昆明房地产市场调研报告

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2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。[昆明中原2014年市场年报][昆明中原

市场研究中心][2015-1-8]单价（元/㎡）Code

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2013全国

价

格

下

行成交量（万㎡）昆明“国五条”

出台

全面放开金融贷款利率管制

十八届三中全会

两会召开提出分类调控昆明限购

930政策正式放松

限贷放松多开发商集中拿地盛行天宇澜山首付分期

渠道带客成交备案量首次突破1000万㎡打响降价“第一枪”盛行多项目降价年终优惠春交会召开市场成交向好[前言][前言]

2014年昆明房地产市场跌宕起伏，房地产热退烧，各房企在市场中各显神通，各营销策略你方唱罢我登场，到底市场将何去何从？定海神针为哪般？且看中原为您解析。Code

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2013目

录

宏观经济分析

政策环境分析昆明土地市场投资分析

昆明商品房市场分析

营销分析

品牌房企表现

中原观点及展望Part

1Part

2Part

3Part

4Part

5Part

6Part

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2013宏观经济分析Part

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2013

指标城市发展

概况

城市

购买（消费）

能力

2014年

1-9月

GDP（亿元）

GDP

增长率人均可支

配收入

（元）人均消费

性支出

（元）固定资产

投资额（亿元）

昆明

2605

8.0%

21754

-2302.85

全国419908

7%

22044

成都

7321

8.70%24638

-4813.7

重庆

9501

10.80%

19380

135379011.82

武汉

6950

9.60%

24513

-5012.77

长沙

567710.00%

27806

-4044.81

沈阳

5520

6.40%

24432

-6104.1哈尔滨

3446

6.80%

-

-1999.3

西安

3458

9.80%

-

-4074.52

苏州

10037

8.40%

30117

-4734.02

宁波

5405

7.20%

34225

198202998.99昆明排名

10

7

7

-

9房地产开

发投资

规模房地产开发投资额

1048.40（亿元）687511630.62545.111753.55966.261801.64291263.81333.721039.127房地产开发投资占

固投比46%19%34%28%35%24%30%21%31%28%35%1[1]宏观经济----[1.1]

横向对比分析[城市对比分析]

昆明经济GDP总量基数比其他城市均值低60%，但房地产占固投比却位列各城市之首，地方经济对于地产行业依赖度较高，经济构成略显畸形。Code

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68.0%0%6%4%2%12%10%8%060004000

260520001200010000

8000GDP（亿元）GDP增长率人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）2303

104820%10%0%50%40%30%40002000

010000

8000

6000房地产开发投资额（亿元）固定资产投资额（亿元）房地产开发投资占固投比

城市发展概况：昆明1-9月GDP较对比城市均值低4186

亿元；GDP增长率较全国水平高出1个百分，较对比城

市均值低0.63个百分点。

城市购买消费能力：与西南的片区的城市对比来看，昆

明的人均可支配收入已经超过了重庆，略逊于成都。

房地产开发投资规模：固投的低基数和房地产投资的高

占比意味着城市经济对于地产行业依赖度较高，但基础

建设投入力度较小。©

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2013图：各重点城市2014年1-9月GDP对比[1]宏观经济----[1.1]

横向对比分析[城市对比分析]

昆明经济规模处于中低水平，经济对地产行业的依赖度较高，2014年房地产市场下行对于城市经济形成冲击，GDP增速回落5个百分点。

图：各重点城市2014年1-9月固定资产投资对比46%

图：各重点城市2014年1-9月人均可支配收入和消费对比40000350003000025000

21754200001500010000

5000

08.50%6.10%Code

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201330002500200015001000

500

040003500

1215

1161

1342011年

1474

1378

1592012年

1703

1537

1752013年

1367

1134

1042014年1-3季度第一产业增加值（亿元）第二产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）16.70%16.10%14%12%10%

8%

6%

4%

2%

0%18%16%12.30%

6.10%2011年13.00%

6.40%2012年

13.20%13.10%

7.70%

6.80%2013年

2014年1-3季度第一产业增长率第二产业增长率第三产业增长率[1]宏观经济----[1.2]

纵向对比分析[昆明各产业走势]

受全国经济疲软影响，昆明二三产业增速均下降近5个百分点，跟随国家趋势，昆明经济也将面临结构调整和产业升级。图：全国及昆明2011年至2014年1-3季度各产业构成图：全国及昆明2011年至2014年1-3季度各产业增长率昆明市产业构成以第三产业为主，第三产业以商贸、旅游为主；第二产业以矿业、烟草为主。昆明今年的一、二、三产业年均增长率为：6.1%、8.5%、7.7%，整体产业业结构呈现出“三、二、一”发展格局，第三产业成为拉动经济发展的主要力量。在未来第一产业将基本建成经济、生态、文化于一体的现代都市型农业；第二产业重点建设以高新技术产业为先导的生物医疗、烟草，有色金属加工等；第三产业重点培育商贸、物流、旅游、特技研发等。“十二五”文件中提出：昆明第二产业将增加精深加工产品的产出，提升产业抗市场风险的能力；第三产业则将着重扶持新兴产业，高新技术产业，提高第三产业中的科技含量和附加值，增加高新技术型企业的比重。Code

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2013[1]宏观经济----[1.2]

纵向对比分析[城市经济及房地产行业走势]

房地产投资同比去年下降28%，地产行业将由铺摊子的时代走向精根细作，对外沿边城市的扩容和发展或将为其带来重要机遇。图：全国及昆明2011年至2014年1-3季度GDP走势图：全国及昆明2013年至2014年1-11月房地产开发投资额走势

城市经济：2014年昆明的GDP增速明显回落，同比1-3季度的数据来看，全市GDP增速下降了5个

百分点，昆明在城市产业结构转型进程中，经济的增长速度开始回落，但仍高于全国平均水平。

房地产行业：2014年1-11月昆明的房地产投资金额为1309亿元，平均投资同比增速为17%，较去年

下降28个百分点，但较全国仍然高出2个百分点。Code

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2013[1]宏观经济----[总结][宏观经济]

昆明经济发展处于低基数中等增速的阶段，2014年由于城市产业结构调整及新经济增长点的探索，加之宏观大环境的疲软，房地产市场下行，昆明GDP增速降至8.0%，经济发展遭遇瓶颈，地产行业在1-2年内仍将成为昆明经济的主要支柱。

城市对比1.昆明的城市经济水平处于中下水平，仍然有较大的改进和提升空间。2.GDP增长率由去年的13%下降至8%，增速在对比城市中的排名也由第1位下滑至第7位，可见在产业结构调整的进程中，昆明的经济在2014年受到一定的影响。3.预计2015年昆明仍将处于经济新增长点的探索之中，经济发展态势仍将延续今年的平稳态势，处于横

向发展和深根阶段。

2015年昆明经济仍将面临较大的压力，房地产行业在明年很难出现大幅增长，预计行业走势将在压力之下，较2014年保持平稳。

行业影响1.

昆明房地产行业的开发规模属于中低水平，但房地产投资占固投比达到46%，在重点对比城市中位于第1位。

2.一定程度上反映出昆明经济及地方财政对于房地产行业的依赖性较其它城市高，从房地产目前的地位来看，房地产支柱的支柱作用仍将

继续，短期内难以改变。

机会

昆明在桥头堡战略中的地位日益凸显，正逐步成为面向泛亚国家的重要经贸中心；随着昆明长水机场、泛亚高铁、沪昆高速及城市地铁（轻轨）等交通设施及基建设施的完善，昆明的发展将在未来3-5年或从探索转为高增长阶段，城市的经济在近两年的积淀后将实现未来的长足性发展。Code

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2013政策环境分析Part

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2013

[2]政策环境----[2.1]

政策总体分析[政策走势]

2014年无论地方还是中央，对于楼市“大小动作”不断，政策、金融端逐步放松，房地产得到喘息机会，2015年仍以平稳为主，难出现大涨大跌的局面。目前房地产在国民经济中的地位暂难被其他行业替代，为经济平稳发展，2015年收紧调控将较难，在目前形势下国家

将逐步弱化房地产对经济的影响，房地产将逐步以市场自我调节为主，以去库存为核心，平稳着陆，大涨大跌的局面不会出现。

1-8月，中央层面关于楼市迟迟未出手，

各地为刺楼市纷纷暗箱操作，小动作不

断。各地调整公积金政策，“又提又贷”重出江湖；多地从试行“松绑”限购到明文取消；昆明6月在呈贡试行取消限购；8月11日，昆明正式取消限购。地方小动作一定程度上促进市场信心回升，但影响较小，作用不佳，楼市持续低迷。

资金量持续紧张，国家采取金融

手段进行调整，降息。PSL、SLF资金

注入市场；央行11月21日宣布降息。央行降息直接实现利率95折，金融手段配合政策放宽，双向出击保持楼市平稳。

楼市下滑影响国家整体经济发

展，为保证经济平稳发展，中央

松绑楼市生存环境。9.30新政出台，限贷“松绑”；放宽公积金提取条件。政策的不强硬以及银行的不积极导致利率折扣难以实现，不足以撬动大量客户入市，市场并未出现明显好转。一至二环西版块2014上半年7-8月

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201310月11-12月Code

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12[2]政策环境----[2.1]

政策总体分析[整体政策走势]

2014年上半年政策基调与13年一致，限购限贷调控下政府拟通过房产税等长效机制进行规范；下半年政府开始面对楼市下滑，默许限购取消、放松限贷、降低利率，政策环境逐步宽松。[2]宏观环境----[2.3]

政策预判[政策预判]

2015年预计市场环境将难出现大的政策干预，仍以市场自身调节为主，但在金融层面或将进一步宽松，不排除央行再次降准降息的可能。

Yourtext

2015年商品房市场除一线城市外，供大于求现象依旧突

出，库存总量压力较大，整体政策环境预计将继续保持宽

松，不动产登记仅选取试点城市且细则尚未出台，对楼市影

响较小，整个市场调控力度将进一步缩小（中央经济会议未

提房地产），伴随着一手房市场的有利刺激，年内可能对二手房市场加大刺激力度；而且为贯彻“宽松的货币环境”的思路，促进消费，不排除再次降准降息的可能。2015年不动产登记为房产税征收迈出第一步

不动产登记将于2015年3月1日起实施，首先将选取部

分试点区域开展；

二手房营业税调整；

央行再次降息降准。

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2013

2014

2015Code

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2013昆明土地投资分析Part

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2013[3]昆明土地投资分析----[3.1]

总述[城市对比分析]

全国土地市场趋冷，昆明2014年一级市场交易热度处于中低水平，成交面积较对比城市均值低48%，整体土地市场环境较冷。

供求面积对比：昆明一级市场挂牌面积位列第6位，较

对比城市均值低16%；成交面积位列第9位，较对比城

市均值低48%，土地市场交易热度处于中低水平。

成交金额对比：2014年昆明一级市场的成交金额在对

比城市中位列最后一位，另外昆明的金额面积比仅为

0.5，意味着昆明土地的价格在对比城市中处于较低水平，开发拿地的成本及风险相对较低。361.69

236.131000

800

600

400

200

0昆明成都重庆武汉长沙沈阳哈尔滨西安苏州宁波土地挂牌面积（万㎡）土地成交面积（万㎡）图：各重点对比城市2014年土地供求面积对比

0.51260.80.60.40.20.01.01.2400300200100

0500600土地成交金额（亿元）成交金额面积比图：各重点对比城市2014年土地成交金额对比全国土

昆明土全国成

昆明成地成交

地成交

全国

昆明

交总额

交总额

全国

昆明

1400同比

同比同比

同比（万㎡）2011年

40973

787

-

-

8049

448

-

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2013106578713936226041035448333374

126362

236200150100500500450400350300250600400200

0

2011年土地挂牌（万㎡）2012年

2013年

土地成交（万㎡）

2014年成交总额（亿元）[3]昆明土地投资分析----[3.1]

总述[昆明与全国对比分析]昆明土地市场交易量在经历三年的激增后，2014年成交量同比下滑77%，且降幅大于全国整体水平，2015年部分集团性的发展商或将再次拿地囤粮，扩大市场份额。图：昆明2011年至2014年一级市场供求面积及成交金额走势表：全国及昆明2011年至2014年一级市场成交面积及金额

全国与昆明走势：2014年昆明有效土地成交面积为236万㎡，降幅为77%，成交金额降幅为66%，分别较全国市场整

体回落幅度高出了54和53个百分点，可见昆明的土地市场在今年的下行态势较全国整体水平更为严峻。

昆明历年走势：2014年受全国大环境下行，资金链紧张、发展商对后市不乐观等影响，2014年昆明的一级市场成交

金额同比下滑66%，整体市场冷清。时间

1600（万㎡）

（亿元）（亿元）

1200

1000

8002012年

356672013年

38814

6221035-13%

-21%

9%

66%74109918333374

-8%

-26%34%

12%2014年

29736236-23%

-77%8657126-13%

-66%Code

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17395421842131070006000500040003000200010002011年2012年2013年2014年住宅用地（元/㎡）商业用地（元/㎡）商住混合用地（元/㎡）5644043961000

800

600

400

200

02011年2012年2013年2014年住宅用地（万元/亩）商业用地（万元/亩）商住混合用地（万元/亩）图：昆明2011-2014年土地成交单价走势图：昆明2011-2014年土地成交楼面地价走势0%10%8%6%4%2%05004003002001002011年2012年2013年122

126

2014年起拍总金额（亿元）成交总金额（亿元）溢价率©

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2013图：各重点对比城市2014年土地成交溢价情况

3%

成交价格：2014年市场大环境下行，开发商拿地谨

慎，成交多集中于成熟及未来热点区域。中心区及北

市区（中海拿地）成交土地价格拔高了14年土地的整

体成交均价，但同区域内价格走势则保持平稳。

溢价率：2014年一级市场仍然延续的底价成交的情况，仅有6宗成交土地实现溢价。开发商资金紧张及市场信心不足，是导致溢价率较低的主要原因。[3]昆明土地投资分析----[3.1]

总述[土地成交价格]

2014年市场下行，开发商拿地积极性不高，土地整体价格平稳，政府为刺激市场推出小部分主城优质地块，成交价格同比有所上升。1.23

1.20

1.161.11

1.12中心区呈贡经开区空港区2011年13.89350.9359.1754.6462.33218.73

137.75

168.082012年40.09552.91

167.66

130.98

120.39

223.35

129.5327.722013年2014年22.18

5.13126.56156.46

5.0929.0583.5733.2030.20

0.58241.30135.2521.68

2.0273.24

0.00100

0600500400300200中心区呈贡经开区空港区2011年5.54288.0044.4824.7645.45124.7586.28168.082012年34.1094.3481.2858.1981.71137.94

106.5320.652013年2014年31.40

2.06515.96161.6064.0821.48139.49

30.2355.81

1.63136.21

8.9617.91

9.7173.75

0.46100

0600500400300200图：昆明2011-2014年各区域土地挂牌面积图：昆明2011-2014年各区域土地成交面积单位万㎡单位万㎡0.500.002.502.001.501.00100

0500400300200

8

127

50

50

29东市区

南市区

西市区

北市区

中心区411呈贡

71

6经开区

空港区供求差（万㎡）供求比图：昆明2011-2014年各区域供求差及供求比

2.01

1.32

1.02

主城区

2011年占比：46%

2012年占比：63%

2013年占比：30%

2014年占比：53%东市区

南市区

西市区

北市区

主城区

2011年占比：49%

2012年占比：47%

2013年占比：64%

2014年占比：79%东市区

南市区

西市区

北市区

各区域情况：从2011-2014年南市区在供求两端均占

据主导，成交总量占比达40%。呈贡、经开及空港新

区的交易量则已经超过了主城区部分区域。2014年

由于开发商拿地较为谨慎，在主城区内土地占比大幅

上升15个百分点。

供求差（比）：呈贡新区供求差（比）为各区域之

最，可见虽然为政府重点发展区域，但目前大部分开

发商对其仍持观望态度，其他区域供求则相对均衡。

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2013[3]昆明土地投资分析----[3.1]

总述[土地成交区域]

2014年主城区土地成交面积占全年成交面积的79%，同比去年上升15个百分点，逆市之下开发商拿地更倾向低风险的主城区。21三.59.三72.三033三.229三.030三.29.三00.三00.三550010三020三015三0东市三区南市三区西市三区北市三区中心三区呈贡经开三区空港三区挂牌三土地三面积三（万三㎡）成交三土地三面积三（万三㎡）16三4.三6756三.6三4住宅三用地商业三用地商住三混合三用地Co三deofth三isre三po三rt|1927三7.三2059三.7三2住宅三用地商业三用地商住三混合三用地各物三业供三求情三况：三在挂三牌方三面住三宅用三地占三比为三77三%，三商业三为17三%；三成交三方面住宅三用地三占比三为7三0%，商业三用地三为2三4%，未来1三-2三年市三场供三应中三住宅三产品三仍将三占据三60三%以三上的三份额三。各区三域供三求情三况：三南市三区在三供求三两端三均为三主力三，挂三牌方三面占比达三43三%，三成交三端则三更是三高达三68三%。三随着三大滇三池时三代的三到来，三开发三商对三于南三市区三这一三潜力三区域三较为三青睐三，未三来该三片区的竞三争也三会最三为激三烈。三呈贡三成交三则以三保障三房用三地为三主（三已经剔除三）致三使其三供求三差距三较大三。©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三13图：三昆明三20三14三年一三级市三场各三区域三供求三面积13三5.三3图：三昆明三20三14三年一三级市三场各三物业三类型三挂牌三面积24三.7三7单位万㎡图：三昆明三20三14三年一三级市三场各三物业三类型三成交三面积14三.8三3单位万㎡[3三]昆三明土三地投三资分三析-三--三-[三3.三1]总述[2三01三4年三供求三分析三]20三14三年土三地市三场交三易仍三以住三宅用三地占三据主三导；三各区三域中南三市区三交易三最为三活跃三，供三应及三成交三分别三占比三43三%和三68三%。Co三deofth三isre三po三rt|20©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三13排名12345678910项目三名称云南三中望三臵业三有限三责任三公司昆明三百尚三臵业三投资三有限三公司云南三城投三臵业三股份三有限三公司云南三甬商三臵业三有限三责任三公司（银三海地三产子三公司三）昆明三红凯三房地三产开三发有三限公三司昆明三航汇三投资三有限三公司昆明三中海三房地三产开三发有三限公三司云南三华海三中逸三房地三产开三发有三限公三司海南三华润三石梅三湾旅三游开三发有三限公三司泰運三集團三有限三公司成交三金额（亿三元）17三.9三69.三999.三989.三819.三599.三266.三876.三305.三674.三33面积（亩三）56三9.三4773三.6三437三6.三9034三9.三5921三7.三1536三8.三8581三.7三714三9.三9693三.3三854三.1三8土地宗数9255331711拿地三类型住宅三、商三业商住三混合商业三、住三宅住宅三、商三业住宅三、商三业住宅三、商三业住宅住宅三、商三业、三商住三混合住宅住宅拿地区域南市三区南市三区南市三区南市三区北市三区南市三区北市三区南市三区北市三区北市三区[3三]昆三明土三地投三资分三析-三--三-[三3.三3]三拿地三房企三TO三P1三0[拿三地T三OP三10三]排名三前1三0的成三交土三地均三位于三南市三区或三北市三区，三亦可三见在20三14三年市三场大三环境三下行三的情三况下三，开三发商三对于三潜力三、资三源型三南市三区和三发展三相对成三熟的三北市三区较三为青三睐，三南北三市区三项目三在明三年面三临的三竞争三将越三发激三烈。中心三版块环北高新版块一至马街版块东草海滇池三路版块©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三13一级三市场三交易三热度三最高三的版三块为三南市三区内三的环湖东三路和三世纪三城螺三蛳湾三版块三。环湖三东路三版块三：毗三邻滇三池，三拥有三稀缺三的自三然景观资三源，三且为三政府三重点三打造三的“三城市三会客三厅”工程三所处三片区三。目三前滇三池O三NE三、中三航云三玺大宅、三招商三海公三馆等三高端三项目三在售三，中三海半三岛华府亦三将于三20三15三年面三市。三20三14三年在三该片三区取三地的开三发商三以本三土的三云南三城投三和银三海地三产为三主，该片三区与三滇池三度假三版块三在2三01三5年三将成三为主三城区内三中高三端住三宅产三品的三主要三战场三。世纪三城螺三蛳湾三版块三：区三域内三产品三以刚三需为三主，处于三呈贡三和中三心区三的中三间位三臵，三随着三螺蛳三湾的进一三步运三营、三交通三设施三的完三善以三及城三市重三心的逐步三南移三，该三区域三具备三较大三的发三展潜三力，三且当期拿三地的三成本三相对三与之三相邻三的巫三家坝三版块三要低约5三0%三，对三于开三发商三具备三一定三的吸三引力三。Co三deofth三isre三po三rt|21世纪三城螺三蛳湾版块环湖三东路版块山水三新城版块北市三核心版块寺瓦三路版三块凉亭版块西翥版块泛亚北教三场版块版块一至三二一至二环中心二环西版块一至三二环三南版块版块巫家三坝滇池三度假版三块[3三]昆三明土三地投三资分三析-三--三-[三3.三4]三区域三热度[区三域热三度]一级三市场三的交三易热三度呈三南北三割据三之势三，而三土地三蕴藏三量较三大的三东市区三及北三市区三西翥三版块三则由三于缺三乏成三熟配三套及三资源三优势三不突三出等三原因三，在三逆市之三下未三能获三得发三展商三的青三睐。Co三deofth三isre三po三rt|22©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三13“一主四辅”示意图嵩明宜良富民安宁主城一主三四辅三：“三一主三”即三指的三是“三一湖三四片三片区三”，三“四三辅”指的三是富三民、三嵩明三、安三宁和三宜良三四个三卫星三城。“一湖四片”示意图主城呈贡新区晋宁新城海口新城主城三及空三港区空港三经济区一湖三四片三：“三一湖三”即三指的三是“三滇池三”，三“四三片”三指的三是空港区三、呈三贡新三区、三晋宁三新区三、昆三阳海三口新三区。[3三]昆三明土三地投三资分三析-三--三-[三3.三6]三规划三分析[昆三明发三展趋三势]从规三划来三看昆三明城三市重三心南三移是三大势三所趋三，加三之高三铁的开通三和地三铁线三的串三联，三将进三一步三加强三城市三中各三片区三的衔三接，三在未三来5三-1三0年三内昆明三将迎三来“三滇池三时代三”。三但在三城市三扩张三中项三目定三位应三与区三域属三性匹三配，三在缺乏三资源三及成三熟度三不高三的新三区中三，应三以刚三需产三品为三主，三以降三低开三发风三险。Co三deofth三isre三po三rt|23©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三13[3三]昆三明土三地投三资分三析-三--三-[三3.三6]三典型三区域三规划三分析[巫三家坝三环境三]巫家三坝版三块连三接新三老城三区，三为昆三明认知三度较三高的三版块。其三被城三市主干道三昆石三高速三、广三福路三、官三南大三道等三环绕三，1三4年三底正三式动三工的三飞虎三大道三亦贯三穿期间，三连接三至滇三池旅三游度三假片三区，三且有地铁三1号三线和三地铁三8号三线途三径版三块，交三通便三利。距离三螺蛳三湾、三世纪三城、三官渡三古镇三、新三亚洲三体育三城较三近，三周围三生活三配套三齐全三。靠三近金产区三，整三体环三境较三优。总体三定位三：具三有高三原特三色的三巫家三坝城三市新三中心功能三定位三：生三态、三产业三、宜三居功三能复三合的三“智三慧城三市”三示范三区功能三构成主导三功能三：商三务办三公、三贸易三服务三、总三部经三济、三科技三信息三、文三化创意特性三功能三：现三代服三务业三、文三化旅三游、三金融三业、三高端三教育三、休三闲养生基本三功能三：生三活居三住、三配套三服务规划三范围三：东三至昌三宏路三—彩三云北三路，三西至三清水三河西三侧岸三线，三北至昆石三高速三公路三，南三至广三福路三。规划三总用三地面三积：三98三6.三86三公顷城市三建设三规模三：9三44三.5三2公三顷规划三区居三住总三人口三：控三制在三22三万人三以内三，其三中包三含1三万人三的休三闲养老三人口三。Co三deofth三isre三po三rt|24©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三13巫家三坝版三块最三新规三划中三居住三用地三主要三分布三于版三块边三缘，三并规划三多个三社区三公园三和学三校。三版块三中心三区域三的规三划主三要以三商业、三商务三为主三，是三政府三重点三发展三的区三域。三另外三，片三区规三划有飞三虎大三道、三春城三路、三雨龙三路等三主要三交通三干线三。用地三性质居住三用地公共三管理三与公三共服三务用三地商业三服务三业设三施用三地交通三设施三用地公用三设施三用地绿地水域特殊三用地规划三总用三地面三积占地三面积（公三顷）32三3.三5463三.1三912三6.三2824三8.三577.三717三5.三2421三.9三820三.3三698三6.三86占地三面积（亩三）48三53三.194三7.三8518三94三.237三28三.5三511三5.三526三28三.632三9.三730三5.三414三80三2.三9比例（%三）32三.7三8%6.三40三%12三.8三0%25三.1三9%0.三78三%17三.7三6%2.三23三%2.三06三%10三0.三00三%[3三]昆三明土三地投三资分三析-三--三-[三3.三6]三规划三分析[巫三家坝三土地三放量三]巫家三坝版三块用三地以住宅三用地三为主三占比三33三%，但三由于三版块三内土三地均三价在90三0万三元/三亩以三上，三当期三市场三下房地三产开三发利三润空三间有三限；加之三巫家三坝版三块周三边片三区的三人口三数及三配套成三熟度三均高三于其三自身三，且三开发三风险三相对三较低三，导三致目三前开发三商进三驻巫三家坝三版块三的积三极性三不高。Co三deofth三isre三po三rt|25©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三13[备三注]三巫家三坝共三规划三为9三个单三元，三核心三区为W三JB三单元三和W三JA三单元三，重三点地三区为WJ三F单三元、三WJ三G单三元、三WJ三H单三元和三WJ三I单元交三汇位三臵，三政府三将核三心区三和重三点地三区作为片三区主三要发三展区三域，三可以三看出三未来三片区内将三以综三合体三项目三为主三。单元WJ三AWJ三BWJ三CWJ三DWJ三EWJ三F主导三属性中央三商务三集聚三区文化三旅游三休闲三区现代三住区现代三住区现代三生活三住区休闲三养老三社区现代三住区用地三面积（公三顷）10三0.三9277三.9三973三.9三716三7.三7415三6.三3391三.3三6用地三面积（亩三）15三13三.811三69三.8三511三09三.5三525三16三.123三44三.9三513三70三.4建设三规模（万三㎡）25三7.三9412三9.三0110三6.三5629三3.三5825三1.三5316三8.三69人口三规模（万三人）1.三61.三315.三83.三62.三3WJ三GWJ三HWJ三I现代三综合三住区现代三综合三住区现代三综合三住区合计11三8.三3578三.4三912三1.三7298三6.三8617三75三.2三511三77三.3三518三25三.814三80三2.三919三6.三2317三2.三1617三5.三2717三49三.9三722.三12.三322依照三巫家三坝新三规指三标估三算，版块三内的三人均三商业三面积三达到三了5三㎡，且三版块三内的三人口三规模三难以三在短三期内三达到三预期三的2三2万三人，版块内三的商三业氛三围将三有一三个较三长的三真空三期。百三尚臵三业则三是拥三有较三为丰三富的三招商三引资三的经三验和三资源三，而三使得三其在三巫家三坝版三块内成为三了“三第一三个吃三螃蟹三的人三”，三片区三内商三业物三业的三高体三量对三于进三驻开三发的三运营三能力三有较三高的三要求三。[3三]昆三明土三地投三资分三析-三--三-[三3.三6]三规划三分析[巫三家坝三规划三]巫家三坝版三块以整体三规划三的思三路进三行片三区打三造，未三来该三版块三将打三造成为昆三明的三商业三商务三中心三。但三由于三目前三该片三区发三展程三度低三、人三口规三模小三，在三短期三版块内土三地交三易或三仍将三低迷三。巫家三坝片三区各三单元三性质三详细三规划Co三deofth三isre三po三rt|26©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三1320三15三年政三府或三出于三财政三压力三而加三大一三级市三场的三推出三量，三预计三仍将三以主三城区三内为三主，并不三排除三通过三价格三调整三的方三式刺三激土三地市三场的三成交三量。三供应三热点三区域三将以三南市三区巫三家坝、三环湖三东路三版块三为主三。[3三]昆三明土三地投三资分三析-三--三-[三小结三][昆三明土三地投三资分三析]20三14三年外三来发三展商三进驻三速度三开始三放缓三，资三源型三及配三套成三熟的三区域成三为了三开发三商在三逆市三下规三避风三险的三最佳三选择三，土地三成交三由新三兴区三域向三主城三收拢。二三级市三场销售量三及价三格均三下行三，而三地价三却始三终坚三挺，三开发三商利三润空三间受三到挤三压，三拿地三积极三性低三。城市三对比1.三从一三级市三场各三城市三的横三向对三比来看，昆明三的交三易量三处于三较低三水平三，但开三发的三成本三及风三险则三相对三较低。2.三结合三全国三的土三地成三交情三况来三看，昆明三的土三地成三交的三下跌三幅度三高于三全国的三整体三水平三，一三方面三是由三于20三12三-2三01三3年三大量三的外三来发三展商三入驻，三目前三多处三于待三售或三持销三阶段三，拿地三积极三性不三高；三另一三方面三由于三市场大三环境三下行三，本三土发三展商三资金三承受较三大压三力，三拿地三的脚三步在三今年也三有所三放缓三。交易三情况1.三从2三01三4年三一级三市场三的交三易来三看，成交三主要三集中三在南三市区三，城三市重三心南移三及稀三缺的三景观三资源三对于三开发三商的入三驻有三较大三的吸三引力。2.三纵向三来看三，住三宅用三地的三交易三占比有所三回升三，随三着市三场中三商业三物业三的放量三持销三增加三，且三滞销三情况三不断三出现，三在逆三市下三开发三商对三于风三险较三高的商三业用三地较三为保三守。热点三区域由于三城投三、银三海在三环湖三东路三版块内三的拿三地，三加之三招商三、中三海、三中航及三俊发三等开三发商三旗下三项目三的持三续放量三，版块三内“三三个三半岛三”片三区未来将三成为三低密三度中三高端三项目三的聚三集地，将三与滇三池度三假和三滇池三路版三块形成低三密度三住宅三物业三竞争三的三三角之势，三20三15三年低三密度三物业三的放三量将进一三步的三增加三，加三之受三不动三产登三记等政三策影三响，该类三产品三在明三年的三销售面三临的三压力三及竞三争将进一三步加三大。Co三deofth三isre三po三rt|27©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三13昆明三商品三房市三场分三析Pa三rt4[注三释一三]本次三二级三市场三撰写三中昆三明数三据仅三采用三东、三南、三西、三北、三中心三区、三呈贡三、经三开和三空港三的数三据进行三统计三分析三。[注三释二三]本次三二级三市场三撰写三中过三规数三据仅三包含三住宅三、商三业、三写字三楼、三商住三混合三、商三写混三合和三住写三混合性三质。三整体三预售三、成三交数三据包三含住三宅、三商业三、商三务和三车位三，均三剔出三了保三障房三、集三资房三、经三济适三用房、三单位三自用三房和三团购三房。[注三释三三]昆明三数据三来源三昆明三市规三划局三和昆三明市三房产三信息三网。三其它三城市三数据三来源三于中三原集三团数三据中三心（中三原智三汇）三。Co三deofth三isre三po三rt|28©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三13昆明三市场三存量三分析同比三增幅同比三增幅亿元Co三deofth三isre三po三rt|29©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三1312三0010三0080三060三040三020三00[4三]昆三明商三品房三市场三分析三--三--三[4三.1三]昆三明市三场存三量分三析[昆三明与三全国三二级三市场三对比三]20三14三年昆三明二三级市三场成三交与三全国三整体三趋势一致三，出三现下三滑，三对比三同等三级城三市，三昆明三整体三成交三量和三金额三处于三中低三水平三，市场三成熟三度较三低。表：三20三11三年-三20三14三年全三国与三昆明三商品三房成三交面三积和三金额三对比受国三家整三体经三济不三旺、三投资三增速三放缓三等因三素影三响，三20三14三年（三1-三11三月）三昆明三成交三量为三72三3万三㎡，三同比三下降三8.三71三%；三成交三金额为5三40三.8三亿元三，降三幅为三12三.6三3%三，整三体表三现不三佳，三但下三降幅三度小三于国三家整三体水三平，三在可三接受三范围三内。且对三比同三等级三城市三，受三居民三消费三习惯三、工三资水三平、三在售三产品三均价三以及三整体三市场三降价三幅度三等因三素影三响，三成交三量和三成交三金额均处三于中三下等三水平三，且三对比三西部三城市三，昆三明与三成都三、重三庆、三西安三等重三点省三会、三直辖三市城三市相三比，三成交三热度三低，三处于三同类型城三市的三最低三档水三平。图：三20三14三年昆三明与三重点三城市三商品三房成三交面三积和三金额三对比20三00万㎡15三0010三0050三00昆明成都重庆武汉长沙沈阳西安苏州宁波成交三面积72三383三314三8215三8190三110三7410三7872三532三1成交三金额54三185三110三0455三055三066三872三680三942三5成交三面积年份（万三㎡）全国昆明20三11三年10三93三6749三520三12三年11三13三0457三620三13三年13三05三5179三220三14三年（1三-1三110三17三1772三3月数三据）成交三金额（亿三元）全国昆明全国昆明全国昆明————58三58三937三9————1.三77三%16三.3三6%64三45三644三910三.0三1%18三.4三7%17三.2三9%37三.5三0%81三42三861三926三.3三3%37三.8三6%-2三2.三09三%-8三.7三1%64三48三154三0.三8-2三0.三81三%-三12三.6三3%供应三端大三幅放三量，三20三14三年开三始，三市场三已经三以去©化前三几Ce三nt三al三in三eGr三ou三p,20三13的项三目为三主。Co三deofth三isre三po三rt|30Co三py三ri三gh三t23三6773三912三2323三3024三0319三8417三5065三110三1814三5015三2649三357三479三057三9025三0020三0015三0010三0050三020三11三年20三12三年20三13三年20三14三年有效三成交三土地三计容三面积有效三过规三面积有效三预售三面积有效三成交三面积20三11三-2三01三3年三开发三商集三中拿三地，三而2三01三4年三市场三出现三下滑三，开三发商三拿地三积极三性下三降，三市场三供应三端锐三减或三将导三致未三来2年内三二级三市场三供应三紧张三局面三。20三11三-2三01三4年三，过三规转三预售三速度三逐渐三增快三，开三发商三整体三开发三节奏三加快三，过三规后三推出三项目三的速三度增三快。20三14三年过三规预三售与三20三13三年基三本持三平，三但上三半年三预售三放量三89三7万三㎡，三下半三年仅三为6三29三万㎡三，市三场供三应已三开始三有所三收缩；三而部三分开三发商三对市三场信三心不三足，三暂时三放缓三项目三入市三节奏三，导三致2三01三4年三下半三年过三规转三预售三速度三放缓三。受三前几三年年拿三地开三发[4三]昆三明商三品房三市场三分析三--三--三[4三.1三]昆三明市三场存三量分三析[昆三明历三年整三体供三求走三势]20三11三-2三01三3年三昆明三放量三持续三保持三在高三位，三20三14年一三级土三地市三场成三交锐三减，三二级三市场三预售三面积三同比三增加三5.三24三%，三整个三市场三库存压三力持三续增三大，三预计三20三15三年仍三以去三库存三为主三。35三00万㎡30三00Co三deofth三isre三po三rt|31©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三13[4三]昆三明商三品房三市场三分析三--三--三[4三.1三]昆三明市三场存三量分三析[昆三明库三存分三析]20三13三-2三01三4年三预售三供应三量持三续保三持在三14三00三万㎡三以上三，而由于三前三三年市三场对三客户三大量三消化三，客三户数三量减三少，三且昆三明经三济疲三软，三财富三增长放三缓，三多重三因素三叠加三导致三市场三实际三成交三下滑三，市三场库三存较三大。万㎡20三15三年昆三明将三和全三国大三势保三持一三致，三以消三化库三存为三主，三市场三整体三进入三平稳三发展三阶段三，不三会出三现“三v”三型逆三转的三情况三。20三14三年供三应较三20三13三年小三幅上三升5三%，三库存三量巨三大，三20三13三年-三20三14三年库三存累三计1三60三7万三㎡，三按照三近两三年整三体市三场去三化平三均值三计算，三现有三库存三预计三需要三近1三3个三月去三化周三期。20三14三年市三场受三前几三年昆三明二三级市三场快三速发三展的三消化三，加三之人三口红三利减三退，三客户三总量三下降三，且三经济三增速三放缓三，财三富积三累增速未三能追三赶上三市场三供应三端放三量增三速，三去化三速度三将减三缓。134206141210820三0040三010三0080三060三0215三920三11三年44三420三12三年66三020三13三年94三720三14三年图：三20三11三-2三01三4年三昆明三二级三市场三库存三及去三化周三期分三析96存量三（万三㎡）去化三周期三（月三）Co三deofth三isre三po三rt|32©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三13昆明三市场三新增三供应三分析Co三deofth三isre三po三rt|33©Co三py三ri三gh三tCe三nt三al三in三eGr三ou三p,20三13[4三]昆三明商三品房三市场三分析三--三--三[4三.2三]昆三明市三场新三增供三应分三析[新三增供三应分三析]20三14三年昆三明整三体有三效过三规量三共计三17三31三万㎡三，同三比下三降9%三，主三要由三于呈三贡过三规量三同比三下降三61三%，三整体三依然三以南三市区三为主三；过三规物三业以住三宅物三业为三主，三其中三商写三混合三性质三过规三量同三比增三加1三20三%，三未来三2年三内将三逐步放三量市三场。20三14三年昆三明有三效过三规面三积共三计1三73三1.三2万三㎡。三从区三域情三况来三看，三以南三市区三为主三，过三规面三积共三计6三32三.8三9万三㎡，三占比三37三%，三该区三域以住三宅性三质为三主，三过规三面积三占南三市区三62三%；三而呈三贡过三规同三比下三降6三1%三。从物三业类三型来三看，三以住三宅物三业为三主占三比5三4%三，过三规面三积共三计9三42三.8三8万三㎡，三该物三业主三要集三中在三南市三区和三北市三区；三南市三区住三宅过规量三占总三住宅三过规三量的三42三%，三北市三区住三宅过三规量三占总三住宅三过规三量的三21三%。Co三deofth三