，不得不将原定的大户型单元分拆再重新组合。合纵即上下单元打通。对建筑结构多少会有影响〔撤除楼板、架设室内楼梯〕，且较难保证居住舒适度，不能广泛被客户接受。连横一种是相同的两个单位之间打通，合并成为一户，如60+60。空间功能改变，管道设备等重新设置比拟困难；一种是子母居，即一套大面积单位加一套小面积单位如90+60或大单位〔>90〕+小单位〔<90〕，由于相对独立，无需打通或打通后无需改变空间功能〔如一个单元用作主人起居一个单元用作老人或子女起居〕。这种连横方式较为理想，不改变结构管道，同时是