一个评估报告能否出具两个不同价值类型的评估结果4200字

一个评估报告能否出具两个不同价值类型的评估结果4200字

一个评估报告能否出具两个不同价值类型的评估结果——涉案资产评估实作中的困惑于复核过程中的冷思考云南华益精诚资产评估有限公司廖克忠涉案资产评估师众多资产评估中的一类，有其自身固有的特殊性和复杂性，由于资产评估专业和法律专业分属两个不同的领域，审理或是执行案件的法官，在委托评估涉案资产时往往会要求评估人员在一个评估报告中给出两个不同价值类型的评估结果，如持续使用条件下的在用价值，迫售变现条件下的清算价值（保留价）等。在这种情况下，评估人员如何执业？是值得我们学习和探讨的。本文结合评估实际，谈一谈对评估目的、评估估价标准、评估方法、评估假设、评估结果和评估的价值类型间的因果关系（匹配关系）的再学习体会，进而得出自己的处理意见，并希望得到同行的指教。一、实际案例简介某炼铁厂拥有冶炼赤铁矿的主体装置一套，高炉容积70m?，年生产能力3.67万吨，成套辅助装置为：供汽系统为蒸发量1t/h，工作压力1.25MPa的卧式快装锅炉；供水系统由流量280m?/h，扬程42m，泵汽蚀余量5m，转速2950r/min的200S—42离心式清泵两台及相应的给水管道组成；供变电系统由GY型800KVA变压器和相应的BSL系列配电装置组成。为获取银行贷款，该厂20xx年以该套主体装置及其成套辅助装置与厂区内的建（构）筑物连同其他单位为之提供担保的资产设定抵押。20xx年贷款期限届满，债务人不能按期偿债，贷款银行遂诉至法庭，法院委托评估机构对设定抵押的资产进行评估。评估委托书上明确载明，要求评估机构以20xx年4月8日为评估基准日“进行价格评估（评估价、变现价）”。在评估实务中，评估人员将“评估价”理解为在用条件下的公允价值；“变现价”理解为迫售变现条件下的保留价，并按这一思路开展后续工作。二、评估实际中出现的问题根据上述委托和相应的理解，评估人员以“确定委托评估资产在用续用条件下的公允价值，为法院执行涉案资产提供价值参考依据”为目的，根据委托方的要求，“按照委托评估资产市场价值类型实际和评估目的与评估标准，以及委托评估资产的现状及市场情况，二者皆采用同样途径进行评估，仅具体计算方法存在差异。变现价遵循清算价格标准，需在确定委托评估资产市场价的基础上考虑时间限制因素，买主限制因素及其他诸多不可测限制因素确定，基于此，本项目评估采用成本法进行”。通过上述文字表述，确定了评估的技术途径和具体的评估方法，进而通过评估计算得出：①、在评估基准日的市场价评估值为8,467,784.00元；②、整体清算变现价为5,080,670.00元。为防范风险，陈述有关事项，评估人员在评估报告第十部分特别事项中交代：“①、本报告确定的评估市场价是在正常继续使用前提下按照本次评估的特点目的提出的公允价值既没有考虑担保抵押变现因素，也没有考虑可能发生的其他事项诸如??。②、评估目的不同，评估遵循的原则和采用的标准不同，取价的依据不同、考虑的因素不同，评估方法有异，评估结果自然随之存在差异。本报告依本次评估的特定目的而作，报告使用的有关方面不宜偏离评估目的将报告移作它用。换言之，依本次评估的特点目的得出的评估结果，不能盲目套用于与评估目的不同的其他途径”。在第十二部分，评估报告的法律效力中，评估人员设定了如下前提和假设：“①、本报告中评估值成立的前提条件适用于持续经营假设和公开市场假设，即评估的资产是在公开市场价格标准下进行的，本报告以委托评估资产正常持续经营使用，评估计算中的有关取费标准不变，市场价格走势平稳正常、社会平均资金成本率在评估确定期限内不发生变动为前提和限制条件；②、本报告中变现价成立的前提条件，适用于清偿假设，即委托评估资产的价值类型为非公开市场价值类型，本报告以市场价格不发生剧烈波动，委托评估资产在短期内要快速变现偿债，资产在非正常市场条件下处置为前提。”纵观报告结果和相关文字表述可以发现，评估过程中存在的问题是：评估人员是根据一个评估目的——“确定委托评估资产在用续用条件下的公允价值，为法院执行涉案资产提供价值参考依据”；遵循两个标准——公开市场价格标准和清算价格标准；考虑两种不同的价值类型——公开市场价值类型和非公开市场价值类型差异；“采用同样的途径进行评估”，并且认为“仅具体计算方法存在差异”；设定三种假设——持续经营假设、公开市场假设和清偿假设，评定估算得到上述两个评估结果，然后在报告中来分别表述。产生上述问题的原因不在评定估算的技术层面，而在于评估人员对评估目的、评估的估价标准、评估方法、评估假设、评估结果、评估的价值类型间的内在相互关系认识不到位，概念模糊、思路不清。自然逻辑紊乱、前后矛盾。不能清楚、理性地认识自己做出来的评估结果的属性，在报告中就无法给予充分合理的说明。三、评估目的、评估的估价标准、评估方法、评估假设、评估结果、评估的价值类型之间的相互关系的再学习与复核过程中的冷思考为科学、规范地做好此类资产评估业务，我们有必要对资产评估的基本理论问题、基本要素及其相互间的关系进行一次再学习和仔细琢磨。1、资产评估的目的。资产评估的目的有一般目的和特定目的之分，一般目的包含了特定目的的，特定目的是一般目的的具体化，就后者而言，通俗地讲，就是评估结果的期望用途，做评估要解决什么问题？资产评估要实现的一般目的是资产在评估时点的公允价值，公允价值是一种相对合理评估值。资产评估的特定目的是资产业务对评估结果的具体用途，一般情况下，资产评估目的指的是特定目的，它贯穿于资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象的界定、资产价值类型的选择，是评估人员在进行具体资产评估时必须首先明确的基本事项。2、资产评估的估价标准。资产评估的估价标准是资产评估价值形式上的具体化，遵循资产评估估价标准是资产评估具有科学性和有效性的根本前提。普遍认同并在实践中广泛使用的是重置成本标准、现行市价标准、收益现值标准和清算价格标准四种。3、资产评估的方法。资产评估方法是实现资产评估的技术手段。仔细推敲、深层思之，可分为基本方法（途径）和具体技术方法，二者虽无明确界限但层面不同。评估方法的选择与评估目的、评估对象在评估过程中的条件和资产的价值类型相关，并受其影响制约，故要与之相适应，也就是我们说的要匹配。4、评估假设。评估假设是对要进行评定估算的对象做出合乎逻辑的假定说明。资产评估和其它学科一样，其理论、方法体系包括评估实作都是建立在一系列假设基础之上的。资产评估中的基本前提假设有：交易驾驶、公开市场假设、持续使用假设和清算假设，资产评估准则——基本准则要求“注册资产评估师执行资产评估业务，应当科学合理地使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响”。5、评估结果。评估结果即评估值，评估值是在特定时间内按一定评估方法对最可能形成的价格的评估值。评估值是一个经济概念，具有目的性、科学性和公允性的特点。评估值说明的是资产在不同的评估目的、不同的条件下的价值。就同一资产而言，不同的经济行为与价值类型下的评估值是不相同的。6、价值类型。价值类型是资产评估结果的价值属性及其表现形式的抽象和归纳。按照评估的标准、假设、业务性质、市场条件和自身条件可对资产评估的价值类型作不同的分类，其中以市场条件和自身条件为依据，划分设定的市场价值和市场价值以外的价值，应该说是对评估师执业最具有指引作用的划分。资产评估准则——基本准则要求：“注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，并对价值类型予以明确定义”，据评估目的等相关条件通过选择适当的价值类型，可明了评估的途径（技术路线、技术思路）和评估的价值内涵，在此基础上清楚评估结果的性质、适用范围、限制条件，进而对评估结论作出科学合理的说明。通过温故和再学习，我们可以这样说，资产评估目的、资产评估标准、资产评估方法、资产评估假设、资产评估的价值类型和资产评估结果之间不是孤立的、简单的、或是一一对应的关系，而是互相影响、互相约束、客观存在、互为因果的关系（匹配关系）。其中，评估的特定目的居于核心地位，不但决定着资产评估结果的具体用途，而且在匹配和适应的基础上与其他相关条件一起共同影响、作用，决定了应选择的资产的价值类型、应遵循的评估标准、与评估标准相适应的资产评估方法和经评定估算得出的相应评估结果。四、结论综上所述，资产评估的目的、标准、方法、假设、价值类型和结果之间是互相影响、互相约束、客观存在、互为因果的关系（匹配关系），这种因果关系（匹配关系）是内在的、是一因一果的而非一因多果的，因而可以认为：1.一个评估目的，虽然可以遵循一个以上评估的估价标准，确定与估价标准相适应的不同的评估基本方法（途径），诸如遵循收益现值标准采用收益法，遵循现行市价标准采用市场法等。在评估目的确定的情况下，评估人员对评估假设和资产价值类型的设定和选择应是唯一的，比如持续使用假设和清算假设，就同一评估目的而言二者是互斥的，从假设的角度表述资产评估的价值类型，包括继续使用价值类型、公开市场价值类型、清算价值类型三种，三种类型亦是不可同时选用的。至于市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）则是另外一个角度的划分。因而在评估目的特定的情况下，一个评估报告不宜也不应该出现两个不同价值类型的评估结论。2.同一评估对象，要求出具不同价值类型条件下的评估结果，是不同的评估目的和不同的资产评估报告解决的问题，评估人员不能不假思索、不能受人为因素影响在一个报告在笼而统之地进行处理。不同价值类型的评估结果“仅具体计算方法存在差异”这样的认识是错误的，理论上也是不通的，这不是一个评估报告能解决的问题。3.评估报告的使用，其范围评估师是要限定的，一般情况下是为实现特定评估目的服务，目的唯一、评估结果自然亦就唯一。如果说，资产评估报告及其结果是商品的话，委托方就是商品的购买者，评估机构及评估师是商品的卖者，要买什么性能、什么规格的商品，委托方应该明了，或者至少买着和卖者沟通后应该明了，否则生意就无法做，本文举例的法院委托就属于这种情况，根据这样的委托，严格的讲，后续工作无法开展，就评估机构而言，这是我们一般意义上讲的前期工作没有做好，评估师在接受委托时与客户没有进行良性沟通。

第二篇：市场价值评估报告5900字房地产估价报告估价项目名称：徐州市苏堤北路XXX室住宅及1-16地下室房地产市场价值评估委托人：估价机构：江苏XXX房地产土地造价咨询评估有限公司注册房地产估价师：估价作业日期：20xx年3月31日至20xx年3月31日估价报告编号：苏博徐州房估字（2012）第071号江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报录一、致委托人函……………………第2页二、注册房地产估价师声明………第3页三、估价的假设和限制条件………第4页四、房地产估价结果报告…………第5页五、附件……………第10页第1页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报委托人函XXX：我公司于20xx年3月31日接受贵方委托，对估价对象位于徐州市XXX室住宅及地下室房地产价值进行评估，评估目的是为委托人提供该房地产市场价值参考，评估工作至20xx年3月31日结束。据徐州市房地产市场行情综合分析，本估价报告的有效期自本报告完成之日（20xx年3月31日）起为半年。根据委托人提供的本次评估所依据的《房屋所有权证》徐房权证鼓楼字第X号和《国有土地使用权证》徐土国用（2006）第X号等其他相关资料，房屋所有权人为X，X室建筑面积为106.32平方米，1-16地下室建筑面积为10.17；土地使用权分摊面积为34.90平方米，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为划拨；所在建筑物为混合结构8层楼房，X所在层数为第5层，地下室所在层数为-1层。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，按照《房地产估价规范》的要求，遵循公认估价原则，我公司评估人员依据贵方提供的相关资料及我公司掌握的市场资料，选用市场比较法，经过综合分析及认真测算最终确定估价对象在估价时点20xx年3月31日的房地产市场价值为人民币50.99万元（大写伍拾万零玖仟玖佰元整），折合单价1-501室为4700元/平方米，1-16地下室为1000元/平方米。负责人：江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司徐州分公司二○一二年三月三十一日第2页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报册估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们于20xx年3月31日已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察,并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，除非另有约定，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.委托人所提供的资料是此次估价的重要依据，估价人员未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。8.超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。9.本次评估估价时点为完成现场勘查之日。中国注册房地产估价师：第3页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：一、估价的假设前提1、本报告估价结果是估价对象在20xx年3月31日的市场价值，以估价对象的现状用途均合法、产权完整合法且能够持续使用为假设前提。委托方提供的情况及有关资料都是合法有效的；2、本次估价师对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用现状。二、估价的限制条件1、本报告估价结论仅为委托方在上述已有假设条件下，为委托方对估价对象市场价值提供价值参考，不得做其它用途。本次评估的范围、面积、权利状况等基础数据以及估价目的都是在委托方提供的资料基础上进行确认或委托方指定。报告中所做的预测、估价等都是在当前市场条件，预期的短期供给和需求以及经济持续稳定的基础上做出的，所以，这些预测会受到未来条件变化的影响。2、估价中未考虑的因素及一些特殊处理2.1本次估价没有考虑未来国家宏观经济、市场供应关系、市场结构发生重大改变，遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。2.2估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响3、本评估报告未考虑未来市场变化风险及短期强制处分估价对象对评估价值的影响。第4页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报地产估价结果报告苏博徐州房估字（2012）第071号一、委托人姓名：XXX二、估价机构名称：江苏XX房地产土地造价咨询评估有限公司三、估价对象1.地理位臵及周边概况估价对象位于徐州市，所在建筑东临海富公寓、西临苏堤北路，南临黄河北路、北临建筑配件厂、所处区域以商业住宅为主。周围分布有鑫储超市，畔苑门诊，汽车维修服务站，徐州文化艺术学校等。附近有69、601路等多条公交线路，交通状况较优。估价对象位臵图如下：2.估价对象范围及权属状况估价对象1-501室建筑面积为106.32平方米，1-16地下室建筑面积为10.17平方米，土地使用权分摊面积为34.90平方米；估价对象为混合结构；房屋总层数为8层，估价对象1-501室所在层数为第5层，1-16地下室所在层数为-1层。第5页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报据委托人提供的《房屋所有权证》徐房权证鼓楼字第28315号，房屋所有权人为肖萍，房屋坐落于徐州市苏堤北路98号8#-1-501，1-16地下室，房屋登记建筑面积1-501室建筑面积为106.32平方米，1-16地下室建筑面积为10.17平方米。《国有土地使用证》徐土国用（2006）第28347号，土地使用权人X，座落于徐州市X地下地下室；地类（用途）为住宅用地，土地使用权分摊面积为34.90平方米，使用权类型为划拨。3.实地查看估价对象概况估价对象建成于20xx年，房龄约为10年。估价对象为水泥砂浆外墙面；室内为地砖地面，普通涂料内墙面。估价对象平面布局合理，内部设施及水、电、通讯等齐全，维修保养状况一般。四、估价目的为委托人提供该房地产市场价值参考五、估价时点二○一二年三月三十一日六、价值定义估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值。公开市场是指市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性；在此市场上最可能形成的价值即为公开市场价值。七、估价依据1.《中华人民共和国物权法》（20xx年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,自20xx年10月1日起施行）2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（19xx年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，19xx年1月1日施行；20xx年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议第一次修正，20xx年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第6页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报十次会议第二次修正）3.《中华人民共和国土地管理法》（19xx年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，19xx年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议第一次修正，19xx年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，19xx年1月1日施行，20xx年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）4.《中华人民共和国担保法》（19xx年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，19xx年10月1日施行）5.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999，建设部发建标[1999]48号）6.《房屋所有权证》徐房权证鼓楼字第X号和《国有土地使用证》徐土国用（2006）第X号。7.估价对象现场勘察记录8.委托人提供的与本次估价相关的其他资料9.本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料八、估价原则房地产市场价值评估在遵守独立、客观、公正的基本原则下，还应遵守合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。1.合法原则，房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提进行。循序合法原则，第一、要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分必须是合法的。2.最高最佳使用原则，房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，体现在房地产的使用过程中。房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提，使确定的估价结论时保持相同的口径。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。第7页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报告0516-838050513.替代原则，要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价格或价值，对房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。4.估价时点原则，估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理的价格或价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为论据，坚持真实性、科学性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的委托人的商业秘密。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看及同类房地产市场调查后，根据估价对象的特点及实际情况，按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999，建设部发建标[1999]48号）的要求，经过反复研究及讨论，认为估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，容易收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象价格，因此选用市场比较法进行估价；估价对象作为住宅用房使用，收益不明显，估价对象不适合采用收益法进行评估；根据成本法的要求，估价对象不适合选用成本法进行评估；通过对估价对象的特点和实际状况的分析，估价对象不适合假设开发第8页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报进行评估。市场比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，按照《房地产估价规范》的要求，遵循公认估价原则，我公司评估人员依据贵方提供的相关资料及我公司掌握的市场资料，选用市场比较法，经过综合分析及认真测算最终确定估价对象在估价时点20xx年3月31日的房地产市场价值为人民币50.99万元（大写伍拾万零玖仟玖佰元整），折合单价室为4700元/平方米，1-16地下室为1000元/平方米。十一、估价报告编制人员房地产估价师：十二、估价作业日期20xx年3月31日至20xx年3月31日十三、估价报告有效期根据徐州市房地产市场行情综合分析，本估价报告的有效期自本报告完成之日（20xx年3月31日）起为半年，随着时间的推移及市场情况的变化，该房地产的价值应做相应调整甚至重估。第9页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报件1.估价对象《房屋所有权证》复印件2.估价对象《国有土地使用证》复印件3.估价机构营业执照复印件4.估价机构资质证书复印件5.估价师资格证书复印件第10页＋一个评估报告能否出具两个不同价值类型的评估结果发表于：2022.12.26来自：字数：4259手机看范文一个评估报告能否出具两个不同价值类型的评估结果——涉案资产评估实作中的困惑于复核过程中的冷思考云南华益精诚资产评估有限公司廖克忠涉案资产评估师众多资产评估中的一类，有其自身固有的特殊性和复杂性，由于资产评估专业和法律专业分属两个不同的领域，审理或是执行案件的法官，在委托评估涉案资产时往往会要求评估人员在一个评估报告中给出两个不同价值类型的评估结果，如持续使用条件下的在用价值，迫售变现条件下的清算价值（保留价）等。在这种情况下，评估人员如何执业？是值得我们学习和探讨的。本文结合评估实际，谈一谈对评估目的、评估估价标准、评估方法、评估假设、评估结果和评估的价值类型间的因果关系（匹配关系）的再学习体会，进而得出自己的处理意见，并希望得到同行的指教。一、实际案例简介某炼铁厂拥有冶炼赤铁矿的主体装置一套，高炉容积70m?，年生产能力3.67万吨，成套辅助装置为：供汽系统为蒸发量1t/h，工作压力1.25MPa的卧式快装锅炉；供水系统由流量280m?/h，扬程42m，泵汽蚀余量5m，转速2950r/min的200S—42离心式清泵两台及相应的给水管道组成；供变电系统由GY型800KVA变压器和相应的BSL系列配电装置组成。为获取银行贷款，该厂20xx年以该套主体装置及其成套辅助装置与厂区内的建（构）筑物连同其他单位为之提供担保的资产设定抵押。20xx年贷款期限届满，债务人不能按期偿债，贷款银行遂诉至法庭，法院委托评估机构对设定抵押的资产进行评估。评估委托书上明确载明，要求评估机构以20xx年4月8日为评估基准日“进行价格评估（评估价、变现价）”。在评估实务中，评估人员将“评估价”理解为在用条件下的公允价值；“变现价”理解为迫售变现条件下的保留价，并按这一思路开展后续工作。二、评估实际中出现的问题根据上述委托和相应的理解，评估人员以“确定委托评估资产在用续用条件下的公允价值，为法院执行涉案资产提供价值参考依据”为目的，根据委托方的要求，“按照委托评估资产市场价值类型实际和评估目的与评估标准，以及委托评估资产的现状及市场情况，二者皆采用同样途径进行评估，仅具体计算方法存在差异。变现价遵循清算价格标准，需在确定委托评估资产市场价的基础上考虑时间限制因素，买主限制因素及其他诸多不可测限制因素确定，基于此，本项目评估采用成本法进行”。通过上述文字表述，确定了评估的技术途径和具体的评估方法，进而通过评估计算得出：①、在评估基准日的市场价评估值为8,467,784.00元；②、整体清算变现价为5,080,670.00元。为防范风险，陈述有关事项，评估人员在评估报告第十部分特别事项中交代：“①、本报告确定的评估市场价是在正常继续使用前提下按照本次评估的特点目的提出的公允价值既没有考虑担保抵押变现因素，也没有考虑可能发生的其他事项诸如??。②、评估目的不同，评估遵循的原则和采用的标准不同，取价的依据不同、考虑的因素不同，评估方法有异，评估结果自然随之存在差异。本报告依本次评估的特定目的而作，报告使用的有关方面不宜偏离评估目的将报告移作它用。换言之，依本次评估的特点目的得出的评估结果，不能盲目套用于与评估目的不同的其他途径”。在第十二部分，评估报告的法律效力中，评估人员设定了如下前提和假设：“①、本报告中评估值成立的前提条件适用于持续经营假设和公开市场假设，即评估的资产是在公开市场价格标准下进行的，本报告以委托评估资产正常持续经营使用，评估计算中的有关取费标准不变，市场价格走势平稳正常、社会平均资金成本率在评估确定期限内不发生变动为前提和限制条件；②、本报告中变现价成立的前提条件，适用于清偿假设，即委托评估资产的价值类型为非公开市场价值类型，本报告以市场价格不发生剧烈波动，委托评估资产在短期内要快速变现偿债，资产在非正常市场条件下处置为前提。”纵观报告结果和相关文字表述可以发现，评估过程中存在的问题是：评估人员是根据一个评估目的——“确定委托评估资产在用续用条件下的公允价值，为法院执行涉案资产提供价值参考依据”；遵循两个标准——公开市场价格标准和清算价格标准；考虑两种不同的价值类型——公开市场价值类型和非公开市场价值类型差异；“采用同样的途径进行评估”，并且认为“仅具体计算方法存在差异”；设定三种假设——持续经营假设、公开市场假设和清偿假设，评定估算得到上述两个评估结果，然后在报告中来分别表述。产生上述问题的原因不在评定估算的技术层面，而在于评估人员对评估目的、评估的估价标准、评估方法、评估假设、评估结果、评估的价值类型间的内在相互关系认识不到位，概念模糊、思路不清。自然逻辑紊乱、前后矛盾。不能清楚、理性地认识自己做出来的评估结果的属性，在报告中就无法给予充分合理的说明。三、评估目的、评估的估价标准、评估方法、评估假设、评估结果、评估的价值类型之间的相互关系的再学习与复核过程中的冷思考为科学、规范地做好此类资产评估业务，我们有必要对资产评估的基本理论问题、基本要素及其相互间的关系进行一次再学习和仔细琢磨。1、资产评估的目的。资产评估的目的有一般目的和特定目的之分，一般目的包含了特定目的的，特定目的是一般目的的具体化，就后者而言，通俗地讲，就是评估结果的期望用途，做评估要解决什么问题？资产评估要实现的一般目的是资产在评估时点的公允价值，公允价值是一种相对合理评估值。资产评估的特定目的是资产业务对评估结果的具体用途，一般情况下，资产评估目的指的是特定目的，它贯穿于资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象的界定、资产价值类型的选择，是评估人员在进行具体资产评估时必须首先明确的基本事项。2、资产评估的估价标准。资产评估的估价标准是资产评估价值形式上的具体化，遵循资产评估估价标准是资产评估具有科学性和有效性的根本前提。普遍认同并在实践中广泛使用的是重置成本标准、现行市价标准、收益现值标准和清算价格标准四种。3、资产评估的方法。资产评估方法是实现资产评估的技术手段。仔细推敲、深层思之，可分为基本方法（途径）和具体技术方法，二者虽无明确界限但层面不同。评估方法的选择与评估目的、评估对象在评估过程中的条件和资产的价值类型相关，并受其影响制约，故要与之相适应，也就是我们说的要匹配。4、评估假设。评估假设是对要进行评定估算的对象做出合乎逻辑的假定说明。资产评估和其它学科一样，其理论、方法体系包括评估实作都是建立在一系列假设基础之上的。资产评估中的基本前提假设有：交易驾驶、公开市场假设、持续使用假设和清算假设，资产评估准则——基本准则要求“注册资产评估师执行资产评估业务，应当科学合理地使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响”。5、评估结果。评估结果即评估值，评估值是在特定时间内按一定评估方法对最可能形成的价格的评估值。评估值是一个经济概念，具有目的性、科学性和公允性的特点。评估值说明的是资产在不同的评估目的、不同的条件下的价值。就同一资产而言，不同的经济行为与价值类型下的评估值是不相同的。6、价值类型。价值类型是资产评估结果的价值属性及其表现形式的抽象和归纳。按照评估的标准、假设、业务性质、市场条件和自身条件可对资产评估的价值类型作不同的分类，其中以市场条件和自身条件为依据，划分设定的市场价值和市场价值以外的价值，应该说是对评估师执业最具有指引作用的划分。资产评估准则——基本准则要求：“注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，并对价值类型予以明确定义”，据评估目的等相关条件通过选择适当的价值类型，可明了评估的途径（技术路线、技术思路）和评估的价值内涵，在此基础上清楚评估结果的性质、适用范围、限制条件，进而对评估结论作出科学合理的说明。通过温故和再学习，我们可以这样说，资产评估目的、资产评估标准、资产评估方法、资产评估假设、资产评估的价值类型和资产评估结果之间不是孤立的、简单的、或是一一对应的关系，而是互相影响、互相约束、客观存在、互为因果的关系（匹配关系）。其中，评估的特定目的居于核心地位，不但决定着资产评估结果的具体用途，而且在匹配和适应的基础上与其他相关条件一起共同影响、作用，决定了应选择的资产的价值类型、应遵循的评估标准、与评估标准相适应的资产评估方法和经评定估算得出的相应评估结果。四、结论综上所述，资产评估的目的、标准、方法、假设、价值类型和结果之间是互相影响、互相约束、客观存在、互为因果的关系（匹配关系），这种因果关系（匹配关系）是内在的、是一因一果的而非一因多果的，因而可以认为：1.一个评估目的，虽然可以遵循一个以上评估的估价标准，确定与估价标准相适应的不同的评估基本方法（途径），诸如遵循收益现值标准采用收益法，遵循现行市价标准采用市场法等。在评估目的确定的情况下，评估人员对评估假设和资产价值类型的设定和选择应是唯一的，比如持续使用假设和清算假设，就同一评估目的而言二者是互斥的，从假设的角度表述资产评估的价值类型，包括继续使用价值类型、公开市场价值类型、清算价值类型三种，三种类型亦是不可同时选用的。至于市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）则是另外一个角度的划分。因而在评估目的特定的情况下，一个评估报告不宜也不应该出现两个不同价值类型的评估结论。2.同一评估对象，要求出具不同价值类型条件下的评估结果，是不同的评估目的和不同的资产评估报告解决的问题，评估人员不能不假思索、不能受人为因素影响在一个报告在笼而统之地进行处理。不同价值类型的评估结果“仅具体计算方法存在差异”这样的认识是错误的，理论上也是不通的，这不是一个评估报告能解决的问题。3.评估报告的使用，其范围评估师是要限定的，一般情况下是为实现特定评估目的服务，目的唯一、评估结果自然亦就唯一。如果说，资产评估报告及其结果是商品的话，委托方就是商品的购买者，评估机构及评估师是商品的卖者，要买什么性能、什么规格的商品，委托方应该明了，或者至少买着和卖者沟通后应该明了，否则生意就无法做，本文举例的法院委托就属于这种情况，根据这样的委托，严格的讲，后续工作无法开展，就评估机构而言，这是我们一般意义上讲的前期工作没有做好，评估师在接受委托时与客户没有进行良性沟通。

第二篇：市场价值评估报告5900字房地产估价报告估价项目名称：徐州市苏堤北路XXX室住宅及1-16地下室房地产市场价值评估委托人：估价机构：江苏XXX房地产土地造价咨询评估有限公司注册房地产估价师：估价作业日期：20xx年3月31日至20xx年3月31日估价报告编号：苏博徐州房估字（2012）第071号江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报录一、致委托人函……………………第2页二、注册房地产估价师声明………第3页三、估价的假设和限制条件………第4页四、房地产估价结果报告…………第5页五、附件……………第10页第1页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报委托人函XXX：我公司于20xx年3月31日接受贵方委托，对估价对象位于徐州市XXX室住宅及地下室房地产价值进行评估，评估目的是为委托人提供该房地产市场价值参考，评估工作至20xx年3月31日结束。据徐州市房地产市场行情综合分析，本估价报告的有效期自本报告完成之日（20xx年3月31日）起为半年。根据委托人提供的本次评估所依据的《房屋所有权证》徐房权证鼓楼字第X号和《国有土地使用权证》徐土国用（2006）第X号等其他相关资料，房屋所有权人为X，X室建筑面积为106.32平方米，1-16地下室建筑面积为10.17；土地使用权分摊面积为34.90平方米，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为划拨；所在建筑物为混合结构8层楼房，X所在层数为第5层，地下室所在层数为-1层。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，按照《房地产估价规范》的要求，遵循公认估价原则，我公司评估人员依据贵方提供的相关资料及我公司掌握的市场资料，选用市场比较法，经过综合分析及认真测算最终确定估价对象在估价时点20xx年3月31日的房地产市场价值为人民币50.99万元（大写伍拾万零玖仟玖佰元整），折合单价1-501室为4700元/平方米，1-16地下室为1000元/平方米。负责人：江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司徐州分公司二○一二年三月三十一日第2页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报册估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们于20xx年3月31日已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察,并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，除非另有约定，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.委托人所提供的资料是此次估价的重要依据，估价人员未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。8.超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。9.本次评估估价时点为完成现场勘查之日。中国注册房地产估价师：第3页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：一、估价的假设前提1、本报告估价结果是估价对象在20xx年3月31日的市场价值，以估价对象的现状用途均合法、产权完整合法且能够持续使用为假设前提。委托方提供的情况及有关资料都是合法有效的；2、本次估价师对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用现状。二、估价的限制条件1、本报告估价结论仅为委托方在上述已有假设条件下，为委托方对估价对象市场价值提供价值参考，不得做其它用途。本次评估的范围、面积、权利状况等基础数据以及估价目的都是在委托方提供的资料基础上进行确认或委托方指定。报告中所做的预测、估价等都是在当前市场条件，预期的短期供给和需求以及经济持续稳定的基础上做出的，所以，这些预测会受到未来条件变化的影响。2、估价中未考虑的因素及一些特殊处理2.1本次估价没有考虑未来国家宏观经济、市场供应关系、市场结构发生重大改变，遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。2.2估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响3、本评估报告未考虑未来市场变化风险及短期强制处分估价对象对评估价值的影响。第4页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报地产估价结果报告苏博徐州房估字（2012）第071号一、委托人姓名：XXX二、估价机构名称：江苏XX房地产土地造价咨询评估有限公司三、估价对象1.地理位臵及周边概况估价对象位于徐州市，所在建筑东临海富公寓、西临苏堤北路，南临黄河北路、北临建筑配件厂、所处区域以商业住宅为主。周围分布有鑫储超市，畔苑门诊，汽车维修服务站，徐州文化艺术学校等。附近有69、601路等多条公交线路，交通状况较优。估价对象位臵图如下：2.估价对象范围及权属状况估价对象1-501室建筑面积为106.32平方米，1-16地下室建筑面积为10.17平方米，土地使用权分摊面积为34.90平方米；估价对象为混合结构；房屋总层数为8层，估价对象1-501室所在层数为第5层，1-16地下室所在层数为-1层。第5页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报据委托人提供的《房屋所有权证》徐房权证鼓楼字第28315号，房屋所有权人为肖萍，房屋坐落于徐州市苏堤北路98号8#-1-501，1-16地下室，房屋登记建筑面积1-501室建筑面积为106.32平方米，1-16地下室建筑面积为10.17平方米。《国有土地使用证》徐土国用（2006）第28347号，土地使用权人X，座落于徐州市X地下地下室；地类（用途）为住宅用地，土地使用权分摊面积为34.90平方米，使用权类型为划拨。3.实地查看估价对象概况估价对象建成于20xx年，房龄约为10年。估价对象为水泥砂浆外墙面；室内为地砖地面，普通涂料内墙面。估价对象平面布局合理，内部设施及水、电、通讯等齐全，维修保养状况一般。四、估价目的为委托人提供该房地产市场价值参考五、估价时点二○一二年三月三十一日六、价值定义估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值。公开市场是指市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性；在此市场上最可能形成的价值即为公开市场价值。七、估价依据1.《中华人民共和国物权法》（20xx年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,自20xx年10月1日起施行）2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（19xx年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，19xx年1月1日施行；20xx年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议第一次修正，20xx年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第6页江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司房地产估价报十次会议第二次修正）3.《中华人民共和国土地管理法》（19xx年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，19xx年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议第一次修正，19xx年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，19xx年1月1日施行，20xx年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）4.《中华人民共和国担保法》（19xx年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第