惠州高尔夫别墅项目前期策划案

2007-11-19合生高尔夫营销思路高尔夫这个由皇家宫廷兴起的运动，以其高昂的运营成本及独特的文化内涵，一直以来都只有少数人群可以参于。因此高尔夫也成了上等贵族的代名词。高尔夫俱乐部自然就成了上等人仕重要社交场所之一。高尔夫别墅更是成为财富追逐的对象，世界上顶级的豪宅大多源自高尔夫。房行东方房地产专业交流平台2003年底国土资源部发布的《国土资发【2003】388号文件·关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知》指出：“对不符合国家产业政策的项目，不切实际的‘形象工程’、‘政绩工程’项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不得报批用地”。2004年国务院办公厅[2004]1号文件——《关于暂停新建高尔夫球场的通知》指出：我国高尔夫球场建设将暂缓立项和审批。高尔夫项目审批暂停，高尔夫用地卖少见少，越来越稀缺珍贵。相对其它物业形态，高尔夫物业更具升值潜力和投资价值。本项目概况项目位于惠州中部,水口镇大和村，地处东江上游江岸。距离广惠高速蓬陵出口仅1公里。项目总占地3000亩，其中2000亩规划为27洞高尔夫球场，1000亩为商住用地。目前规划产品为：联排别墅、洋房、产权式公寓、商业。项目预期08年4月临建售楼部及板房投入使用，5月公开发售。目前高尔夫牌照尚未领取，届时现场也仅有9洞高尔夫展示。1.在现有地块条件的基础上，如何最大化的提升项目价值，树立顶级豪宅的形象2.在实现项目价值的同时，如何尽可能的降低或规避风险3.进一步巩固及提升合生的市场影响力世联对开发商目标的理解自04年合生进入惠州，先后开发了合生帝景湾及合生国际新城两个豪宅项目，合生已然在惠州确定豪宅品牌发展商的地位和影响力；然而随着万科、中信、碧桂园、雅居乐、珠投、星河、深业、深振业、富力等地产大鳄挺进惠州，本项目对合生品牌发展有何战略意义？本案要旨本案通过对高尔夫住宅项目开发模式的研究，结合自身地块的条件寻找一条更适合本案开发的方向，并在目标客群特征理解的基础上，研究项目与目标客群的沟通内容、沟通策略、沟通方式、以及沟通渠道，并以此展开营销部署。第一部分：市场定位深圳观澜高尔夫清远碧桂园惠阳棕榈岛深圳中信高尔夫区域主要高尔夫项目参考观澜高尔夫球会项目地址：位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处；项目规模：216洞高尔夫球场。产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓；产品主要环球场建设，保证物业对景观摄的最佳摄取。设计风格:地中海风格球会运营时间:1994年房地产推售时间:2001年客户分布:私营业主（含在深台商）:约30%;香港客户:约60%;其它约：10％投资客户约70%，自住客户30%（自住客以周边企业主为主）主要通过对球会宣传造势，拉动第一高尔夫豪宅形象。最近一期推货时间：２００６年最近一期推货量：约60套（储客期长达1年）别墅每月销售在5~8套／月左右，售价：约13万/㎡。目前库存：约35套；营销手法：①通过球会的规模及配套的影响，借助高尔夫国际赛事举办，提升影响力，树立第一豪宅形象。②会籍与物业捆绑销售手法也有效的加快意向客户的消化。③强势推广，大手笔，电视、杂志、户外。我们在珠三角主要高速路都见其广告。观澜高尔夫球会主要通过对球会宣传造势，拉动第一高尔夫豪宅形象。项目地址：惠州惠阳土湖，临近深汕高速，距离深圳罗湖口岸约1小时车程项目规模：球场总面积2,055亩，球洞数27洞。有三个球场：河湖场，荔河场，荔湖场。标准杆108，总长度为10,360码。建筑用地约65万㎡，总建筑面积约49万㎡，容积率0.83。产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓；产品主要环球场建设，物业对景观摄取面很广。设计风格:纯粹东南亚风情建筑。建筑设计及风情是常被抄袭的对像球会运营时间:1999年年底27洞正式开放房地产推售时间:2000年客户分布:本地客户:约10%;深圳客户:约30%;香港客户:约30%;台湾客户:约25%其它区域(如加拿大\新西兰等):约5%;投资客户比例：约７０％；自住（闲居）客户：约３０％棕榈岛高尔夫强调“隐世桃园”，所有配套都以休闲展开，在推广上以小众的口碑宣传为主。最近一期推货时间：２００６年４月最近一期推货量：１５５套前两月每月销售在２０套／月以上，后期在５～８套／月之间，０７年市场大热时销售也只是１５套／月左右。目前库存：29套洋房，售价１8０００／㎡，别墅产品售罄，推算售价联排价格约２５０００元／㎡；营销手法：①借助中海壳牌集团租赁，形成高端人群居住社区，并于带租金发售的形式，拉动投资客户。②以球的推广带动房产的销售，结合会籍与物业捆绑销售手法也有效的加快意向客户的消化。③推广上主要以小众业主及会员节日假日沙龙为主，辅于少量的专业杂志推介，外展等宣传。休闲配套完善：西餐厅、练习场、高尔夫学院、球具专门店、会所酒店、天文台、健身中心、游泳池、室内暧水泳池、篮球、排球、图书馆/阅览室、小农庄、儿童游乐场等棕榈岛高尔夫强调“隐世桃园”，所有配套都以休闲展开，在推广上以小众的口碑宣传为主。项目地址：位于深圳龙岗区龙岗镇南部，中信植物园项目规模：占地246万平方米，27洞国际标准杆湖景山地球场产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓；设计风格:泰式风格球会运营时间:2003年房地产推售时间:2005年客户分布:以项目周边的龙岗及福田为主，占90%以上投资客户占约60%，自住客户占约40%中信绿色高尔夫以“看不见的上层，看不见的别墅”诉求，强调良好的生态资源及出尘不出城的生活感受。最近一期推货时间：２００5年11月最近一期推货量：57套月销售在7套／月左右。目前库存：06年底推出第二期39栋别墅，07年5月已售罄；营销手法：①以球会带动房产②产品炒作、多组合的媒体推广。③小众媒体的宣传。山地户型设计，通不同水平的高差，实现层层有景，户户有景中信绿色高尔夫以“看不见的上层，看不见的别墅”诉求，强调良好的生态资源及出尘不出城的生活感受。项目地址：花都区山前旅游大道(花都与清远交界处)项目规模：占地3万亩，36洞高尔夫球场产品类型：别墅、洋房；带装修设计风格:欧式，碧桂园模式的COPY球会运营时间:2006年房地产推售时间:2006年客户分布:以项目周边的花都、清远本地自住客为主，以及部分的广州地区投资客。清远碧桂园以“平过自己起楼”为项目诉求，强调项目性价比、快速现金流。拿地后4个月销售，快速笼资金最近一期推货时间：２００7年9月最近一期推货量：约500套月销售在200套／月左右。目前库存：2万多亩的用地；营销手法：①高尔球场仅为配套使，在推广上并没重点突出高尔夫特性

②超低价策略，强调快速基金回笼③媒体集中炒作。④现楼及园林展示。清远碧桂园以“平过自己起楼”为项目诉求，强调项目性价比、快速现金流。生活配套齐备：学校、超市、医疗、饮食、公交一应俱全。而且每个碧桂园配备一个五星级的酒店模式项目客户群体配套类型销售速度销售价格（别墅）高尔夫溢价球会档次开发目的长期经营棕榈岛主要以香港/台湾/深圳的投资客为主休闲商务配套为主10~20套/月25000元/㎡高高商住用地规模小。房产作为球会的一体长期经营，走价不走量中信绿色高尔夫深圳自住及投资客户40000元/㎡高高观澜高尔夫香港投资客为主140000元/㎡高高快速回报清远碧桂园当地自住客户为主生活配套为主辅于部分商务配套200套/月左右8000元/㎡低低商住用地规模大，强调快速出货，球会就像泳池一样，仅是房产的配套而于高尔夫材房产开欠发模式益小结：长期耗经营宁型好处：父有利树什立项目埋档次形蚁象，实哈现地块液价值最浆大化。坏处再：很头难实俊现与缘瑞普通玻房产谱项目蚊的高切速销摩售及目现金民流量仗，对雾球场雨的档绞次形帽象设近计、割规划茧、品诊味及纽奉现场忆环境驳的要倡求很悄高。快速渠回报画型好处：遥基金回唐笼快速评，对高呢尔夫球细会的依至赖较少哪，内部厉环境要欢求也相旱对较低理。坏处歇：影揉响整伟体项浇目形织象档皆次，薄无法减实现纪地块绑价值掏的最熄大化次。两种模截式优劣楚点作为高器尔夫类膜物业，洽两种开资发模式天，本项杆目如何眠选择？选择长斑期经营宇型：合适拳点：适合发校展高将浊本案打袭造对珠赌三角有相影响力缘瑞的知名侵高尔夫艺球会的胸初衷。高档次臭的球会碍也将拉双升和巩法固合生打品牌的贪豪宅影己响力。而且作银为全国包性的知亩名地产愿商，本疫案所需鹊要分摊缠对企业港现金流兽的压力凤不会太惠大。困难荐点：长期经暗营型的患高尔夫沙物业对密球会形谢象及经辫营状况跨有很高争的依赖勇性。在球巧会还胞未完奴整展断现及幕成熟咏运营吴的情忘况下臂，项米目价它值的狮体现菌相对纹单薄控，加假上球僚会的汗牌照闪是否敌能成辉功拿沟到，渐目前市还很沿难确肉定，杠把宝蕉全都挖押在羞高尔惹夫上剖风险半太大权。不可行《20赞09地上产实战凶宝典》喊100紫G专业老地产资子料，全螺国货到壤满意付晶款订购粒热线页：选择份快速采回报震型：合适关点：对高尔辆夫形象犯和档次崭的要求售不高，控适合目块前项目殖开发进夹度。困难点应：无法现役实合生穗豪宅地使产形象雪的进一堆步提升费；无法挎现实你地块单价值燃最大扯化；不可行《20蜜09地喘产实战现宝典》崭100颠G专业仓地产资呈料，全犯国货到汤满意付贯款订购热栏线：没有慌模式狗参照涨就意窄味着东我们树需要成寻找分新的屯出路球会类牌照围的不地确定典性以挂及球幅场的奥不完犁整展魂示，早致使牌以“毕高尔吩夫”既形象茂来推幅广的王可能哑性大廉大减笨少。但绕过雷高尔夫斗，仅以示景观资纺源作为耽项目卖筐点，无链疑对项栏目的价慕值是有香伤害的五。为此寇我们油需要形寻找庙新的孔突破醋口和臭价值把点去躁包装去高尔扫夫，躬尽可员能大新的保吃证高边尔夫尤的价窄值溢程价。突破万口在角那里编？我们先雄从项目蜘价值点孟开始。旷。。。算。属性高尔夫室生活成丘为极少插数社会厅精英身垦份和品蔬味的标招签。同城时高尔罚夫物业率也财富艇最好的签体现。“G娃ol拣f－请Bu分il弦di码ng及”夫是自止然环煮境与叹人文群景观架的完讽美结北合。加上绑代表砍贵族昂的高找尔夫蛙。这龄里将半会成念为多傍少富困人们装的梦代想天何堂近临蚕东江铸上流阅水岸欣，清里澈无朴污染辞，江努面宽摇度达舞近3鸽00畜米，膝生态笑景观弄得天驴独厚讽。独特尚的江贞景环网境不赔仅给袭高尔贪夫带盯来更悉为生榨态的健景观技，也循使球诸场更街具趣仆味性梳和挑护战性掉。景观经济转持移方向隆图广州、肤深圳土分地资源但紧张，捧生态资王源透支应，产业焦发展进遍入了瓶歌颈期。惠州掏正成蜻为承减接产爆业转五移的首选区柔域。经过27年的施发展魄，深润圳的声综合逆经济排实力寇迅速纹跻身革全膝国大歼中城呆市前蓄列。透目前脾，深圆圳正从着力废构建她具有惩较强时竞争而力的者现代药产业麻体系铲，原圆有的妙一些脏产业水不可伏避免俯地将饺逐渐初向外纠转移签；产业渐转移暑的规删律一寺般是活呈梯顿度进披行的锹，即订最临兼近的纠地方堪最先规接受甩产业是转移燥。如悟接受珠香港术产业毙转移牧第一惰棒的惜就是勇深圳询和东竿莞，批深圳胖东莞柳发展肌起来就后又惯要向扔周边渴辐射殃，惠嘉州无们疑成状为首驶选地辫；惠州躬已经涉具备三了区控位、梅资源箱、产傻业、返基础扯、环旁境等担五大赠优势杆，具蠢有承货接深哲圳大祝规模趴的产宜业转准移的蚁能力沸；深圳锄的工熟业产做值规狠模06年已借达到1万亿元警，而所吵需要转盐移的工霜业的产电值将高换达400辜0亿元左翼右，乐盒观估计避，惠州臂有望承交接20迟00亿元相。惠州备将承漫接深钻圳产活业转估移2奶00爆0亿导元产居值，恩惠州案也将凑成为遵广东内经济迈新的据发动恶机。【投资超热土窑，无效限商承机】区域区域位于就惠城必中心口区东只部的易水口贷镇，块是承小载城袍市居鸭住功锦能的跪城市讯新区【未啄来高熊尚住更宅开梨发区机】水口南攻邻马安学，北靠贷东江，蚕西接惠史州江北夸，处于枣惠城城阔市圈东历部水口中俗心区水哭口镇是味惠州面笼向泛珠阳三角地妇区与世丛界经济磁的经济晶走廊，跟是新惠暮州市区已的行政锻、文体登、商务沟中心以两及生态翠居住区所。——惠州飘市城张市总苹体规米划（200尸6-2钞020）江北——惠州CBD，行政商务东平——高端居住区麦地——核心商业区河南岸金山湖——南部新城南部数码工业园水口——以商业性开发为主的生活居住区加上统多家区知名班开发桨商的舌合力川开发场，水替口镇趋将成姨为惠份州未凡来主达要的与高尚园住宅姓区之绕一。本案劣与市桃区的煮距离丛将进谨一步曾拉近玩。锦湖湾合生唯国际拍新城珠光项鸡目世纪矿东方乌城江南御弦都翡翠虑长堤汤普博项目东江框新城翠湖悄雅苑荷兰水栏乡金汇项拨目瑞亨项成目20贫20窄年惠列州将犁构建尼成8狗条高掌速公库路组伍成高家速网健络，篮与珠俭三角锐城市秋群交良通将闲更加缩慧便利【超强割覆盖力叹】交通本案广惠勤高速本案项目阻南临犹惠水黄公路暑，沿益路直瞎行可富达龙备门县炒，距胖离广戴惠高浊速蓬反陵出恋口仅1公里，咽可接驳丈广深、碧惠河、蛙莞深等眠多条高词速干线花，直接失幅射珠叙三角。水口失道路哪网络耕发达胸，惠考州市茅规划挨的主代要道柏路三逢环路压、四俩环路纳、惠释澳疏与散大橡道和互广东绞东部改大动绸脉--广汕公些路及广逗惠高速胜公路从挎区域内赖贯穿而联过。2小时寻车程酿可覆暖盖广使州/深圳/东莞/香港/河源螺等区银域本案往还是补惠城后区离绣市区坛最近推有高倚尔夫岩物业昼的项厉目20援07乒年3油月2江9日把，《袍南方税都市泪报惠展州版此》三靠周年迟特刊用隆重隐出街森，异惠州骡市委仇书记截黄业夹斌接但受专与访时翠表示房诚，在帆未来腾五年姜内将滑惠州岸大亚塞湾打火造成状为广驶东最成大的锦炼化伸基地丙；深劣圳地昏铁三妥号线胸修到辨龙岗粱后，障惠州歌将争艺取延巴伸到洪淡水岛。深圳地绑铁12货号线旺资料发件布：暑来源桌：深圳息地铁网挂发布件日期：杠07-陆03-初09才1失2号线幅连接龙阵岗次中奴心区、掩大工业慢区及坑胳梓卫星舍新城，宏与3号协线一起言形成东精部发展脉轴上的恨快速寻轨道交廉通走廊炮，采用回城市铁乐路制式保。全歉线长约皱16.前6公里炮，投资茅约29益.2亿侮元。交通体厌系逐渐郑完善，尤惠州积锁极融入嫩珠三角鸽城市群犯。【城奴界消难失】交通价值别点整脏合：相比其秘它高尔坐夫，江光景高尔奥夫的确怖是有一唐定的特糖点，但谱球会的商展示不愉到位时言，其高谦尔夫的呢卖点也颜随之打刷了折扣伞。再加壁上牌照另问题，修更不能尊把宝全死押在高茶尔夫上京，我们饼应该寻流找更多刚的价值泉点。高尔夫球场东江上游水岸地块属性江景高尔夫区域摩经济踢强劲交通衔辐射归力强区域属快性商机答无限商机脊在哪偶里？我们发约现：晚免上8点顽后，西砌湖塞车与了，塞泉得的士豆大佬死辟活不愿目走西湖骂那条路迁；惠州旦的房子孩好租了砍、1个腥小单间弄设备齐爷的也要销上16樱00元磨/月，板还不愁临租，快随赶得上件深圳、许东莞了各；酒店受生意火瓶得很，壳听说除坛房地产衰外，最听好赚的垦就是酒剩店业了顺，店前涌停的都燃是来自衫全国各销地的好击车！；赛鬼佬也假多了…各…。就惠州发恨展的能纯量越大因，各区泄域、领斑域的交刺流就越宵多，商务来往勤就越榆频繁呼。我们还包发现：明惠州的咐娱乐交马际场所节很多，煌但算得袜上好的馒商务场袄所却少永得可怜少，拿得积出手的滩也就朝柿天门四从面朝壁驶的康帝号酒店了粮，只此莫一家每杜次都是保康帝，在去多了唤也就没胡了意思贡，可就坐是这样运每次还垦是预订仪，晚了古没位！准惠州一廊流的商百务场所总太稀缺诞了，不给仅如此讯，其实择整个珠佩三角高度级商务吨会所都靠也是一滥席难求际。高尔夫镇球场东江悬上游础水岸地块属只性江景屿高尔搏夫区域能经济府强劲交通辐有射力强区域属招性商机无纸限商务袍型的家江景墨高尔泛夫“进辆可攻轨、退络可守拨”“进笋”：元倘若涉拿到动高尔永夫牌呀，除商了可辣以大降张旗愤鼓的磨推广餐高尔悉夫，冠也在测高尔权夫之絮外，雕得到安“商彼务型圆”的报额外扎形象旬力。“退洋”：举倘若净拿不拐到高割尔夫档牌，托我们荡可以真把江维景高蒸尔夫肤做为骡商务前会所姻的顶冒级配梨套，具即提饰高了薄商务塔会所臂的附摇加值息，又容带动览物业巾价值电提升炊。定位吉检验惠：1、电必须亲有独邮特差统异性蓄；观澜脾以高插球名乡丰人的列运动检带出掀世界皂第一宾球场沸的排座场；弹棕榈山岛强拒调的织是隐世世桃校园的谈休闲史；中强信绿株色着假重的撑是大蠢隐于懂市。修其实客这些趴球场罢都有引商务蛮设施宰，但裕仅是打辅助匹配套忽而于遮，可该一直尼没在氧推广铸中强摸化和培应用首。2、必瞎须要有兄可待续滥的延展博性；惠州汤强劲阔的发洋展能靠量给挺了商衰务会览所提毅供了眉有力销的支梦持和延发展伸空间筛。通呈过商择务的最拓展救,我史们可口以更倘有效摩的吸穴引目奴标客且户。驼而且瘦江景列高尔狂夫独菠特性稳也使威本案辱的商良务特肉性难倍于被漫市场慕复制帆和超昏越。3、赞符合断品牌役发展将的方篇向；毫无吃疑问续，商今务型街江景棵高尔脾夫的忘出现雕，将怒树立数惠州弦、珠挑三角矩甚至脖南中吃国新雅的商干务标房诚杆。盛这是竭符合门合生打对品犹牌的息进一洋步巩搬固和胶提升职的目罩的的悉。本案颂的突烤破口杆：商务配抚套最齐阅全的顶杜级江景拣高尔夫奋会所基于烦顶级少商务吸型江踩景高业尔夫猪会所催下建淡筑群字，我寇们的稠物业届的溢阴价是眉在江志景、霜顶级握商务蹲会所芝、高竹尔夫潮下产制生。因此胆，如范何从添形象饮上、练产品怀上打拦造这喘个“役商务订配套水最齐劳全的刷顶级摩江景偶高尔动夫会尾所”召则成袭了本棚案推激广的箭关键词。《20芳09地杰产实战光宝典》专100反G专业凯地产资隙料，全妖国货到疑满意付职款订购云热线月：形象泊分解域：江景高尔夫商务和熙的馋风清新说空气江水的抵缠绵浪漫的第情怀法国富人运既动远离凡遇嚣高雅排脱俗皇室耽血统生意观、金竖融华尔正街伦敦纽约巴黎凡尔础赛·毙皇家秩会所拿破绑仑第一印刺象第二番印象第三印荣象合生帝景湾国际奥新城欧式建或筑欧式周贵族皇室别食宫关键烛词商务卖会所革的形咳象定娇位为欲：品味高僵雅，并钓具有皇杨室气质谣和浪漫规色彩的肿商务会欲所会所案榨名建议葵：凡尔市赛·棵皇家叮会所以皇室虾的高雅孤和浪漫就是能体棒现项目喉差异性这和优越讨性的，彻如观澜伯的形象刊是世界冶第一会拖所的豪桐气，中班信、棕燃榈岛则椅是归隐代的休闲腾，而雅息居乐仅那是强调思山水的蠢资源。凡尔赛忘·皇家光会所产由品力建省议产品框力分都解可比郑性优深势产品衰情趣很体验服务超授前（设施泥齐、选响择多）（江景价、高尔丛夫、园借林）（强强棋联合）攻略（1央）引柜入市篇场最新的封商务设悬施，如飞：实歉时多鄙语种欣翻译扭系统兼、卫取星及术光纤酿等多穴渠道捏接入族系统静；（2密）建彻议客斤房的龙请国际大著师主笔，让颠市场千产生庸比较歉，强懒化项故目优慕越性意。（3）和提供多种胃风格论商务功场所，有严泉谨的、牛有轻松睬的、有搏享受的捡。（4）睁在打造直上工艺狠，重点熔不在奢匀华材料皮的选用惨，而是差着重原津创的高肤雅。产品案力分纹解可比处性优遮势产品身情趣伶体验服务超患前（设仇施齐土、选浓择多密）（江景炼、高尔肥夫、园给林）（强逃强联同合）攻略（1）览利用现迫有江景每资源，寒建议在蚂江岸修洋一休闲木栗栈道；建议修一个芹座船坞慈，放上各几艘划愁艇、几不条木船，有浪网漫也有耐品味。（2）解当然高称尔夫是获免不了帖情趣主厦菜，但庭这更多卖是留给眯高尔夫赞设计去错完善和择处理了朝。（3泽）本舰案占狭地3鸡00龙0亩翠，有信很大催的体梳量来营造串园林，园虎林的供出彩乡丰同样啄也是东会所绞情趣等的加冰分点围。建拦议参演考凡资尔赛轰宫的捉皇家敞浪漫恭故事遥设计皇园林锯景观凡尔部赛·开皇家飞会所苦产品复力建渣议合生也历有自己络的酒店臂管理公留司，而荡且也做糖得很优膨秀。但盆是本案永的管理干还是建坟议引入全背球知名胜的品牌克如：索骨菲特、截喜来登等酒甲店管临理公鱼司树幻玉立最简新的铃服务持标杆毒。主要考群虑是：预计在烈未来南锡旋、富装力都将赖在江北蓬建立五拢星级酒忽店，预饱计其管艰理也将拒是以自身身的管轿理公司捧为主。求如果本援案同样洋引用自福身酒店界管理公斥司，在镜服务上卡本案则煮没有优抗势，从率而影响美顶级形努象树立纪。产品身力分如解可比性吵优势产品溉情趣册体验服务超搭前（设纳施齐不、选悲择多骗）（江氧景、及高尔跳夫、挣园林役）（强拦强联轰合）攻略凡尔赛暗·皇家浓会所产洽品力建傲议凡尔帐赛·宇皇家偿会所洁形象宪再梳堡理第一将印象军：配近置是搅齐备隆的、污先进润的，够在这制里可穴以举肯行世衫界性景的商潜务会兴议；第二战印象调：装层修精碧致、急豪华笋，尽陵显皇异家礼亡遇；第三印针象：建岩筑艺术皇的瑰宝疯，气质许高雅；第四印甲象：2跨7洞江旬景高尔泻夫更是射优雅人闻生的象锈征；物业职定位皱：基于周顶级修商务饱型江汇景高告尔夫锹会所祥——昏凡尔啊赛·第皇家怖会所拌下建面筑群非落也就是拣说皇家扛会所的钳定位就左是项目醒市场定或位。如如：观澜岛、中信分、棕榈脑岛等顶弟级物业箩其形象臭都是基席于球会录形象之倦下，仅购根据组奖团区别观赋于不掉同组团滑名。有了易凡尔待赛·付皇家夏会所耳的形含象铺下垫，末谁将翁是我柴们的渡买家常？①【第一圈层】以惠城、惠阳、惠东常住地的富贵人仕②【第二圈层】广州、深圳、东莞、河源的客户③【第三圈层】港、澳、台以及海外的人仕在惠办锡厂开公北司规模旋较大的即企业老寨板、老摩总。有近台湾、跃也有香晓港高尔夫剑球友，鞭有较高问投资眼险光的商蒜人高尔浪夫球击友，染职业枣投资卷人[目跟标客板群]客户类型物业功能背景特征价格敏感度购买性格惠州本地富豪半自住、半投资为主在惠州经济高速发展受益最大人群，急需洗刷身暴发户形象，通过高品味物业提升自身气质。★★★★跟随型珠三角有惠州地缘高球爱好者半自住、半投资了解高尔夫稀缺性，对品牌的认知度高，好的管理是他们放心购买的关键有闲钱，半休闲渡假，半投资收益，有空就来住，没空就交给酒店收租。★★★领导型／跟随型港澳台及海外投资者投资一般是通过商务了解项目，有很强的宏观洞察力，喜欢多套购买，长线投资，认品牌★★领导型目标春客户斜特征合描述第一个圈层践：在电惠办鸦厂开枪公司叼的企撕业主一般妨以合捉资或娱外资雕企业悦为主壮，在哥惠经魂营多刑年，屡有较锅大的堤企业激规模面，在管其它呢大城烛市一释般都储置有佳物业仓，有影较高殊的审傲美能序力。关键义词：勒身份在这至些富言豪眼扭里，店开名槐车、登住别骡墅算洲不上脆顶级蚂富豪慨，玩钟名车糊、玩长别墅护才有汪富豪耳的气攻派。抵高尔搜夫会寄籍不在算会腔什么芦，拥免有闲柜居渡厨假的构高尔屿夫别急墅才傲算是帝贴上界贵族罪标签轿。关键亲词：谢商业考交际大鱼哀大肉桃、桑较拿夜辅总会元式的绸交际玻已经吹过时顾玩腻垂，他启们需身要更扮能体卸现自学我价傍值，杜有更浑高品翅味的偷交际企环境罩。因睛此有循不少趁富豪圈在高现尔夫膀作为但商务逮交际幕的主摧要场荐所，船而置泛办一梁套高逃尔夫触物业群，即辞高雅兵脱俗爱，又狼可以蹈在接读待客膜户的枣同时塘展示盟自身诸的实肤力和状品味加。关键饮词：响价值多年在茧惠的打栏拼中，内见证惠们州近年截的迅猛拖发展，夫越来越乓多国际困大型企其业投资删惠州热勇土，土糠地、房沈屋价格对不断上啊涨，形任势一片冷大好。己而高尔甜夫别墅细-作为快国家严半格控制评的商品音，虽然结投资门紧槛较高颈，但相厉比其它响物业更舱具保值蜓和升值龟能力，知乘着价衰格还不禾算太高倾，他们惧会像炒毁股一样弓低位吸尊纳。客户蛮特征划心理粉切片呢：第二渠圈层趁：周湿边市蹈县客文户目标客普户特征膀描述一般滴以高棍尔夫堆球爱做好者玻为主员，拥纠有不畜只一剪家高派尔夫固球会泊会籍蜓，常腊在惠横州区归域有港商业驰来往晕，对诱惠州昆这几企年的撇发展伏使他独们对营未来乡丰惠州叠的发关展很肃有信新心，浅有很镰高审巴美能流力。关键隶词：牵新环坏境新系挑战对于这豆类客户田来说，变不断的糊尝试新烂的球场疑也是对回自我新苍超越一止种方式灶。1~康2个小锡时的车扰程对他高们来说跃并不算晃太长，宜反而认喷为正是施体验驾熔使、远始离工作甘烦嚣的系最佳距来离。关键思词：森度假棉地他们似下乎更懂头得享受荐生活，炮拥有一石处高品单味的高电尔夫别剃墅居所移，得空怒就和家营人、和驳三五球焦友到远夫离尘嚣旺、生态砌优美的歇地方或全是打球惊、或是聋养心、芒或是小胜住，拿佣得出手刺又很舒糠服。关健词妄：服务相对来促说，他奶们更倾肃向球会纹服务舒亿适度，叛除了高脂尔夫球适以外，思最好还屈配套更意多的设侨施，如枝让不玩仔高球的附夫人们调SPA科一下，攀让孩子发们尽情劈燕玩乐的敬小农庄滤、游乐扩场之类钢的。总览之它应梁该是可暴以常来堤休闲圣绘地。第三圈坛层：省绕外或海付外客户落（主要流是香港朗和台湾蚊人）目标暖客户录特征视描述该类路客户糊表现恐最强铲的投擦资性记，来册访问康惠州薯的时访间并艺不多感，一单般通岁过朋乘友介拆绍或郊商务捉旅游插了解据项目半，他迫们见弦多识雾广深烫知高迷尔夫你物业乡丰比其得它物豪业更哪具保搞值和浇升值毕潜力忧。只至要球格会有却好的列管理颜，物千业有习合适含的价厅格就轻可让寸他们它产生胆购买险的理脂由。关键举词：土长线耻投资相比医其它退客户仍他们圾在投贞资方锐面更挂为成袍熟，土经济铅能力臭更为浪雄厚巡寿，对蜡政策钢及经责济等踏基本色面更怀为关弱心，惑他们绩对物互业投慈资大罢多以帅长线岔持有捎策略驶，很池少因秘为一曾时的毒价格劝波动孔而出迅手放暮盘。关键塌词：投多套座购买作为盗成熟脏的投眯资者连，高乳尔夫俱物业吓这种咽低风剥险高优回报著的商榜品，塑他们避吸纳逮的规符模更傻大，谎多套皇购买本或团蒸购意坊识很夜强，钱希望天可得壁到更蛾优惠芝的价渗格折冬扣。关键词奥：品牌庙信任因为隆很少刘回到盯球会巾，球下会运茎营好糖坏与战否直劫接影敬响物挤业的烘价值夫，所山以他枝们更器为关畜注发肥展商泼运营水商的赠球会傅管理乔水平衰。知匪名品羽牌会勉让他驳们更匆为放淋心，惹更愿漠意掏赖钱购浪买。述新世粉界的轧惠阳午棕榈俊岛就哪常有枕这样涨整栋稀购买劝公寓伯的客拳户。目标客寸户特征蓄小结：一、该规类客户桑相对其怨它别墅斧用户更壁为高端晕，更为训分散，厘客户积岁累更长波。其它岔球会的产物业大窃多都是佣在其它运球会有换一定知剖名度且熊有一定祖的会员冲积累后爽启动房析产。二、客守户对物歼业的购涌买基本炸是基于继球会能坐有良好祸运营情框况发生花，因此识本案只斧有9洞河展示条丈件下要论吸引该扇类客户耐，存在挥一定的妖难度。三、客约户圈层芦的不同贩，对物补业购买诱的心理文有所差涛别，应山该针对高不同客啦户启对姥相应的叛推广策犯略。①、着针对爹第一旧圈层填客户法，更节多强咐调是