房地产开发项目经济效益评价

房地产开发项目经济效益评价

本章能力要求

（1）理解和掌握房地产开发项目有关成本费用估算的项目及其依据；（2）理解和掌握房地产开发项目有关收入和税金估算的项目及其依据；（3）能够理解房地产开发项目财务辅助报表及基本报表中数据之间的关系，并能够按照相应格式填入数据；（4）熟悉房地产开发项目财务评价指标体系；（5）能够读懂比较简单的房地产项目财务评价报告，并能够按照已有类似格式进行类似项目的财务分析；

本章重点

（1）房地产开发项目有关成本费用估算（2）房地产开发项目有关收入和税金估算（3）进行房地产开发项目的财务分析本章难点

房地产开发项目的成本费用估算、收入估算以及财务分析

5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算5.1.1房地产开发项目投资与成本费用估算1、房地产开发项目投资与成本费用的构成一般性的房地产开发项目而言，其投资及成本费用由以下几个部分组成：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、销售费用、财务费用、其他费用、开发期间税费以及不可预见费等。2、房地产开发项目投资与成本费用估算依据与要求房地产开发项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用等开发建设投资经营资金固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本

5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算5.1.1房地产开发项目投资与成本费用估算3、房地产开发项目投资与成本费用估算序号工程或费用名称工程量估算造价计算依据或标准单位数量单价金额一、土地费用1、土地出让金2、土地征用拆迁费3、土地转让费4、土地投资折价二、前期工程费用1、水文、地质勘测费设计概算的0.5%左右2、市场调研及可行性研究费总投资的1%至3%3、规划设计费建安工程费的3%左右4、“三通一平”费

序号工程或费用名称工程量估算造价计算依据或标准三、基础设施建设费四、建筑安装工程费五、公共设施配套建设费六、开发间接费用七、管理费用2.5%*直接投资（前五项之和）八、销售费用销售收入的4%至6%九、财务费用十、开发期间税费十一、其他费用十二、不可预见费前十项之和的3%至7%总计续前5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算1、房地产开发项目收入估算房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入+租金收入+土地转让收入(以上统称租售收入)+配套设施销售收入+自营收入。

（1）租售收入租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。租售收入的大小受到房地产项目租售方案的影响很大。房地产项目租售方案包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等。

其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价（含土地和商品房）开发出售型：销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金开发出租型：出租净收入＝出租收入－运营成本－经营税金－项目总开发成本开发自营型：经营净收入＝商业经营收入－商业经营成本和利润－项目总开发成本提示：总开发价值＝项目总销售收入－销售税费；销售净收入＝总开发价值－项目总开发成本。

5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算1、房地产开发项目收入估算（2）自营收入

自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。

自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报

（3）配套设施销售收入5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算1、房地产开发项目收入估算一些所有权属于开发公司的配套设施（如合同中规定属于开发商的停车位、会所等），开发商可以通过出售的方式获得相应的销售收入。

5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算2、房地产开发项目租售收税金估算（1）营业税及其附加房地产转让过程涉及到的营业税、城市建设维护费和教育费及附加合称为营业税及其附加。（“两税一费”）

①营业税（5％）②城市建设维税③教育费及附加（2、3两项为营业税的10%）（2）城镇土地使用税（3）房产税

5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算2、房地产开发项目租售收税金估算（4）土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。增值额与扣除项目金额的比率越大，适用的税率越高，税款越多。

5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算（4）土地增值税表5－2土地增值税税率及速算扣除率表增值额超过扣除项目金额比例税率速算扣除率土地增值额≤50%30%050%＜土地增值额≤100%40%5%100%＜土地增值额≤200%50%15%土地增值额＞200%60%35%土地增值税的计算扣除项目A.取得土地使用权所支付的金额；B.开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本；C.开发土地和新建房及配套设施的费用；D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。E.与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。速算法A.增值额未超过扣除项目金额５０％的，土地增值税税额＝增值额×３０％B.增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％的，土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％C.增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％D.增值额超过扣除项目金额２００％的，土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×35％公式中的５％，１５％，３５％为速算扣除系数。【例】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。（4）应纳税额＝150×50%×30%＋（150－150×50%）×40%＝52.5万元【解】方法一：（1）土地增值额＝300－150＝150万元（2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100%（3）税率分别为30%和40%应纳土地增值税＝150×40%－150×5%＝52.5万元方法二：速算法提示：从2006年1月1日起，建筑面积超过140平米的商品房，按照0.5％的预征率征收。序号项目计算基础

1转让房地产总收入详见销售收入表

22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%

3增值额

(1)-(2)

4增值率

(3)÷(2)

5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%

6增值税应纳税额=土地增值额×适用税率表5-3土地增值税计算表

5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算例5－1

某房地产开发项目销售收入30000万元；投资成本15000万元，其中：土地费用3000万元，开发成本10000万元，开发费用（销售费用、管理费用与财务费用合计）为2000万元；营业税金及附加1600万元。试计算该项目的土地增值税。

方法一：

方法二：土地增值税=19200×50%×30%+（10800-19200×50%）

×40%=2880+480=3360万元。

土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率

=10800×40%-19200×5%=3360万元。

5.1聪.2房地产魄开发项晚目收入圾估算5.1房地至产开总发项估目财括务评切价的肉基础萌数据骂估算（5）企业忍所得税企业所飞得税是国渴家对钳企业陕生产彩经营僻所得亭和其剖他所俭得征蹄收的阀一种骑税。塌企业堆所得薄税以怕应纳爹税所曾得额芹为计咏税依角据。侄纳税旧人每把个纳康税年这度的亲收入爱总额莲减去辈扣除伯项目蕉金额柔以后击的余吴额，优为应耗纳税党所得台额。所得圣税税革额=应纳摸税所乓得额×3针3%应纳万税所矮得额=收入拳总额-准予扣废除项目撕金额5.2房地亩产开坊发项角目财顶务报志表的尊编制5.偏2.把1辅助性杆报表的荡编制房地产低开发项黑目的财烈务评价门报表分身为基本权报表和辅助报榆表两大类撒，其中凤，基本钩报表共慢有6张，而去辅助报首表共有15张（吴具体堆到每拴个项血目时僻，报兔表数衬量可后能会贤有些浩变化唐）。辅助逐报表是用哀来为磁基本粱报表旧提供济基础酬数据壤的，务主要寺又可被分为绩成本降费用匪估算陪表、川投资奏计划猜与资束金筹伟措表你、银滩行贷甚款还约本付珍息表浩、销劣（出有）售盾收入侍估算倘表、羽出租舅收入松估算千表、米折旧洗摊销梢表、芝营业恢成本章表等状。5.支2房地旋产开识发项捆目财衰务报菌表的强编制5.2牙.1辅助热性报宰表的辛编制1、成本娱费用估锄算表表5－4土地溪费用怀估算没表货单谨位：炒万元序号项目金额估算说明1土地出让金2征地费3拆迁安置补偿费4土地转让费5土地租用费6土地投资折价合计5.辽2房地产翻开发项祥目财务翠报表的抗编制5.2傅.1辅助胃性报阴表的剩编制1、成消本费肯用估光算表表5－5前期阁工程陪费估列算表英单位条：万麦元序号项目金额估算说明1规划、设计、科研费2水文、地质勘察费3道路费4供水费5供电费6土地平整费合计5.2房地厘产开话发项骑目财访务报阅表的挠编制5.依2.羡1辅助元性报丘表的羽编制1、成播本费饼用估粱算表表5－6基础辞设施红建设籍费估谅算表懂单位呀：万早元序号项目建设费用接口费用合计1供电工程2供水工程3供气工程4排污工程5小区道路工程6路灯工程7小区绿化工程8环卫设施合计5.2房地应产开在发项快目财誓务报汽表的打编制5.2晨.1辅助谊性报坛表的换编制1、成本琴费用估钓算表表5－7建筑推安装艇工程隔费估罗算表扯单作位：睬万元项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单项工程1单项工程2…合计5.吊2房地幅产开黄发项像目财猪务报笔表的批编制5.2御.1辅助性聪报表的扛编制1、成本村费用估苦算表表5－8公共配久套设施物建设费债估算表袍单间位：万渡元序号项目金额估算说明1居委会2派出所3托儿所4幼儿园5公共厕所6停车场合计5.2房地产豆开发项丈目财务示报表的鸟编制5.闻2.谦1辅助性竟报表的强编制1、成穿本费迷用估序算表表5－9开发忧期税矩费估困算表眠单饲位：字万元序号项目金额估算说明1土地使用税2市政支管线分摊费3供电贴费4用电权费5分散建设市政公用设施费6绿化建设费7电话初装费合计表5－10其他费匆用估算荷表病单剃位：万惧元序号项目金额估算说明1临时用地2临建图3施工图预算或标底编制费4工程合同预算或标底审查费5招标管理费6总承包管理费7合同公证费8施工执照费9工程质量监督费10工程监理费11竣工图编制费12工程保险费合计表5－11开发司项目喝总投涉资估孔算表离单欣位:万元序号项目计费标准与依据总价单价1开发建设投资1.1土地费用1.2前期工程费1.3基础设施建设费1.4建筑安装工程费1.5公共配套设施建设费1.6开发间接费1.7管理费用1.8财务费用1.9销售费用1.10开发期税费1.11其他费用1.12不可预见费2经营资金3项目总投资3.1开发产品成本3.2固定资产投资经营资金注:项目唐建成拔时运丙营时营，固良定资冷产将社形成型固定痕资产之、无毁形资愤产与峰递延忙资产裳。5.2房地产霜开发项状目财务质报表的皂编制5.妥2.谋1辅助果性报帮表的英编制2、投资哄计划与榜资金筹印措表（1）投资领使用计室划的编走制表5－12投资聪计划霉与资疮金筹狂措表翼单位绵：万伍元序号项目合计123…n1项目总投资1.1开发建设投资1.2经营资金2资金筹措2.1自有资金（资本金）2.2借贷资金2.3预售收入2.4预租收入2.5其他收入5.2房地蹲产开记发项纲目财乎务报终表的楚编制5.2码.1辅助性勒报表的悉编制2、投资啄计划与霸资金筹嚼措表（2）资眼金筹差措来疮源通过俭有效住的资马金筹义措计罗划来备解决精项目冈投资磨计划岔中资板金的呢需求恐问题扯，是作房地某产项陡目投拼资分大析的虫一个聋重点耗。一哗般来蚕讲，牌房地宵产项班目资系金筹育措的浙来源炒主要健有三腹个，轰一是裤自有删资金宴（资宪本金恰）的从筹措害；二想是项浮目预握租收氧入（轮可作催为滚尼动开愈发投丸入）术；三彻是金代融机弃构的针借贷吨资金子。序号项目合计

1

2

3

…

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1项目总投资1．11．2开发建设投资经营资金

2资金筹措2．12．22．32．42．5资本金借贷资金预售收入预租收入其他收入表5-顶13投资计枝划与资于金筹措沃表担单弦位：万验元5.2房地产咽开发项符目财务攀报表的深编制5.2狱.1辅助性判报表的塔编制3、借款秧还本付挡息表（1）借款术还本付旧息表的胁格式（2）编雀制借触款还烫本付惕息表毛应注谨意的越问题①关艺于利息亩的计算②右还本芬付息篇表中旅有关岔数据偷的来扑源本年借打款”数慨据来自算投资计歌划和资桑金筹措溜表；“六本年应降计利息罗”按式吹（5－1）计算垫得到；畏“偿还幕本息资魔金来源界”包括稼租售收垦入、短解期借款博等等；孔“年还胸本付息念”数额竿根据还闷款方式著而定，货当然，耍其数额厘不能超栋过“偿抖还本息描资金来使源”中为的数额纯。表5－13借款还鲁本付息拨表资单谷位：万眠元序号项目合计123…n1借款及还本付息1.1年初贷款余额1.2本年贷款1.3本年应计利息1.4本年偿还本息1.5年末贷款余额2偿还本息资金来源2.1销售及出租收入2.2短期贷款贷款利率（%）还款方式等额还本付息还是等额还本、利息照付借款偿还期5.2房地产承开发项菜目财务丢报表的既编制5.2稻.1辅助樱性报怠表的练编制5.2房地产碗开发项汪目财务佛报表的质编制5.待2.肥1辅助注性报阀表的污编制3、借款们还本付岛息表（3）借款饰还本付滚息表的维作用借款堡还本虹付息桌表是分辰析项改目债缴务清晒偿能汇力的柱重要明依据周，其谦中之退一就火是可戴以通斜过借汁款还镇本息视表计轨算项婆目的卫借款排偿还异期。4、租售天收入估熄算表5.2房地产仓开发项沙目财务鹿报表的沿编制5.2抖.1辅助性窗报表的匠编制（1）租售延收入估殊算表的撤格式（2）芳租售驼收入隙估算向表的童编制表5－14租售收江入与经魔营税金致及附加删估算表糊单位：泼万元序号项目合计123…n1租售收入1.1可销售（出租）面积1.2单位售价（租金）1.3销售（出租）比例2经营税金及附加2.1营业税2.2城市建设维护税2.3教育费附加…3营业税及附加（5.5%）4税后销售（出租）总收入5.2房地不产开燃发项雷目财软务报托表的伤编制5.横2.逃1辅助性字报表的悼编制5.2房地宁产开柳发项妇目财另务报犯表的芽编制5.延2.牧2基本报惠表的编索制1、现金律流量表现金流于量表反映垃房地撞产项汪目在橡整个功开发遍经营抹期间乌的现披金流亭出和就现金热流入顶情况涝，是绳财务云分析统中计够算项籍目的愉净现炼值、滥内部枝收益毙率、财投资牛回收荣期等厚指标允的依糕据。（1）全本部投墙资现梳金流鬼量表全部投率资现金究流量表不考牵虑投叹资资纪金的奥来源驰，以乐全部寺投资种作为省计算舅的基河础，幻玉其目香的是奖考察纪整个右项目看投资贵的盈柳利能赛力，告为各喂个可齐能的证投资桶方案(不论舌其资膛金来首源及蜜利息凳多少)进行比迟较，建来立共同歌的基础降。全部投纱资现金染流量表删的格式手如表5－17所示应。表5－17全部投腐资现金没流量表旁单位狐：万元序号项目合计123…n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其它收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量4累计净现金流量（2）资撤本金钓现金任流量粗表5.2房地赏产开致发项逃目财割务报鸡表的独编制5.2障.2基本报唯表的编还制该表从佩投资者透的角度羽，以投育资者的采出资额禾作为计羽算依据启，把借吓款本金晨偿还和代利息支食付看作露是现金寒流出，殃考察项介目的现你金流入输流出情赚况，从络而反映撑资本金希的盈利贺能力。赌（表5-暗18）（3）投资妈各方现阶金流量晋表该表以樱投资各哥方的出争资额作援为计算度基础，拐用以计暗算投资脊者各方链财务内钉部收益楼率、财公务净现层值等评散价指标处，从而递反映投默资者各亡方投入妇资本的瞧盈利能运力。表5－18资本洋金投纪资现眠金流勇量表拌单较位：屿万元序号项目合计123…n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其它收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出2.1资本金2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量5.躬2房地蜂产开软发项难目财仿务报今表的父编制5.2跌.2基本报乖表的编掉制2、损益碍表损益表是反岗映房鸦地产肯投资手项目名开发危经营锄期内锄各年鸽的利杆润总捕额、健所得肢税及裙各年埋税后降利润圈的分润配等太情况跟的财载务报简表。列通过愤该表行提供宇的数俭据，荡可以洗计算状得出析项目闷的投粉资利乏润率勾、投筛资利制税率嫌、资刘本金贯利润焰率、听资本妻金净抖利润每率等纵静态绿分析鲜指标窝。其浙表格榆形式活如表5－18所示兔。表5－18损益酷表锣单拔位：涂万元序号项目合计123…41经营收入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9.1盈余公积金9.2应付利润9.3未分配利润5.2房地产嘱开发项忘目财务钱报表的兴编制5.腰2.丑2基本报吼表的编陈制3、资金贸来源与弹运用表资金炉来源压与运卡用表主要房降地产项狼目各期虎的资金台盈余或析短期情甩况，即雅反映项镜目资金坐的平衡缴情况。拐显然，革在当年赠资金来输源多于弄资金运逼用的数津额时，竖即为盈坛余；在朋当年资答金来源漫少于资拉金运用振的数额汤时，即荡为短缺联。从资康金的使无用效率趋和项目惹的财务厅安全角解度看，障每期或吹总量上暖资金数钻量过分外的盈余粮或发生婆短缺都真会对项澡目的经斤营业绩弹产生影粉响。资罚金来源唇与运用拒表的形稻式如表5－19所示。表5－19资金植来源助与运嫩用表粪单姑位：善万元序号项目合计123…41资金来源1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4资本金1.5长期借款1.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收经营资金1.9净转售收入2资金运用2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8应付利润2.9借款本金偿还2.10借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金5.拿2房地杨产开颠发项纪目财士务报州表的佣编制5.哲2.野2基本报蹦表的编宫制4、资产卖负债表资产负演债表反映汉的是驼房地融产项荡目在垦各计冷算期补内的泼资产域、负反债和亮所有驻者权惨益变飘化与瓜对应满关系站。在对准房地挥产开冒发项型目进清行独阳立的光财务铺评价育时，就不需兼要编醉制资岂产负间债表著。但绳当房棚地产科开发蛛经营牺公司丙开发醒或投客资一傻个新楚的房代地产寸项目意时，混通常耽需要极编制封企业引的资脾产负萌债表浩，以票计算傍资产晨负债运率、静流动班比率泳、速秩动比载率等栗反应的企业减财务拢状况按和清妄偿能蛛力指雅标。5、报泽表之授间的刮关系幕与编鸭制要辅求土地费用估算表前期工程费估算表基础设施建设费估算表建筑安装工程费估算表公共配套设施建设费估算表开发期税费其他费用开发建设投资估算表经营成本估算表项目总投资估算表借款还本付息表现金流量表资金来源与运用表损益表资产负债表盈利能力资金平衡能力清偿能力投资计划与资金筹措表销售收入与经营税金及附加估算表出租收入与经营税金及附加估算表自营收入与经营税金及附加估算表成本数据收入数据基本报表财务评价财务报表关系图5.召3房地产纯开发项盆目财务颤效果评蕉价5.3恭.1房地产猛开发项匀目财务庆指标体肢系评价内容财务分析指标备注盈利能力静态指标动态指标其中静态指标中的传统指标一般只适用于置业投资分析，静态指标中的现代指标和动态指标一般情况下既适合于置业投资分析也适合于开发投资分析。清偿能力分析指标一般用在开发投资分析中。传统指标现代指标收益乘数静态投资回收期内部收益率全面资本化率净现金流量净现值股本化率投资利润率动态投资回收期现金回报率投资利税率净现值率经纪人收益率资本金利润率—清偿能力借款偿还期—资金时兰间价值隙的概念资金孙的时盐间价千值是塘投资基分析革中的朝一个絮重要托概念氧和理赴论依鹿据。烛资金抖的时溪间价辆值受硬多种萄因素烟的影贵响，座即使尽在不根考虑手风险虫和通仙货膨代胀因驱素的定情况菜下，出资金员在不摊同时帆间点劝的价淘值也哭是不若同的校。资金时伏间价值所在房地江产投资龟分析中度的应用依据三是否须考虑腹资金怖的时左间价死值问附题，猎我们督把房偏地产狂投资煮分析其的方家法分城为两越种，一种是互静态分驴析方法霉，一种创动态分枝析方法何。静态分顺析方法俊就是在士计算房愈地产投施资的经既济效果索时，不符考虑资亡金的时摊间价值槐，只是油将各期购发生的僵支出和梯收入进兽行直接木的简单宗加减乘爹除运算踢，以获叶得需要吉的静态套经济指裕标。而动完态分母析方吵法就笨考虑糕了不绪同时身点上年发生星的资响金的虑时间阀价值节，在搁计算冠项目澡的投醒资经魂济效周果时稼，将番不同里时点戴上发涝生的芦资金给折算吹成同携一时术点上规的价财值，非从而乳不仅光可以恐更加孟客观诞真实兼的反瞧映项因目的刘投资踢经济保效果爪，并饿且使污不同保的投街资方惕案和防不同郑项目索的经尘济效尖果具驶有了鹊可比体性。复利终笼值与现军值的计随算及其帜应用利率鲁与计惑息方求式1.利率单位时抛间内增娘加的利临息与原纲金额之稀比，用注百分比久表示，获称为利今率。计谈算公式亲为：利率=（单贱位时喂间内涝增加架的利提息÷原金会额）×10毫0%2.单利计祝算与复萍利计算（1）单孕利计鹿息单利额计息还是指呆对本样金计权利息仁，每乖一计帐息周蝇期末躲的利觉息不笛再计粗利息危。其偏计算茄公式例是：复利终辆值与现脏值的计谣算及其泽应用利率与鱼计息方直式例存入劝银行100绞00元，定段期三年吐，年利柔率为3.乏27肥%，三衫年后档本利硬为：（2）复利屠计息复利至法是葛把每懒一计奥息期育的本钟利和绕都作装为下哨一计灭息周比期的倡本金控，因逼此不芝仅对完本金灾计息便，对榜利息滔也计乒息，怎也称饱“利真滚利荒”法航。复利终声值与现桑值的计蚂算及其夕应用利率断与计甚息方湖式例在上数例中土，如涌果是勉复利锻计息铜，则理三年诱后的截本利学为：3.实际利鸦率与名搂义利率实际禽利率译和名饱义利律率的侮关系伐：复利终蛙值与现废值的计摄算及其猪应用利率与定计息方饶式例一笔资期金为100圣0元，碑年利照率为10%，试代计算应计息厌周期舰为一捉年、裕半年谈、三食个月卖、一鉴个月竟的年蕉末本窑利和父实际涂利率铸。（1）当计鼓息周期孟为一年晚时，名榴义利率浮和实际宇利率是响相等的艺；计息拔周期短姻于一年闯时，实越际利率霞大于名巴义利率顿；（2）计息挖期越短目，计息拾次数越肉多，实清际利率选越高；（3）名忍义利探率无主法完忍全反肤映资呈金的叼时间贴价值炮，实鞠际利咽率才降真实盘反映删资金晶的时滴间价贪值。实际裙利率哲和名执义利旋率的后关系果：复利证终值糊与现裳值的膊计算距及其子应用复利终倘值计算却及其应非用1.复利终纺值的计尚算复利岗终值化（舞）也壤称将腐来值搁、县未来占值。聚指发火生在卷某一阁时间缎序列鲁终点建的资瓣金值姜（收忙益或教费用鸟），筒或者姓把某论一时少间序表列其柏他各胞时刻菌资金厘折算皂到终番点的桥资金观值。例一笔本骨金为10你00锁0元，按士复利年惑利率为10%，则1年后孕该笔甜本金澡的终勉值为掀：或复利终孟值与现羞值的计竖算及其哑应用复利恩终值声计算息及其傻应用考虑到蜘名义利扛率和实蚀际利率债之间的暑关系时每，我们损可以得俯到修正汤后的复紫利终值战计算公悦式：复利终酱值与现家值的计窗算及其哭应用复利终切值计算绳及其应科用例某人在桃银行存浮入10犯00墙0元钱出，存蕉期3年，年桌利率为5%，按季豆计息复瓦利，计勾算第3年后案的终屠值。2.复利垂终值苏计算被的应将用复利鸟终值躁与现艳值的淡计算个及其脾应用复利终错值计算炕及其应述用例对过去虏几年里眨同类房打地产的票出售价垮格进行宵调查，哑结果显孤示，房象地产的昂价值平粗均每年秀递增3%，如泊果这委种趋迷势持桃续下色去，嘉那么条，一连幢今套天价糟值750烦000元的房让产10年后婆将卖董多少葡钱？复利共终值险与现鹿值的励计算迅及其贱应用复利现催值计算轮及其应霜用1.复利现交值的计铅算发生在龙某一时文间序列信起点（丽零点）干的资金访值（收究益或费饭用），奥或者把考某一时针间序列炮其他各致时刻资世金用折蔽现办法奴折算到者起点的违资金值不，称作苦现值，砌记作复利终击值与现认值的计阳算及其茄应用复利现经值计算怨及其应应用2.复利段现值则计算器的应秋用例有一躬幢房坐产预零计5年后其温市场价仆值为60万元盛，如岛果你投希望博得到10符%的回报石，现在魄你愿意愚出多少驻价格购伴买？复利裙终值牲与现悟值的歉计算谈及其齐应用复利现拣值计算蒸及其应恶用2.复利现伴值计算然的应用例如果属一项纹房地惭产投踪蝶资贴碎现率缝为10%，前5年租金妖收入每踏年均为600偶0元（多在每袋年年幸初得尾到租财金，予不计扶其他准税费娱），东而且锤，在鞠第5年末侦可以尤价格15万元歉净价折售出揪，那旺么投脏资者律现在生愿意失出多胶少价梦格购峰买呢益？复利尘终值简与现摘值的岔计算前及其激应用复利付现值突计算年及其荡应用2.复利现狸值计算乎的应用例某房州地产振开发墓公司科在销代售房窃屋时毙，采倒用一喇次性宋付款距和分舍期付仰款两燥种方厘式，馆客户钟采用仙分期名付款剂时，岛可以梯分三娘次付浊清，医每隔劲一年饿支付叨一次扒（都药在年扣初支奏付）蚀，其幼中，默第一畜次支唇付房问款的30莲%，第稀二次伙支付咱房款记的50副%，第稍三次纯支付逮剩余淡房款铁部分烂。问录：开创发商湖为了落促进单销售眼，当痰客户愁采用俩一次奴性付粒款时列，可眨以给亿与几堆折优王惠？既假设壶年利劈燕率为10%。年金的牛终值和散现值计蹈算及其谋应用年金帐的概坐念年金萝是指您一定透时期涌内，眠以相泰同的赴时间肿间隔蚕连续锤发生侧的等近额收壁付款返项，虑如租序金、衡折旧两、等结额支其付的幅月供秩款等祝等。佛年金熄的种包类大绢致可纲以有挤三类借：一废类是章后付宇年金在，指圣的是李每笔陈收付采款项葱发生狱在每蔽期的祸期末贷；一揭类是真先付嘉年金脏，即卸每笔驻收付殖款项门发生侨在每向期的虫期初胖；第羊三类津是递旧延年荷金，习即第祖一次新年金牲发生卡的时销间距顽离“桶现在汪”还糖有较借大距案离。年金的虎终值和绪现值计纱算及其伐应用后付插年金属的计柳算及照其应品用1.后付俗年金敏的终即值计撒算及拢其应科用年金的刃终值和辟现值计槐算及其澡应用后付年用金的计鱼算及其指应用1.后付年吴金的终煌值计算大及其应挑用年金周的终罪值和掠现值猾计算肥及其员应用后付年干金的计祖算及其却应用1.后付年础金的终敲值计算趣及其应冻用例每年年答末存入10柜00示0元，年伐利率为8%，求骂第5年末的捆本利和师。年金泪的终管值和夺现值喂计算铺及其鹅应用后付年己金的计耍算及其瓶应用1.后付年煤金的终傻值计算斜及其应柳用例需在5年后旋一次浑偿还谎银行描贷款洽本息革共10皂0万元秒，年药利率怜为10%，求从姜现在起廉的每年学年末等稻额存储直多少资相金以偿凳还该项欢贷款？2.后付年腐金的现怠值计算煎及其应亭用年金的针终值和纤现值计粘算及其砖应用后付供年金救的计决算及增其应缠用后付年纳金现值进即一定肥时期内轨每期期周末等额棵的系列假支付款狡项的现滥值之和战。2.后付年张金的现薯值计算敞及其应老用年金元的终事值和树现值立计算输及其手应用后付年盘金的计碎算及其枕应用即年金牲的终特值和佣现值欺计算昌及其烈应用后付榴年金缠的计最算及同其应批用某项揪目通农过银旧行贷锅款进宋行投己资，尺还贷找期为10年，年攀利率为8%，建成政后每年眯获得利胆润120万元，寄如年利刃润全部负用来还滩贷，问滩：贷款朋额度应脆控制在始多少才椒能在10年内还移清贷款纪？例年金的焦终值和驳现值计挽算及其解应用后付搬年金到的计瞎算及妥其应扶用例现在灿投资10灾00万元，刃预计年览收益率牛为15%，8年内收海回全部译投资，陡每年应谈等额地锯回收多发少资金帝？某家蝇庭预妨计在铜今后10年内的玻月收入穿为160曲00元，如纪果其中缠的30庄%可用亭于支距付住呼房抵慌押贷肤款的厦月还蔬款额醒，年茄贷款所利率的为12彻%，问同该家础庭有潜偿还无能力浸的最诵大抵岸押贷吧款申乱请额艳是多样少？（1）已然：知注该家韵庭每豆月可冰用于休支付推抵押获贷款恒的月朝还款贼额A=季16胸00猎0*梁30伍%=斜48奇00绘(元)月贷子款利轰率i=法12假%/恰12岔=1屯%,计息周诉期数n=1朗0*1迹2=1丢20个月（2）则该肿家庭有裹偿还能促力的最辟大抵押筒贷款额某家贫庭以洪抵押皮贷款讯的方寄式购盘买了慢一套恐价值热为25万元逗的住粘宅，撒如果铜该家漏庭首仪付款淋为房钓价的30%，其下余房舍款用刚抵押篇贷款团支付钻。如对果抵腔押贷惊款的脾期限联为10年，裕按月犯等额警偿还惭，年笑贷款炉利率胖为15%，问复月还润款额劲为多慌少？提如果轰该家思庭25痒%的收入盛可以用声来支付城抵押贷座款月还杏款额，造问该家骨庭月收胆入多少助，才能侦购买上牙述住宅虹？（1）已知尘：抵押刺贷款额P=2冤5*7口0%=毛17.窄5（万断元）月贷款捏利率i=拣15塔%/幅12裹=1爷.2顺5%闯,计息慈周期匙数n=1煤0*1辨2=1葛20个月（2）则月右还款额犯：（3）该驱家庭味预购冠买上珍述住码宅，肾其月付收入傍须为28险23纠.4者/0杆.2盯5=祖11勾29挡3.命4(元)作业1.某家缴庭预挨购买普一套疯面积止为80m2的经城济适再用房漂，单尺价为35加00元/m2,首付厨款为怠房价询的25毒%，其固余申滤请公哭积金密和商凭业组常合抵拐押贷碧款。回已知瘦公积亦金和楼商业太贷款摩的利桐率分领别为4.2掘%和6.齿6%，期萝限均墙为15年，抽公积粪金贷访款的骑最高国限额姨为10万元蛙。问世该家骂庭申涛请组至合抵展押贷间款后膀的最壮低月五还款姓额是怒多少晴？2.某家嫌庭以400功0元/m2的价格病，购买钞了一套尿建筑面敢积为12墨0篮m2的住叼宅，忍银行悦为其常提供曲了15年期的登住房抵赛押贷款援，该贷乔款的年咬利率为6%，抵第押贷擦款价苗值比萝率为70忧%。如果谅该家庭阴在按月呈等额还种款5年后眼，于散第6年初一铺次提前饭偿还了匀贷款本袍金8万元卫，问蓬从第6年开始衫的抵押梦贷款月浪还款额伙是多少乞？房地产雨盈利能展力分析一、净地现值（NP蚂V）1、含袋义与军计算续公式所谓净足现值（NPV），就洪是未来岩预期收贿益的现妻在价值辅，将投哑资期限景内不同捧时间发苹生的净家现金流顾量，以逝一定的听折现率雪折现到冻投资期自初，并白将各期驳的净现茫金流量赏现值相闭加求和歼。其表妥达式为渗：式中弃：NPV：净掌现值和；CI：第n年的唱现金俊流入燃量；CO：第n年的速现金恰流出彼量；i：行业院或部门醋基准收麦益率或劳设定的经目标收净益率；t：项目筝计算期揪。净现到值可请以通狡过财泻务现麦金流绍量表圾计算练求得涨。200戚7年，承某投异资者灶计划赶用三长年时亩间，充以800万元看的价茎格按吴照分赢期付用款的被方式胳购买淹一写责字楼月。已尤知前买二年贺的付漆款比犯例分插别为30%、50%，余坝下在忘第三惰年付递清，捷并在结该年艰年末诸装修土完毕爱，第纠四年阴年初缓即出齐租，艺毛租浇金为10刘0万元，尿经营成案本为25万元赖，并傲假设兽今后接几年膨毛租艺金和恩年经蚀营成掀本均行保持么不变丸。出疤租5年后余，该硬投资诸者把规搂转陵售给途别人午，获种得12饮00万元缎的收仰入，登其中谈还支折付了10傅0万元的蒸转售费农用。如淘果装修种成本为25万元冒，并术假设例投资怖和经搬营期悦间的勒收支联均发促生在誓年末浩，要赔求：（1）编制常该写字咽楼投资浙项目的微现金流尽量表；某项目限投资现渗金流量狱表爬单刃位：万凡元年份项目200720082009201020112012201320141现金流入(CI)00010010010010013001.1毛租金收入1001001001001001.2转售收入12002现金流出(CO)-240-400-185-25-25-25-25-1252.1购楼支出-240-400-1602.2经营成本-25-25-25-25-252.3装修支出-252.4转售费用-1003净现金流量(CI-CO)-240-400-185757575751175假设基昨准收益冰率或贴铲现率为12%，求：（1）计油算项头目净饮现金添流量谷的现梅值之米和，歌即净稠现值NPV的大久小；（2）在遥不考呆虑其搅他投飘资的在情况运下，防判断谨该物和业是凭否值腿得投喉资。某投螺资者随打算文一次花性投主资12走0万元购扁买一幢镰住宅用昆于出租寻经营，厉共租出7年。枕租约很规定案每年且年初滥支付探租金亡，前鸣两年尸租金眯均为10万元，剪以后每悬年租金坑在上一淘年租金代的基础标上增加5%，在贞租约灵期满障后将组住宅龙转售翅，转卸售净怖价为150万元，晕假设不案计其它舅租赁成票本，并患且，投用资项目叼的基准烫收益率月或折现危率为12诞%，求眠本项映目投对资的版净现仁值NP血V大小山，并顾判断古该物堡业是置否值善得投佛资。净现竭值指型标的哨优缺留点净现值投的优点登是考虑潜了项目撇寿命期歌内各年垄现金流星量的时帜间价值隔，并且召，在投俘资总额炒相等的桨情况下舞可以按馆净现值款的大小饭对项目象或方案青进行优自劣排序旦。但它也塔有明显掀的缺点播：（1）不适锹用于投括资额不珍相等的易投资项闸目比较刮；（2）折现出率不易跑确定。妈折现率第是计算唱净现值枪必不可雕少的依姥据。然太而在一腹般情况础下，其绕确定只坝能以来剪主观判扑断；（3）虽能帮够反映锡项目在罚整个计匆算期内惜的绝对阵效果，聚但不能辞反映单规位投资券的效果纱。为了历克服这蕉一缺点恩，我们弦有了净战现值率圾这一指毒标；（4）即盒使知休道了拨净现超值大糖于零攻，我爽们也汗无法协判断免该项手目的燥预期靠收益部率真落正是探多少帮。为亏了克欺服这兴一缺摘点，念我们衣又有挤了内编部收粮益率横指标落。房地形产盈糖利能豪力分茧析二、内炎部收益蠢率（FIR够R）1、含夸义与库计算含公式在项目寻投资过颤程中，桌使项目辅现金流伏入现值懒之和等瞎于现金同流出现婆值之和耗的折现愧率，称延为内部雷收益率算（IR来R）。也秆就是说缠，内部忠收益率览是指使胀项目的颈净现值养为零的颈折现率华。内部粮收益率雕的表达虑式为：财务叠内部派收益巷率的槐经济差含义冠是指闪投资成项目扣在这嘱样的矩折现摄率下番，到项绘目计酸算期转终了聪时，烈当初专的所劳有投挣资可歇以完临全被捕收回数。内部收兼益率线纳性内插胶法内部收甚益率的灾计算：某投资帆项目各震年净现堡金流量寸如表4-脉4所示居，求汉该项快目的案内部茄收益近率。例题表4-4某项炼目各躁年净扬现金书流量斧单框位：唉万元年份012345净现金流量-10020303040502、内碧部收益葡率的作妹用财务处内部挡收益开率是咱项目乏折现鞋率的争临界毁值。重在进丘行房哀地产津投资榜项目顺的分嗽析评昏价时瞒，一伏般是刺在求真得投眠资项脉目的凶内部猫收益谜率后遭，与分同期糠贷款红利率铅、同谨期行集业基蛛准收掀益率女相比锹较，龙以判私定项忽目在鸡经济恩上是冲否可吧行。①FI笋RR与i比较耽，反判映项齿目的熔盈亏伙状况萝：FI蚂RR＞i，项猜目盈转利；FI言RR宝=i，项目且盈亏平恳衡；FI仰RR＜i，钞项目伸亏损匹。②FIR楼R与ic比较，虫反映项卫目与行怨业平均膀收益水盼平相比萌的盈利疑情况：FI贸RR＞ic，项嫁目盈债利超扁出行叹业平误均收虏益水睡平；FIR援R=ic，项目歪盈利等朝于行业富平均收惜益水平纠；FIR小R＜ic，项目剩盈利低沿于行业辞平均水飞平。三、阀动态讯投资链回收胳期房地产征盈利能天力分析1、含义蚁与计算笨公式动态香投资南回收龟期是兽指在般基准浊收益闸率（圾或投霜资者奥要求短的最壤低收中益率裕）的邪条件问下，盾项目汤从投诉资开别始到廊以净没收益返补偿涝投资欲额为识止所讲经历催的时恒间。联基本丘表达互式为恋：2、动态汪投资回爷收期指或标的作穗用动态投臭资回收燃期指标毕一般用爪于房地笋产投资攻项目需沾要多长吴时间收缘瑞回全部捧投资。拖在项目目经济评旁价中，倘计算出漆的动态环投资回组收期可蓝以与行菠业规定腥的平均眯投资回妈收期或叶投资者竭要求的尾最短投防资回收唇期相比签较，如怀果前者你小于或咳等于后箱者，则骂投资项称目在经去济上就枕是可以沟接受的停。动态判投资垮回收依期例题已知递某房吵地产哄投资渐项目肯的现鞠金流恨量如胸下表4-耳5所示舱，假胖设投秤资者展的目越标收铁益率艳为12%，求键该项国目的望静态墙和动枪态投达资回缺收期粗。表4-5单位尘：万轻元年份0123456现金流出-3000-1500-300-300000现金流入0003000200020001000动态职投资丹回收蓄期表4-攻6单位：钳万元年份0123456现金流出-3000-1500-300-300000现金流入0003000200020001000净现金流量-3000-1500-3002700200020001000累计净现金流量-3000-4500-4800-2100-10019002900折现系数（i=12%）1.000000.892860.797190.711780.635520.567430.50663净现金流量的现值-3000.00-1339.29-239.161921.811271.041134.85506.63净现金流量的现值累计-3000.00-4339.29-4578.44-2656.64-1385.60-250.75255.88例题某人拟基以500万元要的价缸格购阿入一吗预售梢楼盘掌的部冒分写周字楼翠面积办用于迈出租吐经营质。已颂知前欺三年选楼价斜款付家款比辫例分荣别为15洽%、25%和60铅%，第四匠年即可钻开始出妙租，当聚年的毛哄租金收腊入为10剑0万元，涉经营成膏本为20万元，际且预计苹在此后猛的16年内毛贴租金收烘入和经嘱营陈本垄的平均捕上涨率滩均为12撞%，贴现得率为16%。如播果本爱写字桃楼投敏资项积目在刑整个锣经营勤期间仓内的雨其他比收入劈燕和支晴出请月款如朴下表荡所示袭，试成计算梢该投裂资项蒜目的主净现围金流抱量（莫设该刺投资笑和经紫营期等间的铁收支立均发溉生在拥年初助）单需位：机万元储。年份456~81920转售收入1600转售成本150装修费用60200（1）求蜻净现丝式金流容量年末01234t1819CI100100（1+12%）1100（1+12%）t-3100（1+12%）151600+100（1+12%）16CO751253008020（1+12%）120（1+12%）t-320（1+12%）15150+200+20（1+12%）16CI-CO-75-125-3002080（1+12%）180（1+12%）t-380（1+12%）151250+80（1+12%）16（2）求NP引V房地产雀投资静辈态分析一、投游资利润声率1含义与治计算公瓶式投资箭利润话率又园称投禁资收雷益率宴，是采指房拍地产盼投资仰项目福开发早建设限完成箩后正游常年劝度的呆年利岩润总象额与黑项目袋总投积资额扛的比着率（犯对于亚置业独投资话项目台来说互，则漆不包跌括开急发建兄设期刊）。独其计秤算公个式为杜：房地产万投资静炕态分析一、投舞资利润全率2投资利腹润率的缸应用及甘注意问负题在进行散经济评骗价时，遍只要将仰本项目呈的投资葡利润率友与行业批平均利唇润率或熟与事先叶确定好著的可以潮接受的铺投资利填润率基铲准进行歇比较，盛就可以巨判断该丛项目的焰投资经林济效益道或盈利柴能力是折否达到雁预期水脂平。显然，扣关于基掏准投资合利润率祖的确定若并不是佳一件很害容易的经事情，刻因为，瘦它不仅数与当前聋的宏观亭经济形删式、银畅行的贷测款利率缓以及其逃它行业半的投资杆利润率悬水平有笔关，同侦时也与锯具体的泰房地产渠投资项滋目类型节有关，斥并且还遭跟投资会者自身砖的投资拴个性有欣关等等姐。特别对竟于房地闭产开发藏项目来贵说，要熟准确确波定其正子常年份棵的利润欲额是有着困难的乎，所以干，一般逐情况下德都按几却年的平秘均值作知为年利陵润总额姐来计算捉房地产写开发项泰目的投途资利润碧率。而暂对于置轮业投资呢项目来丹说，由把于其租调金收益壁可预测营性较强魔，因此糊，其年俭利润总驻额计算赶相对简抱单。房地产院投资静应态分析二、投写资利税爪率1含义互与计绵算公村式投资球利税撤率是涛指项史目利部税额缠与总和投资摔额的趣比值赶，一做般只倡适用畅于房识地产父开发清项目火投资酿的经平济效同果度沫量。惭其计昌算公据式为夸：2投资警利税凤率的萝应用计算出倒的投资短利税率笔同样也担要与规炕定的行循业基准插投资利盒税率或违行业平哗均投资体利税率叫或与事啊先确定尝好的可掠以接受况的投资拳利税率桥基准进批行比较甚，如果箩前者大搬于或等干于后者谁，认为战项目是勒可以考幸虑接受构的。房地产片投资静爱态分析三、资弱本金利淹润率1含义与浮计算公阅式资本金同利润率情是项目技的利润阔总额（遇或年平仍均利润锁总额）调与项目设资本金酱（即自珍有资金洽或权益吉资金）株之比。族其计算挺公式为宏：2资本金幕利润率报的应用计算百出的洋资本浸金利否润率防要与松规定椅的行跑业基熔准资很本金惠利润限率或关行业讯平均狂资本斥金利经润率麦或与宏事先垃确定拒好的牵可以斗接受赏的资赌本金站利润羽率基砖准比灯较，腰如果廉前者掩大于提或等球于后挪者，异认为筋项目筝是可策以考献虑接愤受的哪。房地猜产投顽资静班态分谅析例题某房道地产巡寿开发均项目宪总投逗资支色出为120烫000万元文，从预开发躲第二通年起警，开握始有岂建成款房屋存可售鱼，每想年可拾实现显利润池总额将为230巨00万元，框销售税驾金为780卷0万元戒，年棚所得赢税率价为33移%，资本商金为400虫00万元