房地产开发与经营

房地产开发与经营课件北京大学出版社第1章概述教学目标学习本章后，你应该能够：1．理解房地产的含义、性质和特征；2．了解房地产业的构成，房地产业在国民经济中的地位和作用；3．了解房地产开发与经营的基本概念，掌握房地产开发与经营的区别与联系。1.1房地产的相关概念

房地产的概念对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。房地产的特性房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：1.不可移动性（又称位置固定性）2.独一无二性

3.寿命长久性4.供给有限性5.用途多样性6.相互影响性7.易受限制性8.价值量大9.流动性差10.保值增值性房地产的分类1．土地的分类（1）按土地的开发程度，土地可分为：①过生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分为：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市用地分为：①居住用地；②公共设施用地；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿地；⑨特殊用地。2．房屋的分类（1）按建筑结构的不同，房屋可分为：①钢结构房屋；②钢筋混凝土结构房屋；③砖混结构房屋；④砖木结构房屋；⑤其他结构房屋等5类。（2）按功能用途的不同，房屋可分为：①住宅；②工业厂房和仓库；③商场和商业店铺用房；④办公用房；⑤宾馆饭店；⑥文体、娱乐设施；⑦政府和公用设施用房；⑧多功能建筑（即综合楼）等8类。（3）按价格的构成不同，房屋可分为商品房、微利房、福利房、成本价房和优惠价房等，这是我国特有的分类方法。（4）按所有权的归属不同，房屋可分为公房和私房。

1.2房地产业

房地产业的基本概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。房地产行业包括如下子行业：1.房地产投资开发业2.房地产咨询业3.房地产价格评估业4．房地产经纪业5.物业管理业

1.2.2房地产业在国民经济中的地位房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位。1．房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门。2．房地产业是国民经济的基础性产业。3．房地产业是国民经济的先导产业。4．房地产业是国民经济的支柱产业。5．房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业。6．房地产业是我国第三产业起飞的启动点。

1.2.3房地产业在国民经济中的作用

1．有利于提高城市的产业聚集效益。2．有利于带动经济结构的优化。3．有利于推进我国的城市化进程。

4．有利于健全和完善社会主义市场体系。

1.3房地产开发与经营

房地产开发的概念、任务和分类房地产开发，是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

1．房地产开发的类型（1）按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）

（2）按开发的地域划分，房地产开发可以划分为新城区开发和旧城区开发（一般也称为旧城改造或再开发）（3）按开发的阶段划分，房地产开发可以划分为土地开发和房屋建设

1.3.2房地产经营房地产经营，从广义上讲，就是指一切通过从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。1．房屋经营2．城市土地经营3．城市房地产综合开发经营房地产开发与经营的关系房地产开发与房地产经营这两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运用的两个基本概念，它们既相互联系又有一定的区别。关于房地产开发与房地产经营，有两种看法：一种是从广义的角度来看，另一种是从狭义的角度来看。从广义的角度来看，特别是站在市场经济的角度来看，房地产开发和房地产经营在本质上是相同的。

如果从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别。1．房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同。2．房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同。3．房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。4．房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。5．随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。

第2章房地产市场及其运行规律

教学目标通过本章的学习：了解房地产市场的特性与功能、房地产供给与需求的关系；掌握房地产市场运行的规律和运行过程；了解政府对房地产市场的宏观调控政策。

2.1房地产市场概述2.1.1市场的一般概念市场是社会分工和商品交换的必然产物，它是一种以商品交换为内容的经济联系形式。由于市场的基本经济内容是商品供求和商品买卖，因此市场的形成必须具备下列3个基本条件：其一是存在着可供交换的产品(包括有形的实物产品和可供出售的无形产品)，这是市场的客体；其二是存在欲出售产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主，这是市场的主体；其三是具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件。只有满足以上3个基本条件，商品的交换才能成为现实，市场也才具有实际意义。

2.1.2房地产市场的含义房地产市场是开展房地产活动的场所，是社会统一大市场中的一个重要组成部分。房地产市场有狭义和广义之分。从狭义上来说，房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域，换句话来说是指以房地产作为对象进行交易的场所；从广义上来说，房地产市场是指房地产买卖双方以房地产作为交易对象在某个特定的地理区域内于某一待定的时间段内达成所有交易的总和，即进行交易所发生的经济关系的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。2.1.3房地产市场的分类1．按地域来划分2．按房地产类型、档次来划分3．按土地和房地产层次来划分2.2房地产市场的特性与功能2.2.1房地产市场的特性通过对房地产市场特性的分析，就可以回答市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化这个问题。房地产市场的特性主要表现在以下几个方面。1．房地产市场是房地产权益的交易市场2．房地产市场是地区性市场3．需要专业人员提供服务4．易于出现市场的不均衡和垄断5．供给具有稀缺性，而需求具有较大的弹性

2.2.2房地产市场的功能在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。但市场不仅自身会发生变化，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。关于房地产市场的功能，可以归纳为以下几个方面。1．配置存量房地产资源和利益2．显示房地产市场需求的变化3．指导供给以适应需求的变化4．能指导政府科学地制订土地供给计划5．引导需求适应供给条件的变化2.3房地产市场的需求与供给2.3.1房地产市场的需求1．房地产需求及影响因素2．房地产商品的需求的特征房地产商品的需求形态多种多样，但总的来看有一定的规律性和发展趋势，主要表现为以下的特征。(1)必要性(2)多样性(3)发展性(层次性)(4)可诱导性(5)相对理性(6)可替代性2.3.2房地产市场的供给1．房地产市场的供给及其影响因素2．房地产市场供给的特征(1)短期供给特征。短期之内，房地产商品的供给无法一下子大量增加，这是由于在受到需要符合城市规划和政府有关政策措施限制的条件下，改变土地用途、建筑整修或重新开发，都需要相当长的时间。(2)长期供给特征。由于长期时间内，开发商能够在符合城市规划和有关政策的前提下，通过改变原有土地的用途，以及开发新的土地等方法来增加市场供给，因此房地产的价格变化相对短期而言要平缓得多。2.4房地产市场运行的一般规律2.4.1房地产使用市场与房地产投资市场1．房地产使用市场2．房地产投资市场3．房地产使用市场和资产市场之间的联系和均衡状态2.4.2房地产市场运行过程的分析1．经济增长和房地产使用需求2．长期利率与房地产投资的需求3．短期信贷、开发成本和新增供应2.4.3房地产市场的周期循环2.5政府对房地产市场的宏观调控2.5.1建立房地产市场政策的原则政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。由于房地产特殊的空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性，对其发展政策的建立也应具有相应的特殊原则。1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率2.5.2房地产市场调控的原则1．统一领导、相互协调的原则2．多种调控手段相结合的原则3．管而不死，活而有序的原则

2.5陪.3念房地搁产市场练调控的狸内容1．膨房地径产市曾场的炒宏观调调控1)根土阴地供掘应政木策和纯地价怠政策泡2晴)残金融盲政策3)绘住房政盛策王4孟)城侄市规划5)刘税兽收政洋策兼6登)呈租金殿和价吊格控他制2．暖房地点产投需资规莲模的邀调控3．刮房地赢产开达发结仙构的妇调控4．笔房地件产开遍发布眯局的卸调控5．房律地产开残发行为伍和房地母产投资先品的调脂控2.5宏.4仆房地症产市场赠的宏观蔽调控手慕段1．计袍划手段2．戏经济仍手段3．淋行政渣手段4．润法制镇手段第3章坊房地杰产开发蒙的程序教学镰目标通过客本章漆的学渡习：了解房登地产开弦发的基木本程序疫；熟悉饶投资出分析每、前造期准歉备、扬建设茂与租砌售服节务等冰阶段针的主广要工错作任罩务与视要求棍，从祸而对逮房地勇产的者开发狱的整境个过坡程有宾一个引总体话认识医和把阴握畏。3.1争房萌地产开升发程序虎概述随着社驼会经济探的发展侄，房地雄产开发迁活动变较得越来冷越复杂组。然而插，不论胆开发活施动变得洲多么复笛杂，开菠发商变赴得多么非能干，蔽房地产市开发专准业服务原队伍发固展得多年么完善山，房地燥产开发便过程都熔必须遵兄循基本票的步骤絮。一般说英来，这香个程序僚分为4稀个阶段膏：投资洪分析阶乡丰段、前签期准备具阶段、抱建设阶盆段与租悄售服务寸阶段。3.2汤房射地产开瘦发投资节机会选岂择与风雄险分析3.2牙.1姥房地薪产投资欢的种类房地产夏投资可柿分为直掀接投资倦与间接跑投资两尚种，其中房肃地产直盛接投资番是指直截接与房撇地产产椅品相关晴的投资尖，它包姥含房地至产开发沫投资与阿房地产赶置业投葡资两种藏形式，器房地产邮间接投蛋资是指童不直接烦与房地吴产产品那发生关脑系的投仿资。主爱要有投服资房地滨产企业什股票或降债券、妹投资房液地产投思资信托价基金、墨购买住诉房抵押心贷款支李持证券数等形式纽奉。它们火具体的原关系如胞图所示3.2秘.2史房地谱产开发近投资机泡会选择房地乳产投悬资机称会选疾择，葛也就盐是通悼常所程说的六项目楼可行吉性研避究，筋是指药房地根产开提发投牙资过弦程中切，把逃握机桶会、幻玉机遇鹅的过倍程。援房地园产投暮资机佛会选移择，冰主要前包括员投资帖机会拥寻找企、筛声选与委决策全分析继3个既步骤村。3.2皆.3列房地舞产开发平投资风稀险分析1．房例地产投朴资风险烛的基本者概念从房地垦产投资麦的角度时来说，或风险可例以定义族为未获巴得预期杆收益可锦能性的肚大小。座完成投稳资过程批进入经症营阶段涝后，人库们就可段以计算渣实际获拢得的收桥益与预感期收益怀之间的吃差别，晓进而也兰就可以帐计算获虾取预期饲收益可胖能性的备大小。2．稼房地唯产投朴资风侦险预饭测与断控制扬分析1)搭风险预甜测的方峡法(1害)示财务徒报表董法。(2谱)充问询宜法。(3)游索赔什记录统顶计法。(4辩)结环境菌分析长法。2)氧房地产别投资风想险的规弹避与控躲制(1)乳通过旧项目投贤资组合萌及多种锋经营分奋散风险留。(2)窑通过床加强资勾产管理串来控制拘风险。(3缩慧)蜻通过揉合理唇改变填经营墓形式木转移迁风险事。(4)填通过唯市场调销查实行抢正确的逆决策来照控制风鲁险。此外残，有扎一部乔分可侄保风伪险，轰可通侮过商章业保智险等昨方式皇转移绒。3.3钞房婆地产开尼发前期在工作房地息产开烫发前桂期工它作包掉括：学获取秀土地石使用狡权；撒项目栋规划盟设计目与许苍可；和建设傅工程吐招标暖；开加工申造请与巾审批僚等环皂节的雅工作荐，以涂上部急分的甲具体米内容蹲将在棵第4瓦章与宇第6劝章讲衡述。3.册4故建铜设悬阶呢段3.火4.秆1熊质亏量控愤制质量孔控制稿是指悲项目叨管理肉机构垦以设裁计文商件、踩工程永合同蔬、国址家标上准、附施工牧规范络等为伍目标哥对开呜发项扰目所荐进行底的监捡督与丈管理付活动将。1．永质量线控制展的任扛务质量控贱制的任里务主要涨是在施纵工过程狭中及时成发现施心工工艺限规程是耍否满足墓设计要狠求和合滚同规定壁，对所罩选用的抱材料和腾设备进员行质量滩评价、缩慧对整个缝施工过绑程中的父工程质捉量进行齿评估，梅将取得萌的质量洒数据和宝承包商炉履行职事责的程叮序，与截国家有查关规范境、技术讯标准、筐规定进拼行比较烈，并作营出评判支。2．更质量股控制液的手矮段1)看“旁站党”监督兼2)谅测量3)抹指腰令文驱件岂4璃)亏利用仿质量字控制墙工作向程序5)巨支津付控仇制3.敌4.欧2钞进里度控包制1．盒影响洋进度伏的因除素由于陈房地撒产项抢目具半有资竖金庞归大、耳业务件复杂何、建严设周号期长环、涉污及相往关单杜位多汁等特猜点，拢造成董影响尚进度纠的因浅素很膜多，境如人沸的因辟素，离技术尚因素垦，材终料设撕备与恰构配免件因子素，煎天文艘、地明理与悉气象供自然螺因素悉，政贼治、宜经济束、文唱化等菠社会鹊因素坏，还汗有其窝他不镇确定酸的因告素等章。2．进年度控制隐的方法1)乖关便键线衣路法2)权计划评白审技术3)贪管丘理技循术3．进弯度控制燃的措施1)两组络织措延施衫2)膛技锐术措俘施3)批合同措吊施4挣)经巡寿济措施5)气信巷息管构理措剑施3.添4.献3舟成端本控好制1．成阀本控制碑的主要宋工作除项目照投资决教策、设产计和工袜程发包剥阶段的昆成本控犬制外，险项目施纸工阶段狮的工程圾成本控继制主要发包括如菊下几个饿方面的展工作。1)跳编于制成椅本计膀划，卧确定束成本阔控制挥的目扎标2)婆审查施遇工组织某设计和蒜施工方敌案3)楼控制工抓程款的舰动态结怕算4)暖控制工姐程变更2．换成本识超支帮的原五因与盾处理迈措施在房辣地产贡项目奏成本诸控制锯的过免程中哈，经穿过对无比分眨析，脑发现顽某一珠方面跟已经占出现内成本括超支极，或床是预鸭计到针最终里将会幕出现瓦成本哄超支们，则娃应将厨该部郊分成谦本超积支问旷题单批独提短出，穿作进番一步态的原眨因分犁析。剪然后葛再在薯分析眼的基宅础上在分清水责任忍，提吹出成胖本控杠制的闹相应他措施扯。3.划4.庄4扛合渠同管肌理1．房廉地产开隔发项目验的主要执合同1)版开习发商梯的主承要合冠同关于系开发励商为方了顺驶利地壮组织视实施魂其所殿承担搭的开喊发项傍目，蚁需要省在开镰发过假程中歇签署尾一系挪列的穗合同叮。这些帜合同杠通常务包括轨：土派地使油用权浩出让里或转德让合蔬同、袖勘察稀设计忙合同惯、融超资合极同、忽咨询舟合同豆、工叙程施仇工合计同、幻玉采购加合同梦、销抛售合隙同、缸联合列开发绒合同杯与房断地产繁转让闲合同恶等。2)包承包商幅的主要千合同关犬系承包蚁商的茧主要行合同茂包括哲：工速程承配包合夕同、嘴分包搬合同梯、供疫应(幅采购积)合篇同、胜运输振合同绸、加金工合题同、搁租赁血合同按、劳腾务供饭应合贺同、柴保险支合同涛、融栏资合逃同、骑联合扶承包仔合同荣等。2．开滤发项目危合同管鬼理项目合袋同管理什通常包磨括两个拥阶段：谱合同策武划及管生理阶段遮、合同精分析与岗控制阶劈燕段。3.腐4.赚5攀开幻玉发项篮目信斜息管霉理在房削地产库开发轿过程怕中，剃无论榆项目丧组织飘、计搜划，费还是缠管理信、控从制、趣协调辱都离趴不开滔信息考，可战以说洞信息白是经别营管湾理活亦动的赛基础郊。3.秧4.夸6谨竣漏工验茧收1．竣更工验收瞧的依据2．晴竣工原验收助的工肺作程饮序开发蛛项目惑竣工瓣验收堤的工品作程绒序一承般分贼为单蹲体验斯收、苗综合照验收佩以及示验收崭备案区3个搂阶段买。1)迁单浩体验激收2)算综合验倦收3)题验收备奔案3.远5沸租传售和阶素段租售吵阶段袭的工枣作这灶部分驾内容影见第强8章我房地肚产市守场营惑销。第4章所房备地产开暮发用地竭的获取教学目俗标通过本魄章的学灭习:了解建掏设用地览使用权霜的概念裂、集体玩土地征指收与城贷市房屋绳拆迁的灿内涵；熟悉会房地寨产开膏发项短目建密设用去地使无用权萝取得听的主制要方习式、括集体往土地彩征收湖与城多市房口屋拆忙迁补努偿。4.疤1迈土雀地使壶用权厚的获畅取4.1剪.1旧土地前所有权模和土地医使用权1．土置地所有法权土地所繁有权是诉指土地拼所有者育在法律豆规定的斧范围内塑，对其呼拥有的陈土地享烟有的占罩有、使迫用、收屿益和处棋置的权香利，它护是土地尼所有制悉的法律技体现。形土地所酱有权包绢括土地彻占有权烈、土地补使用权中、土地梢收益权芒和土地薪处分权泳4项权己能。2．涝土地启使用专权土地耀使用暖权是愤指土举地使巴用者弓依法德取得婆的在散法律像规定跑的范斩围内乞对土混地享耽有的会占有端、使塞用、色收益掘和在闷特定拥的条播件下遍依法悦处分晒的权火利，狠它是咸土地闷使用清制度滩在法墓律上沾的表池现，纽奉也是供我国胖地权洞制度府的重刮要组陡成部寺分。4.1安.2闻土地垮使用权守的取得玻方式4.委1.李3喉土毯地使睁用权省出让1．版土地毛使用筋权出潜让的忧概念土地玻使用慕权出解让是吴指国哑家将苦国有钢土地援使用绿权在均一定搏年限箱内出桐让给待土地截使用粮者，粱由土表地使牛用者演向国别家支板付土薯地使补用权咳出让耐金的揭行为阁。(1趋)蛇经出登让取李得土乞地使篇用权雨的单搜位和选个人脉，在币土地匪使用住期限垫内没呜有所栋有权锄，只闭有使栋用权扬，在丛使用山土地贡期限姥内对奖土地畅拥有荒使用要、占出有、灶收益既和处爽分权闯；土骡地使脂用权袜可以坐进入愁市场叶，可浪以进害行转桑让、饿出租然、抵此押等息经营去活动寸。(2称)滴出让歼的土骂地使兔用权休是有甜一定首年限休的土输地使损用权御。(3赴)犯土地貌使用似权出逮让是齐有偿枪的，犯受让柱人必急须支球付“缎出让屡金”袭。(4)孕土地榜使用权棒出让是堪国家以拐土地所茂有者的沾身份与感使用单维位之间犹关于权吼利和义篇务的经都济关系百，因此鞋具有平丢等、自引愿、有材偿、有哲限期的林特点。2．台土地纳使用捕权出饮让的肯范围1)好主体范客围(1医)乘土地武使用魔权出袖让的妨主体斑必须抚是国榜家，猾其他河任何右单位恢和个用人不看得出摘让土安地使披用权盾。(2孔)袋土地器使用狱权出振让对宗象是圈中华狠人民仔共和沫国境幻玉内的滴公司撑、企苗业以钉及其唐他组侵织和皮个人酱。2)孩客体范拿围(1)植土地详使用权稍出让的职客体必鱼须是国狠有土地载，集体稿土地不筋经征收启不得出副让。(2脂)龄地下捷埋藏葵物不怜属于搏出让香范围手，它至归国码家所戏有。3．土坦地使用追权的出私让年限根据《先城镇国驻有土地录使用权章出让和番转让暂师行条例障》的规堂定，不袋同用途让的国有投土地，炮其土地到使用权蹦的最高纠出让年冤限如下粮：①杏居住用疲地70哈年；②答工业洲用地5肃0年；份③教启育、科驶技、文肆化卫生债、体育嚷用地5寸0年；粪④商护业、旅递游、娱泽乐用地婆40年材；⑤略综合或弓其他用爸地50雨年。4．国恰有土地港使用权务出让的雾方式根据惨相关底规定虹，国哄有土凶地使漠用权罢出让槽，即薯土地阁一级冻市场莲，一故般有贞4种题交易幅方式文：协宋议、雹招标鹿、拍侍卖及斩挂牌脱。其次中后户三者先是通塔过市乓场公训开交望易的注方式些来出厅让土颜地使习用权糊。4.茧1.像4浪土愤地使边用权茄划拨1．冶划拨旗土地躬使用梅权的咸概念土地武使用剧权划梅拨是年指经替县级写以上驱人民饱政府午批准鹊，在栗土地遮使用壤者缴海纳补速偿、教安置植等费轮用后挣将该业土地冒交付默给其棵使用味，或僻者将以土地歉使用蛇权无停偿交业付给肠土地追使用券者的帆行为梁。划拨柄土地校使用残权具棵有以狠下特满点。(1)闲通过祝划拨方炊式取得刃的土地刑使用权野时，除离了法律担、法规孙另有规炊定外，冶没有使层用期限晒的限制唱。(2)鸭通过麻划拨方叔式取得睡土地使洗用权时车，虽然抚土地使懒用者要查缴纳补筛偿、安奇置等费炸用，但象不必向夸国家支迁付地租商性质的就费用。(3祸)止通过抱划拨姓方式蜓取得屿土地版使用嘉权时累，必吃须经齐县级绍以上顽人民泥政府弊核准左，并肤按法烫定的译程序删办理驳手续席后才碧能取稼得划押拨土批地使史用权贤。(4)晚通过春划拨方心式取得锡的土地拘用途，郑未经批雷准，不材得改变诊。(5废)倍土地面使用敢权人涝在行棒使权吗利时临，若遗遇社捆会公限共利凑益需夕要，咬有义舌务服适从人舅民政拘府收炮回土累地使瞒用权旨的决漆定。(6)亦依照俊行政划税拨方式壤取得的篇土地使旧用权，剥一般不惧得进行高转让，蓬但经市维、县人娇民政府胖土地管谅理部门伏和房产炸管理部毯门的批酒准，并葛符合下平列条件用时，可泳依法进乳行转让爆：①条土地使职用者为祖公司、葡企业及馆其他经亚济组织删和个人曾；②着领取了旦国有土和地使用尸证；③绩具有叹地上建厚筑物、税其他附拴着物合汪法的产预权证明露；④师依照《情城镇国高有土地三使用权哨出让和吴转让暂朗行条例饭》中的蜂规定签内订土地宰使用权见出让合宿同，并庆向当地壤市、县呢人民政温府补交口土地使胃用权出逮让金，脾或者以包转让、疮出租、谋抵押所香获收益华抵交土合地使用赠权出让羞金。2．司划拨杜土地芝使用蒙权的万范围《中满华人明民共临和国紧土地旨管理痛法》甩第5虹4条苏对划仆拨土糊地使皆用权趣适用霜的范王围作遥了明堪确的框规定哭。(1炕)烈国家絮机关迅用地贡和军给事用见地。(2纹)棕城市掩基础事设施敌用地诊和公顾益事妻业用级地。(3欲)拾国家颠重点拦扶持幕的能按源、特交通描、水昼利等焦基础饥设施纵用地时。(4)东法律暗、行政银法规规核定的其般他用地紧。通过避划拨约方式此取得像土地业使用财权，出是国矿家为价了支酸持和害照顾何某些辟公益逃性事争业和剥特殊笼行业忙的发山展，间而对烤其建日设项棋目用凯地采艇用的艇特殊泪的供途地方迟式。4.1随.5贷土地购使用权棉转让1．土耕地使用踩权转让侄的概念土地使章用权转增让，是炎指通过瓶出让方恋式获得血国家土稳地使用诱权的土牧地使用朝者，通控过买卖贺、赠与妇或者其圆他合法血方式将吼土地使猪用权再摧转移的爽行为。土地庆使用削权转骂让具就有以从下特罢征。(1竿)梅土地禾使用分权的筑转让阶必须顺以出金让合医同规凶定的串期限府和条叙件投按资、介开发健、利楚用土煤地为喷前提荡。(2)乐土地惩使用权扁转移时沾，土地垄使用权掩出让合病同和登浩记文件谎所载明壮的权利烛、义务闪随之转能移。(3)持土地沙使用者将通过转匹让方式融取得的迷土地使锤用权，广其使用夕年限为逆土地使信用权出咽让合同源规定的俘使用年党限减去锯原土地奖使用者巷已使用蒜年限后朱的剩余捞年限。(4困)按土地涛使用哲权转呜让时霞，其晚地上辛建筑梦物和刺其他拍附着替物的泰所有跳权随锻之转杆让。2．土挂地使用惕权转让坛的条件土地蜂使用余权转谅让是于土地话使用盛权在吧不同搏使用殿者之遵间的谣流动教，是牺土地私市场苏最活段跃的斥二级功市场枝。为含规范份市场困行为滨，土甲地使夹用权啊转让句应具稻备以副下条杜件。(1)吓转让亿土地使盈用权的猴公民、发法人，族必须是软土地合融法的使染用权享边有人，省必须持栏有土地生使用权炎的法律龄文书，纠即《国暴有土地扇使用权大证》，省其权利烦在国家旺土地管盟理部门垦应有具挂体的登吗记。(2仰)蜡接受饱转让集的公案民、咐法人充，必浴须是承我国桑法律是允许盾的能申够享帅有国善有土著地使奖用权物的单棋位或斜个人泽，即胸受让不者应近符合义受让当的条手件。(3抢)朝使用轿权人僚必须围对土笑地进葬行一川定开盗发之小后才之能转食让其胶权利贝，即冬我国叉法律净禁止购进行尤“炒逼地皮个”式膊的转脏让。3．土臭地使用锹权转让犁的形式1)厘土芒地使日用权急出售缴2臭)猪土地淘使用最权交宋换窜3)思土控地使过用权忘赠与4.2刊房遥地产开现发用地宫的征用导拆迁4.2株.1义集体盏土地征烈收1．迅土地酬征收孕的内狠涵土地征削收是国裹家为了磁社会公免共利益扁的需要统，将集筝体所有逢土地转题变为国油有土地既的强制侮手段。2．投土地拴征收村的原申则与序批准塑权限1)渣土地征坡收的原默则(1糠)雄珍惜减耕地龙，合唯理利摄用和赠保护拐土地码的原译则。(2羽)妥保证鹅国家嫂建设俭用地膨的原淘则。(3)皮妥善澡安置被今征地单逮位和农甜民的原嚼则。(4)写有偿兼使用土阔地的原旗则。(5)膨依法继征地的幼原则。2)塞土地征袄收批准娱权限《土地坡管理法也》第4意5条规坡定，“告征收下逃列土地雪的，由欺国务院怪批准：丛①基驴本农田特；②族基本农绘田以外赵的耕地道超过3场5公顷瘦的；③短其他描土地超迷过70调公顷的际。”征丈收前款靠规定以浑外的土粥地的，蹦由省、肝自治区仪、直辖携市人民摧政府批饼准，并骡报国务贱院备案顿。3．土性地征收貌的工作楼程序根据《汁土地管灭理法实咐施条例平》和《景建设用聋地审查她报批管蹈理办法酒》，土昏地征收里一般按满照下列符工作程暖序办理育。1)质申兔请用状地2)耀受理申条请并审木查有关舒文件3)悄审批用斩地4)扣征地实径施5)岔签益发用镇地证陈书4．征住收集体荒土地补刃偿的范尾围和标疯准4.2嗽.2倦城市厌房屋拆踪蝶迁1．惧房屋狂拆迁盐的概元念房屋拆渴迁是指嚼建设单雾位或个炊人(即颂拆迁人窜)根据旨城市建踩设规划捏要求和容政府批猪准的用械地文件豪，在取文得拆迁赌许可证盛后，依婶照有关晋法规拆能除城市知规划区璃范围内设国有土稳地上的防房屋及福附属物蝇，并对兼被拆除随房屋的反所有人天和使用兵人进行肤补偿和脂安置的探活动。2．房甘屋拆迁院的工作云程序1)筛拆迁许倾可阶段拆迁许注可阶段密的工作梳主要有蒜拆迁申责请、拆栋迁审批幻玉、拆迁邪公告等膊环节2)袍拆劈燕迁协这议阶为段3)灭实施拆射迁阶段3．梳拆迁锹补偿阵方式尤及安肯置1)灭拆迁补捎偿方式根据较《城挡市房溪屋拆篇迁管悄理条搂例》易的规蝴定，迟拆迁海人应凡当对犬被拆垒迁人牙给予乔补偿超。拆熔迁补沃偿方突式有飘两种甩：房抱屋产汉权调邪换、痰货币化补偿作。2)壤拆虑迁安浇置4．拆申迁争议辅的处理第5当章吐房地怎产开寇发项坛目可记行性好研究教学目赴标通过本登章的学浸习:熟悉信房地某产开惜发项驻目投属资估粘算及视项目袋方案许的财五务评堡价指帐标，续能独咐立地越进行冠房地谜产项扬目可经行性碰分析凡并撰特写可缴行性鼠研究湾报告付。5.雀1葵可主行性幸研究霞概述5.浙1.剂1妇可泽行性晒研究巧的概混念和设目的1．可蓄行性研应究的概初念可行性蜓研究就值是在工淘程项目很投资决远策前，桶对与项于目有关荷的社会岁、经济稼和技术肤等方面艇情况进餐行深入变细致的洁研究；括对各种戚可能拟如定的建粪设方案巷或技术汇方案进咏行认真委的技术真经济分犬析、比放较和论绑证；对喉项目的美经济、无社会、戒环境效菜益进行玩科学的亩预测和俊评价。2．购可行漆性研准究的段目的可行轿性研乱究的箱根本厉目的衔是实庙现项狮目决葵策的涌科学仪化、豪民主渡化、播程序舱化，御减少臭或避柜免投骄资决望策的毫失误益，提畜高建锡设项剩目的旬经济礼、社小会和拨环境源效益羊。5.1别.2泉可行闻性研究端的特点1．前杯期性繁2．综渡合性苏3．旱不确定蚁性挺4杏．预测平性5.1祝.3稿可行砖性研究程的作用1．作担为项目松投资决拍策的依烟据2．作虹为筹集钩建设资杨金的依谋据3．作坟为开发溪商与有嫂关各部攀门签订编协议、应合同的眠依据4．剃作为屡编制世下阶诉段规晨划设判计的蕉依据5．角作为鲜环保请部门缝审查悟建设初项目路对环饲境影箱响的电依据5.1病.4冰可行没性研究肾的工作俱阶段和速具体步脆骤1．捆可行从性研流究的延工作靠阶段1)箩投醉资机或会研袭究播2坊)锐初步欣可行粒性研尝究3)婶详细可将行性研笑究是4)纯项目愁的评估穗和决策2．可衣行性研叫究的具赠体步骤1)骆接受委窗托勒2)夺调查甜研究3)悄方垃案选压择和行优化社4功)陪财务图评价台和国壮民经架济评能价5)篮编制可邻行性研曲究报告5.悠1.浪5倘可方行性糖研究中的内喘容一般珍房地广产开共发项驳目可核行性输研究波的内逝容主妄要包到括以鹊下几俊个方扫面。1．旬项目甜概况2．竭开发免项目痒用地符的现挎状调砌查及长拆迁驼安置辅方案霜的制催定3．广市场宾分析担和建摸设规送模的叔确定4．规习划设计糖方案选秆择5．资踏源供给堵条件分凤析6．环喉境影响摸评价7．威项目恭开发亿组织昨机构思情理汪费用肃的研奇究8．航开发切建设晃计划它的编配制9．睁项目攻经济拆及社刑会效洞益分贯析10林．结贺论及占建议5.代2泻房甩地产盗市场鸟调查庭与研捆究5.2椒.1柿房地戚产市场拦调查的虽概念与垫作用1．暑房地讲产市伪场调违查的绑概念房地跑产市攀场调唐查是雅运用热科学汗的方踢法，符有目老的、龙有计觉划地余收集航、整进理和贱分析进与房条地产断企业钻有关昂的各侍种情扔报、秘信息唉和资岂料，扶为房享地产般企业腾决策息提供连依据战的信蒙息管朴理活剥动。2．房袋地产市喊场调查材的作用5.2宁.2燃房地蛋产市场嚷调查的愚类型与乡丰内容1．武房地肚产市毕场调子查的倚类型1)事探索性洁调查吃2)井描述性遗调查3)怀因果性态调查长4)愿反馈性陵调查屋5)屿预测性钢调查2．房吨地产市喇场调查贺的内容1)杂市场环悲境调查草2)虽市场专顾题调查5.2哄.3挖房地快产市场凤调查的别程序与歇方法1．房妈地产市欢场调查痒的程序1)卷确定调妻查目标宜2漫)初妥步分析蹈3颗)调仰查设计4)竞现场调封查节5)沸资料豆整理、厌统计和黎分析6)抓撰写和优提交调畜查报告2．涌房地象产市针场调反查的站方法房地仿产市煮场调她查方种法很慕多，材较常幸见的贤有以朽下几树种。1)拣询撒问调两查法余2)守观唤察调榨查法3)询试爪验调仇查法挑4)旋统央计分捉析法5.2麦.4店房地珠产市场括研究的柔概念及瘦其必要断性1．房萍地产经甩营者的睬决策依谜赖于房夹地产市俘场研究2．姜房地化产产悉品的知销售旺要求起进行苦房地丙产市浮场研透究3．妄市场俯研究吩与经黄营管铺理4．脖市场犁研究才与制毒定价低格策党略5.棚2.耻5脉房叹地产助市场葡研究银方法市场研天究方法鹅有定量铁分析法肆和定性渴分析法扭两种。5.柔3乔房设地产程开发龙项目郑的投酷资估贪算与锋收入孝估算5.指3.中1虾房倡地产笔开发蒙项目荣的投骆资估富算房地黑产开汤发项识目投装资估洁算的晋范围层，包赢括土耳地费艳用、怕前期途工程顾费、砖房屋仅开发断费、姿管理伤费、供财务糖费、呈销售顷费用旬、其乞他费剩用及指开发起期税史费等灶。1．梦土地俊费用跌估算开发项升目土地殊费用是秀指为取匆得开发麦项目用仍地而发园生的费压用。开挡发项目惊取得土其地使用异权有多翁种方式衡，所发雕生的费绳用各不铲相同。窄主要有乒以下几痰种：划道拨或征洲用土地缝的土地妈征用拆凶迁费、盏出让土凑地的土恭地出让医地价款兽、转让击土地的泼土地转过让费、顽租用土岔地的土歌地租用广费、股构东投资宪入股土牲地的投樱资折价持。2．前拣期工程途费前期斑工程负费主谱要包蹄括开依发项饭目的岩可行水性研洞究费镰、工僵程勘大察费放、城眉市规锅划设估计费充、工隙程设求计费勤、环岩境影泡响咨受询评蜻估费棕、交撕通影女响咨耗询评穗估费幻玉、建咬设工禁程规柄划许融可证集执照泛费以艰及“卵三通镇一平用”等消土地急开发药工程创费。3．房鉴屋开发规费4．劈燕管理定费5．财乘务费用装6．寻销售费纪用7乔．开发泽期税费付8．否其他费浆用9爹．不可有预见费5.3奇.2亡房地评产开发图项目的窗收入估颠算根据有壳关规定返，房地灿产项目错的收入介主要包帮括房地恰产产品乏的销售指收入、杆租金收啦入、土性地转让岸收入(疏以上统悟称租售犯收入)顾、配套镜设施销瞧售收入糟和自营怨收入几症个部分链。1．租越售收入2．自瓶营收入3．配价套设施健销售收公入4．土笑地出租怎收入5．付房地初产开肺发项碍目收板入的挡扣减房地我产开愚发项兰目在急销售甲和交欣易阶踏段要锈发生适一些述税费抖，这展些费蹲用不肺参与稀投资哪与成剧本费危用构革成，标只是杆作为享销售焦收入咏的扣散减。表这些杆税费滤主要丢包括片以下上两大捡部分颂。1)赤与悉房地忙产转稼让有第关的举税费(1急)款营业摄税。委(2贸)赞城市趣建设讲维护肌费。(3)唯教育掠费及附销加。光(4商)教酱育专项底基金。(5娘)由防洪肃工程雕维护馅费。么(6行)晚交易寄管理备费。(7镜)爪交易徒印花语税。2)停土地增妥值税3)为企业所筋得税5.4在房递地产开桌发项目郊的财务现评价5.标4.鹿1暑房极地产国开发垮项目肤财务川评价漆的内决涵房地产伸开发项独目财务众评价是弓在房地孝产市场赠调查与泄预测、耕项目策蹈划、投扫资估算效、收入俗估算和宿资金筹动措等基榴础资料训和数据是的基础惩上，通扇过编制旅基本财划务报表梳，计算隐财务评鞠价指标粮，对房谢地产开斩发项目近的财务蹄盈利能顽力、清崭偿能力尾和资金掘平衡等听情况进醋行分析灶。5.4索.2莫房地新产开发围项目财妹务评价师的基本疤报表财务评析价使用杜的基本敲报表有驼现金流旁量表、口损益表浑、资金绕来源和乔运用表娃、资产草负债表茧。5.抽4.鉴3犹房效地产坚开发走项目梯的财胆务评它价指飘标1．躬房地贫产开组发项倡目财愚务盈深利能借力的贯评价怕指标盈利薄能力磨指标事是用纪来考译察项虾目盈搜利能稼力水务平的晶指标智，包低括静习态指锅标和扮动态有指标停两类户。1)孙静态指背标静态指去标是在经不考虑厨资金、申时间、辜价值因冰素影响乐的情况舟下，直醉接通过医现金流竭量计算帆出来的票经济评膏价指标默，这些采指标计晨算简便怜，通常钞在概略垒评价时判采用。(1)酒成本拍利润率闹。(2)控投资乖利润率滨。(3)闭资本虽金利润铁率。(4豆)子资本城金净寄利润余率。(5)讨静态跟投资回们收期。2)壤动态指双标动态则指标孝是考歉虑了平资金赔时间肢价值赚因素软的影蓄响，料对发症生在哨不同月时间获的效爷益、纯费用粥计算施资金轧的时把间价章值，矩将现写金流己量进鲜行等驾值化附处理何后计昌算评己价指抱标。梨动态梁评价鉴指标沉，能树比较必全面望地反亏映投搏资方感案整火个计弃算期玩的经痛济效苹果，窗适用筐于详放细可孝行性冠研究义阶段者的经丘济评缸价和抵计算舅期较用长的佣投资河项目杀。(1搅)叨财务授净现报值。(2)刚财务仙内部收吓益率(腔FIR各R)。(3)芳动态惧投资回揉收期。2．房丈地产开孙发项目俭财务清榴偿能力迹的评价劝指标清偿树能力扁指标酱是指庸考察疮项目优计算蜘期内谜偿债咽能力碰的指成标。汗除了肠投资贫者重垄视项递目的则偿债雄能力叹外，深为项锤目提症供融宫资的狐金融串机构巡寿，更庙加重它视项杨目偿呈债能围力的步评价吓结果气。1)伪借痕款偿枯还期2)忽利工息备洪付率3)臂偿债备演付率5.5意房轮地产开乎发项目久可行性提研究报倦告的撰滴写5.锡5.浊1搬房琴地产他开发某项目联可行符性研筐究报绪告的愤基本蓬构成一般来慌说，一虏份正式糠的可行彻性研究煌报告应凶包括封旬面、摘敬要、目词录、正标文、附办表和附谊图6个丝式部分。5.5贸.2笼房地夜产开发盖项目可及行性研跨究报告跨正文的魂写作要图点正文倍部分阔是可拔行性药研究艘报告眠的核策心，扬一般责包括址以下晃内容悔。1．务项目对总说嘱明错2．猎项目触概况3．市默场调查骆与预测虹分析轨4．规猛划设计燥方案及嘴建设条嫌件5．建谎设方式返及进度吃安排6．项兵目投资想估算及赛收入估唉算1)发项目投仿资估算息2)党项目师收入估何算7．项叙目资金钻筹措计葱划剥8怎．项目卷经济效亭益评价9．激不确险定性伙分析即1赴0．叠可行模性研佛究的喇结论第6慨章哲房溜地产乐开发受的前类期准坊备教学目枕标通过本塘章的学纷习:了解尾房地驾产开府发项惧目规柜划设肠计方般案评州价的沃特点沫和评吓价指孕标体讯系；掌握常刑用评价母方法；了解房贪地产开查发项目款报建的侦含义和捆建设工倡程规划捉许可证筹的作用次；掌握开防发项目拴报建的朗流程以季及报建牛送审应阻提交的茎资料；了解房此地产开姐发项目仿招投标绩概念与拢作用、顿活动原胸则和招裙标方式侄；掌握日施工傻招投躲标中尚有关印申请职招标陆的条解件、查招投料标的壶程序层以及厌招标爽文件关的主缎要内战容等允。6.吩1饱房错地产茶开发出资金厨筹措6.1弯.1秒房地欢产开发崇资金筹弄措的目微的房地产酷开发资在金筹措猎的目的恩在于以荣下几方渔面。1．右实现如项目袖投资吉开发晚目标仅和企熔业发遣展目语标2．偿奏还债务针，改善器盈利能洗力，调嗓整资本咱结构6.患1.沸2找房住地产掠开发我资金销筹措搂的原总则房地途产开讨发资污金的演有效尊筹集嘱，应支保证盲房地唯产开莲发资狐金投针入与货回收牧在时萄间上色和数演量上六的协俱调平葵衡，塘从而解保证俊资金械循环鲜运动雕和房辣地产理开发烫项目雄建设组的顺浅利进悲行。惊资金奴筹措窗过程屋中应候遵循奥以下或几点窜原则社。1．负时机碎适当皆原则2．安蔽全性原把则3．校经济滴性原懂则4．可代行性原部则6.1上.3瓦房地霞产开发妨资金筹协措方式具体来绞讲，房痛地产开理发资金快的来源辜主要有拥：自有输资金、爆银行贷狗款、社专会集资针、利用疫外资、三预售款垃等。6.弹2肤房胡地产滨开发票项目违规划部设计踪蝶方案湾的评夹价6.2青.1膛房地庙产开发著项目规煮划设计摘的基本武原则1．符惜合城市嚼总体布购局，完斥善城市掏结构2．丰旦富和创刷造最佳晨的城市教空间环贺境3．灰房地能产开恳发项渣目规住划设齿计应味满足借的其馋他要拌求(1)葬使用没要求。(2)携卫生忆要求。(3拥)院经济杏要求核。(4)米安全脾要求。(5柔)博施工悲要求富。(6)自美观庙要求。(7伙)愧以人担为本颗。6.婶2.族2严房恨地产闲开发背项目乡丰规划按设计惧方案残评价径的特电点1．评栏价主体倚的多元搁性房地调产开怕发项地目规欠划设朋计方歪案，践评价栋主体英除房贞地产狱开发秩企业为本身韵外，废还涉败及到丈使用荷者(舰城市这居民饶)、止管理困者(缸城市摇规划辨管理刃部门笔)、忌设计返者和锡施工周者。校不同沃的评架价主绳体，罪对方峡案的头评价丝式角度访是不鹿一样肤的，扮因而食会出绝现不柏同的热评价竭结果率。1)屡使同用者2)畜城市规辞划管理欢部门3)幅设计者烧和施工回者2．专评价字目标子的多诸样性3．翁评价惨结论慢的不顾确定脑性1)腰评卵价者轿的主桶观性2)岁项目未葡来情况今的不确梳定性6.2钳.3诱房地影产开发萝规划设坛计方案粮评价的挨主要技席术经济辰指标1．居绘住区规疲划指标住宅区信规划指吵标通常桃分为规译划综合闪技术经滨济指标码和用地双指标两矩大类(讯包括用誓地平衡双表)。1)蒜用地平姿衡表2)餐居住区疼用地平烛衡控制通指标3)痕城阀市居压住区串规划变设计哨综合久技术为经济衬指标2．居坏住区规愁划技术祸指标的创计算(1殖)跨居住旬区总悄用地葱(百隙米(誉hm柔))停：包贤括居光住用凳地、粉公共蝴建筑配用地积、道宿路用它地、便绿化梅用地喘。(2翠)沟居民池每人猜占地际(平寒方米竟/人即)：召包括缸人均牛居住称用地经、公行共建怕筑用剖地、黑道路抖用地完、绿俘化用近地。(3夕)稀居住信区总截建筑模面积婚(平香方米艘)：新包括袖居住扫建筑泛面积迟、公辫共建地筑面梯积。(4始)污总户蚕数(誉户)水、总破人口颜(人没)、降平均绍每户鲜人口磨(人辫/户乏)。(5娘)孙平均斑每户纠居住员面积叔(平容方米御)。(6)袜居住埋建筑密阀度(%颈)：指使住宅建也筑对居梨住用地舒的覆盖锦率。(7蛙)悔居住牵面积中密度须(平棕方米广/百恳米)删。(8)纲容积心率(居狐住建筑辞面积密奶度)(局平方米柿/百米踢)。(9陕)凝人口仇毛密晒度(我人/喂百米秒)：串指居戚住总筛人口牵和总疏用地穿之比科。(10疫)人榨口净密膜度(人遗/百米担)：指旁居住总梯人口与柔居住建迁筑用地亲面积之钞比。(11颠)绿辆化覆盖槽率：绿识化覆盖盗率指在类建设用锁地范围洞内全部婚绿化种毯植物水朋平投影峰面积之仇和与建贴设用地虽面积的织比率(记%)。(12怀)人动均公共尿绿地面亭积：人惭均公共替绿地面太积指住崇宅区内候平均每苏人拥有胀的公共艰绿地面填积。(13少)平懒均层数须：指住牛宅总面申积与住锡宅基底乐总面积盲之比。(14掘)高码层住宅迫比例(东%)：溜一般7进层以上门为高层喜住宅，锡即高层逼住宅占紧总建筑闲面积的伟比例。(15膜)住孕宅间距剖(米)揭。(1也6)修居表住区省总造弟价(薯元)羞。(17醒)平六均造价钓(元/桐平方米纪)。(1拿8)群建吉设周炎期：将指自悉工程己开工堵至全汉部工服程完榆工之恋间的迷时间数。居住区赶规划设君计都必激须进行渗技术经轨济分析骑来衡量淋方案的枯优劣及截优选方相案，通遵过上述祝经济指尽标可以以进行居默住区用兴地分析染、技术蛙经济分朵析及综警合造价案3个主帮要方面潮的比较洪和优化暴。6.2奶.4乔房地有产开发长项目规咏划设计近方案评脸价方法对房地哑产开发庙项目规苹划设计漠方案的湿评价的槽主要方拜法有特绍尔菲专船家咨询膨法、层椅次分析侵法等。6.3欠房耀地产开播发项目汤报建管薄理6.贤3.竿1恋房光地产船开发吊项目故报建油程序房地液产开贫发项截目报串建管蛙理是胀指在积原规壁划设歉计方挽案的散基础际上，敌房地贝产开漆发企朵业委控托原体规划淋设计层单位洋提出驾各单犬体建队筑的屿设计胜方案秃，并撕对其找布局纳进行方定位嘱、对巡寿开发对项目朗用地籍范围撕内的网道路使和各链类工左程管担线做美更深翠入的县设计四，使产其达凝到施卧工要韵求，构并提潜交有暖关部辞门审吗批的待过程译。用减于报岔建的咸建筑牲设计系方案之经城幻玉市规萝划、脆消防景、抗青震办际、人谅防、唯环卫孙、供激水、猜供电辰等管谢理部跌门审芦查通渐过后属，可愤以进扁一步惭编制苏项目恭的施筝工图边和有沾关技简术文酷件，年再报必城市钱规划健管理挽部门秒及有泉关专泥业管津理部昌门审杀批。房地产荣开发企刚业在取伶得土地延使用权壤后，根爱据城市齐规划管回理部门增提出的板设计要创求，通朽过设计榴、招投葡标等方高式，委埋托规划恼设计院季编制设哀计方案季(两个走或者两菊个以上傻)。方沙案确定血以后，诵房地产披开发商骨持项目胸规划设挤计方案斥、规划等设计方与报审表奔、规划业设计书故及其他长相关资洋料，再暗向城市效规划行且政主管术部门提背出规划浴设计方拨案审批兰申请。城市规论划行政互主管部坝门接到戚申请后喊应在规于定的期晕限内组背织有关蛮单位审乱查规划贼设计方甩案并提粱出修改制和调整允意见。引对于大馋型项目谁，城市起规划主强管部门液需要组位织消防净、人防晶、环卫舰等部门袋共同审栋查，建蒙设单位驶根据审峰查意见杂，对规至划设计竹方案进条行修改丹、调整崖。送审设直计方案铅时，房隙地产开悬发企业尾应报送丛下列图绘纸、文泛件和资希料：填领报建设稍工程设拨计方案沃送审单铜；总平披面设计弯图两张志；选址熊批复及壳规划设盟计要求骑送审的刮其他文浓件、图迈纸；单幅体建筑省物的平构面图、范剖面图蹦、立面威图两套弓。图纸躺应标明回建筑尺底寸，平春面图应弃写明设妈计指标病。如果乖属于设难计招标蔬工程，嚷应加送能设计单备位中标脚通知书傲复印件张。方案审峡查通过湿后，委裹托设计哲院进行泻项目的岗初步设妈计(对栏高层建斑筑)，