房地产实物资产投资

房地产实物资产投资主要内容：1.居住房地产投资；2.商业房地产投资；3.办公房地产投资。居住房地产投资一、居住房地产概述1.含义：Residentialproperty由服务人类居住为主要目的的土地及建筑物所组成的供人们日常生活居住的房屋及其权利。2.类型1994年之前1994、98年2006年之后福利房安居工程普通商品住房别墅和高档公寓福利房廉租房经济适用房商品住房廉租房经适房、限价房、公租房商品住房福利房，即公房，其中公房有直管公房和自管公房；住房制度改革后，（增量）公房开始出售，但初期（至1986年）多由统建而来，后多演变为单位直接购买、单位集资建房、经济适用房等，断断续续一直没有完全停止。存量公房则主要在1998年后几乎全部出售（私有化）。安居房：是指为配合推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在55平方米以下。要求只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。解困房：指在实施安居工程之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建用于解决住房困难户和拥护户而修建的住房。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。廉租房，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，如家庭人均月收入、人均居住面积，以及其他特殊群体。经济适用房，现实中又演变为单位的福利房，政府的计划内商品房、配套商品房、拆迁还建定向安置房等等。微利房：指房地产开发商修建的利润极低的一类商品房，面向社会销售。这类房屋不带有政府行为，只是开发商为了促销，对自己在城市远郊修建的交通不便的商品房实行低价销售。此类房屋价格诱人，随着城市规模的扩大、城市道路的延伸、商业口岸的形成，此类房屋有升值潜力。两限房：是指经城市政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。公租房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房，其租金按照保本微利的原则并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金综合确定，由产权单位负责（组织）维修、养护、管理。周转房，单位的公租房；也指专为安置拆迁居民周转之用而开发建设的房屋。经济因素权属投资者出租、二房东出租；独有、共有、合住价格豪华，高档，中高档，中档，中低档，低档设施及装修一级一类，一级二类，二级，三级建筑状态建筑类型高层，小高层，多层，招待所，别墅，公寓；毛坯、精装修成新度新房，二手房/次新房，旧房，破旧房功能设计居室数，浴室数，工人房，多功能房，汽车房平面布置梯间式、内廊式、外廊式、内天井式、独立单元式、跃层式、复式、错层式外形条式/板式、点式/塔楼面积大户型、中户型、小户型风格欧美式、民族风格区位地点位置市中心，市区内，近郊区，远郊区，农村周边环境新建的正扩展，新建的已稳定，现代的已稳定，现代的走下坡路，现代新翻修的，旧的稳定的，旧的走下坡路，旧的新翻修的，旧的破旧不堪的说明：新兴的住房产品类型学区房，专指重点学校附近对口招生区域内的房产。1986年7月1日起，《义务教育法》实施，其中第九条规定“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学”。商住两用物业，多在商业用地上开发的既可商业又可居住的混合类型的物业，满足居家办公或创业的需求。商务公寓，可注册公司、办公经营，还可居住,面积小一点,厅为职员办公兼接待室,室为老板办公、睡觉。多建设在特色产业区或公司密集区，交通便捷,公建配套完善,人文、商业底蕴浓厚等。养老物业，专为60岁以上老人养老而开发经营的商品住宅。世卫组织标准，某国或地区60岁以上老人超过总人口10%，即步入老龄化社会。独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、合院别墅（类别墅）中国住房供应体系住房市场新建商品住宅二手商品住宅市场租赁住宅住房保障经济适用房公租房廉租房居住房地产投资的可能对象3.居住房地产的特性：用地法定年限外（1）用途相对较为单纯，满足个人和家庭在居住、安全和隐秘性以及其他心理上的需求；（2）受限于个人或家庭的支付能力；（3）基本的生活资料、生活必需品，具有需求的普遍性，社会保障性；（4）与人类的关系最为密切，从生存、发展到享受以及更高层次的需求，具有多样性、人文性和发展性；在物业、区位、设施等方面注重舒适性、生态性、信息化/智能化、文化性。二、居住房地产投资概述利益主体：开发商，通过运作项目获取开发投资收益所有者，获取租赁收益管理者，获取管理收益居住房地产盈利模式：对于开发商，主要采用销售方式，盈利源于销售收入；对于投资者，可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于消费者，主要在于居住以获得效用，但存在随时售租等方式获得租金或销售收入的可能性居住房地产融资模式：住宅开发融资模式以短期贷款类融资为主，比较单一，同时易受金融政策的影响区位：交通、生活服务设施、环境、教育配套影响因素优质劣质自然条件位置接近市中心远离市中心地基承载力大承载力小地形、地势、形状和大小起伏、低洼

通风采光优良较差交通条件较好的通达性不方便市政设施配套设施齐全完善不齐全完善环境条件无污染噪音、绿化率高污染噪音、绿化率低经济条件投资活跃不活跃当地居民收入水平高不高人口因素人口密度适中、素质高过大或过小，素质低城市规划控制较宽松过严市场供求需求量大需求量小居住房地产投资的特点整个投资过程中注重居民生活方式与生活需求；最主要的房地产投资类型；开发经营内容和方式较为单一、易于掌控；相对较低的回报和风险；政策干预最深入和全面，相关的金融支持力度最大，也极容易出现过热和泡沫说明：居住房地产开发投资特点区位可选择范围大，客户局限在一定范围物业较为简单目标顾客

支付能力，买家即用家消费环节竣工验收交付装修到终端消费

经营管理环节经营方式较单一，物业服务对住宅保值增值有较大影响盈利模式

通过出售以获得差价为主，短期投资开发商

实力、素质和抗风险能力要求一般说明：居住房地产置业投资特点状况熟悉；单价低；易租，但租金收入低；转手相对容易；政策上保护租客；装修要求不高；房东支付税金及管理费、管理困难；租期不稳定；政策干预多

思考：购房自住为何也是一种投资？物业具有保值增值的功能；存在适时以售租或抵押等变现的可能性；购而非租房，即意味居住开支节省等利益。思考：能列视举多订少可姿能的陕购房再目的离？购房比悲租房更浊好吗？如何才项能不成度为房奴静？有哪些汪解决住沟房的途晨径？小结：居住房地产投资居住房地产特性消费/生活资料微观运行土地竞争性获取开发投资模式土地—住房—销售置业投资模式租售，环节较少居住房地产金融投资贷款资产支持债券，其他小结：居住房地产投资的发展前景居住房地产发展的条件——欧美：人口数量，人均GDP，就业数量和工资水平住房单元的数量由人口数量决定，质量则由经济变量（收入和价格）决定人均GDP住房投资（Burns和Grebler，1977）≤1600美元新建住房投资占GDP比重增加＞1600美元新建住房投资占GDP比重下降住宅市场会通过成本效应、财富-储蓄效应、投资效应等对城市经济施加影响商业房步地产投辨资万科商业地产三步走策略，商业地产投入不少于10%，收入20%；未来三年建成220万m2商业配套保利商业物业投资增至30%；未来三年累计持有商用物业300万m2华润置地商业地产在未来资产比例和利润贡献升到40%招商地产储备商业用地20%，累计持有商业物业188万m2中粮未来5~10年拓展20个大型商业地产项目，总资产达700亿金地发展城市的综合体注：2011年数据一、商除业房地赚产概述1.含义：Co逼mm歌er煮ci劣al窗p阅ro掉pe退rt扩y广义移上，搬是指洒用于昏商业亭用途动或者竟具备遭商业惜功能划的地射产，巨也称朵商用盗、收连益性钩、经壁营性袍房地差产。狭义瘦上，梦是指用于各灿种零售皇、餐饮冤、娱乐恶、健身弦服务、贱休闲等左经营用梦途的房愈地产；抹国外则伪称零售死地产。比较：商铺斜、工胶业园惊区商铺：商扰业房杀地产阻的传扁统形腹式，碌或商滔业房游地产拨的基桑本单疫元。工业园寸区：一炼种多能地产蠢形式辞，融懒合了娱住宅屑地产贪、商雾业地锅产、陵工业汁地产水、旅步游地帖产等狱在内紫的复浑合地复产，磁一般陪不划兄为商异业地景产。蛛但现禾实中表，可乞能存田在难参以明浑确归脉类的理物业遭形式江。商业房青地产是版一种综渔合体，具有快房地产茧、商业坑与投资是的三重腐特性，舌区别于能单纯的栽投资、役商业，泛以及传限统意义在上的房足地产；惑三重特容性相互惑独立又北相互作跃用，形弯成了商属业物业判较为明励显的特知征——环环相卧扣，系招统性极僚强，其旱中商业耗属性是遇本质。2.商业房地产的类型划分标准类别行业类型零售，娱乐，餐饮，健身消费行为物品业态类，服务业态类，体验业态类

建筑形式

单体和综合建筑；底层，地下和地上市场范围

近邻型，社区型，区域型，超区域，超级型

规模大型、中型、小型和零散运作模式产权型：（分割）出售—投资—经营经营型：租赁—管理说明：新兴僚的商梢业物乳业产刺品类爷型Sho库ppi深ng可Mal劳l：起源扶于欧仙美20世纪中魔期，由他一个管雪理机构座负责协贫调和规倡划，在升一个大斯型建筑肯群中将构一系列违零售商逗店、服叹务机构笛组织在最一起，担提供购遇物、休耽闲、娱扣乐、饮恐食、旅术游等多灾项服务我的一站勒式消费宴中心，果商业面绍积分布渗以扁平咐式居多诵，是零烤售业的驳最高形石态。商业厌街：端由众艘多商勿店、瘦餐饮喝店、读服务翼店共括同组绒成，厕按一控定结寨构比漫例规恋律排鞭列的尼商业抽繁华归街道房诚，是卸城市闪商业冬的缩槽影和瞧精华痒，是挺一种狱多功酿能、粱多业兽种、蹲多业秒态的牌商业絮集合沿体。主题改式购欺物公限园：勺自然摆与公魄园相源结合影的产辆物，毫集购翠物、妹餐饮筝、休烈闲、园娱乐滚、旅畅游景弓点等僻于一弯体的们超大桃型商织业、仓休闲番娱乐飘之城灭。商业卫综合冶体（HOP躬SCA）：曲将酒栽店（Hot象el）、怪办公日（Of卵fi垃ce）、停击车场（Pa预rk）、商肢业（Sh兆op榨pi淘ng糊M奔al伙l）、集输会公共眯活动和比娱乐空易间（Clu午b）、公伤寓（Apa条rtm嗓ent）等烂城市铅功能幕在三羞项以碍上进浩行组轿合，轧并在另各部坡分间纠建立简一种槐相互润依存具、相剩互助弹益的早关系趴，从量而形俱成一睁个多旱功能冰、高惑效率注的建筑综哀合体，是目宪前国际边上最先像进的商规业模式朵之一。溉也称为陆城市综葛合体。齐细分功抱能区划犯采取中醋央商务仿区产业亚“三三泛二二”尝配比，还即办公30洞%、零售30驼%、服慈务20%、高档捉公寓20仆%。比较利：全聪能综阳合体茅，商识务综辅合体宽，旅肢游娱取乐综凭合体黎，居拼住综宫合体3.商业房易地产的垫特性：用地肾法定柜年限群外（1）提供右商业经吃营和公萌共服务勉空间，慢适应多锡样化的帆用途，拥具有较光强的经径济、社服会和审馋美的功桂能；（2）主似要满锡足经储营需佛求，残在物够业、兰区位语、设院施等兽方面叉有相础应的类要求爹，但考没有值统一掉的设套计规仆范；（3）作折为商乐业服亩务业劣的生坐产资货料，亮具有廉较强抛的投誉资性杯，其冈价值誉取决施于所河经营巷的行搁业与树经营担能力安（房奋地产鸣价值乖和商鹅业运述营价偷值；院房地初产、报资本排和商粱业的弊综合朝体）冬；（4）与稀城市晓发展元关联擦极强荡，并品与其楚他房眠地产敞类型挠具有馒较强悬的互都补性矩。二、商业房地产投资概述利益主体：开发商通过运作项目获取开发投资收益所有者获取租赁收益经营者获取经营收益，包括专业的服务运营机构，不同层级的商家，关联产业等管理者获取管理收益消费者方便舒适地购买商品和服务商业房地产盈利模式：对于开发商和投资者，可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于运营商，主要在于以高素质、高标准的经营来获取稳定租金和管理费收入。现代商业房地产（或从根本上），就是通过租赁运营获得长期回报，追求物业的使用价值和价值增值。商业房地产融资模式：开发阶段的融资模式与住宅开发融资类似；持有阶段则要求大量、长期、低成本的融资。即融资模式与金融市场和项目经营模式等因素有关。商业房地产开发模式：自主开发房地产企业独立决策开发的方式联合开发房地产企业与商业企业联合决策开发的方式定制开发在项目前期即与商业企业洽谈签约的开发方式商业房地产经营模式：只租不售或自主经营购建、持有、招商、运营，获取租金收入为主只售不租购建后再出售，获取销售收入为主，但售后的经营工作内容较为丰富租售结合部分出售部分租赁【例】国内肯商业辆地产贴三种篮开发银模式（1）SOH仿O模式谅：分恳散销封售，慰快速堤变现陵聚偷焦于国京沪磁繁华重地段叨但不运大量浸储备拐土地嘉，开馅发单笼一的阿高档翻商业晚地产桨并分洪散销后售，窗快速笋回笼咬资金刘，但促业权待分散启导致植物业渡管理菠困难旋、经惨营效腿果不具如预僵期，农逐渐神加强宁自有助销售死团队姜、自科有物抱业管友理公馋司的锋建设观，引治进销篇售人装才或漠利用牵中介吓代理亦公司发，适寨当提察高佣榆金比庭例；嫩远期踩会适袍当持江有具添独特贸性商尘业物遇业。（2）万塘达模见式：腰部分蜜出售屡、部恭分出腾租以“居先招标商，圣后开粱发”径的订虹单模耐式为易典型摇，与姨沃尔夜玛、难百安尿居等拢战略浑合作岔，品裙牌价糠值得构以提铁升；赖连锁勺经营惰使商港业地制产实盖现规身模开中发、斧连锁景经营廉，知霜名度鞭迅速不提高文；商永业地咽产项惰目快脆速复罗制，引企业外得以辜快速悉发展代。（3）凯蝴德模泪式：恐全部怎自持舰，双晕基金信配置新加坡护凯德置财地，开顽发商、宝运营商虏和物业刚管理者猎。来福莫士是其嫌旗下的银商业综探合体品姓牌，在冻北京、灾上海、岂成都等桨地布局梨。来福驶士中国埋基金属耽嘉德集举团旗下捡，成立饥于200证8年，迹嘉德移集团互和亚缴欧美呈养老秘基金尿各持哪有50％，并谷由前者负充当管贝理者。种先私募怒基金、幕后RE午IT豆s，投杰入凯黎德置饲地中骂国项品目的拦基金扬资金饰占总班投资能额的录比例崖超过60设%。区位：繁华程度、交通自然条件市中心，或密集人口的中心面向街道或人流来往的方向地形地势保障建筑的可视性交通条件物流和道路通畅，车位足够经济条件当地居民购买力强人口因素人口密集，素质高周边配套完善商业房地产投资的特点：整个投资过程中注重商业业态；在开发经营上遵循社会专业分工；相对更高的回报和风险，需要经过长时间的市场培育和经营才能对成功与否作出判断；注重选址和商圈研究；外部投资存在差异，如政策、规范、金融支持等。说明：商业房地产开发投资的特点商业房地产Commercial住宅Residential区位地段客流大，但多变客户局限在一定范围物业适应多样化的用途较为单纯目标顾客

支付能力＋经营能力支付能力消费环节竣工只是经营、服务的开始竣工验收交付装修到终端消费

使用功能

经营、公共服务居住盈利模式

经营收益＋长期增值以获得差价为主开发商

实力更强、专业素质实力、素质和抗风险能力在商业摄地产开例发投资补中，应第遵循先狗商业、析后地产计的原则曾。说明：商业房地产置业投资的特点分

类优

点缺

点住宅Residential状况熟悉、单价低、易租、转手相对容易、政策上保护租客、装修要求不高租金收入低、房东支付税金及管理费、管理困难、租期不稳定、政策干预多

商业房地产Commercial经营方式和投资主体多样性；租期长、租金收入高且稳定、管理容易、租户支付税金及管理费，受规划和商业用地总量控制价高、变现不易、出租难度大、服务要求高，政策直接干预少从市到现代的商铺？一铺养三代。小结：商业房地产投资商业房地产特性生产资料微观运行商圈研究，招商，融资开发投资模式土地—商业物业—经营置业投资模式经营，环节多商业房地产金融投资最为完整，发展最快小结：商业房地产投资的发展前景欧美：人均GDP，城市家庭汽车拥有量，公共交通亚洲：人均GDP，城市家庭汽车拥有量，公共交通，人口密度，消费总量人均GDP，城市化率商业业态1100美元，25%庙会、集市、地摊1100~2000美元，45%百货、商业街、批发市场2000~4400美元，45~70%购物中心、超市、专卖店、精品店4400美元，70%SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合性商业商业房地产是随现代城市的发展而发展，但到一定程度（商业综合体），则会推动城市的更快发展办公总房地林产投皆资一、办辩公房地戏产概述1.含义：Off急ice辫Bu胳ild袖ing机关共、企倾业及点事业果单位趟的行莫政管渣理人距员、者业务催技术模人员样等办伍理行真政事纱务或淋从事紫业务淹活动做的建绝筑空赔间，柜即办爪公用凶房。腔这里本是指沃专业茫商业米办公拘用楼打、商扭务办溜公写姥字楼禾。写字楼究的作用龄是集中恶进行信宰息的收蓄集、决咬策的制鉴定、文莫书工作牺的处理笨和其他时形式的踩经济活顿动管理撒（Rho标des和Kan，197厘1）。办公物业形态发展阶段：阶段特点传统立足于自然，小空间；私密性强，可自行控制工作环境，但间利用率低，缺乏灵活性。早期大空间，追求实效，但办公环境机器化、工作方式非人性化后期

大空间，对内外环境、功能的人性化安排智能化

3A——办公智能化（OA）；设备自动化（BA）；通信传输智能化（CA）5A——3A＋安保智能化（SA）；消防智能化（FA）2.分类——按档次顶级物业(国际写字楼)高档物业(甲级写字楼)中档物业(乙级写字楼)低档物业(丙级写字楼)区位条件位于主要商务区的核心区位于主要商务区或副都心区副都心或较好的城区位置一般城区位置品质物理状况一流，质量达标或超标物理状况优良，质量达标或超标物理状况良好，质量达标物业已使用一定年限客户国内外知名大公司、财团有知名大公司，多为研发、服务类多为国内中小公司，销售代理或产品研发小型私企，从事简单的销售业务物业服务品牌物业公司，24小时维护维修及保安服务知名物业公司，24小时维护维修及保安服务有物业公司服务有一般性物业服务内容如卫生、值班规模超50000平方米1～5万平米无限制无限制智能3A～5A3A及以上无限制无限制交通临近两条以上主干道，极佳的可接近性有多种交通工具直达有交通线路到达，较方便有交通线路到达说明：智能化大厦科，简比称为3A或5A，是指混利用系坡统集成考方法，硬将智能友型计算炉机、通包信、信篮息技术口与建筑矩艺术有昆机结合吗，通过些对设备去的自动佩监控、建对信息副资源的壮管理和垃使用者矿的服务演及其与忠建筑的畏优化组桥合，所典获得的底高效率如、高功布能、高茎度安全爽与高度勿舒适的沉建筑。楼宇径自动针控制晶系统BA，Bu饮il也di沈ng漠A话ut击om脆at胁io役n，旨在明保障建姻筑物内氧所有机帅电设备且稳定、汗可靠运简行；办公自讨动化系邪统OA，Off读ice砍Au伤tom摸ati妹on，旨谜在提高浙信息处沟理能力夏与处理躁效率的坐各种办遍公设备领及相应木软件的怖集成下；通讯自概动化系睡统CA，Com捕mun幸ica金tio归nA浸uto趁mat外ion，旨踏在通过舍建筑物卧内外信乔息交往跨来提高订业务办壤理效率宴的设备扶与网络搬的集成辉；消防别自动饺化系叙统FA，Fir盒epr用oof迁Au秤tom寇ati倾on；安保谜自动咸化系茫统SA，Sa山fe到ty茧A席ut岂om弯at器io张n；停车管街理自动舌化系统PA，Pa冶rk掌in暗g汪Au窑to趣ma宫ti吧on。其他分圆类：按集沃中所宣处的阀区域暮进行汤的划势分；按照恒城市目办公形建设斗用地树的等株级和袋基准常地价随进行干的划浅分；按建吵筑面仰积划徒分；按功能央差异的见划分。说明：新兴艳的办舱公物谅业产掀品类烂型SOH拆O：即sma乌ll大off阻ice，ho外me世o伙ff择ic剥e（小蹄办公过室，值家庭滴办公赢室；穷小型帅家庭巡寿公司趴），鞋既是纽奉指满舌足追顷求自蔬由、发时尚酬的新抄型生羊活和团工作简方式胀一族紫的物既业空踩间需匙求，火也代字表一师种前复潮的粮生产仁力、炕活跃退的新音经济疯。商务泪综合尼体：以办嫂公楼井为主抛体的屑、多喂功能夺的建吓筑综羡合体碑。总部骆经济肿园区处，以智能胆化、低巨密度、驾生态型约楼群，米形成集昼办公、寒科研、烛产业于构一体的饲企业总甘部聚集尾基地，役为入驻迎企业提量供良好粮的运营乒管理氛即围和创衣建发展捕的高速柜通道。注随着企扒业的发谢展、产珠业的升逐级，部兰分企业稳特别是舰大型企悼业的经浑营管理略环节和菠生产操洋作环节该逐步分纱离，诸绍如经营蛛总部、即研发总迟部、物晌流总部酷等应运撤而生。创意诸地产贿：服务浑于创着意产木业的茧物业妇空间健。MOH嫌O：Mat烤ch洽Box，Ho限ur，Off搁ice，即崇集现离代建狸筑、秧生活叙、办沉公、惰服务垒于一嫁体的张酒店高式商四务公建寓模写式，控具有造多动跑能性故、移贴动性氧、高捷科技便性、丸个性某化、婚不限卸时性颂、高仪效性层等特该点。4.办公票房地铁产的膊特性跳：用地法封定年限安外（1）使用遥功能：姨提供商傲务处理压的空间蚂，承担管部分城貌市社会倍功能；（2）作为切服务业犯的生产通资料，尤其价值帜与物业援的档次储、功能世、物业大管理紧尚密相关片，但从匀根本上果取决于传行业类吃型及其低发展、盐企业发序展策略引与租金断预算等签；（3）写栗字楼滥租户早、写辛字楼枯群体辞之间东具有阅聚集校效应句；（4）在绝房地袋产市省场中尾先起棚先落奇。5.办公房地产投资特点开发投资特点区位经济中心城市的中心地段、新建开发区内或政府机构附近物业建筑规模大，档次高，功能齐全，技术含量高目标顾客

发展策略＋支付能力；市场波动大经营管理环节经营内容复杂、方式多样；物业管理难度大、要求高盈利模式

租金收益＋长期增值开发商

实力更强、素质更高和抗风险能力更强置业投资特点租期长、租金收入稳定，管理难度大，受规划和办公用地总量控制；但价高、变现不易、出租难度大、服务要求高，政策直接干预少区位：城市性质与投资环境，包括城市地