房地产系统学习手册全

房地产基础知识培训2023/5/16提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”

培训目的：新经纪人通过该培训项目，

了解进行房地产中介业务的基础知识，

了解相关房地产法律法规基础知识，

普及与房地产中介业务的基本概念。培训对象：

21世纪体系内的加盟店刚刚入行的新经纪人

2023/5/16提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：房地产

房产地产2023/5/16土地

、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。2023/5/16土地（国有土地、集体土地所有权）：

1、发展商只有得到土地使用权才能建房•获得土地使用权方式

a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）

b.协议转让取得（旧城改造）

c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）2023/5/16国有土地使用权出让年限：

住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年

2023/5/16土地的分类：1、生地2、熟地（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平2023/5/16

房地产业：

1、房地产交易2、房地产开发

3、物业管理

4、房产业务咨询

6、房产其它经营形式2023/5/16市场分类：房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场2023/5/16房产分类：

居住物业

商用物业2023/5/16房产分类居住住宅——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途2023/5/16建筑面积计算

占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率

2023/5/16房屋面积的分类

使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积

套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和2023/5/16建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构

4、钢结构2023/5/16建筑物的分类（按承重方式分）：1、承重墙结构2、框架结构3、排架结构

4、其它2023/5/16建筑物的分类（按建筑高度分）：1、低层——2层及2层以下

2、多层——2层以上，7层以下3、中高层——7层以上，16层以下4、高层——16层以上，24层以下5、超高层——24层以上2023/5/16房地产的交易：

1、房地产的转让2、房地产的抵押3、房地产的租赁（1）房地产租赁的概念（2）房产出租的性质

2023/5/16提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”房屋出租人必须具备的出租条件：1.取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人2.共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书3.代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本4.房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行为能力6.已抵押，并经抵押权人同意出租的7.符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的2023/5/16影响三房屋三价格三的因三素：•三房屋三的地三理位三置（三交通三便利三、周三边环三境等三）•三房屋三的户三型、三楼层三、朝三向、三视野三、新三旧程三度等•三小区三外部三的配三套设三施（三医院三、银三行、三超市三、美三容院三等）•三小区三内部三的配三套设三施（三健身三、泳三池、三洗衣三店、三便利三店等三）•三房屋三的市三场价三格定三位•三房屋三的供三需状三况•三物业三管理三公司三的口三碑•三房屋三的市三场租三赁价三格前三景及三回报三率的三多少•三政府三因素三、土三地价三格的三变动•三其它三因素20三23三/5三/3我国三住房三改革三的5个时三期：19三80三-1三98三5年，三国家三、企三业、三个人三共同三负担三购买三住房三的试三点19三86三-1三99三0年，三以提三高公三有住三房租三金为三突破三口的三住房三制度三改革19三91三-1三99三3年，三以公三房出三售为三重点三，住三房制三度改三革全三面铺三开19三94三-1三99三7年，三住房三公积三金、三安居三工程三，住三房制三度改三革全三面推三进19三98年至三今，三切断三实物三分配三的福三利分三房制三度，三实施三货币三化分三房制三度改三革进三入攻三坚阶三段20三23三/5三/3北京三市房三地产三经纪三市场三变迁三：租赁三市场三：（3个阶三段）19三91三-1三99三9年，三房地三产经三纪公三司多三以分三散的三个体三进行三经纪三业务三，市三场处三于无三序竞三争状三态，三客户三需求三大于三房屋三供应19三99三-2三00三1年，三部分三房地三产经三纪公三司开三始展三开连三锁经三营，三北京三市市三场逐三步出三现品三牌化三趋势三，客三户需三求与三房源三数量三供应三逐步三持平20三01年至三今，三市场三开始三涌现三众多三大型三连锁三性公三司，三北京三市相三关行三政主三管机三关对三经纪三公司三管理三逐步三正规三化，三房源三供应三数量三大于三客户三数量20三23三/5三/3北京三市房三地产三经纪三市场三变迁三：二手三房交三易市三场：三（4个阶三段）19三99年前三，主三要以三房屋三使用三权的三换置三为实三际房三屋交三易方三式19三99三-2三00三1年，三北京三市逐三步放三开二三手房三市场三，可三上市三交易三二手三房数三量逐三渐上三升20三01三-2三00三3年，三经济三适用三房开三始可三上市三交易三，市三场中三相关三经纪三公司三数量三开始三攀升20三03年至三今，三国家三对二三手房三交易三市场三政策三逐渐三调整三，部三分政三策得三到积三极调三整，三央产三房可三上市三交易20三23三/5三/3中介三业务三介绍三：居住三物业三：包三括公三寓、三别墅三的租三赁、三买卖三业务三（高三端市三场）包括三民宅三租赁三、二三手房三买卖三（中三低端三市场三）商用三物业三：包三括写三字楼三、商三铺的三租赁三与买三卖（三高端三市场三）20三23三/5三/3北京三市场三主要三经纪三公司三：1、第三一太三平戴三维斯三（FP三DS三av三il三ls）2、世三邦魏三理仕三（CB三R三ic三ha三rdEl三li三S）3、仲三量联三行（Jo三ne三s三La三ng三L三aS三al三le）4、中三原地三产（Ce三nt三al三in三e）5、戴三德梁三行（DT三Z）6、嘉三园置三地（Jo三an三na）7、我三爱我三家8、顺三弛9、中三大恒三基20三23三/5三/3如何三选择三理想三的居三住住三宅1.地段三：2.环境三因素(地理三位置三、交三通、三配套三设施三、商三业娱三乐及三网点三等)3.房屋三层数4.朝向5.房屋三的功三能分三区6.面积三空间20三23三/5三/3如何三选择三理想三的居三住住三宅7.质量三与细三节8.楼梯三及电三梯9.采光三与通三风10三.景观11三.物业12三.配套三设施20三23三/5三/3商三用三物三业1.位置2.房间三朝向三、净三深、三净高三、采三光、三柱距三等3.硬件三水平三（电三梯、三空调三、通三讯设三备等三）4.物业三管理5.配套三设施三（商三务中三心、三银行三、邮三局、三员工三餐厅三、机三票代三理等三）6.其它20三23三/5三/3融资三及付三款方三式租赁三业务三：1.普通三民宅——因代三理服三务费三（佣三金）三需要三由客三户承三担，三故付三款方三式通三常为三押一三付三三或押三一付三六，三并且三客户三需要三提前15天或三一个三月支三付下三一付三款期三的房三租2.公寓三及写三字楼——因代三理服三务费三（佣三金）三需要三由业三主承三担，三故付三款方三式通三常为三押二三付三三或押三二付三六，三并且三客户三需要三提前15天或三一个三月支三付下三一付三款期三的房三租20三23三/5三/3融资三及付三款方三式3.商铺——代理三服务三费（三佣金三）需三要由三客户三承担三，付三款方三式通三常为三押一三付三三、押三一付三六或三年付三，并三且客三户需三要提三前15天或三一个三月支三付下三一付三款期三的房三租4.特殊三情况三下，三须有三租赁三双方三商议三并达三成一三致5.因付三款方三式的三不同,可导三致实三际交三易价三格的三变化20三23三/5三/3融资三及付三款方三式二手三房买三卖业三务：二手三房买三卖的三付款三普遍三适用三定金三方式三，通三常以三交易三房价三的10三%作为三首付三款或三定金三，在三过户三时（三以买三方取三得领三证通三知单三或进三行物三业交三割为三标准三），三由买三方支三付剩三余房三款特殊三情况三下，三须有三租赁三双方三商议三并达三成一三致20三23三/5三/3房地三产相三关的三法律三、法三规1、中三华人三民共三和国三城市三房地三产管三理办三法：a、房三地产三开发b、房三地产三交易三（房三地产三转让三、抵三押、三房屋三租赁三）C、中三介服三务机三构2、城三市私三有房三屋管三理条三例3、城三市商三品房三预售三管理三办法20三23三/5三/3业务三知识——二手三房业三务二手三房的三概念——二手三房是三指由三北京三市国三土资源三和房三屋管三理局三颁发三所有三权有三效证三件，三业主拥有三完全三处置三权的三房屋三。包三括：三私产三平房三、已购商三品房三、以三及获三准上三市交三易的三已购三房改三房和已购三经济三适用三房20三23三/5三/3业务三知识——二手三房业三务已购三公有三住房三及已三购经三济适三用房三的概三念：已购三公有三住房——指城三镇职三工按三照有三关住三房改三革政策三的规三定，三按成三本价三或标三准价三（含三标准三价优惠办三法）三购买三的公三有住三房；已购三经济三适用三房——指按三政府三规定三的指三导价三格购三买的经