装修公寓定位及推广策略报告

绿地中央广场B5装修公寓定位及推广策略报告CONTENTS思考前提目标客户定位产品价值梳理及价值提升形象推广建议营销节点铺排及相关配合思考前提思考前提固有价值体系仅存外部价值，若按照原有营销定位，将没有任何市场区隔1B4低总价现房强区域毛坯房B5价值体系衍生问题置业门槛提高，抗性增加性价比散失，户型短板暴露思考前提2装修公寓利弊１、存在广泛客户基础；２、可通过精装修提升部分价值；１、存在价格天花板，溢价能力有限，难以有较大突破；２、未来价格缺乏想象空间，租金及未来售价受限；溢价能力溢价能力较弱，预计售价：7800元/平米；注：客户容易与周边竞品进行对比，存在一定的竞争风险和客户分流；目标客户定位中原深耕昆明多年，仅西市区就拥有超过10万客户资源，为区域客户研究提供了宝贵的数据资源。CCES系统本次区域客群研究，我们针对项目特别制定了《昆明西市区人居状况调研》,并对区域内客户进行随机调研。在中原操作项目西城时代、海伦中心等项目中抽取部分置业客户进行访谈，从而获知客户心理及特征。问卷调研客户深访通过CCES客户系统，针对本项目物业类型及101-138㎡面积段，归纳首改客户基本属性特点（年龄、职业、家庭人口数等）。通过对目前首改客户访谈，针对本项目物业类型，归纳首改客户购买消费敏感点及置业目的做出判断与分析。通过针对性的问卷调研（共200份），主要了解客户对项目所在片区的认知、置业需求及价格接受情况，做相关的了解与分析昆明西市区人居状况调研投资客群分析1投资客户中，以地缘性纯投资客户为主，占比达69%；投资兼自住的客户占比达20%；自住占比11%；调查客户居住区域西山区占比最高达38%的地缘性客户；其次五华区占比25%，占比最低的是省外客户；客户关注点最多的是升值空间占比28%，其次是价格、区位、产品是投资客户比较关心的，教育、生活配套客户关注度较少。居住区域分布省外3%地州5%五华区25%盘龙区16%官渡区13%西山区38%置业目的客户关注点居住区域分布客户关注点升值空间28%区域规划10%教育配套2%生活配套4%置业目的投资兼自住20%投资69%自住11%客户关注点区位12%价格19%产品15%交通10%自住客群分析2自住型客户，以地缘性为主，占比接近55%；投资兼自住的客户占比达36%；投资占比12%；调查客户居住区域西山区占比最高达42%的地缘性客户；其次五华区占比32%，占比最低的是省外、地州客户；客户关注点最多的是生活配套、区位、交通，其次是价格、区域规划、产品，升值空间、教育配套客户关注度较少。居住区域分布省外3%地州4%五华区32%盘龙区10%官渡区9%西山区42%投资兼自住36%置业目的客户关注点居住区域分布客户关注点升值空间6%区域规划13%教育配套7%生活配套19%置业目的自住55%投资兼自住36%投资12%客户关注点区位18%价格13%产品9%交通15%客群定位3核心客群（50%）重要客群（40%）游离客群（10%）重要客户（在校大学生/在职教师，自住型客户)有技能专长，有经济来源，但收入相对不够稳定。较看重交通、配套、地段及自由、互动、个性生活方式游离客户（全市/外省投资客）外省（或省内）投资客，置业用于自己出租需求。关注地段、配套、交通、环境；重要客户核心客户（企事业单位职员及白领、投资外租型客户）城市精英一族，25—35岁，对产品、配套、交通、性价比较为关注。城市新青年，追求全新生活方式在校大学生/在职教师全市/外省投资客城市精英/白领结合项目公寓客户情况及市场客户演变，项目公寓客户核心客群定位为地缘性投资外租型客户及自住型客户，全市或外省投资型客户。投资外租型客户置业用于自已出租获得升值收益，自住型客户置业用于短暂过度。客群分类4我们面对的客群大致可以分为两类投资客群自用客群他们在关注升值的同时也关注生活投资客户特征：作为产品的长期拥有者可以接受对未来价值的预期但同时，他们需要看到收益的保障也就是租金如何而来，租客从而而来投资客户特征5所在区域：地缘为主，中心区及北市区为辅所在行业：金融、地产、保险等高收入公司中高层管理者自住客户特征6自住客户特征：他们单身、或者热恋中他们无奈总价压力暂时无能力负担作为过度，他们希望用最少的钱换购相对最繁华的生活，给梦想可能所在区域：地缘为主所在行业：在校学生、学校教师、单位员工，私营企业中低层管理者产品价值梳理及提升价值梳理定位的初衷是为了挖掘产品价值及营销问题1对于外部区域价值，是市场大势，依然可以沿用对于内部价值，我们需要重新梳理，结合问题来看置业门槛提高价格抗性增加性价比散失户型短板暴露800㎡共享生活工场升级极致空间主题打造提升建议2运营层B5装修公寓产品包装升级样板间楼层绘制彩绘墙体服务升级体验升级打造4间不同风格主题样板间运营层包装升级3包装升级核心目的通过包装运营层各功能场所，营造年轻社群定位标签打造全新潮酷主题派对活动，营造“年轻人最爱来的G-smart”定位标签服务升级4服务升级核心目的提升物管服务，实现高租金收益，从而实现高溢价G管家“morningcall”服务G管家保洁、洗护服务G管家代办、跑腿服务体验升级5体验升级核心目的功能层既然花钱做了可以真正运营起来，从小厨房咖啡吧也好、周末活动也好全面的精彩起来前期通过免费开放运营层，周末活动时增加茶歇小吃等，真正做年轻人的生活场所彩绘墙体通道，改造优化，增加年轻感，品质感，对客户形成视觉冲击，增加客户驻留时间，费用预计2万元墙体通道升级体验67在现土有装迅修交踩付标岗准基跳础上据，进修行升捷级打拾造（辨预计12月23日前住完成燥），宋家俱鄙整体绳以日斯式收级纳为丘核心解，以柳低成浴本，归快速凭度，问实用汉性三权大核驶心前问提，仓进行硬样板赏房改仁造，区通过图样板圆房弱叉化客单户使立用抗临性。费用预姓计3万元日式金收纳羞主题阿样板吨间打拦造粉色歼系主拔题样辩板间等打造8在现隔有装惯修交释付标释准基顾础上吨，进脂行软舅装升门级，创以女翼性风债格为枯主题秋打造泉样板踢间（喇预计12月23日前完泄成），索对客户玩形成视旧觉冲击词，能够最弦大化减悦少客户斤抗性，幅完成客幅户心里乳印记塑掉造方案一涝：以现宇有装修贺标准为要基础上流，增加桶粉色主蝇题家俱播装饰及船墙体彩氏绘等元樱素，预计寨费用1万元方案梨二：山在现伴有装置修标煌准上构进行乓改造卡，以有粉色架系为迁主题齿进行壁升级蔑改造授并增裕加家岁俱等透装饰知，预计痒费用2万元工业风碰主题样滩板间打拣造9在现有织装修交胀付标准绢基础上计，进行校硬装改顿造及软拾装升级召，以工榨业风为洽主题打盖造样男涝性主题泛样板间仅（预计12月23日前完润成），有对客户挽形成视疑觉冲击图，能够霞最大爷化减挠少客铺户抗疲性，泼费用鸽预计2.2万酒店风税主题样俯板间打烂造10在原震有样晋板房帝基础纷上，该进行姿软装传升级畅，以损酒店千式风纽奉格为揭主题谦打造丈样板句间（培预计12月23日前咸完成味），坚对客谋户形眯成视培觉冲阔击，能够喊最大河化减郑少客俗户前王期投爽入成醋本抗安性，太费用原预计1万元形象推奇广建议1绿地G公寓——青年垂智直城市B5装修公呀寓形象株建议B5装修胁公寓科产品锯推广建议2绿地G公寓——3谨0㎡满虏足你袋对生锦活的雪所有传想象3天生有款范中罚央有F疾UN——西市浙中央诊青年逗社区仔专什属8絮00售㎡共技享生斑活工脊场——生活投不止敏30萌㎡雀你想悔要的汁姿势污全都监有！★城市盘地标宜探家旁★双地炼铁直通己高铁铅★95万㎡大凶昆明城牙市巨擘形象推虾广建议14理想箩生活诸随唉「寓册」而怕安——西市贿中央邀青年滤社区搭专鬼属8绩00爽㎡共华享生杨活工桌场——生活不捷止30父㎡你忌想要的时姿势全织都有！★城党市地掀标宜砌家旁★双缩慧地铁张直通田高铁气★95万㎡大展昆明城眯市巨擘形象推吼广建议25min范i空间毕盛放big理想——西市斩中央普青年旋社区孩专询属8血00笋㎡共脸享生关活工降场——生活不专止30子㎡你侦想要的悦姿势全寇都有！★城丹市地驱标宜锋家旁★双椅地铁掘直通呆高铁特★95万㎡江大昆后明城晶市巨迅擘形象远推广献建议3营销节惜点铺排捧及相关绘配合12月绿得地中必央广塞场B5装修公羽寓推售挥指标400妹0万；线上仰强化吼核心依价值查传播工；线道下租烫售并兄举核心策阻略通过与金融机构合作推出首付贷，合同金额的25%降低刚需客户置业门槛提高B5栋价值展示完善，确保涨价后价格价值匹配租售并举，面对周边大学、教职工、企业员工利用创意派单、渠道门店招募公寓租赁客群项目楼栋推售套数预估均价（万/套）货值绿地中央广场B5公寓154264000核心策壤略1对于泡投资瓣客户全，突扁出产阴品的犹投资踏价值鸣和未轨来溢云价空院间。播“30平米束个性睁生活腹空间+80龄0平米温运营塑空间=青年幼群体妇的格胖调生瓣活“营销节秃点12.吃1612警.2倘312专.3特0外拓煤转介砍动作公寓斥起势撕，B5盛大亮盈相天生禾有范楼中漂央有干FU谋N线上推裙广主题炒作计叛划第一迈周：B5全新亮么相涨势奇大好稳价值瓦解读包装动掩作价值展滑示及销描售道具惨补充+楼体广亦告+样板房出展示道折具第三戏周：项目投垂资价值考解读第四检周：公寓价意值炒作必买理议由解读线下虚活动每周分午批组织贡置业顾杂问外场请竞品及茄同类项防目踩盘复，针对酒内部员绸工进行饰项目及衔转介政畜策宣讲针对医大学浙毕业相生、细大学击及中酬小学价年轻黑教职预工及脏高新俩区大翅型企嘱业员铸工中离小创免业团搬队聘执用小厅蜜蜂交进行赛派单12月客谅户答青谢会雪活动12自.2空中停售楼葬部开供放线上地推广适渠道VR看房、纱线上直岁播看房辽、安居召客(微聊客义、AP户P端PC端)、新浪虑乐居（稀朋友圈饲图钉）侮、各大扁门户网杏站、公诊众号、朋友圈晓推广营销小铺排2B5样板吨间开狱放及鄙盛大葛开盘线下售推广屈渠道电梯敞轿厢俗、渠侦道门盟店、施周边丢大学蜡创意搅派单提、超抖市卖袍场创持意外批展第三佳周：项目投捞资及居尊住价值师解读1、工程巨部：将B5栋13该26号房粪装修待成交荣付标建准样号板间-12月24日前完映成2、技纤发部门：设计4套不洁同风炮格主性题样陡板间讯，房熔号（13主21揉/1饥32架2/