江苏乐园欧洲城策划规划概念性方案文本

我们此次汇报内容是针对市场视角阐述如何发展区域对顺应乃至引领市场更有利明显为需求导向、为市场客观着想苏州乐园区域策划推广研究(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业

}“”它，是一个区域而不是一个地方，是一个令人兴奋的、引人注目的、充满旅游期望的与苏州文化遗产联系的地方愿景Vision休闲娱乐购物中心——打造区域购物、美食、休闲、娱乐旺地苏州乐园区域策划推广研究(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业

}具体表述集餐饮、休闲、娱乐、文化艺术类商品为一体的大型商业广场。打造成为苏州市绝无仅有的购物、美食、休闲、娱乐旺地，成为代表苏州城市形象的一道亮丽风景线。提高项目游乐区的商业价值、增加人气，同时提高项目的整体商业价值和消费档次。苏州乐园区域策划推广研究(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业

}1问题与困境问题与困惑Questions苏州乐园规划的思考过去的引领现在的滞后未来的危机图片图片图片图片如何破题VS问题与困惑Questions苏州乐园的规划思考苏州乐园是否需要变革苏州乐园如何变革苏州乐园变革方向的思考关键字：73170000077%71%75%市场发展历程客源构成的现状商业产品构成经营情况人均次消费每年入园人次门票收益比例苏州本地人比例散客比例苏州乐园欧洲小镇商业项目商业定位(汇报稿，叁)APR，2011苏州乐园区域策划推广研究(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业

}苏州乐园区域策划推广研究(讨论版)MAR,2011SuzhouSZLY{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业

}2旅游产业演进产品特征需求产品定制设计阶段从消费者需求出发，对成熟的整合产品资源进行细分、重新设计，并提供创新的体验和服务。典型特征旅游消费的内容是时间和体验，而非空间等物理产品观光游休闲度假游定制主题游没去过，没见过。要去看看、猎奇。常去去，常看看。放松、享受。去我想去的地方，做我想做的事。实现梦想。需求实质产品配套及整合阶段为旅游业的扩充相应配套开发，以资源整合为目的的生活设施与服务设施建设。形成功能聚集的各类设施及服务(旅游城镇)。旅游资源粗放式的开发，解决可达性、适应性等基础设施建设和简单开发的阶段景点产品开发阶段旅游产品从无到有旅游各阶段吃住行游购娱基本餐饮服务基本住宿服务交通通达/基本交通设施景点/景区旅游纪念品/购物基本娱乐服务观光游休闲度假游特色餐饮服务文化消费会务服务商务旅游周末休闲主题型消费康体服务体验型消费奖励旅游MICE创意产业娱乐产业都市服务业研发2.5产业健康产业KIBS产业演进旅游方式的转变旅游产业的提升文化产业MICE创意产业娱乐产业都市服务业研发2.5产业健康产业KIBS旅游业文化产业创意产业旅游业文化产业苏州乐园创意产业娱乐产业都市服务业旅游业文化产业主题乐园迪斯尼横店方特欢乐谷洋人街华侨城……恐龙园锦绣中华镇北堡三国城水浒城…………同样发展旅游，主语不同vs项目旅游旅游者以项目本身作为旅游目的地,在项目内部及其周边地区完成其包括物质消费和精神消费在内的各种旅游活动的总称。旅游项目旅游资源丰富、旅游基础设施完善、项目环境优美、旅游发达且在项目功能结构中占有重要地位的项目。圆明园唐城苏州乐园同样发展旅游，主语不同侧重旅游资源发展侧重项目综合发展被动发展旅游依托利用传统资源主动发展旅游积极整合资源发展旅游2被动借助旅游发展项目依托项目资源兼顾旅游3主动借助旅游发展项目利用旅游资源打造项目名片vs项目旅游旅游者以项目本身作为旅游目的地,在项目内部及其周边地区完成其包括物质消费和精神消费在内的各种旅游活动的总称。旅游项目旅游资源丰富、旅游基础设施完善、项目环境优美、旅游发达且在项目功能结构中占有重要地位的项目。同样发展旅游，主语不同被动发展旅游依托利用传统资源主动发展旅游积极整合资源发展旅游2被动借助旅游发展项目依托项目资源兼顾旅游3主动借助旅游发展项目利用旅游资源打造项目名片vs项目旅游旅游项目迪斯尼横店方特欢乐谷洋人街华侨城恐龙园锦绣中华镇北堡三国城水浒城同样发展旅游，主语不同被动发展旅游依托利用传统资源主动发展旅游积极整合资源发展旅游2被动借助旅游发展项目依托项目资源兼顾旅游3主动借助旅游发展项目利用旅游资源打造项目名片vs项目旅游旅游项目迪斯尼横店方特欢乐谷洋人街华侨城恐龙园锦绣中华镇北堡三国城水浒城按照人均消费苏州特色小吃/点心苏州特色菜/宴特色美食一条街大型集中式美食城中高档宴请餐饮特色苏州私房菜茶馆咖啡馆四星级酒店快捷酒店特色古宅旅舍国际青年旅舍小型精品酒店渡船游轮旅游巴士自驾车(停车场)城市自行车游乐设施游乐旅游区视听馆沿区游船体验游水上乐园游艇码头异国商业街土特产超市特色工艺品便利商业游乐场高尔夫酒吧/酒廊棋牌麻将卡拉OK夜总会特色咖啡馆渔船码头会所游艇会所健康休闲会所SPA/美容理疗吃住行游购娱旅游6大要素vs旅游项目项目旅游硬件提高在项目空间的完善与提升城市服务业配套vs旅游项目项目旅游硬件提高旅游业发展的基本要素内容以迪斯尼与华侨城为例项目服务业配套清单：餐饮统计娱乐统计购物统计酒店运动休闲教育类菜系数量(家)类型数量(家)类型数量(家)类型数量(家)类型数量(家)类型数量(家)中国菜54酒吧/夜店66大型购物商场34精品酒店28美容国际学校咖啡吧27剧院17衣饰/包包32高档酒店35健身房9语言培训Fusion12舞厅&迪斯科14古玩22中档酒店19瑜伽儿童活动中心意大利10电影院10民俗工艺品20经济酒店14SPA音乐培训日本10游乐场8艺术店13青年旅社4武术馆3美术培训美国9创意园区8书店/音像店9游泳馆图书馆2法国菜7博物馆6服装/布料市场6桑拿文习场所12印度/尼泊尔6会所2超市6其它2泰国4家居设计6西班牙3电子器材4素食3花鸟市场3墨西哥2茶叶2韩国2特色食品2东南亚2饰品2土耳其1户外运动2面包1玩具1地中海1德国1旅游业发展的基本要素内容项目服务业配套的基本要素内容vs旅游项目项目旅游软件劫提高游客告视角特色

当地化旅游地独有的、具有排他性特征相对客源地日常生活具有的异地化特色以客源地日常生活标准为标准标准

国际化非旅游地独有、非本地化特征基本标俊准的设存定基本收标准职研判酒矩阵异地化

体验旅游的实质：四川火锅避风塘异地特色(非当地)标准

国际化特色当地化(旅游当地)本地化不具特色只有特色有特色一般标准当地特色异地标准不够有特色全球统一异地标准统一标准一定特色满足外来游客需求满足本地居民需求苏州赞现状腊示意麦当劳星巴克上岛咖啡????苏州小吃青年旅社苏州小吃vs旅游项目项目旅游先是可违留长驻再是可虎居短期观光游游客(1-2天)短期出差商旅客(1-2天)日周期休闲游游客(5-7天)中短期度假游人群(10-15天)周期性出差/会晤商旅客(3-4天)短期工作营商旅客(5-7天)周中长期疗养人群(1-2月/年)中短期驻场工作人群(1-2月/年)月中长期候鸟族人群(3-4月/年)中长期驻场工作人群(3-4月/年)季每年长期居住(往返)长住居民1-2年外派工作人群(往返)3-5年以上常驻外派工作人群(举家)年家庭公悔寓普通咱居住拘公寓TO薯WN宝HO汁US热E居家别抱墅分时侮度假粱公寓养老公咽寓青年股公寓(小户染型)度假村精品僵度假舒酒店产权式钢酒店酒店莲式公缠寓五星导级酒续店星级君酒店折度假遍村叠度假要型酒鉴店会议稳型酒雷店快捷酒雪店3星周级酒暗店4星级焦酒店小型盖精品样酒店游客-休闲型居住人群进入一个项目的不同阶段长期居住度假/养老居住中短期度假游周期休闲游短期观光游团队进入一个项目的不同阶段临时性出差周期性出差阶段性办事处长驻办公室企业区域中心有最好的旅游资源、历史文化资源不等于就是最好的旅游项目比较司性总军结旅游侧与项秩目的纤关系旅游业的发展对一个项目发展的直接拉动性弱但对提型升项目弦服务业休标准和竞引入外宿来旅游院人口方佣面的拉础动却是区直接性闯的vs旅游项目项目旅游纯粹的旅游是有很强季节性的，打破季节性桎梏，变季节性为常态旅游项目的出路不在于盯住本城市消费群体，而是要关注外来人群的入驻项目收益逐步转变为商业经营为主，而非单纯依赖门票问题与准困惑Qu步es唐ti来on惰s游园猾配套按设施动物园化游乐公园政配套全游乐市民广尼场游乐……目的楼游览孕/影误视基别地三国垫城水浒城圆明园横店……大型设射施游乐徐园苏州默乐园方特世佩界常州肝恐龙涂园锦绣中削华……游乐须附属饱配套主题观增光游多种游量乐体验随机放理松随机休把息新景点配套……三国城水浒备城圆明玩园横店……游乐上体验新鲜吩刺激短时舰间大被量游葵玩多种类暮型……功能类型需求问题与财困惑Qu桃es橡ti榆on鞭s游乐附蜂属配套主题呢观光絮游多种尼游乐笼体验综合铜景区限浏览综合缩慧功能森体验综合文纽奉化回味特征过去现在未来？特征综合侨商业节提升苏州乐害园区域疫策划推析广研究(讨既论版百)腥MA获R,辈2座01侨1捎Su伯zh绢ou徐S娱ZL论Y{镰苏州蓝乐园冈+洽YD旺SY采ZY一德农商业宇置业}3案例研目究迪斯尼迪士尼策全称为陕The党Wa毕lt志Dis鞠ney酱Co亚mpa也ny，浮取名自著其创始嫩人华特泳·迪士似尼，是胞总部设肌在美国逐伯班克仪的大型岔跨国公刃司，主潮要业务劲包括娱蛋乐节目叹制作，岩主题公歇园，玩骨具，图零书，电幸子游戏卖和传媒府网络。惹皮克斯坡动画工偶作室(倍PIX嫁AR鄙Ani翁mat盈ion笼St多udi筛o)，架惊奇漫付画公司杂（Ma来rve芒lE攀nte钓rta异inm鉴ent锯In挥c），辫试金石奏电影公福司(T眉ouc慰hst桂one逃Pi鹅ctu目res起)，米僚拉麦克哪斯(M草ira傲max定)电影跌公司，驴博伟影灵视公司蛇(Bu部ena序Vi桐sta示Ho谎me厨Ent盾ert摆ain击men泪t)，层好莱坞废电影公蒜司（H骡oll稻ywo碧od酸Pic纳tur特es）向，ES鞠PN体冻育，美有国广播民公司(队ABC趁)都是格其旗下规的公司多（品牌偿）。当今策的迪快士尼户已经箭远远堵不止锁于从棍事动馒画电昆影这霞一个沸行业黄了，得迪士籍尼手赶表、施迪士弃尼饰袜品、怎迪士避尼少半女装毛、迪尺士尼绳箱包且、迪限士尼罩家居惹用品与、迪唯士尼扁毛绒他玩具沙、迪办士尼付电子壶商业卡产品洲以及钳主题掉乐园古等多遵个产扔业。愈由于化许多法人都朴是从携小看幸着迪盈士尼催的动靠画片弯长大坝了，茧所以励迪士走尼所疫涉及国的各嚼大产商业都筝受到楼了广耐大消凳费者万的一绞至好碍评，剧取得亡了丰饿硕的顶商业则价值言。作为一败个娱乐花品牌，乞迪士尼外在20卷08年晕《商业坡周刊》阀的世界桨100毙强品牌赌（按照尘品牌价摸值）排粱名为第腥9位。远20罪08年体12月斜30日蛮，世界骄权威的宽品牌价走值研究忙机构－缸－世界故品牌价执值实验恋室举办歉的“2趋008晒世界品盯牌价值命实验室吹年度大信奖”评委选活动绣中，迪养士尼凭前借良好戏的品牌遮印象和慨品牌活疾力，荣是登童装佩品牌类跳“中国婚最具竞咐争力品菠牌榜单夕”大奖首，赢得蓝广大消态费者普环遍赞誉肌。192匠8年，湾就是米估老鼠诞辞生的这忧一年国家城市建成时间占地面积每年游客人次美国洛杉矶1955年207公顷2000万美国奥兰多1971年12228公顷1600万日本东京1983年780公顷1730万法国巴黎1992年1951公顷1200万中国香港2005年126公顷450万中国上海2013年后400公顷---美国所耐有的迪怕士尼乐滑园几乎晕一模一土样，都惧是由8约个主题概园区构准成：美乔国大街磨、冒险毒乐园、汉新奥尔剑良广场六、万物菌家园、荣荒野地罢带、欢邮乐园、湿米奇童枯话城、丹未来世马界，这放八大主药题园区施就叫做欧Ma项gic告Pa做rk，畏另上海抛迪斯尼异总投资针约25裳0亿元值人民币描。迪斯尼连之上海上海迪功士尼乐芽园将是仓全球第鱼6个、筐中国第侮2个迪勺士尼乐秃园。上海萌迪士暂尼乐谈园将戏不但润拥有具与全询球迪渣士尼锋旅游雨目的参地度爷假区滴一致铜的设成施，凭还将苍具有脚中国钻本土笋的神摘奇特犁色。上海迪姜斯尼主暴题乐园愧及配套劈燕设施区千域首期爆规划开裁发面积体约为４蛾平方公犯里，将幼以占地通约１平造方公里孟的主题粉乐园区唱为主要踏核心区垃，投资铅规模约已２５０史亿元人宽民币，灭首期开淹发建设袭工程计仇划用５匠年到６俘年时间足完成。首期良开发锻的上构海迪俩斯尼搭主题粥乐园气将围衰绕着美“神预奇王骑国”擦的主枕题展众开设桂计和伴建设伪工作蜻，其拍中包谢括建冷设五个主些题化的岛游乐区口域，精选恩“小熊肃维尼历烟险记”翅“太空吵飞碟”帮等２０煌多个主臣要景点净。在主螺题乐园廉区的周换边，再灿配套以腹绿化水给面、交直通设施烘、商业化餐饮、洒宾馆住币宿等服碍务设施棵，共同匹构成约档４平方维公里的伙迪斯尼瓶主题乐过园及配怕套设施患区。上海缝迪士貌尼效脾应“效应纸一”：蜓直接拉伏动相关杯产业和泻周边经慕济。“效应晕二”：扇填补国百内旅游竟产业空技白。“效栽应三抬”：延有助赴于刺益激本眯土文性化产拒业和健旅游搜产业肥加速页发展绸。“效辅应四届”：饥有助蹈于上养海和槐长三议角的列经济援结构针转型渗。迪斯尼功能虽组合主题及盒定位商业响产品四构成客源哄构成营销年模式盈利概模式将卡通私影视作鲁品中中悠所运用执的色彩禽、刺激缴、魔幻漂等表现迫手法与斧游乐园债的功能算相结合耍的卡通赞动漫渴娱乐统主题直的大失型游茅乐综而合区年域多个主考题、建圾筑风格陵的功能淘区域，匙素材大纱多取自煤于自身忠影院、扩电视商魔业产品符线游乐叛设施拌、酒辰店配粮套、谣商业陡配套踏、线概上商圆业产悬品、非纪念肥品以邮及动贞漫人县物场餐景的逼现实服化活害动、策建筑哑、景辞观表忠现全领字域覆盟盖，烂相对购偏重杂年轻挡人及料儿童纠，但斧因8旨0多江年的墙历史考根源嚼，加宇重了蜂各个押年龄纯层的陈怀旧匹心理多领舱域合猛作互注助互垃进，段尤为俭电影减的广清泛传西播，成同时逆在线借上线轰下虚阴拟化命与实淋体化朱推广待，注婶重消赶费体统验后吗的口缠碑传缴播3成依摸靠门票其收益，驰7成依联靠其他孤收益，音如商业移配套（做酒店住怕宿餐饮厕）、纪纽奉念品销衡售、情鸦景环境腥的参与狼体验消焦费、音膛响制品蚁的制作息销售、爹电影电认视剧播浮放与版哭权等迪斯矛尼成即功的京关键绣因素淋之一卡通授主题演鲜明昌，建运筑风东格梦斧幻独昏特，区超大残规模司体量嘴，丰肺富的隔商业撞产品础设置大跨尺度的婆跨界协商业陡产品补（线越上线艰下）场完美浇结合惰，互躬推互滩进，涂经营炕模式辨的多蜻样化仁与跨卫界特坡性影院脂、电仆影拍舟摄、样电视别剧拍念摄、伪原创佣音乐鸣制作暂/唱需片、哑电子办商业信产品诊、游贱乐场跑、玩魄具、肿酒店左、电艺台、帖纪念等品、枪狂欢厨活动留……丰富的悦素材基保础，影霸院电视躬长期培垄养出的绑人物与竭故事《白雪投公主》覆、《狮指子王》壮、《波槽斯王子盯》、《础加勒比指海岛》欠、《米唇老鼠唐湿老鸭》奔、《花袍木兰》瘦、《爱尤丽丝梦纲游仙境税》、《波飞屋环狡游记》横、《玩术具总动驳员》、判《机器躬人总动拾员》、厕《海底伴总动员甲》、《旗恐龙》怪、《闪甩电狗》类……丰富的威商业产皂品素材向积累，编多样化蹈的商业鉴产品组驶合迪斯尼无成功的蛛关键因浆素之二选择的追虚拟卡氏通人物惑与消费枪的零距浊离耳熟能太详的知轮名的虚熔拟代言叫人实现用了与客盆群零距登离接触捞与走入骨平常百垫姓家，焦不断扩弓大目标食客源的融数量基证础，与框客群对首人物的斯喜好程少度。层出不稍穷的影染视作品耍、乐园阅活动不君停的给昼予市场例兴奋点滤与新鲜盼感互动画体验删性实改现最收好的孝乐园在梦幻斥般的卡逮通建筑饼群落中偷，随时最都可能毕遇见陪罩伴儿时讯成长的跪卡通人健物与梦酒想中的誉英雄人竭物并零候距离接抱触；随帐时可以迅参与或搏扮演喜拿欢的电倾影中的连角色，呈将虚拟世丢界现实杯化，现葵实世界笋虚拟化融入贯到每改一个拒细节弹中。基于绝优秀装商业给产品沈组合饭的基蒙础上犬的商酿业设文置迪斯献尼酒耕店、分卡通性餐厅农、快蛾餐厅蔽、音蒙乐厅出、酒商吧、骡纪念碰品销逼售、败外地萌活动诸展演吧……优秀高从效的运孔营与独炊具匠心侄的推广玩传播模底式独有继风情宪的建竿筑群星落丰富椒的商叮业产肺品线沸，精灭致细赚致的么纪念炮品种优秀的贤商业产拨品素材返与大量轮喜闻乐证见的卡豪通人物主题扎酒店筝的设究置加烟速了磨几何迅级消铲费体糖系的轿增长盈利模支式的多谎样化商品挨及I曾T产扩品类影视类线上游煮戏类酒店架类线下游薯戏类游玩殊观光悔类其他绩类…农…无处升不在沈的情揭景互裳动感动、准回忆、洽回归、执向往、忘深度消责费娱乐商浊业化，指主题文妙化融入要到每个蜻细节中游客的党亲身体谜验东部除华侨泊城东部菠华侨体城坐慎落于香中国津深圳谨大梅捉沙，对占地自近9复平方胳公里伴，由恢华侨舍城集坚团斥智资3折5亿雄元精美心打凝造，那是国司内首称个集与休闲响度假半、观锤光旅涉游、遣户外汉运动共、科刊普教旦育、凑生态扬探险以等主寇题于袖一体梁的大总型综蛮合性幻玉国家熔生态炒旅游砍示范跌区，灵主要边包括戏大侠恭谷生驻态公祝园、纽奉茶溪层谷休士闲公饿园、叙云海还谷体淹育公个园、帅华兴狮寺、亦主题绩酒店屯群落羡、天德麓大孟宅等次六大家板块质。具谈体包蚁含两却个主衡题公绕园、罢三座的旅游伶小镇哄、四木家度版假酒星店、母两座石36社洞山冬地球浴场、娃大华面兴寺排和天由麓地兴产等阁项目费于一妥体。东部华太侨城功能陈组合主题及拌定位商业产亦品构成客源构冒成开发影策略盈利借模式集休闲幸度假、伤观光旅船游、户姨外运动修、科普捆教育、浩生态探懒险等主馆题于一央体的大与型综合酱性国家搜生态旅绘游示范肾区暨综怠合性都厘市型山导地主题胖休闲度冲假区集生态能动感、私休闲度原假、户昌外运动问等多项串文化旅矮游功能柜于一体凤，两个复主题公舍园、三申座旅游租小镇、圈四家度墨假酒店润、两座辰36洞庆山地球召场、大埋华兴寺通和天麓改地产等雹项目于愧一体。坡包括大箩侠谷生坡态公园偷、茶溪副谷休闲例公园、锈云海谷乌体育公震园、华反兴寺、络主题酒陕店群落喝、天麓彼大宅等太六大板禽块以体育土高尔夫周、主题闲酒店为艘核心的总，集合继休闲餐煮饮、活证动集会君、文艺抵演出的绿商业集玩群项目性纹质从“氏做单个提项目”日向“打漂造旅游武聚集区逼”的突偶破；绞空间从娱城市中泻心向郊累野地带忧突破；监类型在上从观但光旅游档向休闲秧度假突望破。外地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较短时间驻留，以更静的体验、回味为旅游需求特征的观光旅游及餐饮业态欧陆风迈情老街旅游歇纪念殿品零帝售、辱室外征欧陆乐民间魔风情当展示残，通效过适芒当的糊“静产”与冰内里示商业庭的“繁动”娱形成画交相呈辉映刑的互蒙动环钳节，你更以但两条对连接秤动线饭作为撤南北婶两侧柱商业贩衔接博的空您间策慨略，双并以兴此成移为园遇区内竭商业务景点拣化的抵典型电示范置区域产品设示置如：谁传统纪当念品、需两侧商饺业延伸臣的情景桂营业区仁域、非特遗习作矮的展销坡店面等蚕（经营山模式以讲引导店猴家和外饺雇）特色旅茧游接待停功能区目的懂性商绩业，惕小型敏mi堪ni停会所脾，日厌韩式坦居酒炼屋，裕形成块一个孩中小毫范畴末的以锄娱乐谷放松吃为目鸦的性服的、喂融合辣东亚榨东南互亚街母巷里蒙弄特磨色情主景消刑费的稻商业汇聚集柳地，汤解决单区域误腹地温商业冈业态揭挖掘踪蝶的难搭题经营模烛式以招蜜商、联盈营为主日式贩卖车城市博接待趴功能组聚集抽区情景酒侮店（主芽题方向嘉待定，芝以后续宜策划及仓合作推墨进而定卫），休纲闲类商畏业，书什场、休挪闲养生资馆等经营方版式以酒撇店自营服或委托白管理，酒其他招盐商与联壤营爱情公寓酒店苏式养生堂旅游内配套绸接待贵功能篇区中式文毫化餐厅川、唐记肥广德酒钞楼经营误方式吐以招丝式商为溉主，螺联营饶自营眼为辅粱考虑唐记广德酒楼苏味中餐厅旅游配哨套接待泽功能区异域僚特色稻美食沸、苏轿式地矛域小饱吃、殊非遗变主题誉旅游在纪念赢品经营旅模式悉主要垂为为钳招商务、联杜营、拜保底撇抽佣腐等旅游配掉套接待闭功能区养生丸休闲竹SP并A、撇茶馆甲、生译活配闭套、姐特色峰文化捆旅游吗纪念辰类、籍非遗质工艺融习作郑（经夸营模嗓式：画招商骆、联投营）非遗-明式家具体验茶馆江南昆曲主题茶艺馆旅游配呢套接待怒功能区露天结野餐竹、特宽色烧含烤、蛾日式政花车拖、快搂速消拉费品充分利孟用广场原的集聚贸效应，乏将室外煌商业以戒规整原秋则布置哥在核心冲广场处西，将其搏作为商抬业的中练枢地带岁，以更龙具特色暂和异域腥文化的夜诸如日根式量贩养车、酒洒保、拉陷美室外漫烧烤等斑布置于傻广场中股。同时将悬广场周题边商业汉待客区伟外延，疮与广场谨中心的坊室外商刚业形成们呼应，区实现室兆外商业强室内化圾/室内培商业室代外化的弯消费情凝景，诸些如将欧占式的西太餐厅、删咖啡馆粱等室外应消费场碰地。另保贪留广估场中技心地谎段的聚活动驶场地器，为除后期思夜游前巡演跌、游大园活蚊动或候不定悉期场挥景活诸动留孤下腹惰地。露天日式居酒屋日式贩卖车亚洲美食/户外烧烤其他广叫场以花指车、扶风情钻推车省类快朱餐去+疫特型米景观追小品商业定迷位及规解划布局Bus挽ine粱ss饺Pla暂nni滑ng苏州乐追园商业适规划布笋局广场+拦街区=旅完美的侨商业规洒划无论项味目的商奋业物业裁在外观拌上如何馒变化，炸立面上懒如何造逢型，空付间形态自上如何侄组合，短广场+漆街区的疏基本规息划思想心是不变宵的。商业载定位袍及规题划布爷局Bus炼ine能ss针Pla疯nni顺ng苏州乐歌园商业绑规划布及局广场+擦街区=嘉完美的京商业规笔划无论项没目的商亦业物业贤在外观润上如何笋变化，忘立面上脊如何造驻型，空渗间形态井上如何响组合，勇广场+兴街区的篇基本规毕划思想重是不变批的。广场贱是聚南集消艰费者代的重消要手催段街区蚕能够六营造皆足够染的商灭业氛猾围广场哭不但猎可以考给消农费者花提供酱休憩嗽和观厦赏的怒空间膝，而滔且可壤以通蚕过在贪广场坛举办抄丰富狮多彩卸的表挠演活柏动，秀吸引朝消费森者的固主动筒参与槐，使胳人们横乐于峰在此减逗留秤时间租，刺缝激人嗓们的昌消费慌行为踏，提凶高商恋业物刮业的所购买酿力。仆在广晋场上成种植才花、炒草，垮布置俩小桥狡、流哭水、颜廊道利、坐捞椅等信，最绸大限援度地灭为消柔费者摊提供蚀一个寸休憩深、观蹄赏和就交流煤的空烈间，朽其最毁终目爽的就乘是要穿让消李费者鉴在此踢停留适尽可乞能长略的时蛙间，踩刺激叔消费拿者的红购物脏行为誉。街区添式商局业是嫂一种冰传统菜的商道业布蜡局方民式，连虽然陶它集凯客的屯功能匙弱，兵但由飞于街饮区尺肉度小航，消挤费者爬在购傍物行约进的额过程跳中能裁够制殃造良亿好的则商业瓶气氛闪，是阻营造塑商业津氛围讲的重波要手轧段。商业撇定位缺及规商划布霜局Bus种ine吧ss核Pla搜nni术ng现代址商业宝街区赖管理句运营捡的精震髓就劫是要侍把松穿散的楼经营双单位谜和多悉样的墨消费预形态斤，统渐一到雷一个内经营点主题庙和信抵息平吉台上叛。不器能统绑一运逐营管枕理的遮商业恳街区省，会宅逐渐际从“些商业篮管理"蜕变成冷“物业农管理"，直至局最终完违全丧失众自己的都商业核昼心竞争讲力。“统可一招材商管核理"是后面酱三个统跌一工作烫的基础馆和起源违。这项靠工作的础成败得柱失不仅歌决定了摩发展商亡前期的龙规划是闲否成功夜，而且才决定着萄后期购丧物中心踏商业运资营的管常理能否饭成功。经过经踏营定位缸、经营铜品项、祝服务功猾能设计忌、经营灾规划布单局设计富、建筑下规划设葱计、运鼠营管理顿设计、见招商设政计这些蛙阶段后赏购物中鉴心就可弦开始统令一招商斧了。这战是开业管前最重乓要的工革作，也哄是能否晓顺利实户现前期准设计目接标的关株键工作糟。“特统一招到商管理各的十项陡基本原避则"，希军望能劣对商左业街冶区的贼招商倾管理垮工作掘有所台帮助雨。统一营销统一服务监寇督统一物管统一招商管罢理苏州播乐园苦商业未招商息策略商业定高位及规驳划布局Bu书si臂ne洋ss锄P投la哑nn械in什g第一星基本桨原则云：要昏维护俗商业队街区轧的产衰业经珍营黄其金比细例。大多数片业内人脱士都比知较认同唯零售餐顾饮、娱卷乐52：18：30的这把个购口物中架心产积业经遮营黄裂金比梳例，贵此比得例特宵别适机用于晓商业晕街区救，招俗商要是注意搂维护渴和管蹦理好锯这个舞经营际比例鲁（当效然不沉是绝渣对的桨）。第二基觉本原则浑：要维刚护商业励街区的贷统一主坚题形象兴和统一警品牌形锐象购物中店心是一未种多业带态组合眨的商业擦组织模扭式，但悠它绝不津是一个摔无序的烧大杂烩,商业街烂区必须袭是一个菜拥有明亚确经营私主题和棋巨大创耽造力的依品牌形怎象企业核。招商烦要始终包注意维告护和管物理好已拳确定的兰经营主竟题和品批牌形象做。第三基瞧本原则歌商业街练区的招堵商目标览要能够帽在功能叶和形式矮上同业凡差异、滥异业互饥补简单生地说扫，同阿业差半异就索是市蕉场有该一定宿承受汉力，已不能犯盲目惠招同外一品洒类的羊店进谜入。痛譬如婆零售刊业态悦的核例心主咳力店类招商哗，就刻不要糊同时久招来稳两家图基本厨上都激是经犯营食誓品和季日用模品的赠大型糠超市绘；核拐心主馋力店悄同质段化无启差异中更是碰不能哗想像巡寿的。重异业滚互补俯的目浪的就贸是要稀满足维顾客驴消费辽的选而择权剪，并植能让婶顾客究心身蝇体验要变化节，提吸高其笑消费晋兴趣恩。譬脆如百骆货超饥市因拢为经辣营品尿项不转同，佣可以叔互补森；让副顾客疾逛得能疲劳叹的零轻售店社与让效顾客知休息奖放松纵的餐粘饮店昆可以歇互补陵等等般。苏州越乐园浅商业剥招商断策略商业定立位及规筛划布局Bu于si公ne巾ss裤P码la不nn射in箭g第四粘基本棒原则距商业荷街区铲经营嗓方式厌的选影择原昌则购物政中心数的经慈营方肉式基坊本有财三种已：自修营、迷联营枝和租皂赁。凑我们罚认为锦商业禾街区问毕竟驶是一南个以刮零售拳为主慎的商绵业组黎织形永式，亮而零回售是季一个渣精细走化管挪理的指产业疏，精严细化躁管理斤要求搅管理蝇者加题强经骂营控决制力缎度；未另外锯，相忽对于插非主退力零孔售商诞户的丸招商忍条件嫩，核存心主雄力零妨售店蝴必须袖引入颠知名蜜度高剥的大片商家炒，故樱核心秧主力灰零售绞店的犁招商陶较困正难且督招商朝条件歼放得君较宽案，造刊成核控心主还力零暂售店刃的提项成或胃租金淡收入视偏低坑。我且们建辞议，猜商业名街区仿的发共展商住以前洋不管途是房究地产衫商或秋是零敌售商删，在赖条件樱容许补的情蜓况下资，核防心主豪力零居售店走尽量墨自营翁一部衣分或检全部西，这妻样一递可以针加强误经营裂控制继力度深，有并利于妥长期誓经营切；其碎次可熄增强咐其他艺商户丧与之冈合作锦的信臂心；训第三挣可以物提高污非主魄力零影售店旋的提哄成或新租金债收入筝。而师招非补主力兴零售滚商尽狡量以沟联营兵为主洽、租追赁为很辅，装这样保也可堪以增图强发谢展商溜对商悉业街毛区的黑整体废控制牌力度林。第五基害本原则捎：招商沃顺序原叮则核心主笼力店先并行，辅页助店随商后的原富则零售雾购物项扔目优先重，辅助藏项目配碑套的原外则。第六基豆本原则宅：核心叙主力店踏招商布俗局原则核心依主力吨店的读招商纯对整誉个商抓业街列区的筑运营铃成败滤购物酷中心遮辅助艺和配歇套店副的引评进都贼有重冲大的结影响误。一兽个超层级连割锁店壳的入悉驻，扛常常鹅能带姓动整区个商受业街以区的月顺利龙招商羽与管支理。店另外脆核心亡主力撕店对沸于人敢流也深起着蚂关键辟的作攻用，粪其布抵局直仇接影田响到棉商业清街区允的形满态购寒物中厘心特糕别是借超级酒连锁罗店的重核心树主力周店适杯合放雪在经教营轴禾线（敌或线懒性步紫行街摧）的陡端点祖，不状宜集做中放叼置在绪中间捷，这守样才墓能达材到组悦织人居流的瓜效果坡。苏州乐有园商业瞒招商策麻略商业井