房地产物业管理概论

物业管理概论

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餐前小吃大家为什么要选择读物业管理?大家觉得日常生活中的物业管理到底是什么?物业管理是以什么形式存在?在大家周围有哪些物业管理?物业管理跟房地产的联系?房地产与物业管理的就业前景如何第一章绪论

第一节物业管理的概念与性质

一．物业管理的概念

（一）物业的含义

物业:单元性的房地产。具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。物业三要素:房屋建筑、设备、场地物业包涵的内容:

A、具有使用功能的居住和非居住房屋

B、相配套的设施和市政、公用设施

C、房屋实体以及相连的场地、道路等

D、有关可使用的建筑物以及场所

E、有关的文化、服务物业的起源A、起源于19世纪60年代的英国B、20世纪50年代初由英国传入香港C、20世纪80年代由香港传入大陆深圳沿海地区不动产、房地产、物业的联系与区别房地产：房地产是指房屋、房基地以及附属土地，其中，包括土地和房屋作为物质形态的财产和由此形成的所有权、使用权、抵押权等财产权益。不动产：指土地以及附着在土地上的人工构筑物和房屋等位置固定，不可移动的财产。物业：指土地和土地上的构筑物、建筑物形式存在的不动产和相关财产。不动产、房地产、物业的联系与区别不动产（RealEstate）侧重于指物质形态房地产（Realestate，Property）物质形态和权益并重物业（Property）侧重于指权益一般情况下三者可以通用，互为替代。不动产、房地产、物业的联系与区别适用范围的区别：房地产一般在经济学范畴使用，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系；不动产一般在法律范畴使用用以研究该类型的权益特性和连带的经济法律关系；物业一般在房屋消费领域使用，而且特指在房地产交易、售后服务这一阶段的针对使用功能而言的房地产，一般是指具体的房地产。不动产、房地产、物业的联系与区别称谓领域上的区别：房地产一般是广义上对房屋的开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常使用的概念；不动产一般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是该项财产实物形态的不可移动性；物业一般在描述房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑物及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。“物业”、“房地产”用于指物质形态时具体区别：其一，物业一般用于确指房地产则一般用于泛指其二，物业主要是指已建成投入使用的房地产产品。房地产往往指生产、流通、消费整个过程的房地产产品(二)物业管理的概念1、物业管理的涵义:物业管理是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动.2、物业管理是一种集管理、经营、服务为一体的有偿服务,是实行社会化、专业化、企业化、经营型的社会服务行业.

物业管理与传统房产管理的区别：

传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。

物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。

物业管理与传统房产管理的比较

二．物业管理的性质

（一）物业管理的性质1．服务性

提供劳务服务2．经营性提供有偿服务3．专业性

物业管理本身是社会分工的产物有专门的组织机构专业人员配备

专业工具和设备

专业公司分包工作4．受聘、受托性

物业的管理权来自于物业的所有权

两权分离导致5.规范性成立、接管、管理的规范性

6.统一性和综合性7．中介性

（二）优质服务的关键因素1．强调以业主（使用人）为中心（观念上）

2．建立基本的服务行为标准

对每个员工负责的具体领域有一份简明扼要的书面工作描述（做什么）

有一份针对以员工为基础的行为准则（怎么做）

3．认同并嘉奖优秀员工（激励机制上）4．制定不断提高服务质量的策略（策略及创新方面）

物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的的服务性行业.

第二节所物锋业管理药的类型刘和内容一．修类型（一掘）按烤管理饭性质贡分1．行锄政性管要理指公踢有房道屋的自管理膨由政跟府设绕立的夏管理池机构毁或单市位指牺派部乒门统逗一管浅理，榨政事拌企合粱一。2．障企业扛化管辈理产权臭人聘叮用物扶业管史理专趋业企晴业管雅理物最业（二雪）按浑产权洋性质剥划分1．聘定用（委徐托）服占务型物喷业管理跌（A）聘用悠委托必管盼理撤产权遵人—驶——两——摩→物刃管企靠业—落——正→物什业蹄提饿供费领用滨产权锐人趁←—拢—签疼约—雀—→析物怨管企遥业弟提殖供服午务第一劲次委嘱托：毙开发缎商旬—鸦—→管理练企业第二雨次委灰托：朗业主孩委员除会—提——→物峡管企栗业开发灾商委套托物伯业管块理企赴业的纤两种叉方式惭:自己组罪建管理闯公司庙招聘专瞎业物业租公司2．自主经凶营型物业集管理（市B）物业证业主班将物蔬业的现经营村与管甲理同船时交浊由下凶属公喊司去怠做。管理企翠业肩负趣经营、友管理双帜重重任也，水平业高低对供物业经那营效益豆影响大援。二者差台别:产权上：熄A因分散若，束B集迅中管理总上：A侧贞重售项后服番务B经营绣与管理炒并重管理对俭象方面：研A拆居住户物业扣为主B商知业物杯业为现主服务捞对象婶方面：A临居民为狮主B职产业人紧群为抄主二．迁物业派管理炊的内扑容（一疫）基丛本业盯务1．田房屋垒管理2．设迈施、设牌备管理榆3鄙．相关姓场地的伍维护与脚管理（二）途专项业测务1．厕安全愤管理旋（包偶括消否防管张理）熟2．饭清洁反卫生借管理3．绿狡化管理肚4．婆车辆管坚理

5歉．能源阵管理（一宏）、京（二唐）业动务属败于公肆共性化、常涉规性桥服务很项目捡。收费锡原则洒：保弹本微兵利。（三四）特话色业圣务指各种扛代办代推做业务→旨在团方便告住、聚用户辰，受佩其委贸托而族提供优，如泰：代聘云代做玻家政歌服务代定边代送废牛奶料、报欣纸代送似儿童只入园勤上学代定代凤购车船蛇票（四）者经营业庸务为业主牛及其他愈客户提欺供的经包营性服含务，如位：室内液装潢；烟家电维暂修；咨询劝；代郊租代猪售；开小商智场及其泉他经营芝实体。开展演的目耐的：谋求愈企业辰良好繁的经闭济效块益第三障节惑物晓业管喂理的毛兴起让与发篇展一．物屈业管理饶的起源物业溜管理怀作为讽一种悼不动荣产管姓理的迫模式泉起源交于1毁9世肿纪6妥0年膏代的盈英国爪。真正赤现代腥意义核上的复物业掩管理垮起源暖形成唉于1碰9世箱纪末汗20货世纪尊初的蹈美国杏。19泻08苍年，蝇由芝评加哥林摩天巡寿大楼刘的所励有者趁乔波治A天·霍抬尔特硬发起廊成立单了世绑界上努第一目个物况业管主理组即织—取—芝刺加哥百建筑圆物管源理人再员组逃织（川Ch菌ic偷ag右o鹿Bu恰il疼di滋ng均Ma样na慕ge痛rs绑Og截an津iz日at吓io鞋n，智CM恨BO份）随后，惕成立全庆美第一好个业主旺组织—希—“建痛筑物业亮主组织胁”（B辱uil届din组g赢Owe女rs物Or茄gan竭iza搅tio浸n，讨BOO求）。最后而又成胳立了不“建进筑物睡业主纷与管阅理人裳员协弓会”介（Bui摘ldi菜ng坦Ow卸ers母a与nd坡Ma铲nag家ers败A场sso桥cia像tio鹅n，袍BOM办A）经过上违百倍年译的发展辉，物业挺管理的驱内容也差从传统趟意义上斥的楼宇崇维修、缴养护、趟清洁、参保安延独伸至：工程咨讨询监理物业功柄能布局驻与划分物业市蜜场行情浅调研预亏测目标客鲁户群认倦定物业保奶险、物飞业租售择推广代陆理通讯及铲旅行安浑排智能专系统违化服抖务专门姻性社芽会保淡障服粗务等趋方面饿。第四怒节物业朝管理煎市场无的培沿育一．物业管尺理市场床的概麻念（一）岩市场客歉体物业管注理劳务罗服务包括粒：一般胶性服蹈务特约服反务经营性络服务（二）祸市场主贪体需求肾主体：业沃主、存使用熔人供给主祝体：物臭业管色理服乞务经抗营人协调抗主体：政需府和陷行业梢组织（三）摆市场环管境①专膏业法规屈政策②叛相关醒的专演门性币法律③管拳理契约它或合同常④基紧本的社骗会经济吧制度秋⑤垮人们重对物业重管理的鼻认识认泥可程度态度漆、行丈业风厦气等二．逆物业轨管理仿市场共的形临成（一能）对过物业息管理威服务畏需求兆的日李益增智加*政府剃从社会远管理、握社会效误益角度*开发跃企业滴从经俗济效渴益、乏企业若长期津生存管发展仁角度*业棋主从珍投资瓣保值母、增移值角帜度贼*使用腊者从么安全侄、方鉴便、信生活肌、工阴作、拼经营桥等角糟度（二骄）物桥业管贼理的舟收益围性、粗专业溜性、烘综合床性、三事务左性等色使物夏业管天理的倒供给辛成为卖可能有需糊、有止供，墙二者吸广泛番存在俱→形成物定业管理怠市场三．忍物业盯管理纽奉市场创的管亏理体俊制政府对伶物业管惩理市场凡的管理狂—宏观萄管理包括扯：行政管径理仔法劈燕规管理1．制演定物业览管理政幼策法规明确管徐理范围穗、内涵牙明确园双方权经力、义累务、职堤责沉规拾范合同伯