房地产公司项目前期策划提案多图

建辉地产项目前期策划提案我们面对什么样的市场环境？稳定健康的市场环境宏观上竞争相对激烈产品日渐同质化品牌化，优胜劣汰己成必然中观上微观上我们面对什么样的购买市场？对产品对区位对价格高性价比、物质与精神的复合产品有较好的城市配套及发展前景的区域以地段来决定价格选择我们有什么？我们的风险在哪里？优势劣势机遇威胁市场低迷；新增购买力脱节；消化速度缓慢规模优势；发展商综合实力优势区域形象认识度低；市政配套缺乏所在区域为发展型区域；客户注重社区综合因素置业者对该区域选择率较低；项目前期的投入风险较大区位风险销售速度市场整体销售速度慢，影响到投资动态指标我们去哪里？档次定位客户定位新安康人4200元/㎡均价3800元/㎡入市价格定位中档、高品质的精品社区形象定位享受纯美生活策略：项目未动品牌先行教育营销贯穿始终我们如何去？先认识品牌再认识产品展示建辉集团实力品牌导入区位导入项目导入在开发顺序上对学校优先投入品牌带动，教育强区，对高新区再定义目录第一部分 总体市场分析第二部分 消费者行为分析第三部分 项目分析第四部分 项目风险分析第五部分 项目定位第六部分 产品建议第七部分 营销推广策略第一部分总体市场分析总体市场分析一、安康市概况安康市地处内陆腹地，陕西省东南部，居川、陕、鄂、渝交接部，南依巴山北坡，北靠秦岭主脊，东与湖北省的郧县、郧西县接壤，东南与湖北省的竹溪县、竹山县毗邻，南接重庆市的巫溪县，西南与重庆市的城口县、四川省的万源市相接，西与汉中市的镇巴县、西乡县、洋县相连，西北与汉中市的佛坪县、西安市的周至县为邻，北与西安市的户县、长安区接壤，东北与商洛市的柞水县、镇安县毗连。距省会西安市160千米。总体市场分析1、行政区划分安康市辖汉滨区、汉阴县、石泉县、宁陕县、紫阳县、岚皋县、平利县、镇坪县、旬阳县、白河县1区9县。全市有4个街道办事处，157个镇，共161个乡镇。2、人口全市常住总人口263.07万人，其中城镇常住人口95万人，全市城镇化率35％；全市常住人口中，男性138.97万人，占52.84％；女性124.02万人，占47.16％；14岁以下43.64万人，占16.59％；15～64岁195.77万人，占74.44％；65岁以上23.59万人，占8.97％；具有大学（指大专以上）文化程度的人口为12.62万人；具有高中（含中专）文化程度的人口为25.43万人；总体市场分析3、经济发展新型工业快速增长。工业化率达到38%。新增规模工业企业74户、产值过亿元企业64户。现代农业特色鲜明。加快实施“百园建设、千元增收”工程，启动建设现代农业园区154个，其中省级20个，建成面积21.4万亩。生态旅游蓬勃发展。安康汉江龙舟节、中国盆景展、南宫山旅游文化节等重大节庆活动成功举办，安康生态旅游知名度明显提高。园区经济活力增强。高新区生产总值增长30%以上，财政收入增长62.5%，新增亿元以上企业7户。县域工业园区入园企业达到624户，实现产值204亿元。总体市场分析二、全国房地产市场分析2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，占房地产开发投资的比重为68.5%。总体市场分析2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，其中，住宅销售面积增长17.5%商品房销售额81428亿元，增长26.3%，其中，住宅销售额增长26.6%总体市场分析三、安康市房地产市场分析2013年安康市房地产市场调控成效明显。中心城市房地产市场呈现出投资增长、销售增长、用地增长和价格稳定的“三增长、一稳定”局面，2013年中心城市完成房地产开发投资25.89亿元，同比增长87.1%；全年销售商品房5248套、59.99万平方米，同比增长89%；商品房均价4584元/平方米，同比上涨0.6%。整个市场供应充足、需求放大、成交倍增、价格稳定，达到了控制房价过快上涨的目标。总体市场分析四、安康市典型楼盘分析项目名称北城中央开发商安康市高新区中元实业有限公司项目类别普通住宅商铺建筑类型高层建筑面积49万㎡参考均价待定项目地址高新区秦岭大道与安康大道交界总体市场分析项目名称万浩·未来城开发商安康万浩房地产开发有限公司项目类别普通住宅商铺建筑类型小高层建筑面积24万㎡参考均价待定项目地址高新区生态文化公园南侧总体市场分析项目名称兴科明珠花园三期开发商安康兴科房建集团项目类别普通住宅建筑类型高层建筑面积12万㎡参考均价3700元/㎡项目地址安康大道邻东沿线总体市场分析项目名称兴汉华庭开发商安康兴汉房地产开发有限公司项目类别商住建筑类型高层建筑面积8万㎡参考均价4000元/㎡项目地址高新区江北张沟桥总体市场分析项目名称江南一品-南郡开发商安康兴安地产集团项目类别普通住宅建筑类型高层建筑面积10万㎡参考均价4300元/㎡项目地址安康市城东金堂路总体看市场研分析项目名称城市庄园开发商安康京康房地产开发有限公司项目类别普通住宅商铺建筑类型高层别墅建筑面积8万㎡参考均价4550元/㎡项目地址安康市南环路与文昌路交汇处总体岗市场光分析项目名称汉城国际商业街开发商安康博泰投资有限公司项目类别普通住宅商铺建筑类型高层建筑面积20万㎡参考均价5000元/㎡项目地址南临滨江大道北依江北大道总体面市场梳分析项目名称深汇-仕府大院开发商安康深汇置业有限公司项目类别普通住宅建筑类型高层建筑面积40万㎡参考均价4400元/㎡项目地址安康大道安康学院东侧总体访市场怎分析项目名称高新·现代城开发商安康高新地产开发公司项目类别普通住宅商铺建筑类型高层建筑面积360万㎡参考均价3900元/㎡项目地址高新区花园大道中段总体篮市场网分析项目名称新兴天著开发商安康新兴基源房地产开发有限公司项目类别普通住宅建筑类型高层建筑面积26万㎡参考均价3900元/㎡项目地址高新区花园沟大桥总体津市场弄分析从安康回房地产倒市场竞水争分布企来看，忘市场主接要呈现顾出四大盼板块：耗高新区收板块、绳江北滨江带、将江南老灰城区、全城东近权郊区。绣安康房播地产市悉场格局落的形成服，与其创城市的烧逐步发商展息息涉相关，迟从城市煌规划与滑发展的宋角度来董看，以权老城区羞域为核滑心，先汁向东发背展，再惩向西发皇展，由罪此通过贪优化城碗区东部受有限区骗域，改陈造江南萄老城区帮，开拓孩江北新稳区和城吸东新区吵，逐渐稠形成了窜当前安突康市场裁格局。总体禁市场犹分析指标城东近郊区江南老城区江北滨江带高新区地理位置市区边缘地带安康商业金融中心城区离市中心较近城市新区发展前景城市东移前景看好中心城区发展成熟安康未来城市休闲旅游示范区未来安康新兴的城市中心周边配套交通便利配套成熟交通便利配套成熟交通便利配套不佳交通便利配套不佳周边环境环境较差建筑密度较高旧城改造环境优美江景资源稀缺人气不足心理距离较远楼盘定位开发大量高中档楼盘高中档楼盘目前为高档楼盘中高档楼盘价格水位4400元/㎡5000元/㎡5100元/㎡4000元/㎡从城市融区域板务块发展讽特点角驶度入手振，将一讲系列重盲要指标依通过总隆结和明惨确，将手安康市涂区当前哑四大重嗽点房地司产区域讯进行对蹦比，从到而在感左官上对傻各个区持域板块赞在整个堡城市所鞋扮演的严角色进搂行说明拉，进而腾明确项饭目在全很市生存拘和发展惕的基础恳地位。总体幅市场眠分析五、安窗康市房附地产市裳场特征区域性营分布明狮显市场成甜熟度还掉有待于筋提高内外暮销并娘存，冷内销归占绝岭对主学力产品吸更新魄快，梳品牌揭忠诚联度高电视炮媒体级和房纺展是北信息掠传播造的主忧渠道推货谨姓慎，吸采纳速度切慢销售价青格区域商差别大第二部存分消费粒者行前为分著析消费者稼行为分商析一、趁市场桶客户绵主流合与非那主流来分类行政事蛛业单位鼓公务员个体私特营企业浪主主流非主流企业高架级管理绢及技术魂人员外来裹人口客户哈群消费己者行尽为分雀析二、市捡场客户及群体的阀消费行银为分析1、哪生活孕基本竿特征消费层喇次较高口碑传混播对消把费者影碑响大2、品牌环的影响戚力3、垫购房诱区域芽选择如何珍改变吃置业恢者对作项目福区域欺的抗暗性，骗将是薯本项异目发煌展的羊关键苍。4、价悉格选择置业者乘的目标替价格集骨中在35降00孝-4国50沟0元/㎡。消费咬者行深为分特析5、产品晋要求户型设悬计：置夫业者一蛾般选择抹三房二关厅，注虎重实用剂、功能鼓性；朝向选胜择：多缝选择南徒向，对框东西朝爽向抗拒拜性强；园林室规划饰：消脱费者喉对园内林越爸来越证关注炸，但贿还是维以发暗展商技的引却导为惑主；生活配瓦套：主叫要集中扰在学校诞、商业籍、交通博、会所夹上；交楼巩标准概：本猪地客爹户主公要选绳择毛颂坏房奋自已短装修妥。6、置给业时机消费估集中桂在节非假日押，其本中春碑节前吓后的冒购买给数量破最为穗明显少。7、对后折扣的驻敏感对于划价格袜的敏愁感度详要低途于折斑扣优逼惠。消费者般行为分绢析三、不选同客户希群的置穴业特点客户类别置业次数区域价格楼型行政事业单位领导二次或多次置业江南老城区4500-5500元/㎡小高层行政事业单位员工首次置业江南老城区4000元/㎡高层市区私营企业主二次或多次置业无选择重点价格相对实惠无选择重点镇区私营企业主二次或多次置业无选择重点价格相对实惠无选择重点企业高级管理核心技术人员首次置业邻近工作区域3500-4000元/㎡无选择重点部分外来人口在安康首次置业无选择重点3500元/㎡商住房消费者担行为分劳析客户类别户型面积教育配套商业配套社区规模行政事业单位领导四房140㎡以上可有可无大型商业规模大行政事业单位员工二房或小三房丰富的教育资源大型商业规模大市区私营企业主四房140㎡以上丰富的教育资源大型商业无选择重点镇区私营企业主三房120㎡以上丰富的教育资源大型商业无选择重点企业高级管理核心技术人员三房100㎡左右丰富的教育资源大型商业规模大部分外来人口二房80-100㎡无选择重点品种齐全规模大消费者各行为分吴析思考床：按照枕目前鉴客户怨选择扯区域策的分冤布格岁局，晌我们诵能吸地引什明么类烛型的稠客户恶群？如果拌以低借价格摄切入某市场土，能种否改萍变目棍前客袜户选桶择的害区域缴偏向侨？如果镇发展昆中档哥、精被品项牺目，下回避转江北矩滨江搏带和刑江南捉老城辞区的拦高价翼竞争猴，我乳们的绵目标躺客户蜂群又察是哪膨一类亚人群蠢？第三拌部分项目件分析项目分膏析一、震安康建市高津新区润概况安康高乌新区位拴于汉江尼之北，膝规划控馒制面积67平方作公里桥，与转安康拆中心枣城市荡一桥妖相连,是200方9年省及政府仔批准币设立厉的省秤级高牲新技沟术产拜业开蓝发区浇，实渠行充悠分授最权、谦区域推管辖踩、开匹放运竭行的厕管理趋体制词，享蒜有市砖级经锐济管距理权核。高新区饭立足规笋划引领外，体现皱大手笔龙、大气名魄、大屈胸怀；冠着眼基饱础先行醒，体现临高起点重、功能宿全、服艇务优；天突出产时业支撑败，体现冲兴产业恋、调结泽构、促源发展；企落实招疯商为要战，体现颈大招商房诚、招大泛商、能朽落地；优加快创掩新推动咽，体现爹体制好般、政策求活、机纽奉制全。近年来慌，围绕重“三大哀基地”镰、“四类大中心矿”和“匠五大产袜业”建开设，已业逐步成梯为安康熔战略门您户之区老、宜业屯宜居之辽区、生断态文化腾之区和宇循环产章业之区判。项目分饱析二、项席目所在本区位描亩述本项蛮目位椒于安瞧康市批高新颠技术社产业编开发睛区核惩心地泡段，模东临低秦岭符大道墙，南临运朗动公园乞和欢乐希世界，拘西北临31涉6国道项目分吩析三、叶项目SWO良T分析【优势识分析】规模者优势洽；交通莫系统李良好川；地块虽平坦喜易于厦规划刺设计召。【劣势分处析】区域怎的人构气较克差；周边生尖活配套室较少；项目治距离秧老城坡区较拼远。【机会分届析】政府对雕高新区号的基础闹建设开吴始加大沈投入；市民嫂置业波时已栽开始陕注重允社区惠的综刮合质习素；另有知叉名发展宣商在高块新区圈丽地准备插开发。【威胁已分析】市场皂供过汗于求图，竞位争激攻烈且衬低迷滔；新生客施户出现勒脱节，没消化速具度缓慢剖；市民对数项目所绒在区域万有较大张的抗拒曾。项目分午析四、竞匙争分析【短期竞法争分析】短期竞崇争主要延来自市柿场供应滤量的压亮力，高侧新区即舞将开发腾项目以壳及在售葬楼盘占锻地大约138万㎡，功以平均1.5容积率胀计约207万㎡。项目名称占地面积地理位置北城中央210亩高新区秦岭大道与安康大道交界万浩未来城150亩高新区生态文化公园南侧深汇-仕府大院212亩高新区安康大道安康学院东侧高新现代城1500亩高新区花园大道中段项目分靠析【长期眠竞争展分析】从市民糊对品牌杨的追逐菊及品牌思发展商律的召唤鸟力来看卷，在未钓来，品战牌发展姑商的大险型项目常将是我梯们主要拳的竞争神压力，甘如中元舞实业的扩北城中它央，高蚊新地产挣的高新顾现代城梁。品牌发只展商规模捷大区域相牙似项目分肾析思考：1、如犁何改变初市民目对前对项宋目区位般认识？问题逝：80%市民对贱项目区屯域的概摩念是比马较偏远南的地方酷，房地静产价格抗预期在40粉00元/㎡以奔下。解决虎：通量过特贪色教勾育引喷进、朋生活膏配套跌完善借、事负件公载关活禽动、舰媒介特传播龙来改寨变市其场偏棉见。2、如舅何利袭用项泄目自饰身优键势？突出衰大盘零的社槽区优炕势，雕对高团新区老社区汉再定把义。第四部恩分项目拳风险耽分析项目僻风险搜分析一、区私位风险1、项目逃所在区前域较为毒偏远2、市民亦印象欠绪佳安康市颜民对高什新区的友认识一个滑较偏耀远的岭区域生活悼设施贫较为获缺乏凯的区放域环境便、治脆安较购差的咏区域公共设守施尚未腔配套完场善的区瞒域项目识风险内分析二、际销售胳速度糊风险201咳3年安络康市涨城区即成交芦面积劝：60万㎡在售楼道盘：28个销售颗数量拴：524班8套销售均未价：45火84元/㎡平均销馒售速度坛：2万㎡/年资金袜回收叔：45钻84元X2万㎡=9挣16纯8万元项目风钟险分析三、阴内部霸收益律率的策影响丙：项目风把险分析总结境：我们化解风险全新的教育理念对高新区社区再定义准确的定造产品灵活多样的销售渠道全面导入建辉品牌全面拓宽产品

的覆盖区域第五旦部分项目定饼位项目献定位一、目李标客户漏定位目标客用户“新安欣康人”思想开放有追求的青年族外来人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接触外界信息较多的企业主行政事业单位公务员私营企业主企业白领购买力地域消费观念持续稳定或上升的购买群体履盖全市的购买人群，特别是镇区心态开放易接受新鲜事物定义范围较宽的目标客户定义1.目标批客户羊定位纵推导项目定风位2、定老位依闭据购买力柄因素针对消受费能力透最稳定栏、最持近续或增陶长最迅千速的群晒体。地域因依素覆盖的绸客户群摄有条件汇在全市鸣范围内辨辐射。镇区退客源纠不容起忽视筒。消费俱观念腔因素哪个碰年龄刑层次背的人暖比较毫容易馒转变君观念存？哪个眠类群各体比钥较容键易接齿受新泄兴事质物？项目定毫位3、定家位结角论“新安康马人”项目定损位4、特泰征分劝析在外指接受何教育却的回迅流人胃士接触外趋界信息溜较多的时企业主外来饿人口亭中高额收入灵人群思想开兰放、有欲追求的胶年青族项目定狐位5、职业抖分类行政事业单位公务员私营企业主企业白领注：公些务员的煤界定项目定茎位6、目爹标客劳户特吼性需洒求分蛇析行政立事业锄单位榜公务骗员特征：工作和侦收入稳律定，有民较多积羞蓄。有距较高文桑化素质勇，思想删观念比乐较新，京容易接颗受新事胖物。追求较恳舒适的必生活环群境，生吹活讲究除品质。踪蝶非常注下重子女槽教育。人员桂结构送本地甚人和河外地萝人都零有，夫本地揭人为液主。辅数量莫庞大凶且结民构稳州定，眯置业数需求端明显笼，因唤工作皱年限药和职涌级的盗不同低，一蹄、二读次置造业的英可能蝇性均洒等。项目填定位需求喇：要求教筒育配套舰完善，沾并且不煮满足于尽传统的督应试教忙育。距离工篮作单位扭近，车挎程在二振十分钟闯以内，须上下班核方便。完善的障配套，收安全舒虎适的居拖住环境末，良好轧社区文耍化，体件现身份霜档次。以二内房、子三房代户型独为主耽，注哀重朝哲向。项目定纤位私营逝企业缸主特征：全市至仅少5万多隆个私汪营企筑业主开，数绪目庞昏大，怨资本修雄厚彼，收堂入高队，购疲买能赛力强街。属拍二次眯及多送次置零业者虽然文岛化素质总不高，择但由于伪营商的桂原因，副接触新符鲜事物仇多且观绣念超前扛。人员殖结构超主要添是本玩地人卸，多漏散居爹在各馒镇区树，置业旋在地星域上娘没有寇明确搁的要非求，大多痕是为子失女教育温才置业脏城区，次希望将金来子承艳父业、百后继有拜人，望践子成龙虽心切。项目肆定位需求：要求羽教育辱配套建完善灭，注供重子草女教绩育。优美舒泻适的居随住环境徐，完善担的配套赢设施，六能满足鞋社交的孝需求。对产品释质量和埋服务要砖求比较姜高，体街现其身恭份。以大户验型、大曲面积为迎主。项目定赌位企业白推领特征状：他们是救伴随着绍城市的母发展迅答速形成与的新兴冲群体，凡属于消菜费能力腹增长最项快的人妄群。收糕入稳定致且较高拉，但积英蓄有限指。外地人图为主，热文化素坟质高，叼融合各矛区域文猫化特征源明显。他们电是安疑康的今新人底类，跪生活霸节奏速快，优时间刑观念域强，则生活碌注重码品位器和细弦节。置业地栗域上没嚷有太多塌要求，受比较理拼性，讲泽求最高盯性价比浪。多属奶首次置繁业。项目定贝位需求栋：生活江配套旗完善模，交胆通便神利，饿距离朋工作铲地点殿较近鞠。追求栋较高悉的性由价比胁，有够户口昂的要孕求。需求以谊中小户灭型为主塘，多注壶重朝向胖。项目定励位7、目揭标客号户群舟的拉堵升从长远淋看，伴即随着本星项目开钥发的深割入，居趴住人气杀逐渐形写成，各毒类配套活设施完谦善，必故然带动鞭高新区秃整体区旋位价值鼻的提升摇。届时盟地块的察区位资获源对产惜品的支车撑力度蛙将大大取加强，搜将有号那召力吸妇引更高刘档次的盼目标客遍户。项目顺定位二、趣项目邀档次闪定位1、定位婆推导蓝采用趁排除法把：结论谜：不犯支持结论塔：不证支持结论垒：支匠持高档中高档中档中低档低档论证排除法论证结论绝：中抚档价代格、蚊中档祖成本自、中填高档赶形象棋。项目喂定位2、档绿次定拍位本项目险定位为“中百档、耽高质苍素的脆精品仗社区通”。所谓伍中档疯，主划要是腿针对笨成本造而言滋，力乖求控告制未连来的内销售蚕价格稻不要贸过高鲁；虽西以中旗档为贴定位湿，但捞在产子品形爽象上即应走另中高吨路线击，即仁将能落够体绪现项士目形站象的断地方掌做足亲功夫悦，通遇过提神供性秀价比糊高的移产品哗促进板销售贵。项目定聚位随着项监目开发涛深入，递各类配酒套设施抵逐步完拘善，居加住人气巡寿提升，鸭可以带节动高新弟区的整悉体区位化价值，壮本项目注价格也染会随之舒升高。穷届时我描们将有替号召力浴吸引更合高档次伯的目标舱客户，史将整个石楼盘档缺次提升烛。3、森档次读提升剩的演青绎项目骑定位三、项豪目形象瓜定位1、形固象概唉念推链导思浙路市场日导向咳性：市场需求品牌需求形象概念结合自身项目定策位开发概巧念的推还导步骤奶：确定目标客户群研究目标客户的生活特征和向往的生活方式了解本项目的独特点研究建辉品牌深层含义的精髓得出符合市场需求的关键词得出符合建辉品牌要求的关键词总结项目形象定位形象定位将指导项目的建设，并提升品牌影响力项目定制位2、从搞市场需杂求推导论形象定放位的关符键词高品味生活良好的居住环境核心目标客源对产品的需求完善的配套子女教育项目定恭位质朴舒适享受延伸目标客户对产品的需求项目定辱位3、产品脉自身特食色推导疾形象定害位的关锄键词自然发清新现代明股快离尘不踪蝶离市优雅安架逸自身射特色项目定灾位建辉的机品牌口镰号：“蚕创建人兼居典范赢，共铸宰商业传钢奇”建辉的滤企业使拖命：“为中猎国富臂强，料人民耽安康客而努虹力奋位斗”建辉的熔品牌核浓心：“件诚信、棉专精、裹创新、虽感恩、朗快乐”建辉的赌企业精吗神：“室高效务狼实，开妖拓创新诉”4、从推建辉趟品牌笛推导为关键杆词项目定域位建辉品造牌的关番键词高品真味生丙活高性译价比创新健康顾客为远本贴心建辉品州牌项目接定位5、本项右目形象状概念的感推出核心客蹦户需求高品靠味生言活完善米的配前套良好节的居晋住环哈境子女教拥育本项森目形赏象概升念关病键词品质傻悠毅闲抖创新自然漏健孙康胁现代本项彼目形乎象概卸念描测述享受纯跨美生活延伸辛客户北需求质朴舒适享受产品班自身洗特色自然损清新现代鲜明快离尘锣不离警市优雅安饿逸纯美生帮活建辉王品牌洲要求高素质孤生活高性性价比创新健康顾客肿为本贴心项目定刚位四、庭价格邀定位1、参叠照对象候选取依密据楼盘剧规模糟相近地理伞位置完参照框其它播郊区纹项目产品愁形态聋相近综合轧上述榴条件跟，选尘取高埋新现浩代城畅、深澡汇仕漫府大胡院、砍兴科漫明珠糕花园范三个击项目舟作为霞比价瘦对象雾。项目良定位2、壶市场辨比较苹法分校析均政价(小高层)单位：万元/㎡高新现代城深汇仕府大院兴科明珠花园按揭均价（毛坯）390044004600区域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然环境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100规模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100对比价400042004500权重40%30%30%建议均价4210由上国述市母场比冒较推苗导后为，得眠出参绣考均津价为42蝴10元/㎡，以5%的技术箩参数作驰调查，灯得到参车考价格铲区间为399瓦0-4有420元/㎡。项目临定位3、入李市建议建议项哥目采纳衬低价入巧市的策旧略，初腔期以380插0/㎡（毛杰坯）耻的均渠价入贯市，匹营造锻“同味价优朽质”役的市艇场口愤碑。第六部尺分产品建派议产品建者议一、森项目拢整体今容积躲率建絮议建议项刃目整体论的容积膨率为2.2项目唱总建排筑面棵积为234勾432平方米市场比校较法项目名称万浩未来城北城中央兴科明珠花园深汇仕府大院高新现代城容积率1.983.163.02.992.8产品建欢议项目本紫身的产壤品需要产品晓形态痕可安辆排得盐很丰钱富，唱环境辽优势泼可以抬表现仍得更贴加明钟显，乱且比敞较符梢合本叛项目拆整个嫌的档执次定士位。在产品魔形态符劫合目标肥客户选次择的前匙提下，遍适当提倡高容积潮率也基奶于盈利跟的考虑栋。项目的旅盈利需毕要产品建殊议产品种类所占比例建筑面积(m2)备注小高层60%140659平均层数16层一梯4户多层25%58608层数6层一梯三户情景洋房10%23443层数4层一梯两户Townhouse5%11722单位面积230m2二、鸡产品你形态时建议产品怒建议三、企分期嘴开发渐次序虫建议拟定整干个项目和的开发设周期为4年。项目期数开发面积㎡产品类型所占比例一期70000（可售）小高层30%二期70000多层、小高层30%三期58000情景洋房、多层25%四期35000情景洋房、Townhouse15%产品建咐议体现一栽个大盘厅应有的适综合环秘境优势环。在销牧售现颈场及联参观初区域沟，突漠出本捉项目肆的细盛部处矩理，唉如安夫排特钩色景迈观带睬及具标有观俱赏效娃果的啊小品越。销售区聚域的环摆境处理讯，体现座出本项脾目纯美派、向上写的生活解形态，怖让客户爹在不经锐意之中拴触摸理惩想的生佛活境界棉，并适桨当增加段立体的贫环境音案乐、自峰然虫鸟塔声等。本项目租所处位动置，是民一个整中体环境启欠佳的网区域，仿所以首赏期形象信及销售挑示范区乘设计时士建议主津要参考副以下几阵点：产品建膜议产品建融议四、柄园林迅景观恰建议主题府概念--迫--计--率--现代桃中式温宅院丽演绎登都市樱生活在延稿续城客市历鞭史文惜脉和助整体撑城市薯风格科的前箩提下味，给吐景观严设计或上赋侄予了奏新的甲生命副，采掉撷中服式传过统园话林高锦超的机布景贫、独案特的旧施工宝工艺警等优浊点，性同时抢又不堂拘泥墙于传槐统，童在造蚂园布相局上草以错捉位的煮景观浓轴线连来布厚置景扒观空谎间，避注重梳山部理水消、障纹景、懂借景槽、对订景的运忧用，你并有摧机的业融入爪风水折运势厦理论劫，凸右显了叛现代站中式络园林泉的大口气浩愧然和海现代恒都市坛生活械的精呈致与誉活力击，给征居者书一个亦现代魂感强谱烈的巾中式谱园林启。宗旨怨：优雅而姑不张扬葡，内敛跃而不浮子夸产品建荐议景观哪层次县布局将建筑思与景观孕融为一民体，通绘过街、去坊、院犯的有机湖结合，渣形成功鸽能明确汇的二级席空间，总从而打塘破高层热住宅的播压抑感诸，营造虑出舒适枯、宜居那的生活答环境。街道菠是古档代市忌镇的馋组成涨单位维。此危处指陷代商有业街呆、主恼入口狭道路秘、主拘要景屯观轴姿线。林。。由此产仍生联想柿：石板宜街、拴块马柱、岔灯笼。负。。坊曾是渠古代城紫市社区秤的单位象，同一奴条街巷父称作坊俘。此处无指代绿各栋京建筑椅间的葡宅间现绿地就，坊效也就伪形成诱给单尝元的崭交流茄场所懂。比邻贿而居蕉围合类就成词院落职。此处阔指代歌中央己下沉困庭院鄙和各抬栋入卸户前勉的节荒点功霜能区范。也馆指由奥景墙碍和大娘乔围蓄合成谨的休眨闲小勇广场粗。街坊院产品瞎建议概念手李法由绿色清的散步臣道像项适链似的厘串联了浸各个入奥户空间壤，形成非一个充丹满活力摊的健康元网，既旁增加空罢间延续蛮又建立败了人与污人的空科间对话绿色陕的健乔身步密道形薯成一迫个通迟达的肚联系窗链，搬四周劲的人宅流通爹过绿挣环涌绩向中扑心黄劲环即溪下沉絮空间俱，取氏意于葱中国弓传统会的汇枪水聚定财的她美好歌寓意居民吗从外席围的油入口级等侯策广场嫌通过忙银杏喝道进志入迎绍宾广叛场再梅由园厘区散乱步道刃进入袭入户乞空间耀最后汉进入哀大厅坚，给予业主昂一个蚂尊贵兽、舒五适的父归家青感受借由中杨国传统诱居住空丙间手法洒，利用皂前有照应壁，内牢有中庭端后院的呜手法一丹步步打滔造归途果者家的跑最贵，伴从而体脉现对人虾本的关餐怀，打棋造客户农不平凡稍的人生产品建爱议小区中罪庭鸟瞰南图产品建石议大门门卫室地下像车库冶入口头（木挡顶棚梨）银杏徒树阵地雕图叉案镂空带景墙灌木花奥带玉壁景墙特色醉坐凳太湖香石花境小区散暂步道主要丽景观争特色—入口主彩广场1283456791012101112131379产品惯建议Vi享ew产品建膨议照壁掘剖立斗面图产品耳建议中庭呢外围矛回廊楼梯房直跑楼艺梯跌水景泊观台地偶花池木质景敏墙休闲终广场特色墙树池条形木催坐凳涌泉观景木蹲平台春风廊主要景宫观特色—中央时下沉便庭院283467910111215115产品建仅议Vie瞧w产品超建议Vie弃w产品腔建议电梯大令厅主入影户铺仁装等候空玻间入户门菌头艺术超花钵特色魄乔灌景墙残疾人丙通道小区疾散步演道休息空菠间景观大皆树对景景丽墙草坪主要牢景观芬特色—入户空茫间128345679101112135136产品建戚议围墙苗立面扒方案产品建居议景墙拦亭廊产品建警议公共设萄施产品建止议硬质忆景观云组成产品榨建议植物呀设计春有桃兵花樱花友可观，源夏有海使棠栀子凡飘香。秋有银秆杏红枫祖观叶，哨冬有腊旅梅凌雪很傲霜。移步异范景桂花择可赏，梅四季皆检有杜鹃夜怒放。产品建限议植物端图例(乔木、作灌木搭浆配)参考植痛物图片产品世建议以130平方认米一敏户计泉算，杰整个鼠社区第约有18闸00户。较长梨一段漏时间您内生扛活配劲套无邮法全办部落息实，端客户厌对社席区内细配套康有较敏大依抄赖。五、双秋会所建驱议单一会鲜所辐射魄半径有亮限，双扮会所在陈销售方阵面对Tow嚼nho原use、情景荒洋房等牧高档产沾品买家顷有吸引践。从客户劣的生活视特征的尝需求来顷看，主阳要有日商常休闲吐、健康膀运动，盯所以在喇会所设长置进行窗区别有架必要。产品巧建议双会袋所功删能界拳定分黄生活森休闲声类与此健康壶运动语类。功能砍建议戒：位置建升议：一期疗会所详建议胀安排欺在邻冠社区侨主要概道路滚附近栽，如呈集中惰的园枯林或户景观笑带附砌近。产品当建议六、商剪业街建杠议将一个欠配套优俭良的社铃区展示凑给客户崭，解决萝其对社仿区生活脊配套的吗疑虑。否另外能邮降低项沟目前期液硬性配通套的投府入。在建筑遥形态上储吻合项俭目形象塑定位，豆在功能恭上突出鞭它是一扁个休闲欠的户外续走廊，趁也是特封色和卖染点。可以较荷好的挖词掘项目迷潜在的市商业价循值。配置原塞因:功能建虾议:生活揭配套坑功能个性配袭套功能╋产品建谅议七、交叨楼标准梢建议装修标准公共部分装修标准室内装修标准电梯大堂部分电梯标准层梯间建议两以装瞎修套鱼餐的倡形式青让客炉户选胸择,套餐象的单帽位价趴格分30图0元/㎡和50晒0元/㎡两种钱。室内蠢装修浩标准:产品建剩议教育映资源毯已经派成了畏市场浙项目荷一个帽强有嚷力的哨卖点辱。市场及趋项目的欲需要：本项目奇所在区贷域的教另育配套段。目标伟客户留群的粘需要姻。销售煌价格鄙的支龟撑。八、学愤校建议产品军建议学校类悲型建议子幼儿泼园和咳小学叠，比衫如“掉建辉姓幼儿杂园”询，“偶建辉劈燕小学精”，克或者论有可词能的威话和庙安康穗学院建合作肿建设员附属刷幼儿售园，斗附属课小学考。学校的红选址及驼规模汪建议将筑学校安嚼排在靠顾近秦岭善大道或咽项目南宏面的学崭府路附馅近。具体的亲建筑面缸积根据直政府规筹划要求蚀。另外值在建设喝资金上肺，通过只与政府另协商，盾争取在猾地价或还税收上摆加以减茫免。产品建受议建设时洞间时间建败议在首集期项目诱开发之险前，做商到教育何先行。首期辨项目奥营销例需要拢；改变市坟民对项寻目区位膜的偏见灯；树立龙项目邮形象虑及整看体特酷色；满足住庸户在前短期对教腐育配套后的需要倦。产品价建议九、物搁业建议凝聚爽提炼妻“仲咏量联罩行”栋和“弄戴德哑梁行意”的戏高端休物业垦服务冰理念彩，更比进一步提母升项目似档次，戏增加卖庙点。产品建滩议产品建划议十、跪冬季立采暖皱建议--盐--碳纤爬维地壁暖碳纤篇维是洋用天磁然纤省维或且人造盘有机英化学聪纤维钥经过搁碳化败制成巷。其钱主要扯成份股由碳系原子形组成俊。碳巧纤维屋另一丘引人签注目幅的结渡构是饶具有涝发达厅的比仗表面奏积，死丰富渡的微闷孔径定。碳膏纤维悦一般掀应用址于比循较高汽端的壮产品柳，是裁很多熊军方屡技术谜中普踩遍应份用的晒产品偶，在周国外爱发达孕国家安采暖江应用背中普安遍应破用于灭地板银采暖扣，等骆节能馆工程苏。原冬材料同主要听依靠作进口肃日本渐，韩阶国的推产品百。第七旋部分营销些推广袄策略营销推处广策略一、批说明本项才目面替临三达个困秃难点裁：品牌紫知名捡度不斑高区域形红象不佳销售屠速度森的压米力“如何植解决味这些祸问题?”营销草推广灶策略二、再市场寄推广哑核心核心即思路突如下揉：企业品筑牌—→项目形畜象—→项目品唐牌←→漠企业品讯牌项目肆未动,品牌先投行,教育齐营销,贯穿始里终营销号推广玩策略说明：品牌导拢入策略形象裙重塑蓝策略项目导紫入策略我们将巾从三方莫面提出朴本项目鲁的策略踏建议：在时陡间的丸顺序常上：品牌导假入—→形象重庆塑—→项目争导入—→开发配颗合教育闲营销袜是整畏个策俗略的判核心映主线群。营销推森广策略特色教搂育营销我们廉所提蠢的教拢育营正销，军绝非迷一般术的名存校概腿念，饶而是侄贴近米时代桌脉搏域，适堡应社很会需箭求的避现代凭教育仇。营销裂推广旱策略为什连么我半们的条教育档一定跃要有培特色?安康现把有学校献已经在精市民心涨目中树盏立起了炕较高的碗社会形加象，如情果我们惭没有特疤色，仅过仅靠“韵教育”拌效应很稠容易流比于一般填，难以档与之竞志争。竞争对廉手中有厕二个都航主力诉赢求教育总，如果鸟我们没较有足够宅吸引力羊，就很仰容易落完于俗套