知名地产城市生活综合体专题报告

绿城城市生活综合体专题报告汇报目录：1234综合体的发展由来及特征当前中国城市综合体开发规律及案例研究绿城城市生活综合体的基本设想综合体发展战略的中国城市研究5绿城城市生活综合体发展建议综合体的发展由来及特征1、城市综合体的由来和形成2、城市综合体的概念与特征3、城市综合体的分类113-17世纪，近代全球性商业城市的崛起时期（含文艺复兴时期）。秦汉时期形成里坊制格局并在隋唐时期达到高峰。两宋时期开放式街区格局开始出现，其时全球最大10座城市中的5座在中国，开封与杭州均超百万人口，出现了最早的城市综合性市场瓦子（勾栏）。475-221BC，春秋战国时期形成完整意义上的“城”与“市”。2000-1700BC，欧洲最早城市出现，位于地中海中克里特岛上的王宫城市。1700-1000BC，商周时代出现真正意义上的规模性城市，如安阳、长安。1-14世纪，古代世界城市的兴盛发展时期（含中世纪时期）。如罗马的广场建筑与公共浴场等。17世纪以来，以纽约、伦敦、巴黎为代表的世界城市雏形显现。始建于光绪年间（1875年-1908年）兴旺于20世纪初的北京东安市场是中国最早比较成型的综合性商业街区，集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等多种功能为一体。1918年上海南京路出现了永安公司，这是一家综合各种商业功能在内的大型建筑物，包括购物、旅馆、酒楼、茶室、游乐场、银业部等各种设施，可以被认为是中国最早的综合建筑。1940年出现的美国纽约洛克菲勒中心成为建筑综合体的典范。20世纪70年代以后世界第一个城市综合体——法国巴黎的拉德芳斯、日本东京的六本木、加拿大多伦多的伊顿中心等。世界亚洲一线二线三线四线巴黎拉德芳斯纽约洛克菲勒中心武汉万达广场龙湖天街柯桥万达广场常州宝龙溧阳上河城如东文峰大世界香港圆方福冈运河城万象城三里屯Village《百度百科》：城市综合体是将城市中商业、餐饮、文娱、办公、展览、会议、居住、旅店、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，复杂而统一的建筑或建筑群。

城市综合体的定义城市综合体是指，将城市中不同性质用途的居住（包括住宅与酒店）、办公（包括会议与展览）、商业（含购物、文娱、游憩）、交通等公共功能空间，至少组合三种及以上，并能充分形成协同与互补、多样而高效的，有助于提高城市效率改善生活质量的综合建筑与建筑群。城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新与调整。城市综合体的主要特征城市影响自身价值经济效益区位可达性、土地均衡性、文化地标性、联系完整性空间开放性、功能复合性、人流密集性、景观连续性效益增殖性城市综合体商业零售型酒店公寓型交通物流型休闲旅游型文化创意型科教研发型体育运动型健康医疗型商务办公型城市综合体的分类从人类的基本需求特征和国内外城市综合体发展趋势来看，可以归纳出未来城市综合体的九大类型模式，由此满足人类的生产、生活及公共服务全方位需求。商务办公综合体主要类型典型案例金融商务型纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、香港国际金融中心北京东方广场会展商务型上海中国博览会会展综合体、广州保利世贸中心、杭州奥体博览城酒店商务型横滨港未来21区总部商务型东京六本木、香港太古广场、北京华贸中心、上海浦东新鸿基巴黎拉德芳斯纽约洛克菲勒中心东京六本木商业零售综合体主要类型典型案例购物广场型香港海港城、上海恒隆广场、深圳中信广场、杭州万象城文化商街型利物浦天堂大街、悉尼情人港特色商场型伦敦西田购物中心、蒙特利尔玛丽城、日本福冈博多运河城时尚街区型上海新天地、成都宽窄巷子、天津新意街利物浦天堂大街伦敦西田购物中心香港海港城酒店公寓综合体主要类型典型案例主题酒店型杭州西溪天堂住宅公寓型多伦多湖滨区、成都龙湖时代天街杭州西溪天堂成都龙湖时代天街文化创意综合体主要类型典型案例文化娱乐型北京三里屯village、上海新天地、天津新意街创意产业型上海苏河湾、杭州LOFT49上海新天地北京三里屯休闲旅游综合体主要类型典型案例主题公园型香港迪斯尼公园、深圳华侨城、天津华侨城历史文化型北京前门大街、上海豫园自然生态型深圳东部华侨城、杭州西溪天堂深圳华侨城北京前门大街香港迪斯尼公园主要类型典型案例综合站场型香港地铁九龙站联邦广场、上海虹桥枢纽公交换乘型巴黎拉德芳斯轨道站点型香港太古广场、香港时代广场、上海凯德龙之梦仓储物流型福州国际物流商贸城、青岛新世纪物流综合体交通物流综合体香港太古广场上海凯德龙之梦香港九龙联邦广场科教研发综合体主要类型典型案例大学园区型杭州大学城高教综合体科技研发型日本筑波中心、宁波研发园日本筑波中心宁波研发园体育运动综合体主要类型典型案例体育休闲型北京奥体文化综合区、杭州奥体博览城运动场馆型南京奥体中心、济南奥体中心杭州奥体博览城北京奥体文化综合区健康医疗综合体主要类型典型案例医院疗养型爱丁堡皇家附属医院、南京医疗综合体保健养生型三亚凤凰岛度假综合体爱丁堡皇家附属医院三亚凤凰岛国际养生中心中国城市综合体开发规律及案例研究1、城市综合体分布规律2、城市综合体开发规律3、二三四线城市综合体案例研究2综合体分布规律城市综合体较多出现于国际城市及国内一二线城市，其中国内二线城市占据较多的数量比例。北京、上海、广州、成都、重庆及沈阳城市综合体的存量领先全国，总存量在1000万平方米以上的城市为北京、沈阳、重庆三市；上海、广州、成都的综合体存量介于500-1000万平方米。中国20个重点城市城市综合体存量分布资料来源：2011年中国城市综合体发展报告.随着援城市海等级回规模叮的提撞升，商务办公、蝴酒店公槽寓的业靠态比例拘增大，商烟业零售、撤住宅的皆比例相值对下降。城市形综合贼体的核心功能为商务费商业衰，其散次是扶生活居住。城市综合型业态比例国际城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅44232112一线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅34261624二线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅26291233三线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅20341234四线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅1542835中国悬一二晨三四挥线城降市综兆合体瞎开发死的功踪蝶能类仅型比约例统效计综合体异业态比杰例规翠律1、万沈达广捞场2、龙湖馅天街3、案岗例比姥较二三哑四线城冰市综厦合体绩项目销代表犯案例驶研究目前滥，国荒内城邮市综爷合体误根据巷运营放模式吉可分招为以镜下三李种模万式：全部持进有型：肺如恒隆混广场、腥三里屯vi圆ll廉ag爱e、新天亡地等；部分谜持有妖型：绪如万色达广努场、匹龙湖萄天街跪等；全部销闲售型：处如三里火屯so夫ho。全部持介有型模式对开发允商的资顾金实力很要求较讽高，而侍全部销东售型模嚷式在后株期的运步营管理葬上存在溪较大的战难度。案例骄选取缓标准开发币商：扬具有阳较高轮知名泊度的突品牌朽开发度商所在脖城市复：中珍国未鸦来城割市综属合体尺的主日要分悲布点——二三彻四线屠城市运营柔模式：以气部分持有型项目荒为主。研究重侧点：区叨位特征波、规划长布局、美业态分伶布、运暑营模式20暑01年，漫万达颠集团挂在长稳春开屯设全塞国第麻一家添万达鸡广场神；200话6年开鉴业的就宁波万达广雀场（第重三代）术标志着进入逃了“城独市综合驰体”时狼代；万达广菠场在全匹国城捏市扩榜张迅速蝴，至201而1年底，欣在中国泊大中小宣城市开米业的万守达广场父将达49个，持鲜有物业老面积超束过12萍00万平方述米。万达纲广场欲发展简况指标第一代（2001-2002年）第二代（2003-2005年）第三代（2006年至今）选址区位核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段副中心、开发区、CBD建筑规模5万平方米10-15万平方米30万平方米以上产品种类商业商业商业、写字楼、酒店、住宅业态特征购物功能组合购物功能组合24小时不夜城+集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单体封闭式建筑单体封闭式及开放式建筑组合封闭式建筑+步行街区+高层的组合经营模式商铺分割销售分割销售+整体出售核心商业只租不售，销售小型商业、写字楼、住宅项目典型案例长春沈阳宁波万达广香场发展简况中国捎三大亡经济役区是萝万达秋集团殖投资确的重缩慧点区妙域。一二等线城狭市已经成为淋万达占集团卧投资柏的热默点区膊。地区合计一线城市二线城市三线城市四线城市泛环渤海地区21北京（2）天津（2）、沈阳（3）、大连（3）、济南（2）、石家庄（1）、唐山（1）、青岛（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包头（1）、廊坊（1）泛长三角地区23上海（4）南京（3）、苏州（1）、无锡（1）、宁波（2）、温州（1）、合肥（2）、常州（1）芜湖（1）、镇江（1）、泰州（1）淮安（1）江阴（1）、宜兴（1）、绍兴柯桥（1）、太仓（1）泛珠三角地区15广州（1）东莞（1）、福州（2）、厦门（1）、泉州（1）、长沙（2）、南昌（2）、南宁（1）漳州（1）、莆田（1）、宁德（1）晋江（1）黄河中下游地区7西安（4）、郑州（2）洛阳（1）长江中上游地区12重庆（2）、武汉（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）、绵阳（1）东北地区8长春（3）、哈尔滨（3）大庆（1）、抚顺（1）西北地区2兰州（1）银川（1）合计88760165中国城巡寿市万达障广场的凡空间分描布万达墨广场岁基本特征三四夕线城庙市是秤万达象集团摘未来使扩张揉的重娇要区劣域。特大城傍市内部昂拥有城糕市综合畏体增长汗的潜力啊。城市分巷布地区合计一线城市二线城市三线城市四线城市泛环渤海地区21北京（2）天津（2）、沈阳（3）、大连（3）济南（2）、石家庄（1）、唐山（1）青岛（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包头（1）、廊坊（1）泛长三角地区23上海（4）南京（3）、苏州（1）、无锡（1）宁波（2）、温州（1）、合肥（2）常州（1）芜湖（1）、镇江（1）泰州（1）、淮安（1）江阴（1）宜兴（1）绍兴柯桥（1）太仓（1）泛珠三角地区15广州（1）东莞（1）、福州（2）、厦门（1）泉州（1）、长沙（2）、南昌（2）南宁（1）漳州（1）、莆田（1）宁德（1）晋江（1）黄河中下游地区7西安（4）、郑州（2）洛阳（1）长江中上游地区12重庆（2）、武汉（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）绵阳（1）东北地区8长春（3）、哈尔滨（3）大庆（1）、抚顺（1）西北地区2兰州（1）银川（1）合计88760165黄河侦流域技及北砌方板逢块长江流李域板块南方板却块城市分嚷布备注根：持沈有比未例的螺降低输主要词与配松建住赛宅、SO纳HO开发量傲的大小柜有关。建筑规模数量持有比例均值案例28~40万平方米2050%上海五角场万达广场，持有比例高达76%41~70万平方米2532%宁波万达广场，持有比例达47%71~328万平方米1719%石家庄万达广场，持有比例11%；武汉东湖万达广场，持有比例15%第三代敢万达广拆场在做膝购物中禁心的同冒时，开拌发部分笋写字楼抽、住宅区或者商论务公寓俊，通过烧出售这会部分物秒业，获宝取充足金资金来头支持商罪业经营泡。据不完间全统计替，目前枝万达广摆场商业耻及酒店换业态比妄例平均聋约为42.纷38%（涵盖内持有物住业）。持有物贯业情况绍兴邪柯桥到万达谎广场棚效果仆图厦门赌湖里傍万达秆广场余效果写图规划铅选址厦门湖好里万达绍兴柯胳桥万达区位特航征：城叔市新区抗核心，央紧邻快娱速干道菊，商业猴区内无暮大型竞揭争对手厦门湖迁里万达绍兴弊柯桥醋万达总建筑面积53万平方米总占地面积12.9万平方米容积率3.02地上建筑面积39万平方米地下建筑面积14万平方米购物中心面积17.4万平方米酒店面积4.2万平方米可售室外步行街1.8万平方米室内步行街4.2万平方米SOHO办公25.32万平方米总建筑面积68.17万平方米总占地面积16.98万平方米容积率住宅3.0，商业2.96地上建筑面积50.94地下建筑面积17.23购物中心面积17.4万平方米商务酒店0.8万平米可售住宅面积37.34万平方米室外步行街4.4万平方米SOHO公寓8.57万平方米规划指提标功能权分区携明确唤，各刺功能提区规蒙划围懂绕室内找与室胖外步肤行街这一核昆心部分展开雹。厦门湖扰里万达绍兴柯课桥万达规划布傻局厦门湖魄里规划筹为全商敲业用地肺。绍兴授柯桥规男划为商匪业+住宅用枯地，住廉宅占地制略多于霉商业。战两者的轧容积率赛均为约3.0。厦门宅湖里妇万达绍兴柯愿桥万达厦门湖牵里功能把分区明确。心绍兴柯桥商省业部分吼布局相屯对局促坚，功能榜存在叠誉合，不揪同功能束间的人代行和车网行出入嚼存在干粉扰。厦门古湖里确万达绍兴阶柯桥请万达主力伏店+金街办公绒区SOH悄O区SOH烂O区酒店载区住宅赢区SO柏HO区酒店区主力店+金街项目词选址址紧邻融城市慎快速亦路和流主干皂道，卵车行亮交通治便利忆。主呢力店清车库荡入口垒紧邻晚城市梯干道辽，出陕入方版便。厦门鲁湖里窜万达绍兴柯客桥万达绍兴柯胸桥万达穗广场厦门湖赛里万达秀广场业态分饥析绍兴柯桥与筋厦门湖游里相比，在两者骂的主棍要业赔态分坊布中，厦乡丰门的持知名蔬品牌雹种类规与数面量超叶过柯勺桥。湖显示白城市梢差异麦在品孟牌招拍商上怀仍存估在一窃定障春碍。六大主力店万达百货华润万家超市国美电器万达国际影城大玩家游乐场大歌星KTV七大主力店万达百货沃尔玛超市国美电器万达影城IMAX大玩家游乐场大歌星KTV国惠大酒楼万达亦第四糟代产招品——万达城位于法武汉高中央串文化武区，占地1.8平方斯公里谣，总抄面积340万平方诸米，总躲投资500亿。绕一期霉工程陵“楚钟河汉帐街”21万平澡米8个月完缴工，11年国耀庆开珠放。万达盏第四垄代产脂品——万达城这是万铜达对扇国家波政策侦与各主地方难政府徒的宏娃观政拔治、但经济约、文静化等队方面圈研究豆后的古结果，对地方政晃府提升命第三产括业、转栽变经济厨增长方匆式等更槐具有吸引胁力。万达决定2-3年内将唐公司主跃业从商腥业地产境转为商交业与文雅化旅游杠并重。幼目前已笛联合中型国泛海盛、联想查等五家叠民营企垄业成立永注册金岸为10邀0亿元珠的“旺万海院文化且旅游后控股旗”。殊储备惊长白此山（21平方崇公里20尖0亿）删、西秀双版武纳（6平方公迁里150亿）、纠大连金眠石（9.5平方厘公里30终0亿）蜓、福乒州琅礼岐岛顺、武两夷山袜等。仙总投暂资约17寨00亿元。150脏0米长18万平米洋的楚河汉开街创意休粒闲步行天街；15万平普米汉阵街万达含广场（4万平描米的己百货肉店）；6万平电影文管化主题察乐园；15个影驾厅总度座位泻数300稍0座的侵中国钢最大万达电的影城；5个名人雄广场；2座六星、1座五星泪、1座四咐星总蜡共130利0间客使房的20万平坟方米酒店集轰群；50万平谁米8栋超高拆层写字脂楼的“汉街总摄部国际促”；15数5万平画米的“汉贤街九喉号”住宅；杜莎夫人蜡抵像馆、逼“汉秀蚂”剧场；500涛0平米液的文华书城、艺术画廊等文化翁设施。龙湖商业严是龙册湖集顶团旗板下的奇三大蛋业务推板块欧（住超宅、融商业沙、物垮业）阿之一穗，全冤程开真发、路持有奏和运裂营龙科湖的借商业尚地产肿项目。随着龙湖集术团深入晓的全国衡化扩张吉，商业竞地产的寇规模逐痒步增大往，截止201没1年中叮，龙掏湖商三业土趴地储浴备已鬼近350万平饼方米效。计得划到20字15年，逢开业破运营励商业腔面积那达337粥.5万平载方米撕，覆阴盖北帅京、孕上海贼、杭拳州等倍十三仔座城珠市。桂其中塘包括12个大型疾区域购损物中心歇（龙湖屋天街系齐列），以酷及北京长楹金天街透、成抗都时舱代天街【45矮8亩，180（76）万识平米怎，号姿称亚阻洲最台大购孙物中汇心】、重庆欧时代们天街糕等5个20万平泉方米雅以上等的超陪区域汉购物普中心饺。龙湖商熊业地产胳物业形泰态龙湖·星悦荟：5-1蚕0万平相米的咱社区搅型时尚生瓶活中心泰；面向绳中产家弃庭；主要培分布在返重庆、北件京；龙湖MO顽CO：10-鸦20万平样米高端精品正家居提生活秧馆；丽面向讨中产绵以上；主要强分布在就重庆、北杨京；龙湖论天街：20万平米伐以上大爽型购物副中心，集购道物、饮孝食、休扑闲、娱衡乐等多够种消费壳类型于傲一体的苏一站式拒商业综合氧体。龙湖天感街•区位邮特征在宏漫观格候局上碌位居已国内吸二线匠城市墙，如槐重庆欺、成只都；在微观齿格局上只位居城龟市传统陡商贸区忙、新区侨；前者竿如成都肥北城天蔬街、重庆庆西城男天街；尸后者如伴成都时劝代天街窝。成都时轻代天街重庆西毙城天街重庆折龙湖搞北城捏天街•业态布辱局产品泊组合：天街系知商业、苏别墅、普精装公陵寓、普害通住宅诵、甲级垒写字楼、SOH野O产品泳星座育系列陶。主力店套：旗舰百但货、世详界级卖炒场、国芝际一流杀真冰场朝、五星奴级影院渴、儿童肉体验公淹园。销售部分：情景街恰区商铺忠、精装SOH谱O公寓通、创咸意LO房诚FT、精止装住替宅；自持部分：超大定型主险力百民货店齿、龙岔湖天肠街购哥物中贷心、MOC累O家居榨馆、柳先锋学数码石港、控美食谜天地补。龙湖成表都时代举天街案例比渣较与总结典型综合体区位特征业态布局运营模式营销策略万达广场一二线城市中心区与副中心区、新区；三四线城市中心区与新区拥有万达百货、万达影线、万达酒店等自主品牌购物中心、酒店、写字楼、住宅公寓等产品综合开发，持有核心商业，后两者销售实施分批销售推出，周期约为2年。龙湖天街一二线城市传统商业区、新区多为引入品牌龙湖时代天街约30%物业持有，约70%销售。项目数量较少，规模较大，以销售住宅和部分商业为主。典型综合体地段选择空间布局业态体系运营特征万达广场一线城市二类地段内外廊结合模式（C或L型）内外均衡型资金短期回笼二线城市一类地段三线城市一类地段龙湖天街一线城市暂无围城模式（外商内住）外来品牌型资金短期回笼二线城市二类地段三线城市暂无案例比栗较与总蔑结模式优贝缺点分析典型综合体优点缺点万达规模较大、品牌有一定知名度。项目普遍位居城市传统商业黄金位置或新城核心位置。地价低、销售部分定价高、利润高。注重资金周转率，开发项目有明确工期要求。自主产业发展势头良好，具有核心竞争力。订单地产模式，商业资源平台较丰富。拥有较好的银行关系，注重银行融资创新。现有自持物业中，主力店租金偏低。低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70%。商业销售部分定价较高，租金回报率偏低。项目复制程度高，但城市地方个性化欠缺。高级酒店的长期经营边际效应递减。龙湖房产开发具有一定的品牌优势和社会认可度。商业地产优先在西部一二线城市实施大体量开发，取得先声夺人的宣传效应。商业定位倾向于中高端，品质较好。销售为主，持有较少，资金回收周期较快。由住宅进军商业地产，需要一定的探索期。项目开发的全国布局不够明朗，缺乏战略指导性。商业自主品牌少，支撑能力较差。“内住外商”的业态格局还需要市场的验证。绿城城市疼生活综寺合体的基聋本设搞想1、未湖来商始业发忙展模氏式探德索2、绿城洪城市生着活综合拒体愿景3首先倾，作蜘为城撒市文恢明发妹展的枯新兴译开发圾形态舟，绿炕城综缠合体叨战略扭中商傅业发码展正敬处于上激烈塑的变炭革之苍中，黑只要汉看清此趋势刻，我哀们有陷我们恢的后攀发优慢势。其次视，中铲国的欢城市金化进看程正声在进缩慧入一杨个新榆的时逢期，潮其变祸化趋项势与派发展吗方式晨都有慌新的冰变化交，只红要我垄们找造准立勇足点售，还普有机美会做踏大做牺强。中国裂城市险综合乎体的蜻快速夏发展壁与新山的城酒市化抖进程套，对俱于绿绣城是甲个机叛会。世上材可以裕没有庭工业构的城俱市，破但绝排不存乐在没总有商舰业的括城市右；只踩要人类促这种建情感法动物醉不会吗灭亡援，城屈市就彻不会竞消亡雪，只忆要城卵市在面，商痒业，集一定卧会在年。究竟晃实体印空间漂和网与络空墨间孰型轻孰牧重，违目前技还处峰于激锤烈的盯学术携理论偿与现齿实商捧业争掀夺中升。我罢们处赚于又矩一变亭革的竹黑窗敬期。商业认业态绿正在头发生敏变化卫，可炼以标迷准化蚕生产床、储规存、钓运输欢的大孙量商滤品正壳在转按向网求络购柱买。M.老BA煌TT叛Y.虚拟地甚理.F反UT塘UR拉ES涝.1碍99叔7未来商珍业业态侦发展趋沉势时代杂晌志19然98年8月号文暗章：向至你的购嫁物中心息说再见实体哪店上门开服务网站（绳淘宝/京东叙）直邮昏和目扣录呼叫中她心（114）社交媒体（挥微博/微信抬）移动托设备你（手犯机）电视购左物服务终葛端（Q铜卡/贩卖西机）网络逮家电锦(海享尔冰箱剂)零售商棒们正在基应对挑膛战，比险如更好挺的细分尘市场、撞线上线偶下的结涌合与更发好的服榆务…1瓶水有几种驴买法？当购国买的莲渠道泥有很密多种湖时，姐商业拥地产紫（实睁体店膜）这思种“畏渠道照”就缺会受授到严婶峻的法挑战意。消费者累对不同劣品类的述需求差膨异导致甜了专业奥化业态妥的发展葡，传统崭百货正繁步入衰递退，不烛再强调疑“大而疗全”，踩转而向牌深度专座业化和瓦专业化层集成两少大趋势种发展，舱逐步具匆备各自泰清晰的瞒市场定站位。曾经盛驳行一时稿的百货灭商场正暴一方面些通过专笋业化集项成演变海为购物蒙中心，针另一方捷面，其狐内部各涝细分业镰态的专织业化进尸一步加流强，衍归生出各四类专业惑百货/主题阴百货板。商业巡寿正步色入“顿体验恩经济榴”的追阶段早，强骆调商童业活州动带那给消厚费者奔的独攻特审洗美体堤验，善将消除费者宽的参守与融址入到玩体验仓设计昼中，晨以产兄品作旁为“始道具价”、参环境端作为闪“布算、景茎”，狐诠释供商品阻的文宇化内锤核。LV艺术馆Pra危da水晶帐宫App念le天才吧Pra符da第三盆代掌增门人复缪科拥维·普达拉登说，现拳代人所页需要的护不再只毁是商品钥，而是江生活态首度。一霉间创意斑十足的巷旗舰店芝远比一崖件经典很款式的讽产品更些能撼动旺人心。在各踏种动匙力因盏素的影响剩冲击下廉，未来罩哪些商推业业态甩将会持冲续存在壁呢？维持人们基哪本生存姐的物质择需求——生鲜、创美食。获取食物是下一切生吩命体的耻本质特认性。当聚前生鲜斥食品销漫售还存撞在着农识贸市场击和超级发市场两纠种业态乒，美食睛则往往婚成为现零代购物羽中心的悲主要业健态，两钥者均具兆有及时跨性、搭颤配性及父聚集性著特征，章同时可萌以带来猛巨大的路人流量肢，所以灵该类业苦态将会倾持续存材在。在各种膀动力因逮素的影响暗冲击下木，未来栗哪些商责业业态笋将会持裤续存在趟呢？保证人们完锈美生活没的日常鸭需求——生活服救务城市的本于质除页了市厚场交滨易之坟外，偶生活糊服务掩是其堂另外解一个气重要录特性悄。无恋论是蚀金融竿、保瓦险还黎是医捐疗、绢保健文，甚健至科霞教、手行政示，均江是城藏市居比民能检够实泻现美项好生右活的偶重要垄保障曲。未尘来那袜些贴秋近人鞭们日驻常生哨活的接个性个化服扯务将覆会日缴益发臂达。在各种丢动力因碎素的影宾响冲夫击下拿，未鸡来哪嘱些商商业业霉态将布会持稳续存够在呢盛？满足人们挖情感盼价值间的精腰神需拘求——体验篮、娱适乐当一切盾标准遣化工行业产育品可寄以实斤现电最子网懂络销遥售之涂后，搏人们嫩对商完品的命需求否更多滑的属绸于符芳号体免验，赞从汽倾车、劫家具德到服寺饰、玻电子柳等产幕品无另不表章现如扣此，希未来您实体削店销点售的怪将不丙会是南这些松商品逼，而沾是对厨它们斗的体编验。舞同时樱，能尾够满葱足人博们情甘感表厉达与娘交流览的娱叹乐业扁也将霉蓬勃秤发展把，如纺游乐栋场、砌主题宾公园柔、文页化场亚馆等妹。逐步捡衰退锤的传统业闭态食品、牙饮料服饰师、鞋勇帽通讯形、家妇电书店口、出集版建材光、家鸦具未来急商业庄业态链发展痛趋势这些忌业态吩的特役征：标准牺化、脾规模婶化、予可储根存、腔方便通运输它、传柄统零远售、杠技术辣淘汰未等。未来持扫续发展汇的新兴浅业态品牌氧服饰体验烂式零耳售电玩游恒戏书吧唱片美食酒吧珠宝饰品主题谱公园游乐允场健身运动美容护宪理电影KT灾V科技博物扒馆未来马商业委业态详发展拉趋势这些业补态的共烛同特征军：1、必须造得要局人亲位自参吧与的2、与人亡的情莲感产指生关枪系的3、在虚拟材空间中农无法体叛验的4、虚拟帅社会岗需要姓实体猫展示摸的专业化弃、标准拌化与个援性化并垮存发展遥，综合撒体将不介再是仅讽是以商状务、商张业功能记为主要纠驱动，拐文化休帝闲功能氧亦开始坐由配套魂功能逐宵渐转为寒综合体脉的主导誓功能。商务、搅商业综适合体文娱综合久体华润中迈心悉尼现达令削港商业柜综合顶体必买须有扔良好衫便利映的交恭通系乳统与夜城市梨交通似联系脑，与孤轨道槽交通向综合革一体六化开若发将凭成为禾未来竟趋势旦，商秘业综勾合体役越来箭越多爱地在较城市只立体梁交通糕系统闪中充握当节那点。交通枢皱纽综合蕉体的典怎范香港太来古广场日本六魄本木新葬城未来榆将会浑有更怒多成也熟的爪商业匀综合瓦体品突牌出模现，按但也诉必定党会有戒一部津分同顶质化预严重冶、品夏质较中低的能商业印综合阳体被衔市场怪淘汰洽。一线滑城市急商业崖趋于赖饱和浆，二携三线住城市颗发展奴迅速刺，购紧物中伴心的淡主要之扩张咏区域雾也将菠由现吸在的练一线定城市萝为主等向二储三线即城市送普及迹。一线城溪市二线城市三线城烛市成熟局商圈占存在介土地棕稀缺快、地阅价高休昂、甚城市疲扩张孤、人饱口外甩迁等拾问题附，将磨导致骡购物祸中心道向非唐成熟岸商圈咱甚至吧郊区绞新商门圈普昏及。以上海屡为例以北鲜京为制例购物热中心看在整遵体氛传围和伶购物关环境丢的营闪造上澡更加接多元棋化，班建筑匙形式疗不再屋仅拘皇泥于依传统老的封参闭式蓬“大校盒子斜”，寺而是荷根据蹄区位搭条件四不同散灵活孔变化滤，带踪蝶给消矮费者汽更宽骑松、埋闲适度的购滥物环滋境。绿城做目前竹在建来的商迈业项波目有或住宅独配套夸的社株区商平业，洁也有景规模诱更大别的区条域中畜心综酿合体允商业银，显疼示绿专城在委商业找地产胡领域夺的逐赢步拓还展。翡翠城商业街温州鹿城广场台州玉兰广场绿城请城市亡综合傲体发展目标——“城市脾生活掩第一皂目的贱地！斜”文化健康街区交流环境LOH持AS绿城城枣市生活综合体泛愿景承载面“生徐活、烛乐享叮、体握验”芬于一侧体的柿理想数街区超越唇商业耳设施屋范畴痛的生瞒活中私心精彩而高效的建筑空姨间，丰难富而多秃样的串消费含内容，立浪体而便捷宾的交通秘体系，之吸引密包集而多炉元的社凯会阶层助，突显辽深厚而舞迷人的峡城市文危化，与裕网络经构济充分申融合，提供与一线城市相近的生活纺品质愉。综合体发展战抹略的中国城市研撇究4城市投姿资潜力舌评价选取中歼国经济泡最为发旗达的112个地宴级及慕地级萝以上颤城市功作为本研究纤对象宇；从经济增恋长与结代构、社敏会发展计与建设馅、生活师福利与帖环境三方面副选取24项指标链，构建你基于综再合体开稍发的城蛛市评价搭指标体滩系。潜力评元价因子远之:先经济侍增长与窝结构6、GD粱P7、人员均GD食P8、第三产链业占GD羞P比重1、地方财政科学支出2、地倒方财象政收怀入9、互虽联网用户聚数10、电信业讯务收入3、金融机构存三款金额4、金副融机构各府项贷款医金额11、国报内旅游插收入12、剧场、影剧讲院数5、批发和零帆售业司就业疾人数数据版来源深：112个城市史的24项指组标数届据来订源于《20士10中国叠城市宪统计孩年鉴》、《201醉0中国城圣市（镇方）生活唤与价格拼年鉴》、《201可0中国及区域权经济窜统计皆年鉴》。城市投俱资潜力森评价潜力评反价因子涌之:妹社会脖发展与披建设17、市芳区常住人邻口18、市彻区流动人侵口13、固定伙资产投甜资总额14、社会消费品葡零售总幻玉额19、医院、卫坊生院贿床位吗数15、中狂小学专任教师坐数20、城登市建设排用地21、建雕成区绿化覆点盖面积16、公抖共汽（招电）泛车客狭运总巧量城市杂投资改潜力带评价潜力评手价因子痰之:生活积福利奸与环腐境22、人均草绿地面积23、城霞镇居民飘人均钥可支南配收杏入24、城镇居民正人均茶消费腰性支尖出城市投乌资潜力伤评价从一线木城市来溪看，上海经济驴优势明显，蓬深圳的似生活环果境具有箱优势。从二线务城市容整体没状况纸来看岂，生活福怨利和社木会建设售方面具爪有一定查的优势裂。但其肥发展锣的软羽肋大洲多在乳于生活环恳境较差氧，经济号增长缺卧乏动力尊，经济水井平整体薯低于全株国城市跟的平均猜水平。从三担线城救市来寻看，句面临妥的主冒要问懒题在甩于：经济舅增长无水平辅较低在和经裁济结钟构较享为低跟级；城市妨综合迫体开炊发将锹可以诞进一勉步促耗进三自线城危市的律经济历发展分水平丹和质泄量，倾改善样三线茂城市粪的经另济结少构。城市哈投资凝潜力魔评价地区一线城市二线城市三线城市泛环渤海地区北京、天津沈阳、大连、济南、石家庄、唐山、青岛、淄博、东营、烟台、太原、呼和浩特、包头潍坊、泰安、威海、济宁、临沂、德州、滨州、日照、聊城、枣庄、邯郸、保定、秦皇岛、沧州、鄂尔多斯泛长三角地区上海、南京、杭州苏州、无锡、宁波、温州、合肥、常州、绍兴、镇江、南通、台州、徐州芜湖、盐城、连云港、扬州、湖州、嘉兴、金华、泰州、蚌埠、淮南、马鞍山、淮安、丽水、衢州、宿迁、安庆泛珠三角地区广州、深圳佛山、东莞、福州、厦门、长沙、昆明、南昌、贵阳、南宁、泉州、汕头中山海口、株洲、岳阳、衡阳、珠海、柳州、桂林、惠州、湛江、江门、茂名、漳州、赣州黄河中下游地区西安、郑州宝鸡、咸阳、开封、许昌、平顶山、洛阳长江中上游地区重庆、武汉成都宜昌、襄樊、绵阳东北地区长春、哈尔滨、大庆鞍山、吉林、齐齐哈尔、牡丹江、抚顺西北地区乌鲁木齐、兰州西宁、银川合计94360备注：一线城蜜市的远亡郊组团毕或卫星劝城可以雄等同于梢三线城敬市，以礼此类推桥。根据究各项扬评价昏因子妄及城为市得萌分对米比分铅析，铅对中个国一搏、二湾、三敲线城马市进楼行重范新的绑划分享，划遗分如矿下：城市投场资潜力溉评价重新划亩分的中丹国城市透等级示火意图一线城市二线城市三线城市第一层次第二层次第三层次第一层次第二层次第三层次第一层次第二层次第三层次北京上海广州天津深圳南京武汉杭州重庆成都沈阳、西安郑州、东莞佛山、哈尔滨大连、苏州济南、青岛宁波、长春无锡、长沙昆明、合肥常州、厦门太原、唐山石家庄东营、南通呼和浩特、淄博福州、汕头、徐州温州、台州、绍兴泉州、镇江、烟台大庆、南昌、兰州乌鲁木齐、包头南宁、中山、贵阳珠海临沂惠州吉林潍坊海口洛阳鞍山江门淮安、扬州、威海、枣庄邯郸、济宁、嘉兴、芜湖柳州、襄樊、抚顺、保定湛江、宜昌、岳阳鄂尔多斯、湖州、泰安株洲、宝鸡、日照马鞍山、盐城、金华衡阳、淮南、泰州、连云港、平顶山、绵阳咸阳银川、滨州聊城、秦皇岛蚌埠、茂名齐齐哈尔、桂林西宁、沧州衢州、德州宿迁、漳州开封、许昌安庆、牡丹江丽水、赣州长三角一隔二三四凡线城市轮类型划碎分地区一线二线城市三线城市四线城市核心地带苏南（宁镇苏锡常）南京苏州、无锡、常州、镇江、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、吴江宜兴、丹阳、高淳、溧阳、金坛溧水、句容浙北（杭嘉湖）杭州嘉兴、海宁、桐乡、湖州、平湖、嘉善、富阳、海盐、长兴德清、临安、安吉、桐庐、建德、淳安浙东（甬绍舟）宁波、绍兴、绍兴县、慈溪、余姚舟山、诸暨、上虞、奉化、象山、嵊泗、新昌、宁海、嵊州岱山紧密地带苏中（通泰扬）南通扬州、扬中、泰州、靖江海门、江都、启东、海安、仪征、姜堰、如皋、如东、泰兴、东台、兴化、高邮、宝应浙东南（温台）温州、台州温岭、瑞安、玉环、乐清洞头、平阳、临海、苍南、天台、三门、文成、永嘉、仙居、泰顺外围地带苏北（徐连淮宿盐）徐州连云港、淮安、宿迁、盐城大丰、铜山、邳州、建湖、洪泽、金湖、新沂、沛县、射阳、赣榆、盱眙、东海、滨海、沭阳、阜宁、泗洪、泗阳、睢宁、灌南、涟水、响水、丰县、灌云浙西南（金丽衢）义乌金华、东阳、永康、丽水、衢州浦江、武义、遂昌、龙泉、青田、云和、江山、缙云、景宁、松阳、龙游、兰溪、庆元、常山、开化、磐安合计2204071备注：起一线城自市的远隶郊组团寇或卫星顶城可以聚等同于摸三线城翅市，以香此类推斜。本研罩究以成长三矿角县保市为火分析捕对象忆，未泥将地庸级以酒上城投市的沙近远巡寿郊辖粉区分扯离。在实闲际投尚资潜议力分凉析中敲，各性个城最市的赞辖区蛇也可怕以划霸分为烫二三碧四线意不同沫等级益，如零上海度的嘉姑定、森青浦虫及松罚江等圾，杭找州的疏余杭裳、萧窜山、朗下沙舞，南扭京的恨浦口贺、江幕宁及蜓六合品。二线城市三线城市四线城市第一层次第二层次第三层次第一层次第二层次第三层次第一层次第二层次第三层次苏州无锡、宁波温州、常州昆山、江阴张家港常熟义乌、绍兴太仓、吴江台州、余姚南通、慈溪徐州、镇江绍兴县舟山、嘉兴扬州、宜兴诸暨、温岭瑞安、海宁桐乡、湖州玉环金华、扬中上虞、平湖嘉善、乐清丹阳、奉化象山、富阳连云港淮安、宿迁盐城、衢州海盐、嵊泗泰州、东阳新昌、永康靖江、丽水高淳、长兴宁海、溧阳嵊州、金坛海门、德清临安、岱山溧水、安吉洞头、平阳江都、临海启东、苍南桐庐句容、海安仪征、姜堰天台、如皋如东、泰兴建德、三门浦江、文成永嘉、东台仙居、武义遂昌、兴化大丰、龙泉淳安、铜山青田云和、江山、缙云景宁、邳州、泰顺建湖、松阳、高邮龙游洪泽、金湖、兰溪、庆元、新沂沛县、射阳、宝应赣榆、盱眙、东海滨海、沭阳、阜宁常山、开化、泗洪泗阳、睢宁、灌南涟水、响水、磐安丰县、灌云长三角一考二三四帖线城市慈类型划监分根据各蓄项评价唤因子及岩城市综阶合得分抛分析，日划分如熊下：绿城永城市廉生活傅综合局体发展建场议51：区域满发展建飞议以中国三活线城市（含部收分县级懒市）*为主，现阶段困以长三墨角为宁核心梦发展奸区域配，其损他区穗域为辅。三线城市目前商业地产开发水正平较为陵一般，厨而城市化进阻程后兰劲强拥劲。一二线品膝牌容易楼落地，商业经营右可行佩性较大。20万人口隙以下且哲经济一红般的四线城市川因人口规圈模较小，短时糖间内商业规模难以支撑，且国内商业连该锁品牌规模较小，招商资万源难以组织；城盘市基便础设捎施的编支撑舟能力遣还有押欠缺亚，进入需相对怒谨慎。在三线城液市中，独以长三概角为第吵一优选秧地区，广辽东半月岛、环乒渤海地蜂区、山蛋东半岛猪为次选区域，中部及南渡部一慎些条蜡件较形好的项目也可浑考虑。*途以什上城伞市等盯级划夏分基兼于绿灯城城温市综循合体饺发展任战略负而重狮新划董分的独中国配城市欢。另隶外一岔线城陆市的尘卫星糖城与究组团绳以及绕二线创城市榴的下犬辖区犹域中紧心也揉可作徒为三铜线考套虑。2：运营蛮模式建裤议建议浩在中短江期内轿以持销绍均衡动型（万达恼）为主，坚持陵项目可劣售物业挥之利润支必须能搭与持有极物业之绍投资平嫌衡为基资本底线毒，以减轻综合体各发展的资金走压力。中远期可考虑对部分优质塑物业胸选择拐持有，以利嘱于平衡疯绿城综公合体板摸块的远期效益侦。销撤售为椒主型的商业旁物业（初即无需撑统一取经营鞋的街驰区型义物业）建议裹并入茄住宅开发配套体系。全部卖持有导型销售为迷主型持销少均衡滤型凯德与恒隆隆强调绢持续全经营答的长淘期效唯益，呀偏向咏经营擦性效耀益，团发展苗速度巷一般马但商狱业经买营成索功几戚率较茎高后疾期利皮润可奋观。万达与宝龙强调资本的暂快速回脂笼，偏载向开发价性效益略，发展嘱速度较薄快开发叔利润丰污厚但商狸业经营叶效果较喜差效益扰偏弱；3：招祝商模收式建井议建议绿城在中短铲期仍芝走外招商鸽业链模匆式，专业游的工作叫专业扬的人瓜做。长远渠发展待综合鱼体形落成规怎模集寄群效伸应后踏再视魄市场状走