房地产项目管理五

第一部分房地产发展经历的路径一、房地产项目管理发展概述1.项目管理的有关概念①项目管理：把各种资源应用于目标，以实现项目的目标，满足各方面既定的需求。②工程项目：在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程组成，建成后在经济上可以独立核算经营，在行政上又可以统一管理的工程单位。③工程项目管理：为了实现预定目标，对工程项目从投资决策、施工建设、交付使用及售后服务的全过程进行计划、组织、指挥、协调和控制等活动，以有效地利用有限的人力、物力、财力、信息、时间和空间，并以最低消耗获得最佳经济效益、社会效益和环境效益的过程。项目管理承包（PMC）项目管理服务（PM）

①质量控制②进度控制——时间控制③投资控制——费用控制⑤合同管理⑥信息（档案）管理⑦协调有关各方的关系目标的分解2.项目管理的目标④安全管理3.房地产项目及其开发①概念：房地产（RealEstate），也称不动产（RealProperty），目前通指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。例如，土地使用权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、抵押权等。而且，作为一种产品，房地产（商品房）通常具有使用（消费）、投资以及虚拟（金融产品）等不同属性。②房地产开发：房地产企业按照城市规划和详控规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。③房地产开发开发的基本流程84.国外的房地产市场9成熟的房地产（市场）投资

10F.MktRE.MktF.MktRE.MktRE.MktF.Mkt(A)Independent独立的(B)Interdependent不独立(C)Integrated综合China?Japan(A)→（B)→？（C)USA(A)→（B)→（C)金融市场房地产市场中国日本美国TypeofRealEstateSystem房地产系统的类型

RealEstateMarketandFinancialMarket房地产市场和金融市场二、成功品质管理的四个核心①敬业——人生价值即始于此处。世间成就皆因“诚、敬”二字，“诚”是真诚，“敬”是认真。所谓的不成功之因，归根到底就是不认真。②自信——是一种感觉，更是一种力量，是勇气的体现。有此感觉，方能心生希望，是每个人成功之旅的起点。③自制力——成功者的守护神，即有原则性。没有规矩无以成方圆，规矩即原则，符合此原则，挫折困苦相对就会少些，良缘机遇就会多些。④眼光——识别“机遇女神”的关键，比尔·盖茨的成功秘诀。第二部分项目管理的概念一、项目管理的五个要素1.人的因素2.材料因素3.机械设备4.方法因素5.环境因素二、传统项目管理的五个步骤启动计划执行控制收尾三、传统项目管理九大领域“九大领域”管什么？项目管理的“二维构成”四、房地产项目、工程项目、项目管理的区别◆房地产项目：以开发为载体，以投资为目的，..◆工程项目：地点固定，周期较长，..◆项目管理：管理活动，委托咨询机构第三三部分三工程三项目三管理三的“六管三一控”一、三工程三项目三管理三的“六管三一控”——组织三管理1.项目三管理三组织三机构三的设三置2.建设三项目三管理三的组三织形三式（三对外三）◆建三设单三位自三管◆工三程监三理形三式◆项三目总三承包三形式3.建设三单位三管理三的组三织形三式（三对内三）◆直三线制◆职三能制◆直三线职三能制◆矩三阵式◆事三业部三制4.房地三产项三目（三开发三）的三组织三协调（1）内三部关三系的三组织三协调（2）近三外层三关系三的组三织协三调（3）远三外层三关系三的组三织协三调二、三工程三项目三管理三的“六管三一控”——范围三管理1.管理三范围三的定三义：确保三所作三的工三作既三充分三且必三要，三这些三工作三可以三实现三项目三的目三标。2.管理三范围三的内三涵◆所三确定三的工三作范三围是三充分三的◆工三作范三围不三包括三那些三不必三要的三工作◆工三作范三围规三定要三做的三工作三能够三实现三预计三的项三目目三标三、三工程三项目三管理三的“六管三一控”——计划三管理◆三三级计三划管三理体三系的三组成1.一级三计划三：三三年经三营计三划◆由三公司三计划三管理三工作三组拟三稿，三公司三决策三层审三议，三总经三理签三发2.二级三计划三：项三目开三发工三作指三导书三等◆由三相关三责任三部门三拟稿三，计三划管三理工三作组三审核三，总三经理三签发3.三级三计划三：各三专业三部门三围绕三项目三的作三业计三划◆由三项目三总经三理协三调各三专业三部门三拟稿三（集三成）三，三项目三总经三理审三核签三发四、三工程三项目三管理三的“六管三一控”——质量三管理◆质三量文三化及三其打三造◆质三量策三划①确三定质三量目三标◆总三体质三量水三平：三鲁班三奖、XX杯②建三立质三量管三理体三系的三重要三性◆减三小失三误概三率◆持三续保三证成三功◆系三统性三控制三风险◆职三责清三晰◆对三供方三的质三量管三理从产三品开三发的三流程三：拿三地——设计——报建——建造——销售——投诉三处理——物业三管理三中不三难发三现，三几乎三每个三环节三都离三不开三合作三的供三方；三如果三供方三提供三的产三品和三服务三能满三足要三求，三则开三发单三位的三工作三质量三和效三率就三会大三大提三高。◆设三计控三制的三方法◎设三计指三导书①对三设计三功能三性、三合理三性、三具体三的施三工做三法提三出要三求，三包括三各地三区公三司所三在地三区具三体标三准的三提供三，并三补充三地区三公司三编制三的技三术标三准的三做法三。对三工程三做法三、建三筑构三造等三的总三结，三绝不三能只三依赖三于设三计师三。最三为有三效和三主动三的方三式，三是将三总结三融入三到设三计指三导书三中去三，让三设计三师（三设计三院）三在最三初的三出图三中尽三量地三减少三设计三缺漏三。②编三制各三专业三施工三图出三图标三准五、三工程三项目三管理三“六三管一三控”——成本三管理1.开发三项目三成本三的构三成与三形成3.确定三目标三管理三的里三程碑4.成本三管理三模式三的基三本框三架5.建造三环节三成本三管理三的“三八项三注意三”◎成三本管三理的三流程六、三工程三项目三管理三“六三管一三控”——采购三管理1.采购三管理三的知三识体三系2.采购三的原三则3.供应三商评三估◆过三程评三估：三月度三评估三、季三度评三估、三半年三度评三估、三年度三评估◆后三评估三：合三同工三程完三成后3个月三内◆3三60三°评估三：从不三同层三面的三人员三中收三集评三价信三息，三从多三个视三角对三员工三进行三综合三反馈三评价三的方三法，三评价三的人三员包三括被三评价三者的三配偶三和被三评价三者自三身。4.建立三长期三合作三关系七、三工程三项目三管理三的“六管三一控”——风险三控制1.项目三风险三的定三义◆项三目运三作中三存在三不确三定的三事件三或情三况，三发生三后会三对项三目的三目标三产生三某种三正面三或者三负面三的影三响2.风险三产生三的原三因19三05～19三3619三9719三8819三49～19三5820三10大小早期内控三的范三围和三影响1.内部三牵制三阶段：保护三现金三和资三产安三全及三账簿三记录三的准三确性3.内部三控制三框架三阶段三：融入三了控三制环三境及三控制三程序4.一体三化控三制阶三段：形成CO三SO框架三，增三加了三遵从三性目三标内控三活动三可以三追溯三到人三类社三会发三展早三期，三例如三古罗三马采三取的三“双三人记三帐制三度”三和我三国西三周时三的周三礼审三计制三度趋势三：全三面风三险管三理牵制三概念AI三CP三A颁布《审计三准则三公告三第55号》提出三内部三控制三结构AI三CP三A发布三了《审计三准则三公告三第78号》，全三面接三受CO三SO报告三的内三容2.内部三控制三阶段：增加三了管三理控三制以三提高三经营三效率内部三控制每个三阶段三并不三意味三着对三前一三阶段三的否三定,而是三在其三基础三上的三提升企业三面临三着诸三多风三险，三不同三的控三制方三法是三为特三定事三项的三相关三风险三而设三置公司三对待三风险三和收三益关三系的三态度?公司三是否三有足三够的三能力三化解三风险?管理三者能三否有三效监三控风三险?资本三投资三方向三正确三吗?资本三是否三得到三有效三配置三以提三高回三报率风险三与盈三利的三平衡风险三管理三能力盈利三能力3.项目三常见三的风三险防三范对三策①项三目招三投标三与合三同风三险包括三承包三商选三择不三当，三工程三合同三核心三条款三有漏三洞，三索赔三导致三成本三上升三工期三拖延三；基三础管三理不三到位三，内三部员三工未三遵循三职业三操守三所导三致的三风险三等②项三目经三营计三划风三险包括三项目三开工三、预三售、三竣工三、交三付等三重大三计划三节点三滞后三所导三致的三风险③项三目质三量管三理风三险④项三目形三象风三险传统三风险三管理三主要三体现三在危三机处三理上,现代三风险三管理三要求三是超三前预三控。企业三管理三