知名地产项目计划管控

2016年12月如何做好计划管控分目录

集团新进度计划体系一

区域“1212”内控进度计划考核二

如何做好计划管控三集团计划管控体系第一部分定案摘牌后交楼联合验收集团新进度计划体系层面全周期监控、考核区域”1212”内控进度计划考核层面全周期监控、考核2016年集团大运营综合评分管理及考核办法对质量、进度、成本三个板块按照4:3:3的权重进行综合评定打分：即：大运营综合评分=区域工程质量考核评分x40%+区域计划运营考核评分x30%+区域成本管理考核评分30%。综合排名第二至第五的区域分别予以90万、80万、70万、60万的奖励，综合排名第一的区域则授予“运营管理大奖”并奖励100万。区域运营考核6集团层面里程碑计划主项计划（定案、审定）摘牌前1、定案版主项计划7★定案后：

根据集团2016年1月份下发的《碧桂园集团进度计划管理办法（2016年版）》要求，需在项目定案后5日内或未定案项目摘牌前2个月完成定案版主项计划的编制及审批工作，（对于未能安排跟进项目人员的新项目，此项工作一般由区域来完成编制并发起流程）。2、里程碑计划8★确定开盘基准工期（定案后至摘牌前）：

按照集团要求，一般在摘牌前确定新项目的规划，规划确定后即可向集团申请开放/开盘基准工期，确定项目何时开放、何时开盘。但实际上获取的项目很难在获取土地前确定规划（主席签字的规划），那么上报集团开放、开盘工期申请的时间将会推迟到摘牌后。9★确定开盘基准工期（摘牌后：（确定项目跟进运营的同事，方便区域对接工作））

按照新项目开放/开盘基准工期申请表的要求，结合《碧桂园集团进度计划管理办法（2016年版）》和《新项目开放及开盘基准工期管理办法（2014版）的通知》的要求，综合考虑后在摘牌当天开始填报，上报区域运营管理部胡晓翔，由区域跟进落实，最终反馈给项目（2~3天完成）。2、里程碑计划《碧桂园集团进度计划管理办法（2016年版）》对开放、开盘工期的确定2、里程碑计划一二线城市集团营销供货需求计划确定的工期集团投资决策意见表上承诺的工期同行先进工期经集团审批通过的开放/开盘基准工期（一事一议原则）三四五线城市原则上所有三四五线城市新获取项目均需按照“456”要求执行—4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周集团投资决策意见表上承诺的工期集团营销供货需求计划确定的工期不能超出集团开放/开盘基准工期所约定时间周期11★摘牌后：项目开放/开盘工期起算点：按以下三个原则的最早时间确定：土地获取时间我司自有资金已实质投入超过3000万（含）的时间项目实质性开工时间（如以上情形无法涵盖，可按一事一议原则确定）2、里程碑计划2、里程碑计划12开放/开盘工期及起算点确定后，即可编制里程碑计划的开盘时间。再根据开盘/开放时间倒推开工时间，由开工时间根据《项目开发基准工期表》确定交楼联合验收时间，最终确定里程碑计划时间（提醒：认真组织货量区的交楼片区划分）2、里程碑计划13★摘牌后里程碑计划上线：（1）项目必须在规定时间内（三四五线城市项目为摘牌后10天内，一二线城市项目为摘牌后25天内）完成里程碑计划的最终确定及上线工作（以通过集团运营中心负责人的审核为完成标志）（2）要求在发起bip审批流程时附上相关资料：①项目里程碑计划表；②开工图③营销供需计划表④投资决策表（3）BIP审批流程为：①项目营销经理；②项目第一负责人③区域营销负责人；④运营管理部总监⑤区域总裁；⑥集团营销中心片区负责人；⑦集团运营中心负责人。（提醒：只要有bip账号，即可发起流程）3、审定版主项计划14原则上：里程碑计划开工前获取施工许可证，规划许可证及国土证根据每个项目实际情况确定时间，但必须满足开工前完成。国有土地使用权证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证★主项计划五证考核：实际上：里程碑计划开工较实际开工晚，施工许可证、规划许可证及国土证的完成时间可争取开工后完成，最大程度可推迟到预售证获取前半个月。（前期重要证件）（主项计划清单节点涉及工程、报建、设计、招标、采购六大板块共同协商确定）3、审定版主项计划并上线（PMS系统）15项目确定运营专员，上报区域陈康，区域会协助申请PMS系统权限。原则上里程碑计划确定后（完成bip审批终审）即可编制主项计划，但实际集团给予的时间有限，需与里程碑计划同步编制并上线。（提醒：必须开通PMS系统权限，才能发起流程）审定版主项计划编制及上线要求：（1）项目必须在规定时间内（三四五线城市项目为摘牌后10天内，一二线城市项目为摘牌后25天内）完成审定版主项计划的上线审批执行（主项计划清单见附件1；主项计划PMS系统上线操作指引见附件3）。（2）BIP（PMS系统）审批流程为：①项目第一负责人（需申请PMS系统权限，要求项目摘牌后第一时间确定）；②区域运营负责人；③区域总裁；④运营中心分部运营总监；⑤运营中心负责人。集团考核重点提醒里程碑计划的调整及审批流①项目营销经理②项目第一负责人③区域营销负责人④运营管理部总监⑤区域总裁⑥集团营销中心片区负责人⑦集团运营中心负责人审批顺序积存/去化率项目供货的可能性集团的供货评估项目的调整分析区域供货的平衡性去化率供货总量项目需重视首次开盘后一个月内里程碑计划调整的机会，合理利用集团规则，掌握项目开发的主动权（优秀案例——常熟东三环、宿迁沭阳项目）集团考核重点提醒里程碑计划的调整及审批区域计划管控体系第二部分维度指标权重计算办法评审部门财务（20%）经营性净现金流15%五档递进计算法财务资金部结算净利润5%销售（20%）签约销售额月累计签约销售额10%营销管理部月累计签约销售完成率10%运营（50%）计划完成20%运营管理部工程质量10%工程技术部成本控制全成本管理10%财务资金部签证变更2%成本管理部预结算3%招标合约5%客户（10%）工程交付与维修10%客户关系管理部加减分项督办事项完成情况及被集团通报表扬/批评的事项区域办公室2016年区域1212内控进度计划考核1、里程碑计划、审定版主项计划考核区域为什么对里程碑计划上线及主项计划上线进行考核？集团赋予考核，直接影响区域年度绩效考核，逾期将对区域运营板块计划完成率-1%。具体考核文件制度见：《沪苏区域里程碑计划及主项计划考核管理办法（2016年版）》（待区域发文）1、区域规内控考概核—流程解城析启动希会确定洪内控膊计划稳里程策碑节彩点开工开放开售项目运营管沸理部①明确酱内控目业标②提报区内控计省划表③审核库内核计麻划表④内洲控计路划项厨目总姐签字钞确认请各孩项目严肃客岗观地对神待启止动会辱汇报煤材料药，所宫有启幻玉动会倚中作慕出的承诺均会在内控计阁划中得位以体韵现一材言既屈出，各使命异必达待！2、沪苏并区域内这控考核妇制度解丑析2、区域桂内控考椒核—时效解伸析参与疫考核直时间项目摘牌他后次肉月内控节烟点参与安区域内于考核申请调报整时间仅在里程丙碑计饼划变忙化时可申中请内控衬计划调棚整成绩拣提交河时间项目条在每月2号、16号前提交双杯周考核寨成绩内控拴计划图一旦圾确定织，原演则上不允计许调毁整（里程没碑计划属变化除含外）项目鼓未在重规定故时间盯内提米交双欲周考库核成着绩，逝将在植月度武例会羽中通报后批评2、沪抱苏区徒域内询控考档核制机度解饭析3、区子域内也控考也核—评判解荐析内控节替点计划侨完成率评判笋三原魄则概述（1）考核蜓批次中包含的经任一个参楼栋节点未踢成，该吸批次节拐点完成箭率按0%处理（2）考砖核批舞次的欣单个根节点奖计划阅完成岔率只有100吧%或0%，不存者在部郊分完水成评团判（3）集团忠里程碑春计划节呢点（开售、倒交楼）逾乡丰期，慕当月酬所有携考核朽批次直接归证零项目映若对节点学完成诉率造千假，将在月退度例会迫上通报燃批评瓶，且卸进行批重罚项目若纸对区域唤评判的座计划完姐成率成绩有现异议需于成怠绩公布往后三天丙内发书面掏联系单荐至区域唉运营管丧理部进行申霉诉，逾期外将不予剪处理2、沪苏常区域内法控考核住制度解婚析

内控修订方向

内控计划修订举措

内控编制方式1、内控计划编制改为“两步走”由启动会后一次编制全部节点变更为启动会后仅编制开售前节点，在项目开盘后再编制开售至交楼节点

促进完美交楼实现口碑相传1、高层洋房“外立面完成且外架拆除”变更为“外架拆除”但内控要求的完成时间提前至不少于交楼前4个月2、联合集团子公司现代家居对后期“四大件”的厂家接单，现场复尺，材料到货进行全面监控；3、联合区域市政配套部对项目供电、供水、燃气工程涉及的方案设计，预算审核及工程定价，合同签订，正式供电/水/气进行全面监控；4、新增后期各项专项验收的考核节点，例：完成规划验收、消防验收；2、沪苏话区域内秃控考核上制度解穷析编号事项计划完成时间责任人实际完成时间备注

XX项目销免项计划滤表（调重点般项目叫）对于太评估购考核圾节点扭有风举险的与项目题，项析目总相首先插将改寄节点灶相关猾事宜枣分解直，制川定销剂项计涝划表描，其塑次，每周勤一、斗周三穗汇报监销项雹计划抗执行按情况，至该绳考核节畅点完成狼为止2、沪隆苏区怜域内棍控考煎核制饼度解剥析里程志碑计齿划批次拆落分聚焦职单体以单体为统计续依据以7天为周终期进行复夏盘，项胶目自查姐，区域很监控工程规先划证施工志许可遇证预售码许可胜证单体开元发进展单体工拜程进度精确满到每谈一栋细化愚到每牙一层2、沪即苏区恩域内很控考尚核制拆度解复析项目运很营专员角色定忍位熟悉项丝式目开发俩情况，妥拥有经营到性的偶思维，能犹做项索目总“参恢谋”的运营尚人项目运喂营专员考核倍维度

考核维度

考核PMS填报及时性

（40%）

内控计划考核完成率（40%）日常工作的配合度（20%）

重要指标每月PMS线上考核成绩每月1212内控进度考核成绩每周新项目周报提交的及时性、规范性和真实性新项目里程碑计划、主项计划上线及后期的变更维护项目调整开发节奏后内控计划的及时更新和反馈日常定期或临时性信息搜集表格提交的及时性和规范性项目每月形象进度上传的及时性和准确性双周考核资料提交的及时性、规范性和真实性日常沟通联系中的信息提供的及时性和真实性以结果为凡导向，为区域誉年度拼绩效作出突程出贡献利的项目丛优先2、沪短苏区尽域内离控考盗核制碑度解然析1、项目裤汇报制度——周汇漏报新项查目周翻报汇谈报模毅板交楼周报汇险报模板3、每总周情位况盘尊点2、项目猜汇报制度——周评估3、每寄周情狡况盘始点如何宴做好为计划总管控第三核部分1、现阶术段运营闯重点工兼作运营计划供货交楼严考核保货量保确音收2、计划烤管控细钩化1、里筋程碑走计划醋（红劫线）2、主项瞧计划（敏细化）3、专项厚（报建颤、设计符、招标奸、采购分）计划牲（前置爸）4、工程部（展示喂区及首废期货量育、中期燥、交楼窃）计划夫（执行拌）报建计御划：团队专业、队时间紧潜迫、全知员推进工程条修线：现截场资料唉搜集、腥图纸跟拥进、施溪工单位受