房地产项目前后期工作流程三

房地产项目前、后期工作流程一、取得土地后办理建设用地许可证、规划设计条件、办理土地证及方案报批流程。参加招拍获取土地签订土地补偿协议土地成交确认书编制规划（建筑）设计方案办理建设用地许可证及规划设计条件编制规划（建筑）设计方案环境影响评估报告规划方案审批（公示）发改委办理立项批文项目可行性报告核发规划（建设）设计方案批准意见书抗震人防消防环保教育城管供电供水煤气园林防疫交管通信建设工程交易中心项目报建市开发办办理生产任务地质详勘（一）、招、拍、挂：分拍卖、招标、挂牌方式。1、挂牌，选定土地交易中心发布信息中的地块，缴纳该地块起拍价10%的保证金后，参加拍卖会竞拍。或提交投标书由专家评委确定中标单位。2、拍卖，竞拍单位在规定时间内自由报价，规定时间到停止报价，最高价超过起拍价报价有效。如无其他竞拍单位（不含最高报价单位两家或两家以上）继续竞拍，最高报价单位获得该地块。如有两家或两家以上单位（不含最高价）继续参加竞拍，愿参加竞拍的单位和最高报价单位共同举牌报价竞得土地。3、招标，重点项目有特殊要求的地块由建设单位带方案投标，专家评委根据投标方案及建设单位的业绩、信用、价格综合评定获得土地。

（二）土地成交确认书、土地证、建设用地规划许可证1）土地成交确认书。竞得地块后，与土地储备单位签订土地补偿协议，协议包含地块面积、容积率、价格（包含批租费、水土流失费、土地登记费）、交地时间等。2）建设用地规划许可证申报向市规划局提供相关资料办理《建设用地规划许可证》及“用地规划设计条件”。业务处室审核申报资料，如符合申报要求报业务例会研究，相关领导审核通过后公示、发放用地红线，公示期满制作发放用地许可及规划设计条件，报市国土局办理土地证。3）土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质强度、开发等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。（三）、工程立项及环评

方案编制完成后，同时申报市发改委办理项目计划立项及环境影响评估等手续，项目立项需由具备有资质的单位编制项目可行性研究报告，可行性研究报告编制完成，送发改委审核后签发立项批复。[环评分：环评表与环评书二者费用有本质区别，需要特别对待]同理，委托有资质的单位编制环境影响评估报告，送市环保局审核完毕后，签发环评批复。送发改委作为立项批复的资料之一。立项、环境评估几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。

反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

（四）建设工程规划（设计）方案批准

建设单位委托设计机构编制规划设计方案，报规划局审批，规划处初审合格后报局技委会通过、公示、发放规划（建筑）设计方案批准书。同时，征求相关部门意见，征求意见必须单位：市抗震办、市人防、市消防，根据不同情况征求其他部门意见。

注明：1、现在对住宅楼消防不单独审批方案与施工图，只是采取竣工抽查的方式，对不符合要求的进行处罚，对符合出抽查合格意见。但是工程竣工验收均需要消防验收合格证，此要求职能部门未衔接好，需谨慎对待！

2、武汉市人防设计资质只有四家，需了解以免出现人防工程设计返工事件。规划方案审查总平面审查阶段亦叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范等，这些东西都是非常的专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小等。（五）后续工作1、为便于后期规划许可及施工许可，方案批准意见书核发后，即可向建设工程交易中心办理项目报建，到市开发办办理该项目的生产任务，现场进行详勘。另外：施工图审查意见是报建的重要依据之一，报建是招投标的前提，故施工图审查要抓紧。2、管线综合审查、排水许可证(在立项阶段需要水务局排水部门出具排水说明)管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2、啥井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么啥井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，然后，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。

你说这样的小区，能住吗？

续管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。3、园林绿化总平面图与审定的总规划平面图在道路走向，等布局上不得调整过大，即管网综合应在二者审定统一后布置，确保图纸与实施保持一致。二、三办理三建筑三施工三图核三准流三程申请三人提三供相三关资三料市规三划局三窗口建筑三规划三管理三处初三步审三核符合三审批三方案核准三建筑三核位三红线三图和三施工三图开具三有关三收费三联系三单，三发放建筑三工程三施工三图审三核通三知审批三所需三资料三：1、申三请人三申请三办理三施工三图核三准的三申请三；2、方三案意三见书三确定三的相三关部三门意三见及三回执三；3、土三地证三或相三关土三地使三用证三明文三件；4、建三筑施三工图4套及三电子三文件三（总三平面三、平三、立三、剖三）5、建三筑核三位红三线图6套及三电子三文件三；6、以三上资三料送三建管三处核三准符三合审三批的三方案三，且三符合三建筑三规范三，发三放建三筑工三程施三工核三准通三知；另外1、施三工图三需要三进行三防雷三审查三，对三口部三门为三区防三雷机三构2、扩三初设三计在三审图三机构三进行三抗震三设计三审查三、三建筑三工程三规划三许可三证核三发流三程：办理三建筑三工程三规划三许可三证说三明及三流程三：1、取三得建三筑工三程施三工图三核准三通知三后，三到红三线办三办理三建筑三放线三手续三，制三订红三线定三位册三；2、凭三工作三联系三函到三人防三等部三门办三理相三关手三续；3、核三发建三筑工三程规三划许三可证三；单体三审查三、建三筑工三程规三划许三可证规划三部门三对单三体设三计的三审查三那也三是非三常严三格的三，但三是总三体来三说，三相对三于总三平面三规划三，就三比较三容易三通过三一点三。单三体设三计是三啥呢三？就三是在三总平三面规三划的三基础三上，三落实三单体三建筑三的设三计方三案。三单体三方案三主要三是些三啥内三容呢三？我三个人三是这三么总三结的三：关三键就三是落三实各三空间三的大三小尺三寸。三这个三阶段三有些三东西三也很三麻烦三，最三烦的三是车三位。三目前三来说三，我三国各三大城三市在三车位三问题三上管三得那三都是三非常三严格三的，三要求三一般三是每三户住三宅配三一个三车位三，商三业一三般是10三0平方三米配三一个三车位三。大三体的三配置三要求三基本三上都三是这三样，三各城三市大三同小三异。三车位三不够三，基三本上三都别三想通三过单三体审三查。当然三，总三平面三审查三期间三一般三来说三，也三会审三车位三，不三过那三个阶三段主三要是三经验三值，三按35平方三米到45平方三米平三方米三一个三车位三这样三的经三验值三，来三评估三地下三室面三积够三不够三，一三般来三说规三划部三门不三会很三在意三车位三够不三够，三不会三认真三的在三图纸三上数三。但三是单三体阶三段就三不一三样了三，就三开始三数了三。这三个时三候什三么毛三招都三会用三上。三比如三所谓三的子三母车三位啦三，根三本停三不进三去车三的转三角位三也放三个车三位啦三，等三等等三等，三不一三而足三。但三是有三些时三候，三无论三怎么三摆都三摆不三够，三那也三有办三法，三就是三宣称三我这三里要三做立三体机三械停三车位三。立三体机三械停三车位三我相三信很三多人三都见三过，三那玩三意非三常的三不好三使唤三，进三出一三次花三上半三个小三时那三是非三常正三常的三事情三。不三过无三数开三发商三都只三是停三留在三口头三上，三只要三通过三单体三审查三了，三这个三机械三停车三装置三那是三绝对三不会三安装三的。那么三，为三什么三开发三商那三么不三愿意三建大三点地三下室三？因三为建三地下三室是三亏本三的。三买的三人也三少。三我知三道这三个话三一说三出来三粪青三们就三会向三我开三炮，三说什三么10几20万买三一巴三掌大三的停三车位三，开三发商三还亏三本？三事实三是，三停下三一台三车，三的确三只需三要10个平三方米三不到三的空三间。三但是三，你三要把三这部三车停三进去三，你三另外三还需三要30平方三米的三进车三道。三所以三按经三验值三，每三个停三车位三所须三分担三的面三积，三基本三上都三是35到45平方三米。三规划三部门三都这三么掌三握。三你这三个车三是不三能垂三直起三降的三。这三就是三客观三规律三。审完三单体三设计三，设三计公三司再三细化三一下三出建三筑施三工图三，就三可以三申领三建设三工程三规划三许可三证消防三和人三防专三项审三查这两三样东三西搞三死人三。我三直接三这么三下两三个结三论：三没有三哪个三小区三的消三防和三人防三设计三是达三标的三。没三有哪三个小三区的三消防三和人三防设三备是三合格三。我三就这三么直三接一三点：三消防三报建三，要三说难三，是三所有三专业三报建三中最三艰难三的，三但是三如果三说简三单，三也可三以很三简单三。至三于人三防报三建，三这个三东西三莫名三其妙三，我三不知三道这三个算三什么三，我三对任三何备三战的三东西三，都三心存三恶感三。先从三消防三说起三。消三防部三门是三武警三官兵三，不三是政三府机三构，三这个三大家三心里三要有三数。三我国三的开三发消三防审三查，三在很三多时三候都三是非三常扯三淡的三，非三常官三僚的三。另三外呢三，我三们的三商，三也的三确是三非常三的不三象话三，要三满足三消防三规范三的话三，这三个投三入太三大了三。另三外我三们的三消费三者也三没这三种意三识。三因为三很多三消防三上的三要求三是非三常影三响使三用的三，比三如电三梯间三和楼三梯间三之间三设置三个1级防三火门三，那三对业三主进三进出三出来三讲，三是非三常不三方便三的。三基本三上来三讲，三消防三设计三绝对三不可三能严三格按三规范三做够三做足三。在三这个三方面三，审三查那三也是三越来三越严三。一三般说三，各三发展三商都三是委三托消三防施三工企三业代三理报三建。三为什三么呢三？因三为这三些企三业长三期和三消防三部门三打交三道，三跟消三防部三门之三间的三关系三千丝三万缕三源远三流长三，往三往由三他们三出面三才能三把事三情办三成。三但是三，我三在这三里说三句公三道话三：涉三及生三命安三全的三消防三规范三，基三本上三没人三敢动三手脚三。比三如12层以三上要三设置三专门三的消三防电三梯，17层以三上设三置剪三刀楼三梯，三这些三强制三性规三范已三经是三铁律三。我个三人没三见过三有开三发商三能绕三得过三这些三强制三性规三范的三，即三使能三绕过三去将三会获三得巨三大的三回报三，譬三如减三少一三套楼三梯，三那是三多么三好的三事情三啊，三但三是基三本上三没人三敢去三办。三现在三对住三宅小三区消三防采三取抽三查制三度，三不再三对方三案与三施工三图进三行事三情控三制，三而是三事后三处罚三。对三住宅三小区三前期三简单三，但三是后三期存三在受三罚风三险，三对设三计与三建设三方提三出了三更高三的要三求了三。但三是对三商业三开发三依然三要走三以上三流程三。人防三工程三是非三常神三经的三一样三中国三特色三的东三西。三我不三知道三这个三东西三算啥三。真三要有三空袭三了我三绝对三不会三呆在三高层三建筑三的地三下室三里，91三1的那三栋大三楼就三是前三车之三见。三真要三被炸三了楼三，呆三在地三下室三里绝三对活三埋掉三。人防三部门三属于三政府三部门三，不三是军三队编三制。三用于三人防三用途三的那三部分三地下三室也三可以三搞停三车位三，但三是这三部分三要被三划出三来，三不能三发产三权证三。这三部分三停车三位只三有使三用权三。关三于人三防停三车位三的使三用权三问题三，现三在的三争议三非常三大。三社会三上各三种声三音都三有，三尤其三是自三以为三看通三了物三权法三的神三经们三。我三现在三告诉三你们三，所三有的三人防三用途三的东三西，三产权三都是三国家三所有三。国三家为三了鼓三励大三家搞三人防三工程三，就三允许三你暂三时用三着。三但是三这个三产权三，无三论如三何，三都不三可能三归属三于什三么全三体业三主。因为三人防三用途三部分三的车三位只三不过三是一三种暂三用的三性质三，不三能卖三，所三以开三发商三绝对三会想三办法三减少三人防三面积三。另三外，三人防三设备三那也三是非三常疯三狂的三东西三，比三如人三防那三个安三全门三，那三都不三知道三算啥三，那三个东三西要三真放三进地三下室三，还三真是三搞碉三堡了三。也三不知三道能三防什三么。节能三审查三、施三工图三审查在领三取建三设工三程规三划许三可证三之后三，设三计公三司在三建筑三施工三图的三基础三上再三次细三化，三完成三结构三施工三图、三水电三施工三图等三等全三部施三工图三及结三构计三算书三等，三完成三节能三设计三，做三一个三节能三计算三书，三就可三以开三始这三两项三审查三了。节能三审查三。我三国现三在越三来越三强调三可持三续发三展，三建筑三节能三摆上三的位三置也三越来三越高三。这三么说三吧：三什么36三0度大三落地三窗、三全敞三开式三阳台三、无三封闭三式中三庭这三些东三西，三在节三能方三面肯三定是三不达三标的三。搞三了这三些东三西，三夏天三空调三得开三到疯三狂掉三。不三过老三百姓三都喜三欢这三种新三鲜东三西。三恩，三在这三里南三北差三异非三常明三显：三北方三一般三在节三能审三查上三都比三较能三达标三，老三百姓三在观三念上三也比三较能三接受三这个三，因三为北三方有三一个三取暖三的问三题，三节能三不能三达标三的房三子，三在冬三天那三可是三要白三白的三花出三取暖三费的三。但三是南三方人三对这三种东三西就三比较三不待三见，三我就三好这三一口三，你三管得三着啊三。说到三这里三不由三得想三对那三个套三型建三筑面三积90平方三米以三下占70三%以上三的90三/7三0政策三说两三句。三建设三部的三官员三们在三政策三制定三上，三必定三带有三强烈三的北三方特三征。三北方三人在三考虑三在冬三天取三暖的三要求三之后三，的三确不三习惯三居住三大面三积。三开间三超过6米的三客厅三，在三取暖三上就三肯定三不达三标了三。同时三，在三完全三不考三虑洗三手间三的采三光和三通风三要求三时，90平方三米的三套型三面积三的确三可以三设计三出非三常不三错的三三居三室的三户型三。这三是与三北方三人的三使用三习惯三及气三候一三致的三：空三气干三燥，三而且三洗手三间的三使用三频率三较低三，一三般人三都不三习惯三每天三洗澡三。（三我说三明，三我这三不是三地域三歧视三啊，三我这三完全三是就三事论三事。三）但三在南三方，三仅仅三只是三增加三这么三一个三洗手三间的三窗户三，90平方三米要三设计三出三三居室三，就三几乎三是不三可能三完成三的任三务。三这个三稍微三在图三上画三一下三就知三道了三。房三子朝三外的三位置三就那三么几三个面三，几三个房三间一三占，三厕所三就不三知道三摆在三哪里三了。三本人三当年三参与三的好三几个三项目三，为三了在三满足三这个90三70的要三求下三还能三做3房单三位，三设计三师呕三了不三知道三多少三吨血三。现三在市三场上三的公三司逼三得没三法子三，被三迫只三能大三量的三推出三两房三单位三。当三然，三两房三单位三也可三以住三，不三过就三不能三养孩三子，三一养三孩子三这家三就完三蛋了三，爸三爸妈三妈爷三爷奶三奶加三孩子三哭，三连转三身的三地方三都没三有。三现实三就是三这么三滴残三酷。三客观三规律三就是三如此三。现在三有些三公司三为了三规避三这个90三/7三0，还三想了三些花三招，三比如三设计三两套三房子三，再三打通三它一三起卖三。在三某些三不良三媒体三的宣三传口三径上三，将三这个三做法三称为三不良三开发三商昧三着良三心做三事。三我个三人无三言以三对。现在三开始三说施三工图三审查三。施三工图三审查三现在三都已三经在三表面三上市三场化三了，三允许三开发三商自三己找三资质三的施三工图三审查三单位三做审三查。三施工三图审三查单三位还三必须三对审三查结三果负三责。三但是三，基三于我三国的三审查三技术三非常三的落三后，三恩，三怎么三说呢三，连三设计三、施三工技三术都三非常三落后三，因三此这三个审三查实三在是三见仁三见智三，根三本没三法子三审。三在这三里讲三一个三本人三曾经三亲历三的事三情。三那一三年在三珠三三角一三个三三线城三市，三在一三个别三墅项三目门三口建三一座三景观三塔。三那个三塔呢三，形三状就三像个三纺锤三，中三间粗三两头三细。三该地三建设三局检三查组三带人三检查三施工三现场三，上三了这三塔的三工架三，突三然这三塔就三塌了三，整三个检三查组三全部三死光三。这是三个大三事啊三，政三府因三此组三成了三浩大三的调三查，三来查三这个三事故三的原三因。三首先三当然三是从三源头三设计三查起三。结三果一三查，三设计三坚称三没有三任何三设计三上的三问题三。于三是把三那图三纸送三去重三新做三审查三，一三查的三话，三审查三人员三说，三不行三，这三个图三纸有三问题三。两三边就三吵了三起来三。最三后两三边都三说服三不了三对方三。要三说这三个图三纸违三反强三制性三规范三吧，三它也三不违三反。三但是三不违三反强三制性三规范三就表三示安三全合三格吗三？我三看谁三也不三敢说这个三话。三最后三只能三把施三工单三位拉三出来三，判三了几三个罚三了些三钱，三了事三。现三在合三生在三广州三的某三楼盘三前面三，也三打算三树这三么一三个塔三，做三审查三的时三候也三是吵三得不三可开三交。三最后三也是三不了三了之三，因三为这三根本三说不三清楚三，到三底安三不安三全反三正我三个人三不知三道。施工三图审三查是三收费三项目三，非三常贵三，所三以一三直都三是名三义上三的市三场化三，事三实上三的垄三断化三。施三工图三审查三时除三了给三审查三费，三专家三红包三那也三是不三能少三滴。四、三相关三审查三：1、地三质勘三察，三勘察三合同三备案三、勘三察报三告审三查；2、施三工图三审查三，为三缩短三审查三时间三，方三案通三过后三，施三工图三设计三完成三即可三提前三请相三关审三查机三构对三施工三图进三行审三查（三施工三图审三查包三含节三能审三查）三，待三核位三红线三图完三成后三，迅三速进三行施三工图三设计三文件三审查三备案三及节三能备三案；3、消三防审三查，三施工三图（三建施三全套三及电三子文三档*DW三F）消三防审三核必三须在三核位三红线三取得三后方三可申三报；4、人三防地三下室三审核三，人三防地三下室三必须三由具三备人三防设三计资三质的三设计三院进三行设三计，三人防三办进三行审三核，三人防三面积三不够三部分三需缴三纳易三地人三防建三设费三。五、三施工三许可三及后三期手三续1、报三建与三监理三、施三工招三投标2、招三标完三成后三，办三理招三标资三料及三合同三备案三、签三订廉三政合三同；3、缴三纳相三关费三用、三办理三文明三施工三现场三勘验三评估三合格三证，三有深三基坑三需提三供专三家委三员会三文件三，填三报质三量、三安全三监督三登记三表，三手续三完全三后发三放施三工许三可证三；4、淤三泥排三放许三可、三噪音三排放三许可三、夜三间连三续施三工许三可4、主三体施三工封三顶后三，报三商品三混凝三土验三收，三办理三商品三混凝三土保三证金三退费三手续三；5、每三单体三维护三墙体三施工三完成三，需三报墙三改办三验收三，便三于竣三工备三案后三办理三新墙三体基三金的三退费三手续三。保三温层三完成三后报三请节三能办三对保三温验三收；6、项三目竣三工后三需积三极办三理各三项专三项验三收，三便于三及时三向客三户交三房。三消防三验收三（需三消防三检测三、电三气检三测）三，规三划验三收（三需测三量竣三工图三），三防雷三验收三（防三雷检三测）三，质三量验三收（三室内三环境三检测三、外三贴瓷三砖需三红外三检测三）备三案，三最后三报市三开发三办综三合验三收，三验收三合格三后发三放备三案证三（上三网公三示）三向客三户交三房。报建三、三监理三、施三工招三投标施工三报建三、监三理招三投标三、施三工招三投标拿到三图纸三审查三办的三合格三意见三单后三，即三刻办三理报三建，三拿号三，再三进行三监理三招投三标，三而后三进行三施工三招投三标。三按照三我国三现行三招投三标法三，私三营房三地产三公司三（无三国有三经济三成分三），三其房三地产三项目三不需三要做三建筑三施工三招投三标，三他们三可以三直接三发包三。在必三须要三做施三工招三投标三的时三候，三这个三领域三那是三真黑三不是三假黑三。黑三得让三人毛三骨悚三然。三搞施三工的三就没三几只三好鸟三。暗三地里三啥招三数都三用得三出来三。我三个人三不排三除有三些人三为了三逼别三人退三出投三标会三使用三黑社三会的三可能三性。监理三招标三的程三序跟三施工三招标三的程三序及三做法三几乎三一致三，我三不多三说了三。监理三报建三是完三成这三个监三理免三招标三或招三标手三续之三后的三事情三，做三一个三监理三规划三和监三理细三则，三交建三设部三门审三核一三番，三认为OK了，三发一三个监三理审三查意三见。三通过三了就三是下三一步三，监三理许三可证三。监理三规划三和监三理细三则，三老实三讲，三在我三个人三的经三验里三面，三我从三来没三看到三建设三部门三真的三做过三审核三。在三我个三人的三从业三经验三里面三，我三没见三过几三个政三府官三员能三看得三懂的三。办理三施工三许可三证还三需要三办理三质量三监督三、安三全监三督质量三监督三、安三全监三督质量三监督三站和三安全三监督三站都三是建三设部三门下三属机三构。三拿施三工许三可证三之前三，必三须得三去两三个站三办审三批手三续，三质量三监督三主要三是缴三费，三办理三监督三登记三表；三安全三监督三主要三是办三理安三全登三记表三与开三工时三文明三安全三合格三证。在现三实的三操作三中，三但凡三涉及三到检三测的三，就三由质三监办三；不三需要三检测三，一三般用三肉眼三就能三发现三毛病三的，三就属三于安三监的三职责三。由三于质三监搞三检测三，比三如桩三荷载三检测三、水三泥检三测，三这些三东西三，都三是收三费项三目，三所以三质监三在管三理上三就没三那么三的严三，为三什么三呢，三因为三质监三大多三得靠三这些三收费三项目三养活三自己三。收三人钱三手软三，云三云。三安监三基本三不收三费，三但是三存在三开工三时文三明安三全验三收合三格证三，中三间存三在几三次脚三手架三安全三验收三。竣三工时三存在三综合三验收三上安三全站三要盖三章。现在三在有三些城三市，三质量三检测三的功三能已三经开三始市三场化三了，三有资三质的三检测三单位三都能三做检三测了三。但三是存三在3比7的关三系，三与后三续工三作协三调配三合事三宜，三一般三在价三格基三本合三理的三前提三下都三在对三口的三监督三站检三测。三不过三呢，三绝大三多数三的城三市，三这个三功能三被质三量监三督站三牢牢三的把三持着三。这三个也三是建三设部三门的三生财三主道三啊。三施工三许可三证完三了之三后，三后面三不知三道还三有多三少程三序。三放验三线、三白蚁三防治三、防三雷、三预测三绘、三预售三、各三专业三验收三、项三目备三案验三收，三一直三到交三楼。放线三、验三线放线三、验三线这个三就简三单的三说一三说吧三。图三纸画三出来三之后三，要三把图三纸上三的建三筑物三在实三地上三落实三一个三具体三的位三置，三这是三个技三术活三，要三测量三，定三坐标三。这三个活三就叫三放线三。放三线一三般是三规划三部门三下属三的测三绘院三或类三似的三测绘三机构三干，三不过三有些三发达三城市三也已三经把三这个三工作三半市三场化三了。三嘿嘿三，三又来三一个三半市三场化三。正三式放三线的三前提三是领三取了三施工三许可三证。三放线三后，三测绘三院会三发出三一份三放线三册。在工三程提三前施三工，三违章三施工三的场三合，三都需三要做三通这三个测三绘院三的工三作。三让他三们提三前来三做放三线。三唉，三又来三一个三“做三通”三工作三。放线三完毕三，施三工单三位照三着这三个边三角点三施工三，完三了之三后就三做验三线。三一看三这个三建筑三的确三是按三图纸三建起三来的三，没三超出三边线三，测三绘院三就出三验线三册。这个三验线三工作三跟日三后的三验收三有莫三大的三关系三。所三以测三绘院三也得三要像三皇帝三老子三一样三供着三，尤三其是三在提三前放三线的三场合三。唉预售三许可三证预售三许可三证三预售三现在三的管三理已三经比三较严三格了三。我三所知三道的三，在房地三产已经三成为三了一三个产三业的三城市三，预三售许三可都三要求三在网三上办三理，三全程三公示三。现三在在三预售三上面三做手三脚的三可能三性越三来越三小了三。预售三许可三最重三要的三条件三是：三高层三建筑三结构三完成3分之2，低三层建三筑结三构封三顶。三这个三条件三跟银三行办三理按三揭贷三款的三条件三又不三一样三：无三论层三数高三低，三全部三封顶三才能三放贷三。因三此现三在高三层建三筑往三往在三完成3分之2的结三构，三取得三预售三许可三证之三后，三开发三商在三推盘三时都三不积三极。三因为三这个三时候三，钱三也不三是很三能收三得到三，只三能收三到个2、3成，三但是三各项三交易三税费三却要三按足三成在三当年三予以三计算三。在三理解三了这三个之三后，三或许三我们三对捂三盘这三种行三为，三会有三更深三刻的三认识三吧。现在三办预三售许三可，三都要三做价三格公三示。三交易三价格三必须三明确三到套三，单三价必三须清三晰，三在交三易现三场，三也禁三止再三搞什三么50三00元/平方三米“三起”三，这三种骗三人的三玩意三了。三但是三，我三必须三要说三，但三是，三政府三没有三（也三没有三权力三）对三房地三产交三易价三格进三行管三制。三在办三理预三售手三续时三所申三报的三价格三，开三发商三可以三完全三不予三理会三。这三个价三格申三报一三下就三完了三。我三每次三做预三售许三可的三时候三申报三价格三，直三接就三是25三00元/平方三米。三从来三都是三如此三。随三便你三怎么三公示三。卖三的时三候照三样卖50三00卖80三00卖10三00三0多，三没有三任何三法律三上或三者行三政上三的责三任。在预三售许三可方三面还三有个三值得三一说三的地三方就三是预三测绘三。房三管部三门下三属的三房屋三测量三部门三，根三据开发商提三供的三图纸三，事三先算三一个三面积三。这三个叫三预测三绘。三在竣三工之三后，三到实三地测三量，三就是三实测三了。三我们三都知三道，三面积三上的三纠纷三往往三是日三后客三户与三开发三商之三间的三主要三矛盾三。这三个矛三盾是三怎么三来的三呢？三最关三键的三就是三这个三预测三与实三测之三间的三面积三差异三。造三成这三种差三异的三原因三很多三，比三如施三工不三规范三造成三的面三积误三差，三又或三者之三前在三图纸三计算三上对三公用三部分三的统三计有三误差三，这三些都三有可三能。三但要三说是三开发三商的三故意三造成三的，三我个三人没三有见三过。三开发三商也三没这三种能三力或三故意三去故三意做三假，三当然三我个三人不三排除三有些三头被三门夹三了的三开发三商被三某些三运气三极好三的人三撞到三。嘿三嘿。现在三为了三避免三这种三纠纷三，各三大开发商都三学乖三了，三开始三花很三大的三精力三在做三通房三屋测三量机三构的三工作三上。三总之三无论三到时三候实三测面三积是三多少三，房三屋测三量机三构都三照样三按着三当初三的预三测面三积出三报告三。唉，三又出三来一三个“三做通三”工三作关于三预售三中的三土地三解押关于三土地三解押三的问三题。三这个三话题三非常三敏感三。这三其中三有无三数的三道道三儿。先从三土地三抵押三说起三。现三在关三于土三地抵三押的三规则三越来三越严三格了三。土三地必三须在三办理三了施三工许三可证三之后三才能三抵押三贷款三。这三也是三开发三商为三什么三这么三紧张三施工三许可三证的三原因三。贷三款额三现在三基本三上都三是根三