房地产项目开发过程规划设计管控

项目开发过程规划设计管控要点产品中心规划线1什么是房地产设计管理？2开发商设计师前期决策设计阶段施工建设市场销售设计先行，分析决策规划、建筑、景观、室内巡查把控，设计变更信息反馈，设计优化规划设计管理贯穿项目开发全过程一、前言4什么是房地产设计？5设计说明书6规划设计城市总体规划城市设计控制性详细规划概念规划修建性详细规划建筑设计方案设计扩初设计施工图设计景观设计方案设计扩初设计施工图设计室内设计方案设计扩初设计施工图设计市政设计道路设计管线综合设计各专业管线施工图设计燃气热力自来水污水中水电力电信专项设计弱电设计消防设计人防设计幕墙设计灯光设计标识设计…房地产项目开发所涉及的各专业设计内容城市总体规划（项目决策依据）控制性详细规划（产品定位依据）修建性详细规划（开发建设依据）城市总体规划一、合理制定城市经济和社会发展目标；确定城市的发展性质、规模和建设标准；安排城市用地的功能分区和各项建设的总体布局；布置城市道路和交通运输系统；选定规划定额指标；制定规划实施步骤和措施。

示例：《青岛市城市总体规划（2006-2020）》控制性详细规划二、确定土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；确定容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；基确定础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及控制要求，地下管线控制要求；确定基础设施用地控制的界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围的界线（紫线）、地表水体保护和控制的地界线（蓝线）等“四线”及控制要求。

青岛李沧东部控规修建性详细规划三、进行建设条件分析及综合技术经济论证；作出建筑、道路、绿地等空间布局和景观规划设计，布置总平面图；道路交通规划设计；绿地系统规划设计；工程管线规划设计；竖向规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。示例：《青岛市李沧区青银高速东部片区控制性详细规划》11项目前期定位阶段二、项目前期决策周边市场（或城市）产品调研项目区域环境研究项目基础资料调研城市规划管理技术规定研究项目规划控制文本研究项目前期调研1.项目前期调研下沙财通项目下沙财通项目钱江新城新项目钱江新城新项目二、项目前期决策2.项目定位与研究多种产品类型和数量如何确定？各产品类型都不适合怎么办？经济测算产品研究方案预览困难预测分析归纳解决问题二、项目前期决策——案例：山西太原项目难点：星河湾在对面，已成型；商务谈判前需更准确的经济指标基础。思考：同市场部沟通，采用集团高端公寓类产品——诚园系，全石材，精装修，200方户型；商务地块为酒店+酒店式公寓+办公。举措：自己完成较为准确的总图布置，并完成模型。结果：准确的测算数据和商务谈判的有利道具二、项目前期决策同类产品分析比对环境与建筑方案设计经济指标沟通交流专业角度产品定位设计指导项目前期规划设计3.项目前期规划设计的作用二、项目前期决策4.项目前期决策阶段规划设计管控要点总结前期调研——熟悉公司产品，专业眼光，专业沟通。经济测算——在设计过程中发现问题、解决问题，困难预测。深入研究——规划布局、建筑形态的深入研究，找寻适宜案例，分析归纳，为后期项目的顺利展开做好铺垫。规划设计阶段三、三项目三设计三阶段三的规三划设三计管三控1.规划三设计三阶段三规划三设计三管控三要点平面三布局——空间三关系三、轴三线、三景观三节点三、室三外泳三池、三入口三、退三红线三、合三理利三用土三地交通三组织——人车三分流三、入三口大三堂（三雨棚三）、三坡道三位置三、车三库入三口景观三意向——景观三最大三化、三纳景三、造三景竖向三标高——架空三层、周界周界三设计——道路三截面三、社三区氛三围三、三规划三设计三管控2.平面三布局三案例——杭州三西溪三诚园关注三点：空间三关系轴线三、对三称南低三北高适宜三的景三观节三点会所三的设三置室外三泳池三结合三会所三、三规划三设计三管控——上海三塘镇三项目关注三点：三主入三口交三通组三织三、三规划三设计三管控关注三点：三车库三入口问题三：地三下车三库入三口离三建筑三太近思考三：地三库入三口靠三近建三筑，三影响三业主三入户三，有三噪音三，影三响建三筑外三立面三与车三库的三交接三。在三规划三设计三中应三慎重三考虑三。举措三：设三计更三改，三调整三，在三规划三设计三阶段三避免三此类三问题三发生三。车库三离建三筑太三近的三不良三影响3.交通三组织三案例——某项三目地三下车三库入三口三、三规划三设计三管控关注三点：三别墅三道路三的曲三线要点三：曲三线道三路的三弧度思考三：既三要便三于通三行，三又要三形成三曲径三通幽三的道三路延三伸感三。举措三：利三用圆三弧处三的绿三植巧三妙遮三挡视三线。——象山三白沙三湾项三目三、三规划三设计三管控4.景观三意向三案例——青山三湖玫三瑰园关注三点：三景观三最大三化要点三：有三较佳三自然三景观三的情三况下三，建三筑主三要功三能朝三向景三观三、三规划三设计三管控——巴厘三岛宝三格丽三酒店关注三点：三景观三最大三化，三台地要点三：建三筑主三要功三能朝三向景三观，三合理三利用三地形三、三规划三设计三管控——千岛三湖度三假公三寓关注三点：三架空三层三、三规划三设计三管控4.周界三设计三案例——临安三青山三湖红三枫园三项目关注三点：三小区三周界三标高思考三：为三保证三合院三庭院三的私三密性三，需三与沿三河绿三化带三保持三一定三高差三。我三们去三现场三实际三踏勘三后发三现，三如果三按照三设计三标高三，院三子跟三绿化三带标三高一三致，三同时三沿河三绿化三带要三堆坡三，对三挺庭三院私三密性三影响三较大三。举措三：我三们提三出整三个基三地标三高提三高60三0，提三高了三小区三的整三体档三次。三、三规划三设计三管控——临安三青山三湖红三枫园三项目关注三点：三小区三周界三标高剖面三示意建筑三设计三阶段四、三建筑三设计三管控1.建筑三设计三阶段三管控三要点——公寓户型（1）户三型分三布与三总平三面的三关系三（充三分利三用内三外景三观资三源/经济三效益三最大三化）（2）主三要活三动空三间的三朝向三与组三合关三系（3）户三型标三准配三置（4）下三跃户三型注三意要三点四、三建筑三设计三管控1.建筑三设计三阶段三管控三要点——公寓立面——各个三系列三主要三特点公共三部位（1）入三口雨三棚三（2）架三空层三（3）电三梯厅三及轿三厢三（4）入三口大三堂地下三车库（1）增三加层三高和三局部三扩大三车位三（2）采三光井三设置（1）注三意户三型分三布与三总平三面的三关系a.充分三利用三内外三景观三资源三（资三源优三越处三采用三大户三型）b.经济三效益三最大三化（三底层三靠近三中心三庭院三处架三空处三理，三其余三尽量三设置三下跃三户型三）杭州XX项目户型三分布三图——公寓三户型四、三建筑三设计三管控（2）主三要活三动空三间的三朝向三与组三合关三系景观三资源三方向三尽量三采用三客厅三与餐三厅结三合的三“一三字”三通厅三，面三积较三大的三户型三可结三合家三庭室三或书三房设三置“L型”三厅贴沙河杭州三蘭园D户型三约16三7m2——公寓三户型四、三建筑三设计三管控（2）主三要活三动空三间的三朝向三与组三合关三系景观三资源三方向三尽量三采用三客厅三与餐三厅结三合的三“一三字”三通厅三，面三积较三大的三户型三可结三合家三庭室三或书三房设三置“L型”三厅。杭州三蓝色三钱江三南区2-三E户型三约38三0m2钱塘江——公寓三户型四、三建筑三设计三管控（3）户三型主三要配三置标三准户型面积≤90㎡以下90㎡~120㎡120㎡~200㎡200㎡以上玄关配置要求○○○○鞋柜衣帽配置要求○○○○客厅配置要求○○○○餐厅配置要求○○○○中厨配置要求○○○○西厨配置要求不设不设不设△家庭室配置要求不设不设不设△公卫配置要求○○○○主卧配置要求○○○○主卫配置要求不设△○○次主卧配置要求不设不设△○次主卫配置要求不设不设△○次卧配置要求○○○○次卫配置要求不设△△○书房配置要求不设△○○储藏配置要求○○○○备注三：“○三”为三必选三项，三“△三”为三可选三项——公寓三户型四、三建筑三设计三管控地下三一层三平面三示意下跃三庭院三剖面三示意（4）下三跃户三型注三意要三点a.南面三的下三沉庭三院与三北面三的采三光井三形成三空气三对流b.通过三二级三堆坡三优化三下沉三庭院三内部三的采三光,并有三效杜三绝视三线干三扰——公寓三户型四、三建筑三设计三管控杭州XX三C地块三南立三面细巧三骨架顶部三收头大玻三璃面——公寓三立面三（绿三园拉三直版三）四、三建筑三设计三管控宁德三德馨三园沿三街西三立面减小实墙面尺寸优化竖向分隔法式商业界面——公寓三立面三（绿三园拉三直版三）四、三建筑三设计三管控杭州三蓝庭三一期三南立三面缓坡屋顶，错落有致——公寓三立面三（地三中海三系列三）四、三建筑三设计三管控杭州三蓝庭三一期屋檐出挑，结合拱廊铁艺栏杆,大进深阳台，线条比例优美，单元中轴对称裙房2-3层，石材贴面，强化单元入口——公寓三立面三（地三中海三系列三）四、三建筑三设计三管控大面整体，避免异性形体注重细部节点的精致度杭州蓝色钱江北区效果图——公寓三立面三（玻三璃幕三墙系三列）四、三建筑三设计三管控会所三、酒三店等三公共三建筑三出入三口应三设置三雨篷三等挡三雨设三施，三其宽三度应三适宜三。a.若满三足单三车通三行及三人员三等候三的，三应保三证净三宽4.三5m以上三；b.若满三足两三车并三行及三人员三等候三的，三应保三证净三宽7.三5m以上三；c.若满三足两三车并三行并三有一三辆车三及人三员等三候的三，应三保证三净宽10三.0三m以上三。5.5m北京御园会所雨棚，净宽5.5m，尺度较为尴尬西溪诚园园区入口雨棚7.5m——公寓三公共三空间三（入三口雨三棚）四、三建筑三设计三管控四、三建筑三设计三管控5.竖向三标高三案例——千岛三湖度三假公三寓关注三点：三架空三层要点三：千三岛湖三度假三公寓三一号三楼架三空层三属于三典型三的灰三空间三：作三为室三内与三室外三之间三的一三个插三入空三间，三因有三顶盖三可以三算是三内部三空间三，但三有开三敞又三是外三部空三间的三一部三分。三一号三楼底三层除三单元三门厅三、交三通核三与公三卫外三，其三余空三间完三全架三空。四、三建筑三设计三管控——千岛三湖度三假公三寓关注三点：三架空三层一号三楼架三空层三层高三高达7.三2米，三净高H=三5.三5米，三两翼三最深三处除三去单三元门三厅进三深D=三12三.9米，2<三D/三H<三3，放三置了三儿童三活动三器械三和休三闲座三椅等三；景三观轴三线通三道进三深D=三21三.2米，D/三H>三3，因三此在三轴线三中部三设置三了水三钵或三花钵三进行三处理三。单三元门三厅延三东侧三布置三，架三空空三间沿三临湖三面设三置，三纵向三伸展三。a.层高三：≥5三mb.功能三设置三：根三据项三目特三点，三考虑三业主三休息三活动三设施三的设三置。c.景观三引入三：与三室外三景观三自然三过渡三，同三时应三考虑三室外三硬质三铺地三的无三缝对三接。d.与风三雨连三廊的三结合三：局三部放三大，三作为三景观三的阶三段收三头可三考虑三引入三小品三、雕三塑等三处理三手法三。——公寓三公共三空间三（架三空层三）四、三建筑三设计三管控a.候梯三厅轴三线深三度需三大于三或等三于1.三8mb.尽可三能做三到单三梯入三户c.电梯三轿厢三高度三增加三，提三高舒三适度电梯三厅意三向图轴线三宽度≥1三.8三m电梯三厅设三置方三式——公寓三公共三空间三（电三梯厅三及轿三厢）四、三建筑三设计三管控深蓝广场园区酒店式大堂台北信义之星单元入口大堂北京星河湾地下层单元门厅——公寓三公共三空间三（入三口大三堂）多层三级大三堂设三置，三提升三入户三空间三价值三感四、三建筑三设计三管控（1）4米以三上层三高，三避免三空间三的局三促感三与压三迫感三，局三部设三置大三尺寸三车位三，使三得各三类高三档私三家车三型都三有足三够空三间活三动及三停放。（2）局三部下三沉式三庭院三，营三造自三然采三光通三风的三条件三。4.三2米地三下层三高西溪三诚园三地下三车库三示意三图——公寓三地下三室四、三建筑三设计三管控2.建筑三设计三阶段三管控三要点——法式三合院户型（1）室三内生三活室三外化（2）边三角空三间最三大化三利用（3）私三密性三的保三障立面（1）多三户成三组，三沿街三连续三立面三整体三考虑（2）内三院立三面实三用为三主四、三建筑三设计三管控无锡蠡湖2#项目典型单体及庭院模型合肥翡翠湖典型单体及庭院模型——法式三合院三（户三型）四、三建筑三设计三管控（1）室三内生三活室三外化家庭三室客厅餐厅半室三外餐三厅室外三起居三室入户三玄关主要三活动三空间室外空间半室三外空三间。半室三外餐三厅作三为亚三厨房三，设三置吧三台、三烧烤三等内三容a.主要三活动三空间三围绕三内庭三院，三行程三内外三互动b.庭院三空间三设置三具体三活动三内容c.灰空三间局三部放三大，三形成三可开三合空三间——法式三合院三（户三型）（2）边三角空三间最三大化三利用边套将边角绿化纳入庭院空间边套户型适当变异，内院变侧院——法式三合院三（户三型）四、三建筑三设计三管控——法式三合院三（沿三街立三面）立面三品质三把控四、三建筑三设计三管控——法式三合院三（内三院）四、三建筑三设计三管控——法式三合院三（内三院）四、三建筑三设计三管控——法式三合院三（内三院）四、三建筑三设计三管控入户三门柱三的间三距可三以放三宽，三左右三各移40三CM左右三，可三以在三两旁三做半三柱的三形式三，门三可稍三微扩三大。——法式三合院三（苏三州御三园1:三1实体三法合三入口三立面三宋总三意见-1三1月01日）四、三建筑三设计三管控壁炉三和水三景的三体量三偏大三，在三设计三考虑三上可三有多三种选三择，三水景三既可三以是三作为三壁炉三的一三个对三景存三在；三也可三以考三虑将三壁炉三取消三，在三墙壁三上做三坐半三圆形三的水三景。——法式三合院三（苏三州御三园1:三1实体三法合三入口三立面三宋总三意见-1三1月01日）四、三建筑三设计三管控地面三排水三可以三增加三一些三大的三缝，三通过三排水三量的三计算三，实三行大三小缝三相间三排水三。——法式三合院三（苏三州御三园1:三1实体三法合三入口三立面三宋总三意见-1三1月01日）四、三建筑三设计三管控壁炉三两侧三的树三一定三要精三彩，三可以三增加三树池三，与三壁炉三下部三的台三面差三不多三高。三增加三生活三空间三趣味三的陈三设，三比如三可以三加设三卧榻三等，三使庭三院空三间更三显生三活化三。——法式三合院三（苏三州御三园1:三1实体三法合三入口三立面三宋总三意见-1三1月01日）四、三建筑三设计三管控花钵三应设三于廊三外，三大小三搭配三应合三理，三廊的三宽度三也可三适当三加大三。——法式三合院三（苏三州御三园1:三1实体三法合三入口三立面三宋总三意见-1三1月01日）四、三建筑三设计三管控灯光三控制三应该三可以三调节三：聚三会模三式、三休息三模式三、普三通模三式等三。——法式三合院三（苏三州御三园1:三1实体三法合三入口三立面三宋总三意见-1三1月01日）四、三建筑三设计三管控室外三餐厅三的平三开门三改为三折叠三门，三避免三开门三后对三敞廊三交通三的影三响。内向三庭院三的门三窗格三子要三尽量三少，三有条三件尽三量做三折叠三门，三外立三面上三则可三采用三横条三格子三窗。——法式三合院三（苏三州御三园1:三1实体三法合三入口三立面三宋总三意见-1三1月01日）四、三建筑三设计三管控——法式三合院三（苏三州御三园1:三1实体三法合三入口三立面,1三1月01日）四、三建筑三设计三管控——法式三合院三（苏三州御三园1:三1实体三法合三庭院三实景-1三1月01日）四、三建筑三设计三管控3.建筑三设计三阶段三管控三要点三——三别墅分类（1）按三建筑三风格三分类法式三、意三式、三西班三牙式三、英三式、三中式（2）按三户型三面积三分类a.中型三别墅三（40三0㎡三≤地上三建筑三面积三＜80三0㎡）b.大型三别墅三（地三上建三筑面三积≥80三0㎡）c.组院三别墅三（20三0㎡三≤地上三建筑三面积三＜40三0㎡）四、三建筑三设计三管控类别指标条件欧式别墅中式别墅大型别墅中型别墅组院别墅地上建筑面积≥800㎡400～800㎡200～400㎡500～1500㎡总建筑面积1200～3000㎡550～900㎡300～550㎡800～2000㎡适应庭院面积6～9亩2～5亩1～2亩1.8～5亩容积率0.12～0.180.18～0.250.28～0.400.13～0.30建筑密度15%～20%15%～25%18%～30%15%～30%绿地率30%～70%30%～60%30%～50%30%～70%建筑层数地下一层、地上二层建筑高度10～20米适宜购买力顶尖收入人群顶级收入人群中高端收入人群中高端收入至顶尖收入人群，对于文化氛围诉求较高适宜地域不限适宜地段一般适用于城郊各类三别墅三经济三技术三指标三和适三用条三件四、三建筑三设计三管控户型（1）室三内到三室外三，整三体户三型设三计（三案例——景观三朝向三、对三景）（2）入三户方三式（三人行三、车三行）（3）室三内生三活室三外化——灰空三间（三半室三外客三餐厅三）的三设置（4）下三沉庭三院的三位置三及尺三度四、三建筑三设计三管控——别墅（1）从三室内三到室三外，整体三户型三设计车库三入口客餐三厅/家庭三室入口庭院南院主草坪主景观节点泳池区主活动平台人行三主入三口主景三观面庭院三景观三的布三局成三为户三型设三计的三一部三分，三建筑三师对三于庭三院灰三空间三和构三筑物三整体三设计三与把三控上海三玫瑰三园L0三4户型地上三面积12三43三m2四、三建筑三设计三管控——三别墅——户型（2）入三户方三式人行三入口车行三入口——三别墅——户型四、三建筑三设计三管控（3）室三内生三活室三外化通过三性空三间——入口三门廊三，考三虑鞋三柜或三装饰三盆栽三的放三置停留三性空三间——室外三起居三室或三餐厅三，结三合壁三炉、三烧烤三炉等三，考三虑沙三发、三桌椅三的尺三度结合餐厅设置结合客厅和家庭室设置结合泳池区设置结合入口设置四、三建筑三设计三管控——三别墅——户型3、建三筑设三计阶三段管三控要三点—三—别三墅（4）下三沉庭三院设三置a.结合三地下三一层三主要三活动三空间三设置b.根据三庭院三具体三尺度三设置c.尽量三避免三设于三南向三或主三景观三面——三别墅——户型四、三建筑三设计三管控采光三井下沉三庭院四、三建筑三设计三管控立面（1）建三筑风三格——法式三、意三式、三西班三牙式三、英三式、三中式（2）法三式立三面把三控要三点3、建三筑设三计阶三段管三控要三点—三—别三墅四、三建筑三设计三管控3、建三筑设三计阶三段管三控要三点—三—别三墅立面（1）建三筑风三格——法式三、意三式、三西班三牙式三、英三式、三中式（2）法三式立三面把三控要三点舟山三玫瑰三园*三法式青山三湖玫三瑰园三*法三式立面（1）建三筑风三格——法式三、意三式、三西班三牙式三、英三式、三中式（2）法三式立三面把三控要三点上海三玫瑰三园*三古典三意式3、建三筑设三计阶三段管三控要三点—三—别三墅青山三湖玫三瑰园三*地三中海三风情三意式——三别墅——立面——建筑三风格海宁三百合三新城三*西三班牙三式3、建三筑设三计阶三段管三控要三点—三—别三墅青山三湖玫三瑰园三*英三式杭州三桃花三源*三中式四、三建筑三设计三管控——三别墅——立面（2）法三式把三控要三点中轴三对称古典三三段三式比例三协调竖向三开窗节奏三与韵三律法国三卢浮三宫巴黎三卢浮三宫四、三建筑三设计三管控——三别墅——立面（2）法三式把三控要三点主要三元素三：山三花三檐三口柱三式三栏三杆老虎三窗三门窗三套青山三湖玫三瑰园三法式三别墅简洁三的檐三口和三山花三装饰三只起三到点三缀作三用，三整体三给人三干净三利落三之感三。四、三建筑三设计三管控山花——别墅——立面山花三装饰三只起三到点三缀作三用，三整体三给人三干净三利落三之感三。四、三建筑三设计三管控山花——别墅——立面四、三建筑三设计三管控檐口——别墅——立面四、三建筑三设计三管控古典柱式希腊多立克式塔斯干式罗马多立克式爱奥尼式科林斯式混合式——别墅——立面柱式三的应三用四、三建筑三设计三管控——别墅——立面柱式三的应三用四、三建筑三设计三管控——别墅——立面四、三建筑三设计三管控栏杆三的应三用强化三了建三筑的三阴影三效果三，增三加厚三重感三和价三值感——别墅——立面门窗三套的应三用——别墅——立面四、三建筑三设计三管控老虎三窗小法三别墅三体量三较小三，立三面力三求干三净整三体，三老虎三窗不三宜打三断檐三口四、三建筑三设计三管控——别墅——立面五、三项目三施工三建设三阶段三的设三计管三控六、三其它——规范三规定绿城三工程三营造三标准三强制三性条三文关于三建筑三层高1.多、三高层三公寓三架空三层层三高不三应小三于5.三0m，除三建筑三高度三及容三积率三限定三者外三。2.别墅三类建三筑一三层层三高不三应小三于3.三6m。绿城三工程三营造三标准三强制三性条三文关于三雨棚三尺度1.外墙三采用三面砖三、石三材等三饰面三的多三、高三层公三寓出三入口三应设三置雨三篷类三构筑三物，三出挑三宽度三应≥1.三5m，或三挑出三足够三宽度三线条三，具三体尺三寸由三设计三师根三据立三面效三果确三定。2.排屋三、别三墅后三门等三次要三出入三口应三有宽三度不三小于0.三9m的雨三蓬空三间。3.会所三、酒三店等三公共三建筑三出入三口应三设置三雨篷三等挡三雨设三施，三其宽三度应三适宜三。若三满足三单车三通行三及人三员等三候的三，应三保证三净宽4.三5m以上三；若三满足三两车三并行三及人三员等三候的三，应三保证三净宽7.三5m以上三；若三满足三两车三并行三并有三一辆三车及三人员三等候三的，三应保三证净三宽10三.0三m以上三。绿城三工程三营造三标准三强制三性条三文关于