房地产工程全程精细化管理深度剖析细节

房地产工程全程精细化管理-----深度剖析龙湖地产工程管理细节

工程管理架构

组织和制度矩阵式组织架构工程管理架构

组织和制度区域公司工程部景观项目部景观专业工程师集团和区域公司在职能上的区别：集团：注重项目宏观管控；区域公司：注重全过程的管理；集团：是政策、流程、制度的制定者；区域公司：是执行者；集团：集权；区域公司：被授权；集团：关键节点、停滞检查点的管控；区域公司：注重细节化管理；工程管理架构

组织和制度工程管理架构

龙湖地产工程管理架构的特点技术支持组设置的初衷：加强工程部施工过程中技术管控；减轻现场专业工程师的工作强度；技术支持组设置的后期效果：施工过程中专业性较强的技术性问题有了统一的管理人和执行标准；后期维保责任期间物业和客户（包括施工单位）有了明确的责任人；移交物业后专业工程师能及时到岗新项目，减轻工作强度，降低管理成本；工程管理架构

龙湖地产工程部的输入与输出工程部对上游部门（研发部）的管理（输入）：会签设计任务书、参与施工图审查；设计师必须到项目所在地进行4次以上针对施工单位（及监理）的技术交底；设计师有责任进行针对现场变化、效果调整、设计错误等因素提出相应的设计变更。遇到项目施工现场重大问题，必须由设计团队成员到现场解决，并保证问题反馈速度，在三日内做出回复；设计师必须针对现场突发性的事件进行现场办公服务，调整设计，出具设计变更；工程管理架构

龙湖地产工程部的输入与输出工程部对下游部门（造价采购部）的管理（输出）：工程项目部合同需求的质量直接影响下游造价采购部的招标质量；现场签证办理的及时性和准确性直接影响下游造价采购部动态成本的反馈；现场进度控制的把控直接影响下游造价采购部资金计划的准确性；工程项目部竣工资料移交质量的好坏直接影响下游造价采购部结算质量；工程管理架构

工程部对外部（分供方）输入输出的管理按项目特点制定考察标准:考察标准的制定是考察顺利开展的前提；考察标准制定的科学与否是能否甄选“合格”的分供方的前提；分供方评价体系分供方评价体系造价采购部工程部景观项目部龙湖物业进度控制项目启动会制度项目启动会的作用：明确相关责任人（积极）；统筹安排项目工作（主动）；集团监管的起点（成果）；进度控制项目启动会制度以营销需求为目标制定工程计划进度控制进度控制的基础工作对造价采购部工作期量的管控进度控制工作期量合同名称招标工作期量（日历天）启动会（已有资源）新资源（考察）招标文件拟定（含清单的编制）、交底、发放投标报价时间招标答疑投标分析投标澄清评定标总用时清单编制招标文件起草交底、发放平场土石方工程合同0.514.51.561150.521会所建安工程合同0.50191.5171460.549.5会所精装修工程合同0.52212181380.556区内、外供电设备安装合同0.51102211750.548总承包工程合同0.57375302710199.5防水工程合同0.54133152260.546幕墙工程合同0.54142242690.562户内精装修工程合同172253857212108环境景观工程施工合同0.522032625110.5702工作期量标准.xls工程部内部工作期量的管控进度控制工作期量合同名称合同需求招标合同签订进场总期量（工期）移交物业±0标高阶段性控制时间竣工验收平场土石方工程合同3215会所建安工程合同349.55会所精装修工程合同5567区内、外供电设备安装合同3487总承包工程合同1099.510防水工程合同3465幕墙工程合同5625户内精装修工程合同71087环境景观工程施工合同7705项目关键计划节点的设置:完成方案设计完成初步设计完成施工图设计取得施工许可证项目开工售楼处、样板区开放取得预售许可证开盘竣工备案交房进度控制项目关键计划节点的设置及检查进度控制阶段性成果评审（一）项目阶段性成果月度评审计划序号阶段性成果评审项计划时间责任部门/项目责任人是否按时完成实际完成时间未按时完成原因分析概念设计研发部施工图设计研发部招标启动会造价采购部施工实施项目部甲供材料造价采购部样板房项目部3月度项目阶段性成果评审计划.xls评审需要解决的两个问题：阶段性成果“项”的设置（控制重点是什么）阶段性成果审查的主要内容（审查标准是什么）进度控制阶段性成果评审（二）4景观项目部部门阶段性成果评审明细表.xls进度控制项目月度计划计划编制的思路（大事化小）

大事化小：将大循环分解成多个小循环就具体事件而言阶段性划分计划比如：34层分为2段变为17层阶段性计划偏差调整比如:34层分为3段变为12层进度控制项目月度计划计划管理的方法（分解）月度计划周计划整体计划进度统计计划的构架：长、中、短期计划环环相扣，保障计划的持续性和执行过程中的有据可循进度控膊制项目伏月度及计划计划售管理惨的关零键点通过经踩济处罚魂、各项疏评比、教管控会魔议等手壳段，达谱到整体竭计划和升关键节糖点的受琴控总体计片划的刚沉性调整咏计划蜂的可佳操作闪性月度计件划和统吗计处置拍的果断厦性周计猫划和到统计爷的连诊续性涉及浇验收泥、工低作面睬移交件、样粗板点隶评等授主要咽节点体是高盯压线卵计划母不可润动摇狡。刚性计帅划外的代可调控乒节点，兼顾述节点膏的相俯对恒模定对月模度计敏划设标置过愁程管孝控点帽、实科现过沈程跟颈踪、删出现汪偏差姑，及弯时应鼻对、厕果断肺处置蒸。重点宋关注聋进度饭统计演与原股计划崭的对鹅比，紧保障妨计划园在过芹程实联施中航的延飞续性决。序号工作项目分期工作子项配合单位或部门配合人员进度表项目部责任人重要度备注工期开始时间完成时间1项目外部协调

（报建手续、相关单位工作联系）

2设计协调

（图纸会审、设计修改及技术核定）

3专项技术方案确定

4重要施工方案审查

5材料设备供应

6分包单位确定、分包合同签订

7项目验收（分部工程验收、专项验收、竣工验收）

8重要进度节点控制

9其他

进度控岗制项目月拆度计划项目园月度状工作抹计划乏（20X性X年X月）项目名劈燕称：答第X页共X页收尾腾工作台节点葛工期促专题监会（幻玉规定跳动作师）承前启趁后对前溪期工作略的总结烧，对后恰期节点渡计划的越梳理软资暮料时涂间节宣点的饥把控移交父时间控在物绩业完色成项倾目接愉管验摸收后30天内项目甲资料琴禁止劈燕直接慰移交乒给物楚业工咳程人招员进度删控制工程后到期进度拖控制进度控缓制龙湖OA计划管水理体系方案审结查阶段勇审查重旅点地下部卵分：A、地下前室建筑焦面积与椅塔楼面瘦积的比弱例关系饲在满足载规划指嘉标的前贺提下是酒否合理灵；B、建筑帅基础形爬式；C、地下翅室在满柔足规划创指标的惕前提下值，采用拨多层还麻是单层川地下室贼；（应冶考虑安惯装的影搅响）地面刻以上李：A、地秋面架宫空层移、风榜洞、梦空中尾花园愿等从樱施工泥角度锯是否狐具有活优化奴的可盖能；B、小遭开间法户型注与大秤开间热户型折的比跨例关胡系；C、外立粮面窗面悔积与建溪筑面积厨的比例欲关系；D、外立英面线条波的变化漠或多样睬对施工款工艺的吹要求和丘对成本遗的影响海；E、根据属产品定臭位，重野点关注尸建筑物蔽外立面符装饰的览新材料粉新工艺粮；质量瘦控制图审坝质量炒把控初设审那查阶段朵审查重汽点（成遍本）针对亩地下涨室钢简筋、戒塔楼协钢筋喝（地唐面以甜上钢慕筋）镜进行狸核算倡和预率判，朋及时仓反馈脏计算误结果狗，以蓝便在垦扩初胶阶段请进行挑相应欺的调织整；结构脉构件克的砼贯等级骗的预浆判和舞指标千的分捎析；晓（通籍过对戚主要咐构件手的砼华工程孤量计梯算进爆行整商体判玻断）通过初瓣勘、详巴勘的情检况针对壤初设图援基础选区择做相虽应的技后术分析矿和成本丑预判，晨以指导旬扩初阶效段和施碰工图阶纹段的基捡础优化馋和调整慰；根据竹地基渐承载扣力的短具体术情况闸，选刺择合搅理的召地基膜处理敬方式信；通过初闲设图与便方案图追的对比昆，基本附确定“痛地下室训建筑面般积与塔凉楼面积盖的比例醉关系”刘、户型僵比例关订系、外诉立面装肯饰效果亲等对成捞本影响勉较大的巩几个因都素；质量崇控制图审茶质量魄把控扩初图阅纸审查栗阶段审糟查重点通过朱初设胡与扩蜡初的事对比仙分析抛（钢完筋的平抽审即、面丛积的辱复核旧、外钩立面芹的成败本拆渣分）臭，确穷定最茫终的扔基础退形式深、地苍下室嫂建筑冲面积弊与塔枯楼面值积的劲比例旗关系隆、户潜型比顽例关残系、吼外立都面装描饰效修果；对产品驱交付标社准的修束复（天配棚、地危面、墙域面粗装炒的标准舒确认）证；施工败图审屈查阶课段审尺查重活点图纸细秤部节点改的表达页是否清睁晰；设计说盾明中对个抗震等锈级、风硬荷载、洞构造配浆筋、砌芳体选用胜、砼等士级、钢番筋代换闭（钢筋税规格根锣据市场处销售情景况在工恶程实施读初期进职行相应贸的代换搬）等环隶节的准谢确描述歇和表达售；施工石图阶貌段的丧外立觉面确艰认，预避免医施工规过程附中返茄工的盟现象呢；（悉主要涝针对招屋顶屿造型史、商交铺外州立面炸、入起户大服堂、别裙房烛外立盖面的语梳理塔）质量狱控制图审质按量把控质量具控制图审质论量把控以景篮观为帮例学统习出辜图和累审图汇要求6龙湖封集团善景观晶施工扬图图司纸细饲目及哭内容博说明5龙湖强集团嗽景观出图扬和审永图要亿求质量把控制对同路亩人的管碗理（分幸供方考塘察）考察交流情况（一般考察项目）拟派项目经理答辩

公司领导人合作意向

项目承接能力

公司对项目机构的支持及管理

项目运作不畅时，公司的应急、履约补救措施

针对龙湖采用的合作模式

企业的区域战略布局

维保体系

风险分析

综合评述

考察结论□可以入围□暂不入围评估人签字：

考察时间

按项固目特饲点制杨定考贪察标叛准:考察标阔准的制悼定是考到察顺利站开展的价前提；考察标楼准制定浇的科学翠与否是目能否甄堆选“合格附”的分供泛方的前惜提；质量葛控制对同鼻路人竭的管饰理（汇分供打方考献察）总包单位考察记录（针对特殊需求项目）公司名称

承包资质

项目名称

项目类型高层/多层/别墅项目经理

联系电话

项目在建状况主体阶段/砌体抹灰阶段/工程竣工推荐人

考察日期年月日参与考察的人员

考察公司情况（包括合作意愿）

考察项目情况现场安全文明临设道路

水平及垂直运输机具布置

安全防护

其它

主要工程实体施工质量模板及支撑系统

砼成型

砖砌体

抹灰

地面

外墙

其它

考察结论

质量控纠制对同路应人的管传理（分练供方考披察）主要工程项目考察权限表序号分类分项名称项目总监招采中心负责人工程部（景观项目部）造价采购部部门经理项目经理专业工程师部门经理成本经理专业工程师1样板区工程土建及总平管线工程——————参加面谈参加面谈——组织面谈参加面谈2景观工程抽查抽查抽查参加面谈现场考察、参加面谈抽查组织面谈现场考察、参加面谈3基础及主体工程建安总包工程（含配套设施主体工程：学校、幼儿园等）参与面谈及考察参与面谈及考察参加面谈，抽查现场考察参加现场考察与面谈参加现场考察和面谈参加面谈，抽查现场考察参加现场考察、组织面谈组织现场考察、参加面谈4临时设置及三通一平工程（临水、临电、施工道路、临时办公用房）抽查抽查抽查参加面谈和考察参加考察和面谈抽查参加面谈和考察组织考察和面谈5门窗、栏杆及幕墙工程入户门、铁艺栏杆等分部工程抽查抽查抽查参加面谈和考察参加考察和面谈抽查参加面谈和考察组织考察和面谈6铝合金栏杆及扶手工程参与面谈及考察参与面谈及考察参与面谈及考察参加面谈和考察参加考察和面谈参加面谈、抽查考察参加面谈和考察组织考察和面谈7二次装修装饰工程雨篷、扶手等分部工程抽查抽查抽查参加面谈、抽查考察参加考察和面谈抽查参加面谈、抽查考察组织考察和面谈8住宅项目户内精装修参与面谈及考察参与面谈及考察参加面谈，抽查现场考察参加现场考察与面谈参加现场考察和面谈参加面谈，抽查现场考察参加现场考察、组织面谈组织现场考察、参加面谈9总平、景观工程总平市政工程参与面谈及考察参与面谈及考察参加面谈、抽查考察参加面谈和考察参加考察和面谈参加面谈、抽查考察参加面谈和考察组织考察和面谈10景观工程参与面谈及考察参与面谈及考察参加面谈、抽查考察参加面谈和考察参加考察和面谈参加面谈、抽查考察参加面谈和考察组织考察和面谈质量控污制对同路健人的管肾理（分墓供方评迟价体系笼）分供叮方评辜判的福目的盏：建立分怪供方评设价体系右，及时鱼评估合瓶作单位伤，积累够优秀分阶供方资迷源；通过役评估役结果友，反隔馈工艰程、楼造价疮管理知问题馒，通退过优闭化管么理动奖作，离提升恢自身蚕管理召水平伴，并伶帮助兽分供番方成谜长；合同潮执行暗完毕感合同剪执行影责任网人对旬分供届方的办评判对施工单位的评价（项目工程部填写）工程质量〇优秀〇良好〇一般〇较差工程进度〇优秀〇良好〇一般〇较差技术实力〇优秀〇良好〇一般〇较差合作配合〇优秀〇良好〇一般〇较差竣工资料〇优秀〇良好〇一般〇较差综合评价〇优秀〇良好〇一般〇较差继续选用〇推荐〇一般〇不推荐〇不选用其他意见专业工程师工程项目经理年月日质量控剩制对同路微人的管中理（分访供方评懂价体系书）已有分供方资源评审流程说明责任部门

适用于造价采购部承办的工程招标和材料设备招标造价采购部工程/景观部1、无论何种招标方式，在启动招标流程前须组织对已有资源的综合评审；已有资源的收集参与2、评审小组为虚拟团队，其评审小组成员由招标小组组长确定；项目成本经理现场造价师项目工程经理项目专业工程师3、评审工具因招标类型由工程类和材料设备采购类组成，并根据评审主体分为造价采购部使用的评审表和工程部/景观项目部使用的评审表；组织评审组织评审4、评审各方分别给出评估意见，并按照权重设置汇总得分，形成初步评审结论；由招标经办人收集评审意见，并汇总评审得分；5、提交招标小组最终评议；1、由招标经办人组织资源评审会，并形成初步评审意见；2、启动会上确定最终评议结果；6、形成入围名单（经评审已有资源满足招标入围单位数量要求，可直接使用，否则将进行新增资源考察）；造价采糟购部工程窜部（景躲观）分供擦方资蜓源评护审小尺组评审捕意见1评审意由见2汇总窜评审忘意见招标小旬组最终座评议形成腰入围飘单位已有臣分供匹方资旅源评矿审流娱程指油引质量贫控制对同路梨人的管竞理（分心供方评闭价体系甩）分类序号评价原则备注A1胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准与龙湖理念相协调同步对连续获得A级评价的合作伙伴，优先考虑合作，也可从公司层面与其签订长期战略合作协议2有较大的发展潜力，能随龙湖的发展而发展自己3有强烈的愿望与龙湖建立发展性的战略伙伴合作关系，注重长期利益，不过分看重局部的收益4是龙湖分供方的典范，龙湖愿意同其继续合作（甚至给予其略优于其他分供方的条件）B1能基本胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准能基本达到龙湖的要求对获得B级评价的合作伙伴，在招投标阶段优先考虑邀请入围竞标2有一定的发展潜力，还可以同其适度扩大合作范围3是龙湖同类分供方中的中坚力量，龙湖愿意同其继续合作C1能基本完成现有的合作范围，但其工作质量，工作标准往往需要龙湖有力的监督对获得C级评价的合作伙伴，在其工作完工后如仍无明显改善，则应考虑引入新的合作伙伴2无发展潜力，现有的工作范围，工作量已饱和3是龙湖同类分供方中的“鸡肋”，应着手引入同类新的资源D1完成现有的工作已尽其所能，其工作质量，工作标准往往达不到龙湖的要求对获得D级评价的合作伙伴，当其完成目前正在与龙湖合作的项目后，强制淘汰，三年之内不再考虑合作2在现有合作范围完成后，龙湖不愿意同其继续合作分类评截价原则质量控础制对同路妨人的管项理（分途供方评肃价体系两）评估切依据评估纬度评估内容备注质量管理对图纸上出现的错、漏、碰、缺的纠偏能力主体和砌体阶段分户验收合格率低于80%或装饰阶段低于90%即判定为不合格样板引路的控制及实施过程质量控制及实施工程移交物业或物业前期介入检查反馈问题组织整改的及时性、有效性和达成率进度控制对甲方总体工程实施计划的控制和执行能力项目主体达到预售时间延误超过2天以上；正负零及竣工验收时间延误超过7天以上；外架拆除及总平场地移交延误超过15天以上；精装项目土建移交精装修时间及精装单位泥水作业时间延误超过30天以上（从第一个流水段移交完成开始计时）即判定为不合格当关键节点发生变化时的纠偏能力是否能按建设方要求的关键节点达成任务，如正负零完成时间、主体完成时间、外架拆除时间、竣工验收、专项验收等是否能积极配合甲方总体计划的调整配合意识现场对外协调（包括不限于：市政、环卫、材料供应等）是否积极、主动因施工单位配合原因导致项目验收工作节点出现延误的即判定为不合格合同未涵盖的配合工作是否满足现场要求项目工作面移交的配合项目验收工作的配合安全文明在监理单位或建设单位职能部门组织的检查中符合规范JGJ59-99要求,同时满足本项目合同对安全文明标准的要求在监理（检查结果占评价结果的30%）和甲方职能部门（检查结果占评价结果的70%）组织的安全文明检查中平均分低于80分的即判定为不合格工程、私景观平绞时根据证以上关堆注点，撇记录典睛型案例哲，作为发会议讨帮论的依千据质量趟控制对同摸路人鄙的管柔理（毯分供击方评洒价体晃系）综合评轨估结果浴：工程隐部（篇含景籍观项电目部忍）和峰造价您采购这部评宝分权悟重比柏例为6：4，单北项目/合同所结束辞对分挠供方雁的最良终评俘估得番分按相以下墨公式骨计算创：分供方判最终得后分=工程部状评分×60%伪+造价采预购部评妖分×40僚%根据得脖分范围饱，对分旅供方划昨分为A、B、C、D四个档妄次。其说中A为优谦秀分训供方东（得辈分≥90），B为良好银分供方氏（75≤得分＜90），C为合格盲分供方才（60≤得分＜75），D为不豆合格挤分供恢方（海得分苍＜60）。对最捐终评带估结央果，立造价酱采购述部文委员每莫半年棕以工唤作联菜系单设形式止向公龙司公等示，固形成经“分娘供方虎评估烛结果桨汇总裤表”舌。物业宾公司烫评估象打分为结果题，也本适用军于以房诚上A、B、C、D的分类扇原则。恼对物业汗公司评忙估为D的分供蛋方，在吨后期考絮虑继续狠合作前友需要慎球重对待缩慧。质量北控制对同路刚人的管陕理（分庸供方评严价体系诸）分供唱方激哨励措遇施：根据分被供方年凳度评估轰结果，捕年度综日合评估社等级为疮“A”类的授柱予“年康度优秀机合作伙盾伴证书连”；凡被姥授予卖“年忽度优用秀合庄作伙咏伴证斑书”施的分迫供方挥，在泡两年仿内我皮司的哨后续暴招标星工程塘中参瘦与我宿司投蹲标竞庙价，城同等气条件注下优浪先选披择；如被授历予“年添度优秀本合作伙库伴证书万”的分忆供方，禁在可享两受优先剥权的两歌年内受印到政府温职能部鸽门的通吧报批评幸，将取华消其优瓦先权；质量询控制对同路隔人的管铅理（分德供方评刃价体系赶）分供涌方黑器名单郊制度（确定黑摩名单的欧基本条锋件）：以双方趣存在争浊议为由逼，冲击除公司办蛮公场地偶、售楼正中心或封公司其释他办公乖场所，达造成恶治劣影响什；恶意拖稠欠民工部工资、翻分供方贝货款，价并转嫁本我司，芒煽动不断明真相博的群众稠冲击我啊司办公房诚场，给摇我司声披誉造成匆恶劣影窄响；未征为得我再司同献意，惰擅自蛾向媒理体发凶布不蚀利于患我司辟声誉培的信凑息，疮给我酿司造元成恶赌劣影发响；擅自夹挪用仗、替蓄换甲提供材挡料，折给工糕程质浩量、呢进度壮等造默成不棵可挽暮回的片影响干；擅自非厨法转包阻分包承宗接的工遵程项目师，损坏吹我司声乱誉；中标之坡后，擅应自违约秒，拒绝裳签订合旦同；质量控拿制合同滴交底需要答合同电交底光的合小同类搜型合同类型组织人参加人员主要内容总平管网工程项目部相关施工单位、造价采购部、监理界面划分、甲供材管理、签证等经济单据的办理景观工程项目部相关施工单位、造价采购部、监理界面划分、甲供材管理、签证等经济单据的办理精装修工程项目部相关施工单位、造价采购部、监理界面划分、甲供材管理、签证等经济单据的办理总包工程项目部相关施工单位、造价采购部、监理总包配合、甲供材管理、签证等经济单据的办理新单滨位进债场进衣行合奶同交叹底的旦必要苍性：龙湖楼管理乡丰模式蛾的宣盗讲；降低合管理芦过程例中的嫂沟通首成本；质量控颜制合同至交底总包合僚同材料榴设备供调应交底窃内容：1.材料欣设备景供应存界面虽；2.材料设故备计划去；3.材料设痒备供应剑；4.甲供材茅料设备特验收和幕结算；5.交底寸会议画结束絮后施撇工单何位需忆完善陕的工推作；总包贩合同牲工程践管理锡工作兵交底椒内容弯：1.对合袖同中顾涉及胡工程薄管理泪的重剩要条扣款解从读交咬底;2.对停止熊点检查吗的设置趣和工作烫的流程享及注意沫事项交央底；3.龙湖豪工程价观感毅质量复验收予标准由；4.交房剃标准帜；5.竣工资浑料需配展合和移糊交的事驳项交底餐；质量控趴制监理衰管控对监理禾设备的言管控：项目离监理饮部必摊须配芝备工离程质巧量检笛测仪次器及都工具余，并捡报相重应装的备清到单，封清单育内容出至少斤应包加括以祥下内溪容：智经纬泰仪一工台、告水准傅仪一蒙台、浮工程丽质量责检测敢包一糊个、织游标沃卡尺和一只主、钢致卷尺密和线和垂人消手一背只。销项目苹监理驱部须阔配备首不少是于三捕台以驴上电隙脑，裤打印雷机一疲台,并能有墓效使用礼。对监却理人倒员的蝇管控底：监理绘公司衡须保刊证项虑目监亩理人坑员的萌稳定低性，衡未经旷龙湖闷项目感部同购意，巨不能后随意烂更换仪项目校监理婆人员刻；必鄙须更宾换项菊目监劈燕理人厘员的阔，须赛由项月目总兆监书毙面说欠明拟擦更换齐人员恼、更灭换原杜因、于接替娇人员闷及其赶履历祸介绍遗，经榨项目寒部批堆准后亡方可节实施维。派绘驻的埋总监朽理工凶程师屈和监顿理工革程师偶必须评是专风职驻总本现饺场，悦不得刑兼管而其他鲜项目御。乙据方派衫驻的羞总监鹿理工对程师亏或监挽理工锻程师胸，在役工作察中有割严重丈不称娃职，傲或不丛负责猴任，分严重破失职谅造成详工程偿质量医缺陷票或经本济损绢失，并徇私研舞弊查，滥差用职自权造西成严促重不托良影挥响的责，甲露方有另权责欣令其民退出谈现场阀，由伸乙方耐另行蕉选派紧合格强监理康人员总。对监绣理服拦务费液的管单控：监理费贩用的组论成：合梨同基本嫂服务费+奖励金惧；除按振合同支哀付基本大服务费报外龙湖利还将视追监理工校作情况菊给予X元/m2的奖励骂金，奖谅励金的巴支付是招在监理杜实施过耽程中分软期、分匙阶段（易基础工毁程、主公体结构言、建筑冬装饰、弟安装）宁对监理眠单位进尸行考核危，考核坑内容包稀括：质料量、进构度、安进全及文花明施工钢、信息泊管理、愚协调管盒理、与冈甲方的分配合等扣，考核乞决定向鼠监理单想位支付颜奖励金巷比例。蹄奖励金恐的30％支付崭给监理语公司；哗奖励金夫的70％给度现场值监理眨组成钉员。施工单盒位须报测送的施鉴工方案沟目录：施工组轿织设计岗方案（羡总体）基础绢施工莫方案瓶（分政部方即案）【人工臂挖孔苹桩施舞工方价案、屠边坡屿防护谜方案共（含抚锚杆拒）、钓基础香施工啊方案需、特滩殊地网基处饮理方浙案】主体结喘构施工寒方案（洲分部方观案）【主体结完构方案姓、砌体论结构方狂案、钢求结构施肺工方案知（含防麦水涂料益方案、就吊装方滴案）、形预应力史施工方资案等】装饰装添修方案撑（分部呼方案）【地面施国工方案盖（含金捆钢砂）帽、抹灰透施工方遗案、铝徒合金施语工方案圾、、入抗户门防旷火门施烤工方案逮、外砖渴施工方瞒案、幕掌墙施工程方案（纽奉含铝板皮玻璃石申材幕墙罢）、吊株顶施工荣方案、白涂料施尖工方案搬、外保狭温施工植方案等】屋面铁施工候方案碍（分富部方元案）【防水垦施工生方案流、屋驱面施冈工方手案】安装（勿分部方够案）【水电风鹿安装施千工方案耕、水电纠预留预篮埋方案鸭、电梯赏安装方凡案、设筑备单调炼方案、俯送电方吼案、消张防联动子调试方捐案（该含方案由愉消防公醒司协助颗甲方完钳成）】质量资控制资料管滤理施工餐单位昂须报初送的拌施工须方案律目录庙（其待它）替：总平布怎置方案施工用庙电方案施工用谦水方案土石方津施工方屋案外架各方案塔吊堡方案以上是埋土建的跟常规的醒一些方叔案，过顿程中只乘要监理权、甲方眉项目工才程部认忧为是重李要部位工的，均蜘可要求赌施工作器施工方职案。质量控孩制资料管哥理在工辅程实辅施过机程中音，通花过强班制性欧的设辅置停忍止点所检查狮，以浊保证焰工程绑质量帐标准撕。停止玻点检检查属字于项节目工鸣程部旁质量则控制凳节点唐，项顿目工睛程部华是责隆任主瓣体，贸部门狼对检趋查备跪案资东料抽俯查或晨参与写项目经部的均现场惕检查浓。停止饲点检通查不叶能完著全取裳代隐哭检、胜预检么，在臂有重未复的艳检查强项时掩，可骡以合徐并一宜次检狱查，笔但检里查成美果资若料不献能用酷隐预护检资利料代垂替。停止灭点检榴查项尼的完科成标窃志是甚按要葵求具裕备完恨整的正成果狭资料梢，以众工程钳经理坟签批乖通过的为终援点。前一妈停止捞点检台查未壶通过击，工工程实没施不羽得进杰入下资一阶辣段。在项目册的月、舒周工作声计划中挨，应将星涉及的向停止点谎检查作呈为专篇果列入计兼划中。质量去控制停止点门检查质量控制制停止判点检穗查工作项内容提交人审批人见附表工程经理项目负责人在月、周计划中体现专业工程师工程经理判断是否通知其他相关部门人员专业工程师工程经理日程安排：提前1～2天通知工程部技术中心、监理、总包人员安排：按下述检查项数量，对各方人员分若干组，甲方人员任组长技术准备：1、检查范围：2、重点内容：（列出检查项）3、查阅图纸、规范4、技术标准：对检查项，列出具体的设计、规范要求的条款5、检查方法：对应检查项，列出具体的检查方法工具准备：1、甲方：2、监理：3、乙方：专业工程师工程经理启动会：明确分组、宣读检查项、时间安排现场检查：分组，按检查表中逐项检查，留存照片总结会：宣读检查项的结果（照片示意），结论，确定整改时间专业工程师工程经理对整改结果复查专业工程师工程经理工程部技术中心抽查专业工程师工程经理停止拆点检欲查清释单月、召周计脚划中烛体现引停止勒点检罩查工重作提前2、3天制定裳计划，邪填写检途查表组织实驰施填写材完善营检查摇表存档、间复查发出娇通知龙湖工程哨停止暴点检烧查管求理办翼法基本圆流程现行非赞并联验殿收程序质量控帖制分户呼验收环保蓄验收消防店验收档案验演收防雷验虹收规划验接收竣工预晚验收竣工验皆收竣工备芽案分户的检验保温节辞能验收现行寄非并垃联验摇收程柏序质量控州制分户屡验收档案验注收竣工荐验收并联审干批消防验肺收规划验杏收环保寨验收报送资出料至建座委窗口备案各项验连收通过掏并出具稍批准决炸议书备案脏资料艇报送防雷验抄收分户检条验保温满节能注验收什么是的分户检主验建立在《建筑工册程施工辅质量验稀收统一茅标准》（GB5走030播0-2妇001）基谷础上沈的专火项检佩验；分户检眉验是对Gb趁50符30驻0-爸20姓01验收瞎规范疯的进气一步锄补充觉和完大善；分户宝检验毯是以筐每户眠为检冈验批黎的检泛查、愤整改威、验嫩收；分户捐检验系由建片设单户位组荡织对马每户乱及公返共部吐分使应用功殖能、零使用案安全矮、几黑何尺幻玉寸、枝观感阅质量李进行地的专统项检挪查；为什旨么推屯行分乡丰户检战验客户诉对建融筑产辱品的架理性它消费笛；政府毕部门途的投抗诉及摔社会重影响难；进一裳步加珠强房黎地产劳开发欲公司覆产品砍质量吧的责考任；较大可才能的减宗少地区倚特有的窑建筑质落量通病茄；在材猎料、宅技术塔、管舒理成厘熟基爆础上健全面扫提高桶地区遍建筑传工程代施工低质量饭水平咳；对GB食50娱30照0-郑20挂01的进劝一步垒补充虏和完泥善；质量控馆制分户固验收分户检稀验检查吗内容房间及派公共部久分空间绕尺寸；建筑虑结构械外观忌及尺供寸；门窗锄安装样工程舌质量体；墙面归、地搜面和煮顶棚帅面层产质量裳；防水工吸程质量哭；给水惭、排歪水系冒统安败装工导程质及量；电气工追程安装晌工程质穴量；其他誓规定晋、标磁准中神要求瞧分户书检查扎的内块容。质量控求制分户验城收达到什杆么条件剃才开始互分户验加收工程卷已完档成按漆照设五计图乡丰纸及绕施工着合同浑约定掘的工少作内定容；9个分部内（含子威分部）亭工程质怜量验收舌合格；工程妈质量度控制守资料缩慧完整驾；建筑安某全和功萌能的检性测资料掉完整；主体结若构的分蚂户检验择随工程娘进度进允行；工程犬竣工岂验收罪前完族成；质量控贴制分户验盒收分户检热验常见析误区分户挺检验宪后，谁是否集房间遭内工叉程质泊量绝冰对没给有一女点问每题？（否）分户提检验劳是否语房屋余内10直0﹪普查产？（否）分户锻检验晚资料寇是否菠移交已业主趟？（只移交献总表，岁所有过介程资料拉全部移漠交物业）建设单某位是否别因分户忘检验不脏再承担亿维修、清维保责盼任？（否）质量伤控制分户验宣收成品里装饰信房后才期质猜量管败理专雄业指富导书目的：明确旗精装剃饰各搏参建惕施工验单位吉的售虽后服集务管挨理的安办法纪。适用蒜单位爆：本办鞭法适概用于默精装悉饰施店工单选位及钱精装练饰其禁他配因合参舅建单绑位。服务的鸦范围本办法烘适用于庭精装饰仓施工单敌位的工哗程质量茶问题。管理割内容质量控钳制后期把质量蓝管理15成品装繁饰房后剧期质量宪管理专室业指导吴书.doc成都趣公司绒工程被部竣清工交滚房项返目质匙保期疗内业昆主报伤事整买改流广程指糠引目的下：规范壁成都除公司眠对竣巴工交程房项款目质叮保期陕内业轧主报士事整改改管挪理，婚避免齿因处袖理不羞及时鸦造成配的业叶主投惹诉。适用克范围肚：适用伟于成你都公携司已汪竣工司交房版项目昂质保性期内短工程什报事但整改严工作臭。质量勒控制后期质瓣量管理16成都公厉司工程落部竣工觉交房项骡目质保绩期内业兆主报事县整改流伞程指引.do困c工程、变营销、拳物业客别户报事股处理工哪作界面一、贼龙湖三地产笨客户护中心竭：根据迷目前退的资盒源配怀置，煮以牵怎头协时调为羊主的六工作泽方式嫩开展来工作择，原波则上鸣不直疾接到革一线滚进行炉问题世处理杯，一左般问覆题委荡托物强业管过理处雷客户滤中心森进行夹处理摧。参与重相大报事桌（问题诊严重或眠对公司兆影响度壳高的）忍的对外排沟通，配代表公配司和客更户沟通敌；组织重摄大报事闪的处理庆意见的章内部会麻商；主持赔斯付事件嗽的讨论影，把握三事件处鸡理的法仍律底限极、公司次原则；组织、局参与最斗终赔付促处理意宏见的会惊签（OA）与锡审批讯；赔付腰金额衣的领负取与袍支付玩；客户回图函的拟搁定与会金签；定期研收集烘赔付壮数据纪，形什成赔垒付简怜报通卡报公朱司相芒关部望门质量探控制后期质峰量管理工程、弓营销、盲物业客智户报事道处理工棒作界面二、龙勒湖地产昼工程部轿维修工拣程师：物业粮工程别维修疼人员卵不能虽处理帜的工疤程类窄报事舍，通绑报地趴产公铃司工脸程部千维修膀工程往师，蔑该工汗程师彩要到尚现场飞进行别处理畅。参与陡报事蓝问题性的现烈场“眠会诊衫”，翠从专桃业技抵术角译度给冈予解架释，庄并出吗专业迹的处棍理意拢见和趁可行棒的整趁改方梅案。醉工程拆师的倚现场娘表态徐，遵恨循分监类处拼理原递则。侍一般哭情况寇说明仗原因啄并提地供专孙业解弓决方乎案，捕重大肢问题员（如呢涉及兽结构疼安全死的问颠题）祸要与惜总工绘程师戴会商卸后再歇提出设。解菌决方锈案需坑要考言虑整俯改操裤作的祥可行受性和鸭成本湖控制居的必窜要性槐。协调、鞠安排、匆组织相交关施工甚单位进归行工程币维修；协调航、安睛排、更组织兰相关芦施工针单位京的质衡保金彻赔付幼；协调如、安昌排、驻组织忙权威足第三咏方检佣测单裳位对才待检孔部位馅进行誉检测针，并叹跟踪呆检测政报告覆的形求成和朋结论判；参与赔叙付处理堂意见的锣会签（OA）；代表未地产沈公司四的权诞威技肃术专摧家形抽象，自过程浓中对腿配合绘的工抚作人塞员（检主要棕是物细业人来员）库进行及培训昏；收集孤各种筒返修绑问题厉数据洋及总委结，延并发云往公专司相虫关部里门。质量诱控制后期质命量管理工程骨、营察销、惕物业肚客户因报事向处理杠工作骨界面三、新仍龙湖物嘴业：受龙炎湖地纸产委烈托，电代表恰龙湖跪地产栏行使克开发跑商职杀能，欺协调锡各施咽工单者位严蒸格按究照质亏保书铅要求咬进行施返修竖整改辨；收集报什事相关扁的客户丹意见等踩基本情芦况，及粒时向地确产客户波中心反退馈；密切遍监控龙处理锄过程忽，以蕉保证克处理序效果撞；参与重盒大报事仅的处理品意见的漠内部会韵商；管理粮处主洒任参着与最咽终赔芝付处锦理意酱见的查会签策（OA）；记录并例于每月26日向京龙湖业地产钱客户斥中心回通报氧赔付丽数据驶；收集冈各种较返修贪问题娱数据银及总驰结，猾发往让公司川相关和部门闲。质量控率制后期质酒量管理地产解公司溜委托京物业搁公司飞实施普零星俩工程锡的管座理办橡法【200蔽0元以下梦工程（瓶单次单细项）】质量控谱制后期稳质量克管理管理流程说明责任人物业项目管理处以《项目维修需求工作联系单》或《项目新建、改造需求工作联系单》形式向工程部提出需求，内容包括能否接受委托施工，费用预算限额多少。审批内容：是否同意委托施工工程部文员收发工作联系单，审批意见为“同意”的批复发造价采购部文员。物业项目管理处组织实施。一、报销依据：工程部总监对《工作联系单》的审批意见；物业项目管理处经理对费用的审批；费用票据（包括物业开出的管理费、维修费票据）二、报销标准：委托施工单位实施：直接费用＋20％管理费用；物业公司实施：按业主特约维修服务标准执行；三、报销方式――按月汇总结算，转账。物业公司按月将报销依据交造价采购部文员；造价采购部负责按照《关于工程后续成本台账的登记》进行费用划分；OA报销流程为：文员提交付款申请；会签人―项目造价组长；审批人―造价采购部经理。造价采购部文员登记台帐。物业项目经理工程部总监工程部文员物业项目管理处经理项目管理处经理地产公司财务部采购部文员开始审批施工费用报盖销结束项目势移交肆后的离新建学、改衣造工惑程的殖管理芦办法目的：提出项纠目移交压后的新闹建、改秤造工程叮的指导宜原则和每管理要震点范围：物业公陈司向业见主办理甜交接房奖手续、顷进行物容业管理艇的项目寒（不包朵括经营烂性项目体）管理岗映位：地产公签司工程多部维修犁负责岗剖位基本巷概念伶：1、项目溪投入运奇行后，驰或者发拨现有新遍的功能袋需求、政或者发炎现原设粪计原选货材虽然缎符合规别范但不兆能满足苏需要、胁或者发打现存在斤较高的柄维修维岛护成本歼，于是蝴产生新晨建和改因造需求期。2、项抓目新遣建、臂改造暖工程凯的需庸求主援要由拍物业释公司下发现拐和提抹出。工作掠标准役：1、政策驱标准：未地产公封司将项般目移交秒物业管缠理公司评后，仅文需承担腾保修责忍任。2、企业掘标准：坏为了使割产品更事多地满圆足业主旷的需求档、为了辨降低物菠业管理无运行成吃本，地避产公司莲在综合偶考虑产摇品定位近、工期韵、工艺刊水平、哗直接成柱本和间馒接成本竖等因素绳的前提纸下，负哄责项目旨的新建带和改造草工程。质量由控制后期李质量理管理项目移取交后的煤新建、丑改造工命程的管摧理办法管理当要点:1、项目担工程移伴交后设6个月运投行观察逗期，以祸分部工其程书面早移交记遥录为计租时依据慢。2、项目摘运行观共察期内得：物业吵公司项乏目管理辞处以《项目新宜建、改党造需求饶工作联切系单》形式向暮地产公蓄司工程卡部提出饺新建、笋改造工夏程需求妈。地产在公司工矮程部在3个工晕作日会内以私书面晓形式伴回复斑意见爬，回艺复内耽容包樱括处齿理时处间、细处理孤意见文等（鲁包括邮不能棕明确饲处理掠时间滑的情早况，殃明确绣不处杂理的们情况传）。3、项棵目运络行观助察期徐结束绞时：兽物业第公司绳项目柄管理和处在笔运行滑观察很期结结束前探，对压存在科新建蜻、改缸造需眨求、溜但地也产公糟司无兵新建对、改悠造计腹划的围事项俩进行幸总结妨分析牢，编阅制《×盲××项目建牛设遗留掏问题》，书键面提绝交地凉产公展司工他程部肌。地泊产公北司工糖程部序维修狐工程肢师组悔织工笛程部按、物态业公昂司讨垫论后袍形成《×烛××项目顺建设助遗留浓问题筑讨论粱会会杨议纪熄要》，会偷议目畜的是塔：对机遗留窄问题仙的处穗理达仇成共膀识；搞提出鸡委托弦物业向公司君安排示后期班新建校、改跃造工求程的捎综合欲工程延费用霉。（侮该费贱用是坡变通久措施慌而非包主要罚目的强，该锹费用亭由物征业公蓝司自沫主使梁用）乘。4、运渠行观运察期阿结束乏后：莲地产吸公司馒不再蚂受理铁物业规公司山提出边的新粱建改经造工恳程建程议，钟物业饮公司竖对项馒目的镜新建册、改税造工贼程需爬求自敬行负宴责处惯理。5、同猜一项涨目分知期投皮入运突行的随情况响：运陆行观竹察期盟随之面分期;考虑到你该项目掀施工在磁继续进库行，地武产公司驶继续管竹理新建碑改造工徐程有较毒好的资叮源（比桂如能较引方便协今调施工董单位等棉），同忍时，物酬业对第级一次交猫房区域奶进行分戚析总结船的难度吊也相对眠更大，者所以，枝经物业逮公司项茶目管理笑处提出鸟、地产弦公司工绳程部同斑意，运窄行观察妻期可以超延期，狱但最迟年不得晚撕于该项塌目最后扔一次交绑房后6个月。6、季硬节性权使用昼的设欺施设本备（婶空调雹、游倒泳池磨等）耀：以1个运走行季移节为转观察酬期。7、特记殊情柿况及显处理宜办法:若物服业公脉司在棍运行芹观察好期结椒束前督，未蚕向地系产公抹司提煎交《×歉××项目福建设梅遗留