物业设备管理的要求及标准

物业设备管理基础西北区域工程部目录一、物业设备管理基础概述、意义及目标二、物业设备管理的内容三、物业设备管理制度四、物业设备管理的要求及标准一、物业设备管理基础概述、意义及目标1、物业设备管理的意义和目标2、物业设备管理的意义3、物业设备管理的目标1、物业设备管理的意义和目标物业设备概述。什么是物业设备设施呢？物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。

注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。2、物业设备管理的意义物业设施设备管理有以下几个方面的意义：①物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。②物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。③物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。④物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。⑤物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。3、物业设备管理的目标用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。

②衡量物业设备管理质量的两个指标：A——设备有效利用率，％；设备利用率是指每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比。是指设备的使用效率。是反映设备工作状态及生产效率的技术经济指标。B——设备的完好率，％；

设备完好率能够体现（评估）出一个企业的管理水平，设备完好率高的企业或车间说明平时的维护和保养到位，是设备管理的基本依据。

③所谓完好设备一般标准是：a、设备性能良好，如机械加工设备的精度达到工艺要求；b、设备运转正常，如零部件磨损、腐蚀程度不超过技术规定标准，润滑系统正常、设备运转无超温、超压现象；C、原料、燃料、油料等消耗正常，没有油、水、汽、电的泄漏现象。对于各种不同类型的设备，还要规定具体标准。例如传动系统的变速要齐全、滑动部分要灵敏、油路系统要畅通等。公式中的设备总台数包括在用、停用、封存的设备。在计算设备完好率时，除按全部设备计算外，还应分别计算各类设备的完好率。

④物业设备是否完好的标准为：

a、零部件完整齐全

b、设备运转正常

c、设备技术资料及运转记录齐全

d、设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象

e、防冻、保温、防腐等措施完整有效

二、物业设备管理的内容1、物业设备基础资料的管理2、物业设备运行管理3、物业设备维修管理4、物业设备更新改造管理5、备品配件管理6、固定资产（设备）管理和工程资料的管理等7、工程资料的管理8、物业设备管理的机构和职责1、物业设备基础资料的管理

注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。（1）设备原始档案设备原始档案包括：①设备清单或装箱单②设备发票③产品质量合格证明书④开箱验收报告

⑤产品技术资料⑥安装施工、水压试验、调试、验收报告（2）设备技术资料

设备技术资料包括：①设备卡片②设备台账③设备技术登录簿④竣工图⑤系统资料（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件2、物业设备运行管理物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。2.1物业设备技术运行管理应取得两个方面的成果：一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态①针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。根据设备运行周期、②对操作人员进行专业的培训教育。（作业指导书、安全操作规程）必须严格要求持证上岗。

③加强维护保养工作。④设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。⑤对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。⑥对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

二是从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益。2.2物业设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：初期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑以下因素：①设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。②设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。③设备的价格及运行时能源的耗用情况。④设备的寿命。⑤设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。⑥注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，运行成本管理①

能源消耗的经济核算。②

操作人员的配置③

维修费用的管理

3、物业设维护保养设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。3.1维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。3.2维护保养工作的实施维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。

①日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。

②定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。③设三备定三期保三养内三容：彻底三内外三清扫三、擦三洗、三疏通三；检查三运动三部件三运转三是否三灵活三及其三磨损三情况三，调三整配三合间三隙；检查三安全三装置三；检查三润滑三系统三油路三和油三过滤三器有三无堵三塞；清洗三油箱三，检三查油三位指三示器三，换三油；检查三电气三线路三和自三动控三制的三元器三件的三动作三是否三正常三。3.三3三级三保养三制三级三维护三保养三的内三容：a.三日常三维护三保养三：班前三班后三由操三作工三人认三真检三查设三备，三擦拭三各个三部位三和加三注润三滑油三，使三设备三经常三保持三整齐三、清三洁、三润滑三、安三全，三及时三消除三各种三泄漏三现象三，班三中设三备发三生故三障，三应及三时排三除，三并认三真做三好交三班记三录。b.三一级三维护三保养三：以操三作工三人为三主，三维修三工人三辅导三。按三计划三对设三备进三行局三部拆三卸和三检查三，清三洗零三件，三疏通三管路三，更三换磨三损的三零件三，调三整设三备各三部位三的配三合间三隙，三紧固三设备三各个三部件三。c.三二级三维护三保养三：列入三设备三的检三修计三划。三以维三修工三人为三主，三操作三工人三配合三对设三备进三行部三分解三体检三查和三修理三，更三换或三修磨三零件三，清三洗、三换油三、检三查修三理电三气部三分。“三三级维三护保三养制三”、三必须三使操三作工三人对三设备三做到“三三好”、“四三会”、“四三项要三求”，并三遵守三“五项三纪律三”。三好：管好三、用三好、三修好三；四会：会使三用、三会保三养、三会检三查、三会排三除故三障；四项三要求：整齐三、清三洁、三润滑三、安三全；五项三纪律：培训三上岗三，遵三守安三全操三作规三程；三保持三设备三清洁三，并三按规三定加三油润三滑；三遵守三设备三交接三班规三定；三管理三好使三用工三具、3.三3设备三的点三检设备三的点三检就三是对三设备三有针三对性三的检三查。三设备三点检三时可三以停三机检三查，三也可三以随三机检三查。设备三的点三检包三括日常三点检及计划三点检。设备三的点三检包三括日常三点检及计划三点检。设备三的日三常点三检由三操作三人员三随机三检查三，日三常点三检内三容主三要包三括：①运三行状三况及三参数三；②安三全保三护装三置；③易三磨损三的零三部件三；④易三污染三堵塞三、需三经常三清洗三更换三的部三件；⑤在三运行三中经三常要三求调三整的三部位三；⑥在三运行三中经三常出三现不三正常三现象三的部三位。设备三的计三划点三检一三般以三专业三维修三人员三为主三，操三作人三员协三助进三行，三计划三点检三内容三主要三有：①记三录设三备的三磨损三情况三，发三现其三他异三常情三况；②更三换零三部件三；三③确三定修三理的三部位三、部三件及三修理三时间三；④安三排检三修计三划。3.三4物业三设备三的计三划检三修a.对在三用设三备，三根据三运行三规律三及计三划点三检的三结果三可以三确定三其检三修间三隔期三。以三检修三间隔三期为三基础三，编三制检三修计三划，三对设三备进三行预三防性三修理三，这三就是三计划三检修.b.实行三计划三检修三，可三以在三设备三发生三故障三之前三就对三它进三行修三理，三使设三备一三直处三于完三好能三用状三态。计划三检修三工作三一般三分为三小修三、中三修、三大修三和系三统大三修4三种。计划三检修三和维三护保三养的三关系设备三管理三应建三立“维护三保养三为主三，计三划检三修为三辅”的三原则三。4、三物业三设备三更新三改造三管理在使三用设三备时三特别三要注三意的三是，三只要三通过三技术三改造三能达三到同三样的三目的三的，三一般三就不三采用三设备三更新三的方三式。5、三备品三配件三的管三理a.运转三类的三零部三件将三要磨三损、三老化三，从三而降三低了三设备三的技三术性三能。b.用新三的零三部件三更换三已磨三损老三化的三零部三件，三在检三修之三前就三把新三的零三部件三准备三好，三这就三是备三品配三件管三理的三基本三原则三。c.备品三配件三管理三工作三的目三的是三，既三要科三学地三组织三备件三储备三，及三时满三足设三备维三修的三需要三，又三要将三储备三的数三量压三缩到三最低三的限三度，三降低三备件三的储三备费三用，三加快三资金三周转三。6、三固定三资产三（设三备）三管理固定三资产三是指三使用三年限三在一三年以三上，三单位三价值三在规三定标三准以三上，三并在三使用三过程三中保三持原三有物三质形三态的三资产三，包三括房三屋及三建筑三物、三机器三设备三、运三输设三备、三工具三等三。不属三于生三产经三营主三要设三备的三物品三，单三位价三值在三20三00三元以三上，三并且三使用三期限三超过三两年三的，三也应三当作三为固三定资三产管三理。管理三固定三资产三应考三虑的三几个三问题三：固定三资产三（设三备）三的利三用程三度：三利用三率和三生产三率两三个指三标设备三折旧三：参三考同三类，三根据三设备三情况三以及三技术三进步三程度设备三的报三废6.三1固定三资产三的管三理要三求：1、三保证三其完三整无三缺。2、三提高三其完三整度三和利三用效三果。3、三正确三核定三其需三用量4、三正确三计算三其折三旧额三，计三划性三地计三提折三旧。5、三进行三其投三资预三测。7、三工程三资料三的管三理资料三管理三的目三的和三意义物业三工程三资料三的分三类目三录竣工三验收三资料设备三管理三资料二次三装修三设备三改造三变更三资料工程三资料三管理三的方三法：文件三档案三管理三和电三脑管三理两三大类三。工程三资料三管理三的要三求：归档三：要三求和三时间保管三：严三格做三到“三七防三”（三防火三、盗三、高三温、三潮，三虫，三尘及三有害三气体三）;三每年三年底三一次三特别三清理三。8、物三业设三备管三理的三机构三和职三责8.三1机构三设置三：符三合需三要，三责任三明确三，精三简高三效。8.三2物业三设备三管理三人员三岗位三职责工程三部主三管是对三物业三设备三进管三理，三操作三，保三养，三维修三，保三证设三备正三常运三行的三总负三责人三。各专三业技三术主三管（三工程三师或三技术三员）负责三所管三辖的三维修三班组三的技三术、三管理三工作三，并三负责三编制三所分三管的三机电三设备三的保三养、三维修三计划三、操三作规三程及三有关三资料三，协三助部三门经三理完三成上三级主三管部三门布三置的三工作三。维修三人员三（技三术工三人）负责三完成三主管三安排三的各三项维三修工三作。保管三员负责三对设三备配三件及三工具三进行三保管三，对三进出三库物三品进三行登三记并三定三期盘三点。资料三统计三员负责三对设三备相三关资三料进三行归三档保三管，三并对三相应三的质三量记三录进三行定三期归三档保三管。三、三物业三设备三管理三制度（一三）、三生产三技术三规程三方面三的制三度（二三）、三管理三工作三方面三的制三度（三三）、三责任三方面三的制三度现代三物业三管理三都是三专业三化管三理，三最主三要的三内容三就是三要建三立一三套完三整的三管理三制度三。物三业管三理的三规章三制度三有下三列三三大类三：（一三）、三生产三技术三规程三方面三的制三度物业三设备三接管三验收三制度物业三设备三的安三全操三作规三程物业三设备三的保三养维三修规三程（二三）、三管理三工作三方面三的制三度1、三物业三设备三预防三性计三划维三修保三养制三度2、三设备三运行三管理三制度三：包三括巡三视抄三表制三度，三安全三运行三制度三，经三济运三行制三度，三文明三运行三制度三等。3、三工具三领用三保管三制度（三三）、三责任三方面三的制三度各专三业、三技术三工种三及管三理岗三位责三任制三度值班三制度交接三班制三度报告三记录三制度从而三实行三专业三化、三制度三化的三物业三设备三管理三。四、三物业三设备三管理三的要三求及三标准一）三设备三管理三体制二）三设备三技术三与经三济管三理四、三物业三设备三管理三的要三求及三标准一）三设备三管理三体制1.三企业三负责三人管三理职三责2.三设备三管理三部门三及其三人员三配备3.健全三必要三的管三理制三度4.三技术三经济三指标三应达三到同三行业三或上三级主三管部三门规三定的三要求二）三设备三技术三与经三济管三理1.三设备三前期三管理2.设三备技三术管三理3.设三备经三济管三理4.设三备使三用与三维护三管理5.特三种设三备管三理6.设备三管理三现代三化7.技术三档案三管理8.设备三技术三台账三管理1.三设备三前期三管理设备三前期三管理三是指三从设三备需三求提三出直三至设三备采三购，三安装三调试三、验三收投三入使三用的三管理三，它三包含三设备三需求三策划三、设三备采三购评三审、三设备三招标三、签三订技三术协三议和三合同三、设三备到三厂检三验、三设备三安装三、设三备调三试、三设备三终验三收、三设备三移交三等过三程。2.设三备技三术管三理1、职三责范三围1、三工程三技术三部负三责制三定并三完善三本制三度督三促、三检查三、评三比、三考核三本制三度的执行三情况三。2、设三备标三准1、三设备三标准三包括三技术三标准三和管三理标三准。三设备三的设三计、三制造三、安三装、三使用三、维护三、检三修和三报废三等环三节，三应认三真贯三彻执三行国三家标三准和三专业三标准三。没三有国三家标准三和专三业标三准的三公司三都应三制定三公司三标准三。2、三设备三技术三标准三：应三根据三设备三用、三管、三修、三造的三需要三制定三出设三备操三作规程、三设备三维护三检修三规程三、设三备制三造工三艺规三程以三及相三应的三安全三技术三规程三等。三设备三管理三标准三：应三根据三设备三管理三工作三内容三制定三工作三程序三，并三根据三各级三责任三制，三制定三相应三的工三作标三准。3.设备三经济三管理设备三经济三管理三的内三容：1.三设备三的前三期管三理方三法三重在三提高三设备三投资三决策三的科三学性三。2.三研究三应用三设备三周期三费用三的理三论和三方法三提三高和三延长三设备三的经三济寿三命。3.三开展三成本三分析三降三低维三修费三用。4.三制定三设备三管理三与维三修定三额标三准。5.三加强三全面三经济三核算三提三高设三备的三综合三效率三。6、做三好设三备节三能降三耗工三作。4、设三备使三用与三维护三管理①三设备三设施三检修三、维三护、三保养三管理三的目三的是三为了三加强三设备三的管三理，三安全三合理三有效三的发三挥设三备的三功效三，做三到正三确使三用、三精心三维护三，使三设备三经常三处于三良好三的工三作状三态，三以保三证设三备的三安全三稳定三运转②三操作三人员三（1三）培三训后三上岗三，严三格按三操作三规程三进行三设备三的运三行（三2）三设备三执行三“定三人定三机”三的专三机负三责制三，认三真填三写运三行记三录（三3）三认真三做好三设备三润滑三、维三护保三养工三作（三4）三严格三执行三交接三班制三度（三5）三保持三设备三整洁三，及三时消三除设三备的三跑冒三滴漏三等现三象。5、特三种设三备管三理5.三1特种三设备三管理三制度5.三2特种三设备三操作三规程6.设备三管理三现代三化采用三计算三机辅三助管三理。采用三设备三状况三监测三和故三障诊三断技三术实三行预三防性三维修三方式三。设备三制维三修和三改造三中采三用新三材料三，新三工艺三，新三技术三。逐步三实行三全员三化，三社会三化，三规范三化的三方向三努力三。7.技术三档案三管理工程三技术三部要三有公三司管三重要三设备三的技三术档三案设三备技三术档三案内三容包三括：a目三录b安三装使三用说三明书三、设三备制三造合三格证三及压三力容三器质三量证三明书三、设三备调三试记三录等c设三备履三历卡三片、三内容三包括三、设三备编三号、三名称三、主三要规三格、三安装三地点三、投三产日期三、附三属设三备的三名称三与规三格、三操作三运行三条件三、设三备变三动记三录等三。d设三备结三构及三易损三件图三纸三e设三备运三行累三计时三间f历三年设三备缺三陷及三事故三情况三记录三g三设备三检修三、试三验与三技术三鉴定三记录h设三备评三级记三录三i设三备润三滑记三录。8.设备三技术三台帐1、三应建三立设三备的三技术三台帐三设备三技术三台帐三是本三单位三设备三的综三合技三术资三料主三要包三括以三下内三容：a、三设备三技术三状况三汇总三表(三设备三完好三率、三泄漏三率和三主要三设备三缺陷三)b、三主要三设备三(装三置)三运转三状况三汇总三表(三设备三〈装三置〉三运转三时间三、停三机时三间〈三计划三检修三停机三、事三故停三机、三备用三停机三、待三料停三机〉三)c、三设备三