房地产经营与管理

房地产经营与管理（一）同济大学

施建刚教授/博士生导师/博士房屋土地资源信息研究中心主任建设管理与房地产系副主任

本提纲为02秋、03春MBA所准备，将结合实例讲解，推出新理念、新方法，希望能对交流者在今后的工作和学习中有点滴启示。房地产经营与管理（一）分八部分讲解一、对房地产市场相关概念的前沿探索二、房地产开发相关数据及房地产开发管理三、房地产市场个别问题探讨四、房地产市场营销管理五、房地产交易与权属登记管理六、租售比的实质与管理七、上海住宅建设“十五”计划的主要内容八、房地产价格评估新方法拓展一、对房地产市场相关

概念的前沿探索

导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地产）管理概念的不同认识“management”

意指经营、管理、操纵、驾驶等。“administration”意指管理、经营，尤指公共事务、国家政策等管理。1、（房地产）管理的概念

成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。”2、机制（生产—流通—消费）3、城市建设的怪圈区位----第一代住宅配套----第二代住宅环境----第三代住宅生态----第四代住宅（二）房地产概念的定位1、房地产：房产和地产的总称，经济体。财产、不动产（例）2、房地产业：开发、经营、管理和服务的行业。（三）土地概念的拓展土地：地球陆域表层，包括内陆水域，沿海滩涂和岛屿。（经济体）有限性土地的特点：集资性扩延性

生地劳动产品毛地熟地

土地的价格：土地使用权的交换价格（价值），不是土地的购买价格（买未来）（四）土地权属的改变1、所有权：占有、使用（性质可变）、收益和处分的权利。2、使用权：依法享有利用（性质不可变）土地的权利。（五）土地使用制度的历史沿革（六）土地使用方式的认识收土地使用费出让（协议、招标、拍卖）+挂牌转让划拨其他（出租、作价入股等）二、房地产开发相关数据及房地产开发管理（一）房地产开发相关数据1、公司数2.批租数

历年上海市土地使用权出让情况表

年

份1988-1991199219931994199519961997出让地块数（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出让面积（万㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累计出让地块数（幅）1326111913251981119610209出让面积（万㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27

3.相关数据住宅投资（增加值）/GDP≤5%----供不应求住宅投资（增加值）/GDP≧8%----供过于求上海6.9%离10%还有较大的空间。2002年13.1平方米/人，合建筑面积26平方米。200513.9平方米/人，合建筑面积28平方米。2007

14.9平方米/人，合建筑面积30平方米。2010

16.6平方米/人，合建筑面积32平方米。2015

19.2平方米/人，合建筑面积35平方米。（二）房地产开发程序管理1、多三余的三话Ho三us三e（Ho三us三in三g）（三房）Ho三me（家三）Fa三mi三ly（家三庭）开发三的是三房，三好的三住宅三不仅三仅是三一套三漂亮三的房三子，三而且三应该三提供三和引三导一三种新三的生三活方三式。2、住三宅建三设工三程实三施与三规划三管理三关系三图住宅三建设三工程三实施三过程城市三建设三管理三过程可行性研究报告建设工程施工建设工程使用土地建设工程竣工建设工程设计建设项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证规划管理监督检查工程竣工规划验收建设用地规划管理规划实施检查监督建设工程规划管理3、开三发程三序（1）决三策（2）前三期a、美国三熊猫三（中三国）三公司三策划三经过三、单三独设三计与三整体三设计b、出让三土地三及实三例c、审图三公司（3）施三工（三建设三施工三）抓好三：三三控（三进度三、质三量、三成本三控制三）二三管三（合三同、三信息三管理三）一协三调（三组织三协调三）（4）竣三工验三收与三交付三使用[验收三、物三业管三理（三谁开三发谁三管理三）]《新建三住宅三交付三使用三许可三证》-三--三--三-验收三合格三可使三用。物业三管理三早期三介入三前期三物业三管理三物业三管理项目三设计三启动三项目三竣工三验收三出售三业主三委员三会成三立（三三）房三地产三开发三项目三可行三性研三究1、项三目背三景与三概况2、基三本数三据3、成三本估三算（三华联三房产三公司——打桩三、阳三光厅三、东三方明三珠选三址及三玻璃三等）4、进三度安三排5、资三源供三给6、市三场分三析7、财三务评三价8、风三险分三析（三西宝三兴路三）9、国三民经三济评三价10、结三论（三唯一）（四三）房三地产三项目三评估三管理1、市三场研三究（三基本三面）A、一三般因三素分三析（三宏观三）B、相三关因三素分三析（三微观三）2、财三务评三价（三技术三面）a、传三统评三估技三术b、现三金流三评估三（价三与时三间不三成比三例）c、财三务内三部收三益率三评估三（重三点）①财三务内三部收三益率②投三资回三收期③衡三量项三目盈三亏的三主要三指标三、三房地三产（三管理三）个三别问三题探三讨（一三）居三住房三地产三投资三价值三的疑三惑（二三）关三于居三住小三区环三境的三思索1、空三间环三境——硬件2、生三态环三境（IS三O1三40三00）生态三环境三是生三物群三落与三其环三境之三间在三能量三流动三和物三质循三环过三程中三形成三的一三个统三一的三有机三整体三。生态系统非生命物质生命物质无机物质（氧、二氧化碳、水、无机盐等）有机物质（腐殖质等）气候因子（太阳辐射能、温度、湿度、降水）生产者（绿色植物）消费者（各种动物）分解者（细菌、真菌、食腐动物）智能三住宅三小区三智能三化内三容：三信息三通信三系统三、安三全防三范系三统、三建筑三设备三监控三系统三、物三业管三理系三统四三大部三分。三有基三本配三置和三可选三配置三。3、视三觉环三境4、人三文环三境5、交三通环三境（三三）房三型与三价格三的误三区1、房三型（1）是三板式三还是三点式（2）户三室（三比）（3）建三筑面三积（4）车三库2、价三格（四三）经三营12三3四、三房地三产市三场营三销管三理（一三）房三地产三市场三营销三分析三个三阶段三：宣传三、沟三通阶三段；谈判三阶段三；签约三阶段三。（三大定三、小三订）（二三）房三地产三市场三宣传三的主三要手三段（三三）房三地产三定价三方法三与策三略1、方三法2、策三略（三技巧三）五、三房地三产交三易与三权属三登记三管理房地三产价三格申三报制三度、三房地三产价三格评三估制三度、三房地三产价三格评三估人三员资三格认三证制三度和三房地三产权三属登三记发三证制三度（三另一三项是三土地三使用三权出三让制三度）三。六、三租售三比的三实质三与管三理（一三）租三售并三存合理三租售三比价三的原三则：三在住三房有三效使三用年三限内三的租三金总三支出三大于三或等三于同三期售三价的三总支三出，三这样三买房三才比三租房三合算三。（二三）三租售三比价三推算七、三上海三住宅三建设“十五”计划三的主三要内三容（一三）指三导思三想（二三）总三体思三路“一个三出发三点”“两个三目标”“三个三面向”“四个三必须”（三三）发三展目三标（四三）发三展布三局（1）依三托交三通干三道进三行住三宅开三发；（2）借三助经三济商三业圈三进行三住宅