房地产开发流程及手续流程二

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开发区土地规划建设局办理相关手续流程图房地产开发流程房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段二、项目前期准备阶段三、项目建设阶段四、项目销售及售后服务阶段一、项目立项阶段

申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》申请定点申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知等文件投资机会研究申领《建设用地规划许可证》1.1投资机会研究首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据1.2申领项目《选址意见书》

及《项目立项批文》《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；《项目立项批文》是由计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；1.3申请定点到城市规划管理部门申请定点；需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；1.4申请购置土地、

办理土地产权手续到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；1.5申领规划红线图、

规划设计条件通知等文件被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等1.6申领《建设用地规划许可证》

提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商《建设用地规划许可证》二、项目前期准备阶段选择勘探队伍和设计单位申领《工程规划许可证》和《施工许可证》申领《房屋拆迁许可证》做好“七通一平”工作选择监理单位选择承包单位2.1选择勘探队伍和设计单位通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计2.2申领《工程规划许可证》和《施工许可证》《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的；《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领；在开工前办理。未经许可，不得擅自开工；2.3申领《房屋拆迁许可证》房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门经过审查后，为符合条件的折迁人颁发的据以实施拆迁的有关证书。2.3.1拆迁程序拆迁调查↓制定拆迁安置计划↓申领房屋拆迁许可证↓发布拆迁公告↓与被拆迁人签订协议↓动迁验收↓办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证2.4做好“七通一平”工作使土地(生地)在通过一级开发后，能达到具备通水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。2.5选择监理单位通过招标方式选择监理单位（接受建设单位的委托，承担其项目管理工作）2.6选择承包单位通过招标选择承包商招标一般流程：拟定招标方式，准备文件↓编制标书↓向招标主管部门申请招标↓发布招标通告↓对承包企业的资格进行预审↓发送招标文件↓招标工程交底与解答↓开标、评标、决标发出中标通知及签订合同三、项目建设阶段组织承包商进场加强开发项目工程管理与监控申领《商品房预售许可证》项目的竣工验收3.妇1组织攀承包技商进叔场1、组织项监理单薯位进行礼监理2、组织辣业主负扬责供应谋的材料味、设备准订货3.2加强开弯发项目会工程管怨理与监尼控1、配文合承锋包商败做好骑各项鸣工作2、按六时提鲜供施样工现味场，均完成卖场地稻的“淋七通拍一平任”3、及握时提桶供以馅约定挺数量秒的图震纸，净组织扒以约沃定的例由开初发商甘负责集订购旦的材毕料设军备及横时进忌场。4、协卷助承与包商较做好源接受猾验查肆工作5、对项异目的投馆资、进弊度和施呼工质量为进行监午控。6、进行购合同管窑理7、有粉效地键协调真参与冠项目起单位汇的关晕系。3.构3申领《商品游房预闭售许坛可证》到房春地产帜市场跌管理帆部门佳申请捉；应具备友条件：建设项械目各种耗批准手茫续齐备另，且已化确定竣杏工交付陶使用日兴期；一般规再定已完批成建设纷项目投扔资的25残%或已鞠完成晒单体蒸项目冒的主弦体结由构（逐即结酱构封衡顶）砌（不龟同地咱区有蓝所不论同）示；已确洒定预篮售的很监管裹机构稳和监露管方付案已制检定房灵屋使返用维慰修公参约应提交畅的材料溜：开发商耻的营业来执照，旱建设项甲目的投上资立项覆、规划独、用地璃和施工戚等批准荡文件或个证件。工程施古工进度述计划。一般规眨定投入最开发建税设的资伟金已达稼工程建厉设总投返资的25稳%以上行的证军明材拌料。商品帝房的升预售倍方案桑，方鹅案应孕说明骡商品激房位旬置、疲装修压标准龄、交熊付使煌用日尿期、乒预售域总面灶积和女交付旨使用膛后的纹物业典管理骂等内区容；茎应附巾有商威品房掉预售婶总平榨面图恳。3.4项目的乒竣工验颗收建设工退程竣工担验收应鞠当具备列下列条哥件：完成茂建设铲工程付全部宝设计累和合床同约辅定的尚各项港内容拖，达衫到使域用要技求；有完环整的技术档案分和施遭工管取理资机料；有工程允使用的暴主要建丝式筑材料独、建筑唯构配件脾和设备片的进场妄试验报美告；有勘察何、设计巡寿、施工想、工程赛监理单化位、建财设单位备分别签仓署的质技量合格围文件；有施撑工单兽位签剃署的特工程怎保修侨书。杨不葵符合填上述举条件象的工侧程，岗建设进单位裂不得赴组织陕工程悔的竣昨工验解收。3.怜4项目械的竣瞎工验血收应提交极材料：项目开元工报告凝、竣工劲报告、册分部分周项工程获技术人嫩员名单舞、图纸视会审及索交底记削录、设冷计变更侍通知、叨技术变核更核定套单、工扩程质量公事故调冈查处理振资料、赏测量放健线资料宋、材料于构件设恨备合格跨证明、任试验检童验报告县、隐蔽菠工程验宜收记录没、施工的日志、用竣工图查、质量变检验评哗定资料禾、竣工筋验收资昌料等四、项稼目销售远及售后漆服务阶构段办理剂竣工缴后的额产权市登记皇手续申领描《商键品房绑销售喊许可驳证》与物业若公司签嘴订物业尝委托管等理合同提交相膛关材料与用响户签构订商废品房悉销售涨合同针或租说赁合摇同做好物洗业管理罚工作4.念1办理竣较工后的蛋产权登以记手续新房竣激工后3个月遵内申请办闻理所有岛权登记坝；登记时课需提交宵建设许肢可证和睁建筑图壮纸等资车料；4.肯2申领《商品赶房销拒售许巡寿可证》向主管解部门交涝验主要顽的证明彼文件及受相关资渴料（如渠：项目滴批文、法规划红政线图、械土地权悬属证明舅文件、羊建设用踏地规划昏许可证惹、建设那工程规厘划许可前证、房戏屋竣工怜验收资昂料及平知面图、惜价格申菜请表等液。4.输3与物柱业公霞司签错订物暂业委际托管孕理合题同物业耐管理工服务是物业蚊管理志企业受物业瞎产权符人、使用人勾委托，以龟有偿渐方式补对物对业项翻目进血行日那常维兵护、台修缮献与整魔治等腐服务迅。4.菜4提交相王关材料开发企宵业将物肉业交付跨物业管咬理公司玻接管时岭，应提直交以下广资料：拣房屋建搂设的各理项批准俭文件、袖竣工总弊平面图跳、房屋郊及配套是基础设新施、设着备的竣泥工图，技地下管水道网图磨及其他裹必要资遥料4.多5与用户抱签订商据品房销辩售合同破或租赁晚合同购买瓣人应房诚当自耐销售骗合同倡签订联日起闹，一博般规圆定90天内办理土怖地使用努权和房俘屋所有谅权登记决手续。(具体酷应根市据当犬地情肤况而托定)4.6做好物色业管理蔑工作包括夕管理功和服很务两栽方面尊：管理佣：掌炸握物渠业的如变动进、使禁用状级况、即使房朝屋设割备和消配套晃设施友及时膛得到忠修复亏、更扭新、匆保养封；服务：机以充分冒保障产雅权所有退