房地产项目营销推广品牌市场策略

鸦鹊嶺三产服务中心一期工程

推广策略区域分析市场分析客群分析项目定位目录CONCENTS一、区域分析1、城市综述常德直辖县，辖16个镇，13个乡，人口81万，县城人口5.8万，地处常德与益阳之间，交通便利。2、宏观经济指标一、二、三产业发展平均，以第一产业为基础，城镇居民收入较高，农村收入较高，但消费较低。3、城市发展趋势由老城区往新城区发展，老城区人口外溢，新城区交通优势将进一步促成该地区发展。【区域概况】【高新技术产业园发展格局】发展趋势：《湖南汉寿经济开发区总体规划2006-2020》由省人民政府批准，全区新增面积2.5平方公里，总体规划面积达到5平方公里。2008年被确立为常德工业走廊廊头和全省10个承接产业转移发展加工贸易重点县（工业园区）之一。本案

湘西北最便捷的门户和桥梁。

对外处于长株潭城市群与常德市之间,便捷接轨国际市场。

对内是企业发展的桥头堡。区域优势：

水、陆、空立体疏运网络。

长石铁路、长常高速、319国道、S205省道贯穿园区，汉寿沅水大桥建成通车。

常德水运码头、坡头客货水运渡口均在半小时车程之内，距常德桃源机场仅45公里，运输网络四通八达，交通优势十分明显。交通优势：

商业设施、文体设施、医疗卫生设施以及从小学到大学的完整的教育设施。

绿化、亮化、美化等市政设施配套完善，已形成商业区（太子庙集镇）、工业区与科教区互为依托，共同发展的良好格局。配套优势：无疑，开发区的诸多优势，都将为项目带来利好。二、市场分析芙蓉世纪城总占地面积:120亩总建筑面积:18万平方米产品类型：多层/高层均价：电梯房2900元最高价：一期均价1688元，最高价3500元户型面积：130㎡三房、140㎡、155㎡三房四房开盘时间:2008年10月定位：18万㎡汉寿品质第一城金山国际新城产品类型：高层/商铺户型面积：74-124㎡价格：3000元/㎡—4000元/㎡开盘时间：2013年04月21日项目特色：汉寿第一大盘，260亩地标新城！定位：汉寿首屈一指的地王级、地标级精品大盘锦阳·丰瑞总占地面积:65337㎡总建筑面积:211367㎡开盘时间:首开2012年12月8日二次开盘2013年5月9日均价：3550元/㎡户型面积：110—140平方米定位：湘西北首席湖景豪宅金城·丹堤总占地面积:22722㎡总建筑面积:43500㎡产品类型：多层/高层开盘时间:2012年11月25日价格：起价2108元/平米均价2450元/平米户型面积：128平方米三方；四房定位：宜居纯板式花园洋房从市场观测，汉寿市场多数产品是从物理属性出发，都标榜自己为第一大盘、首席湖景等形象。产品走量上以多层产品需求旺盛，其中中等面积三房产品需求最旺，90㎡两房供应量少，有一定潜在需求。大面积三房、四房产品有滞销倾向。市面上楼盘同质化严重，竞争激烈，如何跳脱出惯性定义，使产品形象从市场上脱颖而出，吸引消费者关注？所以，我们认为，从消费者心理出发，第一时间接收到产品信息就能引起共鸣……三、客群分析购房三意向三客户三类型项目三所处三的区三域环三境及三项目三本身三特点三决定三了项三目客三群主三要有三以下三几种三类型三：次要三客群三：开发三区企三业高三管、三从业三人员项目三周边三行政三人员周边三学校三教师主要三客群三：周边三乡镇三居民新婚三夫妇购房三意向三客户三特征青年三新锐描述三：年三龄2三5—三35三岁，三单身三或者三两人三家庭购房三动机三：拥三有独三立生三活空三间，三注重三工作三与生三活的三便利青年三持家描述三：年三龄2三7—三45三岁，三三口三之家三，孩三子未三成年购房三动机三：改三善居三住条三件，三小孩三的成三长中老三年描述三：年三龄4三5—三60三岁，三孩子三成年三未婚购房三动机三：改三善居三住条三件刚需三型客三户刚改三型客三户改善三型客三户四、三项目三占位怎样三树立三项目三形象三，并转三化为三有效三销售三力，三实现三项目三热销作为三开发三区内三的唯三一住三宅项三目，三突出三项目三的独三特优三势，提升三项目三调性三，形三成市三场差三异化三的产三品形三象，三引起三消费者的三关注三。切入三点：购买三此项三目的三人群三大多三为周三边企三业管三理者及员三工，三周边三行政三人员三，以三推动三城市三发展的建三设者三为主三要目标三客群三作出发三点，三抓住消费三者心三里，他们三是—三—时代三的引三领者三。汉寿三名片三——三开发三区住三宅领三头羊项三目三属三定从带三动经三济发三展的三缔造三者与三领军三人物三的角三度上三界定三项目三。通三过项三目细三节和三前卫三打造三理念三，“三绿化三、家三、院三落”三一体三的产三品形三态，三创造三出一三种都三市生三活配三套和三服务三，让三工作三与生三活举三步之三遥。三成为新都三市人三生活三港湾三。我们三建议三，项三目案三名：时代三·三上三城开发三区属三湘西三北经三济发三展的三桥头三堡，三见证三时代三发展三。开发三区可三谓汉三寿城三中城三，项三目处三于开三发区三核心三位置三，可三谓上三城。项三目三定三位时三代三生三活三缔三造三者传三播三时三代三生三活三精三神项三目三理三念时三代三创三造三生三活项三目三SL三OG三AN品牌三自身三多元三化的三气质三带给三这个三区域三，与三之相三匹配三的便三是积三极地三、进三取的三生活三时代三的生三活精三神，三更将三这种三理念三的内三在价三值融三入到三时代三高端三住宅三的产三品系三中，三打造三开发三区的三标杆三地位三。时代三文化三特质发展三创新三的文三化精三神——三品牌三价值三多元三是成三就文三化丰三富的三前提时代三品质三保证精益三求精三的品三质要三求——三生活三的质三量，三源于三对每三一个三细节三的用三心时代三生活三态度享受三便捷三的生三活与三工作三圈——三生活三品质三和事三业发三展和三谐并三存时代三生活三氛围诚信三和谐三的人三文气三氛——三情感三交流三改变三生活时代三精神之于时代三上城时代三生活三之于三时代三上城三的具体三体现稀缺三的为区三域带三来稀三缺的三生活三价值三。品质三的在对三产品三精益三求精三的理三念下三，打三造的三品质三社区三。绿色三的围合三式的三中心三庭院三，景三观视三野极三佳。时代三生活之于时代三上城人性三的入户三花园三、户三型方三正、三南北三通透三，追三求最三佳建三筑性三能。时代三生活样板价值三体系景观三体系合院三式景三观格三局组团三空间三与中三心公三共景三观相三结合三的形三式，三利用三地形三高差三，使三得空三间错三落有三致，三有很三好的三空间三节奏三感。多样三化的三活动三空间入口三广场三中心三位置三的活三动场三地、三儿童三娱乐三场地三、室三外健三身步三道等三与绿三化景三观相三结合三。为三业主三的生三活提三供良三好的三活动三场所三。享便三捷商三业配三套项目三自带三邮政三银行三、休三闲娱三乐场三所、三生活三超市三等。三及周三边生三活服三务区三、生三活服三务工三厂、三世纪三联华三、乐三万家三购物三广场三、凯三帝大三酒店三、太三子庙三商业三步行三街，三环伺三周围三。坐拥三立体三交通三网络长石三铁路三、长三常高三速、三31三9国三道、三S2三05三省道三贯穿三园区三，汉三寿沅三水大三桥建三成通三车。三距离三常德三桃源三机场三仅4三5公三里，三出行三便捷三无忧三。紧邻三清水三湖旅三游度三假区坐拥三清水三湖景三区的三稀缺三资源三，集三钓鱼三基地三、天三然游三泳池三、水三上步三行球三、游三船、三游艇三、龙三舟竞三渡、三遛马三场、三高尔三夫练三习场三、高三尔夫三球场三、国三际会三议中三心于三一体三，不三可替三代的三升值三潜力三越加三显著三。醇享三立体三教育三配套汉寿三五中三、太三子庙三中学三……三周围三学府三林立三。时代三生活样板价值三体系生活三体系时代三品质生活价值三体系高品三质规三划理三念多、三高层三及配三套组三建，三沿用三四角三布局三的四三幢商三住塔三楼，三获得三良好三的采三光和三通风三效果三。入三口二三层沿三街商三业布三置，三为生三活起三居提三供便三利服三务。人性三化交三通流三线小区三入口三广场三作为三人流三主入三口，三沿小三区内三景观三步行三道双三侧引三进，三车位三结合三消防三车道三集中三布置三。入户三景观三大堂精心三设计三的景三观候三梯厅三，步三入候三梯厅三既能三享受三到赏三心悦三目的三小区三景观三。五星三级地三下停三车场改变三普通三车库三空洞三冰冷三的面三貌，三采用三五星三级标三准为三业主三打造三车库三，从三细节三打造三尊贵三感受三，让三住户三从车三库开三始感三受归三家的三温暖三。推广三表现三策略一、三策略三核心核心三目标三：以三清晰三明确三的形三象凸三显项三目价三值，三引起三关注三，带三动蓄三客，三促成三销售三。策略三上：以由“时三代精三神带三来的三时代三生活三方式三”，作为三本案三的主三要价三值点三，使时三代上三城树三立引三领开三发区三生活三方式三的开三拓者三形象三。战略三上：以销三售现三场为三基地三（基三于示三范区三、样三板间三的品三质体三现）三，线三上线下三多种三营销三手段三相配三合，三炒热三项目三。创作三和表三现上三：前期三项目三启示三阶段三以形三象概三念传三播为三主，三将“三时代三生活三方式”三概念三深入三消费三者心三里，三引起三关注三；三后期三对项三目本三身做三展示三，揭露三神秘三面纱三。二、三策略三执行三解析【执三行策三略构三成】1、三价值三创造三（精三神价三值+三物理三价值三）精神三价值三——三吸引三关注三，引三起共三鸣通过三创作三表现三的包三装，三将本三案精三神优三势诠三释成三项目三特性三，促三成决三定购三买的三心里条三件。物理三价值三——三展示三产品三，促三成购三买通过三形象三、样三板间三、示三范区三的展三示产三品品三质，三从直三观上三与消三费者三沟通三产品三细节，三从生三活品三质的三角度三诠释三时代三生活三。2、三广告三运动三（媒三体投三放+三竞争三力战三术）媒体三投放三——三通过三常规三媒体三投放三解读三时代三上城三带来三的时三代生三活方三式，三解读三产品三。竞争三力战三术—三—通三过相三对小三众的三营销三渠道三与目三标客三群进三行较三深层三次的三沟通三，实现三以客三户为三中心三的营三销手三段，三有效三捕捉三目标三客群三，增三加现三场的三客户三到访三量。【执三行策三略构三成】3、体验三价值三（现三场活三动）在具三备了三产品三包装三与现三场魅三力的三基础三上，三配合三广告三运动三所带三来的三客户三到访三，通过三现场三公关三活动三，进三一步三锁定三目标三客群三。【执三行策三略构三成】【推三广节三奏】6月三下旬三—9三月10三月—三12三月上三旬阶段三一：三形象三树立三期阶段三二：三持续三推广三期12三月中三旬—三1月阶段三三：三开盘三期项目三形象三亮相三市场三，前三期预热三，制三造市三场关三注度三。清楚三掌握三客户三购房三意向三及市三场需三求推广三时间推广三核心时代三创造三生活时代三生活三样板解读三项目三优越三性，三价值三感。产品三解析三烘托三产品三细节三。蓄水三阶段时代三生活三开盘三起航强势三推出三项目三，塑三造品牌形三象，三建立三市场三地位三。媒体三策略户外三、报三广、三短信户外三、报三广、三单张三、短三信户外三、报三广、三单张三、短三信、三网络拟定三销售三目标三，凝三聚开三盘气三势开盘三阶段第一三阶段阶段三目标三：以三“时三代创三造生三活”三为主三题，三通过三户外三、报三广线三上为三主要三推广三途径三，分别三从稀三缺产三品、三生活三品质三、生三活文三化三三个方三面做三宣传三，吸三引客三户关三注，三达成共三鸣的三同时三，使三项目三以独三特而三鲜明三的形三象切三入市三场。线上三：树三立项三目创三造时三代生三活方三式的三形象炒作三媒体三：户三外、三报广三、短三信时三代三创三造三生三活时三代三创三造三生三活支撑三点：三项目三价值三体系开发三区内稀缺三生活三体系高品三质生三活价值三体系围合三式景观三体系人性三化产三品功三能体三系第二三阶段阶段三目标三：以三“时三代生三活样三板”三为主三题，三通过三户外三、报三广、三单张三、短三信为三进行三全方位三炒作三，深三度诠三释产三品价三值。三配合三线下三活动三、产三品展三示等三直接三的与三消费三者沟通，三直接三促进三销售三。线上三：凸三出产三品价三值，三详细三解读三产品线下三：通三过时三代上三城系三列体三验活三动诠三释“三时代三生活三品质三”炒作三媒体三：户三外、三报广三、单三张、三短信时三代三生三活三样三板时代三上城三产品三发布三会时三间：三10三月上三旬地点三：清三水湖三国际三会议三中心活动三主题三：时代三生活三样板三，首三现开三发区活动三目的三：短三时间三内达三成市三场告三知，三提升三项目知名三度，三为销三售积三累客三源。活动三内容三：解三读产三品，三树立三产品三形象三，拔三高项目调三性，三达成三客户三对项三目价三值的三认知三。推广三活动派单三活动时三间：三11三月每三周末地点三：太三子庙三商圈三、县三城活动三目的三：吸三引开三发区三周边三客户三，以及三县城三内改三善型三客户三，在三人口三密集三点和三老社三区派三单，三吸引三意向三客群三，扩三大产三品知三名度三。推广三活动斗地三主大三赛季推广三活动时三间：三12三月每三周末地点三：三售楼三处活动三主题三：欢乐三斗地三主，三购房三送好三礼活动三目的三