房地产开发项目成本估算及现金流测算

房地产开发项目

成本估算及现金流测算一、房地产开发的定义二、房地产开发企业的分类三、房地产企业的运作模式四、房地产开发流程五、认识房地产企业的报表六、房地产开发项目成本估算七、房地产开发项目现金流测算八、房地产开发相关税务问题一、房地产开发的定义1、房地产开发的定义房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。2、房地产开发贷款定义房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房等开发建设的项目贷款，包括住宅类和商业类开发贷款。

在同一房地产项目中，既有住宅又有商业用房，以住宅面积占总计容面积的比例作为判定标准。如住宅面积≥70%，则视为住宅类项目；如住宅面积＜70%，则视为商业类项目。二、房地产开发企业的分类

1、按资质分类按资质分类可分为一、二、三、四级资质，各级资质的划分条件如下：序号条件一级二级三级四级暂定1注册资本≥5000万元≥2000万元≥800万元≥100万元/2从事房地产开发经营年限≥5年≥3年≥2年≥1年/3房屋建筑累计竣工面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资额近3年≥30万㎡近3年≥15万㎡近3年≥15万㎡//4建筑工程质量合格率连续5年达100%连续3年达100%连续2年达100%达100%/5上一年房屋建筑施工面积，或完成与此相当的房地产开发投资额≥15万㎡≥10万㎡///6……

我行准入条件为三级资质，房地产信托准入条件为二级资质。外商投资企业可没有三级资质，但需报省行做资质准入。二、房地产开发企业的分类（续）2、按股东类型分类①内资企业②外资企业

外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。三、房地产企业的运作模式资金流入开发阶段资金流出自有资金股东借款银行借款股东借款预售款购房者首付款银行按揭贷款项目初期支付土地款项目建设期支付建设成本项目销售期偿还银行借款四、房地产开发流程项目立项阶段投资机会研究申领项目选址意见书及项目立项批文申请定点申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件编制规划设计总图申领建设用地规划许可证项目前期准备阶段选择勘察队伍和设计单位申领建设工程规划许可证和施工许可证申领房屋拆迁许可证做好“七通一平”工作选择承包单位选择监理单位项目建设阶段组织承包商进场加强开发项目工程管理与控制申领商品房预售许可证项目的竣工验收项目销售及售后服务阶段办理竣工后产权登记手续申领商品房销售许可证与物业公司签订物业委托管理合同提交相关资料与用户签订商品房销售合同或租赁合同做好物业管理工作四、房地产开发流程（续）※申领项目选址意见书及项目立项批文申领项目立项批文时，需向主管部门提交可行性研究报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。

可行性研究报告的报批工作是将可行性研究报告上报至政府主管部门及贷款银行，由其进行项目评估和对可行性研究报告进行评价。

项目评估的投资估算精度为±10%，可行性研究报告的批准，标志着项目立项阶段的完成。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证

房地产开发用地是指进行基础设施和房屋建设的用地。房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权出让、转让和行政划拨。

房地产开发企业以出让或转让方式取得土地时，必须到相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）1、国有土地使用权出让国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。根据《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权的出让方式主要有3中，即协议、招标和拍卖，出让时具体采取哪种方式，由出让提地的情况和土地用途来确定。其中商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。此外，各地在具体执行过程中，又增加了挂牌出让这种方式。因此，国有土地使用权的出让方式，实际上是4中：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）1、国有土地使用权出让（续）1）协议出让——土地使用权的有意受让向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。该方式一般适用于以公益事业或福利事业为目的的出让，如微利商品房用地，国家机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非盈利性用地。

2）招标出让——土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。一般适用于对开发有较高要求的建设性用地。

3）拍卖出让——在指定的时间和公开场所，由政府主持土地使用权拍卖，支持人宣布低价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权最高者得到一定年限的土地使用权的行为。适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段及利用上有较多灵活性的土地。

4）挂牌出让——出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）2、国有土地使用权转让

广义的国有土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括国有土地使用权的出让。

狭义的国有土地使用权转让是指通过出让方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将国有土地使用权再转移的过程。

国有土地使用权转让的方式有3种，即出售、交换和赠与。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）3、国有土地使用权划拨

是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制，土地使用权人可以无限期使用。未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(2)领有国有土地使用证；(3)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；(4)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）

土地出让金土地出让金(land-transferringfees)是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）

土地出让金（续）1、已出让用地性质不变，在建设过程中因规划调整或登记确权时各用途建筑面积与原出让合同各用途建筑面积不符，如何调整土地出让金？根据《批转市国土房管局<关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见（试行）>的通知》（穗府[2005]36号），因规划调整或登记确权时各用途建筑面积与原合同各用途建筑面积不一致需调整土地出让金的，按原合同价格标准及规定进行调整。2、原住宅用途房屋经规划批准改为商业用途，如何计收土地出让金？答：住宅改商业用途，属于新用途基准地价高于原用途，按商业、住宅基准地价在剩余年限内的差价全额补交土地出让金。其补交出让金额视原住宅是否已办出让而有所不同。住宅未办出让，补交金额＝商业基准地价－住宅基准地价＋住宅土地有偿使用费；住宅已办出让，补交金额＝商业基准地价－住宅基准地价。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）

土地出让金（续）

实例：一德路未办理有偿手续某首层非私人住宅用房，建筑面积为100平方米，现使用十年了后转为商业用途，需补交多少土地出让金？

《房地产权证》注记该房屋位于D1222图12幅331地号内，经查，该地段商业基准地价5850元/平方米，商业路线价16193元/平方米。住宅基准地价2286元/平方米。住宅出让年限为70年，商业出让年限为40年，从出让起始时间算，住宅剩余使用年限为60年，商业剩余使用年限为30年，按一年期固定资产贷款利率r为6.12%，住宅年期修正系数为0.99，商业年期修正系数0.92。因原住宅用途未办出让手续，所以应追收住宅部分土地有偿使用费。补交土地出让金额为：=[（商业基准地价+商业路线价加价×18%）×商业年期修正系数-住宅基准地价×住宅年期修正系数]×住宅改商业建筑面积+住宅基准地价×30%×住宅建筑面积=[（5850+16193×18%）×0.92-2286×0.99]×100+2286×30%×100=648622元。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）

契税

土地交易主要包括新征耕地环节、土地出让环节、土地转让环节、土地使用环节，其中土地使用环节又分自用、出租、投资几部分。①新征耕地环节。②出让土地环节，包括土地出让契税和印花税。其中土地出让契税为在我国境内转移土地、房屋所属，承受的单位或个人缴纳。土地出让契税按成交金额的3%缴纳，不得因减免出让金而减免土地出让契税。印花税按土地使用证数目征收，每本贴花五元，而土地使用权出让合同按产权转移数据征收，按合同金额的万分之五缴纳。

③土地转让环节。这个环节包括营业税，城建税、教育附加、地方教育附加，土地增值税，所得税，印花税，契税。其中营业税按转让土地使用权收取的全部价款和价外费用的5%缴纳。城建税、教育费附加和地方教育附加计税依据为营业税，城建税的税率为市区7%，县城和建制镇5%，其他1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加为2%。土地增值税分为四级，税率分别为30%，40%，50%和60%。契税按成交价格的3%缴纳。④土地使用环节。其中自用环节应缴的税为城镇土地使用税。出租环节应缴城镇土地使用税，营业税，城建税、教育费附加、地方教育附加。投资环节应缴营业税，土地增值税，企业所得税，契税和印花税。四、房地产开发流程（续）※申领建设用地规划许可证

建设用地规划许可证是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。

建设用地规划许可证的作用：

①确保土地利用符合城市规划；

②维护建设单位按照规划使用土地的合法权益；

③为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。

下列情况必须申请建设用地规划许可证：

①新建、迁建单位需要使用城市土地的；

②原址扩建需要使用本单位以外的土地的；

③需要改变本单位土地使用性质的；

④因建设需要临时使用土地的或调整、交换用地的建设工程；

⑤涉及国有土地使用权出让、转让地块的。四、膨房地滚产开匙发流程悔（续神）※申领建设丧用地德规划述许可凤证（吧续）建设粪单位扇应在草办理爬建设捉用地遣规划贱许可纳证后6个月豆内向良房屋邮土地爹管理洪局申声请《建设楚用地盾批准港书》有关手没续。建设丹单位踩在取啄得建文设用秋地规搬划许继可证靠后6个月内宅未取得跑建设用放地批准协文件又歪未申请妥延期的晃，建设斗用地规臭划许可焦证即行搁失效。※先有国面土证茅还是窑先有牢用地锹规划秋证？四、怀房地呈产开允发流程（萝续）※申领建掠设工程路规划许邻可证建设工盲程规划任许可证到是由城割市规划醒行政主库管部门鸡核发的膀，用于敌确认建竞设工程恢建设工惨程是否右符合城分市规划套要求的朱法律文涌件。以下朗情况孔必须碗申请割建设臣工程盾规划济许可饭证：①在疫城市结规划达区内纳新建疾、扩症建和洒改建鹅建筑昆物；②在城献市规划挡区内新纤建、扩挠建和改建构只筑物；③在城市扬规划约区内黎新建鲁、扩绸建和改建④在城市规划区内新建、扩建和改建管线和其他工程设施。四、耻房地旁产开蚊发流程蚂（续锋）※建筑工不程施工积许可证建筑捎工程聚施工此许可仪证是符建筑颠施工硬单位苗符合谋各种蚊施工摆条件兰、允卖许开开工的际批准新文件正，是嚼建设返单位供进行嚼工程物施工希的法快律凭请证。以下痕情况抢必须怒领取孝建筑标工程惠施工侨许可岗证：①在中华人所民共和是国境内挪从事各结类房屋宗建筑及版其附属落设施的建造存；②在中华技人民消共和粮国境汗内从信事各扶类房扔屋建香筑及绢其附属属设举施的装修装冠饰；③在中华司人民违共和全国境榴内从况事各案类房刺屋建脾筑及蛇其附露属设施槐配套的线路安、管道叫、设备寄的安装；④在中华振人民劳共和碧国境贫内从未事城镇市政撇基础冲设施肾工程盗的施工个。建设盖单位在开张工前及应当呀依照帝本办自法的率规定虎，向绸工程承所在您地的咐县级仪以上男人民奸政府徒建设茫行政骗主管铺部门帖（以样下简糕称发骑证机泉关）色申请体领取阁施工迟许可末证。工程投资额夫在30万元烂以下崭或者膨建筑乐面积拌在300平方米储以下的唉建筑工像程，可甜以不哥申请大办理岩施工傍许可银证。察省、啄自治笋区、言直辖乘市人淋民政畅府建止设行个政主碗管部课门可睬以根匪据当边地的梅实际嘴情况屿，对吸限额散进行创调整貌，并烂报国育务院株建设污行政炉主管伶部门蚕备案。按照国务颠院规扩定的兽权限拥和程种序批余准开你工报骗告的足建筑蓄工程皂，不惕再领与取施碑工许副可证。四、房飞地产开饼发流程（双续）五、钻认识哭房地齿产企南业的牧报表房地产揉企业以找提供房抱屋为其为主要商字品，具匆有开发休周期长源、投入骨资金量渡大、投驾资回收舅期长等在特点，齐所以房享地产企禁业的总邮体资产猴投入巨寸大。相角对于一障般企业窃，存货串占总资辈产的比厌重达；欲应收账白款占的鹅比重没暑有贸易剂企业高酱；固定足资产占刚的比重避也没有浅制造企渴业那么滥高。1、资兆产负工债表径的特您点总资分产中充流动袜资产扇占比劈燕大，犁一般顶超过90%。流鞭动资责产中尼以存始货及汗其他蛮应收置账款塘为主额。存登货部子分主流要是娃未卖匙出的魔房地忍产。剩其他宗应收码款可闯能是呼将收搏到的娇购房例款转邪移给俩关联摧公司歼。总负债以昼长期借计款、预威收账款剪、其他涂应收款菊为主。预收苗账款忧：因帽为房退地产帅企业建的收追入确惩认需麻等到钩工程未竣工味、验码收、著测绘珠、办狠证、并结算铸后方青可确瞧认。性目前生房地苦产企偷业处产于卖炎方市捏场，氧即供再不应侍求时市期，翅一般帐均会烦在未毛到办骄理房份2、利润表的特点

开发过程中，即使已开始销售，主营业务收入仍然为0，主营业务成本体现了项目的支出。开发结束后，主营业务收入增加。

其他业务收入一般为出租物业的租金收入。

营业外支出一般为退房补偿款、滞纳金、罚款等。3、现金流量表的特点

开发阶段：发生大量的经营活动产生的现金流出，经营活动产生的现金流入很少；

中后期阶段：经营活动产生的现金流出减少，经营活动产生的现金流入增加，并一直拉大距离。

后期阶段：经营活动产生的现金流入和流出均在减少。六、房卖地产开葵发项目笛成本估归算※项目技扔术参数项目技顷术参数让主要包权括总建桶筑面积规1、项目总建筑面积的计算依据建设部颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》，在报审中指的是建设工程规划许可证上记载的面积。2、总占地面积即建设用地规划许可证上载明的面积。3、可售建筑面积=总建筑面积-公摊建筑面积-用于出租的建筑面积，一般可根据客户可行性报告。4、容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。国家对可计入容积率的建筑面积并无统一规定，由各地自行制定标准，一般不包括地下建筑面积。别墅项目的容积率一般为，多层、高层住宅项目的容积率一般在之间。5、建筑密度即建筑覆盖率，是指项目用地范围内所有建筑的基地面积与规划建设用地之比，反映出一定用地范围内空地率和建筑密集程度，一般不超过40%-50%。6、绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比，一般在30%以上。7、户型是以每户的建筑面积和拥有的房间数来划分的，≤90㎡，90＜㎡X≤144㎡，＞144㎡。六、邀房地让产开库发项起目成岁本估算卡（续党）※总投资耽构成构成占比报审中含义土地费用30-40%以土地成交价格为准土地成交价格、征地费、安置费及原有建筑物的拆迁补偿费建筑安装费用30-40%根据装修程度不同而不同在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费前期工程费用10-15%以实际支付为准指开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用基础设施配套费用以实际支付为准指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防等管理费用10-15%按总投的2-3.5%销售费用按总销售收入的2-3.5%财务费用以实际为准不可预见费用按总投的2-3.5%指房地产企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产家企业在冰开发现冷场组织士和管理度房地产轮开发建昨设而发补生的各逢项费用隙，应作背为开发看间接费剃用，计纷入开发职产品成什本。除恨周转房塘摊销列村作开发择间接费敲用外，功其余费轨用往往轰以是否截设立现臭场管理嚷机构为裤依据进闭行划分扬，如果饲开发企四业不设测现场机龟构，而溜由公司支定期或下不定期腔派人到相开发现浆场组织叶开发建目设活动房诚，则所丧发生的谁费用可改直接并锦入企业蔬的管理寨费用。六、代房地蚁产开迟发项辩目成锁本估算喝（续恼）序号项目建筑面积单位成本

（万元）总成本

(万元）占比1土地成本118387.60.2023,953.5039%2前期工程费用118387.60.011,183.882%3建筑安装工程118387.60.1922,493.6437%4开发间接费用118387.60.0172,012.593%5不可预见费118387.60.021,775.813%6管理费用118387.60.011,542.583%7销售费用118387.60.033,168.125%8财务费用118387.60.044,566.388%建设投资合计0.5160,696.50100%※成本兵估算勺表七、网房地那产开赔发项炸目现嗓金流牙测算※总投资做构成序号资金来源占比1自筹资金资本金35-40%股东或关联企业借款10-15%2银行借款≤50%3销售返投≤15%1、项址目资伍本金许来源柴于借撤款人死的实彼收资谷本、谢资本状公积稀、盈帮余公融积以妖及其吐他可盖自由精支配鹿的权暖益性泻资本座，并炼扣除劝无法君实际废投入烧项目正建设结的资惭本占栗用。2、股东帮借款转颠资本公桑积，需无经会计厘师事务驾所审计变并剔除圾应纳所苹得税额辜。3、土地侍增值等挂无法以搞现金形灾式存在类的所有炕者权益布应予以阶扣除。4、对幼于单臣一项校目，喇资本钱金可星由账嫂面所烛有者惯权益扣扣减武对外瞎投资铲、固匆定资伍产、温无形右资产舅、长晕期挂怒账的成应收励等部励分后口得出多。5、对见于未圾分配供利润器，应满明确桑贷款掘期内软股东捏不得饺分红眼。6、对于图同时开躬发多个盼项目的切企业，粪资本金史可在上喝述计算烤公式中未扣减其树他项目广占用的劳所有者领权益和疗已买尚寇未开发塘的地块晶成本后奋得出。七、晚房地豪产开凑发项余目现夹金流测算枝（续骆）※总投碰资构返成表一：资金投入计划构成金额（万元）百分比项目总投60,697100%资本金24,27940%其中：已投入23,95499%股东/关联公司借款3,0355%银行融资30,00049%销售返投3,3836%七、房返地产开籍发项目孟现金流测算允（续赞）※销售冲收入七、房辉地产开皱发项目便现金流测算（然续）※现金么流量钳表序号项目第一年第二年第三年合计1现金流入47,22535,76014,95597,9401.1银行融资13,0000013,0001.2自筹资金12,5610012,5611.3住宅销售收入21,66432,66810,31664,6481.4商铺收入03525298811.5车位收入02,7404,1106,8502现金流出21,21710,5849,11240,9132.1土地费用2,798002,7982.2建筑安