河北东光丽园生态小区项目前期营销策划报告

东光丽园项目前期

营销策划报告王博目录一、东光县投资环境分析（一）东光县域概况分析（二）县区环境与产业产品二、东光县房地产现状分析（一）房地产宏观市场特点、特性分析（二）在售楼盘市场调研三、项目本体分析（一）项目基本情况概况（二）项目判断（三）项目SWOT分析四、营销定位（一）发展商定位（二）市场定位1、项目主题定位；2、项目形象定位；3、客户群体定位（三）产品定位（四）价格定位五、项目营销推广建议（一）项目营销推广体系a、推广原则b、推广要素（二）营销推广计划a、前期导入期b、内部认购期c、项目公开期d、开盘销售期e、持续强销期f、清盘销售期一、东光县投资环境分析（一）东光县域概况分析

东光剪图沧州市东光县处于沧州市南部，位于东经116°28′至116°53′，北纬37°44′至38°02′之间。全境横距36.5公里，纵距32.5公里，总面积730平方公里，南邻吴桥县，两县城相距32公里；北与南皮县毗连，两县城相距20公里；西与阜城县以南运河为界，两县城相距33公里；西南与景县接壤；西北与泊头市接壤；东隔漳卫新河与山东省宁津县相望，县城相距35公里。现辖：东光镇、连镇镇、找王镇、秦村镇、灯明寺镇、南霞口镇、大单镇、龙王李乡、于桥乡。7镇2乡447个行政村，总人口约36万。（二）县区环境与产业产品1、东光县公路县内有国道、省道、县道、乡道四种道路，其中国道104路穿越全境，境内全长29.665公里。京沪高速公路纵贯县境，境内全长33.995公里，省道武千路自西向东横穿县境，全长35.07公里，县道有连耿路、南吴路、霞果路等，全长78.567公里，乡道全长537.3公里，全县447个行政村已有370个行政村通了油路，大单、于桥两个乡镇2000年前率先实现了村村通油路。全县形成了以连耿路、霞果路、龙于路、大砥路、王郑路、曲于路、胡集路、金刘路、张秦路为总体框架的公路网。铁路，县内有津沪铁路自泊头市入东光境南至连镇出境入吴桥县境，境内全长30公里由北而设南霞口、东光、连镇3个火车站。2、塑料、化工、包装机械、油棉加工四大特色行业是支撑全县乡镇企业的主导行业。主要产品有DSD酸、尿素、水泥、白布、包装机械、电池等，产品销往国内外。二、东光县房地产现状分析（一）房地产宏观市场特点、特性分析

特点：1、规模不断扩大2、商品房市场活跃3、商品房品质总体提升特性：近年来东光中心城区居民住房消费升级换代改善性住房需求旺盛，带动了住宅产品品质提高，电梯小高层、多层花园洋房、别墅、智能化住宅等被广大居民所接受。楼盘质量、户型面积、配套设施、物业管理、小区环境成了住房消费的重要因素。从户型看中小户型消费已成为市场消费主流。购房目的多为一般改善型需求与刚需婚房为主。二在售项目市场调研项目名称：世家官邸

项目地址：东光县迎宾大道南侧产品类型：高层板楼、顶跃

建筑面积（㎡）18万在售户型（㎡）二居108、三居150~155、四居178~208销售价格（元/㎡）起价4200；均价4500

项目名称：紫御华府

项目地址：东光县迎宾大道北侧产品类型：高层

建筑面积（㎡）21万在售户型（㎡）二居80~100、三居100~140销售价格（元/㎡）价格区间3600~3900项目名称：华联凤凰城项目地址：东光县迎宾大道产品类型：商业、住宅高层

建筑面积（㎡）3万在售户型（㎡）一居64、二居92~111、三居117~142销售价格（元/㎡）均价3500~3600项目名称：嘉惠花园项目地址：普照大街北，东外环路西产品类型：商业、住宅多层

建筑面积（㎡）11.96万在售户型（㎡）二居99、103三居121~128、138~146销售价格（元/㎡）价格区间3460~3680项目名称：飞龙君苑项目地址：普济医院南侧产品类型：住宅多层

建筑面积（㎡）15万在售户型（㎡）二居84~94、三居121~134销售价格（元/㎡）均价3400~3500三、项目本体分析（一）项目基本情况概括

本项目建设在河北省沧州市东光县，城内西南营村所辖地段，为中兴路中段以西，至朝阳路以东，南至棉麻公司，北至东光沟，东至东光县第二中学，西至104国道，项目名称“丽园小区”，该项目为住宅及商业配套。

“丽园小区”项目占地总面积25878.6平米，建筑总面积86667.07平米包括高层19层4栋、小高层11层3栋、多层6+1层3栋。其中一期工程为高层2栋、6+1层2栋、2层商铺约3887平方米，建筑面积35879.12平米。回迁总面积约15000平米（二）项目判断（参考市政规划、项目介绍、户型、立面、鸟瞰）

针对本项目目前的实际情况分析1、地理位置老城区是东光重点开发区域，离中心城区很近发展潜力巨大.2、周边的生活配套和商业配套很有限，从项目周边的配套看由于不是城区繁华地段生活配套较少。3、产品本身定位多样化，本项目体量适中可形成规模，产品类型丰富多样花园洋房、高层住宅、面积把控好，项目外立面的品质感强。4、本项目周边房地产项目集中，有利于形成一个居住生活区。5、开发商实力雄厚，专注施工，注重品质。6、老城区依付历史资源浓厚，可在后期营销工作中做足文化营销（三）项目SWOT分析优势：1、老城区改造，有相应政策支持2、交通便捷（104、中兴路、朝阳路等）3、紧邻东光二中周边相应生活配套齐全且人文资源丰富4、项目体量适中可形成规模5、户型种类丰富且设计布局合理紧扣客户群体需求6、面积控制合理88~130㎡7、项目上市期间同档次其他楼盘处于尾盘销售期，入市时间合理准确。8、价格适中，满足中端客群价格诉求，有利项目快速回笼资金9、开发商施工起家，住宅品质有保证劣势：1、项目所处地段偏远，与东光新城其他项目未形成群体规模2、与东光新城项目相比，商业配套相应落后3、项目期房销售，而其他楼盘是现房，销售上有一定挑战性机会：1、片区属于东光县老城区重点发展区域，得到政府相应的政策支持与关怀。2、老城新貌中心区，形成规模，会有一定的升值潜力3、市场形势不断好转，而且东光5年内不会有住宅土地供应。预计13、14年是房地产销售旺季4、由于地处老城区，依附的历史资源相对丰富，可在后期营销推广中做相应活动策划，引导客户群体消费5、新盘销售市场冲击力强威胁：1、与项目同时期在售楼盘都处于现房销售阶段，在入市初期不免会受到竞争对手排挤2、13年将是一个地产销售旺年，具备强销条件的楼盘将会铺天盖地的广告宣传3、户型布局同质化产品太多，客户竞争激烈四、营销定位项目主题定位项目形象定位客户群体定位发展商定位市场定位产品定位价格定位项目发展定位（一）发展商定位发展商定位建议：1、突出本土开发商拉近与消费者距离2、专注于施工、执着于品质。体现品质有保证3、可利用身边人文关系资源，做足项目前期宣传，突出开发商资金实力与品质。4、项目宣传中期做相应活动营销，体现开发商责任，有利持续提高美誉度与知名度（二）市场定位1、项目主题定位通过诉求项目优势和地段配套优势、公司品牌优势，生态小区、极致人文关怀展现本项目的规模、景观、品质带来“闲逸”的动感生活空间，及老城区新面貌，主打怀旧亲情牌。树立项目性价比高、配套齐品质好的亲民形象。2、项目形象定位——项目配套与地段优势——开发商品牌优势——生态宜居人文小区——简约风格建筑感观十足——价格适中户型布局好面积把控好——依附历史资源浓厚——大众口碑宣传3、客旋户群体遗定位1社以购至买户蜡型分类二居25岁左右抽有小薯孩或子忽女很小瞒和单身改为主耽家庭月淡收入400吐0~6席000自用大多数芳为首次稀置业面积回够用就可以注重章价格具、环境、治安好交、整体帖规划好、地段偏博好、交通便奴利为主萄。二居~永三居30-40岁左跪右糠有子隆女已虫上学鲁和部全分经将济条骑件好挑的青际年夫负妻为饶主训家庭连月收腥入不巩低于600扣0自用首次秩或二次炼置业驰为主注重价酷格、交通便叠利、偏好环吸境治腹安好、饭整体规的划好、和休闲吹享受、各类休进闲设施雕近在咫蹲尺为主菠。三居45岁以迫上丛家庭凭人口席较多吃喜上好几娃代同塔居回经济床实力辈雄厚秃家凡庭收按入颇丰自用与投梳资为主兔二次置落业为主舌讲求危尊贵气宰派和休臂闲享受年以桑休闲享碰受和商业偏好为化主2、按区域她和职业告可分A瓦公祥务员、教师秤、企业中高级管扛理人员B洽周边乡唉镇小企算业主（士作坊）玻与企业煮老板C周边害附近像老城殃区居餐民D称周边乡额镇农民E悠本猫市周共边区驳县购页房者3、购矛房目的鼠分类（1）头一般改勾善性需坝求（住盟平房买帮楼）（2畏）婚萌房（浑为子罢女购尺房结野婚用惜）（3善）住胆房升吨级（戒住旧嚷楼买闷新楼务）（4）工为孩子沉上学注：触其中晨一般歪性改鼻善需挪求与乓婚房季占大殃部分寒购房酿比例鲁，可币在后鞋期定歪价与量应推道广中浸作为奖主要末参考弱与方成案制敬定依垂据4、目堪标市场管选择进城农落民与工车薪阶层滩将是项严目的主慌要消费去群体，矛所以推克广要结易合客户冲群体展你开，围缴绕周边临乡镇多洋做宣传购房影诞响因素们及心理诵分析（东遣光调偶研分止析）购房因素位置环境价格品牌配套交通物管比例15%10%30%8%10%12%15%（三）脊产品定劣位1、户糟型设计鼓原则灵活识分隔铜平面陆，形跳成各萍楼栋县中不洒同的蒙户型格组合童，各献有差芦异的岛户型厌设计桂，以口适应猪多变姿的市黄场需晶求；户型可框分可合口灵活处筒理，以社适应家刘庭的适替时需求协。2、设煮计细节为了表满足圣高尚绩居住盐区的墓要求捷，加湖之本谷案临艘两条后道路争，各晕单位间主要僵起居福厅和讯卧室乖窗的咱设计济充分矛考虑浴隔音现效果仇。卧烟室窗扣的可挽开启咬扇设全置为校两层额隔音径窗，伐上下纺均相笋错开袋启，探噪音落在两剂层窗稀间的疫空隙锦内得沙以消貌除，描在保饲证自腰然通脊风的沙情况粒下，蓝减少扩室外争噪音轿的干敏扰。采用底大厅吓小居绳室的秧平面汉布局遇形式宏，考铅虑中瞎国人窜的家姐庭观恋念，榨为家层庭提饱供公雅共聚谦会的胆空间耍。同寺时，杜亦兼立顾现白代生吩活方姓式。各户户肿门尽量哀设计一森个小玄愚关，供必业主入漆户后换唤鞋或放纵雨伞之误用，同贼时避免等了一开兰户门即纳可看到杰客厅内旦活动的唤尴尬，挪既有私芬密性又壁满足功纸能要求禽。提供点开敞锹式厨伶房设忠计的饼可能资性，迹厨房声与餐刚厅间轿采用音轻质喜墙分传隔。趟厨、态卫水庄管设氏计采磨用集耗中设箱置方貌式开寸成“管井”，完美衡地解决砍了厨、铜卫的防笛噪及美盲观问题苍。3、评户型开比例根据调队研，东族光县购查房者购资房还是喜出于改宗善居住铸条件的阅目的，朽因此改坏变居住岸环境仍她是东光炼县市场图需求商显品住宅糠得以消息化的主松要产品.注：丽床园项目婆户型设顽计在配钱比与格磨局上符考合市场誉需求设再计较好依据调悠研数据笨2室2昌厅与3差室1厅表与3室丸2厅比恩较受东晕光市场捏欢迎四、劈燕（价匹格定适位）建议开千发商采财用随行担就市定糠价，依矛据开发验成本做古出相应匪调整挡仅提供适参考前期绕入市高层均季价：3左300过~34屠00元漂/㎡小高引层均熊价：身34汽00拘~3滩50钩0元索/㎡多层污均价参：3楚50测0~券36邀00掀元/韵㎡后期篇强销偿期依据工址程进度艺价格做徒出上扬调整建，调丹整空字间依胀据后眯期市习场来身定注:商助业好销申，不做慎过多阐矿述五、项目营销慢推广珠建议（一法）营盲销推报广体今系以活动叶营销引牺起社会鲁互动共盖鸣、全士民支持花并参与嘴为主要逆强销手盖段，通见过“7害点3线困3面”撒的媒体旬宣传立酿体整合垮推广，卸传播本她项目地统段板块形的市场三价值、主打眠亲民厘形象组、户散型布滴局好跌、价逝格低，最某大化供提升更项目猫市场盯知名盼度，闲吸聚强人气登，文化营喝销-引旱导购房唉消费。七“点终”1、怜亮点蒸：挖旱掘亮喂点2、焦盼点：制府造焦点3、疑剂点：发虫现疑点4、哭原点贝：以妹前期蛾推广酷为起网点，不断出新的返理念5、标桥点：以篇标新立树异为起陪点，树态立市场籍差异化6、西新点弄：新记房源霞产品申的创累新设走计7、质爬点：品质乏高、产品社附加爬值大提升项惜目价值奖。三“括线”1、经趴线：以继开发商水品牌效竭应推动占产品，泻赢得市令场。2、纬攀线：以棋迎合市扛场的产以品为主石导，从冤而获得休最大市折场价值鱼。3、沈平行运线：奔产品容与客爆户群烦体之址间寻少求最累佳平恐衡点丢。三“疯面”1、惰界面驾：在往区域碍范围三的媒置体、兰同行红、消婚费群趁体口蓝碑中肤创造薪最佳洽印象季。2、剖面：剖析寸地块音价值旦，结闭合老唉城区完开发猫人们场的怀括旧情自结深宇度剖宁析。3、餐层面酒：营若销策薪划、葬消费会者以现比场活兽动营撇销为酒主，俩在同旨一层悟面的临平台夹上多烤交流a、占推广剪原则——品旋牌美誉仪度原则大盘营抬销，建大立发展街商社会楼公开形他象体现倚高度社界会责任字感，塑聪造项目沃高端品厦质，赢羊得社会估美誉度改是推广杂工作中兰重要的汉环节，校应贯穿精于整个匪项目后鸦期营销吗全部工赞作的始袋终。——整晨合传播移原则整合资糊源，立育体宣传雾，充分厌发挥不跟同媒体粥的优势抬，最大足限度覆笔盖有效改客户群盛体。——灵绍活机动泽原则市场情堪况瞬息秀万变，进及时把蚀握市场则的变化缘瑞，根据透不同消键费群体点的情况璃、阶段种性销售定任务及黑时调整打营销策购略，才健能真正疲保证营策销手段印的实用绵性和时培效性。b、推慎广要素根据递本地猎市场盗情况南和项谅目产王品属米性，梯最大披化实诵现产甲品的洞价值颗，有麦效促滴进销堂售是挤推广娘要素丢考虑炒的基站础条迈件，展开活熊动营销面配合媒丽体整合问推广，霉以达到垄充分体湾现大盘冈产品价泻值，刺会激消费幻玉者对产膊品的直山接购买私欲望。1、活颤动营销参考求核心椅——秧寻找牲市场引切入诞点制眼造主阻题热顿点活屡动（如项扛目奠基遣仪式、泛售楼处铺开放日头、迎春头晚会、蜡元宵晚变会等）●通后过系络列活洋动营颂销，锐结合圆宣传叨推广创推出鸭全新微的生悬活理僚念；●活动牺营销包耕括公关您活动宣橡传、商沸业炒作迟、活动粪促销等庭；●通过酱活动营症销进行晴造声势蠢、聚人宏气，保练障项目陪在推广炎销售期茶间的到绪访量，用形成旺骡盛的人怠气，促兔进意向泪客户的尊成交；●阶段术性的促干销活动腔形成对跳目标客摇户有效宫而直接赌的打击好，强力流促进销梦售，保除障销售上进度；●通涉过部封分活系动提侨升项么目的伍市场订美誉谨度，钥提升博际地产今的品洲牌美司誉度泻，对耳项目经持续知旺销悄提供盯保障壳；●活铃动的职投入国有利粗于博际地产因在短散期内敌形成肌品牌抓影响程力。2、呆会员欢制营充销参考波核心姓（小色地方独口碑爬宣传粉很管输用），建拐议组陈织“尸首暮届东沈光民粥俗文容化周忽”，重借此则成立袋“丽器园—贤—V泽IP放会员缝”，扩具备择一定摘资格茅的个编人和故群体碰均可惊入会守，会家员享咏受公勉司各欣种特犹定尊址贵权绳利和顺购房用优惠拉。●成立北“**璃会”以氧会员制盏的形式璃存在，洲为会员轮提供优沾惠及便迟利；●为会财员组织倘各种联慌谊活动缝，提供辽口碑源醉，有效毛促成口凭传；●会员旱制的营怎销体系疾，服务赤更加有敬针对性救，同时派也显示怒其人性窑化服务音，给会孟员享受涌尊贵感雀；●会忧员凭捏借会层员卡等可获堵得一勾定的镇优惠挎，另率外有顶一定溪的特心权；●会员血介绍亲欣朋好友斥通过会筛员卡买复房，会讨员可获抖得积分商，积分疾可充抵约物管费锐，兑换籍现金，昆从而最拿大限度晴的调动振会员去丙介绍宣船传、推廊销楼盘情，有效腔促进会生员营销涛效应。3、主枪动式营你销参考绿核心市内人队流量集制中的广棵场或街宵道设点啦推广，绝派发楼胖书等相相关项目翁资料，醋接受登把记讲解啦，赠送男相应的附小礼品而，并延兼伸到各颠县城，舟现场组泡织小活倒动，县假城10寒人以上由看房，所公司派伙专车接暗送并享旨受团购平优惠。通过最夹报优直邮湖，让茎人群细更全规面、络直接所的了赢解到狡项目申；DM笔单的丹派发阀，包误括人俩流量唇较大叼路段侮和各怎种活牧动现周场进领行大鞋肆宣戚传，生加大冶信息鼠的扩连散；直接上烟门服务景，为购厦房需求兵量较大晚的部门警以产品召说明会蓄的形式齐进行营傲销。编辑盒一本宣传奴企业惊产品斑的台仿历或楼盘偿