房地产投资四

房地产投资课程内容介绍房地产投资基础知识（产权、用地制度和法律、规划、建筑、经济分析和财务评价等方面基本知识）

房地产开发投资房地产开发投资程序、项目可行性研究房地产开发投资市场研究、投资项目类型分析房地产开发投资的成本费用、收入估算房地产投资项目经济效益评价房地产开发项目财务评价、风险分析房地产个人投资房地产个人置业投资房地产个人间接投资（债券、股票投资和购买房地产信托投资基金）开设本课程的目的了解房地产投资相关的基本知识（房地产产权、相关法律、规划、建筑、财务分析等）了解房地产投资项目的可行性研究、市场分析、经济评价和财务分析的基本方法和步骤，有一定基础知识的同学能够掌握和运用一些方法和技巧了解房地产个人投资渠道、方法和策略主要参考教材1、俞明轩主编的《房地产投资分析》，首都经济贸易大学出版社（2004年）2、刘正山编著《房地产投资分析》，东北财经大学出版社（2000年）3、陈琳、潘蜀健编著《房地产项目投资》第二版，中国建筑工业出版社（2004年）房地产相关的媒体和网站报纸：21世纪经济报道、中国经营报、第一财经、金融时报、经济观察报、上海证券报、中国证券报综合网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、21CN房产频道、南方网房产频道观点地产网（）、万科周刊、世联《地产评论》、世联地产《楼市中国》、中国地产商中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋管理局阳光家缘王志纲工作室、中国房地产策划网、房联网、赢房网、房策天下、中国策划师在线课程安排总学时：32学时（2-17周）课程学习形式：课堂讲授案例介绍社会实践问题反馈（以提问和作业的形式）成绩评定平时的课堂考勤、回答问题、作业、实践成果等期末的课程论文第一讲房地产投资基础知识第一节房地产投资概述第二节房地产产权及用地制度基本知识第三节规划及建筑学相关知识第四节投资项目经济评价的基础知识第一节房地产投资概述一、房地产相关概述（一）房地产的概念是房产和地产的总称。也可是单独的房产或地产。它包括实物部分和权益部分。实物部分表现为土地及其地上的建筑物、构筑物或其他附属物。权益部分是指依附于实物部分的各种权益（所有权、使用权、收益权、抵押权等）。第一节房地产投资概述（二）房地产与不动产、物业不动产是指不能移动或移动后严重减损其经济价值的财产，包括土地、地上定着物及其包含的权益，如房屋、林木等。不动产的范围比房地产的范围广，房地产是其中最核心的部分。物业即房地产，但一般是指微观的房地产，而房地产则包括微观、中观和宏观三个层次。第一节房地产投资概述（三）房地产的基本特点自然属性位置的固定性使用的耐久性异质性经济属性价值量大，资金需求量大供给弹性小和经营的垄断性保值增值性投资和消费的双重性第一节房地产投资概述法律属性权利的可分性（单宗房地产的实物不可分性）权利的法律保障性（通过登记公示）社会属性易受大众心理影响（特别是房地产泡沫形成和破灭时）财富性（整个国民财富、个人财富）关系到社会稳定第一节房地产投资概述（四）房地产市场的参与者土地所有者或使用者（如集体土地所有者和承包经营者，城市国有土地所有权人和使用权人。特别是房屋拆迁过程中原土地使用人对房地产开发的周期和进度具有重要的影响作用）开发商和投资商政府各部门（土地管理、城市规划、建委或建设局、房地产管理局或住宅局、市政管理、发改委等部门）第一节房地产投资概述金融机构（银行、保险公司、置业担保机构等）承包商（建筑施工、材料、设备等承包商）购房者（自用型和投资型）和租房者房地产咨询、中介、服务机构（包括房地产项目咨询策划、评估机构、造价咨询机构、工程监理机构、房地产经纪（一手房和二手房）、营销策划、广告服务等）第一节房地产投资概述二、房地产投资概述（一）房地产投资的概念经济主体以获得未来的房地产资产的增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。第一节房地产投资概述（二）房地产投资的优点具有较高收益水平和财务杠杆作用（见举例）能够得到税收方面的好处易于获得金融机构的支持（作为“不动产”易于获得抵押贷款）能抵消通货膨胀的影响（保值增值性：根据美国、英国、香港等地研究资料表明，房地产价格增长率大约是同期一般物价上涨率的2倍）提高投资者的资信等级

某房地产开发公司投资一宗房地产，投资总额为1000万元，2年建成。现有两种融资方式：一种为全部用自有资金；另一种为70%向银行借贷，30%用自有资金。已知银行贷款利率为8%，建成后销售收入为1400万元。开发阶段税率为5.5%（“两税一费”——营业税、城市维护建设税、教育费附加）。比较两种方式的自有资金收益率如下：第一种融资方式：自有资金1000万元，销售收入1400万元，则毛收入为400万元。则税前收益为400－（1400×5.5%）=323万元。则税前自有资金收益率为：323÷1000=32.3%。第二种融资方式：自有资金300万元，借贷资金为700万元，销售收入1400万元，支付银行利息为：700×【（1＋8%）2－1】=116.48万元，则毛收入为400－116.48=283.52万元。则税前收益为283.52－（1400×5.5%）=206.52万元。则税前自有资金收益率为：206.52÷300=68.84%。第一节房地产投资概述（三）房地产投资的缺点投资对象变现能力差（特别是在建工程、烂尾楼）投资数额巨大投资回收周期长投资需要专门的知识和经验（房地产专业资格包括：房地产估价师、房地产经纪人、房地产营销策划师等）中诚什广场军（烂埋尾楼蒜）第一耕节任房获地产齐投资秘概述（四筹）房狡地产划投资摄对象从物理药形态来痕划分，叼主要分庸为土地、建成霉房地培产和在建丑工程按用伸途来劈燕划分神，居容住物御业（普通住季宅、高剧级公炮寓、别墅）、管商用亭物业死（酒店、写字允楼、超市和商场）、瓜工业宿物业害（厂房、仓库）和特辩殊物业巨（赛马场、高尔将夫球柏场、学良校、寺庙等）第一裹节管房赛地产苦投资算概述（五伟）房扣地产与投资店形式房地鼠产直催接投酷资房地产技开发投誓资（土文地开发膝、房屋习开发）房地递产置乳业投洋资（旦自用搜、购桥买后锻转让臭或出勉租）房地产伞间接投稼资投资于很房地产尽企业的伤债券和铸股票投资害于房地产有投资信托基金（REI清Ts：Rea滋lE死sta资te测Inv绞est刃men色tT狮rus福ts）购买住房形抵押惜贷款眨支持姨证券（MB秀S：Ho缸us词in祖g偶Mo鸦rt香ga肤ge肥-b跪ac聪ke果d污Se筑cu俗ri钢ty）第二警节姻房地展产产丝式权及魂用地皮制度一、房崭地产产孙权概述（一）各产权的部概念产权晋即财芦产权纤利，跨是凭垫借财柴产所约获得死的各郊种权叔利的染总和售。它追是财耽产关脚系的抬法律驶表现隔。第二节膛房地券产产权填及用地丘制度（二）查产权的鸦分类按照促内涵递可将占产权侄划分园为物权自物俘权（像一般纸是所羊有权边）他物权用益触物权北（如闯承包齿经营喊权、坝土地信使用问权、其地上惜权、臂典权嘴、地许役权稻、永盲佃权鲜等）担保争物权罚（如睡抵押贸权、愿质权稍等）债权第二节雀房地持产产权器及用地垦制度（三）专房地产祝产权的江概念房地莲产产固权是嗓以房框屋财舱产和努土地按财产弟为客株体的野各种伟权利拉的总味和。房地位产产煤权是益一组柄权利替即“依权利仪束”肃。房搬地产敲权利铅束是饭房地客产所洋有权目及其肆分离粪出来钢的各绞种权汇利的他总和暑。所期有权矩的权阔能包烂括占影有权标、使为用权惜、收袭益权肠和处罢分权红。第二节恒房地亮产产权趁及用地覆制度（四）粘我国房揭地产产精权基本富介绍我国房画地产产丝式权的内正涵：以仇土地为多标的、顷以他物嚼权（土周地使用旨权）为捉主要内拥容的土骗地产权变和以房凶屋为标邀的、以盼自物权石（房屋逮所有权搭）为主漠要内容妖的房屋喜产权所值构成的厚权利束坊。我国土滔地使用挠权可分匹为：1、有围偿出俱让国托有土绘地使葵用权激；2、划紧拨国症有土春地使细用权登；3、临时肺用地土御地使用盟权（一佣般不超股过2年）泰；4、土地恐承包经纠营权；5、宅巡寿基地梢使用悟权第二许节闲房地比产产泽权及肢用地搂制度（五）苦房地产摔产权的扛一般形卫式独有祖产权共同望占有皇。每一个蔬人拥有浪的房地衰产权利展都受到盒共同占攻有人的疤制约。孤如同一建栋楼住柳户对公符共部分尽的权利俯。联合占失有。共有遮者对播房地滔产皆己享有雄使用眠权，魂如果漂某一醋占有片人逝施世则欺占有冬权转参移到蜂其他浑占有助人手谣中。验如兄亩弟两莫人继断承父充母的成一栋荡房屋挎。共同伪共有翁。如夫妻迟间共同霜占有的惰房地产置，一方则逝世则秩另一方结继承。第二节炉房地猛产产权滴及用地臭制度（六炸）建筑物午区分所稠有权区分所逼有是以瘦建筑物勾的某一毅特定部翠分（即极一栋住袭宅楼中许的一套筹住房）洲为客体芽而成立显的房地侧产所有趣权形式投，它是浩一种复酱合性权虾利。包悼括三个游部分：专有瓣部分合的所邪有权粪。单相元楼河里的瞎一套虾住宅拳，其及室内残空间根和内职隔墙鸽是专有权能部分。共有刘部分崭的持纯份权愧。整依栋楼件的基伟底土辈地、外墙、公共喘楼梯、看电梯、艰一楼大胸厅、上而下水管镇道等是共有扑持份孟部分。因共衰有而注产生称的成仁员权秃。小筐区居盯民对柔小区法公共看事务用的表篇决权战、选雕聘物糊业管录理公革司的饮权利攻、制振定本逆小区迎规章幕制度闪的权蓝利。第二节亮房地每产产权勤及用地仆制度（七部）房策地产检相邻赤关系房屋羡所有况权人泡或土何地使硬用权屑人在次自己束的房宁地产闪内从我事各挂种活牺动时文，负觉有注以意和万避免母损害绣相邻陡房地近产的慌义务眼；相殊对而欢言，括相邻手房地编产权使利人践，则灭享有朝请求棉对方荐注意事预防谣和避毙免损打害发遇生的均权利胶。实视质上扑是对薯房地俯产所积有权加和使怀用权齿的一摧种限垃制。一般棉存在薯两类挽相邻被关系秤：通风新、采光、排水群、排污废的相邻饥关系倒塌、居易燃、针易爆等踏险情危额害的相撞邻关系第二节嫌房地声产产权疯及用地蛇制度（八饺）房弄地产遵权属南登记是法矿律授本权的彼机构璃依法毁对房夏地产手权属忽现状赢及变厌更予娃以确抓认的剥一项归重要园活动划，它丛包括泻了土靠地使消用权评和房撑屋所盐有权却登记绪。房河地产柱权属法登记裳不仅辜是房拘地产斯管理浆的核暗心，佳同时舌也是址现代倘房地鸣产制蹦度的非基础令。由于典我国豪对房石地产鹿实行搂土地巾与房筒屋的怒分部幸门管锤理体重制，末所以障房地蜻产权欺属登波记是雪分别悉进行事土地方使用掉权登暑记和棋房屋撕所有树权登季记。贺在大慌多数营城市秤，一赛宗房骨地产固要办使理两兽个产脑权证毅书，拥一个坡是房屋所皮有权证未书，一槽个是国有土席地使用驳权证书。目群前部摸分城证市如美广州甩，这踩两个集证是躺合二贿为一饲。第二交节病房地隙产产让权及麻用地挤制度二、倚用地医制度锣介绍（一）李我国现悉行的土筑地所有低制度集体土授地即农闻民集体翁所有土醉地，包招括农村蚁、城市葱郊区、扛“城中泉村”土搬地。“揪农民集闹体”的柿范围包披括3个层字次：灾村农芳民集左体、蒜村内累两个网以上旗农村家集体稠经济寒组织浩的农宿民集叨体和死乡（滴镇）面农民说集体框。国有土娱地一般牛是指城凯市内国蜂家所有茧土地，理包括城娃市市区夺、独立狭工矿区率、一定斥规模人骆口聚集动的建制借镇等。翅当然，牌矿藏、爪森林、社草原、专滩涂等氧自然资柳源属于幻玉国家所首有。第二盼节愧房地旨产产油权及敌用地盆制度（二）英其他土誓地制度土地登辜记制度（县昌级以担上土伟地管温理部本门进举行土荐地登袜记和益核发《国有土惯地使用悬证》和《集体土王地使用恰证》，登煎记后蒜即受踩到法刃律保箩护）土地有圈偿有限兼期使用吸制度土地仗用途犹管制坚制度耕地保毅护制度用地制位度的其宵他规定第二沙节秒房地静产产献权及唇用地执制度（1）国浅有土胜地使腥用权沙的有晚偿出俘让国家将穴国有土私地使用熔权在一决定年限两内出让薄给土地域使用者昆，由土岂地使用秘者向国仗家支付附土地使营用权出隶让金的感行为。土地使胳用权出大让方式犬有4种：招标、次拍卖、螺挂牌和肥协议。经营捧性用地驶目前只夫能采用灯前3种方罪式出垂让。第二节记房地摩产产权滩及用地碍制度（2）国白有土漫地使占用权献的出纺让年返限各种谎用途霞的国两有土伪地出絮让的削最高遗年限居住虏用地70年工业寨用地50年教育、欠科技、届文化卫量生、体耍育用地50年商业习、旅遭游、湾娱乐扒用地40年综合毯或其需他用帐地50年第二节运房地权产产权议及用地智制度（三况）现似阶段转在我丧国取允得国有腾土地醉使用吹权的4个基本蔬途径：通过行皱政划拨剂取得（虚如高校敬用地）通过国衡家出让疑方式取交得（招爸标、拍饥卖、挂发牌和协狮议四种摸方式，夺其中经宇营性用埋地只能步采用前渗三种方飞式）通过哭房地抢产转香让方包式取骆得（垒买卖晴、交酸换、誓赠与速等）通过土育地或房羽地产租漠赁方式金取得第二李节语房地崖产产蹲权及始用地芳制度（四帝）用括地制君度的嫩其他逼规定在城悼市规灶划区屯范围桨内，泉闲置翁土地1年以询上按轻出让旅金的20贸%以下荒征收搅土地桨闲置研费。壁未按袜土地云出让姨合同陷规定熊期限梁动工浊，连纪续2年以升上未克使用席的，峰由县恶级以银上政幅府无滴偿收绢回。划拨土庸地使用沃权的转朝让或出喷租的解歌决办法盏，一种袜方式可途补办出乖让手续滚和补交厚土地出收让金；休另一种补方式是近将转让尺或出租从的收益演上缴国躁家。土地痛使用茎权期旋满后可以佣续期，但必栗须在出取让期满害前1年向土氏地管理盲部门提耀出申请童，重新虫签订出回让合同愚。第二蝇节学房地棒产产系权及眼用地疑制度（五）羡集体土站地征用由于爹我国赴城市杀郊区闻的集驼体土蒜地不鞠能直魄接用徒于城舍市的晒房地钩产开帜发投稼资。甜因此稍一般淹程序吃是，先由城失市政府乏代表国鉴家征用链城郊的偏集体土网地并对渴被征地孩者给与寨补偿，鲁然后由碌城市土姓地管理绞部门向讯房地产妇开发商跟出让该巴宗地。第二贩节迹房地稳产产耕权及须用地搞制度征用集木体土地于的补偿顽费用包到括土地腊补偿费肉、安置暗补助费惰及地上种附着物蓄和青苗扰的补偿陷费，具同体标准辞和受偿价人为：土地网补偿魂费。镜一般林为耕隐地被反征前3年平模均年恳产值军的6—听10倍。卡费用逗归农慢村集衬体组席织所绵有。安置补宰助费。猜每个需畅安置农池业人口向可得到鸟耕地被军征前3年平炉均年毁产值应的4—6倍。集俩体安置淘的，该谈费用集粗体管理锄和使用剑；其他洋单位安勺置的，暖支付给画该单位木；不需停安置的动，该费爽用给个领人。地上眯附着享物和肥青苗毕补偿灰费。抗标准它由省咱级政部府规蓬定，邀征用号菜地边要缴糕纳新痛菜地陪开发弯基金榴。该瓣费用芽归附微着物狮和青驳苗的寺所有败者所匹有。参见湖南旦省湘像潭市散农地惜征用棉补偿商标准第二蕉节灯房地称产产播权及艺用地液制度（六）群城市房撤屋拆迁参见法叹规：《城市房刘屋拆迁身管理条译例》几个训主体逆：拆迁人鹿：一般糊是指取粗得房屋带拆迁许币可证的谊建设单成位。被拆迁汤人：是法指被拆店迁房屋裕的所有交人，不骄包括被羽拆迁房毯屋的使奏用人。房屋好拆迁径管理刘部门厘不得汇作为柔拆迁叙人，症也不腹得接浑受拆切迁委围托。第二节匹房地坚产产权笨及用地法制度（六裤）城忧市房妙屋拆恼迁拆迁工筛作一般荣程序：1、房屋点拆迁申奸请的提赛出2、拆迁惊审批和《房屋拆后迁许可祥证》的取份得3、拆迁乓协议的紧签订（滴实际是型以合同没形式）4、拆娇迁的漫实施茶（包劣括自险行拆鲜迁和器委托泡拆迁零）5、拆断迁补猪偿安爱置资神金的膛监管践（拆独迁单源位须笔出具姜拆迁韵安置静资金论的存瘦款证貌明）第二翼节枯房地设产产冻权及体用地柄制度（六）剧城市房景屋拆迁拆迁萌的补存偿对惠象：驶主要梯是被并拆迁肢房屋蜡的所赢有人叔，也朋会考税虑到拘使用旬人的奸利益大。一蒸般是叫由被窗拆迁芦人对贷承租吗人（芬即使梅用人朴）进牙行补婶偿或藏安置愈，拆决迁人方对被引拆迁嚷人给利与相缓应补日偿。拆迁补铸偿方式丢：货币兔补偿和佩房屋产漠权调换补偿果标准蚀：按勇照“树等价初有偿置”的著原则纳，根瘦据房墨屋的散市场受价格齐补偿盏。第二挨节抛房地露产产拆权及甚用地射制度（六塔）城书市房召屋拆颗迁对特衣殊情挎况的董处理塘：1、产融权不躺明确外房屋答（不腹包括潮临时兼违章园建筑腹）补步偿安视置的周具体昼规定迎：由裤拆迁抓人提种出补均偿方意案，艰报房历屋拆锹迁管钳理部追门审衰核同洽意后派实施跌拆迁安。2、抵芝押房恐屋的蝴补偿滥安置软的基烘本程晕序：（1）认定抵抵押的丧有效性（2）应及灾时通知茂抵押权仿人（如户贷款银担行）（3）能解普除抵押毕合同的拴，补偿适款付给奸被拆迁月人；不板能解除屡抵押合贡同的，烛按照法艇律规定框顺序进拴行原债琴务的清进偿，不脂足的向弟抵押人流（借款昼者）进衫行追偿径。第二东节沾房地样产产戒权及孟用地院制度（六）颂城市房壁屋拆迁对特畅殊情停况的西处理舅：3、公益检事业房稿屋的拆通迁安置脱：按照破城市规结划要求丧，或者火重新建针设或者貌补偿。4、临耽时建滤筑的宿补偿屿安置接和违缎章建则筑由城矿市规蚂划部傅门判抓定建墓筑是医否违水章，本原则碧上对加违章金建筑艳不予歌补偿杆，具头体情帅况具鸽体处秆理。临时侧建筑快（结怀构简未易、叠限期伏拆除巩），承分为仪超过酒期限歌的和服未超后过期灵限的是。超丙过期商限的紧是非惰法建佩筑和棒未超鸽过期客限的某是合爬法建活筑。第三节使规划练和建筑风学相关序知识一、西住宅努区规封划的同基本掀知识（一）名城市规粮划的基赚本分类根据怨城市战建设逝阶段总，可粱以把摆城市帝详细迫规划留分为筝控制胞性详庆细规拢划和绣修建惭性详屿细规蹄划。按功攀能可饮分为居住况区规万划、工业区充规划、商贸堤区规劈燕划。第三节改规划浆和建筑幼学相关餐知识（二）百控制性骨详细规枝划的内印容用地控设制指标烧：用地饿性质、恐用地面拆积、土献地与建导筑使用炒相容性蝇（广州售市的堪居住科用地单控制门指标）环境逐容量敢控制怠指标础：容积率、建筑密移度、绿按地率班、人歉口容分量建筑园形态拔控制关指标烟：建距筑高栏度、壶建筑棉间距而、建次筑后搜退红柳线距播离、婆沿路弯建筑肠高度蜘、相份邻地曲段的凝建筑炭规定交通录控制抖指标富：交围通出元入口趴方位漆、爹停车村位配套设这施体系览：生活巩服务设察施布置至、市政忌公用设厨施、交矩通设施辫和管理膜要求第三茅节铁规划风和建基筑学碰相关催知识（三）祝修建性掘详细规驱划的内任容建设司条件稼分析纺和综僵合技浆术经里济论犁证建筑筋和绿交地的趴空间阵布局久、景须观规叉划设习计，呼布置炭总平哗面图道路柳系统惭规划栏设计绿地系柜统规划火设计工程管股线规划溉设计竖向寄规划扎设计估算列工程志量、花拆迁抵量和脑总造蹈价，摸分析弹投资饺效益第三图节渡规划掌和建哄筑学誓相关游知识（四且）居图住区肚可分弹为居干住区膛、居替住小灰区、私居住威组团汤三级佩：居住区三是由城煮市干道夜或自然掌分界线袭所围合迹，居住仍人口规软模为3-什5万人递，居梨住户疤数为1-元1.宴6万户，洽并具有眼一整套此与之对相应规模签的公共茫服务设擦施的居边住生活拖聚集地沸。（如捧番禺的舍华南新礼城、华帖南碧桂糊园、骏异景花园钳等）居住小侄区是指热城市道秆路或自烛然分界叫线所围赴合，居岛住人口肚规模为1-币1.抚5万人所，居音住户租数为30层00下-5秀00绝0户，趣并具国有一通套与届之对评应规注模的习公共凝服务蓬设施揭的居梨住生蚊活聚乞集地共。（资如美旺林湖矩畔）居住组妥团是指烘被小区等道路分割割，居聚住人口性规模为10针00储-3围00钻0人，居政住户数反为300院-10荐00户，并单具有居督民所需剧的基本屿公共服楼务设施辣的居住眠生活聚炕集地。铜（如五抄山花园型）第三括节哈规划猴和建摸筑学虎相关炼知识（五）乳广州市乎城市规掩划简介1、整个守市域的铁总体规陆划方向致（南拓雹、北缴优、吼东进暴、西雷联）2、各大区会规划的决职能3、交通访干线、环城高和速、地铁线第三节网规划涨和建筑酒学相关骑知识二、低建筑违学基耕本知溉识（一翁）建裕筑面拆积（莲首先擦认识一套住相房）整栋住插宅楼的凤建筑面敞积包括障主要使柳用面积预、辅助索使用面幅积和结浇构面积赞三项。主要使追用面积英是建筑掘各层平傍面中直难接为生踪蝶产或生眼活使用葛的净面零积之和等（如住宅楼药的主要飞使用面晋积是起或居室（像客厅）跳、餐厅述、卧室救等面积舞的总和）。辅助使勒用面积支是建筑下物各层含平面中球为辅助搅生产或晕生活所页占净面滩积的总薯和（如扑住宅楼赢的辅助越使用面果积是厨副房、盥愧洗间、每厕所、量阳台、脚储藏室微等面积身的总和支）。结构面永积是建木筑物各墙层平面蔑中墙体磨、柱等明结构体维所占面暑积的总围和。第三节铲规划呈和建筑干学相关仿知识（二火）建宵筑面胳积的州计算狱规则单层建脱筑物不匙论其高代度如何嚷，均按鞭一层计暂算建筑爪面积。被多层建厅筑物自窑然层的膀层高在2.2米及披以上稀者，侧方可暗计算盯建筑泛面积窑。单层建牵筑物的箭建筑面桥积和多浊层建筑友物首层麦的建筑狱面积，病均应按傍建筑物县外墙勒穷脚以上存结构外疑围水平古面积计防算。地下侄室、殿地下安仓库胖、地下开停车首场等建筑刷面积，介应按其质外墙上储口外围吵水平面谜积计算奶建筑面御积。建于坡苹地的建僵筑物吊脚芬架空旦层、深荷基础锣下架选空层政，设阅计加其以利才用时裂，有珍围护另结构喉且层小高在2.伍2米以号上的腰部位矿，按童该部液位的嚼水平羡面积敲计算皮建筑锤面积评。第三节厦规划退和建筑复学相关营知识（二）昏建筑面合积的计班算规则室内楼帮梯间、纱电梯井仪、观光烂电梯井啊、自动德扶梯，稠应按建吉筑物的凉自然层比计算建软筑面积茄。室内率提物拢井、奶管道术井、茶抽油姐烟机霸风道熄、通盖风排素气竖宽井、趋垃圾驱道、罗附墙赔烟囱累等，踢应按荒首层叉面积售计算执建筑米面积梨。坡屋呼顶内刊和场馆看亩台下的出建筑空贯间，设片计并裤利用戚时，团净高幻玉超过2.稀2米及以丧上部位缩慧，按水舍平面积杂计算建袄筑面积针。净高侍在1.2米至2.2米的弱部位饲，应承按该鱼部位衔水平隔面积圆的一杠半计桂算建懒筑面欺积。第三节惕规划裙和建筑趟学相关姑知识（二）孟建筑面前积的计瞎算规则建筑范物外商有围却护结迟构的挎挑廊僵、走蛾廊、钳眺望涂间、减落地成橱窗饼、阳台、两坑建筑得物间搜有围母护结酷构的架空走昂廊等，层献高在2.侨2米以代上的插，应贫按其尘围护滥面积恢计算岂建筑晌面积完。若炒以上遍部位无围嫩护结统构，则按搁照其顶扰盖水平蜡投影面塔积的一苍半来计漆算建筑蔑面积。有顶维盖但吗无围股护结愤构的尘车棚尸、货与棚、站台、加油站、收费站等，墨应按隔其顶之盖水兆平面禁积的倘一半猴计算哀建筑疮面积耕。雨篷的外狂边线泼至外吸墙结贤构外陡边线雹的宽伯度超杀过2.1米时，脊应按其众水平投胞影面积罩的一半享计算建族筑面积岭。第三炸节板规划暗和建巾筑学膝相关货知识（三爱）商奔品房铁销售街面积1、商品汇房销售饺面积、睡套内建驶筑面积眉和分摊劲的公用辉建筑面槐积之间山的关系商品夹房销渡售面蒙积＝惰套内驳建筑奸面积硬＋分日摊的泻公用比建筑笑面积套内则建筑郑面积闪包括站三个厚部分福：套衰内使稠用面匠积、债套内汇墙体盛面积划、阳愚台建惰筑面委积第三节捎规划遭和建筑居学相关掘知识2、套内背墙体面勾积商品房相各套内混使用空翠间周围君的维护野或承重快墙体，棚有共用杯墙及法非共碍用墙两种。商品蛋房各刚套之餐间的略分隔滥墙、距套（养单元污）与峡公用号建筑外空间榜之间眼的分就隔墙售以及雕外墙翁（包扎括山艘墙）谅均为掩共用拦墙，台共用览墙墙齿体水喘平投娇影面视积的圆一半蓬计入贫套内担墙体龄面积辜。非共用坡墙墙体疑水平投浑影响面趴积全部息计入套错内墙体臣面积。第三节肿规划南和建筑开学相关填知识3、公用筒建筑面销积包括赖两个矿部分汽：电梯井鲁、楼梯辟间、垃取圾道、筝变电室馆、设备尺间、公共需门厅和过道壳、地下网室、值矿班警卫逐室以及浴其他功摘能上为从整栋建诞筑服务醒的公共猴用房和词管理用预房建筑圣面积；套（单厅元）与扫公用建禾筑空间伴之间的屑分隔墙忆以及外居墙（包荒括山墙械）墙体枪水平投色影面积惭的一半寻。另外提凡已钉作为俭独立午使用柳空间涨销售侧或出谋租的锻地下冻室、涉车棚莫等，昂不应福计入倦公用毛建筑呢面积央部分廉。作守为人察防工劳程的煌地下拍室也拾不计伟入公立用建乞筑面恰积。豆车库会、会坏所等蝴具备恭独立专使用阵功能秤的空劳间；封售楼虹单位粘自营叶、自斯用的锣房屋尺；为稠多栋举房屋却服务姑的警槐卫室雁、管熄理用强房、胖设备张间等裳都不渠应记阶入公孕用建铜筑面树积进伸行分仇摊。第三艳节援规划故和建轿筑学责相关纠知识4、公社用建罩筑面碗积分狠摊计榴算（1）公用钱建筑妻面积银分摊弟系数杀计算将整栋伯建筑物拾的公用画建筑面倍积除以孟整栋建危筑物的诉各套套紧内建筑野面积之兰和，得她到建筑峡的公用挡建筑面坑积分摊停系数。（2）公平用建巩筑面篮积分嫁摊计询算各套（抛单元）在的套内停建筑面剃积乘以烫公用建锹筑面积浮分摊系尊数，得地到购房朋者应合州理分摊触的公用妙建筑面睛积。分摊的登公用建译筑面积内＝公用振建筑面域积分摊规系数×套内虏建筑载面积得房率与公用丛建筑面番积分摊谎系数的何关系。第三节滚规划罢和建筑啊学相关性知识5、关话于住玩宅的拾几组侄专业备用语（1）户型剂（？房灾？厅？疫卫？阳堵台）一房（30求㎡—6勺0㎡）1房1厅1卫、1房2厅1卫、1房2厅2卫两房（60浪㎡—9蛾0多㎡）2房1厅1卫、2房2厅1卫、2房2厅2卫三房斥（80㎡—14减0㎡甚至宇更大面骂积）3房1厅1卫、3房2厅1卫（样小三茎房80㎡—9烛0多㎡）够、3房2厅2卫、3房2厅3卫四房饼（100㎡—3摸00㎡或更纹大）4房2厅2卫、4房2厅3卫、4房3厅3卫；第三剩节束规划庸和建燥筑学酿相关拴知识（2）楼贺型（差？梯诉？户龙）1梯2户（号常见脱于200始0年以索前建烦造的9层以下腹的楼梯宝楼，即1个单卫元1层只蚊有两方户门乎对门弃，可雷以很糟好实究现房灶屋内项的南坊北对常流）1梯3户或4户（带甚至艇更多窄）（询常见杀于土胸地稀概缺地免段的9层以下炕的楼梯缸楼，有阅可能是材点式楼座，也有神可能是爬条式楼察）2梯2户或3户或6户或8户（胸常见配于土罢地稀办缺地秩段的9层以上副的电梯羞楼（1部电梯1个消攻防楼谣梯）爪，有铁可能坛是点损式楼投，也咱有可中能是迁条式桶楼）3梯6户或8户甚至10几户搜（常杜见于剖土地萄稀缺撞地段菊的9层以不上的当电梯讲楼（2部电寻梯1个消枣防楼迅梯）堪，一献般都可是点万式楼刮）第三节进规划点和建筑薪学相关折知识5、关于艰住宅的嫁几组专券业用语（3）建筑领结构形份式按照台所用悬材料橡不同娃可以嚷分为姐：木厨结构芒、砖岁木结舱构、唉砖混鹅结构晴、钢棋筋混杏凝土雕结构向、钢阳和混膜凝土医组合框结构储、钢各结构按照于墙体织不同麦可分险为：班框架坊结构两、框骄架剪鼻力墙鱼结构反、框锣架筒浅体结旋构（肯高层捐）、限筒中强筒结畅构（毯超高庸层）第三京节扒规划孤和建肾筑学遮相关巾知识5、关于忘住宅的成几组专逆业用语（4）建图筑风状格欧式液外观脉（罗勉马风筒格、皂西班浊牙式律、德乖国式血）中式风扮格（江饼南风格刘、北方颈四合院傍式）（5）楼的垄层别划甜分低层（1—道3层）晋：如访独立膨别墅桌、连匪排别富墅（Tow立nho稻use）多层页（4—6层）：小高扩层（7—9层）高层饲（10层以网上）朗，100米或30层以上色为超高倒层。另一剃种划潜分为鹿：1—3、3—阴7、8—鸣12、12层以深上第三急节肝规划得和建星筑学杏相关玻知识（四副）建荡筑密哗度一定用溪地范围摊内的所势有建筑题物的基配底面积交与土地看总面积肿之比。捕一般是您百分比藏形式，扬可反映旺一定用负地范围刚内的空纳地率和忙建筑物认的密集照程度。（五）征容积率一定用耀地范围浮内总建绞筑面积种与用地猫总面积上之比。苍一般用我小数表刑示，它共反映了遭城市土互地利用羊率。第三耕节第规划编和建孔筑学歉相关窑知识（六才）建拨筑设恶计的脸经济验性问瓶题1、建动筑层县数的仍经济命性一般地惧，增加茂建筑层获数有利微于节约耀用地。灾当然，饱层数增贪加，日辈照、采伸光、通缘瑞风所需寺要的间添距也要趴增大。砖住宅层戴数为3-6层时夹，每午增加1层，艘每公废顷可冰相应屯增加新建筑赤面积10体00平方康米；炸而6层以上投，节地妙的效果令会显著歌下降。馅根据国剑内外经油验，5-浴6层的多谨层住宅昌无论从均建筑造丙价和节锦约用地巧来看都竹是比较双经济的设。就建筑恳成本来危说，低译层住宅饿比多层弊住宅经俯济，而处多层住株宅又比棕高层住显宅经济迟。主要碎是电梯版、供水供加压设椅备、基焦础处理拆、防火深设备、堂建材费蕉用和施丝式工成本槽等。第三旦节象规划骡和建乎筑学捕相关掘知识2、建骗筑层细高的巧经济井性日照间斯距系数伸一定的穷情况下豪，降低拦层高，戴可以降旁低住宅艰总高度信，从而邪缩小日维照间距劫，节约漏用地；膝同时也偶可以降年低造价恩。根据遵经验数能据，住革宅层数赴由5层增统至7层，可赤以节约赏用地7.串5%～9.注5%；而须层高轧从3.域2米降至2.8米，可险以节约苗用地8.闸3%～10.庄5%。一摧般地认，在逃建筑岭密度雨不变镜的情浩况下萄，层纲高每译降低10c介m，能肾节约峰用地2%，降低乡丰造价1%。一般汇情况撞下，句每层跪净空洲高度礼低于2.6米，人时就会有子较明显械的空间反压抑感屈。第三健节段规划榴和建酿筑学均相关双知识3、建口筑进绢深的泪经济恼性在同样盛面积标桨准的条鹊件下，加大舟进深还，对渗节约惕用地域的效览果是很珠明显炕的。一般说认为枪，建仆筑进话深在11米以受下时狐，进配深每会增加1米，传每公声顷可怕增加享建筑伏面积100泉0平方还米，组即提薯高住贵宅容位积率0.1。因为下增加进艘深，等扑于缩小城了面宽级。进深驾在11米以俘上，次节地监效益犯相应垫降低益。一炉般住裳宅的蚀建筑炕进深体在11米～13米之间龄。第三节矩规划碗和建筑费学相关职知识4、建筑剑物布置挺的经济晋性东西向剧布置的条状住宅，昂由于正面间浇距比南晃北向布绝置的正阶面间距撕小，因而急在用地弄上较节割省。但亩东西向忽住宅在刷采光、严通风方乌面效果优较差。一般地然，点状住宅覆组团妥比条状住宅组呆团用地霸经济。6层以下狗的点状浊住宅组别团并不赢比条状稻住宅用崖地经济沃，只有牲高层点帜状住宅司组团才候能显示剩这方面需的经济嚼性。第三节搜规划碎和建筑构学相关直知识5、其他敌方面的樱用地经撕济性利用道虏路和河道失空间剧兼作减间距慎用地利用趟间距幸用地忍，布谦置日亭照要乐求不停高的伴建筑目（如夫写字磁楼的裙楼设计）开辟地纪下建筑和空间（锹如广州获中山三弯路中华竞广场附朵近的地王塞广场）第四节娇项目肝经济评快价基础岔知识一、现纸金流量1、现立金流对量的竹概念如果我苍们把某摇项房地宜产投资龟活动看音作一个咐独立的内系统，少那么一碧定时期告各时间两点上实屯际发生内的资金傍流出或丘流入就婚叫做现盟金流量史。其中坚，流出秘系统的费资金叫吸做现金滩流出，猪流入系伙统的资旱金叫做锈现金流猛入。现戴金流出耽与现金题流入之妨差称为预净现金炸流量。第四所节佣项目修经济蓬评价说基础杨知识2、现金索流量图现金显流量常图是纹用以脚反映盯投资偏项目纯在一属定时这期内胃资金伟运动虹状态秘的简锹化图与，即缠把经窃济系宽统的削现金第流量滋绘入鱼一个善时间府坐标麻图中她，表幸示出挪各现挤金流哗入、锁流出洋与相竞应时将间的刑对应伍关系掏。以横轴域为时间怨轴，向李右延伸塌表示时再间的延闲续，轴佛上的每犬一刻度炊表示一括个时间旷单位，言两个刻新度之间庆的时间膊长度称密为计息穗周期，叨可取年玻、半年望、季度挥或月等聋。横坐朗标轴上锹“0”点，厦通常粘表示候当前畏时点泛，也棋可表颜示资踏金运秋动的管时间坟始点型或某猴一基趋准时烘刻。注意：为了巩简化计颜算，公粉认的习得惯是将水现金流潮量的代郑数和看洽成是在册计算周辫期末发朽生，称萝为期末惊惯例法香。第四寨节仆项目利经济乒评价恐基础骗知识相对振于时落间坐饮标的柔垂直璃箭线胃代表腐不同睬时点孔的现昆金流纲量。岭现金隔流量帮图中贯垂直肢箭线瓶的箭浑头，友通常锤是向砍上者味表示绣正现杆金流肥量，那向下热者表尚示负却现金斑流量逗。某答一计看息周捞期内绪的净岸现金猫流量特，是堆指该汉时段竖内现套金流阶量的浑代数暮和。012345-+现金尊流量第1个计瞒息周修期第5个计术息周厅期PFA112345R1R2I房地臭产开币发投殖资的斧现金悠流量滨图0123n-杜1nr10Ir2r3rn-取1rn房地口产出冲租经厚营投最资的摄现金领流量敌图第四节怕项目陵经济评围价基础雾知识二、型资金轻时间稳价值在不同墨的时间宏付出或怕得到同湾样数额络的资金环在价值揉上是不会等的，毁即资金呼的价值齐会随时撤间发生丘变化。同样江数额叨的资价金在缎不同决时