房地产管理与运营二

第八章房地产管理与运营PART1物业管理PART2商业地产开发与运营

房地产业的运行机制一般是由三个环节组成的：生产环节，流通环节，消费环节。物业管理是整个房地产业的一个重要组成部分或者重要环节。它通过对建成并投入使用的物业进行管理和服务，使物业发挥最大的综合效益，并且不断地延长使用寿命，使巨额投资建成的各类房屋能够保值、增值，从而最大限度地提高房地产的经济效益。物业管理与房地产业经济区域物业覆盖率东部沿海区90%经济发达省区85%中部省区40%西部地区30%东北三省20%物业已建成并具有使用功能的各类建筑物，即各类供居住和非居住的房宇；与屋宇相配套的设备和市政、公用设施；与屋宇相邻的场地、庭院、停车场，居住小区内的非主干的交通道路等。物业管理（广义与狭义）广义：泛指一切有关房地产的发展、租赁、销售及售租后的服务狭义：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及其附属的设施设备进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动物业管理的概念《物业管理条例》中“物业管理”的含义①物业管理的主体必须是由专门的机构和人员来进行的。②物业管理的权限必须受物业所有者的委托，根据国家的法律，按照一定的合同和契约进行。③物业管理的对象是已经竣工验收并投入使用的各类建筑物及其附属配套设施和场地的管理，同时包括物业区域内环境卫生、绿化保安、交通的管理。④物业管理的手段是以经营的方式进行统一的专业化的管理，物业管理本身是一种市场化的经济行为。⑤物业管理的目的是为业主服务，是为业主和使用者提供高效、优质、便捷、经济的综合服务，提高广大业主和使用者的生活质量，为其创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。物业管理在我国的产生和发展

（1）1981年深圳特区，外销房，成立我国第一个物业管理公司；（2）90年代初在广东召开房管会议，学习讨论深圳社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理模式（3）92年召开第二次会议，决定推行物业管理（4）94年4月份，原建设部颁布33号令《城市新建住宅小区管理办法》

（5）94年6月5日，人大通过了《城市房地产管理法》（7）2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》；（8）2007年3月16日，全国人大颁布《物权法》；（9）2007年8月26日，国务院发布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，于2007年10月1日实行。物业管理的范围相当广泛，而且不同的物业管理的重点、难点不同（1）常规性的公共服务（必须）房屋建筑主体的管理房屋设备设施的管理环境卫生管理服务绿化管理服务物管区域内保安管理服务物管区域内消防协助管理服务物管区域内交通的协助管理服务物业装饰装修管理服务物业管理的内容（2）专项服务（非必须）物业管理企业为提高住用人的工作、生活条件和质量，为满足部分住户、群体和单位的某种特定需要而提供的各项服务。服务内容与质量、收费标准事先公布，由住用人自行选择。专项服务：日常生活类/商业服务类/文化、教育、卫生、体育类/金融中介服务类/社会福利类委托性的特约服务：为满足产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。委托合同中未提及、专项服务中未设立靠专项服务的补充。物业管理的内容最火的地段与最好的产品加上最优秀的服务

卖出了最贵的价格

作为重庆第一个真正单价突破万元的高层非精装项目，除了龙湖深厚的品牌支撑外，总结了以下几点原因：出彩的推广对项目形象进行了提升，将春森彼岸放在了代言重庆的高度上优秀的示范单位。从售房部、样板间到硬件示范，到物业人员、销售人员的软性服务。都不会让你找到可以挑剔的地方。标志性的建筑立面，龙湖将春森彼岸的立面作为了一个很重要的主卖点。项目物管特色：管家服务系统春森彼岸引入“家政式管家”的别墅级服务，融入别墅私人化和酒店式标准服务。装修管家+家居管家+家政管家+生活管家例如：每百户配备一个专职管家，必须具备大学本科毕业、有英语四级证等学历条件；保安要求身高在1.75米以上，并必须是预备役队员；保洁人员，必须通过专业培训并获得专业服务证书之后才能上岗PART2商业地产开发与经营第一部分：商业地产基础知识第二部分：商业地产市场调研第三部分：商业地产经营发展阶段阶段一阶段二阶段三阶段四原始形态传统商业现代商业广义商业特点消费者对价格敏感满足单一购物需求综合商业形态满足多种需求转型商业形式，个性消费表现形态马路市场、地摊、集贸市场百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店ShoppingMall、大型购物中心、专卖店、精品店旅游地产、商务地产、物流人均GDP（美元）低于11001100-20002000-44004400以上发展阶段原始形态现代商业广义商业商业发展曲线1100美元2000美元人均GDP传统商业8000以上美元4400美元欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。商业地产的市场发展欧美：表：商业设施业态发展的国际经验经过近百年的百货发展阶段和几十年的超市、购物中心的发展，《时代杂志》预测美国零售业到2015年，将进入休闲时代，休闲产业将占国民生产总值的50%。商业地产的含义商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。

倒置的开发顺序我国住宅开发商背景的企业在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地——规划、设计——施工——贷款——销售——营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且对企业的资金要求、运营能力要求更高。真正要实现房地产开发商到房地产运营商转变，挑战颇大。商业地产与住宅房地产的区别国际联盟商业地产运作标准化流程发展商关心开发利润投资客关心年投资收益率商户关心日翻台次数、平均日营业额消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌政府关心商业所带来的长期税收及就业我国商业地产发展的特征1.“持有型物业”明显增加通过整体运营的方式实现商业物业整体升值，升值潜力巨大。2.二、三线城市成为投资热点中心城市市场竞争日趋激烈，土地资源日益紧张，同时城际交通的发展使区域经济一体化的进程加快，扩展了二、三线城市的市场空间，提升了投资价值。3.商业企业与地产开发商强强联手发挥各自的优势，节省资源，提高效率，创造品牌价值影响力。4.外商投资加大，投资方式多样化除了传统的收购方式外，凭借资本优势和成熟的开发理念与经验，外资企业开始有单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场。

5.大中型城市多中心、商业多中心趋势明显区位三：指三为某三种经三济、三政治三、社三会活三动所三占据三的场三所，三在某三一城三市（三地区三）中三所处三的空三间位三置。板块三：指三住宅三小区三相对三集中三开发三的城三市区三域，三沿交三通干三线居三多。商圈：指三在一三定时三间内三达到三某一三购物三或消三费频三率的三顾客三群，三以其三所处三的最三远距三离为三半径三，划三定的三一系三列圆三形或三方形三区域三。业态：指三细分三市场三面向三某类三目标三顾客三购买三水平三与习三惯的三商店三营业三形态三。商三业业三态分三分批发三和零三售业三、居三民服三务业三、餐三饮业三、文三体休三闲娱三乐业共四三大类三。业种三：指三面向三顾客三某类三用途三的商三店营三业种三类，三特征三是“三卖什三么”三。业三种是三对业三态的三细分三，国三内零三售消三费市三场可三细分三上百三个业三种，三国外三发达三国家三更多三。商业三地产三基本三术语边圈次圈

主圈主圈三：65三%顾客三来自三主要三商圈三。小型三商店三的核三心商三圈在0.三8公里三之内三，顾三客步三行来三店在10分钟三以内三；大三型商三场的三核心三商圈三在5公里三以内三，无三论使三用何三种交三通工三具来三店，三不超三过20分钟次圈三：25三%顾客三来自三次要三商圈三。小型三商店三的次三要商三圈在1.三5公里三之内三，顾三客步三行来三店在20分钟三以内三；大三型商三场的三次要三商圈三在8公里三以内三，无三论使三用何三种交三通工三具来三店，三平均三不超三过40分钟边圈三：10三%顾客三来自三边缘三商圈三。一般三来说三，小三型商三店的三边缘三商圈三在1.三5公里三以外三，顾三客步三行来三店在20分钟三以上三；大三型商三场的三边缘三商圈三在8公里三以外三，无三论使三用何三种交三通工三具来三店平三均在40分钟三以上人口三数量三及特三点交通三状况商业三发展三潜力人文三、公三共配三套商业三规模影响商圈大小因素根据IC三SC（国三际购三物中三心协三会三）对三商圈三的定三义：指商三店以三其所三在地三点为三中心三，沿三着一三定的三方向三和距三离扩三展，三吸引三顾客三的辐三射范三围。商圈三区域三界限三是由三一些三因素三决定三，包三括中三心本三身的三性质﹑可进三入性﹑自然三障碍三、有三竞争三力设三施的三位置三以及三行车三时间三和距三离的三限制三。商圈发展阶段市场表现经营三模式标志三节点起步三期结构三调整三期快速三发展三期稳步三发展三期各个三居住三区、三交通三汇聚三点出三现少三量、三低档三次商三业商业三快速三发展三，经三营档三次、三结构三发生三飞跃散铺三向集三中、三规模三化商三业形三式演三变规模三化商三业、三大型三购物三形态三商业三中心三浮出三市场城市三发展三较为三落后三，市三政配三套设三施处三在规三划中市政三配套三正在三完善三，集三中市三场、三步行三街出三现由街三铺、三步行三街向三集中三商业三发展三，新三商业三出现大型三商业三机构三进入三，商三业水三平稳三步上三升自有三住宅三底商三经营三或出三租为三主商铺三基本三市场三化，三经营三和销三售同三时存三在商铺三市场三化，三销售三成为三核心三赢利三手段销售三不是三实现三收益三的最三终手三段，三持有三出租三为主营业三收入+租金收入营业三收入+租金三收入+销售三收入销售三收入+租金收入销售三收入+租金三收入百货三等购三物市中三心区三域专业三市场市中三心区三域专业三市场市中三心区三域专业三市场赢利三模式百货三为主专业三市场餐饮三、休三闲休闲三、娱三乐经营三业态市中三心核三心商三圈首三先成三型，三逐步三出现三潜力三商圈三，并三形成三新兴三商圈商圈三的形三成与三发展IR三S（商圈三饱和三指数）＝C（潜三在客三户）×R三E（人三均零三售支三出）/R三F（商三业面三积）RF（某三市可三支撑三商业三面积三）＝C×三RE三/三I三RS＝40三×1三60三0/三40三00三=三16万㎡例1：IR三S（商三圈饱三和指三数）三：三三、四三线城三市一三般标三准为10三00三-4三00三0元/㎡，也三可参三考商三业设三施单三位年三营业三额，三假设三某市三的商三业设三施营三业额三为20三00三-6三00三0元/㎡，取三接近三中值三的40三00元/㎡C（潜三在客三户）三：40万人（按三照城三镇人三口计三算，三市区三人口三占全三市人三口11三5万的35三%，11三5×三35三%=三40万）RE（年三平均三购物三额）三：20三10元/年·人×0三.8三=16三00元/年·人（按三照平三均社三会消三费品三零售三总额三的80三%计算三）商圈三饱和三这一三指数数字三越大，则三意味三着该三商圈三内的饱和三度越三低；该数字三越小，则三意味三着该三商圈三内的饱和三度越三高。在三不同三的高三圈中三，应选三择零三售饱三和指三数较三高的三商圈三开店商圈三分析区位三：指三为某三种经三济、三政治三、社三会活三动所三占据三的场三所，三在某三一城三市（三地区三）中三所处三的空三间位三置。板块三：指三住宅三小区三相对三集中三开发三的城三市区三域，三沿交三通干三线居三多。商圈：指三在一三定时三间内三达到三某一三购物三或消三费频三率的三顾客三群，三以其三所处三的最三远距三离为三半径三，划三定的三一系三列圆三形或三方形三区域三。业态：指三细分三市场三面向三某类三目标三顾客三购买三水平三与习三惯的三商店三营业三形态三。商三业业三态分三分批发三和零三售业三、居三民服三务业三、餐三饮业三、文三体休三闲娱三乐业共四三大类三。业种三：指三面向三顾客三某类三用途三的商三店营三业种三类，三特征三是“三卖什三么”三。业三种是三对业三态的三细分三，国三内零三售消三费市三场可三细分三上百三个业三种，三国外三发达三国家三更多三。商业三地产三基本三术语食杂三店(T三ra三di三ti三on三al三G三ro三ce三ry三S三to三re三)以烟三、酒三、饮三料、三休闲三食品三和粮三油为三主，三独立三传统三的无三明显三品牌三形象三的零三售业三态。便利三店(C三on三ve三ni三en三ce三S三to三re三)以自三选销三售为三主，三销售三应急三性的三食品三、日三用生三活用三品和三提供三商品三性服三务，三满足三顾客三便利三性需三求为三要目三的的三零售三业态三。折扣三店(D三is三co三un三t三St三or三e)是店三铺装三修简三单，三提供三有限三服务三，商三品价三格低三廉的三一种三小型三超市三业态三。拥三有不三到20三00个品三种，三经营三一定三数量三的自三有品三牌商三品。超市(S三up三er三ma三rk三et三)是开三架售三货，三集中三收款三，满三足社三区消三费者三日常三生活三需要三的零三售业三态。三根据三商品三结构三的不三同，三可以三分为三食品三超市三和综三合超三市。大型三超市(H三yp三er三ma三rk三et三)实际三营业三面积60三00平米三以上三，满三足顾三客一三次性三购齐三的零三售业三态。三根据三商品三结构三，可三以分三为以三经营三食品三为主三的大三型超三市和三以经三营日三用品三为主三的大三型超三市。仓储三式会三员店(W三ar三eh三ou三se三C三lu三b)以会三员制三为基三础，三实行三储销三一体三、批三零兼三营，三以提三供有三限服三务和三低价三格商三品为三主要三特征三的零三售业三态。批发三和零三售业三态业态三举例三（实三体店三）专业三店专卖三店家居三建材三店购物三中心厂家三直销三中心百货三店(D三ep三ar三tm三en三t三St三or三e)在一三个建三筑物三内，三经营三若干三大类三商品三，实三行统三一管三理，三分区三销售三，满三足顾三客对三时尚三商品三多样三化选三择需三求的三零售三业态三。(S三pe三ci三al三ty三S三to三re三)以专三门经三营某三一大三类商三品为三主的三零售三业态三。如三办公三用品三专业三店、三玩具三专业三店、三家电三专业三店、三药品三专业三店、三服饰三店等三。(E三xc三lu三si三ve三S三ho三p)以专三门经三营或三被授三权经三营某三一主三要商三品为三主的三零售三业态三。(H三om三e三Ce三nt三er三)以专三门销三售建三材、三装饰三、家三居用三品为三主的三零售三业态三。(S三ho三pp三in三g三Ce三nt三er三/S三ho三pp三in三g三Ma三ll三)是多三种零三售店三铺、三服务三设施三集中三在企三业有三计划三地开三发、三运营三的一三个建三筑物三内或三一个三区域三内，三向消三费者三提供三综合三性服三务的三商业三集合三。(F三ac三to三ry三O三ut三le三ts三C三en三te三r)由生三产商三直接三设立三或委三托独三立经三营者三设立三，专三门经三营本三企业三品牌三商品三，并三且多三个企三业品三牌的三营业三场所三集中三在一三个区三域的三零售三业态三。批发三和零三售业三态业态三举例三（实三体店三）10千米20千米40千米1千米2千米4千米6千米便利三店折扣三店超市大型三超市仓储三式会三员店食杂三店专业三店专卖三店家居三建材三店购物三中心厂家三直销三中心百货三店05万㎡10万㎡20万㎡10三0㎡50三0㎡10三00三㎡5千㎡0社区三购物三中心市区三购物三中心城郊三购物三中心面积三需求辐射三半径1万㎡2万㎡6千㎡8千㎡30三0㎡业态三辐射三范围某区三域商三业业三态按照三业态三的分三类标三准，三实体三店商三业业三态共15类，三而区三域商三业业三态总三共仅三七类三种类三不丰三富。三在所三有的三业态三中，三零售三业、三服务三业和三餐饮三业所三占的三比例三分别三为48三%，35三%和17三%，没三有文三体休三闲娱三乐业三态。三在零三售业三中，三家居三建材三和专三业店三所占三比例三较高三。业种名称商铺数量所占比例专业店2516%食杂店53%家居建材3522%超市11%便利店106%服务业5435%餐饮2617%总计156100%业态三分析三举例业种名称数量所占比例医药520%电器312%服饰312%机械312%茶叶28%文具14%保险柜14%化学品14%化妆品14%琴14%体育用品14%鞋子14%眼镜14%渔具14%总计25100%总共三有14种不三同的三专业三店业三种，三其中三医药三类的三数量三最多三，但三是其三优势三地位三也并三不明三显。三店铺三数量三只有三一个三的业三种总三共达三到了9个，三这几三类业三种竞三争不三会激三烈。业态三分析三举例业种名称数量所占比例汽车修配2849.1%美发712.3%装饰广告47.0%培训35.3%二手房中介23.5%美容23.5%网吧23.5%照相23.5%诊所23.5%彩票11.8%宠物医院11.8%飞机票11.8%邮局11.8%银行11.8%总计57100%汽车三修配三业类三占的三比例三达到三了49三.1三%，近三一半三数量三，而三其他三的一三些配三套服三务如三银行三、邮三局等三数量三较少三。综三合可三以得三出此三区域三的服三务业三发展三水平三较低三，配三套不三完善三。业态三分析三举例商业三地产三市场三调研商业三地产三市场三调研三就是以商三业地三产为三特定三的商三品对三象，三运用三科学三的方三法，三有目三的、三有计三划、三系统三地收三集商三业地三产市三场方三面的三各种三情报三资料三，通三过对三相关三的市三场信三息进三行系三统的三收集三、整三理、三记录三和分三析，三进而三对商三业地三产市三场进三行研三究与三预测，为决三策者三们了三解房三地产三市场三的变三动趋三势，三制定三公司三营业三计划三，拟三订经三营策三略提三供参三考与三建议三。商业三地产三调研三相对三于其三他的三调研三行为三，具三备一三定的三特殊三性，三主要三体现三在以三下几三点：1、三内容三广泛商业三地产三市场三调研三内容三广范三，既三有宏三观方三面的三房地三产政三策环三境、三法律三环境三等也三有细三分到三一个三案例三的调三研，三同时三也包三括对三投资三者的三需求三调研三、消三费者三的性三别、三年龄三、文三化程三度等三基本三情况三，态三度或三爱好三之类三的调三研。2、三针对三性强商业三地产三市场三调研三在营三销的三不同三阶段三的内三容不三同，三实施三调研三需要三具体三问题三具体三分析三。商三业地三产项三目调三研对三地域三性、三时效三性要三求也三很高三，如三销售三率（三出租三率）三、价三格等三动态三营销三信息三的调三研，三时间三发生三变化三，动三态营三销信三息也三会发三生改三变。3、三方法三多样电话三调研三、实三地调三研、三座谈三会、……商业地产住宅客户群体商业地产的客户主要有投资者和经营者，其经营者的最终目的，是各种不同业态的终端消费者住宅地产所要针对的客户主要是自住型买家调查内容投资研究。（商业发展规划与政策、区域开发计划、街区改造和重点扶持对象、在建拟建大型商用物业、政府相关的政策与管治水平、项目所处的商圈及其范围、文教娱乐设施重点住宅楼群的数量、道路的类别、商业功能定位、档次、客流量、气氛等）经营研究。（业态业种的分类、特点、要求、聚集程度、氛围、构成组合、比例关系；商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌、商业竞争趋势）终端消费研究。（客流量、消费者生活形态、消费欲望与消费水平、市场需求特征及影响因素、购买动机与购买行为）购买力水平。（收入水平）购房者的需求与偏好。（物业类别、户型、面积、方位、价格、装修、景观、配套、物管）购房者的共性特征。（年龄、文化程度、职业、家庭结构、原居住地等）衡量指标业态比例、业种比例、营业面积比、平均租金等；衡量消费者消费水平的指标有：瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间等容积率、户型比例、面积配比、户均面积、使用面积、销售均价等；针对购房者的衡量指标有：付款方式、最高承受单价、最高承受总价、看楼车满座率、单位时间内洽谈台数等房地产市场调研土地开发情况商品房竣工情况商品房销售情况商品房空置情况商品房售价情况宏观经济调研整体概况经济指标人口分析未来规划商业地产市场调研商圈调研商业街专项调研项目商圈调研专业市场专项调研周边项目专项调研消费者调研投资者调研概述位置商业三类型典型三商业业态三业种租金消费三群体人流三量商圈三调研三报告消费三者问三卷内三容一、三消费三习惯三调查1.三01请问三您首三选购三物的三区域三是：三（单三选）A×村B*镇C其他三（请三注明三）1.三02您首三选该三区域三的原三因是三：（可多三选）A交通三方便B商业三氛围三浓厚C购物三环境三舒适D休闲三乐趣三性强E商场/超市三知名三度高F价格三便宜F商品三种类三齐全G商品三质量三好H服务三其他三（请三注明三）­1.三03您经三常到三哪种三类型三的商三业中三心购三物？三（可多三选）A综合三商场B百货三公司C超级三市场D商业三街E便利三店E其他三（请三注明三）1.三04您经三常光三顾的三消费三品类三别是三（可多三选）：A服装B皮具三箱包C化妆三美容D电脑三、手三机及三数码三产品E书刊三及音三像制三品F运动三品G保健三品H钟表三眼镜I日用三品J烟酒三茶叶K家私三床上三用品L珠宝三首饰M食品N其他三（请三注明三）1.三05您经三常使三用的三服务三类别三（可多三选）：A餐饮B电影三院C银行D儿童三游乐三场E美容三保健F歌舞三厅/K三TV三G其他三（请三注明三）……1.三12请问三您平三时（三周一-周五三）购三物选三择的三时段三是A上午B下午C傍晚/晚上D有需三要时三就去1.三13节假三日购三物选三择的三时段三是A上午B下午C傍晚/晚上D有需三要时三就去1.三14您日三常购三物、三百货三购物三选择三的交三通工三具是三：日常三购物三：A步行B自行三车C公交三车D商场三购物三班车E的士F自驾三车三其他三（请三注明三）二、三认知三度调三查2.三01你知三道××新城三区吗三？A熟悉B知道C不知三道2.三02请问三您认三为在××新城三区适三合引三进何三种商三业种三类较三合适三？A大中三型超三市（三购物三中心三）B大中三型综三合百三货商三场C大中三型特三色食三街D大中三型特三色主三题休三闲街E专业三市场F商业三步行三街G大量三精品三店H其他三（请三注明三）三、三个人三背景三资料3.三01您的三性别A男B女3.三02您的三学历三：A高中三及以三下B大/中专C本科D研究三生E博士三及以三上F拒答3.三03您的三职业三：A私营三企业三负责三人（三包括三董事/董事三长、三监事三、总三经理三）B企业三中高三层管三理人三员C各类三技术三人员三、一三般职三员D公务三员E教师/医生F一般三经商三人士G自由三职业三者H其他三（请三注明三）3.三05您的三家庭三年总三收入三：A三1万以三下B三1-三3万C三3-三6万D三6-三10万E三10三-2三0万F三30万以三上3.三05请问三您的三年龄三？__三__三__三__三__岁A三20岁以三下B三20三-3三0岁C三31三-4三0岁D三41三-6三0岁E三60岁以三上专题三：持三有型三与销三售型三商业三物业三比较自持三商业三物业三是商三业地三产发三展的三主要三模式三，也三是商三业项三目成三功的三基本三前提三，自三持商三业物三业的优势有如三下几三点：A、保三证商三业物三业的三统一三经营三调控三权，三从而三合理三安排三商户三结构三，实三现商三业内三容的三有机三组合三，在三统一三的经三营定三位下三，以三合理三的、三共享三的、三互补三的商三业功三能发三挥商三业物三业的三最大三效率三。B、可三以将三自持三物业三作为三商业三载体三整合三各类三商家三，并三最终三成为三“商三业资三源集三成商三”--三-资源三垄断三者的三优势三地位三，实三现地三产产三品价三值链三的延三伸利三润。C、通三过合三理配三置组三团物三业的三项目三功能三，使三组团三物业三在功三能上三有机三互补三与共三享，三提升三组团三物业三中其三它物三业的三价值三。D、可三以获三得不三动产三物业三升值三和商三业运三营带三来商三铺升三值的三双方三面物三业升三值，三即实三现了三资产三保值三又获三得了三商业三地产三行业三产业三链延三伸的三长远三收益三。也三使资三产结三构的三配置三更加三合理三。E、可三以帮三助企三业培三养建三立品三牌，三通过三品牌三对商三家和三消费三者的三双重三影响三力达三成品三牌价三值。持有三型商三业物三业的三优劣三势劣势三如下三：持有三型商三业地三产项三目需三要较三长的三培育三期（2—三—8年）三；需三要准三确的三前期三定位三、科三学的三业态三布局三、严三格的三招商三执行三能力三、后三期统三一推三广，三统一三运营三管理三，是三需专三业人三才和三专业三的商三业运三营管三理团三队的三支持三，商三业地三产行三业人三才紧三缺，三运作三商业三地产三项目三更需三要巨三额资三金、三长期三运营三的成三本；三面对三当前三的商三业地三产项三目的三复合三化，三操作三技术三及难三度大三。持有三型商三业物三业的三优劣三势1.购物三中心购物三中心三是由三百货三业态三延伸三出的三新型三复合三型商三业业三态。三集购三物、三休闲三、娱三乐、三饮食三等于三一体三，包三括百三货店三、大三卖场三以及三众多三专业三连锁三零售三店在三内的三超级三商业三中心三。2.城市三综合三体城市三综合三体，三是将三城市三中的三商业三、办三公、三居住三、酒三店、三展览三、会三议、三娱乐三等城三市生三活空三间的三功能三进行三组合三，并三在各三部分三间建三立起三一种三共生三、互三补的三能动三关系三，从三而形三成一三个多三元化三、多三功能三、高三效益三的集三合体三。城三市综三合体三对周三边具三有强三大的三辐射三影响三力而三被视三为商三业地三产发三展的三最高三阶段三，甚三或城三市建三设的三最成三熟象三征。3.折扣三型购三物中三心(O三ut三le三ts三)奥特三莱斯三是目三前欧三美主三流零三售业三态之三一，三早期三主要三销售三下架三品牌三、过三季、三断码三、工三厂尾三货等三商品三。经三过10三0多年三的发三展，三这种三商业三模式三逐渐三形成三，成三为聚三集国三际一三、二三线知三名品三牌打三折换三季商三品的三新型三休闲三购物三方式三。由三于商三业地三产开三发商三的介三入，三以前三各自三独立三经营三的工三厂店三被整三合在三一起三，以三统一三的管三理、三统一三的形三象出三现在三世人三面前三。过三去作三为经三营主三体的三品牌三商，三变成三了奥三特莱三斯这三一全三新经三营模三式的三供货三商。金源三购物三中心新光三天地商业三地产三中哪三些业三态适三合持三有整合三专业三管理三公司商业三综合三体是三由多三种业三态组三合的三地产三，需三要长三久的三运营三创造三资产三价值三，因三此需三要由三不同三的专三业领三域运三营管三理公三司对三，不三同业三态分三别进三行管三理，三包括三酒店三管理三公司三、写三字楼三物业三管理三公司三、商三业物三业管三理公三司、三住宅三物业三管理三公司三等。专业三运营三服务三机构三分类酒店三输出三管理三公司三：写字三楼物三业管三理公三司：商业三物业三管理三公司三：城市三综合三体运三营管三理重三点“统三一招三商管三理”三要求三对招三商对三象进三行品三牌审三核管三理并三建立三租约三管理品牌三审核三管理所谓三“品三牌审三核管三理”三是指三招商三对象三需经三品牌三审核三后才三能进三入。完善三的租三约管三理租约三管理三包括三约定三租金三、租三期、三支付三方式三、物三业管三理的三收取三等，三还有三其他三比较三关键三的租三约条三款管三理。三完善三租约三还包三括营三业时三间的三确定三；承三租户三的店三名广三告、三促销三广告三的尺三寸大三小、三悬挂三位置三、语三言文三字方三面须三接受三统一三管理三；为三整个三购物三中心三促销三承担三的义三务；三承租三人对三停车三场的三使用三，确三定有三偿还三是无三偿，三有无三限制三；投三保范三围事三宜；三是否三统一三收银三等方三面的三内容三。“统三一的三营销三管理三”有三助于三维护三和提三高经三营者三的共三同利三益管理三公司三都会三为购三物中三心策三划好1年36三5天内三的天三天营三销计三划，三所谓三“大三节大三过、三小节三小过三、无三节造三节过三”，三组织三策划三相关三地促三销活三动，三所发三生的三费用三预先三与业三主沟三通预三算，三经业三主同三意后三，对三实际三发生三的费三用按三照承三租户三销售三额的三一定三比例三进行三分摊三。统三一收三银管三理，三较好三地执三行按三销售三额分三摊费三用。“统三一的三服务三监督三”有三助于三经营三者间三的协三调和三合作购物三中心三都设三立有三开发三商领三导、三商业三专家三组成三的管三理委三员会三，指三导、三协调三、服三务、三监督三承租三户的三经营三活动三，保三证购三物中三心的三高效三运转三。“统三一的三物业三管理三”有三助于三建筑三空间三的维三护和三保养购物三中心三运营三管理三重点优势三：资金三回笼三较快三，保三障开三发期三间资三金链三，无三需承三担商三业运三营成三本等三。开三发商三的三资三金压三力通三过销三售回三款得三到缓三解，三降低三了投三资门三槛。劣势三：无可三持续三的收三益，三后期三无法三进行三统一三规划三和经三营管三理，三开发三商失三去自三主权三；散三售型三商业三项目三后期三运营三极为三困难三，很三少有三项目三能够三持续三运营三。业三主的三预期三投资三回报三率与三现实三回报三率之三间的三差距三，导三致诸三多商三业项三目的三失败三。按照三国际三上商三业地三产成三熟国三家的三发展三规律三，未三来中三国商三业地三产未三来发三展趋三势，三将以三长期三持有三型商三业为三主，三散售三型商三业地三产的三项目三发展三空间三将越三来越三小。大部三分人三认为三投资三商铺三能获三得丰三厚的三收益三，并三且争三先恐三后的三投入三巨资三购置三商铺三，但是三现实三情况三是一三铺并三没有三养三三代，三反而三被深三度套三牢，三物业三不断三贬值三，造三成资三金损三失。销售三型商三业物三业的三优劣三势分三析销售三型商三业物三业——案例三：SO三HO中国SO三HO中国三是开三发商三当中三的一三个典三型产三权式三商铺三开发三商，三在北三京CB三D区先三后开三发了三多个三项目三（SO三HO现代三城、三建外SO三HO、SO三HO尚都三、朝三外SO三HO，光三华路SO三HO、三三里屯SO三HO），三都取三得良三好的三销售三业绩三，但三是从三购物三中心三的角三度来三说，三其部三分项三目的三选址三还是三有很三大问三题的三，例三如尚三都SO三HO，光三华路SO三HO。SO三HO中国三商业三项目三散售三成功三，是三建立三在对三北京CB三D的商三业预三期之三上，三其商三业项三目也三卖出三了天三价，三但是三现实三状况三是大三部分三ＳＯ三ＨＯ三的商三业项三目经三营惨三淡。三ＳＯ三ＨＯ三中国三承诺三的统三一出三租、三统一三管理三，也三因产三权分三散难三以实三现。多数三商铺三歇业SO三HO尚都三商业销售三型商三业物三业——案例三：SO三HO中国由于三项目三没有三统一三主题三规划三，商三家难三以形三成聚三合力三，商三业业三态低三级，三很难三吸引三消费三者前三来消三费，三商家三对于三入住SO三HO商业三也是三意兴三阑珊三。业三主期三望与三现实三之间三的巨三大落三差，三直接三导致三业主三与SO三HO中国三之间三的激三烈冲三突，三随着三未来三态势三的发三展，三业主三极有三可能三与SO三HO中国三对簿三公堂三。问题三所在三：业态三布局三，动三线规三划混三乱；无统三一经三营管三理；无后三期商三业主三运营三无整三体推三广策三略；开发三模式三失败三：分三割出三售，三产权三分散三。解决三方法三：统一三经营三管理三、规三划业三态、三调整三动线三；关注三商铺三经营三者的三需求三和利三益；进行三阶段三性主三题宣三传推三广。销售三型商三业物三业——案例三：SO三HO尚都三商业销售三型商三业物三业——案例三：SO三HO中国销售三型商三业物三业——案例三：明三发广三场“进三明发三逛就三像进三迷宫三一样三”一、三同心三圆形三布局三，里三外共4层，三过于三复杂三；二、三主入三口不三明显三，主三要动三线不三明显三，分三岔口三太多三，这三么大三的体三量容三易迷三路；三、三用地三过饱三满，三缺少三外部三商业三空间三，没三有标三志性三的广三场，三用来三聚集三人流三；四、三地上三停车三位预三留不三足，三地下三停车三库入三口设三置不三合理三；五、三分体三式的三布局三，主三力店三与独三立店三互动三性不三强，三大店三无法三带动三小店三；六、三独立三店的三面积三都偏三小，三柱网三过密三；七、三缺乏三地标三性，三作为三这么三大的三商业三项目三，一三定要三有强三力的三地标三性。明发三商业三广场三短短三两年三内实三现销三售额三近40个亿三，而三综合三投入三才十三几个三亿，三还持三有近15个亿三的物三业价三值，三从这三个角三度来三看，三明发三商业三广场三这个三项目三是取三得巨三大的三成功三，最三后最三大的三牺牲三还是三投资三者。开发三商完三全从三销售三的理三念出三发，三以卖三完就三算的三思想三出发三，每三个独三立店三都设三计成30三-6三0平的三面积三，适三合销三售但三却不三适合三经营三。独三立店三数量三过多三对后三期的三招商三运营三影响三非常三大，三主要三有：一、三小店三铺的三租赁三商家三大多三以创业三型为主三，实三力差三，抗三风险三能力三差，三无法三共同三度过三培期三；二、三独立三店数三量过三多，三要填三满需三要数三量较三大的三商家三，但三项目三区域三市场三的能三买商三铺又三能经营的三商户三资源三不足三，无三法填三满；三、三小独三立店三的租三赁商三家经三营的三商品三可持三续经三营能三力差三，聚三客能三力相三对较三弱，三影响三整个购物三中心三的品三牌与三档次三；四、三独立三店数三量过三多，三布局三规划三、导三视系三统、三商业三功能三规划三不合三理，三消费三者视三觉体三力疲三劳。以住三宅理三念去三开发三的商三业项三目，三整个三理念三就是三快速三销售三回收三。三、三持有三型与三销售三型商三业物三业的三分析销售三型商三业物三业——案例三：明三发广三场业态三规划顾客三在商三场购三物的三时间三不会三超过3小时三，超三过这三个时三间就三容易三处于三疲劳三状态三。业态三的黄三金比三例传统三购物三、娱三乐、三餐饮三的比三例为三：52：18：30发展三趋势三是，三餐饮三、娱三乐在三原来三的基三础上三逐步三加大三比重三，有三些商三业项三目将三自身三定位三为主三题娱三乐、三主题三休闲三商城三，餐三饮、三休闲三娱乐三在整三个项三目中三的比三例设三置甚三至达三到了60三%以上三。在三国外三，这三个比三例则三可能三达到70三%以上主力三业态三和次三主力三业态三的规三划主力三店基三本是三按照三其规三模和三品牌三实力三来划三分的三。大三型综三合（三量贩三）超三市、三大型三百货三店；三名品三专门三店、三连锁三餐饮三、娱三乐店三等等三都可三以以三主力三店身三份来三引进主力三店的三规划三和设三计不三能太三多10三00三0㎡的商三场引三进3-三4个主三力商三家就三已经三足够主力三店的三布局发挥三“磁三极”三或“三锚固三点”三的作三用平面三基本三布局三大致"L三"型商三业项三目为三例。三把主三力店三放置三于每三层的三尽流三处和三转向三处，三即（三布置三于两三端和三中间三转向三角落三处）三。每三层可三以有三三个三核心三主力三店。业态三规划上海三**三*广三场购物三中心人流三动线三设计包括三平面三人流三动线三规划三和垂三直人三流动三线平面三人流三动线三：平面三形式三的形三态、三室内三步行三街的三形态三；核三心店三与主三力店三的实三力、三数量三及摆三放位三置中庭三的形三态、三大小三、数三量及三位置餐饮三区及三娱乐三设施三的规三划环境三设计三，含三空间三环境三、景三观与三绿化三小品三、照三明设三计等垂直三人流三动线三：垂直三交通三组织中央三空间三是垂三直人三流动三线设三计的三重点垂直三商品三组合三；以上三各方三面其三实是三相互三影响三、相三互融三合，三共同三组成三了丰三富多三彩的三人流三动线三系统三。业态三规划三对人三流动三线的三影响同主力三店安排三在不三同的三楼层三，依三靠不三同的三主力三店特三色吸三引人三流上三下。核心三主力三店往三往不三是占三满一三层，三而是三占据几个三层面。电梯三、扶三梯、三步行三楼梯三等这三些交三通工三具的三利用三，尽三量使电梯三直接三达到三较高三层。充分三利用沿街的展三示来三提升三商业三的展三示价三值。三在业三态的三人流三引导三设计三上，三尽量三使人三们的视野三的延三展性更强三，每三家单三店的三能见三度更三高，三每家三商铺三都是三人流三直接三经过三的“第一三排沿三街”商铺三，避三免死三角的三产生三，提三升店三面的三价值三，带三活整三个片三区。大型三和特三殊的三娱乐三业种三应该三放在购物三中心三顶部三高层三或纵三深区三域，以三活跃三购物三中心三立体三纵深三区域三，且三易于三错时三营业三和区三隔管三理。餐饮三及公三共娱三乐设三施可三适当三穿插三分布三。或三者针三对方三便购三物顾三客放三松精三神状三态的三零星三娱乐三、小三吃业三种，三最好三规划三在购三物业三种转三换接三合处三。人流三动线三设计招商三策略主力三店次三主力三店三品牌三商家三小三商户招商——商家三在哪三里？潜在三商家三有哪三些，三他们三在哪三里，三作为三招商三人员三要心三里清三楚，三将不三同商三家划三分开三来招商——商家三需要三什么三？知己三知彼三，百三战不三殆，三潜在商家三在想三些什三么，三要些三什么，招三商人三员在三接触三过程三中多三问，三多听三，不三要急三着表三态招商——如何三沟通三？招商三通常三是“三步三曲”，从三初次三接触--三-深入三沟通--三-促成三合作三，不三是说三与商三家沟三通的三次数三越多三越好三，而三是每三次的三沟通三要有三效率例：三大型三超市—沃尔三玛的三要求商圈三的要三求：临近三交通三主干三道，1.三5公里三范围三内人三口10万以三上，2公里三范围三内常三住人三口可三达到12三--三15万人核心三商圈三内（三距项三目1.三5公里三）无三经营三面积三超过50三00平方三米的三同类三业态三为佳物业三的建三筑要三求物业三纵深三在50米以三上为三佳，原三则上三不能三低于40米，临街三面不三低于70米层高三不低三于5米，三对于三期楼三的层三高要三求不三低于6米净三高在4.三5米以三上（三空调三排风三口至三地板三的距三离）楼板三承重三在80三0K三G/平方三米以三上，三对骑三楼的三要求三在10三00三KG三/平方三米以三上柱距三间要三求9米以三上，三原则三上不三能低三于8米两个三以上三出入三口、三广场三、扶三梯停车三场的三要求至少三提供30三0个以三上地三上或三地下三的顾三客免三费停三车位三，三必须三为供三应商三提供20个以三上的三免费三货车三停车三位租赁三期限物业三租赁三期限三一般三为20年或20年以三上，三不低三于15年并三提供三一定三的免三租期例：三西式三快餐面积/高度三：首层35三0平方三米（三使用三面积三），三门面12米；三楼板三到梁三底高三度不三得低三于3米。楼板三承重三：乙方三厨房三区楼三板负三荷为45三0k三g/三㎡，餐三厅区三活荷三载为25三0三kg三/㎡供电/供水三：甲方三提供三空调三及20三0K三W的用三电量，并三提供三一条18三5铜芯三电缆三于甲三方配三电室三引至三乙方三指定三位置三，乙三方自三设配三电盘三，并三独立三安装三电表三；甲三方提三供25吨水/天，三供水三管径三为2.三5/三3.三0英寸三，水三压不三小于2.三5㎏三/㎝三2，并三具有三相应三的用三水指三标隔油三池：在餐三厅附三近区三域应三提供三适宜三位置三，供三餐厅三制作三隔油三池化粪三池：甲方三提供三与化三粪池三相连三的管三道至三乙方三租赁三区域排烟三：提供三室外三相应三的排三放油三烟管三道位三置，三该位三置将三不导三致争三议或三相邻三关系三。排三烟管三道的三截面三积为50三0m三m×三70三0m三m。空调三：甲方三提供三冷暖三空调三应保三证使三用时三间自三早8：00至晚11：00，其三制冷三量厨三房应三不小三于45三0卡/㎡三/小时三，用三餐区三应不三小于35三0卡/㎡三/小时三。餐三厅温三度冬三天应三不低三于15度，三夏天三不高三于25度，三春秋三季应三在20三-2三5度之三间。三（如KF三C自设三甲方三提供三室外三机位三置）设备三总重三：冷库三、排三油烟三机、三汽水三机、三制冰三机的三室外三机全三部放三置楼三顶，三设备三总重3吨，三下设三槽钢三可将三设备三均匀三摆放三，使三楼顶三均匀三受力卸货三车位三：甲方三提供三临时三卸货三车位招商工作流程商业定位及图面确认定位确认商业规划确认业态及租户组合确认经营档次主题市场推广/公关工作协助举办招商说明会专业刊物广告刊登网络/传媒宣传招商资料的制作招商说明书

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