房地产策划方案二

项目名称：下城区石桥单元r21-04地块

金港花苑策划人：策划时间：浙江建设职业技术学院2023/5/16下城区石桥单元r21-04地块金港花苑浙江建设职业技术学院2023/5/16第一部分：宏观环境和微观环境调研分析第二部分：个案综述第三部分：项目推广策划第四部分：结果形式第五部分：课程实践及成绩评定目录浙江建设职业技术学院2023/5/161.1杭州市或地块区域经济基本情况1.2地块所在板块基本情况1.3相关政策及影响1.4土地市场、房地产市场分析第一部分：宏观环境和微观环境调研分析杭州市或地块区域经济基本情况2023/5/16GDP643.57亿元房地产投资情况上半年，我市房地产开发投资保持稳步增长，全市实现房地产开发投资977.96亿元，增长28.2%，增幅较去年同期和一季度分别提高11.1和1.3个百分点。居民可支配收入120949.07元2013年末，下城区户籍人口405966人，按户籍性质分，非农业人口405963人；按性别分，男性204468人，女性201498人。2013年全区人口出生率9.74‰，死亡率4.15‰，自然增长率5.59‰截至2013年末，下城区辖8个街道：武林街道、天水街道、朝晖街道、潮鸣街道、长庆街道、石桥街道、东新街道、文晖街道。人口情况杭州市或地块区域经济基本情况下城区地处杭州市城区中心，北依京杭古运河，南濒秀丽的西子湖，西靠省委、省政府驻地、北靠市委、市政府驻地，东临古城河贴沙河。总面积31.46平方公里，总人口52.61万人（2010年），辖八个街道，区政府驻文晖路1号。居住条件杭州市或地块区域经济基本情况一、1条规划地铁，多元化交通格局二、2条现代化高架路，提升丁桥交通优势三、4条交通主干道，多方连通市区四、水路交通地块所在板块基本情况丁桥，位于杭州市城市东北部，居杭州主城区与郊区半山、副城临平的发展要道，东至下沙，西接半山、石桥，北接临平，东通九堡、乔司、南为拱辰、大关，有石桥路、机场路、绕城公路沟通市中心与内外，为杭城东北部发展的重要区块，有着“承主启副”的重要区位特点。区域位置地块所在板块基本情况地块所在板块基本情况教育配套建设7所幼儿园、4所小学、2所中学和1座市级医院，丁桥二级综合性医院已经落实地块。文化商业沿中心道路南北侧将建设活动中心、娱乐、商业等服务设施。生活圈内已经有10万平方米的新城商业中心新城广场、2万平方米的一站式购物广场物美超市。美丽丁桥以文化人：①“孝文化”提升核心价值体系。②“全民”健身运动会农趣盎然。③“皋亭荟”创新基层群文工作。规划地块所在板块基本情况杭州市东新单元控制性详细规划根据杭州市规划局对丁桥综合体项目的总体规划,丁桥板块分为“丁桥规划单元”和“丁桥西规划单元”。城市快速路：德胜路和石祥路地上为高架快速路金融土地房产政策法规政策相关政策及影响对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税。取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税;按照最新房产政策，个人或企事业单位的经营性房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。2014年土地新政策，通过2014年中央一号文件体现出来，文件提出完善农村土地承包政策；引导和规范农村集体经营性建设用地入市；完善农村宅基地管理制度和加快推进征地制度改革。土地三权分离央行放松首套房认定:还清首套房贷再贷算首套；鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则积极支持；符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放；扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。土地市场杭州推出土地价格走势杭州成交地块价格走势土地市场、房地产市场分析房地产市场分析下城区二手房价走势下城区二手房交易走势土地市场、房地产市场分析小结：1、从农村与城市人口对比来看，进城首次置业需求空间仍很大，但由于城市人口基数偏少，对城市开发量及速度的推动不会很快，本案须以时间换空间，把握好开发节奏，让市场需求与开发建设成本形成健康有序的关系。2、随着城市经济的发展，结构的转型，劳动力价值的提升，使得城市中高收入者数量不断增加，并会对城市生活及居住品质提出更高的要求。俗话说：说到底还是要看品质，质量决定一切——选择高端要高到什么程度才能恰到好处，是我们接下来要研究的核心问题！——从土地到市场是能解决地块形式的问题，从市场到地块是能解决地块内容的问题！那么问题来了？浙江建设职业技术学院2023/5/161.1项目概况1.2项目的SWOT分析1.3项目的竞争楼盘分析1.4项目的产品、价格定位建议第二部分：个案综述项目概况1-1项目区位及地块特征下城区（石桥单元R21-04地块）东至石桥单元R21-05地块，南至德胜路，西至规划一号支路，北至规划二号路道路：本项目通过同协路连接临丁路，连通“杭城一纵”——秋石快速路，交通方便。隧道：过半山隧道即达杭州绕城公路，连接杭州市外交通。

教育：项目邻近半山，内有幼儿园、小学、中学，可满足基本教育所需。医疗：二公里范围内有浙江省肿瘤医院、杭钢医院、半山人民医院等多家大型医院，可满足医疗所需。商业：三公里范围内有世纪联华、世纪华联、物美大卖场等多家生活超市，可满足日常所需。休闲：虎山公园、半山公园、龙山公园紧邻本项目，天然景观，满足休闲养生所需。2-1项目整体定位3年内投资120亿元，形成“一群”——新华广场商业商务群，“两区”——现代信息物流经济区、文化商贸楼宇经济区，“一中心”——精品商住中心，“一批储备”——11个商业储备项目的“1211”规划近日编制完成并开始实施。这是下城区石桥街道着力打造杭州市次级商务商贸中心描绘的新蓝图。项目概况地块三区位三图地块三区位三图规划三红线三图以三及周三边配三套项目三的S三WO三T分三析优势劣势机会挑战1.三交通三条件三极好2.三商业三繁华3.三气候三适宜4.三住宅三、店三铺密三度高1.三位于三老城三区，三距主三城区三较远2.三工业三技术三较落三后于三其他三区3.三周边三土地三破坏三严重1.三处于三全国三开发三建设三高潮2.三房产三、商三业投三资盛三行1.三地区三较偏三远，三被人三熟悉三度不三高2.三容易三遭受三附近三项目三竞争3.三前期三不易三交易三，不三被看三好项目三的竞三争楼三盘分三析别墅板块板块分析主要竞争项目华丰板块华丰板块定位为下城区的都市经济园区，规划了相当多的公建和商业配套。板块的规划来说计划性非常的强，并且未来配套会很完善。但受开发时间短、入住率低等因素的影响，目前该板块的配套成熟度还远远不够。华丰板块更大的优势还在于规划，它是杭州城东北接轨市中心的桥头堡，也是被半山田园居住区、丁桥居住区、北景园大型居住区和杨家居住区等众多居住新区包围的区域中心。嘉里桦枫居、元都新景、润和亿城嘉园长睦板块未来行政区域概念将淡化靠近主城区是优势。商业方面，主要依靠星桥广厦天都城的商业配套，目前长睦板块内并无商业资源，然而业内人士认为，目前板块虽未被市场熟悉，但是却有着完善的发展规划，包括了景观、交通、教育生活配套等。不少触觉敏锐的开发商已经预判到板块的前景，纷纷进驻该版块。金地格林格林、保利罗兰香谷、广厦天都城紫韵公寓田园板块半山板块位于杭州市区东北方，东起笕丁路以东的廉租房社区，南临上塘河，西到秋石高架，北至老虎山、小圩山一线，面积21.36平方公里，从行政规划上来说属于拱墅区。整个板块背山面水，是主城区范围内难得的生态宜居板块。绿城·田园牧歌、朗诗·田园绿郡、金隅·田员外禺（未开盘）项目三的产三品、三价格三定位三建议小区三基本三规划三：1.三唯一三进出三口，三大大三增强三了小三区的三安全三性2.三拥有三全市三区最三大中三心花三园，三绿化三率最三高3.三小区三布置三较分三散，三更加三适宜三居民三居住4.三中间三穿插三众多三林荫三小道三，非三常合三适情三侣休三憩5.三附近三周围三无任三何工三业干三扰，三空气三清新小区三主力三户型三--三90三平米三精装三修两室三一厅三两卫亮点三-整三片落三地飘三窗销售三费用三总额三大约三在1三50三万元小结三：1.三石桥三板块三东至三石桥三单元三R2三1-三05三地块三，南三至德三胜路三，西三至规三划一三号支三路，三北至三规划三二号三路，三地理三位置三十分三优越三，开三发潜三力巨三大2.三新地三块开三发，三房地三产开三发前三景好三，趋三势上三升3.三政策三优惠三，政三府补三贴，三开发三成本三降低三，对三外界三吸引三力巨三大4.三就目三前开三发面三积而三言，三还可三吸纳三更多三投资三商那么三问题三来了三？1.三如何三策划三开发三商楼三盘项三目推三广是三首要三问题2.三究竟三该吸三引吸三引市三民前三来投三资、三买房3.三在楼三盘开三发完三成的三前提三下，三怎样三快速三售盘浙江三建设三职业三技术三学院20三23三/5三/31.三1三推广三总体三方案1.三2三售楼三中心三货推三广中三心草三图1.三3三项目三推广三主题三策划1.三4三推广三媒介三策划第三三部分三：项三目推三广策三划1.三5三不同三阶段三主要三SP三策划1.三营销三第一三阶段三：（三20三14三.1三2月三底-三-2三01三5.三1月三底）形象三建立三期：三项目三形象三建立三期是三指在三项目三内部三认购三开始三之前三，预三先在三市场三上对三项目三本身三及项三目相三关情三况进三行推三广，三吸引三客户三注意三力，三树立三项目三形象,建立三知名三度,为项三目销三售进三行铺三垫。2.三营销三第二三阶段三：（三20三15三.2三月-三-2三01三5.三4月三底）内部三认购三期：三内部三认购三的目三的在三于通三过内三部认三购期三的推三售活三动，三达到三测试三市场三反映三的目三的，三通过三对内三部认三购期三市场三反应三的及三时分三析和三判断三，对三项目三销售三策略三、项三目推三广策三略、三项目三价格三策略三等内三容进三行相三应调三整，三保证三项目三正式三发售三期内三推广三活动三的成三功。3.三营销三第三三阶段三：（三20三15三.5三月-三-2三01三5.三7月三底）开盘三及延三续期三：开三盘期三是在三项目三各项三准备三工作三及销三售条三件完三成的三情况三下,通过三密集三的广三告宣三传和三开盘三活动,对前三期积三累的三客户三进行三消化三销售,在延三续开三盘热三销的三情况三下,配合三广告三推广,进一三步消三老客三户积三累新三客户,保证三项目三的成三功销三售。4.三营销三第四三阶段三：（三20三15三.8三月-三-2三01三5.三10三月底三）强三销三期三：项三目已三经在三市场三上树三立了三较高三形象三，销三售开三始进三入相三对较三为平三稳的三时期三，这三种情三况下三，及三时调三整广三告及三销售三策略三，运三用新三的推三广手三段，三提高三市场三热度三，并三在适三当的三时期三内重三新将三市场三目光三聚集三，周三而复三始，三掀起三一轮三又一三轮的三的销三售热三浪，三形成三强销三期。5.三营销三第五三阶段三：（三20三15三.1三1月三--三20三15三.1三2月三底）尾盘三销售三期：三项目三销售三尾盘三阶段三是指三项目三铺位三销售三已经三完成三绝大三部分三，开三发商三已经三回收三大部三分资三金，三并取三得回三报以三后的三阶段三，本三阶段三推广三费用三逐步三减少三，对三难销三铺位三一般三采取三特价三销售三。推广三方案媒体规格主

题费用预算（万元）浙江日报、杭州日报彩色整版隆重开盘，掀起你的盖头来，水岸雅苑热力开启，光芒呈献整版广告各一次浙江日报、杭州日报彩色半版过程精品，打造广宇-水岸雅苑“五新级”高尚社区——广宇地产十年磨一剑；春季房交会活动；水岸雅苑热销解密等主题每周各2次半版投放促销广告费用三和销三售渠三道1.三媒体三策划2.三电视三广告杭州三电视三台在三A时三段播三放广三告片三，广三告片三长3三0秒三。杂三志片三长5三分钟三。广三告频三率为三平日三每晚三三次三，周三六周三日每三晚五三次，三每次三播放三10三0，三00三元。三（杭三州电三视台三建于三19三84三年2三月1三日。三原设三有1三1频三道（三杭州三电视三台一三套新三闻综三合频三道）三、4三1频三道（三二套三西湖三明珠三频道三）和三“西三湖卫三视”三三套三无线三电视三节目三，每三天播三出3三9个三小时三。杭三州一三套、三二套三（明三珠频三道）三的节三目覆三盖杭三州地三区和三浙江三省杭三州市三周边三部分三县市三）3.三户外三宣传户外宣传户外广告牌投入持续半年传递楼盘的信息30万元形象装饰春节后持续到开盘前后深入打击，一击必杀10万元4.三物料楼书三折页三、户三型册三等大三量印三刷，三雇、三派兼三职人三员在三杭州三各大三闹市三区街三道派三发传三单售楼三中心三或推三广中三心草三图项目三推广三主题三策划LO三GO楼书三概览楼书三封面楼书三第一三章-三-休三闲话三题推广三媒介三策划（一三）：三主三要广三告媒三体：1、三户外三广告三牌2、三围墙三、路三旗3、三报纸4、三房地三产广三告杂三志（二三）：三辅助三媒体1、三网络三及其三他宣三传方三式2、三电视3、三手机三短信4、三DM三邮递三或夹三报媒介重磅三出击分阶三段营三销工三作安三排本方三案围三绕项三目高三度的三整体三定位三，充三分调三动“三气”三、“三势”三元素三使之三全方三位贯三穿整三个营三销脉三络；三同时三将项三目一期营三销战三略划三分为4个重三要时三段：（一三）、三营销三周期三划分三：推广三目标三：积三累客三户，三解决三项目三最大三的营三销障三碍——潜在三目标三客户三对衡三阳新三区认三同度三不高三的问三题推广三切入三点:一种三全新三的洋三房生三活方三式、三创新三型的三物业三产品三与中三央行三政区三的核三心区三位营销三脉搏三：新三城市三中央三前景+项目三品牌三塑造三＋优三质的三创新三产品三＋优三越的三洋房三生活三（区三位/服务/环境三）房地三产营三销第三一阶三段房地三产营三销第三二阶三段房地三产营三销第三三阶三段房地三产营三销第三四阶三段房地三产营三销第三五阶三段（二三）、三开盘三前分三阶段三营销三推广推广三进程三——三项目三品牌三确立三与营三销的三核心三目标阶段三推广三总目三标：三完成三项目三品牌三的高三度建三设，三达到三积累三符合三目标三客户三定位三并有三购买三动机三并产三生购三买行三为的三有效三客源三。客户三购买三的三三步曲三：决三策心三理驱三动进三程第一三步、三又有三一个三新品三牌—三—全三新的三金港三花苑三花园三——三衡阳三首席三洋房三生活三特区三——三项目三导入三期通三过公三关活三动以三及媒三体报三道引三起公三众高三关注三度,三炒热三衡阳三片区三，从三而建三立知三名度三.第二三步、三进入三备选三品牌三名单三——三金港三花苑三成为三长沙三少数三竞争三品牌三！—三—开三盘前三期逐三步导三入洋三房特三区的三信息三,培三养对三项目三的认三识,三建立三认知三度。第三三步、三客户三购买三费金三港花三苑莫三属！三——三强销三期传三播品三牌强三大的三产品三核心三价值三以达三到全三面理三解度三，并三形成三高度三的购三买忠三诚度三。（三三）营三销推三广执三行方三案架三构：项目三核心三利益三诉求三：打三响四三步齐三声锣三鼓空中三打击地面三推动公关三造势终端三展示1.三主流三报纸三广告2.三系列三软文三报道3.三高端三杂志三广告4.三电台三广播三广告1.三户外三系列三广告2.三楼书三宣传三物料3.三节日三主题三营销1.三杭州三体验三之旅2.三杭州三国际三会议3.三新年三音乐三会、三嘉年三华4.三产品三推介三会1.三楼盘三现场三包装2.三样板三间空三间布三置3.三活动三现场三布置4.三巡展三展场三布置不同三阶段三主要三SP三策划热身三开盘三：营三销第三一阶三段开盘三第一三夜，三邀请三众多三当地三市民三参观三圣诞三之楼三，通三过比三赛评三选圣三诞第三一星三，获三得楼三盘最三低超三值优三惠价三。游戏三：《三顶气三球》规则三：准三备1三88三个气三球，三在其三中一三个气三球内三装上三金粉三，让三市民三头戴三带有三针状三的圣三诞帽三，让三