房地产前期策划

第三部分房地产前期策划故策之而知得失之计房地产策划概念的厘清此次课程所探讨的房地产前期策划，是指土地已经获得而规划设计尚未完成前的策划工作，其策划的核心在于”指导开发“。在土地购买前的对土地投资机会评价，是另一套专业工作方式与思路，策划的核心在于”指导投资决策“；而规划设计已经完成甚至施工已经开始后的营销策划，其核心则是在产品已经确定基础上的”指导销售“。前期核心工作目标是保证在企业战略与自身地块属性的基础上，产品设计切实满足消费需要，能够赢得市场竞争，能够实现最佳财务目标。项目市场（供应与需求）客户产品资金客户策略产品策略开发策略盈利发现平衡点开发商前期策划的分析部分：宏观中观与微观的关键点周边环境与开发条件–项目适合性目标客户–产品创新性……宏观市场分析中观市场分析微观市场分析政策、经济、规划影响–项目可塑性前期策划的分析部分：宏观中观与微观的关键点市场走势

–项目发展性区域供应与需求–项目竞争性前期策划的基本结构第一阶段可行性第二阶段系列研究第三阶段系列策略第四阶段销售推进可行性研究价格定位开发周期销售周期经济效益分析营销计划推广方案项目研究市场定位客户定位产品定位地块产品方案具象化反思调整本体研究前期策划报告的简洁逻辑框架发展策略资源挖掘机会分析形象定位价格定位客户定位产品定位案例研究模式借鉴项目定位物业发展建议总体规划功能配比建筑风格园林风格配套设施项目资源产品研究客户喜好市场分析客户研究市场发展水平研究背景研究项目价值的研判宏观经济背景城市规划研究个案研究潜在客户挖掘潜在客户需求特征项目本体分析分析策略第四部分针对性的房地产市场分析“有的放矢”

为什么要进行房地产市场分析？

评估项目所处的市场环境寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场规避市场风险制定项目的发展方向和市场定位推荐最具竞争力的产品建议评估开发商目标实现的可能性……市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析。需求市场分析：目标客户需求分析预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素：确定目标消费人口、家庭和客户特征统计目标消费者收入、支付能力和购买力迁居和交通方式目标客户的消费价值趋向（偏好）等通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。供给市场分析：竞争项目市场分析供给分析主要考虑以下关键因素：现有物业的供应类型和各供应面积空置率和空置物业的特点近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况在建或者正在筹建、拟建的项目租金或者售价，以及不同位置和品质的物业租金或售价的波动现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力）市场分析的落脚点：必须回答的三个核心问题本项目的目标客户是谁？目标客户的置业需求和偏好是怎样的？本项目面对竞争市场的机会点在哪里？项目未来在市场中的地位如何？房地产市场分析的思路三个层次区域市场、相关物业市场、项目针对性物业市场两个方面市场的供给、市场的需求三个时段过去、现在与未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析房地产市场分析的步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的方法

区域经济环境分析区域房地产市场分析对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。区域经济环境和市场分析：基本内容数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈区域经济环境分析1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数等2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数房地产市场分析的方法

区域经济环境和市场分析：基本资料的获得人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的方法

区域经济环境和市场分析：市场发展状况重要指标房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段市场典型表现开发商策略复苏直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地发展地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场最佳策略：土地储备；而销售策略是：分期卖楼危机顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者一次性卖楼萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价房地产周期理论阶段价格阶段：复苏发展危机萧条判断因素：GDP增速人均GDP增速房地产发展程度异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地昌产市妖场预备警预恢报指炎标体帅系房地产贺市场分鱼析的方利法区域彩经济丹环境弊和市钢场分汁析：型市场虽发展昼状况凯重要堆指标分类说明适用范围典型全国性指数房地产价格指数动态描述一定区域内各类房地产（如商业、住宅和工业）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。应用于微观领域，例如房地产投资分析、房地产价格评估等中房指数、全国35个大中城市房地产价格指数、戴德梁行指数房地产综合景气指数根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产市场景气或房地产业发展状况的经济指标，采用一定的综合方法（如合成指数法或扩散指数法）对这些指标进行加权综合，得到一个综合景气指数多用于进行宏观经济形势分析、宏观行业分析等国房指数中国须当前钓几种亿主要斥的房陡地产升指数房地驼产市甲场分龟析的争方法区域肌经济抹环境舱和市雕场分骂析：饲市场蛇发展眠状况描重要倚指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔榜系数与查住房支可出比重拔的国际祝衡量标痕准＝食物利支出金翠额/总支帜出金勾额北京上海天津重庆成都武汉西安郑州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%20挂04年我国废各主要闯城市的哑恩格尔悦系数房地产纯市场分手析的方模法区域库经济外环境圆和市疼场分谎析：掏市场掏发展桥状况喂重要孟指标房价钻收入爽比——衡量城野市住房云可支付柴能力高香低、反稠映房地将产市场原总体状朽况的指醋标某个住葡宅市场裹上某个茎指定时蜜期内销惩售的住著宅的自呜由市场灶价格中通位数（彼或平均滚数）和惰该市场厚上家庭秤年收入就中位数塔（或平知均数）躬的比值市。国际吨上的大绪多数组推织使用搭中位数并定义，滴而我国天的房价证收入比降定义属跟于平均每数定义杆。来源：狗综合联铃合国可唤持续发埋展委员纸会、联敬合国人凳类住区突（生境祸）中心朴、世界宝银行对骗房价收尽入比的郑定义房价收蚂入比＝报平均房帖价/平均顶家庭揭年收凭入平均房胳价＝面耍积单价×面积披指标平均家姑庭年收申入＝平百均个人勒年收入×计算人爸口数定义计算方姨法及缺冠陷各指标恶的取值之不同，闪算出的碗房价收微入比结欣果相差筐是非常国大的面积单赴价：经婚济适用福房面积猴单价、许商品房聪面积单侧价、新祖旧房折堤合单价面积采指标师：60平方米膊、80平方殿米、迷人均狡建筑请面积×平均家勿庭人口平均个庙人年收牢入：工润资收入茫、工资愈收入及抓修正、帽可支配斥收入计算人雹口数：想双职工喜假设、镜平均家鹊庭人口“4～6倍”是纤从市场霉经济国圈家归纳澡得出的葡结论，昆不能不股加修改技的应用馋到我国萍。房地产邮市场分念析的方夏法对每预一个肺可能暴影响向项目焰竞争耽性能早的特钢征一客一进私行分弃析和始评价粉。法律副特性额：土深地使贡用权亩年限杰、规碧划条义件、拿建筑屯标准……经济特津性：价元格、付术款方式……自然特余性：地圣块面积体、形状条、高度鸦、景观订、区位……关联叙性：届通达督性、巩可视轧性项目自稿身资源按条件分浙析竞争对铃手分析目标紫客户否分析现有、鄙潜在竞忘争项目退的竞争汤特点、饮市场反瓜应目标档客户鹿的数孝量、辈收入园水平朽、家旷庭结醉构、谎消费斥偏好轮、生子活方告式、药心理亲特征惠、行块为模挤式找出缸项目宫的目景标客属户目标客必户置业申的需求渔与心理葱诉求找出否项目卧面对偿竞争宾市场伟的机蜘会点房地趴产市匆场分爪析的染方法僵：微掩观层舰面地产市峡场分析委的一些末误区针对棍性不蓬强，踪蝶内容壤太泛没有品充分边挖掘法区域金资源泥；大际环境垂看好伪，项梯目的苦小环泪境就算一定挠不错过分倚静重宏观倾资料来无论证项循目，只盘关注外月围共性锡，忽视抽项目差塑异性过于偏姿重对“桨二手资借料”的蛇应用以前告什么宗卖得圾好，乌现在厚就做任什么别人做限什么卖它得好，恳我们做讨也会卖役得好25第五部贱分对想项目开府发条件票的分析房地产处开发项摸目的区炊位条件剩分析区位猾与房和地产展价值房地产丙开发项贵目的区原位分析区位限选择持要注繁意的敬问题区位原与房疲地产葱价值区位惧的重您要性区位是樱指特定奇地块所凉处的空缎间位置炮及其相造邻地块痕间的相衔互关系滥。区位般，从贸大的观方面分来说扇，指声项目亿所在脊区域态；从籍小的观方面峰来说扒，指耍的是怜项目然开发差场地龟。区位的奔含义区位神与房挺地产尖价值对位置叮的两种机理解狭义的曲位置指如的是某南一具体沿投资项倚目的场岛地在城椒市中的肌地理位恳置。对位播置的痛广义毒理解驻，除惰了其偶地理衣位置志外，溉往往蛮还包洒括该富位置提所处罩的社茄会、帐经济菌、自绣然环咏境或端背景背。对位置虫的广义赛理解，与还应包溪括在该渡位置进犬行房地绣产开发忍投资所甲需支付站的成本赚高低和季所面临财的竞争裹关系。对位斤置的搂把握飞应有香动态盟的发屯展的屿眼光区位穿与房凉地产貌价值第一供、商挡业区商业区什按其功征能从高慕到低可的分为中宋央商业撒区、城歌区商业攻区和街轮区商业裹区。区位膊与城那市功筝能分掌区现代止城市滴土地步利用米在过誉去自板发利索用的哨基础其上，是通过涝土地炉利用潮规划果自觉截地进磨行区默位选血择，犬形成轻了明竿显的令功能闪分区姜，一转般分叮为商谎业区珠、居抛住区冤、工扰业区弹等若蔬干功哥能区蛙。区位局与房峰地产叶价值工业区根据各跪种工业滑的特点蚊（如污乐染状况瓶、占地棚面积等触），可家以将工会业分成农内圈工友业区、球外圈工缺业区和胡远郊工坑业区。居住怨区居住区赔是人们痛生活、报休息的竹场所。丹一般位潮于中央血商业区适与内圈签工业区铲之间，方或内圈半工业区卫与外圈嚼工业区朋之间。区位与己房地产杆价值区位与玻房地产颂投资价漫值的关混系房地凉产的仇区位誓优势服可以反给投暖资者友带来疾区位辟利润丹。区搞位利傅润越仍高，弹房地键产投愉资价狡值越商大。要想让嘱区位带忍来较高阶的房地谅产投资贡价值，煤在选择病时区位集时应该狮重视以蠢下问题座：注意区弱位升值辛潜力的发分析。选择远区位牢要有物超前魂意识忠，特劫别注犹意交卷通、蜜服务疾网点悔等公唉共设放施的字深层勒次分顷析。房地争产开艘发项单目的泛区位球分析影响房念地产开东发项目袍区位选牧择的因辛素分析第一、吉地域因夕素的分躬析与选什择地域匠因素哄的分死析与备选择朵是战眠略性痰选择伴，是凉对项多目宏适观区致位条助件的谢分析煌与选摸择，痛主要旨考虑胞项目椒所在充地区炉的政欲治、写法律产、经显济、谨文化抖教育屠、自会然条浪件等酸因素荣。房地产垄开发项像目的区同位分析第二壁、具殿体地瓣点的税分析案与选校择它是对冰房地产蹦项目坐落落地点韵和周围昼环境、介基础设吓施条件泉的分析惩与选择缺，主要怖考虑项毅目所在纱地点的回临街状漫况、建喇设用地连的大小友、利用弦现状、局交通、淹城市规羞划、土盯地取得度代价、厘拆迁安血置难度翁、基础云设施完奶备程度甘以及地宵质、水俭文、噪谦声、空占气污染歼等因素你。房地产愚开发项斗目的区剩位分析第三、咬开发潜圾力分析房地蜓产开伟发应辣追求泉最高断最佳牧利用制，也绍就是舟说在争技术唤可行英、规王划许街可且合财力虫允许赌的前低提下衬达到谷最有湿效利要用。第四职、土用地使趴用权结获取思方式匀分析从目刻前国但内获炊取土佣地使私用权举的途骑径和革方式披来看尽，有申通过奸政府姑土地敢出让冠和从棒当前哈土地防使用缠者手似中转腰让等兔两种魔途径券。房地滴产开粪发项茄目的择区位歼分析具体的昨影响因萍素城市规吓划方面劳的因素自然仁特性市政基霞础设施甘条件交通抱通达金程度停车战条件环境条志件公共配艇套服务壳设施完很备情况当前土璃地使用舰者的态其度土地价良格供求偿关系不同类暗型的房果地产项油目对区汁位的要抗求：第一免、居旁住项桶目居住用分地的区璃位选择句，一般看应考虑仆以下主梯要因素策：市政养公用攻和公遇建配添套设葬施完句备的叮程度刃。公共赴交通泄便捷何程度化。环境因属素。居民人演口与收森入。房地判产开禽发项竿目的腹区位茫分析房地催产开婆发项掩目的热区位典分析第二低、写表字楼亿项目影响写务字楼项阳目位置美选择的醒特殊因崭素包括搏：与其誉他商距业设键施的全接近群程度污。周围两土地愈利用享情况狐和环严境。易接胜近性仁。第三谁、零刃售商概业项约目商业项惊目的区曾位选择除，应该源有利于误实现它费的最大院利润。遍所以它歉的选择犬原则有屿以下几恒条：最短时箱间原则区位易县达性原稼则接近购引买力原涨则满足消绿费心理浴原则接近CB鞭D原则房地产倦开发项宣目的区挪位分析第四狡、工丑业项陶目工业项截目场地尾的选择碗须考虑政的特殊糕因素包捆括：当舅地提供敲主要原忌材料的诊可能性垂，交通柏运输是垦否足够耍方便以劲有效地搂连接原窃材料供写应基地滨和产品绵销售市洽场，技数术人才恭和劳动终力供给艰的可能血性，水蹦、电等壁资源供尸给的充暮足程度京，控制似环境污言染的政踏策等。房地产脆开发项存目的区蒙位分析区位恰选择老要注勺意的白问题过分扣强调香区位总或地百段的识作用荐会产载生对饱开发丸投资攀者的秆误导来自规悔划、法五律方面炕的约束首可能在属增加邻区影么响可能俩会面临贴改变对于睡项目惩的选唱择要嫩和区含位的村性质候相配摩套区位选已择要注鼻意的问敬题下图央是对笛上述哨分析容的一层个总俘结。幸它说惹明了丛区位执价值爸的转蒸移过沙程：区位区位上的物业适合市场投资价值图：区犁位价值傍的转移车过程因此，录不是区龟位本身著，而是友区位上失的物业评适合了萄市场的故话，才码能带来路价值。第六冈部分关于SWO汗T分析关于项惩目定位关于检定位签与规液划设竞计的安关系定位与究初步方夜案设计恼中财务雨的作用STOW内部因事素外部行因素SWO奸T分析SW决OT战略工落具（项匆目+环境+竞争）SWO柿T分析的辱价值因题素针对一岸个地块馆的价值鲁因素包灾括：地段骡因素——地段/片区汉认知问度/周边替配套迎（商条业/教育）/交通等间（可总省结为便镇利性/成熟壳度/知名授度）环境因婚素——自然裹环境/四至景该观/社会人乐文环境威（噪音归）等（俯可判定萌资源的智程度：盛稀缺、愧良好还而是匮乏呈）地块老因素——地形地致貌/规模/技术邀经济待指标携等（腊可判陆断产词品的型可发摔挥空劫间）开发商爱要素——目标/开发商著品牌/可利骑用资症源等针对一盈个即将藏销售的振项目与僵地块的监主要差垃别在于秘增加了葬产品因丛素：产品呆因素——产品/户型/自身纱配套/昭示性今等对于暑一个船大盘赴的后圾续阶毁段，臭需要贝增加勒项目勺因素拿的判赖断：项目因尚素——口碑/人气/项目知器名度/客户匠群体/前期售榆价/前后笨产品亮差异六性/物业涉管理等O/T（机会/威胁肝）的篮价值君因素宏观要亮素——经济形够势（宏通观政策漂）/重大城缴市变革中观仓要素——行业黑形势魄（一晌、二游、三纯级市漫场）/城市枣规划闭（交眨通、偷市政奶配套概、开股发重辰点、脾热点貌等）微观未要素——市场竞低争（片京区、楼块盘、户惨型）/客户棋流向通常岭对于绵销售梨中后梁期的摧项目罩，宏誓观要大素相窝对失扶效；膛反之扎，对稳于一辛个远雪期的技大盘碑，微面观要孟素相挡对次跪要。S/笔W（优姓势/劣势多）的莲价值水因素地段要锤素环境要仆素地块/产品要拼素开发酿商/项目洪要素前两国个为龙被动氏性要辟素，列后两佩个为驾主动步性要爱素SW挨OT分析的鉴价值因崖素SWO虫T分析的鸡核心本串质项目战脊略发挥痒优势惠，抢薪占机借会利用机医会，克破服劣势减少劣语势，避丙免威胁发挥块优势乎，转翼化威股胁优势S机会O威胁T劣势W前期策暗划的完贵整过程案例之院一：广捕东清远弓地王项卵目用地氏面积治：32迅37朋9.好68料m2容积阔率：杯约5.迅5-饥6.虽5清远概枕述珠三奇角边奋缘紧邻兴广州历史悠粱久足球基保地温泉、禽漂流经济餐增长“地王接”项目而，将成鼻为清远封沿江高桨品质的寒高层景膏观社区用地顶性质厅：住权宅用笛地占地库面积奖：323事79.搭68m2地价阳：3.5亿元容积率没：约5.5随-6.板5总建懂筑面厌积：渴约17辛.8额-2候1万m2物业类轨型：以牵高层或阔者超高双层为主项目用能地图北江未来，坦项目周炒边区域束将成为奸清远新香兴的行煎政文化促中心传统遗特色侦综合祸区现代居拨住综合追区行政弹商务这文化纺区现代榴居住仗综合配区生态痰观光责区现代居请住综合闯区办公穷商务兼综合谎区现代居赵住综合湖区服务综扯合区未来减城市盘发展津方向项目清远胃的经亲济结批构：GD削P增长窝主要燃以投矿资拉远动清远市帝近年固沈定资产畜投资总舞量和GDP综合熊图表固定再资产胳投资蜻占据GD谊P的主导词地位，07年达侵到GDP的81达.5卧%。且栽固定塌资产善投资敢额持两续高迁速增捉长，惕近5年增速奥平均超孩过50%。

清远肇庆韶关惠州中山佛山东莞深圳广州固定资产投资487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投资占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%数据辛来源好：广撇东省晕统计伤局数据来泡源：清奥远统计梢年鉴200葡7年广誓东省漂主要民城市赛固定芝资产吩投资垂总量/GD景P值（亿答元）从经拉济结愤构的腰发展明规律泰看，恳清远宪的经激济尚票处在镜经济测发展浙的初欲期阶去段。清远的叛房地产市场数据奔出处暂：《统计爸局房状地产所数据孩分析》与珠三棍角同级融城市相究比，清箩远整体哑的房地露产市场婚容量较挥小。200饿6年开始校，房地毛产市场呀容量猛温增，当纸年预售叠面积增殖长15晒3％，销嚼售面积舍增长166％。供应量梅相对较坡大，供府应：销沿售比值尘基本维百持在2－1.歌5:派1。

佛山肇庆江门惠州湛江河源清远成交面积（万㎡）764491.47260.68321．9799.0396.3420320拴07年清远碌与珠三闪角同级罚城市成是交情况春对比男（单绿位：万m2）200喷3-2陶007清远山房地嚼产供粪求比虏较（只单位洲：万m2）房地产围价格刚慨性，泡温沫较少自20组04年以来刑，清远凝房价稳赛步增长傅，（以够清城区浇价格为要计算对肠象）年吹增长率职达到了31汪%。20称07年清闷远的选房价/收入瞧比约7.8左右，灿处于中漫国范围有内的理视性水平借，整体掉价格水四平较为级刚性，为抗风险谅能力较错强。

北京上海广州武汉西安清远商品住宅均价（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房价/收入比13.114.010.68.67.87.820削07年清远致及主要疫对比城太市房价雷情况20宗02－20喘07年清远萍市房地虽产均价打情况（已元/㎡）数据贵出处形：《统计猫局房狂地产撕数据冻分析》这是K开发先企业踢具有静战略虏意义档的项妄目这是清远房地产最有份量的项目之一地价创下清远土地市场天价，在清远房地产市场极具影响力。这是K开发浮企业复跨出乱福州芝市场波，初减涉清宝远市姐场的盗项目剂。在奖这个尘紧邻车珠三逮角腹糟地的归市场沟中，钟一旦继通过腥项目楚成功这树立亩企业衣在市脊场中筛的品置牌形较象，殊未来汁的发谦展潜近力是廉无穷稻的。从初战步的上市场旧判断最，对仗项目挡的认拣知这是树立清远清城区品质标竿的项目区位条件稀缺、用地条件出众，项目有条件且必须树立清远市场的品质标竿。在初筑步判思断之办下的恐项目兴思考项目以委住宅为各主体，丽是否有素条件引贤入商业书、酒店怖公寓等脖高价值狮物业类颤型，使紫得项目鼻整体收贺益提升强？住宅川市场蹲特别链是高大端市苏场容荡量、转竞争博状况亲、客幅户需添求如律何？璃项目柳应该改采取挺什么塔样的债市场此策略售？商傻业和最酒店尊公寓但的市调场机声会如眠何？整体潜市场浙定位鸟和物胖业定摊位如做何？劫产品开发展呀的原口则和告方向啦、以晴及随锐之带禁来的钳收益赶状况犁如何断？大型稿住区边开发虚发展隆策划搭工作案例愈之二蚂：金猪地荔总湖城铜项目用地面舞积：32吓9.拴2公顷容积傻率：丈约1.丧0金地荔貌城湖广园快念速路广州宴核心秤区金地荔竖湖城：厕距广州涛核心区1小时筐车程耀的大异盘适中的肥容积率岔促使项当目具有犹打造多上种复合哀物业的钉可能地理纽奉位置己的特盖殊性凉导致段项目财针对喝的主假力客侵源具阔有多漏种可遥能性新新公路余家庄水库用地坡面积吓：329还.2公顷，493勇8亩建筑面货积：31示2万平炮方米容积通率坝：0.9籍47项目开林发条件伏分析山林植被高尔夫球场余家庄水库采石场原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路资源归：山窝水生态竭环境＋维荔湖高普尔夫球予场分为梯东、鱼南、鼠西三源个地蔑块，蔬地块哥原为相自然垮山林敞地块钩，外药环连似绵起案伏的畜群山选，内赢绕千防亩清踢幽明无澈的会余家跳庄水悠库，予南望淹林木闭葱郁算的南该香山帅西麓忙，与雄万顷且绿茵27洞荔丈湖高枕尔夫罚隔水健相望似。项目外无环连绵肃起伏的嫂自然山捧系，内肆绕千亩你清幽明型澈的余金家庄水店