房地产投资概述

房地产投资分析第一章房地产投资分析概述第二章房地产投资分析基本知识第三章房地产投资环境及市场分析第四章房地产筹资与融资第五章房地产开发项目投资估算第六章房地产开发项目财务评价第七章不确定性分析与风险分析第八章房地产开发项目投资分析报告第一章

房地产投资分析概述

第一节房地产投资一、投资概述（一）投资含义：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程（二）投资的特性二、房地产及其特性（一）房地产的含义:房产+地产（二）房地产的特性不可移动性价格高昂相关性保值与增值性投资风险性三、房地产投资概述（一）房地产投资的概念（二）房地产投资的构成投资主体的构成投资的资金构成（三）房地产投资的要素时机、地段、质量（四）房地产投资的类型按投资方式划分按房地产投资经营方式划分按房地产投资对象划分按房地产投资的用途划分（五）房地产投资的特征房地产投资对象的固定性或不可移动性房地产投资的高投入和高成本性房地产投资的回收期长、周期性长房地产投资的高风险性房地产投资的环境约束性房地产投资的低流动性（六）房地产投资过程投资分析土地开发权的获得房地产开发建造房地产销售经营（七）房地产投资的作用带动相关产业的发展促进家庭合理消费改善城市环境抵御通货膨胀影响第二节房地产投资分析一、房地产投资分析概述（一）房地产投资分析的概念房地产投资环境分析房地产投资市场分析房地产投资成本估算房地产投资经济评价房地产投资不确定性分析房地产投资风险分析房地产投资决策分析二、房地产投资分析的必要性三、房地产投资分析的作用为投资者指出投资方向为投资者提供运作方式为投资者估计投资收益为投资者分析风险及提供避险策略第二章

房地产投资分析基本知识第一节资金的时间价值及其计算一、资金时间价值的含义二、资金时间价值的计算（一）利息与利率的概念（二）计息形式——单利与复利1、单利计息F=P(1+ni)2、复利计息F＝P(1+i)n（三）名义利率与实际利率1、名义利率2、实际利率

i==(1+r/m)m-1第二节资金的等值计算一、资金等值的相关概念二、资金等值的计算1.复利终值的计算

F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.复利现值的计算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）

3.年金终值的计算4.偿债资金的计算5.资本回收的计算6.年金现值的计算三、惑资金菠等值粮计算汉注意惯事项1、P是现在潮第一计河息期开至始时（校即年初必）发生楚；2、F是在甩考察组期期扮末发钳生；3、各飞期的亡等额叔支付A，发生番在各期察期末；4、当毛问题懒包括P与A时，掉第一较个A与P隔一期序。即P发生在A的前一睁期；5、当鞋问题狐包括A与F时，支耍付系列咸的最后寄一个A与F同时终发生场。第三节收现扑金流量箭与现金俊流量图一、推现金睁流量敌的相母关概宣念二、楚现金常流量扛图及坦其绘值制（一谜）现祸金流砍量图液的含阳义（二）款现金流咏量图的烫绘制规陪则第三章胆房燃地产投弄资环境鹅及市场席分析第一扭节眠房挤地产养投资虑环境这分析一、投卧资环境爽的含义奴及其特驾征（一锤）投爬资环萍境含培义（二）掌投资环膨境的特债征系统性动态性主导菌性区域笋性二、浅房地鼠产投践资环垃境要猫素分榆析政治稍因素法律因括素经济环宁境因素自然抽环境瓜因素基础设蜂施因素社会文吴化因素三、房庙地产投丸资环境宝分析方学法冷热乘对比纲法等级友尺度爹法道氏愿评估讽法闵氏庸评价老法第二节露房地驻产投资狡市场分乘析一、贷房地申产投材资市丸场分害析的皇含义二、房英地产市咽场分析跌的作用三、零房地若产市嗓场分统析的妄主要馅内容1.市场倦分析究的三赔个层剧面2.房地产些市场分完析的内荣容第三锅章念房罚地产追投资耗与融若资第一节付房地撑产企业输资金筹死集的方低式一、直厘接融资二、厕间接而融资三、而权益今融资四、债印务融资第二节共常见麻的房地耻产融资厅方式介迁绍一、傲房地岂产信旦贷（一）舌土地开赠发贷款1、土地远购置贷鸟款2、土狭地开功发贷腔款3、土地想储备贷皮款（二英）商肢品房腐开发聋贷款（三）动持有经镇营性物监业贷款（四栽）房求地产厌抵押痰贷款1、个人旧住房抵铜押贷款2、在建妥工程抵括押贷款二、证欣券融资三、雄房地至产信眠托四、房辫地产抵记押贷款鹊证券化五、房地产足基金六、揪其他惜方式林：联究建、亮参建相融资隔；房由地产叙典当喝融资盲；利吧用外蛋资第三节掏房地高产项目给融资一、房剃地产融帽资方案（一）槽融资组稼织形式森选择（二）纳资金来盖源选择（三妈）资疫本金贱筹措（四）狮债务资浆金筹措（五骂）预押售或酷预租（六件）融勾资方误案分晶析1、资金歉来源可搏靠性分卵析2、融稀资结稠构分却析3、融资梨成本分制析4、融套资风摄险分寸析二、久金融集机构帖对项盟目贷河款的油审查（一弄）企啊业资肢信等再级评组价（二何）贷科款项钳目评雷估（三专）房索地产找贷款念担保尼方式偏评价1、保球证2、抵押3、质肾押4、贷款蔽综合评袍价第五险章小房毛地产北开发庭项目乱投资海估算第一节刃房地茄产投资策与成本茅构成非生产迈性建设臣项目总僚投资构首成：建设项目总投资建设投资工程费用工程建设其他费用预备费建设期利息房地产麦投资费拥用及成且本费用仓组成：土地费秀用前期工智程费基础设宗施建设圣费建安工根程费公共头配套译设施乞建设渐费开发框间接纱费管理惹费用销售费并用财务缠费用其他陈费用开发期圆间税费不可预药见费第二倒节房地产址开发项杏目投资葱与成本民费用估桑算一、躁房地统产开匹发项暴目投毒资与墓成本闹费用众估算虾的依麦据与热要求二、房菠地产开滑发项目攀投资与合成本估毙算（一）命土地费谣用估算1、土地戴征用拆警迁费（1）农村壁土地蛛征用逼拆迁费（2）城拴镇土旺地拆晕迁费2、土片地出讲让地汉价款3、土没地转离让费4、土切地租范用费5、土然地投朗资折宅价（二秆）前疏期工群程费拜估算（三）农基础设榴施建设振费估算1、单元躁估算法2、单妖位指田标估防算法3、工程姜量近耻似匡瞎算法4、概算指严标法（四）熟建筑安鼻装工程狠费估算（五）裤公共配启套设施狠建设费昨估算（六忠）开择发间盾接费涛用估田算（七雅）管掘理费奔用估歇算（八榆）财皱务费遍用估线算（九）打销售费赔用估算（十）壁开发期连间税费疏估算（十一僵）其他裤费用估筋算（十果二）饺不可变预见复费估剩算第三节血房地河产开发炒项目收妄入估算一、租遥售方案二、雅租售抖价格三、挎租售是收入四、自票营收入第四节典房地刊产开发晌项目税阶金估算一、营题业税金仆及附加（一库）营衣业税营业应税＝但应纳吃税收丸入×税率（二）牛城市维呜护建设纵税城市维站护建设角税＝营烤业税税只额×税率（三）貌教育费垒附加教育熄费附杂加＝蚕营业巧税税累额×税率二、困土地箭使用附税土地胀使用钻税＝屿实际帐占用炮应税残土地胞面积供（平饿方米)×适用沿税额适用逗税额屋：大城市逮（人口50万以爸上）1.曲5-妄30元；中等城痒市（人饥口20万-5遣0万）1.伍2-榴24元；小城市殃（20万以绝下）0.姻9-泊18；县城判、建很制镇射、工致矿区0.6判-12元三、房产税1、从萍价计罢征房产税猎＝应税眠房产原约值×（1－扣除刷比例%）×1.布2%2、从租惨计征房产税惩＝租金住收入×12氏%四、土霞地增值趟税土地增籍值税＝旧增值额×税率狠－扣声除项爹目×速算扣曲除系数税率珍：土地垒增值辱税四袄级超挎率累钢进税坟率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035扣除项晒目：1、取肾得土唐地使庭用权菜所支资付金龄额2、房地永产开发夸成本3、房地变产开发锦费用4、与嚼转让离房地原产有躺关的完税金5、其他医扣除项抓目6、旧房舟及建筑蜘物的评岸估价格瞒。第六抹章乌房衔地产丹开发爪项目栋财务希评价第一运节亿财务程评价缠基本彻概念膛和奔评价裹指标敞的确轧定一、财务评常价的基捐本概念二、贩财务麻评价稼指标信的确畏定项目财责务评价恐主要指搅标和方咬法参照集表指标方法收益额盈利能力投资回收能力静态法利润投资利润率静态回收期动态法净现值内部收益率动态回收期第二泼节件房地段产开农发项客目帅财务厚报表巨的编往制一、辅助蜡报表汽的编辰制（一粪）投序资计眉划与壮资金压筹措铃表1、资金份筹措来槐源资本伐金（袄股本库金）预售收坡入银行贷订款2、资柏金筹爹措计佣划3、资金秒投资泳使用袍计划（二螺）借嫂款还例本付陆息表1、还简本付蚕息的坛资金其来源2、关宇于利非息的杀计算（1）借款时径的利息党计算每年汪应计故利息＝（年初呜借款猜本息粉累计+本年借舒款÷2）×利率（2）还款叼时的利尽息计算等额还详本付息论的计息等额乡丰本金荣偿还3.借款还稿本付息督表二、基辉本报表钢的编制（一）妥现金流油量表1、全部眨投资现盯金流量披表2、资假本金絮现金略流量往表3.投资滑者各村方现虑金流陆量表（二牧）损欲益表（三泉）资帅金来般源与抖运用喜表（四）句资产负凡债表三、报吉表之间盆的关系啊与编制搁要求第三倍节踩房地洲产开舰发项计目叼财务跨评价夫方法一、静态泪财务帅评价制指标诊分析（一遣）静河态投音资回崖收期1、含义2、确定愈静态投潮资回收许期指标忙的方法公式编法不包括毛建设期包的投资御回收期惕（PP’）=原始豆投资剂合计÷投产后柱前若干誓年每年元相等的万净现金灶流量包括介建设挪期的爬投资沟回收呆期（PP）=不包德括建违设期例的投撞资回筑收期+建设期列表航法包括建堡设期的甲投资回维收期（PP）=串(累计睡净现倡金流瓜量开辜始出悼现正闻值期蜜数-1)趴+(上期累延计现金笑流量的膨绝对值÷当期壮净现案金流盛量)3、静态友投资回完收期的含运用（二）皱累计净找现金流岔量（三）挂投资利堡润率（ROI）投资矛利润演率=年利润堤总额或椒年平均射利润总槐额÷总投资×1友00狸%2、投资买利润率映的应用挺和应注御意的问灿题1、含顶义与妇计算蓄公式（四刊）投训资利土税率1、含义登与计算圈公式2、投资司利税率弟的运用（五际）资牛本金提利润划率投资利唐税率=年利伍税总音额÷总投以资×10讯0%1、含牺义与锋计算劫公式资本惕金利智润率=利润荷总额÷资本金躬总额×10醋0%2、资本斧金利润辈率的运允用（六辅）借卷款偿办还期（七）剑还本付昨息比率借款偿营还期=借款偿寺还后开夹始出现谈盈余年纯份数-开始伐借款索年份+当年后偿还贫借款凯额÷当年可制用于还匆款的资档金额还本付出息比率=可用钩于还舟本付获息金丽额÷年还本贯付息总口额（八）盗资产负躬债率1、含义因与计算键公式资产负筹债率=负债久总额÷资产总控额×10柏0%2、资产负静债率的它分析（九多）流败动比善率流动比惩率=流动衡资产÷流动负舍债×10趁0%（十）睛速动比垃率速动比俯率=（流动绪资产-存货-待摊塘费用-预付采账款叙）÷流动负减债×10怀0%二、阅动态林财务肚评价做指标锐分析（一）羞财务净膀现值（FN铃PV）1、含他义与伯计算括公式2、财务沈净现值拉的作用当净席现值险大于踩零时烤，表焰明投母资项蛙目的阅预期继收益榆率不非仅可妖以达献到基骡准收姓益率拼所预鲜定的土收益调水平烦，而乌且尚姻有盈拴余。当净现劳值等于菜零时，川表明投诞资项目此的收益讯率想起爸恰好等律于基准起收益率响所预定谦的收益廊水平。当净现纱值小于秒零时，川表明投腿资项目而收益率帝达不到尽基准收煌益率所诉预定的万投资，饱导致项迎目可能甲出现亏供损。此泽时，项蚂目不可统行。3、财务释净现值摇指标的凝优缺点财务净唐现值的伞优点是颜：考虑了窃项目寿挎命期内英各年现懒金流量部的时间也价值，壤并且，裙全面考对虑了项雹目在整炕个计算压期内的罗情况；经济意挺义明确算，能够冬直接货饲币额表保示项目宪的盈利联水平；评价标设准容易蛮确定，箩判断直喉观。不足您之处肢有：不适状用于挥投资镇额不递相等涛的投驼资项疏目比遥较；折现率拦（基准抵收益率烂）不易蚁确定；虽然能羡够反映获项目在遵整个计吊算期内启的绝对被效果，贝但不能屋反映单洒位投资刻的效果偶。为了耻克服这史一缺点勇，我们雷有了净跨现值率丛这一指葵标；即使知枯道了净牧现值大流于零，食我们也丛无法判荷断项目票的预期喷收益率报真正是壁多少。4、基准泉收益率据（ic）国家投泊资项目衬，进行龄经济评途价时使漂用的基皮准收益骨率是由蠢国家组栽织测定玻并发布积的行业序基准收什益率；竿非国家甚投资项素目，由震投资者萝自行确匙定，但黄应考虑蔬以下因框素：资金畅成本魔和机吼会成予本（i1）投资风舟险（i2）通货膨城胀率（i3）资金限宪制（二裙）净饥现值脑率（NP错VR）净现值杆率=净现值÷投资现夹值×10映0%（三沫）内井部收回益率站（IRR）1、含侵义与怪计算笼公式用线性亲内插法脏计算IRR的近钱似值近，公购式如支下：2、内部袍收益率室法的优梯缺点3、净弓现值吃法和纵内部中收益订率法诉的比苏较（三离）动耳态投狼资回暖收期1、含义扰与计算拔公式Pt＝（某累计炼净现挠金流床量现彩值出旁现正罗值的刻年数-1）+上一剪年累粪计净帖现金泰流量论现值联的绝羊对值/出现翅正值他年份由净现盲金流该量的体现值2、动哈态投我资回隙收期嘴指标应的作解用Pt≤Pc（基搭准投誉资回密收期详）时集，说烛明项腐目（插或方逃案）罩能在圣要求赢的时巷间内百收回种投资赌，是笨可行骂的；Pt＞Pc（基准赞投资回感收期）创时，则促项目（纹或方案弄）不可永行，应妄予拒绝惊。3、动拨态投棕资回日收期劣的优束缺点第七菊章冠不药确定值性分终析与泽风险险分析第一堤节惩房注地产妙项目箩的不堡确定陪因素一、办土地病费用二、是建饭安工底程费轿用三、兼租售容价格四、尝开发克期与抬租售亮期五、容投积率及政有关设限计参数六、贷坐款利率第二节脆盈告亏平衡不分析一、话线性蜻盈亏骂平衡纸分析皂的数梢学模弃型如果用B表示句利润肚，p表示敏单位医产品谅售价岁，Q表示销春售量或路生产量爬，t表示碎单位桌产品仓营业掏税金络及附朴加，CV表示单勤位产品涂可变成洲本，CF表示祸固定站成本息，则风可写约成如耍下形诞式：B＝pQ—CVQ—亮CF—tQ二、线涉性盈亏松平衡分仁析方法（一数）线涌性盈纲亏平海衡分兴析的劫前提老条件产量阔等于凤销售仪量；生产量耐变化，塑单位可石成本不龄变，从尖而使总阻生产成膜本成为糟生产量断的线性辫函数；生产量想变化，满销售单奖价不变须，从而石使销售尘收入成扰为销售绝量的线共性函数扛；只生帆产单悼一产支品，落或生来产多笨种产戒品，执但可缺以换女算为米单一谈产品司计算蒸。（二）侵盈亏平极衡点房地产热投资项呀目的盈库亏平衡筛点（Br简ea偷k-购ev植en昏P贷oi向nt，BE位P）是项杜目恰好语不亏损唯也不盈研利的点1、用产读销量表汤示的盈舰亏平衡粪点BE蔬P（Q）生产能约力利用炊率BEP（%）项目安盲全率fQ项目安舱全率与废风险状丹况fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%风险安全较安全不很安全需谨慎危险3、用毕销售赤单价泉表示芽的盈宵亏平挠衡点BEP挣(p)三、线炼性盈亏菊平衡分砍析图产销量QBEP(Q)成本收入亏损盈利C=CF+QCVSCF四、盈肺亏平衡傲分析的岂优缺点第三返节肝敏疑感性值分析一、撞敏感伶性分间析的彼步骤欠与方毕法确定用引于敏感罗性分析弃的经济隆评价指逼标选择需揪要分析绩的不确僵定性因谦素确定念不确旬定性燃因素谎可能仓的变协动范皱围，孟及其护变动粥时可咸能对智评价盯指标枝带来量的相播应变具动值通过拌评价悔指标堡的变何动情益况，年找出翅较为用敏感长的不纱确定加性因尤素，卡作出办进一橡步的球分析①萍敏感副度系晒数②临岭界点项目众允许屠不确障定因独素向杠不利肠方向括变化驰的极搁限值二、昂单因府素敏紫感性事分析买图变化幅度基准折现率销售单价建设投资经营成本内部收益率三、三身项预测总值敏感鹿性分析“三茎项预圈测值秘