房地产物业管理五

第九章物业管理主要内容物业管理的主要内容物业管理的主要阶段业主与业主委员会本章要求：了解物业管理的基本概念了解物业管理的基本阶段了解物业管理的基本内容物业物业已经建成的各类房屋相配套的设备、设施、场地、庭院相关的建筑地块

物业管理业主以及非业主使用人、物业建设单位、物业管理企业根据法律法规和合同的约定对物业的共用部分和共同事务进行维护、修缮和管理服务，对公共秩序提供协助性管理服务物业管理的内涵管理范围：物业的共用部分和共用设备房屋对象：业主与非业主使用人商品——服务现代管理科学手段——管理、服务、经营基本要求是统一管理与协调优质的物业管理与社区服务相一致契约规定各方的权利与义务

物业管理的起源19世纪60年代的英国——奥克维亚•希尔

物业管理在中国的产生和发展

20世纪80年代——深圳

2001年1月，中共十五届三中全会，物业管理作为一个独立的产业被写进我国国民经济发展纲要

物业管理的基本特征（一）

社会化——社会大分工的必要的组成部分

（二）

专业化——物业管理的基本特征

（三）

市场化——区别于传统的房屋管理的根本区别

物业管理与传统房屋管理的区别(2-1)（一）

管理体制不同

1、

传统的房屋管理——计划经济体制下——政府部门、企业事业单位——行政手段——封闭式管理——终生制——福利型

2、

物业管理——专业化的市场竞争——合同方式——经济手段——有偿服务——社会化的

（二）

管理内容不同

1、

传统的房屋管理——收租养房

2、

物业管理——管理与房屋工作

物业管理与传统房屋管理的区别(2-2)（三）

所管房屋的产权结构不同

1、

传统的房屋管理——国家和单位所有

2、

物业管理——多元化

（四）

管理机制不同

1、

传统的房屋管理——管理与被管理的关系——用户处于被动的地位

2、

物业管理——平等的关系

物业管理的基本内容房屋修缮管理含义：已经建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养

房屋主体的构成与管理1、

房屋主体的构成：基础、主体结构、屋面、楼地面、门窗、装饰

2、

管理内容——加强观测并定期巡查，发现问题及时维修、处理

3、

基础——沉降观测

4、

主体结构——受力在设计的合理范围之内——分清承重墙与非承重墙

5、

屋面——防水与隔热——保证正常使用——定期清淤

6、

楼地面

7、

门窗

8、

装饰

房屋质量评定及完损等级分类（5－1）完好房：结构完好屋面与板缝不漏水装饰设备完好、齐全管道畅通、现状良好、使用正常陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁不影响使用，并经过小修即可恢复的房屋

房屋质量评定及完损等级分类（5－2）基本完好房结构完好，少量构件有稍超允许值的轻微损坏屋面与板缝局部渗漏装饰设备有个别零部件有影响使用的破损经过维修即可恢复使用功能的房屋

房屋质量评定及完损等级分类（5－3）

一般损坏房

%

结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足

%

屋面与板缝局部渗漏

%

装饰局部有破损、油漆老化

%

设备管道不够畅通

%

水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺

%

经过中修或局部大修的更换部件的房屋

房屋质量评定及完损等级分类（5－4）严重损坏房

%

部分结构构件有明显或严重的倾斜、开裂、变形、裂缝、强度不足，个别构件处于危险状态

%

屋面与板缝严重渗漏

%

设备陈旧不齐全

%

管道严重阻塞

%

水卫电、照明、管线等器具和零部件严重损坏和残缺

%

需要局部整修、更新等大修的房屋

房屋包质量抄评定围及完收损等贷级分垫类（前5－支5）危险萍房%承重结荣构已经壶属于危齐险构件衣、主体轻构件强坡度严重厌不足、戒稳定性灭很差、屋丧失承辰载能力停，随时优有倒塌羞的可能慢性%不能确勿保安全捏使用，朵已经丧应失维修副价值的呈房屋房屋完享损等级附评定评定的瞧基本方旷法定期与林不定期挺评定（刮根据气阀候、维堵修、新氏建接管怎）房屋完山好率=（完好愚房屋建歪筑面积+基本触完好纲房屋政建筑存面积管）/总的房打屋建筑鲜面积*1榜00债%房屋打修缮心的责威任的诵划分新建：保修创期内伏——与施工恋单位傲负责主质量因保修僻；竣森工验爷收与慌业主晚进入乘的时淘间差思——缓建设项单位堪负责保修枯期满牧后：业主承鲜担修缮传责任以爷及费用翼；物业晴管理单辈位承担侨房屋共凶用部位茄、共用泰设施的怜设备、境设施的毒修缮责叛任不当使怀用或人炒为破坏不——行认为人承较担修复放或给予搜赔偿保修年尸限——出最低保煤修期限基础雹和主汉体机创构—抗—设扔计文划件规久定的屯该工提程的系合理级使用倦年限屋面、祝外墙面焰以及卫喊生间等宰防水与材防渗漏简，5年供热安与供投冷系爷统，速两个扑周期电气系寸统，设卖备管道锦安装，2年装修仙工程啊，2年修缮的悦分类五类蛮：小修中修大修综合维膜修翻修小修保持房声屋原来崖的完损或等级为欠目的的推日常养点护造价涉的1%零星损缴坏；中修牵动蚁或拆些换少盏量的李主体荡构件缺，保们持原言房屋降规模部和结坊构修胀缮造价20债%以下一般钞损坏巴房屋大修牵动谱或拆患换部你分的拦主体砌构件乎，不晴需全材部拆照除的杰修缮造价20绸%以上严重损伯坏房屋综合通维修成片疾多幢哄大、棕中、答小修幅一次鄙性的们应修搬尽修追的综盼合维提修20%以上综合京维修坑后的续房屋硬必须知符合脖基本陷完好荡或完遇好的丛标准翻修全部饮拆除蒜、另纪行设和计、棒重新帮建造芽的工街程主体结去构严重污损坏翻修后诉的房屋伴符合完顷好房屋沃标准物业惨共用张设备冒、设疯施的他管理管理植的内松容1、运行管点理：2、维修保染养：保练养；维效修及更黑换（故兔障、损取坏损毁岩的设备颠的更换奶）；测祝试3、安全去管理4、档案资显料管理5、节能降折耗6、采购符计划舒和备慌品配逝件的私管理7、工具、谁器械以如及仪器锣仪表的报管理设备恰设施知的保绢养（1）嫌三级保蛾养制度%日常芽维修蛛保养醒：经电常性吼的保伴养工惭作%一级保树养：按辛计划进壳行的保艘养工作英，机械凳设备的限局部解额体及保洗养%二级保振养：全四面的清雕洗、检榜查、修樱理——锣达到完行好状态藏的保养（2驰）设俯备设择施点拔检—也—有泽无异尸样的假检测设备设妨施的维锯修恢复、脚更换磨泰损部件乡丰、调整掉精度、促排除故诸障、恢治复设备挖、设施踩原有功请能包括垂：零星维霜修工程政——日拐常保养中修敌工程房诚——泡正常希、定仙期的盲全面抵检修月——衰部分笑解体工、更漏换少累量部跃件或如不合额格的违零部刮件—晴—更驱换率10配%~亿30塑%大修拉工程谨：定船期的猜全面腹检修删——月全部毒解体宽，更骑换主驳要部拼件或巴修理软不合听格的哲零部酬件—价—恢煎复原惧有性含能—糕—更殊换率均超过30%设备、荷设施更歇新和技问术改造管理的软重点1、安全欺至上2、保证旷运行3、计划朱保养4、依法管乳理5、节能降爱耗6、分工细帜致、责栋任落实7、专业枕化管屠理环境管猜理环境亡卫生脆管理哀、环称境绿添化管炎理和华消杀那管理（一递）教环境种卫生边管理1、内涵2、范围礼：共织用部哨位、兆共用快场地仪、生凑活垃广圾的辆清运羞、3、基本嘴要求角：五附定“挠定人梯、地断点、霉时间们、任扫务、史质量鄙”（二）肝环境绿血化管理1、内涵去：园塞林绿群地的牧完善净、已石有绿即地的冤养护2、绿化佛评价券指标屑——助绿地绑率、炕绿化尾覆盖排率、填人均裹公共症绿地构面积3、环境绿件化的完晓善——勉“适用计、经济撇、美观治”4、绿化蜻管理颤与养押护—耗—锄兄草松鹿土、紧浇水幼施肥林、整姿形修才剪、上防治围虫害绿化翁评价菌指标绿地率=绿地凑用地恢面积/小区总柜用地面勾积×10推0%绿化瘦覆盖狂率=绿地覆挡盖面积/小区总夫用地面撞积*1杨00刃%绿地覆肺盖面积矮：乔木惧灌木的浙树冠的怪垂直投赴影面积奶；空地科被植物件覆盖的南面积；电屋顶绿彼化覆盖召面积的锐总和人均公盒共绿地恭面积=小区龟公共摊绿地坦面积/小区智内居坊住总滋人口小区公汁共绿地冬：集中宣的公共愉绿地，捐包括：樱运动场林绿地、级休闲绿欢地、区避域内的闻中心花毙园的绿槐地、广稳场绿地棋以及河椅滨绿地栗，设有妖行人休状息设施连的林荫摔道绿地（三予）逗消杀品管理1、灭四淡害、志白蚁荐防治2、四害3、白蚁屡防治傻（预交防、上灭治交（药璃物灭续杀、压控巢婆法、貌诱杀割法）昼、防沸治管窃理4、药物历的管捷理：踏双人逆采购答、运握输、规保管宇、使持用）公共秩虏序与消破防管理保安管邀理、交梁通秩序呈管理和腰消防管糟理（一）达保安管抚理1、内容—较—门卫闯、守护躁和巡逻2、具体嘉做法（1悼）来像访人肺员的拍接待虑工作%封闭战式管姥理—蚂—登华记%开放式（2）凝发生刑骆事或治泄安案件蛋的处理（3）蒜控制中偷心的管堡理（4）苦物资放倚行管理活——《督物资搬超运放行馒条》（二管）鲁交通身秩序非管理1、内容（1）福车辆管责理：（2）日交通管驱理：机经动车通然行证制警度（3拆）道到路管椒理：诉道路象设施菊的管遍理办冰法2、主要措卧施（1）谜明确停洞车场管寇理流程（2）赢明确固刊定车位忙和临时吴停车位格——出侧租和出舍售（3棉）交歪通标录识管独理（4）护车场巡法查管理洒人员工置作要点（三柜）消线防管打理(摸2-卡1)1、主要菌内容张：消四防宣登传教充育、针监控撑报警用中心根、设止备的浆维修例管理粮、消胜防安捐全检摊查、畜消防课档案徐管理2、主要境措施童：（1）叨建立昂消防安泉全制度（2）幕建立完消防安描全组织袜——三陕级防火斤安全组千织（领番导小组啊——公必司经理动责任人忽；安全扭小组—僵—项目独经理责石任人；趋管理处泉的专人刻负责）（3）慰消防乏教育培北训（4）局定期铸开展消销防演练玩或演习（三）油消防管梯理(2算-1)3、高层效建筑碰消防剑管理监的重疼点（1骑）防忆火分览隔（2）肿做好安巧全疏散佩的准备革工作（3）贯自动报荐警设施膊的（4壮）事叨故照恒明和尚疏散悟标志公众管暖理（一甘）法捕律、赶法规榜规定房诚的内酒容1、物业的被使用与铃维护（1）给禁止行车为（2驾）业主踪蝶改变鄙设计队用途蜻、使摄用性畅质—熊—相竹邻业斗主、师业主裂委员侧会的炎同意腿——才告知彻物业烛管理惯企业植——越有关死部门委、批剃准（3）宜共用设留备设施部——经完过批准抚——改正变使用痒性质2、装修品管理（二）桨物损业管理贼企业规窗定的内不容1、依据析法律煎法规呈制定冒的公些众制耻度—豪—《糖装修饰管理右规定坟》、油《物抄业管殿理维感修基尸金的续使用纲管理钩办法饶》2、物业管滑理的服锦务指南剪——《风业主手还册》（三锤）伯业主交之间投的约脸定业主之从间的约猪定——么《业主拴公约》物业档唤案管理（一）热物业档株案物业撕建设另竣工球档案产权资泽料、工绝程竣工能验收合寒格资料复、工程炸技术资融料、接捕管验收府资料（抓具体内邀容P18紫9）业主轰档案（1拾）住境宅类另业主孔档案咳资料构：业毫主资离料、责家庭邮装修犁资料滑、其斗他资掏料（2）妨非住宅用类业主岗档案资蚊料：物业管胁理的记蕉录（二）益物业档橡案管理烤的要点1、要求吐：规叮范化服、科浑学化降、系岔统化2、主要抚要点（1）肉形成档伍案管理段体系（2）仅专人负普责、分膀级管理（3销）撒建立中档案浅室（4）店资料回建立完削备（5搜）将科学赞的分启类及狐标识（6）惑做好竖档案的势资料的旋借、领咳、更新戒的管理陡工作物业跪管理返的主白要阶喜段策划扯阶段工作分僻为三个炊环节：物业往管理巡寿的早堂期介愚入编制物夫业管理宅方案选聘同或者甜组建双物业秆管理仅企业（一吊）血物业村管理化的早尝期介焰入1、项目毫立项递决策问阶段2、规划设肿计阶段3、施工安展装阶段（二）禾编制物个业管理处方案内容（概脖况；雪管理糕的宗非旨、法方针烤、内帅容、蛇目标僚；管摔理模盛式；尚组织研结构等；财去务预奸算；啊各阶辣段的催运作仿）（三）看选聘或絮者组建还物业管肆理企业1、竣工晋交付晕使用仇之前共，确舒定物歼业管随理企欢业—肃—房舞地产裁开发止企业2、选择方熊式：社会唇公开弄招标自行蜓组建准备恭阶段企业膛内部膊机构拦的设堆置及跌人员伶的编栗制、则招聘坏与培经训；规章制听度的制咐定；物业课租售愁的策墙划与栽代理启动罩阶段物业的快接管验践收；业主奶入伙赖；产权备谨案和档畏案资料吧的建立剩；业主筒委员唤会成尝立（一）挤物业的闭接管验样收；1、包括：铁新物业弱的接管红验收和储原有物辰业的接墙管验收2、由开发吹建设单搭位和物乒业管理棉企业共肢同组织兄验收3、作用任：明宅确双沟方的屠责任晓、权蛇利、康义务目；充原分维厦护业藏主的傍权益控；为贪物业有管理摄工作董创造捆良好婶的条窜件（二培）舅业主哑入伙1、入伙手趋续办理2、加强猴对业驳主以欠及非盈业主寒使用毫人的火管理3、配合宿业主隐搬迁4、做好丢业主忠或非危业主留使用东人的夺搬迁疯阶段厌的安攻全防衡范工坟作（三猫）交产权地备案敞和档勺案资磁料的添建立1、产权备舰案：公共机设施均、部夹位的忘保养烛费用莲按产票权份厚额比哑例分房诚担2、档案资总料的建考立：四个撒环节辞：收集整理归档利用（四）权业主委颤员会成牌立物业纯销售纵达到哲和业细主入醋住达膜到50循%以上圈——冬应成杆立业耳主大抓会—交—制查定《蔑业主使公约刘》—幅—选份举产钞生业悦主委殃员会日常运望作阶段（一）能日常的桃综合服居务管理瓶；（二）柴企堵业的内捧部外部鸦之间的肢协调1、内部烫环境糟：物邀业管群理企移业与军业主极、非驾业主痰使用吵人、勒业主多大会题、业炼主委笑员会2、外部环柄境：物熟业管理凉企业与资政府部仰门之间渗的相互艺关系协恨调终止岂阶段（一）羊档案的啄移交和肾物业的朋移交验睁收1、档案资虽料：工渠程技术上资料以葵及合同2、移交歉验收冷：设亦备设顾施的熄完好夕程度叮、损套坏程勇度，赶维修辞责任犯的划卵分、另公共经物品（二）戏财务清烫算和费宣用的移厘交（三）桂退出仪仓式和进及驻仪式物业管辽理企业阻与业主钻委员会业主凭及其窝的权练利义忘务1、业主拿——圈物业伴所有沟权人僚：房屋的济所有权母人和土闭地使用灾权人—致—物业州管理服乱务的对晚象2、基本权佣利：拥有物勒业的各动项权利激和参与箭物业管耍理、要患求物业火管理企识业按照脱物业管劈燕理合同途提供相递应的管尖理和服愉务的权饲利3、保障边和维访护：法律、远业主公艳约及物每业管理团合同—晶—通过岂业主大疑会和业街主委员梦会4、非业主筐使用人绍——租份赁合同油——业房诚主发生拾关系业主声大会饲的召捆开第一次梢业主大前会的召肃开：物终业交付盘使用达勾到一定殊的比例贯后，可域以由开发朱建设瞒企业严或者胖其选仗定的舱物业狭管理稿企业读，或缎者由物业主滚申请搬物业矩管理符行政坐主管资部门喷召集梅或者懂自行学召开年度会犯议：业神主委员厕会负责公召集此锐后的业辟主大会特别会巨议：10扫%投票权哄的业主衬提议—饥—业主连委员会15天内值提议世召开品业主界大会法定人我数：50%投票权盆的业主翠出席、尺决定推局迟召开业呢主大会诞的公告义——提锋前7天公告救并备案业主大嫂会职责（1戴）还业主水大会练的议斤程（2）第一富次业财主大殖会：武物业乌管理念前期附工作桑报告壁、物封业验撇收情闭况报姥告、荡选举豪产生伐业主车委员惜会（3）嫩业主大师会的决微定不得搞与宪法僵、法律浓、法规皮和政策混相抵触业主验大会弦决定诊问题题的程铸序(泥2-疤1)（1）漆征求意膜见：会议刚或者父书面乓形式厦，表根决采续取投餐票、购举手某形式（2我）参灯加：享有投指票权的员业主（3）乒委托他及人投票究：委托瘦书业主仗大会购决定乐问题勿的程优序（灰2－败2）（4疫）共总同拥别有的两物业性的投则票权毅：由共说有业吃主授壁权或努者由杯各业负主授叠权其遮中一蛇人（5宿）决沃议有读效：出席迹会议纲的业莫主，扎过半每数有狗效；新当票殃书相倍等时员，主辽持人葛投1票决允定票（6络）票俯数的貌计算歪：非居住贷物业—恭—以产惨权面积洞计算；厅居住物爱业——兽独立单咐元计算业主公混约物业管龟理中的杂基础性停的文件业主释委员员会性遭质和尼地位（1沟）是挠业主狮大会咱的执揪行机肿构—巾—由精业主旋大会美从全挤体业盖主中寻选举怒产生（2）宫实行业援主自治晚和专业同化管理炕相结合（3坚）是拣业主时参与胡和实吓现民娃主管悲理的汗组织馅形式业主截委员亦会产连生与悔组织（1）侧产生：纺第一届被业主委贩员会—姓—主管滑部门、绿开发建沫设单位娃、物业滋管理企滤业、业劲主代表涉——筹贱委会—洞—推荐足候选人脖——业骑主大会驰选举产棵生—任雹期3年（2）嫂登记—证—选举匙产生之冠日起15日内汽——蝇向物编业管挠理主续管行甚政部帆门办嫂理登欧记：饲申请苍表、茅名单推、章目程（3虏）组棵织业主剧委员多会权岗利和能义务（1）事权利的厉基础：玩对物业啄的所有肃权（2爷）权啄利：召集专主持蛇业主仪大会来、修佛订业睛主公泊约、张决定裤聘请凭物业奇管理唯企业暮、审肾议物屑业管貌理收厌费标已准和净使用假方法肉、审搞议年擦度工咳作计失划、善监督倡物业夏管理象企业丹的工钻作、恳监督顺共用怀部位柔的管福理以挖及负定责维旅修基贫金的堆的筹房诚集使贴用管宏理（3胃）义蔽务：报告工做作、执蹄行业主惠大会的屈决议、颠遵守法凤律、履能行合同揉、接受疯政府的搜监督指胸导、不狗得违法夹和违反喇业主大塔会的决嫩定以及栏不得损直害业主圈共同利发益物业管融理企业1、物业罚管理容企业嘴是具谅有法旋人地垫位的炼经济编实体2、组建方亭式（1）川由原毅来的房僻管部门逮转制而朝来（2）得房地笔产开发趣商自行圾组建（3凳）摧独立陵的物批业管感理企陵业3、独立的税物业管终理企业捧代表物装业管理露发展的遍方向物业管脉理企业体的性质1、第三禁产业扣中的絮服务庆业、掏不是现事业耐单位帅性质2、所有李制：穷全民贡、集炎体、闷私营专或外笛资3、形式：评有限责侍任公司裳