房地产开发投资

第一节房地产投资与开发概述一、房地产投资的含义房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，现在将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来价值增值的行为。房地产投资的主体多元化房地产投资涉及房地产开发经营和中介服务等领域房地产投资的目的是获得价值增值二、房地产投资的特点投资金额巨大，回收期较长投资不确定性因素较多，风险较大（政治、经济、社会、自然、技术等）流动性较差具有保值增值特性（投资品）受政府政策影响较大（土地政策、住房制度、金融和财税政策、城市规划等）对金融部门的依赖性较强投资的外部性（区域环境的相互影响）第一节房地产投资与开发概述三、房地产投资的目的和作用房地产投资的目的房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。房地产投资的作用带动相关产业发展（房地产业的带动力强）促进家庭合理消费改善城市环境抵御通货膨胀第一节房地产投资与开发概述四、房地产投资的类型1、按房地产投资形式划分房地产直接投资

房地产开发投资－购买土地使用、规划设计、施工建设等、租售、实现投资利润

房地产置业投资－投资者购买已建成物业（包括新建增量房和存量房）的行为

房地产间接投资购买房地产企业的股票或债券房地产投资信托基金房地产抵押贷款证券第一节房地产投资与开发概述2、按房地产投资的用途划分住宅房地产投资－市场潜力大，风险小商业房地产投资－以出租经营为主，收益较高，风险较大工业房地产投资－适用性差、技术性强、变现能力弱特殊用途房地产投资－主要包括加油站、停车场、休闲场所、码头、公路等

，这类房地产的投资多属于长期投资3、按房地产投资经营方式划分出售型房地产投资出租型房地产投资混合型房地产投资第一节房地产投资与开发概述4、按房地产投资对象划分地产投资－土地开发投资①旧城区土地开发投资是指在原有城区范围内对土地进行再开发，以提高旧城区土地利用价值的投资。②新城区土地开发投资是指在原有城市建设区以外对土地进行开发，将农用地转变为非农建设用地的投资。房产投资主要用于房屋开发和建设的投资，它是固定资产投资中非生产性建设投资的重要组成部分。

物业管理服务投资物业管理和服务投资一般都属于长期投资。

第一节房地产投资与开发概述投资形式房地产直接投资房地产间接投资房地产开发投资房地产置业投资房地产企业债券和股票投资投资于房地产投资信托公司购买住房抵押支持证券权益型抵押型混合型第一节房地产投资与开发概述房地产开发资金的来源和运作的基本模式资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（资本金）集体集资预收款国营公司各类公司证券股票股份公司各类公司各类公司用户住房公积金住宅合作社特定城市政府与居民第一节房地产投资与开发概述为什么要进行房地产投资分析房地产投资的形式多种多样！比如：个人可以用30万元的首付款投资100万元的置业项目；也可以用5万元购买房地产公司的股票、债券（间接）；一个房地产开发公司可以投资数千万或数亿元建造一幢写字楼；而政府可以花费数亿元新建一个车站和交通系统。所有这些都牵涉到房地产投资决策问题。由于同时存在多种投资机会，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下（可承受的风险、投资收益率以及城市规划的约束等），使投资获得最大的效益。第一节房地产投资与开发概述五、房地产投资的影响因素经济因素:主要有经济发展状况、居民储蓄、消费水平、财政收支及金融状况、居民收入水平等；社会因素：主要有社会秩序、城市化水平和人口水平等；政治和行政因素：主要有政治局势、城市发展战略和城市规划等；政策法律因素：主要指房地产政策、金融政策、税收政策和相关法律法规；技术因素：主要包括施工技术、房屋装修技术等；风险因素：包括经济周期风险、利率风险、通货膨胀风险、政治风险、自然风险、经营风险和财务风险。第一节房地产投资与开发概述六、房地产投资的基本步骤房地产投资由于其自身的特性，投资周期一般较长，整个过程一般可以分为六个环节寻找投资机会项目可行性研究取得土地使用权项目规划与合同谈判项目建设房地产租售投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策土地使用权划拨、出让和转让项目规划的主要内容是委托建筑设计单位进行项目规划、设计、项目报建、领取施工许可证、指定筹资方案、获取项目贷款等第一节房地产投资与开发概述第二节房地产开发投资的风险房地产投资项目的实施是一个过程，从早期资产投入至效益产出之间有一个时间跨度，其中存在各种投资风险。

房地产投资风险分析是房地产投资项目分析的一个重要组成部分。一、房地产投资风险的含义1、风险的含义“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性的客观体现”-美国A.M.威利特，1901)的《风险与保险的经济理论》(博士论文)“在投资决策活动中，风险可以被认为是决策的实际结局可能偏离它的期望结局的程度”-英国的史蒂芬·鲁比“遭遇危难、遭受损失和伤害的可能性和机会”-《牛津现代高级英汉双解词典》武井勋(1983,日本)的《风险理论》风险的三要素：风险与不确定性有所差异；风险是客观存在的；风险可以被测算。第二节房地产开发投资的风险2、房地产投资风险的含义房地产投资风险是指由于不确定性因素的影响所引起的房地产投资收益与预期收益之间的偏离程度。在房地产投资活动中，风险的具体表现形式有：一是高价买进的房地产，最终以较低的价格卖出？二是尽管卖出价高于买入价，但是仍低于预期价格；三是投资资金不能按期收回，或不能收回；四是财务方面的原因。问题是如何处理“收益—安全—风险”之间的关系房地产投资大、周期长、位置的固定性以及市场竞争不充分等第二节房地产开发投资的风险二、房地产投资风险的特征1、风险的客观性自然、经济、法律、文化以及投资者管理水平等(无处不在、无时不有)2、风险的随机性与多样性主要有政策风险、社会风险、经济风险、技术风险及自然风险等。3、变现差的风险和风险的相对性4、高收益与高风险从行业壁垒的选择效应上看，高风险行业总是能给理智的投资者带来超额利润。第二节房地产开发投资的风险不同房地产投资形式的风险比较第二节房地产开发投资的风险三、房地产投资风险的种类第二节房地产开发投资的风险例如有两个房地产投资方案A和B，每个方案的投资成本都为100万元，设来年经济情况下，各方案的盈利矩阵表如下：A和B的期望值为：A方案为95万元；B方案为95万元。各自的标准差为：A方案为18.03万元；B方案为69.64万元。

如果它的各种可能结果的概率分布越密集，这项投资的风险就越小。标准差越小概率分布越密集，有关投资的风险也就越小。第二节房地产开发投资的风险四、房茂地产投床资风险搭管理规避和赵控制风栗险的基本腥思想是对某茶种损失涂的可能健性进行讲调整，进而稠尽可犬能降涌低这老种可谜能性。风险移颗动在预桶期收俯益相灶同的业情况粱下，投资于课风险较皆小的房反地产项视目风险分真散风险旬控制风险转肆移通过串市场杆调查街实行甜正确展决策睬来预测桶和控率制风险“不要愧把鸡蛋仪放入同串一个篮晃子里”通过加窗强资产横管理来灯实现的经营费脊用、维赶修、保普养费用介甚至税渡收－能缠将经营兰风险转婆移给承斤租人可通遭过保索险方勿式转俘移部器分风畏险第二节警房地私产开发炊投资的晓风险第三节驱房地丝式产投资天收益与狗决策一、量房地畅产投评资效即益的秤基本绳涵义决和表肾现房地产投资效那益的涵院义房地产回投资效禁益是指在崭房地饲产投喇资活是动中驻的劳规动占蔽用、叫劳动蝇消耗蛮与劳拾动成昂果之彻间的谢比较斩，即投入龄与产出业的对比趴关系。房地集产投论资效师益的主要表蜂现和特兔点房地产绕投资效古益主要查表现经济效垂益社会公效益环境宇效益与一般袜投资相提比，房纲地产投锦资效益透的特点:阶段性匙和不平放衡性多向疏性和锋扩散凝性长期性耐和固定局性二、房偿地产投锄资决策房地产采投资决煎策的涵王义房地答产投葵资决乓策就是对啦拟建房路地产投敞资项目碗的必要届性和可行重性进行技术现经济睁分析，对炭可以抽达到角目标兔的不同币方案库进行且比较副和评铅价，并载作出位判断怀，选择你某一晕方案产的过坝程。房地笛产投点资决汇策的孙科学子水平钞直接澡表明此了一产国或颤一个简地区粥房地剪产业竞和房苍地产铜市场吨发育飞的成熟程来度。房地邪产投巴资决理策过凭程确定怕房地弱产投跨资决文策目暂标找出气所有限可行槐方案确立衡削量标准虚、方案喜预期房地乌产投雁资方敬案评菌估及舅方案民选择实施房龙地产投膊资决策竞方案追踪调泡查方案别实施保捷证目标陪的实现凑程度调查绢研究蝴提出公房地奔产投宜资项步目第三节舍房地该产投资凑收益与晕决策房地产订投资决捐策的类型险和方助法按决玩策影膜响的偿时间掠长短按决策时的重要肌性按决策顺问题的劫重复程珍度按决策炮问题的欲可控程苦度长期萍决策短期途决策业务扔决策战术决冤策战略拦决策非程怠序化将决策程序孙化决功策风险跌型决钱策非确某定型劳决策确定急型决成策第三那节顿房地产产投君资收鉴益与逆决策三、提狗高房地铲产投资漆效益的课主要途撕径房地梢产投跌资规模蝴和速怀度的合理全控制房地产波投资结构的咬优化配咸置房地湖产投存资空间狸分布的合太理配仪置房地产馋投资决行策过程水的科学腥化投资绸决策艇者的落素质科学盼的决市策方捐法规范毙的决瓶策程歇序有利于帐资源的他充分利施用合理的普产业、倚投资、陪规模、捎技术、怠产品结跟构保护致环境离、消打除外络部不呆经济第三受节营房地切产投咸资收拜益与养决策最重舱要的推条件窃是企户业的欺资金鸦规模欢和融罚资能誉力第四节程房邻地产开极发的项坏目管理一、房弟地产项菌目的开辈发模式刷与机会足选择房地产矿项目开搂发的基本模凳式合作御开发享模式多项目千开发模阁式大盘忙开发尘模式房地榨产项私目开妥发的时机把恒握基本思武路是总体规选划、适翅度调整沟。即对爷项目的顷总体布原局、建弟筑风格婆、景观冻规划进镜行通盘市考虑中长期趴房地产畅开发主切要取决漠于投资党开发的余地段中短期暗房地产脱开发主耍要是取嚼决于人焰们对市训场机会鉴的把握关键欣是怎梳样发伞现机稻会、腔抓住明机会二、祖房地保产项鸡目的铺开发士规划惯设计狸管理项目规崇划设计是房微地产扑开发示中的龙头通过芳沟通清，让籍规划恶、建闻筑设裁计人炎员了桨解房屈地产旧开发显业务劲的运左行机墓制征求开股发项目钳所在地目区的规极划、设肚计、管堵理部门幻玉的意见填与要求开发辈商自督己不床仅要普有企舟业家离的远扔见，道而且顺还要赌有规奸划设霞计的店鉴赏六力房地汤产开乞发项堆目规转划设仿计的内容建筑淋规划祝设计房地且产项住目道箱路规娱划房地却产项惯目绿欢化规霸划建筑才类型季的选绳择建筑飘布局配套搁共建建筑搂小品第四节虫房劝地产开孔发的项法目管理采取重希点与一窃般，集扑中与分须散，点锐、线、获面相结腹合的原撒则进行砖布置，畏形成系殖统并与扁周围的扰城市绿类化相协授调。满足猫房地芳产项辱目内询部的吴功能唇要求技，与史项目搭周围懒城市闪道路拐系统呈相一絮致。投资洽方、世开发意方、良设计浙方、桑施工赌方、铅供货贯方和恢项目自使用卵期的细管理鹊方的诊管理第四节犁房嫁地产开润发的项剪目管理三、房庙地产项炭目的三辅控制（推质量、偏工期、捞成本）房地产倍开发项是目工程质量控士制、进允度控制芳、成本串控制进度质量合同投资第四稍节甲房悠地产蚊开发协的项笨目管睛理成立招标组织申请批准招标发布招标通告或邀请书投标单位资格预审发售招标文件组织勘察现场工程交底并解答投标单位的疑问主管部门审核签订合同评标、定标开标公布标底编制标底工程项罩目招标耐程序图招标触文件帝包含：投标旅邀请睡书、投标人效须知、合同动条件、茶规范、绳设计图惩纸、工适程量表宁、投标柿书和投算标保证刑格式、部补充资项料表、柄合同协趣议书、尖各类保倦证等。房地产丧开发项钢目工程招投标柏管理第四节代房沫地产开脊发的项渣目管理1、营房地何产投桐资有搜哪些筝主要镜特征茅？2、于风险鸦有哪齐些类绕型？穷如何蝇规避垄和控脚制房辅地产警投资粒风险酱？3、简性述房地鸡产投资混决策过壮程。4、弹如何纵提高郊房地女产投局资效扣益？5、房阵地产项眨目开发送为什么房诚要进行贞可行性境研究?津其主要洒内容有盟哪些?6、为瓦什么房柴地产项钟目开发孤过程中骄要进行毯规划设粥计管理价？本章亭思考蔑题：住建部狱：楼市唐调控有婆六大难译点将馋衡量房奖地产泡载沫（201建0年11月27日）房价波丑动的危缠害：一是灰房价州过快绸上涨容易引六发资产幼泡沫，影响蔑金融稳孟定和经矿济健康沟发展，候因为房弊产和金挖融密不僚可分，沸很多住跳房者要则用一生症的资产商购房，六一旦出搜现负资勤产，影响稍社会馅稳定。二是房价坊脱离既普通特居民父的承金受能戏力，房诚影响