房地产投资一零

主讲：王雄

第一章

房地产投资分析中的基本问题第一节房地产投资概述、房地产投资的涵义⑴投资的概念投资（Investment）是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。一定资源可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源投资主体：（政府、企业或个人）投资组成预期的投资目的一定的操作方式和手段⑵房地产投资的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。、房地产投资的类型1.从房地产投资形式来说，分为直接投资和间接投资两类⑴直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或者购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。商品房开发房地产开发投资土地开发投资

房地产置业投资⑵间接投资

购买房地产开发投资企业的债券，股票（企业通过资本市场直接融资）投资于房地产投资信托基金（以共同基金的方式购买、开发、管理和出售房地产资产的一种投资，企业只是一个投资代理作用）购买住房抵押贷款证券（将机构所持有个人住房抵押贷款证券化出售）2.按投资的用途来划分地产投资住宅地产投资商业地产投资工业房地产投资3.从房地产投资经营方式来划分出售型投资出租型混合型1.1.3房地产投资的目的房地产投资是将投入房地产开发、经营、管理和服务中，以期获得较高收益的一种经济活动。这些未来收益具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。1.现金流量收益2.避税收入1）房地产投资避税收入原理分析2）房地产投资避税收入原理：房地产的避税收入是指因为提取房地产折旧而降低纳税基数给投资者带来的收益。它是一种间接收益。房地产投资的所得税是以净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的应纳税收入为基数乘以税率征收。途径：A.扩大房地产投资规模B.争取加速折旧C.操纵应纳税所得额D.控制开始获利年度E.销售收益、房地产投资的特性1.位置的固定性对投资者而言，应注意以下几点：A.选择房地产区位时，在当前必须对开发投资者、置业投资者以及未来的租客都具有吸引力。B.在未来必须有增值潜力C.必须重视房地产项目所处区位的变化情况。2.寿命周期长3.适应性4.个别性5.政策影响性6.对专业管理的依赖性7.相互影响性8.房地产投资的巨额性9.房地产投资的风险性10.房地产投资的保值与增值性第二节

房地产投资分析概述、为什么要进行房地产投资分析房地产投资的形式多种多样，所有的投资都涉及到房地产投资的决策的问题。、房地产投资分析的任务1.为投资者提供投资方向2.为投资者提供运作方式3.为投资者预测投资收益4.为投资者描述风险及提供避险方法1.2.3房地产投资分析的内容1.市场分析2.区位条件分析3.基础数据估算分析4.财务分析5.不确定性分析6.风险分析7.决策分析（方案比选分析）1.2.4房地产投资项目的可行性分析与投资分析、项目评估的不同1.可行性分析与投资分析的不同房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各法各方制约因素，对所有可能投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。可行性分析是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程的可行性进行论证、演技、评价的分析过程。其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术是否先进、实用可靠、经济上是否合理，财务上是否盈利，并通过具体指标进行评价和判断。面对市场上众多的投资机会，通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多个可行的方案中，通过收益、时间、风险的排序找出一个方案作为投资者最货选择，也就是说，房地产托子分析关系的是多个预选方案中选择最适合投资者目的的一个方案。可行性分析从概念上来说是投资分析中的一个重要阶段。2.可行性分析的内容1）投资机会后研究2）初步可行性研究3）详细可行性研究3.可行性分析与项目评估的不同1）行为主题不同2）立足点不同3）所起的作用不同4）所处的阶段不同4.可行性分析应注意的问题1）防止先入为主的可行性研究2）选好可行性分析的主角3）投资决策的结论首先取决于市场分析的结果第三节房地产投资分析中常用的基本概念资金投入的时间不同，或者产生收益的时间不同，对项目的投资价值的影响也不同。因此在进行房地产投资分析时，必须准确把握与之相关的投资价值、现金流量、投资与成本、财务杠杆和投资经济效果评价指标。、投资价值投资价值是预期的未来的收益。与投资价值相关的概念有下几个：A.交易价格B.最可能销售的价格C.市场价格D.交易区间在这个问题上还必须注意投资价值和市场价值是不同的。投资价值是基于投资者个人需要或意愿，对该物业所估计的价值或作出的评价，而该物业的市场价值是该物业对于一个典型投资者的经济价值。、关于现金流量把某一项活动作为一个独立的系统，把各个时间点上的实际发生的这种资金流入或流出叫作现金流量。现金流量相关概念从房地产投资项目分析的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量现金流入量：现金的收入称为先进流入，相应的数额称为现金流入量；现金流出量：资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量；净现金流量：指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和。现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。它直观地反映了现金流量与时间的关系。它是协助投资分析人员进行复利计算和投资分析的有效工具。现金流量表是将项目在计算期内的现金流入与流出按发生的时间列入相应时间的一种表格。开发后出售房地产项目时的现金流量开发后持有房地产项目时的现金流量4．置业也投资项目的现金流量、投资与成本1.广义投资与成本的概念1）投资广义的投资是指人们的一种有目的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。2)成本成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。投资分析中所使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同，主要表现在两方面：其一，财务会计中的成本是对生产经营活动实际发生费用的记录；其二，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费等）这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。2.房地产投资分析中的投资与成本房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大的差异。、财务杠杆房地产开发投资的角度来说，投资的巨额性，开发周期长使其必须借助金融机构的支持，利用财务杠杆达到扩大收益和使资金衔接良好。1.抵押贷款一般说来，抵押贷款的利率大致可分为两大类：一类是固定利率，另一类是可调利率。在如今利率波动比较频繁的情况下，浮动利率的应用越来越广泛。但是在短期内对利率可以按固定利率对待。1）抵押常数（对应年金现值系数）概念：每一元贷款的每月或每年的回收额定义为抵押常数。2）抵押贷款还本付息额3）抵押贷款余额4）本息分期尝付的计算2.财务杠杆的作用1）财务杠杆的正向作用2）财务杠杆的负向作用1.3.5关于其他投资经济效果评价指标1.投资回收与投资回报2.收益率复习思考题1.同等数额、相同年利率的两笔贷款，都要求在20年内分欺摊还。其中一笔为平均按月摊还，另一笔为平均按年摊还。问：（1）按年偿还额，是按月尝还款额的12倍吗？为什么？（2）在20年偿还期内，两笔贷款的总计利息是否相等？请解释。2.房地产投资分析中的投资与成本和一般项目的投资与成本有何不同？3.什么是全部投资收益率？什么是权益投资收益率？4.某投资者拟用200万元购买300M2的写字间进行出租。初始自由资金投入为80万元，余下资金向银行贷款。经过谈判，银行同意为其提供年利率为10%、期限为10年、按年等额还本付息的120万贷款。根据以上资料，请你为该投资者作一个5年内的贷款分期偿付计划。5.某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额还本付息方式还款。计算该家庭的月偿还额。然后，假设该家庭已按月等额偿还了5年，计算该家庭的贷款余额。6.某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大贷款申请额是多少万元？第二章房地产市场分析2.1房地产市场的一般问题2.2房地产市场分析2.3房地产市场调查的方法与程序2.4房地产市场预测的种类与方法2.5市场分析应用举例2.1房地产市场的一般问题2.1.1房地产市场的特征1.房地产市场是信息部充分的市场2.房地产市场的区域性强3.房地产市场产品的异质性4.地产市场的垄断性5.房地产市场是房地产权益的交易市场6.房地产市场对商品的短期供求变化反应不灵敏2.馋1.而2睁房地真产市奇场的岭效率市场效磨率内涵仁：市场旺传递产雕品和价原格的信迹息的功聚能1.如房地唉产市辛场低本效率精的原母因1）交屡易物的组独立性2）产暗品的异边质性3）捕交易箭过程顽的较武为复华杂4）寻评找成交退伙伴有竟较大难些度5）有潜关房地花产市场挪的价格勉的刊物病较少2.市绵场的低旱效率与超投资机昼会2.演1.阻3类房地铅产市绍场的腔分类1.喝按房狗地产玩用途菌划分1）居构住物业视市场2）骨商业侮物业饺市场3）恼工业裂物业剑市场4）偷特殊早物业嫩市场5）土图地市场2.圾按房宜地产趋购买坦者的侦目的畏划分1）恋房地忍产自锁用市康场2）静房地自产投炎资市熄场3.按湿房地产蚁权属交俯易内容炭划分1）绞租赁宜市场2）缸产权庭市场2.陪2肃房地卷产市枣场分出析2.古2.车1房地产却市场分旗析的必滩要性房地校产项织目的新市场蔬分析误是在静投资暴决策念确定甚之前室，调射查市蝴场强而狂、喊了解拴项目戒背景纽奉资料绪、辨恒识投鹿资风闸险、丈选择年投资样机会泛的过型程。一、房府地产投塘资决策弦需要市曲场分析二、房长地产经鸭营管理粗需要市乞场分析三、房属地产价开格策略搬的制定悟需要市像场分析2.半2.萌2房地产天市场分礼析的限家度1.市场睁分析艺限制1）费用符限制2）时间仍限制3）技捷能限黎制4）偏好给限制2.市裙场分析壤的程度当市庄场分妙析的执收益献超过岁该分董析所机花费腾的成柔本时荒市纳场分歇析才辆算核侦算的2.乓2.伞3覆房地涝产市亡场分肆析的奇内容1.房地工产投舍资环忘境的侍调查眯与预他测投资世环境迫是指撒拟投惰资的扣地域笼在一拣定时欠期内言所具林有的僵能决挽定和久制约斥项目遭投资给的各汪种外葛部境临况和泽条件原的综赛合1）政姿治环打境2）法骄律环代境3）经谋济环怖境（颂宏观熄经济搜环境梯、市浮场环哲境、邻财务怎环境离、资挡源环鹅境）4）文化录环境5）自然辈环境6）规划条环境7）基础浸设施环液境2.慎房地棒产市晓场状溉况的臭调查稳与预夺测1）各陪类物业御供求关符系、空党置率、谜成交量甚、需求卫量、市缸场吸纳龄能力和砌速度。2）建土地不批租锄数量哪和用祸途分辈布等具情况3）房植地产商价品的销绣售价格腥、租金家和经营升收入，啦低价、乐拆迁安泳置等情纵况4）竞肝争性物呜业发展膊情况5）宁各类询房地稼产投举资收汇益率枣和房赔地产植开发头利润魂率6）烛项目蓬用地状附近品地区膛土地准利用码现状昼等情遮况7）兰市场渠购买菜者对亏房地柴产商奴品功葵能的盆要求着情况3.俭房地庆产项递目在惹不同陆阶段表进行鹊市场仁分析束的要东点房地须产市绑场分恢析的他四个姥阶段1)臣房区地产确项目牌定位触阶段2）鉴房地叫产项狸目推堆广阶拿段3）悄房地夕产项绢目销桃售阶炕段4）粥房地停产项撤目三湾级市恳场调涨查分涌析2.3吼房地产漫市场调温查的方广法与程矛序2.卫3.披1怜房地找产市晃场调奶查的搜方法1.亿普查籍法2.抽宾样调查呢法1）冠随即现抽样恐法2）非烂随机抽疲样方法3.棚直接稿调查樱法1）访骄谈调查2）灾电话忠调查3）邮恐函调查4.隔间接扑调查懒