房地产开发项目规划与设计管理

房地产规划与设计管理1房地产开发与城市规划2房地产开发项目规划管理3房地产规划与设计指标4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）城市规划概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

（二）城市规划管理概念城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。（三）城市规划体系1、城市总体规划城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等。城市总体规划的规划期限一般为20年，在编制城市总体规划时，还应当对更长远的发展做出预测性安排。（三）城市规划体系2、城市分区规划城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。（三）城市规划体系2、城市分区规划内容：原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围。确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。（三）城市规划体系3、城市详细规划城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。城市详细规划包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。（三）城市规划体系3、城市详细规划控制性详细规划：以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。修建性详细规划：以总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排

及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。（四）城市规划与房地产开发的关系城市规划对房地产开发起到管制作用城市规划指导和促进房地产开发城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段1房地产开发与城市规划2房地产开发项目规划管理

3房地产规划与设计指标4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）建设用地选址管理含义：城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设

项目选址意见书的行政管理工作。依据:《中华人民共和国城乡规划法》目的与任务：

宏观调控、符合规划、协调矛盾、促进工作

（一）建设用地选址管理《建设项目选址意见书》的办理步骤

《建设项目选址意见书》的办理共分为提出选址

申请、规划管理人员现场踏勘、审查、结果领取

四个步骤。建设项目选址意见书有效期为一年，确需延长的，须在期满前1个月内向市规划行政主管部门提出申请，延长期不得超过6个月。（二）建设用地规划管理含义：城市规划主管部门根据城市规划法规和批准的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、

定点和范围，审查总平面，核发建设用地许可证等各项管理工作的总称。依据:《中华人民共和国城乡规划法》目的与任务：

控制建设、合理利用土地、保障规划实施、协调矛盾、综合考虑用地效益、完善城市规划（二）建设用地规划管理《建设用地规划许可证》的办理步骤

申请材料报送、现场踏勘、根据需要征求有关部门意见、核定建设用地位置和界线、提供规划设计条件、审查建设用地总平面布置、核发建设用地规划许可证有效期限为六个月，逾期未申请办理的，许可证将自行失效；申请人需要延续有效期限的，有效期限届满30日前提出申请。（三）建设工程规划管理含义：城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，审查规划方案，核发

建设工程规划许可证等行政管理工作的统称。主要内容:

建筑管理、道路管理和管线管理。程序：规划设计方案审查、建设工程施工图审查和

《建设工程规划许可证》核发三个阶段。1房地产开发与城市规划2房地产开发项目规划管理3房地产规划与设计指标4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）居住项目规划与设计指标1、居住区规划相关概念：居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、

组团三级，居住区分级控制规模见下表。居住区规划组织结构可采用居住区-小区-组团、

居住区-组团、小区-组团及独立式组团等多种类型。

（一）飘居住项颠目规划械与设计象指标（1）居住刮区：泛指不耽同居住抱人口规旗模的生迟活聚居希地和特士指被城市干股道或贱自然蹄分界锹线所丈围合鹊，并忆与居杜住人撞口规梳模（300不00-僵500静00人）相径对应或，配耀建有够一整昌套较涌完善的、能准满足该科区居民丑物质与魄文化生扬活所需异的公共服务设蛙施的生秃活聚居槐地。（一）夜居住项秆目规划稻与设计怀指标（2）小区陪：指被吗居住屋区级涉道路悬或自扰然分昨界线灾所围耐合，佳并与居住人暴口规模乌（700挖0-1仙500走0人）相对恋应，配鲜建有一套胆能满足旱该区居垮民基本猪物质与烈文化生源活所需的公轧共服务朴设施的态生活聚艇居地。（一必）居遍住项弯目规秧划与扛设计拣指标（3）组团矩：指被小园区道路淡分隔，戚并与居窗住人口透规模（10滤00威-3侨00城0人）相对班应，配充建有居蜘民所需的基测层公晒共服号务设孝施的莫生活振聚居们地。（一夫）居能住项话目规逆划与锅设计孙指标2、用勉地指渠标居住缴区总岂用地联包括居住益区用矮地和其他规用地其结岗构体旬系如风图所博示：国家浪规定挑的居雀住区准用地询平衡貌控制思指标绘表案例（一）峰居住项番目规划指与设计趟指标3、项箱目设吉计指陪标（二）查非居住彻项目规顷划与设蛙计指标酒店伐、办航公、朗商业集、工闲业等士其他脆用途录的房垄地产虽开发除项目1房地星产开厅发与懒城市来规划2房地产糕开发项程目规划井管理3房地良产规咸划与腾设计央指标4房地产眯开发项膝目规划家设计方眯案及评可价（一）宇房地产核开发项般目规划姥设计方暴案编制1、居住区攀规划的您基本要备求安全沾的要光求卫生的丈要求物质缸舒适色性要的求精神姓享受沃性的灾要求与城匹市发骄展相召协调房诚的要扯求可持怎续性阵的要汇求产业考化的逝要求（一白）房铜地产贴开发咱项目饶规划东设计掩方案喜编制2、居住得区规渣划的劳编制症程序调查闲分析、规划设茎计、成果剩表达三个阶障段。3、居住等区规逃划的斧方案欺内容规划削结构、住宅形撕式与布支局选择、配套恒服务饰设施、道路交塞通、绿地里与景裁观、竖向、管线静综合等多个方面，馒并按照奔居民区已规划设给计的层缸次性特祥点，在总体柔规划于、控竖制性竖详细府规划名和修惯建性鞭详细岗规划焰等不同幼层次凑的规梅划阶就段中遇的侧头重点祖有所嘉不同弓。（一勤）房余地产造开发臣项目绞规划躬设计驾方案脆编制（1）规悄划空秤间结榜构居住区衣包括住宅、道路、配套者公共隆服务通设施、公共唤绿地四个部辽分，通馆过对空扇间结构须的分析合，将四滤个部陡分要渠素加越以组糖合，娃确定葬基本巩布局凭和空间形客态。（一础）房贯地产热开发醋项目戴规划周设计竹方案会编制（1）抛规划引空间狐结构影响居赢住区规君划结构屑的主要期因素：区位及品规划要求、场地及倡环境条迅件、人的生逐活需求、经济性、社会河管理歉制度等。常见的拿居住区避规划空膛间结构仆的类型产主要有内向型、开放型、自由型等。（一首）房免地产消开发酒项目押规划有设计茅方案援编制（2）折住宅柄形式辱与布判局选撒择住宅徐形式警取决粉于自然环译境、经济喘水平、技术搜水平、文化习艺俗和家庭拐结构等因竿素。《住宅建硬筑设计龙规范》中，但根据轨住宅沃建造竖层数玩将住宅划伤分为低层劲住宅（1至3层）、多层帅住宅（4至6层）笋、中高层蜜住宅（7至9层）舍、高层住宅（10至30层）。（一衬）房反地产妻开发刃项目声规划埋设计奏方案台编制（2）住领宅形式筛与布局施选择住宅布奶局有行列式、周边复式和点群乒式三种基虑本形式以。住宅布海置中必哑须要重叠点考虑日照涂和通锋风（一去）房邻地产熊开发享项目符规划牧设计斜方案尘编制（3）配劳套服务咐设施配套公暴建的基艇本要求搅：规划作布局应唱体现方蒸便生活尾、减少干芽扰、有欲利经营较、美化寻环境的筹原则，夫可采用分散、集中、分散和螺集中相串结合的方式该布局。而且，踢为了保上证合理桐的服务鞭半径，帖注意未伴来发展需要灵，规惯划中硬还应守留有贪余地荷。（一瘦）房理地产峡开发秤项目循规划萌设计打方案腹编制（4）道连路交通组织交奴通、保召持环境朽、保障掏安全、岗提供空巧间居住区约道路网刘结构在形态搁上有规则式、自由里式、混合靠式等，在出交通组引织上分丛为人车混痛行、人车分流两种形缓式。（一充）房箭地产促开发屿项目结规划骡设计绘方案哭编制（5）泼公共阿绿地组织鉴在绿已地规酷划设尽计中脊，公串共绿园地应敲具备可达葛性、功能框性、亲和戏性。绿地布此局应注意近人的动灰态和静怎态观赏抢效果，选一般在小区垃入口、宰中心形骗成景观引节点，谁创造层舱次丰富的视柿觉效很果。（一适）房败地产煮开发插项目敏规划拼设计裁方案莲编制（6）竖斑向及管酬线综合居住区滑的市政达工程由居住区裤给水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、防灾等工晶程组谅成。按照敷婆设方式详可以分炒为架空三线路和地下埋信设线路。地下埋川设线路框又可分欧为直埋抄管线和拉沟埋管主线。居住区勒内的管姐线应尽恢量采用博地下埋桐设的方睛式。（一亩）房孝地产农开发践项目铁规划女设计欲方案舰编制（6）交竖向帐及管夏线综英合竖向规南划设计是为了慌有效利垂用地形毁，满足估居住区道路交罚通、地颗面排水律、建筑膏布置和获城市景仿观等方面的所要求枝，对默自然尚地形努改造榴和利飘用而酸进行漏的规毙划设计，劳包括道路竖霜向设计和场地竖它向设计。（一径）房眨地产蛾开发只项目弟规划脉设计拍方案退编制4、居住书区规畏划设督计方聚案的更主要丽成果——规划设卡计图纸拜及文件纽奉两大类分析图规划袍设计亦图工程规快划设计忌图形态意厨向规划道设计图删和模型规划麦设计苹说明粘及技尾术经扯济指滩标（一）悉房地产绪开发项陶目规划护设计方匀案编制5、市场股主流丈住宅巩形式——板楼、肃塔楼、鼓别墅长板经缝典项目——北京10号名皮邸（一匠）房息地产读开发炒项目搞规划调设计训方案携编制5、市场主鸡流住宅北形式——板楼灯、塔味楼、剧别墅短板钓经典蜜项目——北京安国奥宣村（一香）房梅地产测开发录项目鱼规划聋设计灭方案户编制板楼六：建筑歼层数架一般海不超梢过12层，但高也有很惹多例外平面喷上长即度明妨显大左于宽谨度由多摆个住偏宅单礼元组拳合而伞成每单呀元设烤楼梯是或电功梯，向多为唯一梯新两户分为蹲高板幅（18层以上伟）、小货高板（9-1讲8层）傻、多层怜板楼吧（9层以下扬）（一布）房光地产悄开发么项目笛规划虾设计帅方案息编制塔楼：四五户钉以上共奸同围绕家或者环茎绕一组乱公共竖面向交通平面邀上长度和廉宽度大削致相同高度从12层以上巩到35层，组超过35层是疲超高轧层一般是侦一梯四筐户到一透梯12户方塔屠楼、Ｔ形楼、井字丙形、风车形和蝶形等形称式蝶形户妻型（一）内房地产烟开发项批目规划串设计方虫案编制别墅：造型外佛观雅致介美观，岩独幢独谷户庭院视车野宽阔描，花园葛树茂草鹅盛，有忆较大绿娘地厅大房存多、装每修精致盒、设备菠齐全、消通风采优光良好有附属禾的汽车性间、门因房间、透花棚等社